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Manualtecnicodeusosdelsuelo 16
Manualtecnicodeusosdelsuelo 16
Para ejercer las normas del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo para el Municipio de León,
Guanajuato (REZUS), y en su caso autorizar las actividades contenidas en los diferentes grupos de usos
del Suelo, la Dirección General de Urbanismo de la Secretaría de Desarrollo Sustentable en coordinación
con el Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN) emite el presente Manual Técnico de Usos del Suelo
en el cuál describen las características de cada uso del suelo.
El presente documento complementa las especificaciones para la clasificación de las actividades y las
normas de intensidad a fin de facilitar la aplicación del Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo para
el Municipio de León, así como las modificaciones y casos no contemplados dentro del mismo (Ver
Anexos 1 y 2).
II. CASA DE HUÉSPEDES.- Vivienda en que mediante cierto pago, se da estancia y comida, ó solo
alojamiento por tiempos indefinidos, las cuáles tendrán por nivel un núcleo de servicios sanitarios
común;
VI. CASA HABITACIÓN DUPLEX.- Vivienda que consta de dos elementos, que hacen doble función,
y en particular de piso o vivienda que tiene las habitaciones dispuestas en dos niveles
superpuestos o en un sólo nivel, y cuyo Proyecto Arquitectónico presenta un partido igual pero
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invertido, y cuenta con un área en común;
VII. MOTEL.- Establecimiento Público situado generalmente fuera de los núcleos urbanos y en las
proximidades de las carreteras, en el que se facilita alojamiento en departamentos con entradas
independientes desde el exterior;
X. REZUS.- Reglamento de Zonificación y Usos del Suelo para el Municipio de León, Guanajuato;
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A. Permitir que la población realice los intercambios comerciales necesarios para el
desarrollo económico de la comunidad, en espacios que ofrezcan accesibilidad y
comodidad;
B. Alentar a la población a que realice sus actividades comerciales dentro de áreas y locales
adecuados para tal fin;
C. Asegurar un armónico desarrollo de las actividades en compatibilidad con los usos
existentes en el sitio, sin llegar a causar impactos negativos al lugar, principalmente en el
aspecto vial;
D. Proteger el carácter de ciertas áreas identificadas por su valor fisonómico tradicional e
histórico, en las cuales la escala de las edificaciones debe ser controlada de una manera
acorde con su contexto;
E. Permitir libertad en el diseño arquitectónico individual, que produzca una deseable
diversidad de formas de la edificación sin afectar las edificaciones circundantes.
A. Permitir que la población obtenga los servicios necesarios para el desarrollo económico y
social de la comunidad;
B. Evitar que la ubicación provoque impactos negativos a las vías por generación de viajes;
C. Proteger el carácter de ciertas áreas identificadas por su valor fisonómico tradicional e
histórico, en las cuales la escala de las edificaciones deber ser controlada de una manera
acorde con su contexto;
D. Permitir libertad en el diseño arquitectónico individual, que produzca una deseable
diversidad de formas de la edificación sin afectar las edificaciones circundantes.
4. Objetivos de las Zonas de Industria. Para las zonas industriales se preverá su instalación
de conformidad con los siguientes objetivos:
5. Objetivos de los Corredores. Para los usos en los corredores se atenderá a los siguientes
objetivos:
A. Todas las vías que estén clasificadas dentro del sistema vial primario y secundario serán
consideras como corredores;
B. Las características de los usos del suelo que se den en dichos corredores estarán
determinadas por la necesidad de contar con accesos ágiles para el desplazamiento de
sus productos y por la generación de viajes que produzcan;
C. Los usos predominantes en dichos corredores serán los comerciales y los de servicios,
así como el equipamiento especializado, pudiéndose establecerse además el uso
habitacional y la industria;
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D. Se tomará en cuenta el uso predominante en el corredor, previo análisis de la Dirección
de acuerdo a la información presentada por el solicitante y a la visita técnica realizada por
personal adscrito a la Dirección de Desarrollo Urbano;
E. Para una determinación del uso del suelo, éste se basará principalmente en su contexto
inmediato.
7. Objetivos de las Zonas de Parque. Las zonas de parque son espacios naturales
reforestados que tienen como funciones básicas las de ser áreas para esparcimiento y
recreación de la población, así como también las de ser pulmones ecológicos que permitan
purificar el aire contaminado de las áreas urbanas. La autorización de otros usos estará
Condicionada al Estudio de Compatibilidad Urbana presentado y puesto a consideración para
su aprobación al H. Ayuntamiento, siempre y cuando no generen impactos negativos de
cualquier tipo en la zona.
El siguiente uso:
• Cochera Particular.
Este uso se clasificará como Habitacional para vehículos hasta de 3 ton y quedará prohibida
la instalación o construcción de baños y/o de cocineta en este tipo de inmuebles, ya que se
considerará como complemento a éste uso.
En las zonas de Protección Histórica H6-E, los grupos de usos XII Comercio de Intensidad Alta
y XVI Servicios de Intensidad Alta, quedarán clasificados como usos Condicionados a la
presentación y el resultado del Estudio de Compatibilidad Urbanística.
Los giros comerciales señalados en la Tabla del Sistema de Apertura Rápida de Empresas de
baja y mediana intensidad que corresponden al ANEXO 2 del REZUS estarán exentos de
presentar la Manifestación de Impacto Ambiental y la Manifestación de Impacto Vial, como
requisito para obtener la Licencia de Construcción o la Licencia de Uso de Suelo, en todo
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caso la respuesta a la solicitud de licencia se deberá de realizar en un tiempo máximo de 24
horas.
Abarrotes
Alfombras y Pisos
Alimentos para animales
Aparatos E Implementos Ortopédicos
Aparatos Electrónicos y Línea Blanca
Artesanía
Artículos de Belleza
Artículos de Limpieza RMAE
Artículos de Piel
Artículos de Plástico
Artículos Deportivos
Artículos Médicos
Artículos Musicales RMAE
Artículos para Decoración
Artículos para la Carpintería excepto Madera RMAE
Autos Usados RMAE
Bazar
Bicicletas RMAE
Bombas Sumergibles
Boticas RMAE
Cajas de Cartón
Carbonería RMAE
Carnicería RMAE
Cenaduría
Centros Comerciales RMAE
Comedores Sin Bebidas Alcohólicas RMAE
Comida Para Llevar. RMAE
Compraventa de cajas de cartón y todo para empaque RMAE
Cuero en Azul (En Seco) RMAE
Discos
Dulcería
Empaques
Enseres Menores para El Hogar
Equipo de Aire Acondicionado
Equipo Fotográfico
Equipos Celulares
Expendio De Café Tostado
Expendio De Combustible RMAE
Expendio De Nieves RMAE
Expendio De Pan RMAE
Farmacia RMAE
Ferretería
Florería
Frutería
Hielo
Herramienta
Joyería
Juguetería
Librería
Lonchería
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Maquinas de Coser
Maquinaria Pesada RMAE
Materiales para Construcción RMAE
Mariscos sin cerveza
Mercería y Bonetería.
Metales y aceros RMAE
Mini súper RMAE
Miscelánea.
Mueblería
Muebles y Accesorios Para Baño
Muebles y Artículos De Oficina
Nevería RMAE
Papelería
Peletería
Pinturas RMAE
Refaccionaría
Regalos y Curiosidades
Relojería
Revistas y Periódicos
Ropa
Rosticería RMAE
Semillas
Solventes y productos para el calzado RMAE
Suelas RMAE
Supermercado RMAE
Tanques Estacionarios y Equipo para Gas RMAE
Telas y Cortinas
Tlapalería
Tortillería RMAE
Toldos y rótulos impresos por computadora
Verdulería
Viveros
Zapatería
Usos existentes en la zona para lo cual se presentarán fotografías del entorno debidamente identificadas
y un croquis señalando los usos existentes en la zona.
La Dirección resolverá todas las peticiones formuladas por los ciudadanos de manera que se de una
respuesta positiva o negativa en el menor plazo razonablemente posible.
En todo caso la Dirección deberá resolver todos los usos comerciales de mínima, baja y mediana
intensidad.
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clientes y áreas propias para realizar las actividades del servicio que prestan, pueden contar
con área para venta de productos, área de servicios para empleados, oficinas administrativas,
así como área para el almacenamiento de los productos.
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• Funerarias RMAE
• Galería De Arte
• Gimnasio
• Grabaciones de Audio y Video
• Instalación de Alarmas RMAE
• Instalación De Parabrisas RMAE
• Instalación y Venta de Canceles
• Laboratorios de Análisis Clínicos RMAE
• Laminado vehicular RMAE
• Lavado y Engrasado RMAE
• Lavandería RMAE
• Limpieza de Alfombras, Muebles y Cortinas RMAE
• Mensajería y Paquetería RMAE
• Mudanzas RMAE
• Notarías
• Obradores RMAE
• Oficinas Corporativas Privadas y Despachos RMAE
• Óptica
• Peluquería
• Productos de piedra y cantera RMAE
• Procesamiento y molienda de granos RMAE
• Purificadora de agua RMAE
• Refresquería.
• Renta y Venta de Maquinaria para la Construcción RMAE
• Renta de Vehículos RMAE
• Reparación de Bicicletas
• Reparación de Calzado RMAE
• Reparación de Equipo de Cómputo o sonido
• Reparación de Máquinas de Escribir
• Reparación de Maquinas en General RMAE
• Reparación de Radiadores RMAE
• Reparación de Equipo Doméstico y Eléctrico RMAE
• Reparación de Muebles de Oficina e Industriales
• Salón De Belleza
• Sastrería
• Servicio de Fontanería RMAE
• Servicio de Instalaciones Eléctricas RMAE
• Servicio de Preparación de Banquetes
• Servicio de Transporte de Carga
• Servicios Automotores
• Servicios de Limpieza
• Servicio de Grúas RMAE
• Taller Auto Eléctrico RMAE
• Taller de Mecánica en General. RMAE
• Taller de Reparación de Aparatos Eléctricos y Electrónicos
• Taller de Reparación de Equipo Doméstico
• Taller de trofeos y reconocimientos de cristal, metálicos y similares RMAE
• Talleres de Impresión RMAE
• Templos
• Tienda De Mascotas
• Tintorerías RMAE
• Veterinaria RMAE
• Venta y renta de maquinaria para la construcción RMAE
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• Vídeo club
• Vidriería
• Vulcanizadora RMAE
Los giros de servicios señalados en la Tabla del Sistema de Apertura Rápida de Empresas de baja y
mediana intensidad ANEXO 2 del Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo estarán exentos de
presentar la Manifestación de Impacto Ambiental y la Manifestación de Impacto Vial, como requisito para
obtener la Licencia de Construcción o la Licencia de Uso de Suelo.
XIII Servicio de intensidad mínima y XIV Servicio de Intensidad Baja, que se señalan en la Tabla de
Compatibilidades (Anexo 1 del REZUS) como Usos condicionados (S) de acuerdo a la zona en la que se
encuentren, se revisarán por parte de la Dirección, para analizar la posibilidad de otorgarse como usos
compatibles en base a lo siguiente:
Usos existentes en la zona para lo cual se presentarán fotografías del entorno debidamente
identificadas y un croquis señalando los usos existentes en la zona.
La Dirección deberá resolver todas las peticiones formuladas por los ciudadanos de manera que se de
una respuesta positiva o negativa en el menor plazo razonablemente posible.
En todo caso la Dirección deberá resolver todos los usos comerciales de mínima, baja intensidad y
media, aún los considerados como condicionados.
Las definiciones de Motel y Auto-Hotel, para establecer un mismo criterio, estarán contenidas dentro
del Apartado de Objetivos de éste Manual.
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En lo referente a los cajones de estacionamiento, se establecerá un cajón de estacionamiento por
cada 20 m2 de área construida y un cajón por cada 40 m2 al aire libre.
Con excepción de los usos de Hotel y Motel, que deberán respetar un cajón de estacionamiento por
cada 15 m2 de área construida o un cajón de estacionamiento por unidad divisible de uso y un cajón
por cada 30 m2 para áreas administrativas.
Cuando se solicite un Servicio de Intensidad Alta, uno de los requisitos será presentar el Estudio de
Impacto Vial, avalado por la Dirección General de Tránsito Municipal, a fin de determinar su
factibilidad.
Se clasificarán a partir del grupo de usos de servicios de intensidad media, la intensidad estará
determinada por las características señaladas en los Artículos 27 o 28 del REZUS y deberán
sujetarse a las siguientes normas:
Se clasificarán a partir del grupo de usos de servicios de intensidad media, la intensidad estará
determinada por las características señaladas en los artículos 27 o 28 del REZUS. No se autorizarán en
vías locales y deberán respetar un cajón de estacionamiento por cada 10 metros de área construida o al
aire libre a partir de 90 m2 de área construida y no requerirán estudio de impacto ambiental o vial.
Los uso de Motel, Auto-Hotel y Venta de Refacciones Automotrices usadas de todo tipo (Yonkee) se
clasificarán como Servicios Carreteros, los cuáles deberán contar con fachada al frente, misma que
deberá presentar elementos arquitectónicos predominantes en la zona, y deberá integrarse con su
entorno urbano inmediato o en un radio de influencia de 300 metros, lo anterior a fin de no generar
impactos negativos visuales. Dicha propuesta deberá de presentarse para su Visto Bueno a la Dirección,
previo a la solicitud de Licencia de Construcción. Esta propuesta, de acuerdo al giro solicitado, se
presentará para su revisión ante la Comisión Interinstitucional para su validación, para posterior a esto
emitirse la resolución por parte de la Dirección.
Se especifica que para este tipo de usos de suelo, así como a los considerados con Sexo-Comercio, no
se podrán establecer en las zonas habitacionales, así como tampoco cerca de Equipamientos Urbanos,
debiéndose respetar una distancia radial de influencia de 300 metros o más, con respecto de las
mismas.
Los usos de Bodegas serán clasificados como Servicios, y deberán de respetar dentro del predio un
cajón de estacionamiento por cada 100 m2 construidos y un cajón de estacionamiento por cada 400 m2
de área de carga y descarga, posterior a los primeros 500 m2 se solicitará un cajón por cada 250 m2,
debiendo estar estos cajones al frente de su propiedad.
Los requisitos para los siguientes giros, estarán contenidos dentro de los Anexos 1 y 2, respectivamente,
del presente Manual:
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• Antenas De Telefonía Celular, y
• Bancos de Material
Para cualquiera de los Usos Especiales, en caso de que el solicitante requiera que le sea
reconsiderada la clasificación señalada en el presente Manual, deberá acompañar a su solicitud
de reconsideración un Estudio de Compatibilidad Urbanística General.
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Elaboración y Tratamiento de Productos Lácteos RMAE
Elaboración y Venta de Hielo RMAE
Empacadora de Jabón y Detergente RMAE
Encuadernación de Libros RMAE
Ensamblaje Aparatos Eléctricos y Domésticos RMAE
Ensamblaje de Bicicletas, Carreolas y Similares RMAE
Ensamblaje de Productos De Acero RMAE
Ensamble de Encendedores RMAE
Ensamble de Maquinaria y Equipo Agrícola RMAE
Espinazos y Tachuelas RMAE
Estructuras Metálicas y Tanques RMAE
Extinguidores RMAE
Fabricación de Maquinaria Ligera RMAE
Fabrica de Bolsas de Plástico RMAE
Fabrica de Cartón RMAE
Fabrica de Helados (A Gran Escala) RMAE
Fabrica de Piel Sintética RMAE
Fábrica de Guantes, Látex, Globos, Pelotas y Suelas RMAE
Fabrica de PVC RMAE
Fabricación de Asientos Para Automóvil RMAE
Fabricación y Envasado de Grasas Industriales RMAE
Fabricación y Reciclamiento de Acumuladores RMAE
Fertilizantes y Plaguicidas RMAE
Fibras Artificiales y Sintéticas RMAE
Fundidora RMAE
Grasa Semisólidas RMAE
Grasas y Aceites RMAE
Grenetina y Cola RMAE
Herrería RMAE
Herrajes y Hebillas RMAE
Herramientas y Marroquinería RMAE
Hormas RMAE
Hule (Inyección de plástico) RMAE
Implementos Eléctricos y Electrónicos RMAE
Imprenta RMAE
Industria Editorial y de Impresión RMAE
Industrialización de Ropa RMAE
Industrialización de Sábanas, Colchonetas, Edredones y Similares RMAE
Madererías RMAE
Maquiladoras RMAE
Metales y Aceros RMAE
Molinos De Semilla RMAE
Mosaicos y Granito Artificial RMAE
Muebles Metálicos RMAE
Muebles y Puertas de Madera RMAE
Naves Industriales RMAE
Orfebrería RMAE
Paneles Estructurales RMAE
Panificadora, Elaboración de Pan, Pasteles y Similares RMAE
Películas Fotográficas RMAE
Perfiles y Tubulares RMAE
Perfumes y Cosméticos RMAE
Periódicos y Revistas (Rotativas) RMAE
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Persianas y Toldos (Fabricación) RMAE
Pinturas, Barnices, Lacas, Tintas, Pegamentos e Impermeabilizantes RMAE
Porcelanizados y Muebles De Baño RMAE
Prendas de Vestir (En Serie) RMAE
Preparación y Acabado de Textiles de Fibras. RMAE
Procesamiento y Molienda de Granos RMAE
Productos a Base de Cereales (Gran Escala) RMAE
Productos Alimenticios RMAE
Productos de Asbesto RMAE
Productos de Cartón y Papel Hojas, Bolsas, Cajas y Similares) RMAE
Productos de Cera RMAE
Productos de Concreto RMAE
Productos de Grafito RMAE
Productos de Hule RMAE
Productos de Limpieza RMAE
Productos de Piedra y Cantera RMAE
Productos de Plástico RMAE
Productos de Tabaco RMAE
Productos Farmacéuticos RMAE
Productos Metálicos Maquinados RMAE
Productos No Tóxicos Ni Cáusticos RMAE
Procesadora de Carnaza para Alimentos de Animales RMAE
Procesadora de Productos del Mar RMAE
Química RMAE
Refinamiento de Azúcar RMAE
Regeneración de Productos de Hule RMAE
Resinas Sintéticas y Plastificantes RMAE
Rolado y Doblado de Metales RMAE
Serigrafía RMAE
Substancias Químicas Industriales Básicas Excepto Abonos RMAE
Suelas (Proceso De Inyección) RMAE
Suelas y Tacones De Cuero RMAE
Suelas y Tacones De PVC RMAE
Torno RMAE
Tacones RMAE
Taller de Encuadernación de Libros RMAE
Taller de Reparación de Compresoras RMAE
Taller de Joyería, Orfebrería y Similares con Equipo Especializado RMAE
Tapicería RMAE
Terminados Metálicos RMAE
Velas y Veladoras RMAE
XVIII Taller Familiar, que se señalan en la Tabla de Compatibilidades como Usos condicionados (S) de
acuerdo a la zona en la que se encuentren, se revisarán por parte de la Dirección, para analizar la
posibilidad de otorgarse como usos compatibles en base a lo siguiente:
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Dentro de estos grupos de usos, siempre se aplicará ésta política.
Toda industria clasificada de Intensidad Alta en Zonas Industriales I-2, estará condicionada a:
De acuerdo a la tabla de compatibilidades, en las zonas en las que los usos de Industria de Intensidad
Alta, estén marcados como predominantes no se requerirá del Estudio de Compatibilidad Urbanística.
Los usos relacionados con el Equipamiento Urbano, deberán cumplir con el Estudio de Impacto Ambiental
y el Estudio de Impacto Vial cuando específicamente, así se señale.
a. Educación:
- Jardín de Niños RMAE
- Guardería RMAE
- Escuelas Primarias RMAE
- Telesecundaría RMAE
b. Cultura
- Biblioteca Pública Municipal RMAE
- Casa de la Cultura RMAE
- Centro Social Popular RMAE
c. Salud:
- Centro de Salud Rural RMAE
- Puesto de Socorro RMAE
d. Asistencia Social:
- Centro de Desarrollo Comunitario RMAE
e. Comercio:
- Tianguis o Mercado sobre Ruedas RMAE
- Tienda Conasupo RMAE
- Tienda Rural Regional RMAE
f. Comunicaciones:
- Oficina Radiofónica o telefónica RMAE
g. Transporte:
- Ninguno
h. Recreación:
- Plaza Cívica RMAE
- Juegos Infantiles RMAE
- Jardín Vecinal. RMAE
i. Deporte:
- Módulo Deportivo RMAE
j. Servicios urbanos:
- Comandancia de Policía RMAE
a. Educación:
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- Secundaria General RMAE
- Secundaria Técnica. RMAE
b. Cultura
- Museo Local RMAE
- Museo de Sitio RMAE
c. Salud:
- Centro de Salud Urbano RMAE
- Centro de Salud con Hospitalización RMAE
- Hospital General RMAE
- Unidad Médica Familiar(IMSS, ISSSTE) RMAE
- Centro de Urgencias. RMAE
d. Asistencia Social:
- Centro de Asistencia de Desarrollo infantil RMAE
- Mercado Público RMAE
- Tienda o Centro Comercial (ISSSTE) RMAE
- Farmacia (ISSSTE) RMAE
e. Comunicaciones:
- Agencia de Correos RMAE
- Administración Telegráfica RMAE
- Unidad Remota de Líneas. RMAE
f. Transporte:
- Encierro de Transporte Urbano RMAE
- Estación de Taxis RMAE
- Central de Autobuses de Pasajeros. RMAE
g. Recreación:
- Parque de Barrio = Parque Distrital RMAE
h. Deporte:
- Centro Deportivo RMAE
- Salón Deportivo RMAE
i. Administración pública:
- Delegación Municipal RMAE
- Oficinas de Gobierno Estatal RMAE
- Ministerio Público Estatal. RMAE
a. Educación:
- Centro de Desarrollo Infantil RMAE
- Centro de atención Preventiva de Educación
- Bachillerato Bivalente y Educación a Distancia
- Escuela Especial para Atípicos RMAE
- Centro de Capacitación para el Trabajo RMAE
- Preparatoria General RMAE
- Preparatoria por Cooperación RMAE
- Colegio de Bachilleres RMAE
- Colegio Nacional de Educación Profesional Técnica (CONALEP) RMAE
- Centro de Estudios de Bachillerato. RMAE
- Centro de Bachillerato Tecnológico Industrial y de Servicios. (CBTIS) RMAE
- Centro de Bachillerato Tecnológico Agropecuario (CBTA) RMAE
- Instituto Tecnológico Agropecuario. RMAE
- Universidad Estatal
- Universidad Pedagógica Nacional. RMAE
b. Cultura
- Biblioteca Regional RMAE
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- Biblioteca Pública Central Estatal RMAE
- Museo Regional RMAE
- Museo de Sitio RMAE
- Museo de Arte RMAE
- Teatro RMAE
- Escuela Integral de Artes RMAE
- Auditorio Municipal. RMAE
c. Salud:
- Hospital General (IMSS, ISSSTE) RMAE
- Clínica de Medicina Familiar (ISSSTE) RMAE
- Clínica Hospital (ISSSTE) RMAE
- Hospital General (ISSSTE) RMAE
- Hospital Regional (ISSSTE) RMAE
- Hospital de 3er. Nivel (cruz roja) RMAE
d. Asistencia Social:
- Casa Cuna RMAE
- Casa Hogar para Menores RMAE
- Casa Hogar para Ancianos RMAE
- Centro de Rehabilitación RMAE
- Centro de Integración Juvenil RMAE
- Guarderías RMAE
- Velatorio (IMSS, ISSSTE) RMAE
- Estancia de Bienestar y Desarrollo Infantil (EBDI) RMAE
e. Abasto:
- Unidad de Abasto Mayoristas RMAE
- Unidad de Abasto Mayoristas para Aves RMAE
- Almacén RMAE
- Rastro de Aves RMAE
- Rastro Bovinos y Porcinos. RMAE
f. Comunicaciones:
- Sucursal de Correos RMAE
- Centro Integrador de Servicios
- Administración de Correos RMAE
- Centro Postal Automatizado RMAE
- Centro de Servicios Integrados RMAE
- Centro Digital RMAE
- Centro de Trabajo RMAE
- Oficina Comercial. RMAE
g. Transporte:
- Central de Autobuses de Pasajeros RMAE
- Central de Servicios de Carga RMAE
- Aeropista RMAE
- Aeropuerto de Corto, Mediano y Largo alcance RMAE
h. Recreación:
- Parque Urbano RMAE
- Parque Metropolitano RMAE
- Áreas de Ferias y Exposiciones RMAE
- Espectáculos Deportivos. RMAE
i. Deporte:
- Unidad Deportiva RMAE
- Ciudad Deportiva RMAE
- Gimnasio Deportivo RMAE
- Alberca Deportiva RMAE
j. Administración Pública:
- Administración Local de Recaudación Fiscal RMAE
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- Centro Tutelar para Menores Infractores RMAE
- Centro de Readaptación Social (CERESO) RMAE
- Delegación Estatal RMAE
- Agencia del Ministerio Público RMAE
- Oficinas de Gobierno Federal RMAE
- Palacio Municipal RMAE
- Palacio de Gobierno Estatal RMAE
- Oficina de Hacienda Estatal RMAE
- Tribunales de Justicia del Estado RMAE
- Palacio Legislativo Estatal RMAE
k. Servicios Urbanos:
- Cementerio
- Central de Bomberos RMAE
- Basurero Municipal RMAE
En las zonas de Densidad Baja, H-3, el Grupo de Usos VII Equipamiento Urbano Zonal,
queda como uso condicionado a la presentación y resultado del estudio de Compatibilidad
Urbanística.
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IV. MANEJO DE TABLAS
2. Tabla de normas para usos condicionados, correspondiente al Artículo 102 y Anexo 1 del
REZUS.
A. En la parte superior (columnas), se establecen los siguientes condicionamientos:
a. Viales.
• Para que un uso condicionado se autorice deberá cumplir con la norma de ubicación que
se señala en este apartado.
• En caso de no estar establecida esta condicionante, el uso se podrá autorizar en
cualquier ubicación.
B. DICTAMENES.
a. Compatibilidad Urbanística.
• Una vez cubierta la condición de ubicación, podrán requerirse estudios especiales
para la autorización del uso solicitado.
• El estudio de Compatibilidad Urbanística se deberá presentar previamente al
otorgamiento de la certificación positiva.
• El estudio de Compatibilidad Urbanística será evaluado por la dirección y
dependiendo del caso podrá ser evaluado además por la Comisión Interinstitucional
para revisión de usos de suelo y/o por el Consejo Técnico Consultivo de la Dirección.
• Una vez que se valide el Estudio de Compatibilidad, la Dirección expedirá la
Constancia positiva de Uso de Suelo.
• Al final del presente Manual se establece la Guía para la presentación del Estudio de
Compatibilidad Urbanística.
• El estudio de Compatibilidad Urbanística solo se aplicará a los usos No
Predominantes o Condicionados.
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• En la parte superior se indican las zonas en las que los usos condicionados, deben
obtener una Asignación de uso de suelo por el H. Ayuntamiento, previamente al
otorgamiento de la Certificación de Uso de Suelo.
• En la parte izquierda se indican los grupos de usos, que en la Tabla de
Compatibilidades se señalan como condicionados en la zona. (filas)
• El Uso de Suelo solicitado se clasifica de acuerdo a las características de intensidad,
señaladas en los artículos 11 al 38 y 46 del REZUS y las establecidas en el presente
Manual.
• El solicitante deberá esperar el tiempo establecido para la asignación y dependerá
del siguiente proceso:
f. Derogado.
3. Tabla de Normas para las Zonas, correspondiente al Artículo 113 y Anexo 1 del REZUS.
A. En la parte superior de la Tabla se indican las zonas establecidas en el Plano de Zonificación
de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio. (columnas)
B. En la parte izquierda se indican las normas especificas para cualquier uso que se establezca
en la zona de ubicación. (filas)
C. En la columna correspondiente a cada zona se indican las normas que se deberán de
cumplir para que la Dirección autorice el uso o la construcción.
• Con respecto a esta Tabla, en Zonas No Habitacionales, la restricción para ventilación e
iluminación sustituye al área jardinada, excepto en Régimen de Condominio, en la cuál, el
área verde es requisito indispensable para su autorización.
D. Para la asignación por el H. Ayuntamiento en las zonas donde sea compatible el Grupo de
Usos XII, Actividades de alto riesgo, se deberá presentar en el expediente previo para la
asignación, el Resolutivo positivo del Manifiesto de Impacto de Riesgo, otorgado por la
Autoridad competente.
E. En base al Art. 148 del REZUS, para el otorgamiento de la Licencia de Construcción además
de lo señalado en el Articulo mencionado, deberá incluirse copia del recibo correspondiente
del pago efectuado en la oficina recaudadora de la Secretaria de Finanzas y administración
de esta ciudad, para la publicación del edicto en el Periódico Oficial, como acuerdo tomado
por el H. Ayuntamiento en Sesión Ordinaria celebrada el 13 de julio del 2000.
F. En las zonas ZPE, ZRC, RE, RA, RF, RP, RQ, PM Y PD que tengan frente a un Corredor que
no este urbanizado se aplicaran las Compatibilidades de las Zonas, para lo cuál los usos
quedaran Condicionados a la Asignación por el H. Ayuntamiento.
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C. El Uso de Suelo solicitado se deberá clasificar de acuerdo a las características de intensidad
señaladas en los artículos 11 al 38 y 46 del REZUS y las establecidas en el presente Manual.
• Los usos de industria deberán de respetar dentro del predio un cajón de estacionamiento
por cada 100 m2 construidos y un cajón de estacionamiento por cada 400 m2 de área de
carga y descarga, posterior a los primeros 500 m2 se solicitará un cajón por cada 250
m2, debiendo estar estos cajones al frente de su propiedad.
V VIAS COLECTORAS.
1. En los barrios y colonias ya consolidadas de la ciudad, las vías colectoras serán clasificadas de
la siguiente manera:
A. Aquellas que tengan como mínimo un ancho de calle de paramento a paramento de 15.00 m
y de acuerdo a la intensidad de los usos que se estén dando en dichas vías.
VI ASPECTOS GENERALES.
Los supuestos y casos aplicables que no estén contenidos en este Manual, serán resueltos por la
Dirección, si así fuera necesario, previa opinión de su Comité Técnico Consultivo y/o la Comisión
Interinstitucional.
Todas las asignaciones de zonificación en Zonas de Crecimiento y Reserva que el IMPLAN presente al H.
Ayuntamiento para su aprobación en los términos de lo dispuesto por el Articulo 10 fracción IV del REZUS
y que tengan como consecuencia la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial y al Plano de
Zonificación Municipal, deberán ser publicadas en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado e inscritas
en el Registro Público de la Propiedad, por lo que el costo que se origine con motivo de la publicación en
el Periódico Oficial del Gobierno del Estado será a cargo del interesado, con base al acuerdo de
Ayuntamiento de fecha 13 de Julio del año 2000.
VII Guía Básica Para La Presentación De Estudios De Compatibilidad Urbanística General Ante La
Dirección De Desarrollo Urbano, Departamento De Usos De Suelo (No Para Fraccionamientos) .
Derogado
VIII Guía Básica para la presentación de Estudios De Compatibilidad Urbanística General ante la
Dirección (No Para Fraccionamientos).
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Se deberá presentar un croquis de localización (con norte) en el que se indiquen: vías de acceso
al predio; dimensiones y colindancias del predio;
Contexto edificado y usos de suelo;
7. Gráficos Y Fotografías.
Preferentemente los elementos gráficos, planos, fotografías, entre otras., deberán incluirse en el
documento de presentación de los estudios de manera lógica y ordenada, en caso de no ser
posible, en anexos.
Nota: Los requisitos anteriores son los mínimos requeridos, sin embargo, el solicitante podrá presentar
todos aquellos que considere necesarios para justificar la compatibilidad del uso solicitado.
Las normas para establecer el número de cajones de estacionamientos serán las siguientes:
1. El número de cajones por cada uso dentro de un predio es la suma de los cajones estimados
para personal y los usuarios, según la Tabla de Requerimiento de Estacionamientos, localizada
en el Anexo 1 de esta norma;
3. Las áreas de carga y descarga así como los cajones de estacionamiento nunca se podrán
combinar o compartir;
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4. El número de cajones por cada uso dentro de un predio es la suma de los cajones estimados
para personal y los usuarios, según la Tabla de Requerimiento de Estacionamientos, localizada
en el Anexo 1 de esta norma;
5. Los cajones de estacionamiento no podrán sustituir las áreas verdes indicadas en este Manual,
ni las que se comprenden en las secciones de las vías de la Ciudad;
6. Los cajones de estacionamiento así como el área para llevar a cabo las maniobras de carga y
descarga, deberán localizarse dentro de los lotes, excepto en la zona H6-E;
7. Los estacionamientos requeridos para los usos que establece este Manual no podrán ser
objeto de lucro, salvo aquellos que sean especificados para uso de estacionamiento público;
8. Los cajones de estacionamiento no podrán sustituir las áreas verdes indicadas en este Manual,
ni las que se comprenden en las secciones de las vías de la Ciudad;
10. En ningún caso el estacionamiento en vía pública podrá sustituir los cajones de estacionamiento
que requieran los usos del suelo al interior de sus predios; y,
11. Para lotes o predios que no cuenten con construcciones fijas, en los que se vayan a realizar
actividades de intensidad media o alta, se deberá presentar un anteproyecto de zonificación para
calcular el número de cajones de acuerdo a las áreas manifestadas, aún cuando no exista
construcción en ellas
12. En ningún caso el estacionamiento en vía pública podrá sustituir los cajones de estacionamiento
que requieran los usos del suelo al interior de sus predios; y,
13. Los solicitantes podrán cumplir con los requerimientos de cajones mediante la presentación de
documento que acredite la disponibilidad de lugares en estacionamientos públicos o privados, a una
distancia no mayor a 100 m, siempre y cuando se trate de un inmueble ya edificado, con una
antigüedad comprobable mínima de 10 años y que por la dinámica del desarrollo urbano haya
cambiado de giro con el que se realizó originalmente.
En usos comerciales de intensidad media y alta donde los locales sean menores de 16.00 m2, y
que sean solicitados como licencia de construcción de obra nueva, se solicitará 1 de cajón de
estacionamiento por cada local aún cuando estos estén integrados en un centro o conjunto
comercial
En lo relativo a los centros comerciales que se soliciten como licencia de construcción de obra
nueva, de acuerdo al artículo 124 del REZUS, deberá de presentar un análisis de la zona donde se
pretenda instalar dicho uso y manifestar de manera puntual los locales considerados dentro del
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Grupo de Usos de Servicios de Intensidad Alta, mediante la presentación de un proyecto o
anteproyecto arquitectónico, a fin de cuantificar el requerimiento de cajones de estacionamiento
para este uso, en caso de no manifestarse los usos potenciales la Dirección propondrá el
porcentaje en relación a los metros cuadrados destinados para este uso a fin de realizar el cálculo
de cajones de estacionamiento
14. Los solicitantes podrán cumplir con los requerimientos de cajones mediante la presentación de
documento que acredite la disponibilidad de lugares en estacionamientos públicos o privados, a una
distancia no mayor a 100 m, siempre y cuando se trate de un inmueble ya edificado, con una
antigüedad comprobable mínima de 10 años y que por la dinámica del desarrollo urbano haya
cambiado de giro con el que se realizó originalmente.
En usos comerciales de intensidad media y alta donde los locales sean menores de 16.00 m2, y
que sean solicitados como licencia de construcción de obra nueva, se solicitará 1 de cajón de
estacionamiento por cada local aún cuando estos estén integrados en un centro o conjunto
comercial
Los requerimientos de estacionamiento para los giros mencionados en la Tabla relacionada con el
Sistema de Apertura Rápida de Empresa referida en el Anexo 2 del Reglamento de Zonificación y
Uso de Suelo, se aplicarán a partir de los usos considerados como de intensidad media en
adelante.
a. Para fincas catalogadas de valor histórico y las ubicadas dentro de la Zona de Protección
considerada como A y B de la ciudad, los cajones podrán localizarse en otro espacio cuando
así se requiera; o al menos deberá contar con un contrato de servicio en un estacionamiento
gozando de horas gratuitas para el uso autorizado. Será obligatorio que los predios o
construcciones en que haya un contrato de servicio de estacionamiento, se instalen anuncios
indicando el lugar y nombre del estacionamiento con el cual se tiene el contrato de servicio;
c. Para construcciones nuevas fuera del primer cuadro de la ciudad, se dejarán los cajones de
estacionamiento requeridos por el uso del suelo los cuales deberán estar dentro del predio, y
para su aprobación deberán presentar a la Dirección, el estudio de impacto vial en los casos
que señale este Manual.
ANEXO 1.
Para evaluar cualquier solicitud, la empresa deberá enviar previamente Proyecto de Planificación a corto
y mediano plazo que permita a las autoridades municipales evaluar cada torre para coordinar acciones.
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No se autorizara ninguna torre a la compañía que no haya cubierto este requisito previo.
1. Las antenas sólo deberán y podrán autorizarse en corredores con jerarquía mayor a tipos de
Vialidad Primaria ó los clasificados como Corredores de Servicio S-3, lo anterior de acuerdo al
Plan de Ordenamiento Territorial y a la Ley de Desarrollo Urbano.
2. Deberá obtenerse la Anuencia de todos los vecinos de la manzana y los ubicados al frente de
donde se ubica el predio, lo anterior en caso de situarse en zonas habitacionales.
5. El Predio deberá tener una franja mínima de 0.80 metros de área arbolada al exterior del predio,
en el frente o frentes del lote y a la misma deberá proporcionársele mantenimiento constante.
7. La antena deberá ser del color indicado por la Dirección de Desarrollo Urbano ó la autoridad
competente, ó en su caso, se presentará proyecto de manejo de la imagen urbana de la antena,
la cuál deberá ser preferentemente de tipo árbol o campanario; o de acuerdo al análisis de la
zona presentado justificando totalmente la instalación de cualquier otro tipo de antena.
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ANEXO 2.
OBJETIVO
El presente documento complementa las especificaciones para la regulación de la actividad
clasificada como Industria de Intensidad Alta, a fin de facilitar la aplicación del Reglamento de
Zonificación y Usos del Suelo, y en su caso autorizar las actividades contenidas dentro del grupo de
usos XXI como Industria de Intensidad Alta , de conformidad a lo establecido en el Articulo 33, del
mismo Reglamento. Por lo anterior se presenta a su consideración la presente propuesta, a fin de
integrarla como Anexo 3, dentro del Manual Técnico de Usos del Suelo.
4. Deberá de solicitar ante la Dirección General de Protección al Ambiente, guía para la elaboración
de Manifiesto de Impacto Ambiental.
5. Solicitar Dictamen Técnico por parte del Instituto Municipal de Planeación, el cuál deberá de
acompañarse de lo siguiente:
• Estudio de Compatibilidad Urbana de carácter específico;
• Levantamiento fotográfico; y
• Esta Gestión se realizará a través de ésta Dirección.
6. Solicitar ante la Dirección General de Urbanismo, certificación de Uso del Suelo, misma que
deberá acompañar de los dictámenes solicitados en los puntos 5 y 6.
7. Una vez integrada toda la documentación correspondiente a su solicitud de uso del Suelo, ésta
se presentará ante la Comisión de Regidores asignada a la Dirección General de Urbanismo, a
fin de analizar su petición como caso especial.
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P.O. número 28 Segunda Parte, de fecha 17 de febrero del 2009.
ARTÍCULO ÚNICO.- SE REFORMAN el punto I denominado OBJETIVO DEL MANUAL; el punto III denominado DESCRIPCION
GENERAL DE LOS GRUPOS DE USOS, el punto IV denominado MANEJO DE TABLAS; la denominación del punto VIII de “GUIA
BASICA PARA LA PRESENTACION DE ESTUDIOS DE COMPATIBILIDAD URBANISTICA ESPECIFICA ANTE LA DIRECCION DE
DESARROLLO URBANO, DEPARTAMENTO DE USOS DE SUELO (NO PARA FRACCIONAMIENTOS) para quedar como “VIII.-
GUÍA BÁSICA PARA LA PRESENTACIÓN DE ESTUDIOS DE COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA ANTE LA DIRECCIÓN, (NO PARA
FRACCIONAMIENTOS)”; el sub punto 5 del punto VIII; los puntos 4, 6 y 7 del Anexo 2. SE ADICIONA el punto IX.- NORMAS PARA
ESTACIONAMIENTO. SE DEROGA el punto VII.- GUIA BASICA PARA LA PRESENTACION DE ESTUDIOS DE COMPATIBILIDAD
URBANISTICA GENERAL ANTE LA DIRECCION DE DESARROLLO URBANO, DEPARTAMENTO DE USOS DE SUELO(NO
PARA FRACCIONAMIENTOS); todos del Manual Técnico de Usos del Suelo, publicado en el periódico Oficial del Gobierno del
Estado de Guanajuato, número 96 Segunda Parte de fecha 17 de Junio del 2003.
ARTÍCULOS TRANSITORIOS
PRIMERO.- La presente reforma entrará en vigor al cuarto día siguiente al de su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del
Estado.
SEGUNDO.- Las Licencias, Constancias, Autorizaciones y cualquier otro trámite que se hayan solicitado con anterioridad a la
entrada en vigor de la presente reforma, se continuarán tramitando de acuerdo a las disposiciones contenidas en el punto que se
modifica.
TERCERO.- Se derogan todas aquellas disposiciones normativas que se opongan a la presente reforma.
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