¿Se pueden ceder los derechos sobre una casa,

departamento o cualquier inmueble?

Publicado el 5 febrero, 2009| 333 comentarios
NOOOOOOOOO, no se puede.
La ley define a la cesión de derechos de la siguiente forma: “Habrá cesión de derechos
cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor” (art. 2029 del Código
Civil para el Distrito Federal). Entonces la ley está presuponiendo que existen 3 personajes:
el acreedor, un nuevo acreedor y un deudor, por lo tanto también está presuponiendo la ley
la existencia de una relación entre acreedor y deudor, o sea que hay una deuda u obligación
por parte del deudor que debe cumplir a su acreedor.
Ahora bien, si se va a “ceder” un derecho de propiedad y como acabamos de ver según la
ley se requiere de acreedor y deudor, entonces yo me pregunto: ¿el dueño es acreedor de
quién? ¿quién es el deudor? ¿el inmueble?.
Aquí es donde debemos aclarar diferencias legales que el código está presuponiendo que
nosotros ya sabemos (lo malo es que no todo el mundo es abogado y sabe estas diferencias,
de hecho a veces que ni los propios abogados lo saben, pero esa es ooootra historia).
Legalmente decimos que existen derechos subjetivos, los cuales consisten en una facultad
que la ley confiere a una persona para exigir una prestación o abstención de otra persona.
Los derechos subjetivos se dividen en 2:
1.- Derechos personales, que consisten en la facultad que tiene el acreedor de exigir de su
deudor el cumplimiento de una obligación entre ellos, es decir, se trata de una relación
entre personas (acreedor y deudor).
2.- Derechos reales, que consisten en la facultad de una persona de usar, disfrutar y
disponer en forma directa de una cosa, es decir se trata de una relación entre una persona
y una cosa (no hay acreedor y deudor, simplemente hay una persona que puede disponer
de su patrimonio).
En resumen, toda persona tiene 2 tipos de relaciones jurídicas:
1.- Con otras personas y se llaman obligaciones.
2.- Con cosas y se llaman derechos reales.
Por lo tanto, cuando en la “cesión de derechos” la ley habla simplemente de “derechos”, en
realidad se está refiriendo a “derechos personales”, a “obligaciones”, no se está refiriendo a
cualquier otro tipo de derechos, únicamente está hablando de “derechos personales” y como
prueba de ello está que en su definición arriba transcrita habla de acreedor y deudor.
Los derechos reales se transmiten mediante venta, donación, permuta o por causa de muerte
de su propietario por herencia y tratándose de bienes inmuebles, dicha operación debe
constar en escritura por las razones que expongo en esta otra parte de mi blog:
http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!163.entry
Reitero lo que siempre digo en mis blogs: no arriesgue su patrimonio, lo barato le saldrá
caro después, mejor desde el principio acuda con el Notario de su confianza, él le asesorará
correctamente.
Si quiere saber más sobre la compraventa de inmuebles de click aquí (no deje de leer los
comentarios, si se pone atención se puede aprender más de otras personas que de un
expositor).
Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.

333 comentarios

Publicado en Compraventa

¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

Publicado el 18 octubre, 2006| 227 comentarios
¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

Como ya he expuesto con anterioridad en este espacio, la forma correcta de realizar una operación
de compraventa es en una escritura, sin embargo, para el caso de que ya tenga el problema
encima de tener tan sólo un contrato privado (o sea que sólo tiene un papel con firmas del
vendedor y comprador) y ahora quiera realizar la escrituración, existen 2 opciones, la barata y la
cara:

1.- La primer solución, aparte de barata es la más rápida, pero para ello se requiere tener
localizado al vendedor y que acepte acudir a la Notaría de su confianza para escriturar el inmueble,
lo cual puede llevarnos a otros 2 supuestos que se formalice el contrato de compraventa privado o
bien que se realice una nueva operación de compraventa con fecha actual en la Notaría, sólo la
segunda opción será fiscalmente barata, porque la formalización del contrato privado conlleva el
pago de impuestos con recargos, como explicaré más adelante.

2.- La segunda solución es la típica y la más cara. Si no es posible localizar al vendedor, será
necesario contratar a un abogado y llevar a cabo un juicio en el cual primero se tratará de localizar
al vendedor (la búsqueda normalmente consiste en pedir a la Secretaría de Transportes que
informe si tiene el domicilio del demandado dentro de su base de datos de licencias para conducir,
investigación que normalmente es infructuosa) al no ser posible la localización del vendedor o bien
si está localizable pero él se niega a acudir a la Notaría para firmar la escritura respectiva
(cualquiera que sea el motivo), en ambos casos habrá que continuar con el procedimiento
respectivo dentro del juicio, el cual consiste en acreditar fehacientemente que se compró el bien y
se terminó de pagar el precio respectivo, para lo cual habrá que presentar toda la documentación
que lo acredite, una vez hecho lo anterior, el Juez dictará sentencia y ordenará al vendedor que
acuda a la Notaría que designe el comprador para efecto de formalizar el contrato privado.
Normalmente el Juez ordena al Notario que le notifique personalmente al demandado que acuda a
firmar dentro de los 5 días hábiles siguientes, lo cual genera el primer gasto en la Notaria (aparte
de lo que ya haya pagado al abogado de honorarios por el juicio), ya que el Notario deberá
notificarle al vendedor que debe acudir a la Notaría a firmar la escritura. Si no comparece el
vendedor (cosa que es lo común), habrá que “acusar la rebeldía del vendedor”, o sea, habrá que ir
nuevamente con el Juez y decirle que como no compareció a firmar la escritura respectiva el
vendedor, que la firme entonces el propio Juez, con lo cual queda terminado el procedimiento
judicial y se turna el expediente de nueva cuenta al Notario (la primera vez se turnó cuando el
Notario le notificó que compareciera a firmar) designado por el comprador para que formalice la
escritura.

En la Notaría es donde viene lo realmente caro debido a los impuestos. Conforme al artículo 6 del
Código Fiscal para la Federación y sus correlativos en cada una de las legislaciones locales, los
impuestos se causan “…al momento en que se producen las situaciones jurídicas previstas por las
leyes respectivas…”, o sea, si una ley dice que se causa un impuesto al momento en que se vende
un inmueble ¿cuándo es el momento de venta en un contrato privado que se quiere formalizar en
escritura? obvio que el momento de venta es la fecha del contrato privado,
puesto que en el juicio solo se esta formalizando el acto que nació con el
propio contrato, ahora bien ¿qué pasa con los impuestos que no se pagan a tiempo?
causan actualización y recargos, como todos sabemos, un peso de hace 10 años no
es igual al peso de hoy, no tienen el mismo valor adquisitivo, pues bien, Hacienda esta
conciente de ello y por eso determina en su ley que los impuestos que no se paguen a
tiempo deberán actualizarse a lo que equivaldrían hoy en día (tomando como referencia el
índice nacional de precios al consumidor) y a esa actualización habrá que sumarle los recargos los
cuales son mensuales y hasta por 5 años. Por otro lado Hacienda no permite que se deje de pagar
algún impuesto, por lo que adivine quién pagará los impuestos del vendedor… si, así es, el
comprador los pagará (inclusive si el vendedor tuvo un contrato privado previo, tendrán que
pagarse los impuestos respectivos por la regularización de este último), puesto que es el único
interesado en regularizar su propiedad, así es que si no consigue a su vendedor o bien este se
niega a firmar la escrituración respectiva (o peor aún si su vendedor tiene otro contrato privado), lo
mejor es que o prepare un buen colchoncito o bien llegue a un arreglo económico con él, tal vez le
salga mas barato (si quiere saber que impuestos debe cubrir, haga click aquí).

Para todo lo anterior hay que tomar en cuenta que el vendedor tiene su escritura, de lo contrario,
no podrá hacerse ninguna de las opciones anteriores, porque no puede crearse una escritura de la
nada, se requiere tener como antecedente otra escritura. La razón es que la escritura es un
documento que da seguridad jurídica, no se puede dar seguridad si el vendedor no tiene su propia
seguridad, es como construir un castillo de arena sobre otro castillo de arena, ninguno de los 2 tiene
cimientos y por lo tanto se caerán ambos.

El juicio deberá seguir el siguiente trámite:

1.- Presentar la demanda solicitando que se obligue al vendedor (demandado) para que
firme la escritura correspondiente en virtud de que el comprador (los abogados le llamamos
“parte actora”) cumplió con los términos pactados en el contrato de compraventa, el cual
deberá exhibirse junto con todas las pruebas que se crean convenientes (depósitos, recibos
de pago, testigos, etc.)

2.- Al recibirla el Juez ordena llamar al demandado para que se defienda (en la jerga legal
se le llama “emplazar a juicio”).

3.- Luego pueden pasar 2 cosas, que el demandado conteste o que no lo haga, si contesta, se
dará vista a “la parte actora” con la contestación para que manifieste lo que crea
conveniente según la contestación del demandado (podría decir que no es cierto, que su
firma es falsa, en fin, miles de cosas).

4.- El trámite siguiente es desahogar las pruebas que se le presenten al Juez (los
documentos como el contrato y los comprobantes de pago se desahogan por su propia
naturaleza al tenerlos a la vista, pero si se proponen testigos habrá que interrogarlos en
presencia del Juez, también si se pide que el demandado sea interrogado, si se llegaren a
pedir peritos para verificar la autenticidad de las firmas, habrá que presentarlos al Juez y
esperar a que rindan sus declaraciones y peritajes).

5.- Una vez desahogadas las pruebas el Juez procederá a estudiar nuevamente el expediente
y dictará la sentencia respectiva, condenando o liberando a la parte demandada, según se
logre o no acreditar quién tiene la razón en base a los documentos y demás pruebas que se
presenten.

6.- Si la sentencia condena a la parte demandada a firmar la escritura respectiva, habrá que
turnar el expediente al Notario para que prepare la misma.

7.- En caso de que el demandado incista en NO firmar la escritura, habrá que pedirle al Juez
que él firme la misma.

Hay que tomar en cuenta que hay distintos plazos para contestar la demanda, presentar
pruebas, desahogarlas y dictar sentencia, los cuales deben respetarse, puesto que ellos
garantizan el derecho de toda persona para defenderse. En tal sentido, si se tiene suerte, no
hay ningún problema y no se te atraviesen algún tipo de vacaciones, pasarán por lo menos 6
meses para que se dicte sentencia, si el demandado llega a contestar o dar algún problema
el juicio se puede alargar hasta 2 años o más.

Por eso mi insistencia en que no arriesgue su patrimonio, a la larga lo barato le saldrá más caro,
mejor acuda ante el Notario de su confianza y escriture.

Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.

227 comentarios

Publicado en Compraventa

¿qué es un remate judicial?

Publicado el 18 septiembre, 2006| 14 comentarios

Para el remoto caso de que en un crédito el deudor no haga el pago respectivo, la

obligación del pago deberá ser cubierta con los bienes embargados, o también
con la garantía hipotecaria (click aquí para tema aparte), es decir, se hace efectiva
dicha garantía.

También para el caso de disolver la copropiedad (click aquí para ver tema aparte)
respecto de un bien que no permita su cómoda división y exista controversia entre
las partes, se requerirá de la venta forzosa del inmueble por medio del remate
para efectos de repartir el precio entre los copropietarios.

En ambos casos se deberá llevar acabo un juicio donde habrá que acreditarle al
Juez la falta de pago por parte del deudor y consiguiente necesidad de rematar el
inmueble o bien que el mismo no permite la cómoda división.

Previo a la audiencia de remate, debe solicitarse un certificado de gravámenes

para verificar qué acreedores tienen preferencia sobre el bien, para el caso de
existir varios, se les deberá citar para que comparezcan ante el Juez a deducir sus
derechos. También deberá solicitarse un Avalúo, con el cual se le acreditará al
Juez cuál es el valor del bien, dicho valor lo tomará el Juez como base para iniciar
el remate.

El remate se lleva a cabo en una subasta pública (almoneda) en el local del

juzgado y el inmueble se adjudicará a favor del postor que haga la mejor oferta.

Para el caso de que no hubiera postores en la primer subasta, podrá sacarse a

segunda almoneda con rebaja del 20% del valor de avalúo, si en esta segunda
ocasión tampoco fuera posible su venta, habrá una tercera, cuya postura será
libre.

Del precio obtenido por la venta forzosa del inmueble, se pagaran los créditos
comprobables y el saldo, si lo hay, será para el antiguo propietario. Para el caso
de disolución de copropiedad, el precio de venta será repartido entre los
copropietarios conforme a su porcentaje.

Una vez rematado el inmueble y aprobado, el Juez ordenará a la parte

demandada a que acuda con el Notario designado por el adquirente para que
firme la escritura correspondiente y lo apercibe de que para el caso de no hacerlo,
el propio Juez firmará en su lugar (firma en rebeldía).

Una vez firmada la escritura respectiva, se podrá solicitar al Juez que otorgue la
posesión física del bien. El Juez tiene la posibilidad de ordenar el apoyo de la
fuerza pública e inclusive romper cerraduras para el logro de dicho fin.

Si bien es factible adquirir en un remate un inmueble a un precio muy bajo,

también hay que tomar en consideración que se esta comprando un problema y
que tal vez lleve algún tiempo el resolverlo (inclusive, si el juicio fue llevado mal o
tiene un error, podría invalidarse el remate devolviéndole al postor lo que haya
pagado), además que fiscalmente hacienda tiene muy en cuenta que la compra se
hizo a un precio bajo. Fiscalmente hablando la escrituración de un inmueble
adquirido por remate judicial, resulta más cara que una escritura normal si quiere
más información de click aquí o consulte al Notario de su confianza.

¿Te interesa invertir en un remate o venta en Juzgados? Si estás en el DF,

contáctame, puedo ayudarte http://spaces.live.com/profile.aspx?
action=view&cid=6978973976499707896

Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.

14 comentarios

Publicado en Compraventa
Compraventa Ad corpus y Ad Mesuram
Publicado el 15 julio, 2006| 85 comentarios

Tratándose de bienes inmuebles, es muy común que la superficie o las medidas y

colindancias no sean correctas, puesto que es difícil calcularlas sobre todo si se
trata de figuras geométricas irregulares, además el trazado de las calles y
banquetas pueden provocar que la línea donde terminaba el terreno se desplace
hacia adentro del mismo, también puede ser que los predios vecinos hayan
recorrido su línea divisoria por un cálculo erróneo, o que simplemente la
construcción de bardas haya provocado la disminución de la superficie debido al
espacio que ocupan.

Cualquiera que sea la razón no siempre se vende lo que se dice vender, es decir,
legalmente está prohibido que se modifique la superficie medidas y colindancias
de un bien inmueble (ello implicaría un acto jurídico completamente diferente sería
una subdivisión, relotificación o lotificación, click aquí para ver tema aparte) por
esa razón, no obstante que físicamente ya no existe la misma superficie, o bien los
linderos son diferentes, no puede legalmente modificarse la que existe en el título
de propiedad respectivo, porque ello implicaría otro acto jurídico de los antes
citados, o bien, una corrección a los linderos que se llama “apeo y deslinde” el cual
consiste en un trámite judicial donde se citan a tooodos los vecinos y en compañía
de ellos y de expertos en la materia (peritos), se medirán y marcarán las
colindancias del predio, las cuales harán constar en un acta que el Juez levantará
y dará posesión legal de ellas al propietario.

Ante la imposibilidad legal de corregir los datos que obran en el título de propiedad
se utiliza una fórmula latina para evitar trámites más engorrosos, la venta “ad
corpus” que significa algo así como “por cuerpo”, es decir, lo que existe, lo que se
ve a simple vista, sin medidas específicas y por un precio único.

Lo contrario es “ad mesuram” que significa “a medida”, es decir, que se vende

exactamente la superficie medida y que el precio equivale a cada medida, a cada
metro.

Normalmente se acostumbra poner en un contrato que el inmueble se vende “ad

corpus y no ad mesuram” o sea se vende lo que físicamente existe, sin tomar
medidas exactas.

Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.

85 comentarios

Publicado en Compraventa
Ventajas de escriturar un bien inmueble
Publicado el 1 julio, 2006| 157 comentarios

El Notario debe cumplir con los siguientes requisitos en el desempeño de su

profesión diaria: escuchar y asesorar a las partes de un asunto, en forma imparcial
(sin tomar partido), redactar una escritura que se adapte exactamente a las
necesidades de las partes involucradas, explicándoles su valor y consecuencias
legales, y siempre en el sentido de evitar futuras controversias tanto entre las
partes, como frente a terceras personas, gestionar la documentación necesaria
para fundamentar su escritura, identificar a cada una de las partes y verificar que
tengan la capacidad mental y legal suficiente para celebrar el acto, calcular,
recaudar y enterar el pago de los impuestos que el instrumento genere, informar a
las dependencias que correspondan de la firma del instrumento y dar fe de todo lo
anterior, además, por si fuera poco, el Notario debe conservar el instrumento
original bajo su cuidado y expedir cuantas copias fuere necesario. Eso se llama
seguridad jurídica y es lo que da autenticidad al acto que se otorga ante su fe
pues se tiene la certeza de que el Notario se encargó de cubrir todos los requisitos
necesarios. La falta de alguno de estos requisitos implica una responsabilidad por
parte del Notario que puede resultar en la pérdida de patente para ejercitar su
oficio además de las responsabilidades civiles y penales que pudieran generarse,
por lo que no le conviene obrar mal.

Un contrato privado carece de toda esa seguridad y es por esa razón que en el
Registro Público de la Propiedad sólo son inscribibles los instrumentos que
consten en forma auténtica (escrituras o sentencias judiciales).

Al momento de acudir con el Notario para llevar a cabo la escrituración de un

inmueble se requiere la siguiente documentación en original (no se preocupe, el
Notario le hará un recibo por dicha documentación y sabrá resguardarla
debidamente):

1.- El o las escrituras de propiedad del inmueble, es común que al momento de

adquirir por parte del vendedor el inmueble era identificado con lote y manzana y
actualmente tiene número oficial, o bien fue cambiado el número de lote y
manzana o el nombre de la calle, etc. Por lo que es necesario aclarar esa situación
al momento de presentarse con el Notario y llevar la documentación que acredite
los cambios sufridos (alineamiento y número oficial, licencia de construcción, o
constancias catastrales expedidas por la Tesorería del D.F.)

2.- Acta de matrimonio del vendedor, tome en cuenta que si está casado en
sociedad conyugal (mancomunidad de bienes, click aquí para ver tema aparte) y
el inmueble fue adquirido durante el matrimonio, deberá firmar también su
cónyuge la escritura de venta.

3.- Boletas de predial y agua pagadas de 5 años atrás, los créditos fiscales tienen
una vigencia de 5 años al término de los cuales prescriben (ya no se pueden
cobrar), siempre y cuando no hayan sido requeridos los pagos de dichos créditos
por la autoridad catastral, por esa razón deben exhibirse las boletas pagadas de al
menos los 2 últimos años.

4.- Recibos de Luz, teléfono (no celular), cuentas bancarias o estados de cuenta
de casas comerciales (una de ellas, la que esté a nombre del vendedor) de 6
meses atrás (click aquí para ver tema a parte sobre impuestos), en este punto he
de aclarar que por tratarse de entes particulares el Notario no puede obtener
constancias de no adeudo por el suministro de luz, gas o teléfono, por lo que el
comprador debe asegurarse de que el vendedor se encuentra al corriente en estos
puntos, así mismo, también debe asegurarse que se encuentre al corriente en sus
cuotas de mantenimiento y administración si se trata de un departamento o casa
en condominio.

5.- Copias de identificaciones de vendedores y compradores; y

6.- Un anticipo a cuenta de su escritura, que normalmente son $5,000.00, salvo

que el inmueble sea muuuuuy grande, en cuyo caso el Notario le podría pedir un
anticipo mayor, ya que los gastos también se incrementarán.

El Notario solicitará la documentación correspondiente para acreditar que el

inmueble está libre de gravámenes, que esté a nombre del vendedor y que no
tenga adeudos por concepto de predial y agua. Al solicitar el certificado de
gravámenes, el Notario solicita también que el Registro Público tome nota del
nombre del la persona que está adquiriendo el inmueble (se llama legalmente
“anotación preventiva”) dicha anotación se asienta en el folio real del inmueble
(Folio Real es el documento donde físicamente se encuentra asentada toda la
historia del inmueble, quiénes han sido sus dueños, cuántos gravámenes tiene o
ha tenido, cuáles han sido cancelados, etc. Se llama folio porque es eso, un folio,
una hoja, y es real porque se trata de un bien inmueble), esta anotación
preventiva es de suma importancia, porque “quien es primero en tiempo, lo es en
derecho”, o sea al quedar inscrito el nombre del comprador, se tiene un
antecedente fehaciente de que la operación del comprador está por encima y
antes que cualquier otra que ingrese al registro público con fecha posterior (un
embargo, otra compraventa, etc.), esta anotación no es para siempre tiene una
vigencia de 30 días naturales (es decir se cuentan sábados y domingos) a partir
de la fecha en que se solicitó el certificado de gravámenes, por lo que aquí
tenemos un problema con el Registro Público, si se tardan 30 días o más en
expedir el certificado, cuando lo hagan ya estará vencido (actualmente están
tardando casi 15 días, normalmente salen un poco antes, van mejorando
esperemos que algún día será más rápido).

Si de la documentación se desprende que el inmueble no tiene ningún problema,

se podrá firmar la escritura correspondiente y el comprador podrá hacer el pago
total con toda confianza y recibir la consiguiente posesión y propiedad del
inmueble. Una vez firmado el instrumento correspondiente el Notario manda un
segundo aviso al Registro Público para comunicarle que efectivamente se realizó
la operación, y automáticamente los 30 días se prorrogan a 60, dándole más
tiempo al Notario para hacer el pago y entero de los impuestos y terminar con su
documentación para finalmente enviar el testimonio de la escritura para su
inscripción definitiva en el Registro. Sin embargo, el comprador es propietario
del inmueble desde el momento en que firma la escritura, el pago de
impuestos y su consiguiente inscripción en el Registro son meros trámites
administrativos que de ninguna manera invalidan el acto de la compraventa,
es importante mencionar esto porque desafortunadamente la burocracia del
Registro tarda hasta 3 meses en hacer la inscripción (van mejorando, antes
tardaban más).

En este punto es justo reconocer que el Notariado siempre ha luchado y trabajado

constantemente, siempre en forma discreta, con las dependencias y el gobierno
para mejorar el servicio a la población, mucho también han aportado las
directivas de dichas dependencias, sin embargo, el constante cambio de personal
y directivas, muchas veces sin experiencia, hacen de la lucha un problema
trágico.

Retomando el tema que nos ocupa, si se diera el caso de que la operación no se

lleve a cabo, el Notario regresará la documentación al propietario y al comprador
le regresará el saldo de su anticipo, una vez descontados los gastos que se hayan
generado. Si fuere necesario, cualquiera de las partes podrán solicitar que el
Notario haga constar en un acta la razón por la cual no se llevó a cabo la
operación, para todos los efectos legales necesarios. Para el caso de que se haya
hecho la anotación preventiva a favor del comprador, la misma quedará sin efecto
automáticamente una vez transcurridos los 30 días arriba citados.

Con lo anterior queda demostrada la importancia de la escrituración de un

inmueble y del Notario en general, su labor va mucho más lejos que la de un
simple funcionario “firmón”, debe involucrarse constantemente en todos y cada
uno de los asuntos para resolverlos, cuidar a ambas partes tanto una de la otra,
como de terceras personas, del fisco, y cuidar al fisco, y enterar a las diferentes
dependencias de las operaciones que se otorgan bajo su fe. Es, en suma, el
abogado del pueblo y el informante del estado, su existencia es una pieza clave,
sobre todo, para el pueblo y aún para el estado, porque tendría que pagarle a
muchos más funcionarios el realizar las labores del Notario. En nuestro vecino
país del norte, que carece de Notarios, se debe peregrinar por varias gestorías y
profesionistas para llevar a cabo la compraventa de un inmueble y al final no se
sabe si se hizo todo correctamente o faltó algo. Nuestro sistema es mejor, sólo
que no funciona por la falta de profesionalismo en general.

Click aquí para ver tema aparte sobre los problemas que acarrea comprar con
contrato privado de compraventa.

clik aquí para ver tema aparte sobre impuestos a pagar en enajenación de bienes inmuebles

Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.

157 comentarios

Publicado en Compraventa

Contrato Privado de Compraventa de inmueble,

vicisitudes y peripecias
Publicado el 30 junio, 2006| 251 comentarios

Tenemos en México un terrible problema inmobiliario, la lentitud, incompetencia,

corrupción y en general la falta de profesionalismo de las dependencias gubernamentales
aunado a la delincuencia han dado como resultado la desconfianza, ello genera mayor
legislación (que en la práctica se traduce en parches legales mal puestos, pero claro, que se
podría esperar de un legislador que días antes de ser diputado era boxeador o vendedor
ambulante, no es que sean malas profesiones, solo que deberían tener una preparación y
ponerse a estudiar mucho tiempo antes de pensar en una diputación para realmente tener
voz propia en el Congreso y no ser solo un borrego mas que vota lo que su partido le
ordena, en teoría la razón de ser del Congreso es que “2 cabezas piensan más que una”, así
que más de 100 cabezas deberían velar por el verdadero “bien de todos” y no sólo 2 ó 3
partidos que se reducen a 2 ó 3 personas) y a mayor legislación más requisitos, el colmo es
que entre más requisitos se pidan para “estar seguro”, más inseguro se está, porque nunca
se sabe si están cubiertos tooooodos los requisitos.

Si a lo anterior le agregamos la necesidad del mexicano porque los trámites le salgan

baratos y rápidos, tenemos los ingredientes perfectos para una salsita de corrupción, fraude
y problemas patrimoniales a futuro.
Veamos el caso típico:

Por un lado la ley dispone que la compraventa de bienes inmuebles es un contrato que debe
constar en escritura publica (salvo algunas excepciones que en la práctica son casi
imposibles), por lo tanto un Notario no puede dar fe de un contrato privado, sólo dará fe de
una compraventa que se consigne en una escritura, además existen disposiciones explícitas
que le prohiben actuar y dar fe fuera de una escritura, tratándose de bienes inmuebles.

Por otro lado la ley prevé que toda compraventa es válida cuando existe un acuerdo entre
comprador y vendedor de precio y cosa, por lo tanto el hecho de formalizarla en escritura
pasa a segundo plano, con que exista precio y cosa, la compraventa es perfecta, sólo le
faltaría el requisito de ser escritura para el caso de inmuebles.

Sin embargo también la ley prevé que puede celebrarse un contrato previo o de promesa
que contenga las cláusulas básicas del contrato definitivo, que esté limitado a cierto tiempo
y que conste por escrito. Aquí ya se complicó el asunto, ¿qué más cláusulas básicas que el
precio y la cosa? ¿pero si hay precio y cosa, no hay ya compraventa? ¿entonces hay
promesa o hay compraventa? todos los abogados nos hacemos las mismas preguntas y las
respondemos conforme nos toque el cliente; si llega el comprador le decimos “por supuesto
que hay compraventa, hay que solicitar al Juez que ordene formalizar el contrato en
escritura, nomás pagas el saldo que debas al vendedor”; pero si llega el vendedor decimos
“está clarísimo que es una promesa de vender y como no cumplió le pedimos al Juez que
rescinda el contrato y que el comprador pague la pena convencional que pactaron, que
pague intereses, que pague daños y perjuicios, que pague los gastos y costas generadas por
el juicio y, si tiene la posesión del inmueble, que pague una renta por el tiempo que haya
habitado el inmueble”. Algunos años después (3, 4, 5, 6 o más años, dependiendo de que
tanto se defiendan cada uno o que tantas posibilidades económicas o paciencia tengan para
aguantar los gastos y honorarios del abogado), una vez agotadas tooooooodas las instancias,
ya que se resolvió la “revisión de la revisión de la revisión del amparo, de la apelación de la
sentencia”, el resultado es que si hubo compraventa y que el vendedor tiene la obligación
de firmar la escritura respectiva, una vez que se haya pagado el precio total (también hay
sentencias en el sentido contrario, que si se celebró la promesa y como no se cumplió con el
contrato, entonces el mismo se rescinde y todo lo paga el comprador, en realidad los jueces
tienen la misma duda que los abogados y el juicio más que la resolución de una
controversia en forma justa, es un “volado” que depende de muchos factores), el punto es
¿valió la pena el gasto de tiempo, dinero y esfuerzo? El que gane el juicio dirá que si, pero
yo creo que ambos perdieron y, si están interesados, continúen leyendo mis reflexiones
sobre el tema en esta misma categoría, en la de inmuebles y en la de impuestos en la
enajenación de inmuebles y podrán constatarlo.

Existen varios motivos por los cuales las personas quieren firmar los famosos contratos
privados o machotes de compraventa:

1.- Se quieren “asegurar” que la operación se llevará a cabo, pero con el ejemplo de arriba,
creo que se acaba esa seguridad.
2.- “Es que no está bien que haya perdido mi tiempo, al menos debe indemnizarme”, eso se
llama avaricia y tiene el peor castigo, la salud del avaro, si no me cree en 3 o 4 años que
termine su juicio, entonces me creerá, tal vez sea preferible perder un par de meses a varios
años y además perder la salud.

3.- “Es que la Notaría tarda mucho tiempo en escriturar” con las nuevas tecnologías
informáticas, la Notaría es capaz de tener lista una escritura el mismo día, el problema es la
burocracia de las dependencias: el Registro Público de la Propiedad llega a tardar hasta 3
semanas en expedir un certificado de gravámenes, si no hay problema con la inscripción del
inmueble, la tesorería y la comisión de aguas llegan a tardar hasta ¡¡3 meses!! ¿y eso es
trabajar “por el bien de todos”?. Normalmente, si el inmueble no tiene problemas en 15 días
está lista la escritura para firmarse, momento en el cual se tiene la certeza plena de que el
inmueble está en óptimas condiciones para su venta y el precio total puede ser cubierto sin
temor alguno.

Insisto, yo creo que es preferible perder algunos meses a años de desgastante litigio, en
algunos casos llega a pasar que el inmueble tiene una anotación de fianza porque hace años
el propietario dio su firma para avalar la compra de un auto y ya no se acordaba, pues eso
retrasará la escrituración y, si existe una cláusula penal en el contrato privado que se firme,
puede serle aplicable al vendedor. En otras ocasiones el Registro Público tiene errores en
las anotaciones, porque todos somos humanos y podemos equivocarnos, sin embargo hay
que aclarar esas anotaciones y eso consume tiempo.

4.- “Es que el corredor ya quiere cobrar su comisión”, pues si se esperó 2 o más meses para
vender el inmueble, yo creo que puede esperarse unos 15 días más ¿no? además para evitar
retrasos, el corredor debería advertirle al comprador qué documentación requerirá para la
firma de la escritura respectiva, porque suele suceder que falta documentación a la hora de
que van con el Notario, también el corredor debería investigar previo a poner en venta el
inmueble, que el mismo se encuentre correctamente inscrito en el Registro Público de la
Propiedad, que no tenga ningún gravamen y que esté al corriente en el pago de sus
contribuciones fiscales. Creo que ello no le erogaría muchos gastos de su comisión, de
hecho gastan más en los anuncios del periódico y en mostrar el inmueble que en esas
investigaciones (los adeudos de predial y agua se pueden consultar en internet inclusive).

5.- “Es que no me alcanza para la escrituración”, desde el año 2001 el Gobierno del D.F. y
el Colegio de Notarios del D.F. han implementado las “Jornadas Notariales” las cuales
incluyen descuentos en impuestos, derechos y honorarios del Notario para la regularización
de inmuebles en el D.F. exclusivamente para las personas que participen en ellas y siempre
que el inmueble a regularizar no exceda de cierto valor (alrededor de $1’000,000.00),
además desde el año 2000 las viviendas que no excedan de 15 veces el Salario Mínimo en
el D. F. elevado al año, obtienen “descuentos” del 100% en el impuesto por adquisición y
en derechos de registro (o sea que nada pagan en esos 2 rubros) y las viviendas que no
excedan de 25 veces el Salario Mïnimo en el D.F. elevado al año, obtienen “descuento” del
80% en impuesto por adquisición y en derechos del registro, en estos dos últimos casos, no
es necesario participar en las “Jornadas Notariales”. En ese sentido, mi sugerencia es que
antes de decir “no me alcanza” mejor acuda con el Notario de su confianza y solicite una
cotización (para ello es necesario acudir con la última boleta de predial y con avalúo hecho
por un perito autorizado por al Tesorería del D.F., si no cuenta con uno, el Notario
seguramente podrá recomendare a uno).

6.- “Es que no voy a pagar el precio total del inmueble, lo voy a pagar a plazos”. Aún así es
mejor que escriture, así tendrá usted la certeza que el inmueble ya es suyo y el vendedor
tendrá la certeza de que se le cubrirá el precio, con la garantía de que para el caso de que no
sea cubierto, podrá cobrar el vendedor con el mismo inmueble (click aquí para ver tema
aparte)

Si aún así insiste usted en firmar un contrato de compraventa o de promesa tome las
siguientes precauciones:

VENDEDOR

1.- Asegure que su inmueble se encuentra correctamente inscrito y sin gravámenes, acuda
al Registro Público de la Propiedad con el número de folio real que aparece al final de la
escritura en un sello del propio Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y
constancias de folio real, si no sabe interpretarlos correctamente acuda con el Notario de su
confianza para que le asesore, el trámite tarda como máximo 5 días (los certificados
solicitados por la Notaría tardan mas puesto que tiene que hacerse una anotación preventiva
a favor del Notario y del comprador, click aquí para ver tema aparte) y no gastará más de
$350.00.

2.- Asegure que en la redacción del contrato se especifica que es una promesa de vender y,
si acepta un anticipo, especifique claramente que es en concepto de

“arras” para llevar a cabo la compraventa final, especifique el tiempo en que se llevará a
cabo la firma definitiva del contrato y, aunque no mucho nos guste por el ejemplo expuesto,
especifique el precio final del inmueble y su descripción general la cual debe coincidir con
la escritura, haciendo las aclaraciones pertinentes para el caso de que existan
actualizaciones en el número oficial o el nombre de la calle o inclusive la colonia.

3.- Tenga lista la siguiente documentación en original para la Notaría: escrituras de

propiedad, acta de matrimonio, boletas de predial y agua de 5 años atrás, recibos de luz,
teléfono (no celular), cuentas bancarias, estados de cuenta de casas comerciales o de
tarjetas de crédito, lo que esté a nombre del vendedor de 6 meses atrás (click aquí para ver
tema aparte sobre impuestos).

COMPRADOR

1.- Con el número de folio real que aparece al final de la escritura de propiedad en un sello
del Registro Público de la Propiedad, acuda a dicho Registro y solicite un Certificado de
Gravámenes y copias certificadas del folio real, si no sabe interpretar el documento, acuda
con el Notario de su confianza para que le asesore, el domicilio del citado Registro es
Villalongín #125, Colonia Cuauhtémoc, Delegación Cuauhtémoc, a una cuadra de
Insurgentes y Reforma, frente al Monumento a la Madre, puede consultar costos y
requisitos en la siguiente página http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/tramites.html,
todavía no es posible solicitar trámite alguno por internet, pero esperamos que muy pronto
sea posible “por el bien de todos”.

2.- Verifique en la página de la tesorería del Distrito Federal, que el inmueble en cuestión
no tiene adeudos por concepto de predial o agua http://www.finanzas.df.gob.mx.

3.- Verifique que no tenga adeudos en gas (si es estacionario), luz, teléfono y, si se trata de
departamento o casa en condominio, en sus cuotas de administración.

4.- Revise que el domicilio del inmueble adquirido coincida físicamente con el de la
escritura de propiedad y con el que dicen las boletas de predial y agua y que se hagan las
aclaraciones pertinentes en el contrato para el caso de que existan actualizaciones o
discrepancias en el domicilio (sucede que muchas veces las escrituras son muy antiguas y
en la actualidad llega a cambiar el nombre de la calle, el número oficial, el lote y manzana,
etc.)

5.- Pida al vendedor su acta de matrimonio y si está casado en Sociedad Conyugal

(mancomunidad de bienes, click aquí para ver tema aparte) haga que el cónyuge le firme el
contrato como vendedor, también revise que la fecha de escritura sea posterior a la
fecha de matrimonio, y si no es así, revise en la escritura de propiedad el estado civil de la
persona que le vende (normalmente está al final de la escritura, en los “datos generales de
los comparecientes”).

6.- El principal gran problema de un contrato privado de compraventa es que en el Registro

Público de la Propiedad no existe anotación alguna a favor del comprador que advierta a
terceras personas que se llevó a cabo la operación, por lo que es importante acudir al
Notario de su confianza para que al menos él solicite un certificado de gravámenes con
anotación preventiva en favor del Notario y del comprador a efecto de que en el Registro
se tome nota de que se llevará a cabo una operación, esa anotación tiene una vigencia de
30 días NATURALES (en el D.F., en otros estados puede ser más tiempo), a partir de la
fecha de ingreso del documento al Registro, durante ese tiempo, cualquier otra operación
que quiera llevarse a cabo sobre ese inmueble está en segundo lugar, en primer lugar
preferente está la compraventa (“el que es primero en tiempo, lo es en derecho”).

7.- Si con todo y lo que le he dicho arriba quiere hacer el pago total del inmueble, NO
DEBE HACER UN CONTRATO DE PROMESA, LO QUE DEBE HACER ES UN
CONTRATO DE COMPRAVENTA (no requiere mucha redacción si simplemente se
paga un precio cierto por el inmueble, bastará con los que venden en la papelería y si acaso
transcribirlo en la computadora para hacerle las adecuaciones necesarias), además acuda al
Notario de su confianza y solicite que el vendedor le firme un Poder Especial Irrevocable,
lo que significa que el vendedor autoriza al comprador para que éste último realice toda
clase de trámites (inclusive vender) respecto del inmueble que adquirió, el poder no le
trasmite propiedad en ninguna forma al comprador, pero al menos, mientras vivan vendedor
y comprador, no será necesaria la firma del vendedor para subsecuentes trámites (click aquí
para ver tema aparte sobre poderes de inmuebles)
Si ya tiene un contrato privado firmado y no tiene poder (o sea, ya tiene el problema
encima) click aquí para ver cómo resolver su problema.

También click aquí para tema aparte sobre la seguridad que proporciona la escritura ante
Notario o consulte al Notario de su confianza para que le explique mejor el tema.

Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.

251 comentarios

Publicado en Compraventa

Forma de la compraventa
Publicado el 26 mayo, 2006| 12 comentarios
No se deje engañar, ni se engañe a usted mismo.
LA UNICA FORMA DE TRANSMITIR LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES
EN FORMA SEGURA, ES LA ESCRITURA PUBLICA.
Cualquier otra solución que se le de a la operación, será un parche mal puesto, que podrá
dar problemas en el futuro, tanto para el vendedor como para el comprador.
Si quiere saber los riesgos que corre al comprar sin escritura, vea
http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry
Si quiere comprar por poder notarial irrevocable vea
http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!131.entry
Si quiere saber los beneficios que tiene una escritura vea
http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!163.entry
Acuda con el Notario de su confianza para mayor información.
Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.

12 comentarios

Publicado en Compraventa

← Entradas más antiguas

¿Qué es un Poder Notarial?

Publicado el 23 mayo, 2006| 479 comentarios

-¿Que garantias tengo al comprar con un poder notarial?

-NINGUNA
-¡pero es un poder irrevocable!

-NINGUNA

-¡pero dice que puedo vender “con caracter de dueño”!

-NIN-GUUUUUU-NA

-p,p,pe, pero me dijeron que asi me ahorraba impuestos.

-Si, y tambien aseguras un riesgo.

Más información en el siguiente link: http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!

60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry

El objeto de una compraventa es transmitir la propiedad de una cosa en favor de otra

persona, a cambio de un precio.

El objeto de un poder es simplemente que Juan autoriza a Pedro, para que Pedro realice
ciertos trámites o actos, en nombre y representación de Juan, o sea, Pedro actúa “como si
fuera Juan”, Pedro no es dueño de las cosas de Juan, simplemente representa a Juan (el
poder se puede marginar, en derecho se dice que es “especial” o “limitado”, para que
exclusivamente se ejercite por lo que respecta al inmueble materia de la operación).

Juan puede otorgar un poder a Pedro y obligarse a no quitárselo (poder irrevocable) pero
eso no le quita a Juan su propiedad, Juan sigue siendo dueño.

Por otro lado, como el poder es una forma de representar a alguien, ese alguien tiene que
estar vivo, es decir, si Juan fallece, el poder deja de tener efectos puesto que el único que
puede representar a alguien muerto es el Albacea, así mismo si Pedro fallece, no hay quién
ejercite el poder, por lo también deja de surtir efectos.

Otro problema para el vendedor que acarrea un poder de este tipo tratándose de bienes
inmuebles, es el entero de los impuestos, el vendedor DEBE cubrir impuestos en base a la
ganancia que obtiene (si compra en $1 y vende en $2, tiene $1 de ganancia y sobre esa
ganancia debe pagar su impuesto), tratándose de inmuebles habitacionales, ese impuesto
puede exentarse PERO DEBE ENTERARSE LA EXENCION DEL IMPUESTO, DE LO
CONTRARIO HACIENDA LE COBRARA EL IMPUESTO CORRESPONDIENTE MÁS
RECARGOS, o sea, que si el vendedor otorga un poder, nunca se va a enterar cuándo debe
enterar el impuesto y luego llegará Hacienda a cobrarle (ver tema aparte sobre impuestos en
la venta de inmuebles http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!
60DA4BDAFDF5DFF8!154.entry)

¿QUE GARANTIA TIENES BAJO ESTAS CIRCUNSTANCIAS?

-ninguna… y ¿s,s,s,si firmamos un contrato de compraventa, o de cesión de derechos?

- Sólo puedes hacer las cosas de 2 formas, bien o mal, mientras no pagues tus impuestos o
hagas el trámite correcto, mientras no lo hagas BIEN, la propiedad sigue estando a nombre
del vendedor

y el riesgo sigue existiendo (click aquí para ver tema aparte sobre contratos privados).

“Lo barato sale caro”, no arriesgue su patrimonio, vaya con el Notario de su confianza
quien le asesorará correctamente.

Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua :) o en el menú del lado
izquierdo.