CAPITULO 7

EL METODO RESIDUAL Y EL
POTENCIAL DE DESARROLLO.
La edificabilidad y el valor del
suelo urbano
LA REGLAMENTACION Y LOS
PRECIOS DEL SUELO
„ EL FACTOR DE CONSTRUIBILIDAD: es
similar a la Fertilidad en los Terrenos
rurales.
„ D
Depended ded la
l Reglamentación
Urbana.
„ Y del Mercado
„ Norma favorable sin mercado no da
Construibilidad.
 INDICES DE OCUPACION Y
ALTURA

I.O. = Area construida en primer piso

A
Area del
d l terreno urbanizado
b i d

Ejemplo
l : primer piso = 500 m2
Area terreno = 800 m2 I.O. = 0.62

„ Relación entre Indice de Ocupación y Altura a

través
é ddell ANGULO DE OBSTRUCCION
OBSTRUCCION.
 “Angulo de obstrucción”

ωA ωA =ωB = 45
o

H
A ωB
B h

•I.O. = COS = FOS H/2 h/2

 DENSIDADES
„ Densidad Territorial:
Bogotá = 32.3
viv/Ha
/
„ Densidad Bruta
Predial
„ Densidad Neta: sin
plan vial ni
ambientales
„ Densidad util Predial
= sin vías
í ni parques
 INDICE DE CONSTRUCCION

„ I.C. = Area construida

Area neta terreno
„ Ej: 2520 / 800 = 3.15
„ I.C. Reproduce
p terreno
„ No incluye sotanos
„ Casas = 1.0
„ Cinco pisos = 2.0 - 3.0
„ Edificios = 6.0 a 10.0
•Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a
las alturas permitidas y frentes del lote
FRENTES DE LOTES
Número de pisos Aislamiento Aislamiento 10 12 15 20 25 30 40
Posterior Lateral

FONDO 40 40 40 40 40 40 40

Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

De 1 a 3 pisos 3 3
,
0,32 0,40
, 0,48
, 0,56
, 0,61
, 0,64
, 0,68
,
De 4 pisos 4 4
0,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 4
0,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 5
0 0 12
0,12 0 24
0,24 0 36
0,36 0 44
0,44 0 48
0,48 0 54
0,54
De 9 a 10 pisos 8 7
0 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 9
0 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o más pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
 INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTES
SEGUN FRENTES DE LOTES.
Maximo aprovechamiento eficiente
eficiente.

Número de pisos lote 10 x 40 lote 12 x 40 lote 15 x 40 lote 20 x 40 lote 25 x lote 30 x lote 40 x

40 40 40

Tamaño lote 400 480 600 800 1000 1200 1600

De 1 a 3 pisos
0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos
0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos
09
0,9 15
1,5 21
2,1 27
2,7 31
3,1 33
3,3 36
3,6
De 7 a 8 pisos
0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos
0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 p
pisos
0 00
0,0 00
0,0 08
0,8 21
2,1 30
3,0 41
4,1
 Indices de construccion segun alturas y frentes
tipologia aislada

5,0
ces de construccion

4,5
4,0
3,5 frente 40
3,0 frente 30
2,5
frente 20
2,0
1,5 frente 15
1,0
, frente 10
Indic

0,5
0,0
3 4 6 8 10 12
Altura pisos

•El valor del suelo sube hasta un maximo que

permite buena calidad urbanistica. Hay
p ypplusvalia p
por
integracion de lotes para lograr un buen frente.
 Valores según frente de lote

400
350
300
m2
US por m

250
200
150
100
50
0
10 12 15 20 25 30 40
frentes de lote

•Precio del inmueble: US 600/m2

/ y factor alfa entre
13 y 20% según indice de edificabilidad
 INDICES Y DENSIDADES
OPTIMAS
„ La red local de Acueducto disminuye al
aumentar la densidad.
„ Alcantarillado y Aguas Negras disminuyen
con la densidad.
„ Costos de Urbanismo descienden hasta 90
viviendas/ Ha.
„ Costos de Construcción aumentan con la
densidad y altura
 COSTO DE RED LOCAL DE ACUEDUCTO
GRAFICO 19 A

2500
1, URB. LA CALLEJA
2, URB. SANTA BARBARA
3, URB. SAN PATRICIO
4, URB. LAS VILLAS
970)

5, URB . SANTA MARGARITA

1 6 URB
6, URB. MODELIA
ESOS DE 19

2000 7, URB. MONTES II SECTOR

8, URB. LA SERENA
9, URB. LOS ALAMOS III
SECTOR

2 NOTA: normas vigentes

VIENDA (PE

1500
FECHA: 1979

4
FUENTE: CENAC
3
STO POR VIV

1000
5 9
6

7 8
500
COS

R-0 TEORICO R-3 TEORICO

R-7 TEORICO

0
0 10 20 30 40 50 60
DENSIDAD VIVIENDAS/HA
 COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS
NEGRAS
GRAFICO 19 B
3500 1. URB. LA CALLEJA
2. URB. SANTA BARBARA
1
3. URB. SAN PATRICIO
4. URB. LAS VILLAS
3000 5
5. URB
URB. SANTA MARGARITA
6. URB. MODELIA
7. URB. MONTES II SECTOR
de 1970)

8. URB. LA SERENA
2
9. URB. LOS ALAMOS III SECTOR
2500
NOTA: normas vigentes
3
Costo por v ivienda ($ d

FECHA: 1979
2000 4 5

6 FUENTE: CENAC

1500 7 9

8
R-0 TEORICO
1000
C

R-3 TEORICO
O CO

R-7 TEORICO
500

0
0 10 20 30 40 50 60
Densidad Viviendas /ha
 COSTO DE RED LOCAL DE ALCANTARILLADO DE AGUAS
LLUVIAS

GRAFICO 19 C
4500 1, URB. LA CALLEJA
2, URB. SANTA BARBARA
3, URB. SAN PATRICIO
4000 4, URB. LAS VILLAS
COSTO POR VIVIENDA ( PESOS DE 1970))

5, URB. SANTA MARGARITA

1
6, URB. MODELIA
3500 7, URB. MONTES II SECTOR
8, URB. LA SERENA
2 9, URB. LOS ALAMOS III
4 SECTOR
3000
5 FECHA: 1979

2500
FUENTE: CENAC
3
2000 9
6 7

1500

1000
8

500 R-0 TEORICO R-3 TEORICO R-7 TEORICO

0
0 10 20 30 40 50 60
DENSIDAD VIVIENDAS/HA
 Gráfico 20
Los costos de la Densidad
Fecha: 1976
1850

Vallor costo diirecto de coonstrucciónn por m2

1690

Costos de urbaniismo por m2

1660
1650

($ de 1976)
($ de 19776) 1490 500

1350
1330 350
1311

1236
1211 200
1200

1 2 5 7 10Pisos

Fuente: CENAC
El metodo residual aplicado
p

9 Técnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el

mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas
(Area Util por precio/m2 vendible)

9 Técnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y

los resta del valor de ventas. El margen es para el lote y la
utilidad. Se denomina Residual Estatico.

9 Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el

tiempo, ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor
presente por una tasa de actualización y se calcula el valor
del lote luego de descontar las utilidades como una TIR del
negocio.
INCIDENCIA DEL TERRENO

„ FACTOR ALFA = Es el Valor del Terreno

como incidencia en el Valor del Proyecto
„ Hay relación estrecha entre el Valor del
Terreno y los Indices de Construcción y
Altura.
„ Con el tiempo el Factor Alfa aumenta
„ Con el ciclo se modifica la Incidencia Alfa
 RELACION DEL TERRENO URBANIZADO Y EL VALOR TOTAL DEL
PROYECTO ((Segun
g indice de Construcción)) FECHA:1980
GRAFICO 21
100

90

80

70
CENTAJE (%))

60

50
PORC

40

30

20

10

0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
FUENTE: CENAC INDICE DE CONSTRUCCION
Gráfico 22 B
 COMPORTAMIENTO TEORICO DE LA RELACION ENTRE DENSIDAD E
INCIDENCIA DEL TERRENO FECHA: 1998
GRAFICO 22 A
100

90

80

70
CIDENCIA %

60

50
INC

40

30

20

10

0
0 100 200 300 400 500 600 700
FUENTE: LONJA DE BOGOTÁ DENSIDAD (Viv / Ha neta)
Gráfico 22 C

1998
1980
 TABLA No. 23
INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA
VENTA,
ALTURAS Y DENSIDADES
(Datos en 1.998)

RANGO DE PRECIOS RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA

EN UPACS
120 - 160 22.41%
MENOS DE 3.000 DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16.76%
185 - 320 16.79%
DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12.08%
93 - 118 23 50%
23.50%
DE 1 A 3 PISOS 361 12.09%
DE 3.000 A 6.000 185 - 255 17.86%
DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11.78%
200 - 284 15.97%
DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12 45%
12.45%
DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20.00%
DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13.07%
228 - 246 17.97%
DE 6.000 A 12.000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12.75%
204 - 289 16 89%
16.89%
MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11.48%
100 20.00%
DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12.000 UPACS 128 19.30%
DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15 10%
15.10%
MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13.32%

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

 GRAFICO 23 A

PESO DE LA TIERRA URBANIZADA EN EDIFICIOS DE

OFICINAS Y ESTRATO ALTO
Fecha: 1993
(INDICE ALFA)

CIUDAD POBLACION ALFA ALFA

MILLONES OFICINAS VIVIENDA

BOGOTA 6,0 20,0 20,0

CALI 20
2,0 15 0
15,0 15 0
15,0
MEXICO 20,0 40,0 35,0
CARACAS 5,0 30,0 25,0
SANTIAGO 50
5,0 30 0
30,0 30 0
30,0
SAO PAULO 18,0 50,0 35,0
BUENOS AIRES 18,0 40,0 35,0
 PARTICIPACION DE LA TIERRA EN OFICINAS
GRAFICO 23 B
80

70 TOKIO

60 R2 = 0,8365 NEW YORK

50 SAO PAULO
NDICE ALFA
A

40
BUENOS AIRESMEXICO
IN

30 SANTIAGO - CARACAS

20
BOGOTA
CALI LIMA
10

0
0 5 10 15 20 25
POBLACION (millones)
 Tecnica Inductiva
„ Estudios
E di sobreb A America
i L Latina
i
demuestran que la incidencia del suelo
(factor alfa) tiene una proporción estable
entre la edificabilidad (densidad de m2) y
las ventas del proyecto inmobiliario
inmobiliario.
„ Resultados Catastro EAD LILP: oscila
entre 10 y 20% de las ventas según uso uso,
estrato social y el indice de edificación (IC,
CUS,, FOT))
 VALOR MAXIMO DEL
TERRENO (técnica inductiva)
V = a* K* P* IC

„ Valor de K oscila entre 0.8 y 0.9

„ P = precio que el mercado acepta como
máximo.
„ I.C = Indice de Construcción o altura
permitido por las normas
„ Alfa = la práctica o tablas de investigación
 EL METODO RESIDUAL
„ Definir el Area Máxima construible :
aislamientos, Indice de Ocupación, Numero
de pisos.
„ Hallar valor esperado de Ventas
„ Definir rango para Factor Alfa
„ Aplicar Factor Alfa a las Ventas esperadas
del proyecto
 Residual Inductivo estrato
alto
„ Area del lote: 800 m2
„ Ocupación primer piso : 60 % (aislamientos)
„ Numero de pisos : 6 pisos de vivienda y sótano
parqueo
„ A
Area construida
t id total
t t l : 800*06*6 = 2880 m2 2
„ Area util vendible: 2880*0.85 = 2448 m2
„ Precio por m2 vendible : $4.000.000/m2
$4 000 000/m2
„ Valor de las ventas: $9.792 millones. Aplicando
incidencia del 17% = $ $1.664 millones para
p el lote
($2.080.000/m2)
 TECNICA DEDUCTIVA
¾Se define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.
¾Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y
sótanos)

A) Calcular el Costo directo de la construcción. Utilizar datos de

constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo
por destinos: sótanos, vivienda, comercio.
B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios,
planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las ventas
esperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad
d l promotor. L
del La utilidad
ilid d d
debe
b corresponder d a una
rentabilidad aceptable por el negocio. Según el caso el lote
puede llegar
p g hasta el 60% del margen g operacional.
p Se
obtiene así por residuo el valor del lote.
 Residual Deductivo estrato
alto
„ Valor de ventas (potencial) : $9.792
$9 792 millones
„ Costos directos: 2880*1.500.000 = 4.320 millon
mas el valor del sotano 640*300.000 . Total
costo directo : 4.512 millones.
„ Costos indirectos y financieros: 40% de Cd =
1 804 millones
1.804 ill
„ Total costos : 6.316 millones
„ Margen de operación: 9.792
9 792 - 6316 = 3.475
3 475 mill
„ Se aplica 50-50 o 60-40 para lote y utilidad. Con
el 50-50 el lote vale 1.737 mill (2.172.000/m2)
( / )
con incidencia del 17.7%
 Residual deductivo estrato
bajo
„ Tamaño del lote : 20.000 m2. Area para cesiones
verdes y vias un 40% promedio. Neto para
urbanizar: 12.000 m2
„ Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.
Total lotes y casas 12.000/60
12 000/60 = 200.
200
„ Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa
„ Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)
„ Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de
directos)
„ Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
„ Utilidad : 10% de ventas = US 1.000
„ Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 =
2.240
„ Costo de urbanismo : 1.260
1 260 (21/m2 * 60m2)
„ Salto para lote bruto por casa : US 980
„ Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000
(9.8%)
„ Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80

+ El lote bruto es una resultante del negocio del

urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia
oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)
Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor
alfa).
lf ) La diferencia
df es ell costo de
d urbanizacion
b y las
l
cesiones para vias y zonas verdes.
 Incidencia del lote bruto en
proyectos de vivienda
popular
Aplicar ecuación: V = (β*d*VO)/ 10.000

„ Siendo β = incidencia del lote bruto, d = densidad bruta predial,

y VO : valor optimo de venta de las viviendas en el lugar
„ En el ejemplo anterior : V = (0.10
(0 10 * 100 * 10.000)
10 000) / 10.000
10 000 =
10
+ En terrenos populares se aplica para β entre 10 y
12% En estratos superiores su incidencia es mayor
12%. mayor.
El conocimiento de este dato por avaluadores,
inmobiliarios y propietarios controla el precio del
suelo en el mercado.
mercado Ver analisis de CAMACOL en
Colombia para detener el alza especulativa en lotes
populares.
RESIDUAL POR MARGEN DEL
CONSTRUCTOR
„ Margen de Operación „ Margen recesión:
= Ventas - Costos 20%
„ Incluye Lote „ Margen auge: 40%
urbanizado y Utilidad „ Estratos bajos = 25%
„ Oscila entre
ent e 25% y „ Estratos altos = 35%
35% de las ventas „ Oficinas,bodegas:40%
„ Lote entre 12
12.5%
5% y „ L
Locales
l > 40%
17.5%
„ Intereses y margen
„ Ci l y margen
Ciclos