La hipoteca inmobiliaria

Concepto

Artículo 1.877.- La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del
deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes
el cumplimiento de una obligación.
La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes
hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos
bienes.
Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a
que pasen.

La definición propuesta es la dada por Rubino:

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que se constituye

mediante el registro de un título (elemento esencial, sino hay registro del título no hay
hipoteca), sobre bienes inmuebles determinado del deudor o de un tercero, los cuales
no pasa a poseer el acreedor garantizado, sino que se atribuye a éste el poder de hacer
ejecutar dichos bienes incluso frente al tercero constituyente y el tercero adquirente y la
pretensión de ser satisfecho con preferencia sobre el precio obtenido como resultado de
la ejecución

En la definición se habla de un derecho real que se constituye, porque el título

puede surgir de una contrato, de la ley o de una sentencia. Para que nazca el derecho
real es necesario el registro del título sin el no habrá derecho real de hipoteca.
Otro elemento al cual correctamente hace referencia la definición propuesta por Rubino,
es que puede constituirse sobre bienes de un deudor o de un tercero
El acreedor garantizado no pasa a poseer los bienes hipotecados, sino que puede
ejecutarlos, tiene el ius distrahendi, del remate del bien se va obtener un precio. Esa
posibilidad de ejecutar el bien es independiente de que sea propiedad del deudor, del
tercero constituyente o del tercero adquirente, estos terceros no son deudores pero van
a tener que soportar la ejecución del bien
En definitiva, lo que tiene el acreedor hipotecario, es la posibilidad de excluir a los
acreedores del mismo deudor en los límites de la garantía constituida en la hipoteca
Caracteres

 Carácter de derecho real de garantía

No se puede hablar del bien sólo, hay que hacer referencia necesariamente al derecho
real de garantía, pues el bien resulta modificado en su situación jurídica. El acreedor
posee el ius distrahendi, puede ejecutar el bien a los fines de satisfacer su crédito. La
ley permite que ese acreedor persiga el bien en manos de quien se encuentre y además
tendrá una prelación, que consiste en excluir a otros acreedores en caso de concurso,
en el remate del bien y satisfacerse con primacía sobre el precio (art. 1.879 CC)

 Carácter inmobiliario
Se constituye sobre bienes inmuebles aunque la definición legal no haga tal referencia.
El hecho de que se trate de un derecho real inmobiliario produce efectos, como la
determinación de la competencia
Artículo 42 CPC: Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se
propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del
domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de
hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.

Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más

jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera
de ellas, a elección del demandante.

Artículo 27 (Ley de Derecho Internacional Privado). La constitución, el contenido

y la extensión de los derechos reales sobre los bienes, se rigen por el Derecho del lugar
de la situación.

Artículo 39 (LDIP). Además de la jurisdicción que asigna la ley a los tribunales

venezolanos en los juicios intentados contra personas domiciliadas en el territorio
nacional, los tribunales de la República tendrán jurisdicción en juicios intentados
contra personas domiciliadas en el exterior en los casos contemplados en los artículos
40, 41 y 42 de esta Ley
 Artículo 40 (LDIP). Los tribunales venezolanos tendrán jurisdicción para conocer
de los juicios originados por el ejercicio de acciones de contenido patrimonial

1. Cuando se ventilen acciones relativas a la disposición o la tenencia de bienes

muebles o inmuebles situados en el territorio de la República;

2. Cuando se ventilen acciones relativas a obligaciones que deban ejecutarse en el

territorio de la República o que se deriven de contratos celebrados o de hechos
verificados en el mencionado territorio;

3. Cuando el demandado haya sido citado personalmente en el territorio de la

República;

4. Cuando las partes se sometan expresa o tácitamente a su jurisdicción.

El artículo 10 del CC (Los bienes muebles o inmuebles, situados en Venezuela,

se regirán por las leyes venezolanas, aunque sobre ellos tengan o pretendan derechos
personas extranjeras.) fue sustituido por el artículo 27 de la LDIP

De igual forma el artículo 11 del CC (La forma y solemnidades de los actos

jurídicos que se otorguen en el extranjero, aun las esenciales a su existencia, para que
éstos surtan efectos en Venezuela, se rigen por las leyes del lugar donde se hacen. Si
la Ley venezolana exige instrumento público o privado para su prueba, tal requisito
deberá cumplirse. Cuando el acto se otorga ante el funcionario competente de la
República, deberá someterse a las leyes venezolanas.) fue sustituido por el artículo 37
de la LDIP que establece:

Artículo 37. Los actos jurídicos son válidos, en cuanto a la forma, si cumplen los
requisitos exigidos en cualquiera de los siguientes ordenamientos jurídicos:

1. El del lugar de celebración del acto;

2. El que rige el contenido del acto; o
3. El del domicilio de su otorgante o del domicilio común de sus otorgantes.
  Accesoriedad

Es un derecho real de garantía, por lo que el presupuesto necesario es la existencia

de un crédito, al cual garantizar, dicho en otras palabras, lo principal es la garantía de
un crédito, originando la accesoriedad como consecuencia, que si el crédito se extingue,
se extinguirá la hipoteca.

Otro efecto de la accesoriedad esta establecido en el artículo 1552 CC

Artículo 1.552.- La venta o cesión de un crédito comprende los accesorios de ese

crédito, tales como las cauciones, privilegios o hipotecas. Sin embargo los derechos
reales de garantía tienen autonomía funcional:

Artículo 1.896.- La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación

desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación futura o
simplemente eventual. Aunque no haya nacido el crédito, la hipoteca producirá efectos.
Otro de los efectos de la autoría funcional del crédito es la posibilidad de ceder la
hipoteca a otro acreedor.

Artículo 1.883.- El acreedor hipotecario puede ceder a favor de otro acreedor del
deudor común el grado y aun la hipoteca independientemente del crédito, pero sólo
hasta el límite de éste. El deudor puede oponer al cesionario todas las excepciones que
le correspondan contra el cedente, respecto a la validez originaria del crédito y de la
hipoteca correspondiente, pero no las relativas a la extinción posterior del crédito.

Artículo 1.320.- Los privilegios e hipotecas del crédito anterior no pasan al que lo
sustituye, si el acreedor no ha hecho de ellos reserva expresa. Si se extingue la
obligación primigenia, se extingue la hipoteca, salvo que el acreedor haga reserva
expresa de la misma

 Indivisibilidad

Indivisibilidad en cuanto a los bienes

Todo el bien mueble queda afectado a la satisfacción del crédito del acreedor
(art. 1877). Puede ser que ocurra una hipoteca sobre varios bienes, el acreedor puede
atacar uno de esos bienes, si se satisface el crédito, se liberan los demás, sino puede ir
en contra de otro bien, por que todos los bienes están afectos al pago de la hipoteca.

El bien se puede destruir en una parte, la parte que sobreviva, sigue afecta al
pago de la hipoteca, el bien puede ser dividido, sin que eso afecte la hipoteca. Si un
fundo, por ejemplo, es dividido en parcelas y enajenada cada parcela, la hipoteca
subsiste en cada una de ellas, lo mismo ocurre, cuando hay una sucesión, el terreno
puede ser dividido en partes y cada una de las partes, estará afecta a ser ejecutadas.

Todo lo anterior permite concluir que no importa que un bien sea dividido
material o jurídicamente, cada parte quedará afecta al pago de la hipoteca

 Indivisibilidad en cuando al crédito

Puede ocurrir que el deudor pague una parte al acreedor, para que se extinga
parcialmente la obligación, pero en el caso de la hipoteca no se libera parcialmente, se
va a mantener toda ella, hasta que se pague totalmente todo el crédito.

Si se verifica una sucesión, cada uno deberá pagar parte de la deuda al acreedor,
si uno no paga no libera a los demás.

Si ocurre una división del crédito y en consecuencia hay varias personas son
titulares del crédito, el hecho de que uno reciba su pago no extingue el derecho real de
hipoteca, sino que los bienes seguirán afectos, hasta que no se cumpla con la totalidad
de la hipoteca.

Excepciones a la regla de la indivisibilidad de la hipoteca (ley de venta de parcelas

artículo 13 y ley de propiedad horizontal artículo 38)

Artículo 13. (LDP) La enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble

hipotecario produce de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la
hipoteca, en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento de
Urbanización o Parcelamiento. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará
el monto de la hipoteca con que queda gravada la parcela y la parte del precio que
deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que
deberá entregar directamente al acreedor hipotecario. Sólo respecto de la parte del
precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros
documentos negociables.

Se aplica cuando un terreno decide ser enajenado de acuerdo al régimen de la ley

de parcelas, si una persona divide en lotes el terreno y procede al registro de los
mismos, no es aplicable esta ley . La división de la hipoteca y del crédito no va a operar
por el hecho de que se parcele el bien. La división ocurre es en el acto de enajenación.
Cuando se enajena es que se determina el porcentaje del crédito que va a respaldar el
bien y el límite de la hipoteca.

Artículo 6°. El registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o

Parcelamiento, en los casos en que el inmueble destinado a ser vendido por parcelas y
por oferta pública hubiese sido dado en garantía hipotecaria, si no consta en forma
auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino. En el supuesto
de que ya esta parcelado el terreno y se quiera hipotecar, se tiene que presentar el
documento de parcelamiento.

Artículo 38(LPH). La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble

hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta
a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor
atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artículo 72.

A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con

que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquirente
al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte
proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de
pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos
negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquirente, el enajenante, como los
que deben hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración
del inmueble, salvo pacto en contrario. Mientras el edificio no este constituido en
propiedad horizontal, será tenido como un todo, cuando se divide en propiedad
horizontal cada apartamento tendrá un porcentaje.

La división va a operar en el caso de la enajenación, antes que se enajene el bien

no hay división, y el porcentaje que se coloca del crédito debe dejarse constancia en el
documento de enajenación
  Especialidad

Artículo 1.879.- La hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a lo

dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes
especialmente designados, y por una cantidad determinada de diner.o

 Especialidad en cuanto al objeto

En el documento constitutivo hay que especificar muy bien sobre cual bien se
constituye la hipoteca, es decir, que el objeto tiene que ser bienes especialmente
determinados.

 Especialidad en cuanto a la suma por la cual se constituye la hipoteca.

Su extensión en cuanto a:

El capital del crédito

Los intereses

Los gastos

El artículo 1.879 establece otro principio de especialidad en cuanto a la suma

escrita, este es un punto controversial en nuestro derecho.

Cuando se habla de la suma escrita, no es el crédito, sino el límite de la

prelación del acreedor: hasta que límite del precio que se obtenga del bien, el acreedor
va a poder excluir a los demás acreedores. Es decir, que es una cantidad determinada
(no determinable) de dinero que representa el límite de la prelación del acreedor y no
tiene que coincidir con el monto del crédito.

La necesidad de ese límite estriba en que, el deudor responde con todos sus
bienes (garantía genérica) frente a sus acreedores, si tal limitación es omitida, se
podría ir en contra de los derechos de deudor, del tercero adquirente y del tercero
constituyente y los acreedores de todos ellos, eventualmente afectados por una
hipoteca
 Es también importante el límite porque el deudor puede constituir más de una
hipoteca sobre un mismo bien. En síntesis cuando se constituye una hipoteca hay que
decir cual es el límite en relación al crédito, los intereses y los gastos de cobranza,
judiciales y extrajudiciales. Se puede pensar que sólo se garantiza obligaciones
dinerarias, pero se pueden garantizar cualquier género de obligaciones.

Artículo 1.896.- La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación

desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación futura o
simplemente eventual

Todas las demandas son valorables patrimonialmente, tanto las que versan en
obligaciones da dar, hacer o no hacer.

Artículo 528.- Si en la sentencia se hubiere mandado a entregar alguna cosa

mueble o inmueble, se llevará a efecto la entrega, haciéndose uso de la fuerza pública,
si fuere necesario.

Si no pudiere ser habida la cosa mueble, podrá estimarse su valor a petición del
solicitante, procediéndose entonces como si se tratara del pago de cantidad de dinero.

Artículo 529.- Si en la sentencia se hubiese condenado al cumplimiento de una

obligación de hacer o de no hacer, el Juez podrá autorizar al acreedor, a solicitud de
éste, para hacer ejecutar él mismo la obligación o para destruir lo que se haya hecho en
contravención a la obligación de no hacer a costa del deudor.

En caso de que el acreedor no formulare tal solicitud o de que la naturaleza de

la obligación no permitiera la ejecución en especie o la hiciere demasiado onerosa, se
determinará el crédito en una cantidad de dinero y luego se procederá como se
establece en el artículo 527
Ejecución de hipoteca mobiliaria e inmobiliaria. Requisitos de
procedencia. Esquema del procedimiento.

Ejecución de hipoteca o acción hipotecaria se denomina al procedimiento

ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que
estaba gravado con una hipoteca por incumplimiento del deudor de las
obligaciones garantizadas con la hipoteca.

Se trata de un procedimiento rápido y reglado, mediante el cual se busca de

forma transparente, normalmente como subasta pública, hacer efectivo el
valor del bien inmueble para pagar las deudas incumplidas.

Los procedimientos de ejecución de hipoteca están regulados por la ley y

normalmente deben cumplir una serie de trámites que intentan maximizar la
publicidad y transparencia del procedimiento de venta del inmueble, con la
finalidad de obtener el precio más justo posible, dentro de las circunstancias
para el propietario.

Requisitos de procedencia.

El procedimiento de ejecución de hipoteca, preceptuado en el artículo 660

del C.P.C, como norma rectora; establece que el acreedor hipotecario recurre
en vía jurisdiccional con la finalidad de intimar el pago en termino
perentorio, exhortándolo a que lo realice, so pena del remate del inmueble
hipotecado.

Es un procedimiento breve y para su admisión debe cumplir los requisitos

establecidos en el artículo 661, los cuales el juez examinara
meticulosamente si están cubiertos los extremos de los ordinales:

1.- Si el documento constitutivo de la hipoteca esta registrado en la

jurisdicción donde este situado el inmueble.

2.- Si las obligaciones que ella garantiza son liquidas de plazo vencido, y no
ha transcurrido el lapso de la prescripción.
3.- Si las obligaciones no se encuentran sujetas a condiciones u otras
modalidades.

Cubiertos estos extremos el juez decretara la prohibición de enajenar y

gravar del inmueble hipotecado, notificando de forma inmediata al
registrador inmobiliario y acordara la intimación del deudor y si fuere el
caso del tercero poseedor para que pague dentro de los tres días siguientes
de prevenidos de la ejecución. El juez podrá excluir de la solicitud de
ejecución los accesorios que no estuvieren expresamente cubiertos con la
hipoteca, de esta exclusión se oirá apelación en ambos efectos.

El deudor y el tercero poseedor tienen derecho a hacer oposición dentro de

los ocho días siguientes que se haya realizado la intimación, mas el termino
de la distancia si fuere el caso, como lo establece el articulo 663 C.PC, en los
siguientes casos:

1.- Por falsedad del documento del fundamento de la acción.

2.- Pago de la obligación.

3.- Compensación de la suma liquida y exigible.

4.- Prorroga de la obligación cuyo incumplimiento se exige.

5.- Disconformidad con el saldo establecido por el acreedor en la solicitud de

ejecución.

6.- Extinción de la hipoteca.

Estos serán examinados cuidadosamente por el juez y de comprobarse que

se cumple estos extremos declarara el procedimiento abierto a pruebas. Si al
cuarto dia el deudor o el tercero poseedor no acreditan haber pagado se
procederá al pago de inmueble, hasta su remate, si hubiese formulado
oposición este se suspenderá.
La admisión del procedimiento de ejecución de hipoteca, solo será apelable
en ambos efectos siempre que el juez, excluya determinadas partidas, a
tenor de lo previsto en el articulo 661 ya citado; pues esta norma no
determina en caso en que se admitiera la solicitud de ejecución de hipoteca,
esto es porque permitir la apelación del intimado del auto de admisión de la
demanda haría inoperante el procedimiento especial.
EL ACREEDOR
1. Obligación de Pagar y Vencimiento
de ese pago Art 660 y 661 CPC
2. Presenta ante el tribunal competente
documento registrado, indicando monto
y crédito garantizados y los terceros si
es el caso
3. Copia certificado por el registrador con
gravámenes y enajenación que sean objeto
EL REMATE
-Se publican los carteles fijando día y hora
-El acreedor tiene derecho se realice y sea efectivo
con su precio su pago Sin esperar sentencia
siempre a lo que se declare frente al deudor o el
tercero
El juez será responsable de la caución Art 662 y
590 CPC

Cuando existe la oposición y fuere

1. Excluye y Examina Art 661 CPC
declarada sin lugar el inmueble es
* Si las obligaciones no se encuentran sujetas a rematado
El Juez condiciones * Si las obligaciones que ella garantiza
son liquidas de plazo vencido, y no ha transcurrido Sin la oposición del deudor el inmueble
el lapso de la prescripción. se saca a remate, cuando este se opone
* Si el documento constitutivo de la hipoteca está este proceso se suspende
registrado en la jurisdicción donde esté situado el
inmueble.
EL EMBARGO
2. Cumpliendo los requisitos anteriores:
* Decreta Prohibición de Enajenar y Grabar
*Notifica al Registrador
Al 4 dia sin efectuarse el pago se por
*Acuerda Intimación al deudor y al tercero
parte del deudor o el tercero procede
*Se Otorga 3 días para el pago
al embargo Atr 662 CPC
SIN OPOSICION DEL DEUDOR
El Juez

CON OPOSICION DEL DEUDOR

Después de 8 días de la intimación + tiempo de
Examina y llena los extremos
distancia el deudor y el tercero pueden
Declara abierta las pruebas
oponerse Art. 663 CPC con motivo a:
Continúa por el procedimiento ordinario
4. Falsedad 1. Prorroga
5. Escrito de Oposición 2. Por Disconformidad
6. Compensación 3. Cualquier otra causa