INTRO

El estudio económico tiene por objeto por objetivo definir costos que tienen que
ver de manera directa e indirecta con la construcción y todo lo necesario para la
posterior operación del proyecto Hotel Urbano.

Para proyectar el futuro financiero del proyecto es necesario detallar, investigar

y proyectar el costeo del equipamiento y todas aquellas inversiones necesarias
para la construcción y posterior operación del Hotel. También en esta sección
se realiza un detalle de todos los aspectos que tienen alguna incidencia en la
ejecución, desarrollo del proyecto y que afectaran ya sea en la inversión o el
costo de funcionamiento del proyecto.

Se demuestra en esta sección del estudio la viabilidad financiera del proyecto

haciendo uso de herramientas como: Tasa Interna de Retorno (TIR), Valor
Presente Neto VPN) y Análisis de Sensibilidad, del proyecto con el objetivo de
demostrar a los financistas los gastos asociados al funcionamiento y el detalle
de las inversiones necesarias para hacer realidad el proyecto y así mismo para
demostrar su rentabilidad y el tiempo de retorno de la inversión.
 Determinación de la demanda de visitantes

Perfil cuantitativo y cualitativo de los visitantes

Todas aquellas personas que utilicen alojamiento en Hoteles denominados:

Hoteles de Primera clase, que no estén ubicados en la zona de San Salvador.

MERCADO POTENCIAL
De acuerdo a la tabla x parte del Estudio de Mercado del proyecto se puede
observar se determinado que la ocupación promedio de los hoteles de Primera
Clase en El Salvador es del 55.60%.

La información utilizada para obtener la ocupación promedio proviene del

Boletín Turístico de MITUR para los años 2007 y 2008. Con el uso de la
Ocupación Hotelera Promedio se establecerá los ingresos por alojamiento para
el inicio del proyecto y a su vez los próximos cinco años.

Calculo de los Ingresos, Costos e Inversiones del proyecto

Los ingresos que obtendrá el proyecto provendrán de dos rubros como son:

 Alojamiento.

Para poder hacer una proyección de los ingresos es necesario tener en cuenta,
varios aspectos en cuanto a la capacidad de alojamiento y la ocupación
promedio para los próximos años.

Ingresos por Alojamiento

Para poder proyectar los ingresos por hospedaje, utilizaremos la Ocupación

Hotelera Promedio de 55.6%, estableceremos lo ingresos en base a el costo de la
habitación.

En todo hotel el costo de alojamiento que tiene el huésped depende de los

servicios que se brindan así como también de aspectos como las facilidades del
hotel, la localización, etc., En el Estudio Técnico que es parte de esta factibilidad
se detallan los servicios que van a ser brindados por el hotel.

Determinación de los ingresos:

Número de Habitaciones: 15
Costo de la noche de la habitación: $55.00 más impuestos.
Ocupación Promedio: 55.6%

Tabla XX. Ingresos por alojamiento

 No. de Ocupación
Habitaciones *año
Habitacione (55.6%) Ingresos *año promedio
disponibles
s habitacional*año
15 15*365 =5475 5475*55.6% = 3044 3044*$55.00 =
$167,420.00

Determinación de costos

Los costos totales del proyecto comprenden dos áreas:

 Costos de equipamiento y construcción.

 Costos de operación: Fijos y variables

Costos de Equipamiento y Construcción

Costos de Construcción

El inmueble donde se realizara el proyecto es una casa de habitación la cual

deberá ser necesario hacerle remodelaciones para así acondicionar algunas de
las áreas para luego convertirla en un hotel con capacidad para quince
habitaciones y que a su vez cuente con los suficientes servicios para ser
catalogado como un Hotel Primera Clase por el Ministerio de Turismo.

El presupuesto se desglosa de la siguiente manera:

Tabla XX. Cuadro Resumen de Presupuesto

Construcción
Partida Costo
Habitaciones $ 90,000.00
Lobby y recepción $ 6,000.00
Parqueo $ 8,000.00
Jardines y zonas de descanso $ 10,000.00
Cocina y Lavandería $ 9,000.00
Bussines Center $ 4,000.00
Servicios
Red para aguas lluvias $ 7,000.00
Red para agua potable $ 12,000.00
Red para aguas negras $ 5,000.00
Servicios Básicos (telefonía-
internet) $ 6,000.00
Sistema eléctrico $ 13,000.00
Total $ 170,000.00

Costos de equipamiento
A continuación se detallan todos los costos relacionados con el equipamiento de las
instalaciones, habitaciones, facilidades del Hotel Primera Clase.

Habitaciones

El equipamiento de las habitaciones contempla facilidades para visitantes que

tienen como objetivos hacer negocios en el país, o todos aquellos q busquen de un
lugar confortable para hospedarse.

Tipo de Habitación Item Cantidad

Televisión 1
Mini Refrigerador 1
Mesa de Noche 1
Doble Tocador 1
Aire Acondicionado 1
Escritorio 1
Camas 2

Cocina

La cocina tendrá capacidad para servir en su capacidad máxima a 30 personas, se

tiene planeado servir únicamente desayunos por lo que será necesario equipar una
cocina basica para poder satisfacer a los futuros clientes

Item
Utencilios
Cocina de quemadores
Equipo de gas
Extractor de humo
Mueblería especial acero inoxidable
Equipo para refrigeración
Estantería

Bussines Center
El equipamiento para dar a los futuros huéspedes las facilidades de un centro de
negocios dentro del hotel.

Item Cantidad
Computadoras 2
Impresor 1
Scanner 1

Costeo del equipamiento

El equipamiento completo del proyecto se detalla en el cuadro mostrado a
continuación:

Tabla XX. Cuadro Resumen de Presupuesto

para Equipamiento
Partida Costo
Habitaciones $ 1,100.00
Lobby y recepción $ 3,000.00
 Cocina y Lavandería $ 4,000.00
Bussines Center $ 1,200.00
Pasillos $ 3,000.00
Equipos para Agua $ 3,000.00
Decoración $ 7,000.00
Total $ 22,300.00

Costos Fijos

Dentro de los costos fijos mensuales que se tendrán una vez el proyecto este en
marcha están:

 Impuestos de la alcaldía.

 Salarios. Dentro de este gasto se ha tomado en cuenta los sueldos del

personal que laborara dentro del Hotel. Los cuales se muestran en la tabla
que se presenta a continuación:

CONTRIBUCCION
PUESTO ZONAS PERSONAL PATRONAL Y
PLANILLA
Administrador Administración 1 $ 660.00
Contador Administración 1 $ 540.00

Habitaciones, piscina,
Personal de limpieza 3 $ 975.00
restaurante, jardines

Cocineros Área de cocina 1 $ 350.00

Front Desk Administración 4 $ 1,080.00
Vendedora Administración 1 $ 400.00
TOTAL 11 $ 4,005.00

El costo mostrado para los sueldos mostrados ya incluye la contribución

patronal de ley.

 Seguros. Entre los cuales se pagaran cotizaciones al ISSS, AFP.

 Mantenimiento. Este se refiere a todos los costos relacionados con el

mantenimiento y ornato del parque.

 Administrativos. Se refiere a los costos relacionados con la administración

del Hotel, papelería, etc.

 Agua.
  Teléfono. El gasto que generará el uso de este servicio se ha calculado en
tiempos de consumo promedio mensual en cargos por tarifa plena y tarifa
reducida, además del recargo por uso de internet y uso línea telefónica.

 Energía eléctrica. La energía eléctrica dentro del proyecto será utilizada

para diferentes actividades, las cuales se detallan a continuación:

 Bombeo de Agua
 Filtración de agua de piscinas
 Luz Eléctrica.
 Preparación y mantenimiento de alimentos.
 Actividades de oficina.
 Otros

A continuación se presenta la tabla para costos fijos mensuales proyectados.

Tabla XX. Costos Fijos servicios

Mantenimiento General $ 450,00
Gastos Administrativos $ 180,00
Telefonía $ 480,00
Luz Eléctrica $ 600.00
Agua $ 130.00
Impuestos Municipales $ 145.00
Total $ 1,985.00

COSTOS VARIABLES.

Los costos variables dependerán de la cantidad de visitantes que ingresen al

parque.

 Alimentos. El costo de los alimentos se limita a bebidas frías, calientes y

snack bar.

 Publicidad. Se ha determinado un porcentaje de los 5% de las ventas brutas

destinados a publicidad.

En la tabla que se muestra a continuación se detalle los costos variables mensuales.

3.10 PUNTO DE EQUILIBRIO.

El punto de equilibrio se ha calculado mediante la igualdad de los costos totales,

fijos más variables, con los ingresos generados por las ventas brutas. Se han
estimado los ingresos como un promedio mensual, tomando como base una
ocupación promedio, para simplificar su cálculo a pesar que se sabe que el
comportamiento del mismo es estacional durante el año. Así mismo los costos tanto
fijos como variables se han estimado en promedios mensuales.

Calculo de Costos

Costo Fijo Mensual = Servicios + Planilla = $1,985.00 + $ 4,005.00 = $5,990.00

Costo Variable Mensual = Alimentos + Publicidad =

$220.00+ $167,420*.05/12 = $917.50

Costo Total Mensual = Costo Fijo Mensual + Costo Variable Mensual =

$6,907.50

Calculo de Ingresos

Para el calculo de ingresos se ha estimado una ocupación promedio del 51.6% que
es la que se ha determinado a través del estudio es la promedio para hoteles de
playa en El Salvador.

Ingreso Mensual alojamiento = Habitaciones-disponibles *dias-mes*Ocupación-

Promedio*Precio-por-habitación = 15 * 30 * .556 * $55.00 = $13,761.00

P. E. = $5990.00

DETERMINACION DE LA TASA MÍNIMA ATRACTIVA DE

RETORNO.

La tasa mínima atractiva de retorno que los inversionistas esperan del proyecto se
espera sea de un 12% anual, la cual se ha estimado en base al beneficio que esta
debería ofrecer un proyecto como este.

FLUJO DE CAJA.
A continuación se presenta el flujo de caja para el Hotel Urbano

Para elaborar el flujo de efectivo para los próximos 5 años que se muestra a
continuación se han tomado en cuenta los siguientes aspectos:

I. La inversión en la compra del inmueble donde se construye el proyecto

que asciende a $195,000.00 (Se anexa Escritura de Compra Venta).
II. El proyecto esta siendo ejecutado con recursos de la empresa, por lo
tanto no existirá financiamiento externo.
III. Se ha estimado un crecimiento del 10% en las ventas brutas anuales así
como una inflación del 8% en los costos anuales.
 IV. Inversión para el inmueble $160,000.00.
V. Tasa de Interés bancaria estimada 8.5% y plazo a 10 años para el
financiamiento del proyecto.

TABLA XX. FLUJO DE EFECTIVO

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
FLUJO DE OPERACIONES
Ventas netas $0.00 $167,420.00 $184,162.00 $202,578.20 $222,836.02 $245,119.62
EGRESOS
Total Costos Fijos $0.00 $95,662.73 $104,272.37 $113,656.89 $123,886.01 $135,035.75
Mantenimiento $5,400.00 $5,886.00 $6,415.74 $6,993.16 $7,622.54
Servicios Básicos $9,240.00 $10,071.60 $10,978.04 $11,966.07 $13,043.01
Impuestos Alcaldía $1,740.00 $1,896.60 $2,067.29 $2,253.35 $2,456.15

Gastos de Administración(Papelería) $2,160.00 $2,354.40 $2,566.30 $2,797.26 $3,049.02

Planilla $48,060.00 $52,385.40 $57,100.09 $62,239.09 $67,840.61
Gastos financieros Créditos a corto
plazo(rotativo) $29,062.73 $31,678.37 $34,529.43 $37,637.07 $41,024.41

Total Costos Variables $0.00 $11,110.60 $12,110.55 $13,200.50 $14,388.55 $15,683.52

Compra de Bebida y Comida $6,088.00 $6,635.92 $7,233.15 $7,884.14 $8,593.71
Publicidad $5,022.60 $5,474.63 $5,967.35 $6,504.41 $7,089.81

FLUJO NETO DE OPERACIONES $60,646.67 $67,779.07 $75,720.81 $84,561.46 $94,400.36

IMPUESTO LEY DE TURISMO 5% $3,032.33 $3,388.95 $3,786.04 $4,228.07 $4,720.02

EGRESOS DE IVERSIONES
-
Obra Civil $170,000.00
Equipo -$22,300.00
-
Inversion Inmueble $160,000.00
-
TOTAL EGRESOS INVERSION $352,300.00
-
FLUJO NETO DE INVERSIONES $352,300.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INGRESOS DE FINANCIAMIENTO
Aportaciones socios (capital social,
Puesta en marcha) $4,500.00
Obra Civil $170,000.00
Equipo $22,300.00
Inversion Inicial $160,000.00
TOTAL INGRESOS POR
FINANCIAMIENTO $356,800.00 $0.00
FLUJO NETO DE
FINANCIAMIENTOS $356,800.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
FINANCIAMIENTO A CORTO Y
LARGO PLAZO
Amortización de Créditos a Largo
Plazo -$23,011.27 -$25,045.26 -$27,259.03 -$29,668.48 -$32,290.91
TOTAL DE EGRESOS POR
FINANCIAMIENTOS $0.00 -$23,011.27 -$25,045.26 -$27,259.03 -$29,668.48 -$32,290.91

FLUJO DE CAJA $4,500.00 $37,635.40 $42,733.81 $48,461.78 $54,892.98 $62,109.45

SALDO INICIAL $0.00 $4,500.00 $42,135.40 $84,869.21 $133,330.99 $188,223.97
SALDO FINAL ACUMULADO $4,500.00 $42,135.40 $84,869.21 $133,330.99 $188,223.97 $250,333.42

ANALISIS DEL VAN Y TIR

Una vez analizadas todas la cuentas involucradas en el calculado del flujo de

caja se procede a calcular el VAN del Proyecto, el cual se realizara
mediante un análisis económico para proyectar el valor del dinero en el
tiempo y determinar la rentabilidad del proyecto.

Además para el calculo del VAN se utilizo la TMAR definida en un apartado

anterior.

El cálculo se realizo utilizando las siguientes variables:

 Período (años) de traslado del monto de capital. Periodo utilizado 10
años.
 Capital que se traslada (flujo de caja). Inversión Inicial $356,800.00
 Tasa TMAR. Establecida por el inversionista 10%
 Factores económicos de análisis de dinero en el tiempo inflación y
tasa de crecimiento promedio.

El resultado del cálculo del VAN se presenta a continuación:

- $37,635.4 $42,733.8 $48,461.7 $54,892.9 $62,109.4 $70,202.4 $79,273.5

$356,800.00 0 1 8 8 5 5 4 $89,435.66
1 2 3 4 5 6 7 8

$100,814.40 $113,549.41
9 10

VAN = $416,796

CÁLCULO DE LA TIR.

El calculo de TIR (tasa interna de retorno) se calculo mediante la igualación del

VAN a cero para poder evaluar la tasa máxima que se le puede exigir al
proyecto para que este siga siendo rentable.

TIR=12.037% > a 10% (Permitido por los accionistas)

Impacto Socio Económico del Proyecto.

Generación de Empleo

El Hotel para su operación y mantenimiento empleara permanentemente al

menos a 28 personas, las cuales se detallan en el siguiente cuadro:

PUESTO ZONAS PERSONAL

Administrador Administración 1
Contador Administración 1

Habitaciones, piscina,
Personal de limpieza 3
restaurante, jardines

Cocineros Área de cocina 1

Front Desk Administración 4
Vendedora Administración 1
TOTAL 11

Se generaran al menos 11 empleos permanentes en la zona lo cual es sin duda

generara un impacto positivo para los residentes la zona.

Para la etapa de la construcción la cual se comenzó a ejecutar desde Febrero

2009, se finalice en Septiembre, se emplearan al menos 30 personas en labores
de albañilería.

Vinculación económica con el entorno

El proyecto tiene planeado brindar a todos sus visitantes diferentes tipos de

facilidades como son: alimentación, comodidad, todo esto con la intención de
brindar el mejor servicio. Todas de estas facilidades a ofrecer por parte del
proyecto serán obtenidas del mercado local lo cual significa una inyección
económica a la zona, y mayores posibilidades de ingreso para los diferentes
proveedores. Algunos de los rubros entre los cuales el proyecto tiene
planificado obtener de proveedores locales son:

Tabla XX Proyección anual de compras a proveedores locales

Preparación de Alimentos $6,088.00
Impuestos Alcaldía Municipal $1,790.00
Mantenimiento $5,400.00
Otros $2,160.00
Planillas $48,060
Total $63,498.00

Esto representa una inyección anual a la economía de la zona mayor a los

sesenta mil dólares anuales. El Hotel además aportara significativamente con
sus impuestos a la recaudación fiscal de la alcaldía de la localidad.

Análisis de factibilidad del proyecto

En secciones anteriores se han analizado los factores que determinan la

factibilidad del proyecto turístico en estudio, para la evaluación del proyecto se
cuantificara su impacto social, ambiental, organizacional y su sostenibilidad en
el tiempo.

Para el análisis del proyecto se tomaran en cuenta tres variables básicas:

 Impacto
 Factibilidad

 Sostenibilidad

Para analizar el proyecto se hace uso de una matriz que busca ponderar las
perspectivas de éxito del proyecto frente a las tres variables antes mencionadas.
Para definir la condición de los indicadores en el suceso del proyecto se
utilizara una escala de valoración para analizar las variables:

1. Muy Poco favorable

2. Poco Favorable

3. Moderadamente favorable

4. Altamente favorable

5. Optimo

Dada la singularidad del proyecto y que tiene énfasis en unos indicadores y no

en otros la calificación de cada variable no se hace por medio de sumatoria ni de
promedio si no de la interpretación de los analistas tomado en cuenta los
factores que afectan al proyecto.

Matriz de valoración de proyecto Hotel Paradizo Azul

A continuación se determinaron variables y como afectaran estas al proyecto de forma

“positiva”. Dichas variables y su calificación provienen de los análisis hechos en
diferentes apartados del documento.

VARIABLE INDICADOR DESCRIPCION

Se refiere al impacto del proyecto en el

Impacto Ambiental medio ambiente en la futura zona de
ejecución.

Se refiere al impacto social que tendrá en

Social
la zona de ejecución del proyecto.

Factibilidad Técnica Se refiere a la factibilidad del proyecto con

respecto a los aspectos técnicos necesarios
para el suceso del proyecto, aspectos como
accesibilidad, mano de obra disponible y
 materia prima, servicios básicos (luz,
agua, energía eléctrica) para la ejecución
del proyecto.

Se refiere a la factibilidad del proyecto con

respecto a los aspectos políticos como son
Política
la legislatura y condiciones políticas del
país y de la zona.

Se refiere a la factibilidad del proyecto con

respecto a los aspectos geográficos propios
Geográfica
del inmueble donde se ejecutara el
proyecto.

Sostenibilida Se refiere a la sostenibilidad del proyecto

Ambiental
d desde el punto de vista medio ambiental.

Se refiere a la sostenibilidad del proyecto

desde el punto de vista las condiciones
Político-Social
político sociales de la zona del proyecto y
del país.

Se refiere a la sostenibilidad del proyecto

desde el punto de las condiciones técnicas
Técnica del proyecto accesibilidad, mano de obra y
materia prima, servicios básicos (luz,
agua, energía eléctrica)

Cuadro resumen de análisis de variables del proyecto.

Cuadro Resumen

Proyecto HOTEL ARADIZO AZUL

Propietario KAYU SURFING SA DE CV

 VARIABLE INDICADORES ESCALA

1 2 3 4 5

Impacto Ambiental X

Social X

Factibilidad Técnica X

Política X

Geográfica X

Sostenibilida
Ambiental X
d

Político-Social X

Técnica X

De acuerdo a lo observado en el cuadro resumen las perspectivas del proyecto

en cuanto a su impacto, factibilidad de ejecución y sostenibilidad se encuentran
en el rango de altamente favorable a óptimo.

Conclusiones.

 Desde el punto de vista del impacto al medio ambiente el proyecto es

altamente favorable para el mismo ya que tiene como atracción principal
ofrecer y potenciar las ventajas naturales de la localización del inmueble
y además de acuerdo al Estudio de Impacto Ambiental presentado no
existirá un impacto considerable en el ambiente de la zona.
 Desde el punto de vista del impacto social el proyecto es altamente
favorable para el mismo ya que genera empleos en la zona y será una
inyección a la microeconomía de la zona.

 El proyecto es factible desde el punto de vista técnico ya que ofrece las

condiciones de accesibilidad, mano de obra y materia prima, servicios
básicos (luz, agua, energía eléctrica) para la ejecución del proyecto.
 El proyecto es factible desde el punto de vista político ya que en estos
momentos se ofrecen con la Ley de Turismo las condiciones para la
inversión en el sector turístico.

 El proyecto es factible desde el punto de vista geográfico ya que el

inmueble posee las condiciones ideales para desarrollar un proyecto
turístico.

 El proyecto se determina sostenible desde el punto de vista ambiental ya

que para su éxito se conservaran y potenciaran las condiciones naturales
del inmueble.

 El proyecto se determina sostenible desde el punto de vista Político

Social ya las condiciones dadas por el gobierno de la republica están
orientadas a favorecer las inversiones turísticas.