Gesvalt, Sociedad de Tasación

Resumen Ejecutivo

Los Modelos Automatizados de Valoración (AVM) son programas informáticos basados en algoritmos
matemáticos y estadísticos que permiten obtener, con un grado de confianza determinado, los valores de
mercado u otros valores de tasación de inmuebles a partir de un conjunto de datos y parámetros relativos a
los mismos, empleando para ello la información captada previamente sobre dichos parámetros en los
mercados locales correspondientes. Los AVM permiten el tratamiento masivo de los inmuebles a valorar, y
una producción más eficiente en lo relativo a tiempo que una valoración tradicional.

En definitiva, el objeto de los AVM es utilizar la informática, la estadística y la matemática para

proporcionar, de forma automatizada y rápida, el valor de un inmueble con un cierto grado de
fiabilidad en una fecha determinada, respetando los principios generales de la valoración de
inmuebles.
 Objeto y Alcance

Objeto, Alcance y
Ámbito de Aplicación
 Objeto
Objeto y Alcance

El objeto de nuestro trabajo es la estimación, de manera computarizada, del Valor de Mercado de los inmuebles de
una cartera proporcionada por el cliente. El Valor de Mercado se define, según IVS como: “la cantidad estimada por
la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor
en una trasacción libre después de una comercialización adecuada, en la que cada una de las partes ha actuado
experimentada, prudentemente y sin presiones.”

Para poder realizar la valoración, los activos de la cartera cumplirán el requisito de ser inmuebles de producción
repetida y por tanto susceptibles de una estimación estadística. Esto se debe a que el proceso utilizado por Gesvalt
para proporcionar la correspondiente estimación de valor está basado fundamentalmente en el enfoque de
comparación, contrastando el activo a valorar con otros similares, de los que conocemos sus características y precio.

Para ello, interpretando la lógica inmobiliaria existente en España, obtenemos el máximo número de tasaciones,
testigos de tasaciones, valores de compraventa y asking prices de propiedades similares en venta en el entorno del
activo, que ajustamos según los descuentos por negociación y comercialización de las zonas. De esta manera, se
obtiene una conclusión sobre el precio que alcanzaría dicho activo en una hipotética transacción. Es necesario que el
inmueble pertenezca a un mercado amplio y transparente que permita la utilización de detalladas bases de datos
de inmuebles comparables.

Para asegurar la fiabilidad de la valoración, y puesto que no se realiza inspección alguna del inmueble, este
modelo de valoración no debe aplicarse en estimaciones de valor de inmuebles especiales o que puedan
considerarse singulares en su entorno, al no existir comparables suficientes con los que realizar un muestreo de
mercado adecuado. Así mismo, sólo se considera verdaderamente apto para la valoración de elementos terminados.

El valor estadístico tampoco contempla otras circunstancias como posibles cargas, ocupantes, alquileres (en especial
los alquileres sociales) u otras situaciones limitativas de valor.
 Alcance
Objeto y Alcance

Los inmuebles valorados por Gesvalt engloban las siguientes tipologías edificatorias: elementos residenciales,
garajes, trasteros, elementos industriales y oficinas, todos ellos con la construcción ya finalizada. No se realizan
estimaciones de valor para fincas que no puedan ser consideradas como de producción repetida, o cuya
valoración implique la utilización de métodos más exhaustivos o la comprobación de parámetros urbanísticos (VPO,
inmuebles en construcción, obras paralizadas…) al no poderse asegurar la fiabilidad del valor obtenido.

El método automatizado no tiene en cuenta, en principio, el estado de ocupación del inmueble ni la situación de
propiedad del mismo, valorándose los activos mediante el enfoque de comparación en venta con los de su entorno.
Esto podría implicar una variación sustancial con el valor anterior certificado, cuando éste se tratara, por ejemplo,
de un Valor de Actualización. No obstante, pueden especificarse en los Términos de Contratación los supuestos
especiales que se desea sean tenidos en cuenta en la valoración de la cartera.

Cuando no se nos proporcione información determinante relativa al activo (antigüedad, superficie…), Gesvalt hará
uso de la información catastral disponible a tal efecto.

Gesvalt asumirá como cierta toda aquella información suministrada por el cliente y en particular, aquella que no
pueda ser comprobada por parte del sistema o los técnicos. Son descartados del modelo de valoración todos
aquellos elementos subjetivos que no se encuentran estandarizados en las correspondientes bases de datos del
sector, en especial todos aquellos imposibles de verificar en el momento de la valoración por parte de los técnicos
analistas o mediante el uso de la herramienta de valoración.

En cualquier caso, recomendamos al cliente la depuración de los datos facilitados a Gesvalt para asegurar la
fiabilidad de los modelos matemáticos empleados. La utilización de numerosas variables puede empeorar la
exactitud de los valores obtenidos, al limitar los posibles comparables a emplear.
 Alcance
Objeto y Alcance

De acuerdo a las especificaciones del Estándar sobre Valoración de Inmuebles mediante Modelos Automatizados
(AVM), elaborado por la Asociación Española del Valor (AEV), se han establecido ciertas limitaciones a las
superficies (con elementos comunes, en su caso) de los elementos valorados, según se refleja en el siguiente cuadro
resumen.

Límites a la superficies (m2)

<50 50-100 100-200 200-400 >400
Vivienda unifamiliar
Vivienda plurifamiliar
Garaje
Trastero
Nave
Oficina

Al no efectuarse inspección ocular sobre el inmueble, ni comprobarse la disposición y tamaño de sus espacios, su
parcela o espacios comunes, la fiabilidad o grado de confianza de las estimaciones que se lleven a cabo
dependerá, entre otros factores, de la relevancia y calidad de los datos que sobre cada inmueble proporcione el
cliente o que puedan ser incorporados a ellos.
 Tipos de Servicios Ofertados
Valoración
Valoración Online Valoración Pro Data Building
Carteras

ESTIMACIÓN DE VALOR DE INMUEBLES

APOYO EN LA GESTIÓN DE ACTIVOS Y RIESGOS

FIJACIÓN DE VALORES DE VENTA Y RENTA

VALORACIÓN CARTERAS CON FINALIDAD

REGULATORIA

REVISIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE CARTERAS

GESTIÓN INMOBILIARIA
EVALUACIÓN DE CARTERAS INMOBILIARIAS /
MONITORIZACIÓN

ELABORACIÓN DE ÍNDICES DE MERCADO

ANÁLISIS DE CARTERAS PARA LA TOMA DE DECISIONES DE INVERSIÓN

 Objeto y Alcance

Términos de Contratación
 Términos de Contratación
Todo informe de valoración por AVM debe proceder de un encargo debidamente formalizado en el que se
especifique, por parte de un cliente apropiadamente identificado, el alcance del servicio de valoración que se
pretende obtener y al menos:

o El propósito o finalidad de la valoración, especialmente si se está valorando un conjunto de inmuebles con

finalidad legal (solvencia, cobertura de provisiones) o destino específico (mercado hipotecario, estados
contables…)

o La instrucción de que la valoración se realice a través de un AVM, y una aclaración sobre si lo que se pretende
obtener es el valor conjunto de una cartera, la de cada uno de elementos de forma individual, la de grupos de
ellos u otras casuísticas. También se indicará si lo que se demanda es la actualización de una valoración previa.

o Los inmuebles a los que afecta la valoración y los datos que el cliente proporciona sobre ellos así como, en su
caso, las eventuales tareas que se encarguen a Gesvalt para completar alguno de los datos vacíos o la
verificación de los proporcionados. En particular, si se aporta una valoración previa, se indicará también la base
de valor y la fecha en que se hizo.

o Las asunciones especiales que deban ser tenidas en cuenta en el encargo, (por ejemplo, si los inmuebles
pudieran estar arrendados u ocupados, que se valoren bajo la hipótesis de estar libres de inquilinos y
ocupantes; si las viviendas pueden contar con precio máximo, que se valoren como viviendas libres; etc), o si las
mismas pueden establecerse por Gesvalt en caso de que resulte necesario para la aplicación del modelo.

o La base de valor a que debe atenerse el resultado de la valoración.

 Términos de Contratación
Objeto y Alcance

o Si los valores resultantes de la aplicación de los modelos deben ser objeto de algún tipo de calibración o
contraste específico (por ejemplo, vía tasación completa por muestreo de alguno de los componentes de una
cartera, o mediante comprobación individual por otro medio de valoración, por ejemplo, de gabinete).

o El uso que se puede hacer del Informe de valoración y el alcance de la responsabilidad de Gesvalt.

Gesvalt asumirá como cierta toda aquella información suministrada por el cliente y en particular, aquella que no
pueda ser comprobada por parte del sistema o los técnicos. Los clientes serán, por tanto, responsables de la
veracidad de la información proporcionada y a partir de la cual se elaborará la valoración, individual o conjunta.

No se podrán valorar aquellos inmuebles en los que aprecien errores no subsanables de identificación o
localización en la información proporcionada por el cliente, así como en aquellos supuestos en que no se disponga
de la información mínima suficiente que permita aplicar de manera consistente la metodología de que se trate.

Cuando esas insuficiencias resulten subsanables, el encargo establecerá, de acuerdo con el cliente, las tareas
complementarias de integración o las asunciones correspondientes.

Se eliminarán de la valoración aquellos inmuebles en los que dichos datos indiquen que se trata de inmuebles
singulares en el mercado local correspondiente, además de todos aquellos que no sean de producción repetida o
que no pertenezcan a las categorías mencionadas en el apartado “alcance” del presente manual.
 Objeto y Alcance

Requisitos Exigibles para

la Elaboración de AVM
 Requisitos Exigibles para la Elaboración de AVM
Objeto y Alcance

A continuación se exponen el conjunto de requisitos y exigencias previas que se deberán atender para la
realización de un AVM con la máxima fiabilidad.

o Usuario: cualificación exigida al usuario del motor, si es que fuera necesaria su intervención.

o Modelos: tipos de modelo utilizados.

o Filtros: indicación de los filtros, tanto previos como posteriores a la aplicación del modelo, que se establecerán
al efecto de restringir la valoración AVM a determinados tipos de inmuebles según sus características o valor.

o Datos: indicación del grado detalle y compromiso de veracidad exigido a los datos sobre los inmuebles a
valorar.

o Backtesting: especificación de la necesidad o no de realizar un contraste de resultados posterior a la

aplicación del modelo mediante una muestra de tasaciones individuales.

o Validación: indicación de la necesidad o no de que los resultados sean validados por un técnico
especializado.

o Confianza: indicación de la necesidad o no de proveer a los resultados de un indicador de confianza global

y/o individual.

Gesvalt recurrirá, previa indicación por parte del cliente y en caso de ser posible, a las bases de datos
disponibles a tal efecto para completar aquella información no proporcionada inicialmente.
Requisitos Exigibles para la Elaboración de AVM
Objeto y Alcance
 Objeto y Alcance

Metodología de Valoración
 Metodología de Valoración
Metodología

Salvo indicación contraria por parte del cliente, que deberá estar convenientemente reflejada en los Términos de
Contratación, la base de valor a utilizar será el Valor de Mercado, obtenido mediante Comparación.

MÉTODO DE COMPARACIÓN

El método de Comparación nos permite obtener el valor unitario de un inmueble de las mismas características que
el valorado y situado en la misma zona y aplicarlo posteriormente a toda la superficie del inmueble.

Para realizar la estimación del valor de mercado analizamos las transacciones llevadas a cabo en la zona,
incorporando así mismo nuestra base de datos de las últimas tasaciones realizadas y los comparables utilizados
en ellas. Por ultimo, incluimos también el máximo número de Asking Prices de propiedades similares
comercializadas en el entorno del activo, que ajustamos según los correspondientes descuentos por negociación y
comercialización.

Esta técnica de valoración está basada, por tanto, en la gestión adecuada de las siguientes fuentes de
información:
• Precios de oferta de mercado
• Características estadísticas de las zonas bajo estudio
• Normalización y geo-codificación de nuestras bases de datos
• Profundo conocimiento local de cada zona:
- Comportamiento de precios
- Ritmos de venta
- Stock disponible
- Análisis de la competencia
 Metodología de Valoración
DETALLE DEL PROCESO:

Las fases detalladas que compondrían este proceso de estimación serían las siguientes:

• Análisis de los datos proporcionados por el cliente. Controlamos el tipo de activos que nos son proporcionados,
desechando aquellos singulares, que no son de producción repetida o que no pueden ser localizados, al no
aportársenos una Referencia Catastral válida o su dirección completa. En estos casos reseñamos una observación
con el motivo de rechazo del inmueble.

• Búsqueda de los precios de oferta de propiedades similares. Para ello utilizamos testigos contenidos en los
principales portales de oferta inmobiliaria del país, tasaciones y testigos de tasaciones realizadas por Gesvalt
en los últimos meses y las estadísticas sectoriales publicadas por el Ministerio de Fomento y otras fuentes de alta
fiabilidad. Únicamente seleccionamos comparables con el mismo uso que el activo valorado y de superficie con
menos del 25% de diferencia respecto a éste. El rango de distancia puede variar en función de las zonas y los
testigos disponibles, no siendo nunca superior a 5 Km. Nuestro profundo conocimiento local de cada zona nos
permite un análisis exhaustivo del comportamiento de los precios, los ritmos de venta y el stock disponible en
cada área así como la detección de los valores atípicos.

• Obtención del valor medio según la zona y la tipología del inmueble a partir de un algoritmo único, basado en
un modelo de regresión múltiple de gran fiabilidad. Después de obtener el Asking Price medio de la zona,
aplicamos el descuento de comercialización adecuado a la tipología del activo valorado, teniendo en cuenta
también las características concretas del mismo si éstas nos son facilitadas (año de construcción, estado de
conservación, distribución interior…).
 Metodología de Valoración
Objeto y Alcance

DETALLE DEL PROCESO:

• Obtención del Valor de Mercado estimado para el inmueble solicitado. Este proceso consiste en realizar el
producto del valor unitario obtenido y la superficie del activo.

En la mayoría de las ocasiones, la superficie utilizada coincide con la indicada por el cliente, salvo en aquellas en
los que ésta es susceptiblemente diferente de la reflejada catastralmente o la indicada por los técnicos de Gesvalt
en nuestras tasaciones realizadas con visita interior.

• Checking de los valores obtenidos. En aquellos casos en que la fiabilidad de la muestra se considera baja, se
realiza una segunda comparación con las bases de datos de Gesvalt y su histórico de tasaciones, valoraciones y
testigos de mercado. Posteriormente, se realiza un último test de contraste con los índices de variación medios de la
zona entre las fechas de valoración.

En todo caso, todos los valores atípicos u outliers son revisados en profundidad para tratar de corregirlos y detectar
sus causas. El cliente puede solicitar en los Términos de Contratación cualquier otra revisión que desee se lleve a
cabo en la cartera valorada (Backtesting con tasaciones completas…)

No debe olvidarse, pues, que se trata de métodos de valoración destinados a obtener un gran número de resultados
en poco tiempo y acometer con una aproximación suficiente un número ambicioso de valoraciones. Las desviaciones
importantes de valor que puedan producirse en un activo determinado pueden deberse a la escasa existencia de
transacciones, tasaciones y ofertas de activos similares en la zona en la fecha de la valoración. Así mismo, pueden
influir las características concretas de dicho activo que no hayan sido tenidas en cuenta en la estimación por no ser
estandarizadas.
Proceso de Control
 Proceso de Control
FASE DE ADMISIÓN
Una vez recibida la información sobre los activos a valorar, se analiza ésta, para detectar posibles inconsistencias
relativas a los siguientes parámetros:
o Tipo / Sub-tipo de Activo
o Referencia Catastral completa
o Dirección inequívoca
o Superficie Construida y Superficie de parcela(en su caso)

Para la tipología de vivienda el proceso de análisis (en cascada) consiste en:

SÍ NO SÍ ¿Cumple SÍ
Datos de ¿Tipo de ¿Referencia ACTIVO
¿Dirección
Entrada Activo Catastral limitación
completa? ADMITIDO
correcto? aportada? superficie?

NO SÍ NO NO

ACTIVO ACTIVO ADMITIDO ACTIVO ACTIVO

RECHAZADO RECHAZADO RECHAZADO

En función de este análisis, se clasifican los activos en función de los parámetros base de partida:
o Valoración por Referencia Catastral
o Valoración por Dirección, Tipología y Superficie Construida
 Proceso de Control
FASE DE DEPURACIÓN Y DATA BUILDING

Teniendo en cuenta que, independientemente del método y/o base de datos utilizada, el factor más determinante
en el valor de un activo es su localización, es del todo necesario asegurar la integridad de las localizaciones
suministradas, además de las superficies, tipologías, así como el resto de información suministrada.

Se disponen de sistemas de tratamiento de bases de datos, protocolos y aplicaciones que nos permiten realizar
tareas de normalización, verificación, corrección y data-building de forma rápida, eficiente y en diversos niveles
según las necesidades.

Con carácter general para todos los registros suministrados se realizan los siguientes procesos de verificación:

o Se verifica la congruencia del par código postal-municipio, las incongruencias son verificadas y corregidas.
o Se localiza la vía suministrada dentro del municipio.
o Se asigna referencia catastral y coordenadas de localización a cada activo (*).
o Reconstrucción de información ausente (superficies, tipologías, antigüedad)

Todas las tareas efectuadas a lo largo de esta fase son normalizadas, y documentados los cambios y criterios
adoptados en cada caso para posterior entrega al cliente.

NOTA: Todas las tareas de verificación y reconstrucción en su grado básico (el reflejado en el presente documento), no conllevan
coste adicional alguno siempre y cuando se encarguen como parte integral de la valoración de una cartera, en cualquier otro caso
conlleva un coste extra que vendrá determinado según las necesidades del cliente.
 Proceso de Control
FASE DE VALORACIÓN
La estructura del tratamiento y metodología aplicada a las diferentes tipologías en la valoración de cada
elemento es básicamente la misma, con la salvedad de la muestra de comparación utilizada y ciertos parámetros
específicos de cada tipología.

Todos nuestros modelos de valoración operan individualmente para cada muestra analizada, lo que permite un
seguimiento más eficaz y fiable del valor, fiabilidad y dispersión de cada inmueble procesado.

El valor se obtiene mediante dos métodos diferenciados de valoración, Geoposicionamineto e Indexación. El

método de Indexación permite realizar un primer chequeo a partir de los índices propios disponibles para cada
zona, identificando cuáles son los elementos atípicos de la muestra que requieren de una revisión más exhaustiva.

o Modelo por geoposicionamiento

La familia de modelos econométricos adoptada como modelo principal, es una aproximación híbrida
(Comparables-Hedónico) y, en concreto, un modelo hedónico de regresión multivariante que tiene en cuenta en la
elección de comparables a emplear las variables de superficie, tipología, proximidad al inmueble valorado,
antigüedad y, si se dispone de ello, estado de conservación del activo.

Simplificando el proceso de operación del modelo, este sigue los siguientes cinco pasos:

• Selecciona de la base de datos de comparables los testigos más próximos en distancia absoluta, partiendo de
las coordenadas asignadas al activo a valorar y un radio mínimo de 250 metros y aumentando
paulatinamente el radio hasta obtener el número mínimo de comparables necesario para realizar la
valoración.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALORACIÓN.

o Modelo por geoposicionamiento

• Selección de variables a utilizar en los modelos:

▪ Variable dependiente: Logaritmo del precio.

▪ Variables explicativas continuas: Poseen un determinado tipo de formato igual para cada variable,
pero este es esencialmente el correspondiente a los atributos que representa. Hablamos de variables
tales como son la superficie y la antigüedad del inmueble.
▪ Variables explicativas dicotómicas: Estas variables se han construido en la base de datos y dan un
valor 1 o 0 en función de si el testigo contiene los atributos o categorías de cada parámetro. Por
ejemplo, si el inmueble es una vivienda determinar si es unifamiliar, si la calle o vía es de tipo 1 a 5, o
si el tramo al que pertenece es de 1 a n.

• Estimación del mejor modelo según el algoritmo de pasos sucesivos: Modelo de múltiples regresiones (MCO).
Es decir, que para cada inmueble se estima n-modelos de regresión de los que finalmente sólo se aplica uno
de ellos a la estimación, y este es, el que mejor ajuste a la valoración especifica de un determinado inmueble.

Finalmente, el modelo arroja un valor con un margen de predicción, con un índice de correlación y un indicador de
dispersión. Entre las principales bondades del modelo cabe destacar:

▪ Capacidad de operar con un limitado número de inputs y seguir arrojando fiabilidades altas, en media el
modelo en sí arroja fiabilidades estadísticas superiores al 95% con una desviación del precio menor al 5%
dentro de unos intervalos de confianza.
▪ Capacidad de discernir diferencias significativas de valor por vías y tramos de las mismas.
▪ Capacidad de ajuste en cada caso a las características que mayor correlación arrojen con el mercado.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALORACIÓN.

o Modelo por geoposicionamiento

▪ Capacidad de adaptación y aplicación a diferentes tipologías de activos.
▪ En todo momento cada estimación individualmente arroja su propio marcador de correlación y dispersión, lo
que permite identificar, revisar y subsanar estimaciones poco fiables o en áreas de elevada dispersión.
▪ Estima un valor de mercado independientemente del otorgado inicialmente a la garantía, esto evita trasladar
en el tiempo errores o sobre-valoraciones producidas en la tasación original.

• El único inconveniente del modelo es que requiere de la previa localización más o menos exacta del activo.

NOTA: En las estimaciones de activos industriales y oficinas, se tienen en cuenta factores adicionales como su
entorno o la situación económica de su entorno de mercado.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALORACIÓN.

o Modelo por indexación

El modelo de indexación se utiliza como modelo secundario y como modelo de contraste y control cuando se
dispone de valor y fecha de referencia del activo. Este modelo basa su funcionamiento en la aplicación de un
índice de evolución de precios, acorde a la localización y características del producto, al valor original de
tasación, corregido a su vez por las posibles desviaciones que presente el producto frente a la media de
productos similares en su Área de Análisis, por la situación del mercado en el área y por la situación
socioeconómica de su mercado.

Obtención del índice de evolución de precios.

• El índice de evolución de precios se obtiene de nuestras bases de datos que para la obtención de este índice
cuentan con un histórico desde 1980 para activos residenciales y desde 1993 para el resto de tipologías.

• Se han estudiado por métodos estadísticos, los comportamientos de precios por códigos postales y provincias
de todo el territorio nacional, agrupando aquellos códigos postales que presentaban similar comportamiento
de precios. Estas agrupaciones han sido denominadas como Área de Análisis.

• Cada área de análisis ha sido dividida a su vez por tramos de precios con similar comportamiento. Esto nos
diferencia comportamientos de productos con características diferenciadas, como viviendas de 1 dormitorio
frente a viviendas de 4 dormitorios o unifamiliares. Estas divisiones se han denominado Estratos
Característicos, cada Área de Análisis se divide en tantos estratos como comportamientos diferentes existan.

• El índice de evolución de precios corresponde al del comportamiento de precios de cada Estrato

Característico en el tiempo.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALORACIÓN

o Modelo por indexación

Con el fin de corregir las deficiencias propias que presentan los modelos de actualización por curvas de precios,
como son:

• Trasladar en el tiempo errores en tasaciones anómalas.

• Proporcionar valores poco fiables y/o sostenibles en el tiempo, especialmente en productos poco homogéneos
y evoluciones temporales largas.

Ante la imposibilidad de dar una estimación más fiable, siguiendo un criterio de prudencia, se busca que el valor
proporcionado, sea sostenible en el tiempo. Por este motivo, la estimación inicial es corregida por los siguientes
factores:

• Desviaciones que presente, en cuanto a antigüedad, superficie y precio, frente a la media de su estrato
característico.
• Condiciones del mercado presentes y proyectadas, en cuanto a oferta, demanda, tiempos medios de venta y
precios.
• Condiciones socioeconómicas presentes y estimadas, en el entorno de mercado del producto, como empleo,
demanda potencial, etc.

Para la determinación de las situaciones de mercado y socioeconómicas, tanto presentes como proyectadas se
utilizan modelos econométricos con probada eficiencia en el mercado a lo largo de más de 25 años.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALORACIÓN

o Modelo por indexación

La principal ventaja de estos modelos es que:

o Permiten el proceso de muestras con datos insuficientes y en zonas con bajo nivel de transacciones y testigos,
permitiendo en posteriores ciclos su proceso por geoposicionamiento.
o Arroja un alto grado de fiabilidad en productos muy homogéneos con su entorno.
o Una vez aplicados los factores de corrección, el valor estimado tiene un alto grado de sostenibilidad.

Como contrapartida presenta los siguientes inconvenientes:

o Requiere de inputs de entrada adicionales como son el valor de la garantía (o de tasación) y la fecha de
concesión del crédito (o fecha de tasación)
o Homogenizan productos poco homogéneos para su área.
o Su aplicación es poco recomendable para evoluciones temporales largas.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALORACIÓN

o Rechazo de inmuebles
El sistema lleva a cabo la valoración de acuerdo con el proceso explicado anteriormente y,
dependiendo del parámetro de entrada, se generan registros de error para los activos no valorados.

Dependiendo del parámetro de entrada al proceso de valoración, los errores que provocan el rechazo
en este fase, son los siguientes:

Entrada por Referencia Catastral

• La Referencia Catastral es errónea o no existe (*)

• La Referencia Catastral representa un inmueble no incluido en el alcance de la valoración
• Las coordenadas geográficas no son válidas
• No existe oferta suficiente para llegar a un asking price y, por tanto, obtener un Valor de
Mercado

Entrada por Dirección, Tipología y Superficie Construida

• La dirección no se encuentra
• No existe oferta suficiente para llegar a un asking price y, por tanto, obtener un Valor de
Mercado

(*) En este caso, se intenta valorar introduciendo Dirección, Tipología y Superficie Construida
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALIDACIÓN

o Servicio de Verificación

La última fase del proceso es quizás la más crucial si se quiere alcanzar un grado de fiabilidad muy por encima
de la media del sector, dado que independientemente de la bondad del modelo y/o fiabilidad de las bases de
datos empleadas, cualquier desviación y/o error en los inputs de entrada, (errores no detectados previamente en
la fase inicial y/o información no suministrada inicialmente), así como las propias dispersiones que pueda
presentar el mercado pueden derivar en resultados poco fiables, de ahí que sea de suma importancia, no solo
que el modelo sea capaz de identificar cualquier dispersión o merma en la fiabilidad de los resultados, si no que
se deben implementar protocolos de verificación, revisión y corrección de los mismos.

La solución ofrecida implementa estos protocolos a través de controles estandarizados, ofreciendo:

• Verificación por analistas especializados de Gesvalt vía “desktop” de cualquier resultado que no cumpla unos
mínimos de fiabilidad y/o presente anomalías frente al último valor registrado por el cliente. Todos estos
controles permiten detectar y subsanar deficiencias en los inputs de entrada no identificados en la fase inicial
(pe. superficie o clasificación de tipología erróneas) y/o características del activo no declaradas (pe. Activos
en pésimo estado de conservación).

o Análisis de Valores Unitarios

Los valores obtenidos por el proceso de Valoración Automatizada, para aquellos activos en los que la
calidad de los testigos sea baja, se comparan con nuestras bases de datos, compuestas por el histórico de
tasaciones y valoraciones, testigos de mercado, y nuestro conocimiento del mercado y su comportamiento.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE VALIDACIÓN

o Servicio de verificación

o Análisis por superficie

Si la superficie valorada en algún activo fuera superior a 1.000 m2, se analiza en detalle el resultado de
éstos.

o Análisis por Valor

Si el valor correspondiente a algún activo fuera superior a €1M, se analiza en detalle el resultado.

Como consecuencia de este control, puede detectarse la unidad a valorar y corregir el resultado, o bien
determinar que el activo es un edificio completo, una promoción en curso, un suelo, etc, lo que podría conllevar el
descarte del inmueble a valorar por tratarse de un inmueble singular.

• Documentación estandarizada de cualquier anomalía: Todos los criterios de normalización, cambios

efectuados, así como observaciones y recomendaciones aplicables en cada caso son documentadas a efectos
de información al cliente, de forma que cualquier incidencia no subsanable pueda ser identificada claramente
por el cliente con el fin de facilitar su tratamiento y resolución por parte del mismo.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE CONTRASTE. BACKTESTING

La aplicación de los modelos AVM aconseja (y en el caso de las valoraciones para las entidades de crédito y con
efectos ante terceros exige1 ), el contraste del grado de confianza de sus resultados globales (valor total de la
cartera) y, si el cliente ha solicitado también la valoración individualizada de sus componentes, el de las
estimaciones individuales.

A este respecto, debe tenerse en cuenta que los AVM producirán valores con mayor grado de confianza en el
primer caso que en el segundo. Y es que, al no poder capturar todas las características relevantes de un inmueble
individual (por ejemplo, su estado de conservación), y tener que asumir para ellas valores medios de su mercado
local, los errores estadísticos que inevitablemente se producen en las estimaciones individuales podrán y tenderán
matemáticamente a compensarse para un conjunto de ellos.

Para la evaluación del grado de confianza de sus resultados, los mejores estándares aconsejan el contraste con la
realidad del mercado mediante la técnica de muestreo. En España, donde la información sobre transacciones no
es pública, el conocimiento de esa realidad debe utilizar necesariamente estimaciones basadas en valores que la
aproximen de la manera más rigurosa posible.

Para ello, las tasaciones y valoraciones individualizadas que llevan a cabo las SdT españolas, por su amplitud y
profundidad, grado de homogeneidad en la aplicación de estándares y por las exigentes comprobaciones a que
se llevan a cabo para realizarlas, permiten una aproximación rigurosa a aquella realidad, y dan fiabilidad a las
tareas de calibración y evaluación citadas.
1En el caso de las valoraciones automáticas reguladas por el Anejo IX de la Circular del Banco de España 4/04 vigente desde el 1 de octubre de
2016, los resultados obtenidos de la aplicación de AVM a carteras de inmuebles deberán contrastarse con tasaciones individuales completas,
realizadas conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para una muestra de los inmuebles valorados.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE CONTRASTE. BACKTESTING

La comprobación de la calidad de los resultados del modelo en cuanto al valor total de la cartera se puede llevar
a cabo mediante la utilización de una muestra relativamente pequeña de inmuebles pertenecientes a esa misma
cartera, a partir de la cual se realizan inferencias sobre las características de la población total de inmuebles
valorados.

Características de la muestra

Debe tenerse en cuenta que las valoraciones de los inmuebles seleccionados permitirán inducir, con nivel de
confianza y un error relativo determinados, el valor del conjunto de la cartera. Para ello:

o Se debe asegurar que la muestra representa adecuadamente las propiedades más relevantes, a efectos de
estimar su valor, de la población potencial.
o En ningún caso la muestra debe tener en cuenta las características del propietario potencial de la cartera o del
inmueble.
o El elemento muestreado deberá ser seleccionados aleatoriamente de entre los incluidos en la cartera o en los
segmentos en que la misma pueda distribuirse.
o La muestra deberá ser tan amplia como lo exijan:

▪ La dispersión de los valores de los inmuebles de la cartera o del parámetro que, correlacionado
estrechamente con esos valores, se utilice para evaluar su dispersión.
▪ El error relativo y la probabilidad con que se pretende inducir el valor conjunto de la cartera.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE CONTRASTE. BACKTESTING

• Los elementos muestreados se valorarán mediante tasación completa, que incluirá, como mínimo, inspección
ocular externa del edificio. Estas valoraciones respetarán los estándares internacionales generalmente
aceptados y, por lo tanto, requerirán de todas las comprobaciones y documentación exigidas por los mismos
(excepto en lo relativo a la inspección interior del elemento).

Segmentación de la cartera para el muestreo

La aproximación más sencilla para la determinación de una muestra es la realización de un muestreo aleatorio
sobre los inmuebles que componen la cartera. El tamaño muestral así obtenido podrá, no obstante, reducirse si se
tienen en cuenta posibles subdivisiones o estratos de la cartera, determinados a partir de las características de los
inmuebles que la componen.
Esta estratificación puede seguir dos posibles criterios:

o Segmentación en función de la tipología de los inmuebles: es posible segmentar la cartera por usos y
tipologías y, de disponerse de esa información, por otras características básicas de su mercado local (zonas
urbanas y rurales, zonas heterogéneas u homogéneas).
o Segmentación según la tipología y la distribución de la población de inmuebles: con este tipo de
estratificación se pretende agrupar los inmuebles atendiendo a su homogeneidad con respecto a un parámetro
correlacionado con el objetivo del contraste, es decir, con el valor de los inmuebles. En particular, se ha
comprobado que la segmentación según el valor AVM de cada inmueble, su valor unitario (€/m2) o su
superficie, por ser aquellos parámetros más estrechamente correlacionados con el objetivo del contraste (el
valor total de la cartera) permiten obtener tamaños muestrales óptimos.
 Proceso de Control
FASE DE CONTRASTE. BACKTESTING.

En particular, la selección de los segmentos más adecuados vendrá determinada, al igual que la selección de
valores atípicos, por un análisis técnico-estadístico de distribución de la población de inmuebles y de su dispersión
en torno a los parámetros que hayan de guiar la segmentación (ver informe metodológico anexo).

Será fundamental la intervención de técnicos cualificados tanto en la selección de atípicos como en determinación
de la segmentación a realizar, además de para llevar a cabo el examen técnico de las valoraciones completas
de los inmuebles seleccionados en la muestra (a fin de asegurar su regularidad y ajuste a las bases de valor
objetivo).

Tratamiento de los valores atípicos

Se considera práctica adecuada para el contraste de las valoraciones automáticas mediante el procedimiento
mencionado la previa eliminación de valores atípicos del conjunto de inmuebles a valorar.

La selección de estos valores vendrá determinada por las características de la distribución de las diferentes
características de los inmuebles a valorar (atendiendo a las frecuencias relativas de la misma, a los datos propios
de inmuebles singulares, etc) y exigirá un análisis técnico estadístico cualificado. Los valores atípicos que se
excluyan de la población para determinar la muestra deberán ser tratados como inmuebles singulares.
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE CONTRASTE. BACKTESTING

Determinación del tamaño de la muestra

Las fórmulas que, bajo la hipótesis estadística de normalidad, permiten determinar el tamaño mínimo de las
respectivas muestras son las siguientes :

o Tamaño de la muestra para un muestreo aleatorio simple:

t2
2 2
N 2S 2
R (VT )
n
t2
1 2 NS 2
R (VT ) 2

o Tamaño de la muestra para un muestreo estratificado:

2
t2  L 
  Nh Sh 
R 2 (VT ) 2  h 1 
n
t2  L 
2 
1 2  N h S h2 
R (VT )  h 1 
VT: Valor total de la cartera, obtenido mediante metodología AVM.
N: Número total de inmuebles de la cartera.
Nh: Número de inmuebles dentro de cada estrato h.
S: Desviación típica de los valores de la cartera.
Sh: Desviación típica de los valores AVM dentro de cada estrato h.
R: Error relativo fijado.
t: Valor crítico de la distribución t-student aproximada por la normal estándar para el nivel de confianza (1-α) fijado, según la tabla siguiente:

(1-α) 80% 90% 95% 97,5% 99%

t 1,28 1,64 1,96 2,24 2,58
 Proceso de Control
Control de Calidad

FASE DE CONTRASTE. BACKTESTING

Validación de resultados. Niveles de confianza aconsejables

Una vez inferido el valor total de la cartera a partir de la muestra seleccionada, se deberá obtener el intervalo
de confianza a partir de los datos prefijados de error admitido (R) y nivel de confianza (1-α). Si el valor total
proporcionado por el modelo se encuentra comprendido dentro del intervalo calculado, se podrá concluir, con una
probabilidad del (1-α)% que la valoración de la cartera por metodología AVM es correcta.

Se considera una práctica adecuada la obtención de muestras que permitan inducir el valor de una cartera con un
95% de probabilidad y con un error relativo del 5% (es decir, con un intervalo de confianza que sitúe el
verdadero valor de la cartera entre el 95 y el 105% del valor inducido por la muestra).

Se entenderá consistente la aplicación de un AVM que estime el valor de la cartera dentro del intervalo de
confianza a que se refiere el párrafo anterior. En el caso de que no sea así, deberán evaluarse tanto las
valoraciones automáticas (la calibración del modelo, su ajuste a las características de la población a valorar, etc)
como las completas realizadas sobre los inmuebles de la muestra (para confirmar su rigor), y, en caso de que no
se corrijan, identificar el intervalo de confianza que sea característico de las valoraciones automáticas y las causas
de su eventual desviación respecto al objetivo perseguido.
Conclusiones
 Conclusiones
Conclusiones

• El sistema posibilita mediciones sistemáticas y recurrentes de grandes carteras de activos.

• Es posible proporcionar los resultados en cascada, organizando los valores desde uno puramente
comercial (ajustes estadísticos de oferta) hasta un valor de venta considerando un periodo de
comercialización corto, modulando el valor de mercado de cada propiedad en función del periodo
de comercialización objetivo.

• Si la información proporcionada es consistente, el sistema es eficiente, independientemente del número

de activos a valorar.

• Proceso homogéneo, que permite procesar un gran número de propiedades.

• Los resultados son exportados a formatos tratables (Excel, Access, etc), lo que facilita su
procesamiento posterior.
 Conclusiones
Conclusiones

Valoración y gestión de Carteras. Entidades Financieras Valoración y gestión de Carteras. Fondos Internacionales

Valoración y gestión de carteras. Servicers

Test de Estrés realizado a la Banca Española en 2012 (1.000.000 activos) para

Interlocutores