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El presente artículo trata de recoger la consulta al ICAC sobre el deterioro de las exis-
tencias y de las inversiones inmobiliarias en los balances de las empresas poniéndose
de manifiesto la relación existente con la normativa propia del sector inmobiliario.
Asimismo se tratará, en la medida de lo posible, de acompañar la parte teórica con
casos prácticos que reflejen los comentarios.
1
1. INTRODUCCIÓN
Introducción
2. REFERENCIAS NORMATIVAS
Desde sectores de la industria se ha considerado que a
3. DEFINICIONES PREVIAS
la vista de la situación económica actual, especialmen-
4. CONTABILIZACIÓN DE ESTAS PARTIDAS te beligerante con el negocio inmobiliario, las metodo-
SEGÚN LA RESPUESTA DEL ICAC logías utilizadas tradicionalmente en la determinación
del valor razonable de las existencias y las inversiones
5. CONCLUSIONES inmobiliarias por parte de las sociedades de tasación
y otros valoradores internacionales, podrían resultar
1 Este artículo es responsabilidad exclusiva del autor y no refleja necesariamente la opinión del Banco de España.
que se espera obtener de un activo o unidad ge- Estas dos características principales son relevantes
neradora de efectivo3. en el tema que nos ocupa porque desde el punto de
vista del ciclo de producción, hay que considerar que
Ejemplo 1:
el desarrollo urbanístico completo de un terreno tie-
La sociedad Inmuebles Madrid adquiere un paquete ne una duración media en torno a los 8 años –por lo
de inmuebles por importe de 1.500 u.m. que consta de general- a los que hay que sumar el plazo de tiempo
tres terrenos diferentes: a) terreno a desarrollar urba- de construcción (se puede alargar otros 2 años más).
nísticamente y a construir del que se espera vender Esta característica impone que en la valoración de
viviendas plurifamiliares en los próximos años cuyo las existencias se tenga que tener en cuenta un com-
coste es de 400 u.m.; b) Edificio de viviendas que se ponente de incertidumbre -variabilidad en plazos,
espera explotar a través de su arrendamiento durante precios y legislaciones- en el cálculo inherente a esta
su vida útil cuyo coste es de 800 u.m. y c) una vivienda actividad.
que se adquiere para su posterior venta o alquiler cuyo
coste es 300 u.m. El hecho de que en la valoración de las mismas se cuen-
te con una tasación, dentro del mercado hipotecario,
En este caso se reconoce como existencias la primera implica que hay que atender a la normativa relativa a
partida, el terreno, ya que es un activo que se ha ad- la elaboración de los informes de tasación, en su caso,
quirido para desarrollarlo dentro del ciclo normal de la o a la metodología de cálculo de las sociedades cuando
explotación, en estos casos largo, y vender viviendas no sea preceptivo elaborar la tasación de acuerdo a la
como producto final. Por su parte tanto el edificio como normativa aplicable.
la vivienda se incluirían dentro del grupo de inversio-
nes inmobiliarias (cartera patrimonial). Por lo que el Registro en balance.
sencillo asiento contable sería el siguiente:
Como se ha expuesto anteriormente las existencias se
400 Existencias / Materias Primas darán de alta en balance por el menor entre el coste y
1.100 Inversiones inmobiliarias el valor realizable neto.
a Acreedores o Caja 1.500
Desarrollando la definición de valor realizable neto
como: importe que la empresa espera obtener por su
enajenación en el mercado, en el curso normal del ne-
4 gocio, deduciendo los costes estimados necesarios para
llevarla a cabo, así como, en el caso de las materias
Contabilización de estas primas y de los productos en curso, los costes estimados
partidas según la respuesta del necesarios para terminar su producción, construcción o
fabricación.
ICAC
En la respuesta que da el ICAC se deja claro que la
mejor estimación de ese importe al que se refiere la
definición es el valor razonable definido anteriormen-
4.1 te. Este es un punto que requiere de un análisis por
Existencias las diferencias conceptuales que se pueden encontrar
entre las dos medidas: VRN y valor razonable.
Las existencias inmobiliarias presentan unas carac-
terísticas que las hacen diferentes al resto de exis- El VRN no está muy claro en la NIC 2 pero, en ba-
tencias como podrían ser materiales de construcción, se a su párrafo 7º5, parece que cualquier diferencia
metales, equipamiento para automóviles, productos respecto al valor razonable debe venir explicada por
químicos que entran en una cadena de montaje etc. especificidades de la reporting entity respecto al resto
Éstas se caracterizan por tener un ciclo de producción de participantes del mercado (riesgos distintos, costes
más largo, sobre todo en el caso de los terrenos. A esta diferentes, posición dominante que permite vender a
característica se puede unir que, en base a la regula- precios distintos de los del mercado). Por tanto la em-
ción del mercado hipotecario, se cuenta normalmente presa para calcular el VRN tendrá en consideración su
con una tasación realizada por una sociedad especia- propio plan de negocios y el destino específico al que el
lizada (Sociedades de tasación o RICS4). inmueble esté afecto.
Para el cálculo del deterioro el ICAC establece que las Si bien la categoría de inversión inmobiliaria es una
hipótesis empleadas deben ser razonables, realistas novedad del nuevo Plan, la repercusión práctica de
y basadas en criterios que tengan una base empírica esta nueva categoría contable es reducida. Su trata-
contrastada. Desde mi punto de vista, cabe pensar en miento es el previsto para el inmovilizado material, y
la aplicación, en los planes de negocio de las empresas, el deterioro de un inmueble arrendado no ha experi-
del principio de mayor y mejor uso6. Este principio lo mentado variaciones significativas respecto al criterio
recoge la Orden ECO 805/2003 y se basa en que la aplicable en el marco del PGC 1990. Una inversión
valoración podrá realizarse teniendo en cuenta las inmobiliaria se reconoce en el balance por su precio de
hipótesis más ventajosas que sean razonablemente adquisición o coste de producción.
factibles (técnica y comercialmente).
Cálculo del deterioro.
En relación al mejor uso tenemos:
Se producirá un deterioro en estas partidas cuando el
a) Si se estima que no se va a poder desarrollar el valor en libros sea inferior al importe recuperable defi-
terreno, el VNR sería el precio estimado de venta nido este como el mayor entre: entre el valor razonable
menos los costes necesarios para venderlo. menos los costes de venta, y su valor en uso.
b) En el caso de que se acabe la promoción, se podría En esta parte el concepto de valor en uso cobra es-
considerar el suelo como una materia prima, por lo pecial relevancia. Por eso el ICAC trae a colación la
que habrá que atender a lo dispuesto por el párrafo definición del mismo recogida en el Marco Conceptual
32 de la NIC 2, y la Norma de valoración 10ª del de la Contabilidad en su apartado 6º.5: “el valor actual
PGC, que establecen que no se rebajará el valor de de los flujos de efectivo futuros esperados, a través de
la materia prima siempre que se espere recuperar su utilización en el curso normal del negocio y, en su
su coste mediante la venta del producto terminado. caso, de su enajenación u otra forma de disposición,
Habrá que tener en cuenta diferentes incertidum- teniendo en cuenta su estado actual y actualizados a
bres sobre precios, plazos y condiciones de venta, un tipo de interés de mercado sin riesgo, ajustado por
riesgos asociados a la variabilidad de los costes y el los riesgos específicos del activo que no hayan ajustado
valor temporal del dinero. las estimaciones de flujos de efectivo futuros”. Por lo
Ejemplo 3: que esta magnitud mide el importe que la empresa
espera obtener por el arrendamiento o posterior venta
La valoración del terreno del ejercicio anterior, que del inmueble.
se dio de alta en el balance por 7.500 u.m., ha sufri-
do cambios en las hipótesis aplicadas inicialmente a En mi opinión el valor en uso debe tener en cuenta los
consecuencia de una caída de la demanda. En este flujos más probables estimados de la utilización del in-
caso se prevé que el precio de venta de cada vivienda mueble, que en algunos casos pueden ser superiores a
se reduzca un 5% y los plazos de venta se alarguen, lo 10 años. En la medida que se incorpore entre los flujos
que implica un mayor riesgo asumido y un margen de esperados la enajenación del activo en algún momento,
beneficio del promotor mayor que pasa a ser el 28%. deben incluirse los costes asociados a dicha enajena-
ción. Si en la valoración se utilizan rentas perpetúas,
El valor del terreno pasa a ser: 150 · 190 = 28.500 u.m. deberá incorporarse una cantidad o porcentaje (renta
negativa) por los costes de mantenimiento.
28.500 · (1 – 0,28) – 15.000 = 5.520 u.m.
Lo que provoca un deterioro de: 7.500 – 5.520 = 1.980 u.m. A efectos de homogeneizar, desde mi punto de vista,
utilizar un plazo de 10 años, parece un periodo de
tiempo razonable, es habitual su utilización, permite
1.980 Pérdidas por deterioro incluir la totalidad de un ciclo económico y además tie-
a Existencias /
ne la facilidad de obtener un tipo de interés sin riesgo
Materias Primas 1.980
comparable, a partir del bono a 10 años. Aunque es
evidente que el tiempo que va a permanecer el activo
como patrimonio en renta, dependerá de las estimacio-
4.2 nes de uso que realice la entidad. Más aun cuando el
párrafo 33 de la NIC 36 establece que para periodos
Inversiones inmobiliarias superiores a cinco años, se deberán justificar adecua-
damente los flujos estimados.
La respuesta del ICAC empieza haciendo un co-
mentario general sobre esta categoría de activo que Todos los datos que se tomen en la valoración, especial-
supone una novedad en la normativa española, como mente las tasas de descuento, convendría que fueran
consecuencia de la homogeneización producida con las acordes a las características del activo en tanto reco-
normas internacionales. jan su riesgo asociado, deben ser consecuentes con las
6 Este aspecto no lo recoge literalmente el ICAC pero se podría interpretar de lo dispuesto por el documento emitido.