Contratos

Pacto comisorio
El pacto comisorio es aquel que permite al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, practicar el comiso o apropiación directa e inmediata de la cosa que se
halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación. De
ese modo expeditivo, el acreedor escapa a la solución normal que, en general,
consiste en someterse a un proceso de realización del bien, justo, público, formal,
abierto a la libre concurrencia y con publicidad.
Es decir, el pacto comisorio es una estipulación en virtud de la cual las partes
establecen que, si no se cumple lo pactado, el contrato quedará sin efecto. En
otras palabras, es la condición resolutoria tácita, pero expresada, convenida.
¿En qué consiste el pacto comisorio?
El pacto comisorio consiste en una especie de cláusula en el contrato de
compraventa, mediante la cual es posible establecer que si el comprador no paga
el precio del bien vendido en la fecha fijada, el contrato se resuelve. Aun sí en el
contrato de compraventa existe el pacto comisorio, esto no significa que el
vendedor no tendrá derecho a reclamar el precio del bien.
El vendedor posee dos alternativas que se encuentran establecidas en el artículo
1930 del Código Civil, se encuentre incluido en el contrato el pacto comisorio o no,
dicho artículo explica lo siguiente:
“Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y en
el tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución
de la venta, con resarcimiento de perjuicios”.
Por otra parte hay un pacto comisorio calificado, como lo establece la doctrina, la
cual estipula que si el precio no es pagado por el comprador en el tiempo y lugar
acordados, se resuelve ipso facto el contrato de compraventa, en esta
circunstancia se le brinda la opción es al comprador; el comprador puede influir
para que el contrato permanezca pagando el precio.
En el pacto comisorio calificado se le ofrece un tiempo específico al comprador
para que pague el precio, el cual es de veinticuatro (24) horas, siguientes a la
notificación de la demanda. El pacto comisorio se determina para conferirle una
obligatoriedad mayor al cumplimiento de la obligación principal del comprador que
es la de pagar el precio del bien vendido.
La principal diferencia que existe entre el pacto comisorio simple del calificado es
que ofrece una alternativa al comprador, que consiste en pagar las veinticuatro
horas siguientes a la notificación de la demanda para anular el contrato, en cambio
en el pacto comisorio normal, la alternativa se da al vendedor, el cual puede elegir
exigir el precio o solicitar que se cancele el contrato con indemnización por los
daños.
Para concluir el pacto comisorio prescribe en la fecha establecida por las partes en
el contrato de compraventa, sin embargo este no debe pasar de cuatro (4) años,
aunque ambas partes lo establezcan por más tiempo, prescribe en cuatro (4) años
¿Qué tipos de pactos comisorios existen?
Según la normativa existen 2 tipos de pacto comisorio:
Pacto comisorio simple: la resolución no se produce de forma inmediata, sino
que requiere de una declaración judicial y hay que tener en cuenta que el deudor
demandado siempre tiene la posibilidad de enervar la acción resolutoria pagando
dentro del plazo que señala el Código Civil, este plazo es de 24 horas desde que
se notifica judicialmente la demanda.
Pacto comisorio calificado: Este es la convención en la que las partes estipulan
que ante el incumplimiento de las obligaciones el contrato se resolverá de forma
inmediata.
Esto quiere decir que no requiere declaración judicial alguna y el deudor no puede
enervar la acción resolutoria porque se produce de forma inmediata la resolución.
De todas maneras, la ley establece que no obstante lo establecido por las partes
(que el contrato se resuelva de forma inmediata) el comprador puede hacer
subsistir este contrato en la medida que pague dentro de las 24 horas siguientes a
la notificación de la demanda.
Particularidades del Pacto Comisorio Simple en el contrato de Compraventa
Como mencionamos en un principio, el pacto comisorio simple puede estipularse
dentro de la compraventa o fuera de la compraventa, y dentro de ella puede
estipularse la obligación de pagar el precio o cumplir con otra obligación distinta,
según esto hay que distinguir:
Pacto comisorio dentro de la compraventa a propósito de la obligación de pagar el
precio.
En caso que el comprador falle en cumplir su obligación de pagar el precio, se
requiere de una sentencia judicial y la única particularidad es el plazo de
prescripción especial para pedir la resolución.
Este plazo de prescripción se encuentra en el art. 1880 de nuestro código civil y
señala que el pacto comisorio prescribe en el plazo que hayan fijado las partes,
siempre y cuando este no pase de cuatro años contados desde la fecha del
contrato.
Esta regla se justifica porque se piensa que en el contrato de compraventa el
plazo debe ser menor para evitar que éste se prolongue en el tiempo y entrabe la
libre circulación de los bienes.
Pacto comisorio fuera o dentro de la compraventa a propósito de una obligación
distinta de la obligación de pagar el precio.
En este caso el efecto es la resolución del contrato, y por ser este sobre una
obligación distinta a la de pagar el precio, el tiempo de prescripción es de 5 años.
¿Qué es el pacto de retroventa? ¿En qué consiste? ¿Cuál es su regulación?
La retroventa es un pacto que puede suscribirse por las partes en el contrato de
compraventa que regulado por el 1939 del código colombiano:
«Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o
en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.»
El pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es decir, solo
puede celebrarse pacto de retroventa cuando anteriormente se ha celebrado un
contrato de compraventa, y dicho pacto debe ser plasmado en el contrato.
Entre las obligaciones del comprador en el pacto de retroventa esta restituir la
cosa vendida con sus accesorios naturales. Además el comprador deberá
indemnizar al vendedor por los deterioros que por su culpa haya sufrido la cosa.
Entonces a través del pacto de retroventa lo que se hace es resolver un contrato
de compraventa, pues en esta figura jurídica el vendedor se reserva la facultad de
recuperar el dominio del bien a la hora de restituir al comprador el precio pactado
en el contrato.
Un ejemplo claro de cuando se hace uso de este pacto en el contrato de
compraventa seria: Juan necesita una cantidad urgente de dinero y el único bien
que tiene es la casa que heredó de su mama, entonces Juan vende la casa a
María, pero pactan en el contrato de compraventa, un pacto de retroventa para
que Juan pueda previa cancelación de cierta cantidad de dinero recobrar el
dominio de la casa que vendió a María.
Como se puede observar, el pacto de retroventa puede ser un sustituto del
contrato de prenda, pues se consigue el mismo objetivo que cuando empeñamos
algo, pero como empeñar una casa no es algo funcional, se recurre a un pacto de
retroventa.
En dicho pacto cuando no se ha estipulado un tiempo por las partes contratantes
para recuperar el bien vendido con pacto de retroventa, es de cuatro años
contados a partir de la fecha del contrato, según lo preceptuado en el artículo 1943
del código civil.
Por último el derecho que surge del pacto de retroventa no puede ser cedido.
Por ejemplo
XX en calidad de “Vendedor” vende un apartamento a YY en calidad de
“Comprador”, resultando que XX necesita un monto de dinero y el apartamento es
el único bien que tiene. Así las cosas se celebran un contrato de compraventa con
pacto de retroventa, con el objeto de que XX que es el vendedor pueda
previamente cancelar el monto y así recuperar la propiedad y dominio del
apartamento que le vendió a YY.
Así las cosas, el pacto de retroventa puede considerarse como una garantía
mobiliaria o asemejarse a un contrato de prenda, pues lo que busca por parte del
vendedor, es lograr reincorporar a su patrimonio el bien y por parte del comprador,
contar con una garantía real que hasta tanto no se cancele la deuda no podrá
tampoco retornar la propiedad de la cosa o bien objeto del contrato de
compraventa.
Particularmente éste pacto de retroventa debido a la función social del contrato,
tiene el impedimento de no ser cedido por ninguna de las partes.

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http://hipertexto-obligaciones.uniandes.edu.co/doku.php?
id=pacto_comisorio_simple
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id=pacto_comisorio_calificado