VALUACIÓN FISCAL

Joan José Cristóbal

Alvarado Scheel
Ingeniero Químico
jo_jo_sch@hotmail.com

2020
Valuación Inmobiliaria

¿Qué es la valuación inmobiliaria?

 Metodología
 Justiprecio
 Fines

Tipos de avalúo
 Comercial
 Bancario
 Fiscal
Valuación inmobiliaria

Es el proceso técnico que se encarga de la

determinación del mejor valor o justiprecio
de un bien inmueble, mediante la aplicación
de metodologías específicas según el caso.
Entre estas metodologías se tienen:
 Asignación de valores por zonas homogéneas
según se indique por la Corporación Municipal.
 Estudios de mercado para determinación de
valores según el mercado inmobiliario próximo.
Objeto de la valuación inmobiliaria

Dar un valor para una compra venta

Determinar un valor para estimar el monto

de un préstamo o hipoteca

Modificación de la base impositiva de

IUSI y pago de impuesto hereditario
Objeto de la valuación fiscal

Actualizar el valor en la Matrícula Fiscal

(municipal y del Ministerio de Finanzas
Públicas)

Base para la aplicación del impuesto único

Sobre inmuebles o impuesto de Herencias,
Legados y Donaciones

Revaluación de activos fijos (art. 14, dto.

15-98)
Fases de la valuación inmobiliaria

 
Preliminar
▪ Escritorio
Campo
▪ Exterior
Gabinete
▪ Escritorio
Fase preliminar
(análisis de la información)

Matricula Fiscal (MUNICIPAL – DICABI) Datos, Términos y Sub-

términos
 Apertura
 Actualización
 Cancelación
Aviso Notarial Prescripción, multa.
Certificación del Registro de la propiedad, escrituras públicas,
documentos privados, simples.
investigación Registral
Calculo de área (legal)
Depuración de Condueños
Valor de la Tierra y Construcción con aplicación del valor de
descuento (Información Municipal)
 Valor (terreno + construcción)*Factor municipal de descuento =
valor fiscal
 *El factor municipal de descuento lo establece cada municipalidad.
Fase de campo

Inspección de Campo

 Medidas, para verificar

 Fotografías
▪ frente, fondo, sector, interiores, cultivos, hidrología

 Localización y ubicación
▪ firmado y sellado, por el valuador. Recomendada
ubicación por coordenadas GPS.
Fase de gabinete
ELABORACIÓN DEL INFORME O CERTIFICADO DE
AVALÚO
Avalúo Urbano
Factores de modificación
Cálculo de valor de la Tierra
Cálculo de valor de la Construcción
 
Avalúo Rural
Factores de modificación
 El avalúo rural no contempla factores de modificación para
el terreno
Cálculo de valor de la Tierra
Cálculo de valor de la Construcción
Cálculo de valor de Cultivos
Fase final del avalúo fiscal

DICABI, revisa los avalúos practicado por los

expertos, si procede los aprueba o no, ordena
revisiones físicas (hasta ahora sin cobro), Si
encuentra anomalías, sigue el procedimiento
para sancionar o no al experto valuador.
MUNICIPALIDADES, Designan expertos por
disposición propia o por mandato judicial.
Actualmente, algunas municipalidades
modifican los valores con base a
documentos presentados por valuador
privado.
¿Para qué sirve el avalúo fiscal?

l. U. S. l.

 Administración Municipal y DICABI

 Distribución del Impuesto

HERENCIAS, LEGADOS Y DONACIONES

REVALUACIÓN DE ACTIVOS
Impuesto único sobre inmuebles (IUSI)

BASE IMPOSITIVA DECRETO 15-98 del

Congreso de la República, del 26 de febrero de
1,998. Ley del impuesto único Sobre inmuebles,
IUSI.

DICABI (Municipalidades que no administran

el Impuesto)

MUNICIPALIDADES (que administran el

impuesto)
CARACTERÍSTICAS DEL IUSI

Impuesto único anual sobre el valor de los

bienes inmuebles situados en el territorio de la
República de Guatemala.

 Urbanos y rurales integrando los mismos el

terreno, las estructuras, construcciones,
instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras,
así como los cultivos permanentes.

Sujetos del impuesto: son contribuyentes las

personas propietarias o poseedoras de bienes
inmuebles y los usufructuarios de bienes del Estado
LA BASE IMPOSITIVA

La base impositiva se determina considerando

el valor del terreno, estructuras, construcciones,
instalaciones adheridas y cultivos permanentes;
el valor total es el capital afecto y se aplica la
tasa imponible de acuerdo al intervalo del valor.

Valor Inscrito
Hasta Q. 2,000.00 Exento
De Q. 2,000.01 a Q. 20,000.00 2 por millar
De Q. 20,000.01 a Q. 70,000.00 6 por millar
De Q. 70,000.01 en adelante 9 por millar
¿Cómo se distribuye el IUSI?

Las Municipalidades que administren el

IUSI absorben el 1OO% del impuesto y las
multas recaudados del mismo y será para
el desarrollo local distribuido de la
manera siguiente: 70% (o más) para
inversiones en servicios básicos y obras
de infraestructura de interés y uso
colectivo, y hasta un 30% (o menos) para
gastos administrativos de funcionamiento.
Formas de actualizar el valor en la
matrícula de pago de IUSI
La actualización del valor fiscal se puede
realizar por medio de:
 Auto-avalúo. MFP, Municipalidades aplican.

 Avalúo directo que practique la Dirección o

Municipalidad que administre el impuesto

 Avalúo técnico practicado por Valuador

Autorizado

 Por aviso notarial.

Único requisito

▪ Ninguno de estos valores debe

ser menor al que se encuentra
inscrito en la matrícula fiscal
de la Municipalidad o de
DICABI. Art. 5 último párrafo
-no se operará-
Manual de Avalúo de Bienes Inmuebles o
Manual de Valuación de Bienes Inmuebles

Mediante Acuerdo Ministerial, la Dirección de Catastro y

Avalúo de Bienes inmuebles elaborará el manual
técnico y deberá actualizarlo por lo menos cada 5 años.
 Manual Diciembre de 1980, Únicamente con autorización de la
Dirección y Subdirección

▪ Actualizado valores en 1992, por medio de Acuerdo Ministerial 24-92.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 16 del Decreto 62-87.
 
 Manual de Valuación Inmobiliaria, Delegado al Ministerio de
Finanzas por el Congreso de la República, según lo establece
el Decreto 15-98 en su artículo 16 y autorizado mediante
Acuerdo Ministerial 21-2005, vigente a partir del 02 de enero
de 2006.
Matrícula fiscal

1
2

4 5 6 7 8 9
Descripción de la matrícula

1. Nombre del propietario

2. Dirección de notificación
3. Número de matrícula fiscal
4. Fecha de inscripción del bien inmueble
5. Última fecha de modificación
6. Término
7. Dirección del bien inmueble
8. Registro de la finca
9. Matrícula de procedencia
OPORTUNIDAD PARA LA
VALUACIÓN FISCAL
Dentro de las diferentes oportunidades
para el desarrollo del trabajo del valuador
se tienen las siguientes:

Valuación fiscal: revaluación de activos,

valores para herencias
HERENCIAS LEGADOS Y DONACIONES.
Decreto 431 del CRdG

Artículo 21.
Para el pago del impuesto, el valor que se
asigne a los inmuebles heredados, legados o
donados no podrá bajar del que tenga
asignado en la Matrícula Fiscal, en la fecha
del fallecimiento del autor de la herencia o
del acto de la aceptación de la donación
entre vivos, incluyéndose en dicho valor el
aumento que ha tenido el inmueble por
concepto de mejoras o plusvalías en la época
en que se practique la liquidación respectiva.
Artículo 39 literal c)

Inventario de los bienes yacentes

conocidos con su respectivo avalúo; si el
capital líquido no excede de un mil
quetzales (Q 1,000.00), basará un detalle
de activo y pasivo.