https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?

i=23441

Concepto 45 de 2005 Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.

Fecha de Expedición:
23/11/2005
Fecha de Entrada en Vigencia:
23/11/2005
Medio de Publicación:
No se publica
Temas

2214200
Bogotá, D. C.
Concepto 45 de 2005
Noviembre 23 de 2005
Señor
MIGUEL GUILLERMO LUGO NASSER
Presidente
ASOCUR TECHO AGRUPACIÓN 10
Carrera 78 No 0-70
Ciudad
Radicación 2-2005-52662
ASUNTO: Su consulta sobre aplicación del Reglamento de Copropiedad.
Radicación 1-2005-46189
Ver Concepto de la Sec. General 30428 de 2001 y 49 de 2005; 21 de 2008

Reciban un cordial saludo Señor Miguel Guillermo:

Hemos considerado el oficio radicado según el asunto, en el cual usted formula varios interrogantes sobre el alcance de las
disposiciones contenidas en el régimen de propiedad horizontal establecido conforme a la Ley 675 de 2001, los cuales serán
atendidos en el mismo orden contenido en su documento.
PREGUNTA: "1. Estando vigentes las Asociaciones y no habiéndonos adaptado a la ley 675, por cuanto la Sentencia de la Corte
Constitucional manifiesta que esta puede ser acogida o no, es importante saber si podemos seguir operando bajo el nombre de
ASOCUR TECHO DIEZ, independientemente del Consejo Central de la Agrupación Urbanización Techo"
RESPUESTA: De acuerdo a una interpretación literal efectuada a la Ley 675 de 2001, se observa que dicha norma señaló
derogatoria expresa1 a las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998. Pero ello, no significa que se hayan modificado
situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio
del principio universal de la irretroactividad de la ley.
Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo 86, que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los
anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan subordinados a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente
sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.
Dispone el inciso 2º del articulo Ibídem que" Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a
cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las
decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces." 2
Para atender o relacionado con su inquietud sobre si pueden"seguir operando", es importante que usted tenga presente los casos
en que de conformidad a la Ley procede la extinción de la propiedad horizontal y de acuerdo a ello, sean ustedes quienes
determinen si se encuentran incursos en alguna de las causales correspondientes, y tener fundamento para tomar dicha decisión.
La ley prevé que la propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:
1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente
por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de
conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la
aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se
encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y
demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura
pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se
inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá
ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.
Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan
materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.
La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien
por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se
aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del
Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la
cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.
Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o
disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante
la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
PREGUNTA: "2. En caso de seguir operando independientemente, queremos conocer los requisitos indispensables para el efecto, y
en caso contrario conocer los requisitos para liquidar la Asociación."
RESPUESTA: Personalidad jurídica. Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas que la
legislación anterior le otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores.
En efecto, en cuanto a su personalidad jurídica se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes
antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de
propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 ó 428 de 1998, conforman una persona jurídica,
distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.
Por su parte la Ley 675 de 2001, que como ya se indicó constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad
horizontal, establece en el artículo 4º que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura
pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos, de tal forma que a partir de esta inscripción
surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter
legal.
La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, la denominación
o nombre corresponderá al edificio o conjunto, y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza.
De acuerdo a la ilustración que antecede, aunque el sometimiento al régimen de propiedad horizontal es una forma representativa
del derecho de asociación que ampara la Constitución y la Ley, no se aplica en éste evento el esquema jurídico de las asociaciones
de derecho privado.
En efecto, la mencionada ley 675 de 2001, es un estatuto orgánico que consolida dentro del derecho positivo Colombiano, la
columna jurídica única sobre la cual se deben adoptar las decisiones que sobre el tema corresponda. Ello es evidente cuando la
misma norma expresó en el artículo 3º "Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad
horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse."Reglamento de Propiedad Horizontal. Estatuto que regula los
derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.3
La coexistencia de organizaciones generadas, una, en un reglamento de copropiedad, y la otra, en el ejercicio de la autonomía de la
voluntad del individuo, si es posible, siempre y cuando el objeto intrínseco no sea el mismo.
Esto es, que el reglamento de copropiedad esta encaminado al manejo, mantenimiento y su permanente subsistencia, la asociación
puede estar destinada a mayores fines o complementarios, inclusive puede apoyar tareas que aparezcan en el reglamento, pero sin
reemplazarlas.
Significa lo anterior, que el sometimiento al régimen de propiedad horizontal, es un gravamen o una limitación a la propiedad, de ahí
que ésta surge tal como lo hemos señalado, cuando se protocoliza la escritura publica que señale su constitución, y ulterior registro
ante la Oficina de Instrumento Públicos.
Mientras que la asociación es una reunión de un grupo de personas naturales o jurídicas en desarrollo de un objeto lícito, el cual se
cumple a través de una persona jurídica independientemente considerada4 de sus constituyentes y rige por un reglamento o
estatuto. El reglamento de copropiedad tiene claridad jurídica su adecuación, en cuanto que solamente puede regular aspectos de
manejo de bienes comunes.
La asociación de copropietarios es una organización de derecho privado, no sujeta al régimen de propiedad horizontal, y
dependiendo la forma y contenido de sus objetivos tiene diferentes formas para el surgimiento de su personalidad jurídica.
En consecuencia, las causales de liquidación de la persona jurídica que ha nacido en el régimen de propiedad horizontal, tal como
hemos vistos son taxativas; Mientras que las del régimen ordinario de las asociaciones, son reguladas entre otras normas por el
Decreto Distrital 059 de 19915, en el cual se expresa:
Las asociaciones se disolverán en los siguientes casos:
Cuando transcurridos dos años a partir de la fecha de reconocimiento de la personería jurídica, no hubiere iniciado sus actividades.
b. En los casos previstos en los estatutos.
c. Por la imposibilidad de cumplir el objeto para el cual fue creada.
d. Cuando se cancele la personería jurídica.
Las fundaciones se disolverán en los siguientes casos.
Cuando transcurridos dos (2) años desde el reconocimiento de la personería jurídica, no hubiere iniciado sus actividades.
Cuando se cancele la personería jurídica.
Por extinción de su patrimonio o destrucción de los bienes destinados a su manutención, según el artículo 652 del Código Civil.
PREGUNTA: "2. Puede el Consejo Central revocar las determinaciones de una Asamblea General de Copropietarios, esto debido a
la siguiente situación:
a. En asamblea de agosto 6 de 2003 se votó por una Descentralización Parcial. Más adelante en un comunicado firmado por el
presidente del Consejo Central, nos informa lo siguiente: El Consejo Central determinó la Centralización Parcial de la Urbanización.
b. En asamblea del día 2 de abril de 2005 se presento una proposición de excluir a los delegados de las Agrupaciones Nueve, Diez
y Locales Comerciales propuesta que fue aprobada según acta adjunta. Sin embargo, el Consejo Central nuevamente revoca esta
determinación. Para constancia de esto, adjuntamos fotocopia de Acta de Asamblea de la Agrupación Diez donde uno de los
delegados manifiesta que si fueron excluidos y que mediante votación interna los volvieron a reintegrar."
RESPUESTA: La Ley 675/01, establece que entre otros requisitos, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las
regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las
reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
Por lo tanto, lo relacionado con los derechos y obligaciones que corresponde asumir y atender a cada residente y usuario de la
copropiedad, deberán estar incorporados en el respectivo reglamento, de tal forma que lo allí señalado en los aspectos
administrativos, será de forzoso cumplimiento, que entre otros aspectos debe mencionar lo relacionado con el horario, y en caso de
no contemplarlo, será un asunto que debe decidir la Asamblea General.
Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el
administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica en razón de los
derechos y obligaciones que establece la ley y el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las
autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
*Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso
residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, el cual intentará presentar fórmulas
de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se
consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será Ad honorem.
*Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos,
de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, especialmente en el Decreto 1818 de 1998, como son
la conciliación, el arbitramento, y la amigable composición.
*Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial, el
trámite previsto es establecido en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de
única instancia ante juez municipal6.
En relación directa a su interrogante, debemos manifestarle que los órganos de dirección y administración de la persona jurídica
son: la Asamblea General de propietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el Administrador de edificio o conjunto.
La asamblea general está integrada por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el
quórum y condiciones previstas en la ley, y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que
integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario
equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los
propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y
ocupantes del edificio o conjunto.
La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá
entre otras funciones básicas las nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, cuando fuere el caso, y no este
instituido el Consejo de Administración en el respectivo reglamento, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
Sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones
correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares.
Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar bienes y las sanciones a imponer a
quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la
propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.
En todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitación de
alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa. Además, pueden acudir al procedimiento
establecido en el Código de Procedimiento Civil.
Cuando se presenten divergencias relacionadas con los fines establecidos en la administración de bienes comunes, la norma previó
que la solución de conflictos generado en las dificultades de convivencia se implementará conforme a lo previsto en el propio
reglamento de propiedad horizontal, observándose siempre el debido proceso interno, garantía constitucional obligatoria que en
ningún caso puede ser vulnerado.
PREGUNTA: "4. La Alcaldía de Kennedy expide una Resolución 033 de sep. 3 de 2003, la cual en nuestro concepto corresponde
únicamente a una inscripción. Es ésta resolución sólo una inscripción?, o es una Resolución de reconocimiento como
Representante Legal a la persona nombrada por el Consejo Central como administrador de la agrupación Urbanización Techo?
Esto, teniendo en cuenta que para expedir una Representación Legal se requiere adaptación del Reglamento o Estatutos Internos a
la Ley 675 de 2001, además de que dicha adaptación debió haber sido aprobada por una Asamblea General, situación que hasta el
momento no se ha dado. Es de anotar que la opinión predominante entre expertos y conocedores de la Propiedad Horizontal es que
sin reforma al Reglamento y debidamente aprobado por la Asamblea General de la Copropiedad, continuará rigiéndose por el
régimen anterior."
RESPUESTA: En relación directa con los hechos planteados en su comunicación, consideramos oportuno comentarle que la
Administración Distrital tiene dentro del Régimen de Propiedad Horizontal una competencia restringida que solamente se limita a los
aspectos regístrales que se desprenden de la actuación administrativa que implica la inscripción de la existencia de la respectiva
persona jurídica y su representación legal.
La única función que otorgó la ley 675 de 2001 a las autoridades municipales y/o Distritales, es en materia de registro e inscripción,
fijándole una competencia muy precisa así:
"ARTÍCULO 8º. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación
sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde Municipal o
Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de
constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes
ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad
horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales."
En virtud de la facultad legal que tiene las autoridades administrativas de desconcentrar funciones encaminadas a impulsar los
principios administrativos de celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el Señor Alcalde Mayor, mediante
Decreto 854 de 2001, "Por el cual se delegan funciones del Alcalde Mayor y se precisan atribuciones propias de algunos empleados
de la Administración Distrital", TITULO VII, DELEGACIONES RELATIVAS A LAS LOCALIDADES, CAPITULO UNICO, determinó:
"ARTICULO 50. Corresponderá a los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de
existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual
se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.
Para el ejercicio de la función delegada, la competencia de los Alcaldes Locales se determinará respecto a los edificios o conjuntos
que se encuentren ubicados dentro de la correspondiente jurisdicción territorial de cada localidad.
La facultad delegada se desarrollará conforme con los requisitos fijados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.
PARÁGRAFO.7 Igualmente, le corresponderá a los Alcaldes Locales ordenar a los administradores la entrega de la copia de las
actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios, so pena de aplicar las sanciones del caso, tal como lo dispone
el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001.
Además, les compete dar trámite a todos los asuntos relacionados con el régimen de propiedad horizontal que dicha Ley, sus
reformas o los decretos reglamentarios atribuyan al Alcalde Distrital.
Por lo tanto, las autoridades territoriales no ejercen ninguna actividad de inspección y vigilancia de éste tipo de organizaciones.
En efecto, por mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas jurídicas, tal
como hemos manifestado, le corresponde solucionarlos a sus propias instancias, las cuales de conformidad con lo señalado en el
artículo 36 de la misma, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador,
y de manera externa la justicia ordinaria.
 Finalmente, es importante manifestarle que éste Despacho estará atento para colaborarles en los demás aspectos que
correspondan de manera directa a la competencia que la ley ha señalado a la Administración Distrital en los términos anotados.
Cordialmente,
MANUEL ÁVILA OLARTE
Subdirector de Conceptos
Copia de información. Dra. Damiana Patricia Amexzquita Mendez Alcaldesa Local de Kennedy. Transversal 80 No 41 A 34 Sur
NOTAS DE PIE DE PÁGINA
1 Ley 675 de 2001, Art. 87
2Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-488 de 26 de junio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Álvaro
Tafur Galvis,
3 Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002
4 Decreto Ley 2150 de 1995, Art. 40
5 Art. 29, en concordancia con el Código Civil Colombiano Art. 633 y siguientes.
6 Art. 14, Num 4º C.P.C.
7 Adicionado por el Art. 3 del Decreto Distrital 192 de 2002.

++++

DOCTRINA DISTRITAL
null

Dirección Jurídica Distrital

No. Concepto ó
Descriptor Fecha
Radicación
Solicita concepto jurídico con el objeto que se absuelvan las inquietudes relacionadas con la propiedad
horizontal, tales como (¿) ¿A la pregunta 1. La personalidad jurídica que reconoce la Ley 675 se adquiere de
manera automática a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura
PROPIEDAD pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de instrumentos públicos. A partir de esta
9353 de 2012 2012-02-21
HORIZONTAL - Registro inscripción surge la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de
carácter legal¿ (¿) ¿A la pregunta 2. A lo largo del proceso de disolución y liquidación la capacidad legal de la
persona jurídica subsiste solamente para realizar los actos que conduzcan al cumplimiento de esa finalidad, y
por tal razón no puede realizar nuevas operaciones en cumplimiento de su objeto lo cual no excluye que los
 negocios sociales pendientes al tiempo de la disolución sean continuados y concluidos por el liquidador¿. (¿)
¿A la pregunta 3. Respecto a la segunda parte de su interrogante se precisa que, la Ley 675 de 2001, la cual
constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, en su artículo 4º establece que
para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual debe
inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. A partir de esta inscripción surge
automáticamente la persona jurídica¿. (¿) ¿la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a
una persona jurídica que surge individualmente como consecuencia del sometimiento al régimen de propiedad
horizontal de un edificio o conjunto, la cual subsiste en tanto no sea objeto de disolución y liquidación¿.

ir al inicio
Secretaría Distrital de Gobierno

No. Concepto ó
Descriptor Fecha
Radicación
"...cierto es que la situación fáctica descrita en el presente caso no se encuentra consagrada puntualmente en
la Ley 675 de 2001; no obstante, dicha norma establece cuáles son los requisitos que deben cumplirse por los
peticionarios a efectos de obtener de parte de las alcaldías locales la correspondiente certificación de
existencia y representación legal de la propiedad horizontal, razón por la cual la autoridad local debe apegarse
PROPIEDAD específicamente a lo que al respecto establece la norma. Por ello, hasta tanto la asamblea general no se reúna
3683 de 2014 2014-11-24
HORIZONTAL - Régimen y decida lo pertinente a los miembros del consejo de administración, éste último no podrá válidamente nombrar
al administrador y en ese orden de ideas no podrá la autoridad local certificar su existencia y representación
legal, toda vez que no se habrá dado cumplimiento cabal al segundo requisito consagrado en el artículo 8° de
la Ley 675 de 2001, relativo a los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes
ejerzan la representación legal y del revisor fiscal".
Resuelve el interrogante sobre la necesidad de representación de un abogado para impugnar una decisión de
Asamblea General de Copropietarios en un Edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, de acuerdo
al marco normativo de la ley 675 de 2001 y el Código General del Proceso, concluye, que tanto los propietarios
como los demás residentes (no propietarios) pueden solicitar en cualquier momento a la Administración de la
Copropiedad copia de las actas de las asambleas de copropietarios, y en el evento que el administrador se
PROPIEDAD
niegue a entregar la copia solicitada, se puede acudir ante la respectiva Alcaldía Local e interponer la queja y
8451 de 2015 HORIZONTAL - 2015-09-08
será el dicho ente público el que le exigirá al Administrador su entrega, so pena de iniciar un proceso de
Impugnación de Actos
carácter policivo que termina en una sanción de tipo administrativo. Por último, para impugnar la decisión
adoptada por la Asamblea General de Copropietarios, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 20 y 73 del
Código General del Proceso, se debe presentar la demanda por intermedio de apoderado (abogado inscrito)
ante el Juez Civil del Circuito, donde se surte el trámite a través de un proceso verbal conforme a lo
consagrado en los artículos 368 y 382 ibídem.

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Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.

No. Concepto ó
Descriptor Fecha
Radicación
 SERVIDORES PÚBLICOS
Por una parte la ley no establece limitaciones al ejercicio del derecho de asociación y por otra, el ejercicio del
- Incompatibilidades,
36514 de 2001 derecho de asociación está garantizado tanto para particulares como para servidores públicos. El ser servidor 2001-09-18
Inhabilidades e
público no es óbice para ejercer un cargo de dirección en una asociación de copropietarios.
Impedimentos
La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de
lucro, la denominación o nombre corresponderá al edificio o conjunto, y su domicilio será el municipio o distrito
donde se localiza. La personalidad jurídica deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las
existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos
PROPIEDAD
o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985
HORIZONTAL -
45 de 2005 ó 428 de 1998, conforman una persona jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente 2005-11-23
Personería Jurídica y
considerados. Por su parte la Ley 675 de 2001, que constituye el actual marco normativo sobre el régimen de
Representación Legal
propiedad horizontal, establece que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo
por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos, de tal forma
que a partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el
cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.
A los Alcaldes municipales o Distritales solamente les fue atribuida la función de certificar la existencia de esa
persona jurídica y quien ejerce la representación legal, así como, que interviene en atender las peticiones en
ALCALDE LOCAL -
49 de 2005 las cuales haya sido negada previamente a entrega de copia de acta de Asambleas ordinarias o
Propiedad Horizontal
extraordinarias, y en tal evento, ordenará al Administrador o Consejo de Administración, según sea el caso, la
entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
El servicio de energía que se presta en las zonas comunes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas UIC,
constituye un servicio público domiciliario y conforme a la Ley 675 de 2001, debe ser asumido por la persona
jurídica constituida por la UIC. Diferente es el alumbrado público que debe ser asumido por los municipios o
PROPIEDAD distritos. Si se pensara que en las zonas comunes de las UIC existe alumbrado público, se desconocería,
35 de 2007 HORIZONTAL - Unidades además de la normatividad sobre la materia, el principio de igualdad contenido en el artículo 13 Constitucional, 2007-06-21
inmobiliarias cerradas pues en ese evento no sólo deberían los municipios como responsables de la prestación del servicio de
alumbrado público, asumir el costo del alumbrado en las zonas comunes de las UIC, sino igualmente el
alumbrado que se generaría en cualquier edificio no sometido a propiedad horizontal, esto es el generado por
ejemplo en las escaleras de un edificio como el señalado, y así con cada uno de este tipo de inmueble.
Respecto a las decisiones adoptadas por los miembros de las Asambleas de Propietarios, la Ley 675 de 2001,
por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal, señala taxativamente, en los artículos 47 y
PROPIEDAD 49, los mecanismos que deben surtirse en caso de inconformidad y la forma idónea para su impugnación, sin
HORIZONTAL - Actas de que la Administración Distrital pueda pronunciarse sobre la validez o no de las Asambleas Extraordinarias,
1 de 2008 2008-01-24
Asambleas Ordinarias y pues no le ha sido asignada competencia legal para el efecto. Debe tenerse en cuenta que para resolver los
Extraordinarias conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial, se puede acudir a la autoridad jurisdiccional
con el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en
procedimiento de única instancia ante juez municipal.
Las modificaciones al reglamento de propiedad horizontal deben guardar directa relación o corresponder al
querer o voluntad de la mayoría de los asambleístas de conformidad con lo lineamientos estipulados en el
artículo 46 de la Ley 675 de 2001. La persona jurídica instituida bajo el Régimen de Propiedad Horizontal
ENTIDADES SIN ANIMO organizada bajo la modalidad de conjunto comercial o mixto por mandato legal se encuentra obligada a contar
13 de 2008 DE LUCRO - Propiedad con un Revisor Fiscal. Los demás bienes sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal que no se encuentren 2008-04-15
Horizontal integrados como conjuntos de uso comercial o mixto no tienen la obligación contar con Revisor Fiscal. Las
facultades de la Asamblea respecto de los poderes que se le presentan se limitan a la verificación de los
requisitos establecidos al efecto en la normatividad que los rige, por lo cual se estima que puede trasgredirse la
misma si se excede en dichas atribuciones, quedando fuera de su competencia el "derogar o invalidar" los
 poderes. Así las cosas, la voluntad expresada en el poder o mandato no se puede interpretar de manera
distinta a lo en él expresado por el mandante.
Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas
que la legislación anterior les otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores.
Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182
de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas
ENTIDADES SIN ANIMO
consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio
21 de 2008 DE LUCRO - Propiedad 2008-01-04
del principio universal de la irretroactividad de la ley. Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo
Horizontal
86 que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal,
en adelante quedan sometidos a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para
adecuarlos a la nueva legislación. En consecuencia, así no se encuentre expresado en la respectiva escritura
pública, por ministerio directo de la ley 675 de 2001, tal como hemos anotado, las disposiciones allí contenidas
regulan todos los aspectos inherentes a las Entidades sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal.
El artículo 25 de la Ley 675 de 2001, señala que todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los
coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales
se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley, para determinar entre otras condiciones, el
índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas
comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración,
salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el
PROPIEDAD
respectivo reglamento de copropiedad. En relación con la causación de intereses, en el artículo 30 de la Ley
23 de 2008 HORIZONTAL - Cuotas de 2008-01-03
675 de 2001, se establece que el retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora,
Administración
equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria,
sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal,
establezca un interés inferior. Mientras subsista incumplimiento en el pago de las cuotas de sostenimiento de
los bienes comunes, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto, así como que el acta de la
Asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. Dicha publicación precisa el parágrafo solo
podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes.
¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar
el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su
existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma
Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le
PROPIEDAD
28 de 2008 es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición¿ 2008-05-07
HORIZONTAL - Régimen
actualmente el Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal, en ejercicio de su función de promoción
de proyectos dirigidos a fortalecer las organizaciones sociales y comunitarias del Distrito Capital, viene
brindando orientación a la ciudadanía en el tema del fortalecimiento a las personas jurídicas relacionadas con
la propiedad horizontal, a través de la Subdirección de Fortalecimiento de la Organización Social¿
¿ al considerar que un determinado órgano administrativo está actuando y produciendo hechos y actos con
efectos jurídicos, esa atribución debe estar soportada en su existencia y contenida en el respectivo reglamento
o estatuto que indique el funcionamiento de la persona jurídica¿, en el evento de que el respectivo organismo
administrativo actúe sin tener legitimidad institucional, debe entenderse que sus pronunciamientos son
PROPIEDAD ineficaces, alcance previsto por el propio legislador, viciando las expresiones de voluntad efectuadas y que se
52 de 2008 HORIZONTAL - Consejo pretendan hacer valer, por la no adecuación al nuevo régimen de propiedad horizontal¿, la Asamblea General 2008-04-23
Administrativo de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de la ley, y tendrá entre
otras funciones básicas las de nombrar y remover libremente al Administrador y a su suplente, cuando fuere el
caso, y si no existe la figura administrativa del Consejo de Administración en el respectivo reglamento,
cualquier otra forma deliberativa y decisoria, se considera irregular¿ cuando el Administrador actúa, lo hace a
nombre de la persona jurídica y su nominación se debe cumplir conforme esté previsto en el respectivo
 reglamento. Entonces, si para el nombramiento del Administrador no se han cumplido las formalidades
acordadas por la propia persona jurídica, podría generarse un vicio de legitimidad, el cual repercute en sus
actos y puede ser subsanado por el transcurso del tiempo (prescripción), o por la manifestación convalidante
de quien está efectivamente legitimado para ello.
El objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno
y los demás bienes comunes. Es decir, esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los
diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a esta norma, para
ENTIDADES SIN ANIMO lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los
59 de 2008 DE LUCRO - Propiedad alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes locales¿ en materia de propiedad horizontal, 2008-05-19
Horizontal la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas
reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal,
previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con
la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario,
tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.
Frente a si hay un límite en la cantidad de poderes que puede representar válidamente en la Asamblea
General de Copropietarios y si el voto se toma por el porcentaje de coeficientes o por una persona un voto,¿ La
Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal¿ esta norma regula las
relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como
personas jurídicas sometidos a esta norma, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades
PROPIEDAD públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes
74 de 2008 2008-05-19
HORIZONTAL - Régimen locales¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de
adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones
sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de
la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general,
cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada
disposición.
¿ el objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno
y los demás bienes comunes¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y
PROPIEDAD distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir
99 de 2008 2008-07-30
HORIZONTAL - Régimen las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados
en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de
asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo
47 de la citada disposición.
¿ el objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno
y los demás bienes comunes¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y
PROPIEDAD distritales es la de adelantar la inscripción de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y
101 de 2008 2008-07-28
HORIZONTAL - Régimen expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos
señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las
actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo
del artículo 47 de la citada disposición.
La Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal¿ esta norma regula las
PROPIEDAD relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como
24 de 2009 2009-01-27
HORIZONTAL - Régimen personas jurídicas sometidos a esta norma, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades
públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes
 locales¿ debe anotarse que en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y
distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir
las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados
en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de
asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo
47 de la citada disposición.
Respecto a la solicitud relativa al procedimiento para obtener un acta del consejo de administración de un
edificio residencial, se tiene que el artículo 47 de la ley 675 de 2001 señala que ¿Todo propietario a quien se le
niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su
delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo¿.
PROPIEDAD
En virtud de la facultad legal que tienen las autoridades administrativas de desconcentrar funciones
27 de 2009 HORIZONTAL - Derechos 2009-02-25
encaminadas a impulsar los principios de celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el
de Los Propietarios
Señor Alcalde Mayor, mediante Decreto 854 de 2001, delegó en los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la
inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas
reguladas por la Ley 675 de 2001, así como ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas
de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios.
¿ conforme a lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley 675 de 2001, la certificación sobre la existencia y
representación legal de la persona jurídica constituida mediante el procedimiento señalado en el artículo 4º de
la citada norma, corresponde a los Alcaldes Municipales y Distritales del lugar de ubicación del Edificio o
Conjunto o a la persona o entidad en quien éstos deleguen la facultad¿ en materia de propiedad horizontal, la
función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas
PROPIEDAD reguladas por la Ley 675 ídem, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo
HORIZONTAL - cumplimiento de los requisitos señalados en los artículos 4º y 8º de la referida Ley¿ la certificación a que se
48 de 2009 2009-08-21
Personería Jurídica y refiere la Ley 675 ibídem, se circunscribe a la existencia y representación Legal de la Persona Jurídica, y no al
Representación Legal otorgamiento de la personería jurídica, toda vez que dicho trámite no es adelantado por las autoridades
distritales sino directamente por los Representantes Legales del Conjunto Residencial, quienes deben
constituir la Propiedad Horizontal mediante escritura pública debidamente registrada y de esta forma obtener la
personería jurídica correspondiente¿ la función de expedir la certificación sobre la existencia y representación
legal de la Copropiedad del Conjunto Residencial ¿, corresponde en el Distrito Capital al Alcalde Local de la
zona donde se encuentra ubicada la respectiva propiedad horizontal.
¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar
el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su
PROPIEDAD
32 de 2010 existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma 2010-05-18
HORIZONTAL - Régimen
Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le
es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.
¿La Ley 675 de 2001 fijó el marco normativo del régimen de propiedad horizontal, y en su artículo 1° determina
que su objeto es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal¿ (¿) ¿En el artículo 8º
se determinan las competencias de las entidades territoriales frente al régimen de propiedad horizontal y
señala como obligación: "Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La
inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las
PROPIEDAD
que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o
11080 de 2012 HORIZONTAL - Revisor 2012-03-02
a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad¿ (¿) ¿es facultad de la Asamblea General de
Fiscal
copropietarios decidir respecto de la existencia de la figura del Revisor Fiscal, situación que recae única y
exclusivamente en cabeza de este órgano¿ (¿) ¿una vez aprobada por el citado órgano dicha designación, el
administrador del edificio o conjunto deberá presentar ante el Alcalde de la localidad respectiva los documentos
que demuestren el nombramiento y aceptación tanto del representante legal como del revisor fiscal, así como
de la escritura contentiva del régimen de propiedad horizontal debidamente registrada, si ello no se hubiere
 hecho, para efectos de realizar la correspondiente inscripción y posterior certificación sobre la existencia y
representación legal de las personas jurídicas¿.
Consulta sobre el régimen de propiedad horizontal. (¿) ¿se observa, que la Dirección Jurídica Distrital de la
Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá, se pronunció sobre hechos relacionados con el Régimen
de Propiedad Horizontal, y previo al estudio de las normas que regulan el tema, expresó: "En efecto, por
mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas
jurídicas, tal como hemos manifestado, le corresponde solucionarlos a sus propias instancias, las cuales de
conformidad con lo señalado en el artículo 36 de la misma, son la Asamblea General de Copropietarios, el
Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria". (¿) ¿las
divergencias que se presenten al interior de las Personas Jurídicas sometidas al Régimen de Propiedad
Horizontal, se reitera, deben ser resueltas por sus órganos de dirección y administración, los cuales, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 de la misma Ley, son la Asamblea General de Copropietarios, el
Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria¿ (¿)
¿sobre la convocatoria a una asamblea extraordinaria por parte de los propietarios que integran por lo menos
la quinta parte de los coeficientes que conforman la copropiedad, se precisa que el inciso 2º del artículo 39 de
la Ley 675 de 2001, prevé que "(...) Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o
PROPIEDAD urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de
38052 de 2012 2012-08-14
HORIZONTAL - Régimen administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen
por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad¿ (¿) ¿se infiere que es dable convocar a
asamblea extraordinaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley, en concordancia con
lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal que rigen a la Agrupación Residencial¿ (¿) ¿el objeto1
de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren
derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demás bienes comunes. Es decir, esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes
copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a la ya referida Ley, para lo
cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes
municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los Alcaldes Locales¿ (¿) ¿En conclusión, debe anotarse que en
materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el
registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su
existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma
Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le
es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición¿.
Consulta respecto de cuál es la entidad encargada de ejercer el control y la vigilancia de las empresas que se
rigen o deben cumplir las legislación de Propiedad Horizontal regulada por la Ley 675 de 2001; donde los
propietarios de las áreas privadas son entidades públicas y por ende sus aportes son recursos públicos y
además se invierten en bienes públicos¿ (¿) ¿El artículo 1° de la Ley 675 de 2001 precisa el objeto de la
misma, cual es, el de regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno
y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles
PROPIEDAD sometidos a ella, así como la función social de la propiedad¿ (¿) ¿el artículo 36 ibídem establece que la
56453 de 2012 HORIZONTAL - Consejo dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo 2012-11-26
Administrativo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto¿ (¿) ¿Otro de los órganos de
dirección y administración de la persona jurídica lo constituye también el administrador, quien ejerce la
representación legal y la administración del edificio o conjunto, cuyos actos y contratos se radican en cabeza
de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias¿ (¿) ¿la Ley 675 de
2001, de una parte,consagró la existencia de tres (3) órganos de dirección y administración de la persona
jurídica, a saber, la asamblea general de propietarios, el consejo de administración, si lo hubiere, y el
administrador de edificio o conjunto, encargados de cumplir las funciones expresamente señalados en dicha
ley, en los decretos reglamentarios de la misma, en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que
 defina la asamblea general de propietarios; y de otra parte, si bien previó la obligatoriedad para los conjuntos
de uso comercial o mixto, de contar con Revisor Fiscal, ninguna disposición de la referida Ley asignó a entidad,
organismo u autoridad distrital o nacional, la función de ejercer inspección y vigilancia a las personas jurídicas
surgidas de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, pues como se anotó, la
función otorgada a los alcaldes distritales fue sólo en relación con la inscripción y posterior certificación sobre
la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la señalada Ley, y ordenar la
entrega de copia de actas a los propietarios, cuando estas les sean negadas¿.
¿Los recursos que las entidades públicas copropietarias de un edificio sometido al régimen de propiedad
horizontal, destinan dentro de sus respectivos presupuestos para el pago de las expensas comunes de que
trata la Ley 675 de 2001, no pierden la connotación de dineros públicos, por el hecho de ser destinados o
apropiados para un fin específico como es el pago de las expensas comunes necesarias (¿) causadas por la
administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de
los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal (¿)¿ además, una vez ¿(¿) el
edificio se somete al régimen de propiedad horizontal surge una persona jurídica, cuyo objeto será administrar
correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los
propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, su
naturaleza es de carácter civil y no tiene ánimo de lucro. (¿) A su vez, téngase en cuenta que la dirección y
administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de
administración si lo hubiere, y al administrador del conjunto. (¿) El edificio conformado por bienes privados y
PROPIEDAD
por bienes comunes, queda sometido al régimen de propiedad horizontal y en ese sentido, la persona jurídica
19025 de 2013 HORIZONTAL - Expensas 2013-05-08
resultante de la constitución del edificio a dicha propiedad horizontal, debe administrar correcta y eficazmente
Comunes
los bienes y servicios comunes (¿) independientemente de la naturaleza pública o privada que ostenten los
bienes privados. (¿) Los bienes comunes del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal (¿) y cuya
propiedad (¿) está en cabeza de las entidades públicas, no pierden su naturaleza de bienes públicos por el
hecho de someterse el edificio al régimen de propiedad horizontal. (¿) La Ley 675 de 2001 no hace distinción
entre propiedad horizontal de edificios de naturaleza pública o privada, pero tampoco prohíbe que los edificios
públicos en los que la propiedad de sus áreas radique en cabeza de varias entidades públicas, pueda
someterse a dicho régimen, caso en el cual queda sometido a las disposiciones contenidas en el régimen de
propiedad horizontal, (¿) ésta Dirección considera que si bien la ley no asignó a una entidad específica la
función de inspección, vigilancia y control de las mismas, el control fiscal puede realizarse sobre dichas
personas jurídicas, en cuanto administran recursos públicos provenientes de entidades públicas, con el fin de
verificar que efectivamente tales recursos públicos hayan cumplido el fin para el cual fueron presupuestados y
destinados. (¿)¿
El concepto responde a una solicitud de intervención en un conflicto de propiedad horizontal, señalando que:
“(...) la competencia del Alcalde Mayor y por delegación de los Alcaldes Locales solo está prevista para la
inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las
que alude la señalada Ley, y ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando estas les sean
negadas. En ningún caso, establece la ley la posibilidad de dictar órdenes y medidas para el cumplimiento de
PROPIEDAD
24135 de 2014 los acuerdos y compromisos pactados en los diferentes órganos de dirección colectiva. (…) En este último 2014-06-16
HORIZONTAL - Régimen
caso, el artículo 17 de la Ley 1564 de 2012 mediante el cual se adopta el Código General del Proceso,
estableció como competencia de los Jueces Civiles Municipales conocer en única instancia '4. De los conflictos
que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el
consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la
aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal”.

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Secretaría Jurídica Distrital
 No. Concepto ó
Descriptor Fecha
Radicación
Precisa las facultades y régimen aplicable a la persona jurídica que surge de la constitución de la propiedad
horizontal. Al respecto aclara que, conforme lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, el objeto de la persona
PROPIEDAD jurídica - Propiedad Horizontal, es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes;
220173283 de 2017 2019-03-27
HORIZONTAL - Régimen manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados; y cumplir y hacer cumplir la ley y
el reglamento de propiedad horizontal. En cuanto a su naturaleza, esta es de carácter civil y no tiene ánimo de
lucro.
En relación a la problemática concerniente a la posibilidad de la convocatoria a asamblea general de
copropietarios en ausencia de administrador de la copropiedad por negación de su inscripción y certificación
PROPIEDAD
por la Alcaldía Local de Kennedy, la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos de la Secretaría
220173472 de 2017 HORIZONTAL - 2017-03-30
Jurídica Distrital le menciona al peticionario el artículo 40 de la ley 675 de 2001 en el cual se determina el
Asambleas
procedimiento para la reunión ordinaria de la asamblea general de propietarios por derecho propio y el inciso
segundo del artículo 39 ídem el cual regula lo referente a la convocatoria de reuniones extraordinarias.
Reitera el concepto emitido por esta dependencia en cuanto a la a la existencia del régimen de propiedad
PROPIEDAD horizontal, el mismo subsistirá hasta tanto no se configure alguna de las causales previstas en el artículo 9 de
2201710106 de HORIZONTAL - la Ley 675 de 2001 para que se declare su extinción, esto es: “(i) se presente la destrucción o deterioro del
2017-09-08
2017 Personería Jurídica y edificio o conjunto en una proporción de por lo menos el 75%; (ii) haya decisión unánime de los titulares del
Representación Legal derecho de propiedad sobre los bienes privados o; (iii) medie orden administrativa, o judicial que decrete dicha
extinción y se eleve a escritura pública tal circunstancia”.
La Secretaría Jurídica encuentra que la única instancia facultada jurídicamente para elegir a los miembros del
Consejo de Administración de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es la
PROPIEDAD Asamblea General de Propietarios. Lo anterior, de conformidad con el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, según
220186695 de 2018 HORIZONTAL - el cual, la Asamblea General de Propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que tiene, entre 2018-05-23
Asambleas otras funciones, la de “Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al
Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal que, en
su defecto, será de un año”. (Subrayado y negrilla fuera del texto).
PROPIEDAD
Precisa que es función de las autoridades municipales y distritales expedir copia de las actas de Asamblea
HORIZONTAL - Actas de
22019987 de 2019 General, cuando le son negadas a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la 2019-01-30
Asambleas Ordinarias y
citada disposición.
Extraordinarias

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++++
https://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=82906

Concepto 220173472 de 2017 Secretaría Jurídica Distrital

Fecha de Expedición:
30/03/2017
Fecha de Entrada en Vigencia:
Medio de Publicación:
Temas

2310460

Bogotá, D.C.,

Ciudad

Asunto: Respuesta a derecho de petición de consulta. Radicados Nos. 1-2017-4157 y 3-2017-973.

Esta Dirección recibió por remisión de la Dirección Distrital de Inspección, Vigilancia y Control de Personas Jurídicas sin Ánimo de
Lucro, el memorando de radicado No. 3-2017-973 del 23 de marzo de 2017, mediante el cual adjunta “para lo pertinente”, “con
fundamento al artículo 21 de la Ley 1437 de 2011 y el Artículo 11 del Decreto 323 de 2016”, el derecho de petición de consulta
elevado por usted, en el que señala lo siguiente:

“1- La Alcaldía Local de Kennedy zona 8 del distrito capital, negó la inscripción y certificación de la actual administradora y
representante legal, elegida por el consejo de administración en abril de 2016, por no llenar los requisitos exigidos para tal cargo.

2- Al no haber administrador legalmente certificado y en disposición de ley, para poder convocar a asamblea general estatutaria, y
poderle dar cumplimiento al artículo 39 de la Ley 675 de agosto 3 de 2001, régimen de propiedad horizontal, ¿quién la podría
convocar?, si la misma norma ley 675, ni el reglamento de propiedad horizontal de la supermanzana 7, provee esta circunstancia.
(…)

4- si otro ente de la administración, como el consejo de administración convoca a asamblea general estatutaria sin ningún respaldo
legal, como lo está haciendo, se consideraría ilegal y violatorio, y ameritaría demanda, para que anule todo lo actuado en dicha
reunión de asamblea general.”
Al respecto, es procedente manifestar que las diferentes entidades y organismos que integran la Administración Distrital, están
instituidas, de acuerdo con el artículo 3 del Decreto Ley 1421 de 1993, en concordancia con los artículos 311 y 322 de la
Constitución Política, para cumplir las funciones y prestar los servicios a cargo del Distrito Capital, promover el desarrollo integral
del territorio, contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, prestar los servicios públicos que determine la ley,
construir las obras que demande el progreso local, ordenar el desarrollo del territorio, promover la participación comunitaria, el
mejoramiento social y cultural de los habitantes; garantizar el desarrollo armónico e integrado de la ciudad, y cumplir las demás
funciones que le asignen la Constitución y las leyes.

En ese orden de ideas, cada entidad y organismo distrital debe cumplir con las funciones y competencias asignadas por la normativa
legal, reglamentaria y distrital correspondiente, teniendo en cuenta que según el artículo 123 de la Constitución Política,
los servidores públicos están al servicio del Estado y de la comunidad, y ejercerán sus funciones en la forma prevista por la
Constitución, la ley y el reglamento, sin que por disposición del artículo 121 Superior, ninguna autoridad del Estado pueda ejercer
funciones distintas de las que le atribuyen la misma Constitución y la ley, aunado al hecho de que el artículo 6 ídem, establece que
los servidores públicos son responsables por infringir la Constitución y las leyes, así como por la omisión o extralimitación en el
ejercicio de sus funciones.

Para el efecto, el Decreto Distrital 323 de 2016 estableció la Estructura Organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, asignando
a la Subsecretaría Jurídica, en materia de emisión de conceptos y pronunciamientos jurídicos, mediante el artículo 9 ídem, la
función de: “4. Emitir pronunciamientos jurídicos cuando exista disparidad de criterios jurídicos entre sectores administrativos de
coordinación de la administración distrital o al interior de un mismo sector administrativo, a solicitud del/la Alcalde/sa Mayor, del
respectivo Secretario/a de Despacho o de los/as Jefes de las oficinas jurídicas o las dependencias que hagan sus veces”, en tanto
que por medio del artículo 11 del mismo Decreto, se atribuyó a la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos, la función
de “5. Expedir los conceptos jurídicos que sean requeridos a la Secretaría Jurídica Distrital, siempre y cuando no correspondan a
otra dependencia”.

En ese sentido, el ejercicio de las funciones antes descritas se enmarcan dentro del ámbito funcional y competencial de las
entidades y organismos distritales, por lo tanto, los conceptos que se expidan por parte de esta Dirección, están dirigidos a
coadyuvar en la solución, determinación y concreción de los aspectos generales y abstractos del desarrollo de las actividades
propias de las entidades de la administración distrital, y en tratándose de las solicitudes elevadas por los particulares, las mismas
deberán corresponder o enmarcarse dentro del actuar de las diferentes entidades y organismos del Distrito Capital, o referirse al
cumplimiento de funciones y servicios a cargo del ente territorrial.

Por consiguiente, es evidente que la materia objeto de la petición se enmarca dentro de la órbita del derecho privado, por cuanto
hace referencia a que se absuelva una consulta relacionada con la facultad para convocar a una asamblea general por parte de un
edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de naturaleza privada, sobre la que ninguna entidad u organismo del Distrito
Capital tiene funciones de regulación, reglamentación y/o de inspección, vigilancia y control, salvo algunas funciones expresamente
atribuidas por la Ley 675 de 2001 a los alcaldes, en relación con la persona jurídica surgida con ocasión del sometimiento de un
edificio al régimen de propiedad horizontal.
La Ley 675 de 2001 asigna algunas funciones a los alcaldes, las cuales están contenidas en su artículo 8, así:
“Artículo 8. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que
alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad
en quien este delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de
constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes
ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad
horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.”

En igual sentido, el parágrafo del artículo 47 ídem establece que: “Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de
acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia
solicitada so pena de sanción de carácter policivo”.

Del contenido de las anteriores disposiciones, resulta claro que existen algunas obligaciones específicas a cargo de los alcaldes,
las cuales pueden ejercer por sí mismos o a través de sus delegados, y para el caso de Bogotá, D.C., el Alcalde Mayor, mediante
el artículo 50 del Decreto Distrital 854 de 2001, adicionado con un parágrafo por el artículo 3 del Decreto Distrital 192 de 2002,
delegó en los/as Alcaldes/as Locales, las funciones a las que aluden los artículos 8 y el parágrafo del artículo 47 ídem.

Entonces y conforme a lo expuesto, la Ley 675 de 2001 fijó unas funciones específicas y concretas a cargo de los alcaldes
municipales o distritales, contempladas en el artículo 8 y el parágrafo del artículo 47, dentro de las que no se encuentra ninguna
que atribuya a tales autoridades, ni a las entidades y organismos del Distrito Capital, efectuar actividades de asesoría, orientación,
direccionamiento, absolución o servir de órgano consultivo en el funcionar de las entidades sin ánimo de lucro surgidas del
sometimiento de los edificios al régimen de propiedad horizontal, pues lo que previó la citada Ley 675 de 2001, es que la dirección
y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo
hubiere, y al administrador de edificio o conjunto, previendo además el artículo 55 ídem, que: “Al consejo de administración le
corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo
previsto en el reglamento de propiedad horizontal”.

En ese orden de ideas, y ante la falta de competencia de esta Dirección para emitir un concepto sobre las inquietudes formuladas,
se recomienda que para la orientación y asesoría en los aspectos objeto de la petición, se acuda a los consultorios jurídicos de
cualquiera de las Facultades de Derecho de las universidades oficialmente reconocidas, donde le pueden prestar la asesoría que
requiere sobre el caso en particular.

No obstante y a manera de ilustración, a continuación se precisarán algunos aspectos en torno a la propiedad horizontal y
concretamente al funcionamiento de la persona jurídica que surge del sometimiento del edificio a dicho régimen; e igualmente se
describirá lo que la Ley 675 de 2001 señala sobre la convocatoria de la asamblea general y las reuniones de los propietarios.
La Ley 675 de 2001 establece que una vez se registre en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la escritura pública
mediante la cual el edificio se somete al régimen de propiedad horizontal, surge una persona jurídica, cuyo objeto será administrar
correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes; manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes
privados; y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. En cuanto a su naturaleza, esta es de carácter
civil y no tiene ánimo de lucro. Por su parte, el patrimonio estará constituido por los ingresos provenientes de las expensas comunes
ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier
título para el cumplimiento de su objeto.

A su vez, la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de
administración si lo hubiere y al administrador del conjunto. En el caso concreto de la asamblea general, la misma estará constituida
por los propietarios y/o copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, quienes tienen derecho a participar
en sus deliberaciones y a votar en ella, decisiones que deberán adoptarse de conformidad con las normas legales y reglamentarias,
que serán obligatorias para todos los propietarios, para el administrador, los demás órganos, y para los usuarios y ocupantes del
edificio y deben constar en actas.

En asamblea general se examina la situación general de la persona jurídica, se efectúan los nombramientos, se aprueban las
cuentas del último ejercicio y el presupuesto del siguiente año a su reunión.

Adicionalmente, la asamblea también participa de la aprobación o no de los estados financieros y el presupuesto anual, así como
de las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias; de la elección y remoción de los miembros del consejo de
administración y del revisor fiscal, si existiere; y de la aprobación de las reformas al reglamento de propiedad horizontal, entre otras
actuaciones.

En lo referente a la convocatoria a las reuniones de la asamblea general, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 establece quienes
podrán hacerla, así:

“ARTÍCULO 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada
en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada
período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección
le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la
efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por
convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de
bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de
dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria,
reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se
podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”. (Subrayado y negrilla fuera del texto).

De la anterior disposición se colige que por disposición de la Ley 675 de 2001, la asamblea general de propietarios puede ser
convocada ordinariamente por el administrador, o de forma extraordinaria también por el administrador, el consejo de
administración, el Revisor Fiscal o por un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la 5a parte
de los coeficientes de copropiedad, cuyas decisiones deberán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la
misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre
y calidad de los asistentes, su unidad privada, y su respectivo coeficiente, así como los votos emitidos en cada caso.

Para el caso de las reuniones extraordinarias que pueden ser convocadas por las instancias, personas o el número plural de
propietarios previsto en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, debe tenerse en cuenta que efectivamente haya una necesidad
imprevista o urgente del edificio o conjunto que ameriten su realización, lo cual habrá de dejarse establecido en la respectiva
convocatoria, en cuyo aviso deberá insertarse el orden del día, por cuanto en la asamblea extraordinaria no podrán tomarse
decisiones sobre temas no previstos en el señalado orden del día.

Por otra parte, ante la falta de administrador del edificio con el fin de que se convoque a reunión ordinaria en la forma prevista en
el artículo 39 ídem, debe tenerse en cuenta lo que el artículo 40 de la misma Ley 675 de 2001 establece, así:
”Artículo 40. Reuniones por derecho propio. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio
el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el
reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes
representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley,
para efectos de mayorías calificadas.” (Subrayado fuera del texto).

Como se observa, la misma Ley 675 de 2001, en su artículo 40, determina el procedimiento para la reunión ordinaria de la asamblea
general de propietarios, cuando quiera que la misma no sea convocada de la forma prevista en el artículo 39 ídem, es decir, por el
administrador del edificio. También la misma Ley regula lo referente a la convocatoria a reuniones extraordinarias, cuando se
presenten las circunstancias del inciso 2 del mismo artículo 39 ibídem, aspecto que deberá ser evaluado por quien de acuerdo con
las instancias o personas autorizadas, efectúe la convocatoria a reunión extraordinaria.

En los anteriores términos y desde el ámbito de competencias de esta Dirección[1], se da respuesta a la petición, la cual tiene el
alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
 Atentamente,

ANA LUCY CASTRO CASTRO

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

NOTAS DE PIE DE PÁGINA

[1]Las funciones de la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos normativos están contenidas en el artículo 11 del Decreto Distrital 323 de 2016.

Proyectó: Duvan Sandoval Rodríguez

Revisó: Ana Lucy Castro Castro
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Concepto 2201710106 de 2017 Secretaría Jurídica Distrital

Fecha de Expedición:
08/09/2017
Fecha de Entrada en Vigencia:
08/09/2017
Medio de Publicación:
Temas

CONCEPTO

PARA: ESPERANZA ROMERO MARTÍNEZ

DE: ANA LUCY CASTRO CASTRO

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

ASUNTO: SU PETICIÓN.

RADICADOS: SDQS 1886322017. 1-2017-13620 Y 3-2017-2869.

CONSULTA

El pasado 22 de agosto se recibió a través del Sistema Distrital de Quejas y Soluciones y mediante traslado de la Dirección Distrital
de Inspección, Vigilancia y Control de Personas Jurídicas sin Ánimo de Lucro de la Secretaría Jurídica Distrital, respectivamente, su
petición del asunto, mediante la cual solicita aclaración con respecto a la respuesta emitida por este Despacho con oficio No. 2-2017-
8909 del 14 de agosto de 2017, con ocasión de la petición 1-2017-1998 y SDQS 1668392017, cuyo objeto era obtener concepto
jurídico sobre la existencia de la personería jurídica de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal y la legalidad
de la escritura pública de constitución de dicho régimen cuando ya no existen zonas comunes.

En ese sentido, de acuerdo a lo expuesto en su comunicación, plantea que no se dio respuesta de fondo a su solicitud, en tanto, la
Secretaría Jurídica Distrital tiene a su cargo la información jurídica e inspección, vigilancia y control de las entidades sin ánimo de
lucro, incluidos los edificios organizados bajo el régimen de propiedad horizontal, los cuales, están previstos “de manera taxativa
como entidades sin ánimo de lucro” por el Estatuto Tributario.

Así las cosas, solicita que se emita un nuevo pronunciamiento por parte de esta Dirección en el cual se informe “(...) la legalidad o
ilegalidad de la escritura 333 de 1971, elaborada por el Gerente del I.C.T de la época donde incluye las zonas privadas y comunes
de la Urbanización y que a la fecha son propiedad del Distrito Capital, incluidas en la base de datos y con RUPI, en cumplimiento al
Decreto Presidencial No. 1335 de 1997”.

Al respecto, esta Dirección precisa desde ya, que el referido concepto no es susceptible de aclaración en la medida que los
argumentos expuestos en su oportunidad mediante oficio radicado No. 2-2017-8909 del 14 de agosto de 2017, agotaron los términos
de su solicitud.

Tal como se manifestó en su momento en el citado oficio, la materia objeto de la petición hace referencia a “la existencia de la
personería jurídica en la propiedad horizontal”, la desaparición sobreviniente de las zonas comunes de un grupo de edificios sometidos
al régimen de propiedad horizontal y la consecuente legalidad o ilegalidad de la escritura pública de constitución de dicho régimen,
asunto respecto de la cual ninguna entidad u organismo del Distrito Capital tiene competencia.

En efecto, salvo algunas funciones expresamente atribuidas a los alcaldes municipales y distritales en materia de Propiedad
Horizontal, establecidas en los artículos 8 y 47 de la Ley 675 de 2001, que se concretan en la inscripción y/o certificación sobre la
existencia y representación legal y en la facultad para ordenar la entrega de copias de las actas de asamblea, la Administración
Distrital no tiene facultades de reglamentación, inspección, vigilancia y control frente a los edificios o conjuntos residenciales
sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Así pues, si bien es cierto, de conformidad con el Decreto Distrital 323 de 2016, “Por medio del cual se establece la Estructura
Organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, y se dictan otras Disposiciones”, la Secretaría Jurídica Distrital adelanta
la inspección, vigilancia y control de las entidades sin ánimo de lucro, tales actividades de IVC se dirigen únicamente a
las Asociaciones, Corporaciones, Fundaciones e Instituciones de Utilidad Común con domicilio en Bogotá D.C., tal como lo establecen
la Ley 22 de 1987, los Decretos Nacionales 1318 de 1988, 525 de 1990 y 1088 de 1991 y el Decreto Distrital 530 de 2015 y en ningún
caso se extiende al régimen de propiedad horizontal, respecto al cual, se aclara, ninguna entidad del orden territorial o nacional ejerce
acciones de inspección, vigilancia y control por tratarse de un asunto que se enmarca dentro de la órbita del derecho privado.

Bajo ese entendido, se reitera, el Distrito Capital no ostenta funciones de IVC en relación con los edificios o conjuntos sometidos al
régimen de propiedad horizontal, circunstancia que no queda deslegitimada por la mención que hace el artículo 22 del Decreto
Nacional 624 de 1989 "Por el cual se expide el Estatuto Tributario de los Impuestos Administrados por la Dirección General de
Impuestos Nacionales”, en cuanto a que no serán contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios y no deberán cumplir
el deber de presentar declaración de ingresos y patrimonio, entre otros, las juntas de copropietarios administradoras de edificios
organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales, pues esta es una determinación que claramente
tiene incidencia en materia tributaria pero que no tiene vocación de modificar el ámbito de competencias de las entidades territoriales
en cuanto al régimen de propiedad horizontal, previsto en las normas ya citadas.

En virtud de lo anterior, se insiste en lo señalado en el oficio No. 2-2017-8909 del 14 de agosto de 2017, en cuanto a que las
manifestaciones de este Despacho sobre el tema puesto en consideración se dan únicamente a manera de orientación. Así las cosas,
se reitera que, en cuanto a la existencia del régimen de propiedad horizontal, el mismo subsistirá hasta tanto no se configure alguna
de las causales previstas en el artículo 9 de la Ley 675 de 2001 para que se declare su extinción, esto es: “(i) se presente la destrucción
o deterioro del edificio o conjunto en una proporción de por lo menos el 75%; (ii) haya decisión unánime de los titulares del derecho
de propiedad sobre los bienes privados o; (iii) medie orden administrativa, o judicial que decrete dicha extinción y se eleve a escritura
pública tal circunstancia”.

Por último, en lo que atañe a la legalidad o ilegalidad de la escritura pública de constitución del régimen de propiedad horizontal con
ocasión de la desaparición de las zonas comunes del edificio o conjunto sometido a dicho régimen, este Despacho se permite informar
que la única autoridad competente para declarar tal circunstancia es un juez de la república, razón por la cual, esta Dirección no
podría avocarse la facultad de hacer una aseveración en tal sentido, pues ello implicaría la vulneración del artículo 6 Constitucional,
según el cual, los servidores públicos son responsables por infringir la Constitución y las leyes y por omisión o extralimitación en el
ejercicio de sus funciones.

En definitiva, se llama la atención respecto de los criterios establecidos por la Corte Constitucional en relación con la respuesta de
las autoridades a las peticiones. Así, ha manifestado el máximo tribunal constitucional que “el derecho de petición no implica una
prerrogativa en virtud de la cual, el agente que recibe la petición se vea obligado a definir favorablemente las pretensiones del
solicitante, razón por la cual no se debe entender conculcado este derecho cuando la autoridad responde oportunamente al
peticionario, aunque la respuesta sea negativa”[1].
 En los anteriores términos se resuelve la consulta formulada, que para todos los efectos se adecua al artículo 28 de la Ley 1437 de
2011, sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015.

Atentamente,

ANA LUCY CASTRO CASTRO

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

c.c. Doctora Andrea Robayo Alfonso. Directora Distrital de Inspección, Vigilancia y Control de Personas Jurídicas sin Animo de Lucro. Carrera 8 No. 10-65.

Anexos: N.A

Proyectó: Ginna Paola Quintero Sacipa

[1]
Sentencia T-146 de 2012.
+++

Concepto 22019987 de 2019 Secretaría Jurídica Distrital

Fecha de Expedición:
30/01/2019
Fecha de Entrada en Vigencia:
Medio de Publicación:
N/A
Temas

2310460
Bogotá D.C.,

Señora
Ciudad
Asunto: Cuestionario sobre la cancelación del uso exclusivo de un bien común en una propiedad horizontal. Radicado: 1-2019-
465.

Respetada Señora:

Esta Dirección recibió la comunicación del asunto, en la cual presenta un cuestionario sobre la cancelación del uso exclusivo de
un bien común en una propiedad horizontal.

Al respecto, se considera pertinente señalar que éste Despacho no entrará a evaluar los aspectos puntuales que usted ha expuesto
en su cuestionario, teniendo en cuenta que en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y
distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones
sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así
como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de Asamblea General, cuando ella le es negada a algún
copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.

Es por lo anterior, y ante la competencia restringida que sobre el particular ha otorgado el orden jurídico a las autoridades
municipales y distritales, que se hará referencia a los aspectos que en forma general establece la ley, así como, la vía a la cual
usted puede acudir para procurar solución.

MARCO LEGAL:

Ley 675 de 2001[1]

El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define los Bienes comunes esenciales como los:

“Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no
esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de
servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados,
las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier
nivel.” (Subrayas fuera de texto).

El inciso 2 del artículo 22 de la norma citada establece que:

“(…) Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de
uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso
exclusivo. (…).”. (Subrayas fuera de texto).
El artículo 86 de la citada ley señaló un régimen de transición, así:

“Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán
por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo
pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.

Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se
entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario
serán ineficaces.” (Subrayas fuera de texto).

Por último, el artículo 87 ibídem derogó las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985

LEY 1564 DE 2012[2]

El numeral 4 del artículo 17 de la Ley 1564 de 2012 dispuso lo siguiente:

“Los Jueces Civiles Municipales conocen en única instancia:

(…)
4. De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el
consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la
interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.”. (Subrayas fuera de texto).

CONCLUSIÓN:

El cuestionario presentado por Usted, incluye temas que pertenecen a la órbita del derecho privado cuyo contenido hace parte de
la autonomía de la voluntad, y como quiera que es un asunto propio de la persona jurídica sometida a régimen de propiedad
horizontal, este conjunto normativo ha otorgado competencia restringida para los Alcaldes municipales o distritales, y como tal, la
situación por usted planteada no puede ser resuelta por esta Entidad, por carecer de facultad legal para ello.

Por lo tanto, como se puede observar no es dable efectuar pronunciamiento sobre los hechos o situaciones particulares y concretos,
como las planteadas, ni menos expresarse sobre la legalidad o ilegalidad de decisiones adoptadas o actos realizados al interior de
la copropiedad.

Es de señalar que el numeral 5 del artículo 1 de la Ley 583 de 2000 señala que los estudiantes adscritos a los consultorios jurídicos
de las facultades de derecho, son abogados de pobres y como tales deberán verificar la capacidad económica de los usuarios, de
igual forma, los estudiantes, mientras pertenezcan a dichos consultorios, podrán litigar en causa ajena en los siguientes asuntos,
actuando como abogados de pobres: “En los procesos civiles de que conocen los jueces municipales en única instancia.”.
 Es por lo anterior, que la competencia para conocer de los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del
edificio o conjunto, está en cabeza de los Jueces Civiles Municipales, conforme a la Ley 1564 de 2012.

En este orden de ideas, se responde de manera general su solicitud.

Atentamente,

ANA LUCY CASTRO CASTRO

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

c.c. N/A

Anexos: N/A

NOTAS AL PIE DE PÁGINA

[1] “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”.

[2] “Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones.”.

Proyectó: Elvira Liliana Hernández Libreros

Revisó: Ana Lucy Castro Castro

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