APRENDAMOS EN CONSTRUCCIÓN

PARA NO CONSTRUCTORES

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Noviembre de 2019
 ALGUNAS OBSERVACIONES ANTES DE COMENZAR

• No pretendemos ser expertos en todo, los temas aquí

tratados serán de carácter descriptivo.
• Es la primera vez que ofrecemos esta capacitación con
este formato, surgirán muchas dudas, algunas las
resolveremos aquí, otras nos quedarán de tarea.
• Algunos casos se ejemplifican con el Municipio de
Medellín.
• Tendremos velocidad variable al pasar por los
diferentes temas.
PROGRAMA 1. Factibilidad

MODULO 1 - La planeación
Factibilidad de proyectos
Trámites para la gestión de los proyectos
Reglamentación urbanística
Reglamentación técnica y ambiental

MODULO 2 – El proyecto
Gestión de la construcción
Costos y presupuestos de construcción
Sistemas constructivos
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

LEGALES Y
NORMAS ESPECÍFICAS
COMERCIALES

NORMAS DECRETO REGLAM.

NTC
BÁSICAS S REGLAM. TÉCNICOS
PLAN DE
ORDENAMIENTO
NORMAS
TERRITORIAL TÉCNICAS
LEY 388 DE 1997
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE
COLOMBIA
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

LEGALES Y
NORMAS ESPECÍFICAS
COMERCIALES

NORMAS DECRETO REGLAM.

NTC
BÁSICAS S REGLAM. TÉCNICOS
PLAN DE
ORDENAMIENTO
NORMAS
TERRITORIAL TÉCNICAS
LEY 388 DE 1997
CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE
COLOMBIA
 LEY 388 DE 1997 Urbano

En el año 1997 el gobierno nacional expidió la

ley 388 de 1997, conocida como la “Ley de
Desarrollo Territorial”, para diferenciarla de la
“Ley de Ordenamiento Territorial” (Ley 1454 de
2011), que establece un mandato para que
todos los municipios del país formulen sus
respectivos Planes de Ordenamiento Territorial.
 LEY 388 DE 1997 Urbano

ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS.

El ordenamiento del territorio se fundamenta en
los siguientes principios:
1. La función social y ecológica de la propiedad.
2. La prevalencia del interés general sobre el
particular
3. La distribución equitativa de las cargas y los
beneficios.
 POT Urbano

ARTICULO 9o. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL.

El plan de ordenamiento territorial …, es el instrumento básico
para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio
municipal. Se define como el conjunto de objetivos, directrices,
políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas
adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del
territorio y la utilización del suelo. Los planes de ordenamiento
del territorio se denominarán:
a) Planes de ordenamiento territorial: municipios con población
superior a los 100.000 habitantes;
b) Planes básicos de ordenamiento territorial: municipios con
población entre 30.000 y 100.000 habitantes;
c) Esquemas de ordenamiento territorial: municipios con
población inferior a los 30.000 habitantes.
POT–CÚCUTA Urbano
POT–CÚCUTA Urbano
POT–CÚCUTA Urbano
POT–CÚCUTA Urbano
POT–CÚCUTA Urbano
POT–CÚCUTA Urbano

USOS DEL SUELO

POT–CÚCUTA Urbano

NORMAS PARA VIVIENDA

 POT Urbano

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO BÁSICO.

Es el beneficio urbanístico base expresado en
densidad, índices de ocupación, índices de
construcción o altura, a que tienen derecho los
propietarios de un lote o de un área a desarrollar
mediante plan parcial.
POT–CÚCUTA Urbano
POT–CÚCUTA Urbano
POT–CÚCUTA Urbano
 POT Urbano

CARGAS URBANISTICAS
Son las obligaciones que deben cumplir los
propietarios del suelo como contraprestación por
los beneficios urbanísticos en términos de uso y
edificabilidad, de acuerdo con los principios de
ordenamiento territorial contenidos en la Ley 388
de 1997, con el fin de lograr mejores condiciones de
vida para los habitantes de la ciudad y de enfrentar
los efectos de los procesos de crecimiento y
densificación.
 POT Urbano

CARGAS GENERALES
Son las cargas correspondientes al costo de
infraestructura vial principal y redes matrices
principales de servicios Públicos, las cuales son
distribuidas entre los propietarios de suelo de toda el
área beneficiaria de las mismas y deben ser financiadas
a través de tarifas, contribución de valorización,
participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier
otro medio que garantice el reparto equitativo de las
cargas y los beneficios de las actuaciones urbanísticas.
 POT Urbano

Dentro de las cargas generales se encuentran:

• El suelo y la construcción de la infraestructura vial
arterial y otras infraestructuras de los sistemas de
transporte masivo de interés general.
• El suelo de la estructura ecológica principal.
• Las redes matrices y troncales de servicios
públicos domiciliarios, que incluye tanto el suelo
como el costo de construcción.
• El suelo y la construcción de parques urbanos de
la red general.
POT–CÚCUTA Urbano
POT Urbano

EJEMPLO
 POT Urbano

Área bruta o área del ámbito de aplicación: Es el área total del

predio o predios objeto de la licencia de urbanización o
delimitado(s) por un plan parcial.

Área neta urbanizable. Es el área resultante de descontar del área

bruta, las áreas para la localización de la infraestructura para el
sistema vial principal y de transporte, las redes primarias de
servicios públicos domiciliarios y las áreas de conservación y
protección de los recursos naturales y paisajísticos.

Área construida: El área construida es la parte edificada que

corresponde a la suma de la superficie de todos los pisos,
excluyendo azoteas, áreas sin cubrir o techar.

Definición tomada del artículo 2.2.1.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015.
 POT Urbano

Índice de ocupación: Es el área de suelo que puede ser

ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta, y se
expresa por el cociente que resulta de dividir el área que
puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo
cubierta por el área total del predio.

Índice de construcción. Es el número máximo de veces

que la superficie de un terreno puede convertirse por
definición normativa en área construida, y se expresa por
el cociente que resulta de dividir el área permitida de
construcción por el área total de un predio.
 NORMAS OBLIGACIONES
índice de Construcción: 4 Espacio público 18% del área neta
Índice de Ocupación: 50% Equipamiento 1 m2 / vivienda
Altura Máxima: 12 pisos
Densidad: 180 viv/Ha PRODUCTO
Area de Vivienda: 46 m2
Circul y zonas comunes: 20% del ára const

Área de lote: 20.000 m2

 NORMAS OBLIGACIONES
índice de Construcción: 4 Espacio público 18% del área neta
Índice de Ocupación: 50% Equipamiento 1 m2 / vivienda
Altura Máxima: 12 pisos
Densidad: 180 viv/Ha PRODUCTO
Area de Vivienda: 46 m2
Circul y zonas comunes: 20% del ára const

Área de lote: 20.000 m2

Retiro a quebrada: 2.000 m2
 NORMAS OBLIGACIONES
índice de Construcción: 4 Espacio público 18% del área neta
Índice de Ocupación: 50% Equipamiento 1 m2 / vivienda
Altura Máxima: 12 pisos
Densidad: 180 viv/Ha PRODUCTO
Area de Vivienda: 46 m2
Circul y zonas comunes: 20% del ára const

Área de lote: 20.000 m2

Retiro a quebrada: 2.000 m2
Retiro vías: 2.000 m2
Área neta: 16.000 m2
 NORMAS
Área ocupación: 10.000 m2
índice de Construcción: 4 Área construcción: 80.000 m2
Índice de Ocupación: 50%
50%
Altura Máxima: 12 pisos
Densidad: 180 viv/Ha

Área de lote: 20.000 m2

Retiro a quebrada: 2.000 m2
Retiro vías: 2.000 m2
Área neta: 16.000 m2
 NORMAS
Área ocupación: 10.000 m2
índice de Construcción: 4 Área construcción: 80.000 m2
Índice de Ocupación: 50% Área vivienda: 66.666 m2
Altura Máxima: 12 pisos
Área Zona C: 13.333 m2
Densidad: 180 viv/Ha
# Viv por I.C: 1.449 viv
# Viv por Dens: 360 viv

Área const viv: 16.560 m2

Área const tot: 19.872 m2

OBLIGACIONES
Área de lote: 20.000 m2 Espacio público: 2.880 m2
Retiro a quebrada: 2.000 m2 Equipamiento: 360 m2
Retiro vías: 2.000 m2 OBLIGACIONES
Espacio público 18% del área neta
Área neta: 16.000 m2 Equipamiento 1 m2 / vivienda
PREDIO A PREDIO - PLANES PARCIALES Urbano
 PLANES PARCIALES Urbano
Plan Parcial - PP: Es el instrumento mediante el cual se desarrollan y
complementan las disposiciones del Plan de Ordenamiento
Territorial, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas
incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban
desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística,
macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, en los
términos previstos en la Ley 388 de 1997.
Mediante el plan parcial se establece el aprovechamiento de los
espacios privados, con la asignación de sus usos específicos,
intensidades de uso y edificabilidad, así como las obligaciones de
cesión, construcción y dotación de equipamientos, espacios y
servicios públicos, que permitirán la ejecución asociada de los
proyectos específicos de urbanización y construcción de los terrenos
incluidos en su ámbito de planificación.

Definición tomada del Artículo 19 de la Ley 388 de 1997.

PLANES PARCIALES Urbano
 PLANES PARCIALES Urbano
Unidades de Actuación Urbanística –UAU: Es el área conformada por uno
o varios inmuebles explícitamente delimitada en las normas que desarrolla
plan ordenamiento territorial que ser urbanizada o construida como una
unidad de planeamiento con el objeto promover el uso racional del suelo,
garantizar el cumplimiento las normas urbanísticas y facilitar la dotación
con cargo a sus propietarios de la infraestructura de transporte, servicios
públicos domiciliarios y los Equipamientos colectivos, mediante reparto
equitativo las cargas y beneficios.
Unidad de Gestión. Los propietarios de la totalidad de los predios
incluidos en el proyecto de delimitación de una unidad de urbanística,
según lo definido en el respectivo plan parcial, podrán solicitar una única
licencia de urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto
urbanístico, para ejecutar las obras de urbanización los predios que
conforman el proyecto de delimitación de la unidad, siempre y cuando
garanticen el reparto equitativo de cargas y beneficios asignados a
respectiva unidad por el plan parcial.

Definición tomada del artículo 2.2.4.1.6.1.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015.
PLANES PARCIALES Urbano
PLANES PARCIALES Urbano
PLANES PARCIALES Urbano
PLANES PARCIALES Urbano
NORMAS BÁSICAS DE CONSTRUCCIÓN
 NORMAS BÁSICAS DE CONSTRUCCIÓN

DECRETO 0471 DE 2018

(JULIO 11)
ALCALDÍA DE MEDELLÍN
Por medio del cual se expiden las
normas reglamentarias de detalle
aplicables a las actuaciones y procesos
de urbanización, parcelación,
construcción, reconocimiento de
edificaciones y demás actuaciones en
el territorio municipal y se dictan otras
disposiciones.
NORMAS BÁSICAS DE CONSTRUCCIÓN

Cúcuta
Cúcuta
NORMAS BÁSICAS DE CONSTRUCCIÓN
NORMAS BÁSICAS DE CONSTRUCCIÓN
NORMAS BÁSICAS DE CONSTRUCCIÓN

LOS TAPASOLES DEBEN SOPORTAR ACTIVIDADES

TEMPORALES Y DE APOYO A LA ACTIVIDAD
PRINCIPAL
LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
TIPOS DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
1. Licencia de urbanización
Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en
suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las vías
públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos
domiciliarios que permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos
terrenos para la futura construcción de edificaciones con destino a usos
urbanos.
2. Licencia de parcelación
Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en
suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la
ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios
resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial.
 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
3. Licencia de subdivisión y sus modalidades
Es la autorización previa para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo
rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el
Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y
complementen y demás normatividad vigente aplicable a las anteriores clases
de suelo.
5. Licencia de intervención y ocupación del espacio público
Es la autorización previa para ocupar o para intervenir bienes de uso público
incluidos en el espacio público.
 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
4. Licencia de construcción y sus modalidades
Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas
comunales en uno o varios predios.
a) Obra nueva: Obras de edificación en terrenos no construidos o cuya área esté libre por
autorización de demolición total.
b) Ampliación. Incrementar el área construida de una edificación existente,
entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las
superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar.
c) Adecuación. Cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando a
permanencia total o parcial del inmueble original.
) Modificación. Variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación
existente, sin incrementar su área construida.
e) Restauración. Adelantar las obras tendientes a recuperar y adaptar un inmueble o
parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores estéticos, históricos y
simbólicos.
f) Reforzamiento Estructural. Intervenir o reforzar la estructura de uno o varios
inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad sismo
resistente de acuerdo con los requisitos de la Ley 400 de 1997,
g) Demolición. Derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en
uno o varios predios y deberá concederse de manera simultánea con cualquiera otra
modalidad de licencia de construcción.
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
 VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

ASPECTOS GENERALES DE CALIDAD EN LA VIVIENDA

La vivienda de interés social (VIS ) debe cumplir con
los parámetros de calidad de una vivienda adecuada,
de acuerdo con lo dicho en el folleto informativo #
21: El derecho humano a una vivienda adecuada, de
la Oficina del Alto Comisionado para los Derechos
Humanos de la ONU , adicionalmente su diseño y
construcción deben velar por el uso sostenible de los
recursos naturales.
 VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

CONSTITUCION POLÍTICA DE COLOMBIA

ARTICULO 51. Todos los colombianos tienen
derecho a vivienda digna. El Estado fijará las
condiciones necesarias para hacer efectivo este
derecho y promoverá planes de vivienda de
interés social, sistemas adecuados de
financiación a largo plazo y formas asociativas
de ejecución de estos programas de vivienda.
 VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

Vivienda de Interés Social (VIS)

Es aquella que reúne los elementos que aseguran
su habitabilidad, estándares de calidad en diseño
urbanístico, arquitectónico y de construcción cuyo
valor máximo es de ciento treinta y cinco salarios
mínimos legales mensuales vigentes (135 SMLM).

Vivienda de Interés Social Prioritaria(VIP)

Es aquella vivienda de interés social cuyo valor
máximo es de setenta salarios mínimos legales
mensuales vigentes (70 SMLM).​
 VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

SMMLV 2019: $828.116

VIS: (135 SMMLV): $111.795.660
VIP: (135 SMMLV): $ 57.968.120
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

VIS: (150 SMMLV): $124.217.400

PLUSVALÍA Y VALORIZACIÓN
 VALORIZACIÓN

La Contribución de Valorización es un mecanismo de

financiación de obras de interés público.
No es un impuesto, es una contribución que tiene destinación
específica para la construcción de un conjunto de obras
determinado y la cual pagan los propietarios y/o poseedores de
bienes inmuebles que son beneficiados por la ejecución de
dichas obras, ya que da como resultado que los bienes
inmuebles adquieran un mayor valor y el propietario y/o
poseedor obtengan una mejor calidad de vida.
 PLUSVALÍA
La participación en Plusvalía es el incremento en los precios de la tierra
que se genera por decisiones o actuaciones de ordenamiento
territorial, que no se derivan del esfuerzo, trabajo o inversión del
propietario, sino de acciones externas o de inversiones públicas
adoptadas o ejecutadas en nombre del interés general.
Hecho Generador: Las autorizaciones específicas ya sea a destinar el
inmueble a un uso más rentable, o bien a incrementar el
aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de
acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el Plan de
Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, en
los siguientes casos:
•El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos
del suelo.
•La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en
edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el de
construcción, o ambos a la vez.
APRENDAMOS EN CONSTRUCCIÓN
PARA NO CONSTRUCTORES

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Septiembre de 2019