Informe Final sobre trabajo, Zonificación de Áreas zona Ampliación Urbanización La Recta,

San Rafael Saipina. 30/08/2018

1.- Reconocimiento del Área.

Se hizo una inspección ocular sobre las posibles áreas a urbanizar, se recaudó Información de
diferentes fuentes, que se tenían y se armó una propuesta basada Inicialmente en un Aproximado de
11 has a urbanizar. Luego se vio la necesidad de hacer un estudio Topográfico para determinar con
curvas de nivel que áreas podían entrar en el proyecto.

2.-

Delimitación del Área.

Una vez entregado el trabajo de Relevamiento Topográfico, con las curvas de Nivel, se pudo
determinar áreas definidas sobre las que se podía emplazar la Nueva Urbanización (ampliación) La
Recta. Este estudio muestra los lugares planos y con poca pendiente donde se puede nivelar
fácilmente y hacia donde caen las aguas para así, poder ver la dirección de las calles. Este estudio
esta dentro de la zona Urbana, que delimito la alcaldia municipal, pero aun no se tiene una
Homologacion de la misma, por tal motivo no se ha podido inscribir en derechos realaes ni se podra,
hasta que no salga.

Una vez determinado el area a trabajar, se procedio a insertar en el mismo las areas ya vendidas u
ocupadas, como es el caso de la Urbanizacion La Recta. Este terreno sobre el cual se emplazo dicha
urbanizacion, fue vendida por el señor, Yusef Mendoza, con puntos de coordenadas, los cuales son
indicados en el documento de venta. Con una extension de 20 has. Pero al momento de emplazarla
fisicamente, no siguieron correctamente las coordenadas, y es asi que esta quedo desplazada, con
el estudio Topografico se logro ubicar esta en su lugar. Quedando pendiente la regularizacion Legal
de este tema, ya que existe al momento una sobreposicion de lo Real con el plano que ellos
manejan.

Como muestra el dibujo, las áreas a trabajar en plomo (área a urbanizar) y la urbanización Real
existente con sus calles y manzanas, y el terreno que debió ser originalmente.

Tema que debe regularizarse para poder hacer las gestiones de plano Uso de SUELO, mediante la
alcaldía y el plan regulador y así poder inscribir dicho terrenos.

3.- Terrenos grandes ya vendidos.

En esta etapa también se relevó por fotografía y topografía los terrenos ya vendidos, se pudo notar
que están de forma muy irregular y se hizo una propuesta para sanearlos correctamente, y asi darles
coordenadas reales, pero no se llego a nada, de todas formas el terreno a trabajar, en los lugares
que colindan con ellos, tendrán que ser modificados mas adelante o no, pero el límite con
coordenadas no está claro aun así se definió el área a trabajar lo más cerca posible a la realidad.

En la siguiente foto paso una sobre posición de como están y como podrían estar para tener un
correcto desarrollo tanto para nosotros como para ellos, ya que los lugares y superficies no varían, y
aprovechando que ellos no tiene aun coordenadas de sus terrenos, pero también es algo que se
encuentra pendiente, de todas formas las áreas a urbanizar, siguen como están sus terrenos en la
actualidad sin acomodarlos. (Solo dibujo faltan coordenadas)
4.- Estudio del área ya definida.

Una vez ya definido el terreno a trabajar, se procedió a hacer un estudio de porcentajes, que
requiere la alcaldía de Santa Cruz, en su código de Urbanismo y Obras, para definir Áreas comunes,
y áreas privadas.

Áreas útiles (lotes) 55%

Áreas de equipamiento 7.5%

Áreas verdes publicas 7.5 %

Áreas de vías (calles) 30 %

Haciendo un total del 100 %

El terreno a trabajar tiene una Superficie de: 220.238,525 M2 de los cuales se determinó de esta
forma:
Cumpliendo así, lo que dicta el Código de Urbanismo y Obras de Santa Cruz, porque se basó en
este Código, porque hasta la fecha el Municipio de Saipina No cuenta con un código de Urbanismo,
en el cual nos podamos basar, y siempre se estará a la las Buenas o Malas ganas que el cuerpo
técnico del Municipio, para aprobar o no las diferentes matrices que se deben seguir, para llevar a
cabo un proyecto Urbano, lo mismo en las dimensiones de calles, y tamaños de lotes.

Quiero aclarar que este trabajo es el INICIO de un Anteproyecto, se llama Zonificación de Áreas,
luego de esta etapa, será solo mover algunas cosas, y poner todos los detalles, necesarios para que
sea un Anteproyecto, pero en esta etapa no se ponen medidas, exactas ni en lotes ni calles, puesto
que eso lleva mucho tiempo y es casi seguro, que una vez den la normativa y el visto bueno, tendrán
que corregirse al detalle, aun así, en el plano que presento, Virtualmente (en programas CA o
Vectores), todo está con medidas y superficies, y en el plano impreso que se presenta también están
algunas medidas referenciales.

El número de manzanas, de lotes, área de calles, y del terreno mismo puede variar, todo dependerá
de la aceptación o rechazo de parte de la Alcaldía, y su cuerpo técnico,

El área a urbanizar fue tomando en cuenta las curvas de nivel, pero una vez en el terreno pueden
haber algunas áreas más a los alrededores, que puedan ser parte del mismo y así ampliar la zona a
Urbanizar, eso también quiero dejar claro, ya que normalmente, cuando hay un proyecto el Plano de
Uso de suelo de la propiedad ya viene definido, en este caso es al contrario, hay que definir los
límites del terreno para proyectar la Urbanización.
4.- Zonificación de áreas. (- Es el ámbito resultante de primera división que se hace al territorio, con el fin de
ordenar en forma general los distintos usos que en él se desarrollan)

Podemos decir que es Clasificación de las zonas del área urbana, se hace el Diseño de
calles, manzanas, posibles áreas verde y equipamientos, cumpliendo con los porcentajes,

Es darle forma y cuerpo a el que será el proyecto, se definen los lugares de cada uno de las
actividades que corresponden a un Urbanización, esto es el punto de partida, sobre el que luego se
pulirá y trabajara a detalle, pudiendo variar: calles, número de lotes, medidas de manzanas, ect.

5.- Diseño de manzanas y calles.

Resumen de Áreas y manzanas.

Se hizo un conteo General de Manzanas y lotes, con una superficie aproximada de cada, uno

Para tener una visibilidad de datos, que pueden ayudar a tener un estimado de costos.
Tabla de medidas y superficies:

NUMERO de
DESCRIPCION DE ITEM LOTES DE 360 LOTES DE 400 LOTES de mas
Manzana
M2 M2 450 M2
1 M1= 5.415,00 m2 10 4
2 M2= 5.415,00 m2 10 4
3 M3= 3.540,00 m2 3 4
4 M4= 5.134,00 m2 8 4
5 M5= 5.041,00 m2 10 3
6 M6= 1.306,00 m2AREA VERDE
7 M7= 3.867,00 m2AREA VERDE
8 M8= 2.422,00 m2AREA VERDE
9 M9= 2.093,00 m2AREA VERDE
10 M10= 1.832,00 m2AREA VERDE
11 M11= 1.493,00 m2AREA VERDE
11,1 M11 (2)= 451,00 m2AREA VERDE
12 M12= 1.017,00 m2 2
13 M13= 5.061,00 m2 12
14 M14= 823,00 m2 2
15 M15= 5.200,00 m2 12
16 M16= 6.435,00 m2 12 3
17 M17= 3.932,00 m2 7 2
18 M18= 1.289,00 m2 1
19 M19= 2.518,00 m2 2 3
20 M20 = 3.369,00 m2 4 4
21 M21 = 3.084,00 m2 4 4
22 M22 = 2.434,00 m2EQUIPAMIENTO
23 M23 = 4.757,00 m2 8 3
24 M24 = 1.844,00 m2 4
25 M25 = 1.830,00 m2 4
26 M26 = 3.128,00 m2 4 3
27 M 27 = 5.578,00 m2 8
MZ 27 = 2.082,00 m2AREA VERDE
28 M 28 = 4.476,00 m2 8
29 M 29 = 5.673,00 m2 12
30 M 30 = 876,00 m2 2
31 M 31 = 3.100,00 m2 8
32 M 32 = 3.715,00 m2AREA VERDE
33 M 33 = 7.956,00 m2 21
34 M 34 = 5.369,00 m2 14
35 M35 = 2.484,00 m2Equipamiento
M35 = 1.984,00 m2 Area verde
36 M 36 = 2.112,00 m2 5 1
37 M 37 = 5.071,00 m2 3 8
38 M 38 = 4.508,00 m2 8 3
39 M 39 = 5.036,00 m2 EQUIPAMIENTO
40 M 40 = 5.989,00 m2 10 4
41 M 41 = 5.369,00 m2 10 4
42 M 42 = 2.147,00 m2 EQUIPAMIENTO
142 70 77
TOTAL GENERAL DE LOTES
CANTIDAD: 289 LOTES
6. entrega final y observaciones.-

La entrega final se hizo con la entrega de planos el día 30/08/2018, dándole una copia de todos los
planos, y anteriormente también se hizo la entrega del estudio TOPOGRAFICO (empresa a la cual
solo se le cancelo el 40%). Queda pendiente con ellos, el plano de coordenadas de estas nuevas
áreas, que recién se definieron, pues antes de trabajarlas no valía la pena trabajar en coordenadas,

Hasta el día sábado me entregan el Plano de coordenadas del área en los que se plantea y diseña
esta Ampliación Urbana, también queda pendiente el plano en formato digital, de este Diseño de
Zonificación de áreas, que va junto con el plano de coordenadas anteriormente descrito. Pero ya se
entregó una copia digital a Carolina Mendoza, que fue quien se presentó ayer a la entrega de
documentación, para ella hacer una Cotización del trabajo total.

1.- Carpeta con el estudio de curvas de Nivel y foto de la zona con Drones y cd (Map Solution). Este
se entregó a la señora Cristina la semana pasada.

2.- Plano de Curvas de Nivel

3.- Plano de Asentamiento Real Urbanización La Recta

4.- Plano de terrenos Vendidos grandes sobre la carretera

5.- Plano de Delimitación de Área Urbana a Urbanizar

6.- Plano de Zonificación de Áreas, diseño de manzanas, calles, áreas verdes, equipamientos, y
lotes, estudio de porcentaje de áreas.

7.- Se entregó en Flash toda la Información digital, del proyecto de Zonificacion el programa Vector
Works, a Carolina Mendoza.

Se entregara todo en digital en CD, a pedido de la Señora Maria Cristina, una vez se tengan las
coordenadas listas, en un programa de Coordenadas.

Sobre las observaciones a tomar en cuenta:

1.- Arreglo sobre plano real de Ubicación de Actual Urb. La Recta.

2.- Aprobación en la alcaldía de Plano de Uso de Suelo (área sobre la que se emplazara el proyecto
debe estar aprobado)
3.- Gestiones con los dueños de terrenos grandes sobre la carretera, para coordinar límites.
4.- Gestiones con el Municipio para lugar que pidieron campamento ABC
5.- cambio de lugar de camino que va hacia el tubo de gas, actualmente queda en una zona Urbana
correspondiente a la Manzana 42.
6.- Pedir y Gestionar Homologación de Área Urbana para poder proceder el en proceso de
Aprobación de Uso de Suelo.
7.- Gestionar en la Alcaldía Código de Urbanismo.
De esta manera Doy por terminado el trabajo de Zonificación de Áreas (diseño Base para cualquier
Anteproyecto y Proyecto).

También Adjunto la propuesta de trabajo sobre la que me contrataron, BASADA EN UN AREA DE 11

HECTAREAS, PERO RESULTANDO HABER TRABAJADO EN 22 HECTAREAS, todo trabajo
Urbano se contabiliza según las Hectáreas. En mi caso el costo por hectáreas era de 350$us. Por
hectárea hasta su Aprobación.

Dándome un adelanto que cubría el 30 % de la misma (no se completó el 30%). (También adjunto
cotización de 1 Arquitectos urbanistas de la zona y arancel del Colegio de Arquitectos, para su
comparación.)

Atte. Lena Mendoza

ALCANCE DEL TRABAJO: Lena Mendoza Bruckner

2. Proyecto de Urbanización: Arquitecto y/o Urbanista
3. Proyecto Arquitectura: Arquitecto

Hasta su etapa final. Con un Anteproyecto y dos revisiones.

CANTIDAD costo unit precio total

m2 $us/m2 $us
110.000,00 0,035 3.850,00
11 hectáreas 350 3.850,00

Dentro de estos costos no contempla viajes y viáticos para gestiones ante la HAM. De ser necesario, tampoco
contempla pagos de los diferentes profesionales y proyectos que no sean estrictamente diseño Arquitectónico.

Tiempo aproximado de entrega del Anteproyecto luego de tener el Lineamiento urbano.-: 45 días calendario

1er. Pago al inicio del trabajo, Anticipo………………………… 30% (1.155,00 $us)

2do. Pago luego de Aprobación del Anteproyecto……….30% (1.155,00 $us)
3er. Pago a la entrega de planos finales del proyecto…. 40% (1.540,00 $us)
(No incluye trámites de aprobación)
ALCANCE DEL TRABAJO: Arq, Beto Rodrigez
2. Proyecto de Urbanización: Arquitecto y/o Urbanista
3. Proyecto Arquitectura: Arquitecto
Hasta su etapa final. Con un Anteproyecto y dos revisiones.

CANTIDAD costo unit precio total

m2 $us/m2 $us
220.000,00 0,045 9.900,00
22 hectáreas 450 9.900,00
1er. Pago al inicio del trabajo, Anticipo………………………… 30%
2do. Pago luego de Aprobación del Anteproyecto……….30%
3er. Pago a la entrega de planos finales del proyecto…. 40%
ALCANCE DEL TRABAJO: colegio de Arquitectos Arancele
2. Proyecto de Urbanización: Arquitecto y/o Urbanista
3. Proyecto Arquitectura: Arquitecto
Hasta su etapa final. Con un Anteproyecto y dos revisiones.

CANTIDAD costo unit precio total

m2 $us/m2 $us
220.000,00 0,064 14.080,00
22 hectáreas 640 14.080,00
1er. Pago al inicio del trabajo, Anticipo………………………… 30%
2do. Pago luego de Aprobación del Anteproyecto……….30%
3er. Pago a la entrega de planos finales del proyecto…. 40%