TALLER DE ARQUITECTURA 4

Facultad de Arquitectura y Urbanismo

Carrera Profesional: Arquitectura y Urbanismo

Docentes: Arq. Jaime Sánez

Arq. Giovanna Rosado
 TEMA: Desarrollo inmobiliario en Lima

El desarrollo inmobiliario es la actividad de gestión y coordinación de

distintos agentes y actividades involucradas para la creación de un inmueble
bien raíz, con el fin de satisfacer una necesidad de edificio

Es importante especificar que la palabra “desarrollador” no existe en español.

Este término se ha venido usando por la traducción del término en inglés
“Property Development” o “Real Estate Development”. El término correcto es el
de promotor inmobiliario. Sin embargo consideremos el idioma español como
un ente vivo y cambiante por lo que ambos términos los utilizaremos
intercambiablemente en el transcurso del curso.

Hoy nos haremos 3 preguntas:

1.- ¿Cómo se promueve la vivienda?
2.- ¿Cómo se desarrolla la vivienda?
3.- ¿Qué se toma en cuenta para el desarrollo de un proyecto de vivienda
multifamiliar?
¿Cómo se promueve la vivienda en nuestro país (y en Lima)?

El estado debería ser uno de los principales promotores de la

vivienda en nuestro país mediante la construcción de vivienda
social. Sin embargo ha creado mecanismos menos eficientes
que permiten que los precios de las viviendas estén en la
decisión de:
¿Cómo se desarrolla la vivienda en nuestro país?

Para responder esta pregunta nos valdremos de un artículo del

año pasado que publicó el diario Gestión.
¿Cómo se desarrolla la vivienda en Lima?
¿Qué se toma en cuenta para el desarrollo
de un proyecto de vivienda multifamiliar?
ESTUDIO DE OFERTA INMOBILIARIA EN SECTORES DE LOS
DISTRITOS DE SAN MIGUEL Y MAGDALENA DEL MAR – JULIO 2017
Índice

Presentación

Objetivo del estudio

1. San Miguel

1. Resumen Ejecutivo

2. El Mercado Inmobiliario de San Miguel

3. Ubicación de la oferta comparable en el sector

4. Segmentación por Valores, Superficies y Tipologías

2. Magdalena del Mar

1. Resumen Ejecutivo

2. El Mercado Inmobiliario de San Miguel

3. Ubicación de la oferta comparable en el sector

4. Segmentación por Valores, Superficies y Tipologías

5. Segmentación por Valores, Superficies y Tipologías – Oferta de Duplex (sin texto comentario)
Presentación

El Sector Inmobiliario nacional viene atravesando una etapa de desaceleración desde el 2014, luego de una
etapa de expansion significativamente alta entre el 2010 y el 2013, especialmente del segmento residencial,
impulsado por la sostenida demanda de los sectores emergentes, vinculado a una mejora en sus ingresos y el
dinamismo del crédito hipotecario que creció a tasas por encima del 20% en ese período.

Esta desaceleración se explica por el menor ritmo de crecimiento de nuestra economía, mayores restricciones
para el acceso al crédito hipotecario y la tendencia al alza del tipo cambiario que resulta en mayores precios en
nuevos soles, tanto para las unidades inmobiliarias como para el suelo; principal insumo del Mercado
Inmbobiliario.

Si bien para el 2016 la economía peruana creció a un ritmo de 3.9% -superando el registro del 2015 (3.3%) y el
del 2014 (2.4%), que fue su menor ritmo de expansión desde el 2009-, superando la caída en la inversión
privada que incidía en un menor ritmo de generación de empleo; esta situación persiste e influye en la confianza
de los actores, especialmente de los consumidores que actúan de modo más conservador. Así, para el 2016, el
stock de viviendas por vender se mantiene en alrededor de las 8 mil unidades, tras mostrar la venta de
viviendas terminadas durante el año anterior su mayor caída desde el 2006 (12%).

El menor dinamismo en el financiamiento inmobiliario se debió a las medidas preventivas que, desde el 2013,
implementaron la SBS y el BCRP con el fin de limitar el crecimiento del crédito hipotecario; dados los mayores
niveles de morosidad que presentaba el segmento de trabajadores independientes y cuyos niveles vienen
acrecentándose gradualmente.

No obstante lo anterior, la actividad inmobiliaria presenta aún un potencial de crecimiento interesante en el

mediano plazo, en la medida que se verifica un importante déficit de viviendas a nivel nacional, una latente
demanda efectiva por ellas y una baja penetración del crédito hipotecario, todo ello sumado a la expectativa de
recuperación de la económica nacional.
Objetivo del estudio

Caracterizar el comportamiento del mercado inmobiliario de vivienda en los siguientes sectores de la ciudad:

Sector del distrito de San Miguel delimitado por las vías Av. La Marina, Av. Libertad, Av. Rafael Escardo y Av.
Insurgentes

Sector del distrito de Magdalena del Mar delimitado por las vías Jr. 28 de Julio, Av. Del Ejército, Av. Brasil y Jr.
Echenique

en función de la evolución reciente de su oferta y demanda de vivienda; en base a fuentes primarias y

secundarias e Identificando, caracterizando y analizando los proyectos activos en los sectores de estudio, a fin
de obtener sus principales indicadores de gestión: la ubicación, número de unidades, tipologías, áreas, precios
además de la velocidad de ventas y % de absorción de cada uno de ellos.
SAN MIGUEL
Resumen Ejecutivo

Para caracterizar el mercado inmobiliario en el área de influencia definida por el cliente hemos levantado
información relevante de proyectos actualmente activos, dejando fuera de esta selección a aquellos proyectos
que agotaron su stock en el 1T2017.

El mercado inmobiliario en el área de influencia al 2T2017 lo constituían 14 proyectos activos, con una oferta
disponible de 121 unidades inmobiliarias y un nivel de ventas de 239 unidades -principalmente orientadas al
NSE B-,* en un promedio de 28 meses, que determina una velocidad de ventas de 1.11 Unid./mes por proyecto
y un nivel de absorción del 2.36% mensual.

Compárese esta velocidad de ventas y % de absorción con el promedio distrital: 1.68 UI/mes y 8.95% y al
promedio de Lima Metropolitana: 1.13 UI/mes y 5.9%.

El área, precio ticket y precio unitario promedio actual de esta oferta tipológica -variedad de combinaciones en
las tipologías de 1D hasta 5D-, en la selección relevante es de 84.13m2 a S/. 380,630 y S/. 4,524/m2.

Compárese esta relación con el promedio distrital al 4T2016: 72.04m2 a S/. 340,131 y S/. 4,681/m2 y al
promedio de Lima Metropolitana: 82m2 a S/. 458,216 y S/. 5,010/m2.

Dentro del conjunto de 14 proyectos levantados es el proyecto RAZURI 260 el que muestra la mayor velocidad
de colocaciones con una media de 5,22 Unid./mes, al que le sigue el proyecto MAGALLANES con una
velocidad de ventas de 2,40 Unid./mes, sin embargo este ultimo vendió a un precio unitario superior –S/.
4,869/m2 vs. S/. 4,539/m2-. Ambos son los únicos que se insertan dentro del cuadrante de éxito, sector en el
que se ubican aquellos que colocaron sus unidades por encima de la velocidad de ventas y precio unitario
promedios del conjunto.

Las razones para el éxito de ambos puede encontrarse en sus precios ticket, los más competitivas del conjunto,
consecuencia de ofrecer Dptos. Con áreas pequeñas a un precio unitario bajo; circunstancia significativa en un
Mercado en el que el nivel adquisitivo de los hogares no ha evolucionado a la par del aumento en los precios de
las viviendas ofertadas.
* Segmentados por precio promedio de Dpto. por proyecto, que para efectos del presente estudio, se considera a las UI orientadas del NSE A aquellas que superan los S/. 670,000, NSE AB aquellas
entre S/. 420,000 y S/. 670,000, NSE B aquellas entre S/. 165,000 y S/. 420,000 y NSE C aquellas entre S/. 57,000 y S/. 165,000.
Conclusiones y recomendaciones

Considerando el indicador de % de absorción mensual encontrado en el área de influencia podemos concluir

que un proyecto podría agotar su stock inicial hasta en 42.37 meses desde su lanzamiento y a la velocidad de
ventas promedio; este mismo proyecto podría ofrecer un stock inicial de alrededor de 47 UI.

Dado lo anterior y considerando que un proyecto toma alrededor de 30 meses para entregar sus unidades
terminadas (desde iniciado el planeamiento y culminada la ejecución de obras), nuestro proyecto ideal tendría
un stock remanente de alrededor de 20 UI a ese momento y un horizonte de año y medio para agotarlo.

Por lo expuesto, se recomendaría proyectar una inversión con un stock inicial alrededor de las 30 UI para
reducir el stock remanente al término de la ejecución de obras y su administración no cargue aún más los
costos indirectos del proyecto por la permanencia en el tiempo.
El Mercado Inmobiliario de San Miguel

El distrito de San Miguel es un área continua, densa y 100% urbanizada,

ubicada sobre la costa de nuestra ciudad, perteneciente al denominado Centro
Contemporáneo, que presenta una configuración urbana homogénea y una
población mayoritariamente del NSE B (58%).1

Su perfil urbano viene ganando altura a raíz de la incorporación de un parque

residencial de vivienda multifamiliar dirigido a satisfacer la demanda de sus
sectores emergentes, situación favorecida por el mejor comportamiento de la
economía nacional, la conformación de nuevos hogares y la implementación de
políticas nacionales de apoyo al acceso a la propiedad privada de vivienda,
como los subsidios directos para la adquisición de vivienda nueva impulsados
por el Fondo MIVIVIENDA S.A. (FMV S.A.).

Según fuentes secundarias consultadas,2 el mercado inmobiliario local al

4T2016 lo constituían 70 proyectos activos, con una oferta disponible de 1067
unidades inmobiliarias y un nivel de ventas de 250 unidades en el trimestre, que
determina, en el último mes del trimestre, una velocidad de ventas de 117,86
1547 1586
Unid./mes y un nivel de absorción de 8,95%; haciéndolo poseedor del 9,89% del
mercado de ventas inmuebles de todo Lima Metropolitana. 1265 1303
1059 1067
En una perspectiva quinquenal, al cierre del 4T2016, se observa que la venta de
viviendas en el distrito de San Miguel muestra –el último trimestre-, una ligera 1523 559
contracción respecto al promedio de ventas de los tres anteriores períodos
comparables tras el notable comportamiento que tuvo el 4T2012 en este rubro, 286 299 260 250
208
136
aunque su participación en la venta de viviendas en Lima Metropolitana, 34
aumente relativamente; pasando de 9,18% a 9,89% del total de unidades
4T2012 4T2013 4T2014 4T2015 4T2016
colocadas para el último período anual.
Stock disponible Unidades vendidas Unidades ingresadas
En una perspectiva anual, el número de unidades vendidas al cierre del 4T2016
muestra también una ligera contracción respecto al promedio de ventas de los
1272 1276
cuatro anteriores trimestres, en un contexto de mayores ingresos de UI en el
último trimestre (34 frente a 27 UI); destacándose la significativa proporción de 1059 1067
la oferta ingresante para el NSE B (26 de 34 ingresos), por lo que la vocación 870
del distrito continúa siendo la de ofertar productos dirigidos a este NSE B (874
UI de las 1067 disponibles, 82% de la oferta).
437
299 260 255 250
236 233
74 27 34

4T2015 1T2016 2T2016 3T2016 4T2016

1 Fuente: NIVELES SOCIOECONÓMICOS 2015. APEIM. Agosto 2016
2 Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN 4T2016, elaborado por TINSA SA Stock disponible Unidades vendidas Unidades ingresadas
Ubicación de la oferta comparable en el área de influencia definida en San Miguel

El área de influencia es el sector del distrito de San Miguel delimitado por las vías Av. La Marina, Av. Libertad, Av. Rafael Escardo y Av. Insurgentes.

En este sector se han identificado 14 proyectos con oferta inmediata. De este conjunto, cuatro proyectos se hallan en construcción y 10 en acabados o
entrega inmediata.
 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Stock por proyecto

Stock inicial
Stock disponible
Velocidad de ventas (Unid./mes)

360 360 6.00

336
5.22

288 4.60

216 3.20

2.40

1.85
144 1.80
1.11 110
0.85 0.82 0.80
0.59 0.66 0.57
0.50
0.32 0.35 0.34
72 0.23 0.40
0.04 0.09 0.03
121 51
42
27 29 28 27 31
24 18 20 18 21
17 15 13
1 3 6 3 6 13 1 20 36 4 9 2 3 14 2 2 9 1
0 -1.00
CEDROS DE CLUB HOUSE EDIF. HNOS. P ROY. RES. COSTA RES. RES. M A RA NGA
Conjunto SA N M IGUEL VIDA
EDIF. CA TA RI
CA TA RI
ESCA RDO I LA GLORIA III P ROY. A NDREA P ROY. EDNA
ESCA RDO 450
RA ZURI 260 RES. A LA M EDA
A ZUL M A GA LLA NES 175 A AB B C

Pisos del proyecto 8 7 8 6 6 8 7 5 7 16 7 8 12 6 7

Meses en Venta 30 44 40 21 44 40 18 34 12 17 27 23 52 33 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 27 29 24 17 15 28 18 27 42 13 51 20 18 31 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 26 26 18 14 9 15 17 7 6 9 42 18 15 17 12 226 1
Stock disponible 121 1 3 6 3 6 13 1 20 36 4 9 2 3 14 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 1.11 0.59 0.66 0.85 0.32 0.23 0.82 0.50 0.57 0.35 5.22 1.85 0.34 2.40 0.80 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 2.36% 2.19% 2.27% 3.53% 1.87% 1.52% 2.94% 2.79% 2.10% 0.83% 2.54% 3.62% 1.72% 2.51% 2.58% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 84.13 113.43 76.57 105.90 119.77 71.35 77.31 77.00 68.51 79.76 70.92 79.78 105.00 60.64 71.90 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 380,630 460,000 324,947 408,000 650,989 321,690 361,493 320,000 323,455 367,306 321,900 323,526 502,460 295,272 347,776 795,125 536,403 329,236
NSE B AB B B AB B B B B B B B AB B B A AB B
Precio unitario promedio 4,524 4,055 4,244 3,853 5,435 4,509 4,676 4,156 4,721 4,605 4,539 4,055 4,785 4,869 4,837 5,920 4,765 4,421

El área de influencia distrital muestra una oferta comparable de 14 proyectos con una oferta disponible inmediata de 121 UI, mostrando el conjunto un
promedio de stock inicial de 26 UI, las que van desde las 13 UI del proyecto RAZURI 260 a las 51 UI de RES. ALAMEDA, siendo este último proyecto el que
muestra mayor número de unidades vendidas en el conjunto -42 de 239, 17.6%-.1

El stock inicial estuvo dirigido a los NSE A, AB, B y C, siendo las unidades dirigidas a estos tres últimos NSE las que se han vendido, no siendo así para las
2 UI orientadas al NSE A. Nótese la significativa proporción de las UI dirigidas al NSE B.

Los 14 proyectos de la oferta comparable muestran una velocidad de ventas promedio de 1,11 Unid./mes por proyecto, siendo el proyecto RAZURI 260 el
que muestra la mayor velocidad de colocaciones con una media de 5,22 Unid./mes, al que le sigue el proyecto MAGALLANES con una velocidad de ventas
de 2,40 Unid./mes. La media registrada por el proyecto RAZURI 260 resulta de colocar 9 de 13 UI en 27 meses –69% de su stock inicial-, generando a su
vez un % de absorción mensual del 2.54%.

Al observar las velocidades generadas por NSE encontramos que son las unidades dirigidas al NSE B las que mayor velocidad de colocaciones obtuvieron.

1 Levantamiento efectuado entre el 17 y el 30 de junio del 2017

 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Precio ticket promedio por proyecto

Precio ticket promedio

Velocidad de ventas (Unid./mes)

900,000 6.00

5.22 795,125

720,000 4.60
650,989

536,403
540,000 502,460 3.20
460,000 2.40
408,000
380,630 367,306 1.85
361,493 347,776
360,000 324,947 321,690 320,000 323,455 321,900 323,526 329,236 1.80
295,272
1.11
0.85 0.82 0.80
0.59 0.66 0.57
0.50
0.32 0.35 0.34
180,000 0.23 0.40
0.04 0.09 0.03

0 -1.00
CEDROS DE CLUB HOUSE EDIF. HNOS. P ROY. RES. COSTA RES. RES. M A RA NGA
Conjunto SA N M IGUEL VIDA
EDIF. CA TA RI
CA TA RI
ESCA RDO I LA GLORIA III P ROY. A NDREA P ROY. EDNA
ESCA RDO 450
RA ZURI 260 RES. A LA M EDA
A ZUL M A GA LLA NES 175 A AB B C

Pisos del proyecto 8 7 8 6 6 8 7 5 7 16 7 8 12 6 7

Meses en Venta 30 44 40 21 44 40 18 34 12 17 27 23 52 33 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 27 29 24 17 15 28 18 27 42 13 51 20 18 31 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 26 26 18 14 9 15 17 7 6 9 42 18 15 17 12 226 1
Stock disponible 121 1 3 6 3 6 13 1 20 36 4 9 2 3 14 2 9 10
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 1.11 0.59 0.66 0.85 0.32 0.23 0.82 0.50 0.57 0.35 5.22 1.85 0.34 2.40 0.80 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 2.36% 2.19% 2.27% 3.53% 1.87% 1.52% 2.94% 2.79% 2.10% 0.83% 2.54% 3.62% 1.72% 2.51% 2.58% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 84.13 113.43 76.57 105.90 119.77 71.35 77.31 77.00 68.51 79.76 70.92 79.78 105.00 60.64 71.90 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 380,630 460,000 324,947 408,000 650,989 321,690 361,493 320,000 323,455 367,306 321,900 323,526 502,460 295,272 347,776 795,125 536,403 329,236
NSE B AB B B AB B B B B B B B AB B B A AB B
Precio unitario promedio 4,524 4,055 4,244 3,853 5,435 4,509 4,676 4,156 4,721 4,605 4,539 4,055 4,785 4,869 4,837 5,920 4,765 4,421

Los 14 proyectos de la oferta comparable muestran un precio ticket promedio de S/. 380,630 siendo el proyecto EDIF. HNOS. CATARI el que pose el precio
ticket promedio más alto, con S/. 650,989; al que le sigue el precio ticket promedio del proyecto RES. COSTA AZUL con S/. 502,460. Compárense estos
precios con los montos promedio para cada uno de los NSE.

El proyecto RAZURI 260, que registra la mayor velocidad de colocaciones con una media de 5,22 Unid./mes, es uno de los proyectos con menor precio ticket
promedio con S/. 321,900., por debajo de la media del conjunto que se ubica en S/, 380,630.
 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Precio unitario promedio por proyecto

Precio unitario promedio

Velocidad de ventas (Unid./mes)

6,500 6.00

5.22 5,920

5,435

5,200 4.60
4,785 4,869 4,837 4,765
4,676 4,721
4,524 4,509 4,605 4,539
4,421
4,244 4,156
4,055 4,055
3,853
3,900 3.20

2.40

1.85
2,600 1.80
1.11
0.85 0.82 0.80
0.59 0.66 0.57
0.50
0.32 0.35 0.34
1,300 0.23 0.40
0.04 0.09 0.03

0 -1.00
CEDROS DE CLUB HOUSE EDIF. HNOS. P ROY. RES. COSTA RES. RES. M A RA NGA
Conjunto SA N M IGUEL VIDA
EDIF. CA TA RI
CA TA RI
ESCA RDO I LA GLORIA III P ROY. A NDREA P ROY. EDNA
ESCA RDO 450
RA ZURI 260 RES. A LA M EDA
A ZUL M A GA LLA NES 175 A AB B C

Pisos del proyecto 8 7 8 6 6 8 7 5 7 16 7 8 12 6 7

Meses en Venta 30 44 40 21 44 40 18 34 12 17 27 23 52 33 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 27 29 24 17 15 28 18 27 42 13 51 20 18 31 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 26 26 18 14 9 15 17 7 6 9 42 18 15 17 12 226 1
Stock disponible 121 1 3 6 3 6 13 1 20 36 4 9 2 3 14 2 9 10
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 1.11 0.59 0.66 0.85 0.32 0.23 0.82 0.50 0.57 0.35 5.22 1.85 0.34 2.40 0.80 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 2.36% 2.19% 2.27% 3.53% 1.87% 1.52% 2.94% 2.79% 2.10% 0.83% 2.54% 3.62% 1.72% 2.51% 2.58% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 84.13 113.43 76.57 105.90 119.77 71.35 77.31 77.00 68.51 79.76 70.92 79.78 105.00 60.64 71.90 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 380,630 460,000 324,947 408,000 650,989 321,690 361,493 320,000 323,455 367,306 321,900 323,526 502,460 295,272 347,776 795,125 536,403 329,236
NSE B AB B B AB B B B B B B B AB B B A AB B
Precio unitario promedio 4,524 4,055 4,244 3,853 5,435 4,509 4,676 4,156 4,721 4,605 4,539 4,055 4,785 4,869 4,837 5,920 4,765 4,421

Los 14 proyectos de la oferta comparable muestran un precio unitario promedio de S/. 4,524 siendo nuevamente el proyecto EDIF. HNOS. CATARI el que
muestra el precio unitario promedio más alto, con S/. 5,435; al que le sigue el precio unitario promedio del proyecto RES. MAGALLANES, con S/. 4,869.
Compárense estos precios con los montos promedio para cada uno de los NSE.

El proyecto RAZURI 260, que registra la mayor velocidad de colocaciones y se vende a un precio ticket promedio por debajo de la media del conjunto,
presenta un precio unitario muy próximo al precio unitario promedio del conjunto.
 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Área promedio por proyecto

Área promedio
Velocidad de ventas (Unid./mes)

150.00 6.00

5.22 134.31

119.77
120.00 116.64 4.60
113.43
105.90 105.00

90.00 84.13 3.20

77.31 79.76 79.78
76.57 77.00
2.40 71.90 73.20
71.35 70.92
68.51
1.85 60.64
60.00 1.80
1.11
0.85 0.82 0.80
0.59 0.66 0.57
0.50
0.32 0.35 0.34
30.00 0.23 0.40
0.04 0.09 0.03

0.00 -1.00
CEDROS DE CLUB HOUSE EDIF. HNOS. P ROY. RES. COSTA RES. RES. M A RA NGA
Conjunto SA N M IGUEL VIDA
EDIF. CA TA RI
CA TA RI
ESCA RDO I LA GLORIA III P ROY. A NDREA P ROY. EDNA
ESCA RDO 450
RA ZURI 260 RES. A LA M EDA
A ZUL M A GA LLA NES 175 A AB B C

Pisos del proyecto 8 7 8 6 6 8 7 5 7 16 7 8 12 6 7

Meses en Venta 30 44 40 21 44 40 18 34 12 17 27 23 52 33 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 27 29 24 17 15 28 18 27 42 13 51 20 18 31 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 26 26 18 14 9 15 17 7 6 9 42 18 15 17 12 226 1
Stock disponible 121 1 3 6 3 6 13 1 20 36 4 9 2 3 14 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 1.11 0.59 0.66 0.85 0.32 0.23 0.82 0.50 0.57 0.35 5.22 1.85 0.34 2.40 0.80 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 2.36% 2.19% 2.27% 3.53% 1.87% 1.52% 2.94% 2.79% 2.10% 0.83% 2.54% 3.62% 1.72% 2.51% 2.58% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 84.13 113.43 76.57 105.90 119.77 71.35 77.31 77.00 68.51 79.76 70.92 79.78 105.00 60.64 71.90 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 380,630 460,000 324,947 408,000 650,989 321,690 361,493 320,000 323,455 367,306 321,900 323,526 502,460 295,272 347,776 795,125 536,403 329,236
NSE B AB B B AB B B B B B B B AB B B A AB B
Precio unitario promedio 4,524 4,055 4,244 3,853 5,435 4,509 4,676 4,156 4,721 4,605 4,539 4,055 4,785 4,869 4,837 5,920 4,765 4,421

Los 14 proyectos de la oferta comparable muestran unidades inmobiliarias en oferta inmediata con un área promedio de 84,13m2, siendo el proyecto EDIF.
HNOS. CATARI el que posee las unidades con la mayor área promedio, 119,77m2, a las que le siguen las del proyecto CEDROS DE SAN MIGUEL con
113,43m2. Compárense estas áreas con las orientadas a cada uno de los NSE.

El proyecto RAZURI 260, que registra la mayor velocidad de colocaciones y se vende a un precio ticket promedio por debajo de la media del conjunto,
presenta un área promedio también por debajo de la media del conjunto, 70,92m2 vs. 84,13m2.
 Relación del Área promedio vs. Precio ticket promedio por proyecto

Área promedio
Precio ticket promedio

150.00 900,000

795,125

119.77
120.00 116.64 720,000
113.43
650,989
105.90 105.00

536,403
90.00 84.13 502,460 540,000
460,000 79.76 79.78
76.57 77.31 77.00
71.35 70.92 71.90 73.20
408,000 68.51
380,630 367,306
361,493 60.64 134.31
347,776
60.00 324,947 321,690 320,000 323,455 321,900 323,526 329,236 360,000
295,272

30.00 180,000

0.00 0
CEDROS DE CLUB HOUSE EDIF. HNOS. P ROY. RES. COSTA RES. RES. M A RA NGA
Conjunto SA N M IGUEL VIDA
EDIF. CA TA RI
CA TA RI
ESCA RDO I LA GLORIA III P ROY. A NDREA P ROY. EDNA
ESCA RDO 450
RA ZURI 260 RES. A LA M EDA
A ZUL M A GA LLA NES 175 A AB B C

Pisos del proyecto 8 7 8 6 6 8 7 5 7 16 7 8 12 6 7

Meses en Venta 30 44 40 21 44 40 18 34 12 17 27 23 52 33 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 27 29 24 17 15 28 18 27 42 13 51 20 18 31 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 26 26 18 14 9 15 17 7 6 9 42 18 15 17 12 226 1
Stock disponible 121 1 3 6 3 6 13 1 20 36 4 9 2 3 14 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 1.11 0.59 0.66 0.85 0.32 0.23 0.82 0.50 0.57 0.35 5.22 1.85 0.34 2.40 0.80 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 2.36% 2.19% 2.27% 3.53% 1.87% 1.52% 2.94% 2.79% 2.10% 0.83% 2.54% 3.62% 1.72% 2.51% 2.58% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 84.13 113.43 76.57 105.90 119.77 71.35 77.31 77.00 68.51 79.76 70.92 79.78 105.00 60.64 71.90 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 380,630 460,000 324,947 408,000 650,989 321,690 361,493 320,000 323,455 367,306 321,900 323,526 502,460 295,272 347,776 795,125 536,403 329,236
NSE B AB B B AB B B B B B B B AB B B A AB B
Precio unitario promedio 4,524 4,055 4,244 3,853 5,435 4,509 4,676 4,156 4,721 4,605 4,539 4,055 4,785 4,869 4,837 5,920 4,765 4,421

En este gráfico comparativo se muestra la relación entre el área y el precio ticket promedio de cada uno de los 14 proyectos con oferta inmediata en el área
de influencia.

Se observa que la línea dibujada por los precios ticket se corresponde con la que dibujan los extremos de las barras que indican las áreas promedio.

Observese la diferencia en la relación de los precios ticket respect de sus áreas promedio de los dos proyectos con unidades más caras del conjunto, EDIF.
HNOS. CATARI y CEDROS DE SAN MIGUEL, determinada por la diferencia en sus precios unitarios promedio.
 Relación del Área promedio vs. Precio unitario promedio por proyecto

Área promedio
Precio unitario promedio

150.00 6,500
5,920

5,435

120.00 113.43 4,869 5,200

4,785 4,837 4,765
4,676 4,721
4,524 105.90 4,509 4,605 4,539
4,421
4,244 4,156
4,055 4,055
3,853
90.00 84.13 3,900
79.76 79.78
76.57 77.31 77.00
71.35 70.92 71.90 73.20
68.51
60.64 134.31
60.00 119.77 116.64 2,600
105.00

30.00 1,300

0.00 0
CEDROS DE CLUB HOUSE EDIF. HNOS. P ROY. RES. COSTA RES. RES. M A RA NGA
Conjunto SA N M IGUEL VIDA
EDIF. CA TA RI
CA TA RI
ESCA RDO I LA GLORIA III P ROY. A NDREA P ROY. EDNA
ESCA RDO 450
RA ZURI 260 RES. A LA M EDA
A ZUL M A GA LLA NES 175 A AB B C

Pisos del proyecto 8 7 8 6 6 8 7 5 7 16 7 8 12 6 7

Meses en Venta 30 44 40 21 44 40 18 34 12 17 27 23 52 33 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 27 29 24 17 15 28 18 27 42 13 51 20 18 31 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 26 26 18 14 9 15 17 7 6 9 42 18 15 17 12 226 1
Stock disponible 121 1 3 6 3 6 13 1 20 36 4 9 2 3 14 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 1.11 0.59 0.66 0.85 0.32 0.23 0.82 0.50 0.57 0.35 5.22 1.85 0.34 2.40 0.80 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 2.36% 2.19% 2.27% 3.53% 1.87% 1.52% 2.94% 2.79% 2.10% 0.83% 2.54% 3.62% 1.72% 2.51% 2.58% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 84.13 113.43 76.57 105.90 119.77 71.35 77.31 77.00 68.51 79.76 70.92 79.78 105.00 60.64 71.90 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 380,630 460,000 324,947 408,000 650,989 321,690 361,493 320,000 323,455 367,306 321,900 323,526 502,460 295,272 347,776 795,125 536,403 329,236
NSE B AB B B AB B B B B B B B AB B B A AB B
Precio unitario promedio 4,524 4,055 4,244 3,853 5,435 4,509 4,676 4,156 4,721 4,605 4,539 4,055 4,785 4,869 4,837 5,920 4,765 4,421

En este gráfico comparativo se muestra la relación entre el área y el precio unitario promedio de cada uno de los 14 proyectos con oferta inmediata en el
área de influencia.

Aqui también se observa que la línea dibujada por los precios unitarios se corresponde con la que dibujan los extremos de las barras que indican las áreas
promedio, sin embargo, se nota una disparidad en el proyecto EDNA, el mismo que vende sus unidades con la menor área promedio a un precio untario
promedio por sobre el promedio del conjunto. Talvez a esta circunstancia responda al hecho que este proyecto muestre una de las menores velocidades de
colocación dentro del conjunto.
 Rendimiento por Cuadrante (Velocidad Ventas Vs. Precio por m2) por proyecto

Promedio
Entrega inmediata
En construcción

1.11

5500
EDIF. HNOS. CATARI

5000

RES. MARANGA 175 RES. MAGALLANES

RES. COSTA AZUL
PROY. EDNA
P.U. S/. x m2

LA GLORIA III S/. 4,524

PROY. ESCARDO 450
RAZURI 260
4500
ESCARDO I
CLUB HOUSE VIDA
PROY. ANDREA
CEDROS DE SAN MIGUEL RES. ALAMEDA
4000

EDIF. CATARI

3500
-4.00 -3.00 -2.00 -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00
Velocidad de ventas (Ui/mes)

Los proyectos exitosos resultan ser RES. MAGALLANES y RAZURI 260, dado que colocan sus unidades a un ritmo mensual y un precio unitario por sobre el
promedio del conjunto.
 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Stock por tipología

Stock inicial
Stock disponible
Velocidad de ventas (Unid./mes)

360 360 0.20

0.19 336

288 0.16

247

216 0.12
0.10
0.09 0.09 0.09
0.09
0.08
144 0.08
121 0.07 0.07
110

83 0.04 0.04
0.04
72 59 0.03 0.03 0.04
0.03 0.03 0.03

16 18 21
14 9
6 8 7 2 4 3 1
2 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 2 1
0 0.00

Conjunto 1D 1B 1D 2B 1D 2B 1BS 2D 1B 2D 2B 2D 3B 2D 3B 1BS 3D 2B 3D 3B 3D 3B 1BS 3D 4B 4D 2B 5D 3B 2D 2.5B 2D 1.5B A AB B C

Meses en Venta 28 20 40 12 29 27 34 12 28 30 12 40 21 34 27 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 14 2 1 16 59 1 1 247 7 2 1 4 1 1 3 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 8 2 8 41 1 164 5 1 1 4 1 1 2 12 226 1
Stock disponible 121 6 1 8 18 1 83 2 1 1 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 0.09 0.09 0.03 0.07 0.07 0.03 0.10 0.04 0.08 0.03 0.19 0.03 0.04 0.09 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 3.04% 3.27% 2.53% 2.08% 3.14% 2.95% 3.04% 2.81% 4.04% 2.53% 4.70% 2.95% 3.66% 3.13% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 81.13 48.14 74.50 58.93 65.95 100.00 85.50 146.22 112.10 72.19 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 370,120 214933 462340 292852 308806 576000 382556 513000 679830 351775 795125 536403 329236
NSE B B AB B B AB B AB A B A AB B
Precio unitario promedio 4,500 4465 6206 4999 4689 5760 4328 3508 6064 4873 5920 4765 4421

El área de influencia distrital muestra una oferta comparable de 14 proyectos con una oferta disponible inmediata de 121 UI distribuidos en 15 tipologías
diferentes. mostrando el conjunto un promedio de stock inicial de 24 UI por tipología, con una notable oferta en las tipologías 3D 2B y 2D 2B, con 247 y 59 UI
cada una al inicio.

En el gráfico se observan las velocidades de venta promedio de las tipologías disponibles, no observándose referencias en aquellas tipologías que no se han
vendido. Nótese que de las 15 tipologías en oferta al inicio solo quedan 9 con stock disponible.

Las 9 tipologías de la oferta comparable muestran una velocidad de ventas promedio de 0,09 Unid./mes por tipología, siendo la tipología 4D 2B ‘ya agotada-,
la que muestra la mayor velocidad de colocaciones con una media de 0.19 Unid./mes, resultado de colocar sus 4 UI en 21 meses.
 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Precio ticket promedio por tipología

Precio ticket promedio

Velocidad de ventas (Unid./mes)

900,000 0.20
0.19

795,125

720,000 679,830 0.16

576,000
536,403
540,000 513,000 0.12
462,340 0.10
0.09 0.09 0.09
0.09
382,556 0.08
351,775
360,000 329,236 0.08
0.07 0.07

214,933 0.04 0.04

0.04
180,000 370,120 0.04
0.03 0.03
0.03 292,852 308,806 0.03 0.03

0 0.00

Conjunto 1D 1B 1D 2B 1D 2B 1BS 2D 1B 2D 2B 2D 3B 2D 3B 1BS 3D 2B 3D 3B 3D 3B 1BS 3D 4B 4D 2B 5D 3B 2D 2.5B 2D 1.5B A AB B C

Meses en Venta 28 20 40 12 29 27 34 12 28 30 12 40 21 34 27 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 14 2 1 16 59 1 1 247 7 2 1 4 1 1 3 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 8 2 8 41 1 164 5 1 1 4 1 1 2 12 226 1
Stock disponible 121 6 1 8 18 1 83 2 1 1 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 0.09 0.09 0.03 0.07 0.07 0.03 0.10 0.04 0.08 0.03 0.19 0.03 0.04 0.09 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 3.04% 3.27% 2.53% 2.08% 3.14% 2.95% 3.04% 2.81% 4.04% 2.53% 4.70% 2.95% 3.66% 3.13% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 81.13 48.14 74.50 58.93 65.95 100.00 85.50 146.22 112.10 72.19 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 370,120 214933 462340 292852 308806 576000 382556 513000 679830 351775 795125 536403 329236
NSE B B AB B B AB B AB A B A AB B
Precio unitario promedio 4,500 4465 6206 4999 4689 5760 4328 3508 6064 4873 5920 4765 4421

Las 15 tipologías de la oferta comparable muestran un precio ticket promedio de S/. 370,120 siendo la tipología 3D 3B 1BS la que pose el precio ticket
promedio más alto, con S/. 679,830, al que les sigue el precio ticket promedio de la tipología 2D 3B 1BS –sin colocación-, con S/. 576,000. Compárense
estos precios con los montos promedio para cada uno de los NSE.

La tipología 4D 2B, que registra la mayor velocidad de colocaciones con una media de 0.19 Unid./mes, tuvo uno de los menores precio ticket promedio al
inicio con S/. 338,000, ligeramente por encima de la media del conjunto que se ubicaba en S/. 334,126.
 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Precio unitario promedio por tipología

Precio unitario promedio

Velocidad de ventas (Unid./mes)

6,500 0.20
6,206 0.19
6,064
5,920
5,760

5,200 4,999 0.16

4,873
4,689 4,765
4,500 4,465 4,421
4,328

3,900 0.12
3,508
0.10
0.09 0.09 0.09
0.09
0.08
2,600 0.08
0.07 0.07

0.04 0.04
0.04
1,300 0.03 0.03 0.04
0.03 0.03 0.03

0 0.00

Conjunto 1D 1B 1D 2B 1D 2B 1BS 2D 1B 2D 2B 2D 3B 2D 3B 1BS 3D 2B 3D 3B 3D 3B 1BS 3D 4B 4D 2B 5D 3B 2D 2.5B 2D 1.5B A AB B C

Meses en Venta 28 20 40 12 29 27 34 12 28 30 12 40 21 34 27 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 14 2 1 16 59 1 1 247 7 2 1 4 1 1 3 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 8 2 8 41 1 164 5 1 1 4 1 1 2 12 226 1
Stock disponible 121 6 1 8 18 1 83 2 1 1 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 0.09 0.09 0.03 0.07 0.07 0.03 0.10 0.04 0.08 0.03 0.19 0.03 0.04 0.09 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 3.04% 3.27% 2.53% 2.08% 3.14% 2.95% 3.04% 2.81% 4.04% 2.53% 4.70% 2.95% 3.66% 3.13% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 81.13 48.14 74.50 58.93 65.95 100.00 85.50 146.22 112.10 72.19 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 370,120 214,933 462,340 292,852 308,806 576,000 382,556 513,000 679,830 351,775 795,125 536,403 329,236
NSE B B AB B B AB B AB A B A AB B
Precio unitario promedio 4,500 4,465 6,206 4,999 4,689 5,760 4,328 3,508 6,064 4,873 5,920 4,765 4,421

Las 15 tipologías de la oferta comparable muestran un precio unitario promedio de S/,. 4,500 siendo la tipología 1D 2B 1BS la que muestra el precio unitario
promedio más alto, con S/. 6,206; al que le sigue el precio unitario promedio de la tipología 3D 3B 1BS con S/. 6,064. Compárense estos precios con los
montos promedio para cada uno de los NSE.

La tipología 4D 2B, ya agotada, que registra la mayor velocidad de colocaciones; se vendió inicialmente a S/. 3,874/m2, por debajo de la media del conjunto
que se ubicaba en S/. 4,150/m2.
 Relación de la Velocidad de ventas (Unid./mes) vs. Área promedio por tipología

Área promedio
Velocidad de ventas (Unid./mes)

150.00 146.22 0.20

0.19
134.31

120.00 116.64 0.16

112.10

100.00

90.00 85.50 0.12

81.13
0.10
74.50
0.09 0.09 0.09
0.09 65.95
0.08
60.00 0.08
0.07 0.07
48.14

0.04 0.04
72.19 73.20
0.04
30.00 58.93 0.03 0.03 0.04
0.03 0.03 0.03

0.00 0.00

Conjunto 1D 1B 1D 2B 1D 2B 1BS 2D 1B 2D 2B 2D 3B 2D 3B 1BS 3D 2B 3D 3B 3D 3B 1BS 3D 4B 4D 2B 5D 3B 2D 2.5B 2D 1.5B A AB B C

Meses en Venta 28 20 40 12 29 27 34 12 28 30 12 40 21 34 27 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 14 2 1 16 59 1 1 247 7 2 1 4 1 1 3 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 8 2 8 41 1 164 5 1 1 4 1 1 2 12 226 1
Stock disponible 121 6 1 8 18 1 83 2 1 1 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 0.09 0.09 0.03 0.07 0.07 0.03 0.10 0.04 0.08 0.03 0.19 0.03 0.04 0.09 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 3.04% 3.27% 2.53% 2.08% 3.14% 2.95% 3.04% 2.81% 4.04% 2.53% 4.70% 2.95% 3.66% 3.13% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 81.13 48.14 74.50 58.93 65.95 100.00 85.50 146.22 112.10 72.19 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 370,120 214,933 462,340 292,852 308,806 576,000 382,556 513,000 679,830 351,775 795,125 536,403 329,236
NSE B B AB B B AB B AB A B A AB B
Precio unitario promedio 4,500 4,465 6,206 4,999 4,689 5,760 4,328 3,508 6,064 4,873 5,920 4,765 4,421

Las 15 tipologías de la oferta de la oferta comparable muestran unidades inmobiliarias en oferta inmediata con un área promedio de 81.13m2 por tipología,
siendo la tipología 3D 3B la que posee las unidades con la mayor área promedio, 146.22m2, a las que le siguen las de la tipología 3D 3B 1BS con 112.10m2.
Compárense estas áreas con las orientadas a cada uno de los NSE.

La tipología 4D 2B, ya agotada, que registra la mayor velocidad de colocaciones; se vendió inicialmente con un área promedio de 87.25m2, por encima de la
media del conjunto que se ubicaba en 81.22m2.
 Relación del Área promedio vs. Precio ticket promedio por tipología

Área promedio
Precio ticket promedio

150.00 146.22 900,000

795,125

120.00 679,830 116.64 720,000

576,000
536,403
90.00 85.50 513,000 540,000
81.13
462,340
72.19 73.20
65.95 382,556
370,120 134.31
58.93 351,775
60.00 329,236 360,000
308,806 112.10
48.14 292,852
100.00
214,933
74.50
30.00 180,000

0.00 0

Conjunto 1D 1B 1D 2B 1D 2B 1BS 2D 1B 2D 2B 2D 3B 2D 3B 1BS 3D 2B 3D 3B 3D 3B 1BS 3D 4B 4D 2B 5D 3B 2D 2.5B 2D 1.5B A AB B C

Meses en Venta 28 20 40 12 29 27 34 12 28 30 12 40 21 34 27 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 14 2 1 16 59 1 1 247 7 2 1 4 1 1 3 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 8 2 8 41 1 164 5 1 1 4 1 1 2 12 226 1
Stock disponible 121 6 1 8 18 1 83 2 1 1 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 0.09 0.09 0.03 0.07 0.07 0.03 0.10 0.04 0.08 0.03 0.19 0.03 0.04 0.09 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 3.04% 3.27% 2.53% 2.08% 3.14% 2.95% 3.04% 2.81% 4.04% 2.53% 4.70% 2.95% 3.66% 3.13% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 81.13 48.14 74.50 58.93 65.95 100.00 85.50 146.22 112.10 72.19 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 370,120 214,933 462,340 292,852 308,806 576,000 382,556 513,000 679,830 351,775 795,125 536,403 329,236
NSE B B AB B B AB B AB A B A AB B
Precio unitario promedio 4,500 4,465 6,206 4,999 4,689 5,760 4,328 3,508 6,064 4,873 5,920 4,765 4,421

En este gráfico comparative se muestra la relación entre el área y el precio ticket promedio de cada una de las 9 tipologías con oferta inmediata en el área de
influencia.

Se observa que la línea dibujada por los precios ticket se corresponde con la que dibujan los extremos de las barras que indicant las áreas promedio,
excepto en la tipología 3D 3B que es la que muestra la mayor área promedio pero se vende a un precio ticket incluso menor al de la tipología 2D 3B 1BS con
un área promedio mucho menor.

Observese la propuesta de precio ticket y área promedio para la tipología con mayor presencia dentro del conjunto: 3D 2B, ofertándose a S/. 382,556 para
85.50m2, muy cercanos al promedio del conjunto.
 Relación del Área promedio vs. Precio unitario promedio por tipología

Área promedio
Precio unitario promedio

150.00 6,206 146.22 6,500

6,064
5,920
5,760

120.00 4,999 5,200

112.10 4,873
4,689 4,765
4,500 4,465 4,421
100.00 4,328

90.00 85.50 3,900

81.13 3,508
74.50 72.19 73.20
65.95
134.31
60.00 116.64 2,600
48.14

30.00 58.93 1,300

0.00 0

Conjunto 1D 1B 1D 2B 1D 2B 1BS 2D 1B 2D 2B 2D 3B 2D 3B 1BS 3D 2B 3D 3B 3D 3B 1BS 3D 4B 4D 2B 5D 3B 2D 2.5B 2D 1.5B A AB B C

Meses en Venta 28 20 40 12 29 27 34 12 28 30 12 40 21 34 27 21 44 28 27 40
Stock Inicial 360 14 2 1 16 59 1 1 247 7 2 1 4 1 1 3 2 21 336 1
Unidades vendidas 239 8 2 8 41 1 164 5 1 1 4 1 1 2 12 226 1
Stock disponible 121 6 1 8 18 1 83 2 1 1 2 9 110
Velocidad de Ventas (Unid./mes) 0.09 0.09 0.03 0.07 0.07 0.03 0.10 0.04 0.08 0.03 0.19 0.03 0.04 0.09 0.04 0.09 0.03
% de Absorción mensual 3.04% 3.27% 2.53% 2.08% 3.14% 2.95% 3.04% 2.81% 4.04% 2.53% 4.70% 2.95% 3.66% 3.13% 2.88% 3.07% 2.53%
Area promedio 81.13 48.14 74.50 58.93 65.95 100.00 85.50 146.22 112.10 72.19 134.31 116.64 73.20
Precio ticket promedio 370,120 214,933 462,340 292,852 308,806 576,000 382,556 513,000 679,830 351,775 795,125 536,403 329,236
NSE B B AB B B AB B AB A B A AB B
Precio unitario promedio 4,500 4,465 6,206 4,999 4,689 5,760 4,328 3,508 6,064 4,873 5,920 4,765 4,421

En este gráfico comparativo se muestra la relación entre el área y el precio unitario promedio de cada uno de las 9 tipologías con oferta inmediata en el área
de influencia.

Aqui también se observa que la línea dibujada por los precios unitarios se corresponde con la que dibujan los extremos de las barras que indican las áreas
promedio, sin embargo, aqui también se vuelve a notar la disparidad en la tipología 3D 3B, el mismo que vende sus unidades con la manor área promedio a
un precio untario promedio muy por debajo del promedio del conjunto S/. 3,508 vs. S/. 4,500. Talvez a esta circunstancia se deba el hecho que esta tipología
muestre una de las mejores tasas de colocación: 5 de 7 UI , casi el 72% de su stock inicial .
 Rendimiento por Cuadrante (Velocidad Ventas Vs. Precio por m2) por tipología

Promedio
Entrega inmediata
Tipología agotada

0.09

5400

2D 2.5B

3D 3B 1BS
4800
2D 1.5B
P.U. S/. x m2

2D 1B S/. 4,150
2D 2B
4200
3D 2B
3D 4B
2D 3B
1D 2B 1D 1B 4D 2B

3600
3D 3B
5D 3B

3000
0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.14 0.16 0.18 0.20
Velocidad de ventas (Ui/mes)

La tipología exitosa resulta ser 2D 1.5B dado que coloca sus unidades a un ritmo mensual y un precio unitario por sobre el promedio del conjunto.

Obsérvese que ninguna de las tipologías ya agotadas se ubica dentro del cuadrante de éxito. La tipología 4D 2B, que se colocó al mejor ritmo del conjunto,
lo hizo a un precio unitario por debajo del promedio.