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de Justicia ~ 0~'

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN N° 323-2013-SUNARP-TR-A

Arequipa, 18 de julio de 2013.

AVELlNA DORA ASQUI DE

..1/,,, APELANTE
'\_ -.~!.(~.
.....
/-'" ,. \, MONTESINOS.
((5- ~\'1 ~é\\'(¡. :~ TíTULO N° 10023 DEL 18.03.2013.
~~)RECURSO N° 15299 DEL 05.06.2013.
~. REGISTRO PREDIOS- TACNA
ACTO TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
SUMILLA

COMPRAVENTA DE UN LOTE QUE FORMA PARTE DE UN PROYECTO DE

HABILITACiÓN URBANA

"Para inscribir la transferencia de propiedad de un lote que forma parte de un proyecto de

habilitación urbana, seguido al amparo del Reglamento Nacional de Construcciones en
concordancia con la Ley N° 26878, previamente debe inscribirse la recepción de obras".

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la

compraventa respecto del lote 1 de la manzana O inscrito en la partida
matriz N° 05012947 (Ficha N° 26595) del Registro de Predios de la Oficina
Registral de Tacna.

Con la finalidad de sustentar la inscripción se presentan, entre otros, los

siguientes documentos:

a) Formulario conteniendo la solicitud de inscripción.

b) Copia del D.N.!. de la presentante del título.
c) Parte notarial de la escritura pública de compraventa de fecha
19.08.1999 expedido por el Notario de Tacna Luis Reinero Vargas
Beltrán.
d) Parte notarial de la escritura pública aclaratoria de fecha 09.09.2004
expedido por el Notario de Tacna Luis Reinero Vargas Beltrán.
e) Recurso de apelación.

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11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Tacna, Jesús Macedo

Salas, observó el título en los siguientes términos:

"(. .)
2.1. Revisado los documentos adjuntados vía subsanación se le indica que en el asiento
B.2) de la ficha N° 26596 obedece a una aprobación de habilitación urbana de la
Urbani:::acirJn Santa Lucia, a la cual le re.'¡ulta aplicable el artículo 31P del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; y no el artículo 44° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; ya que éste último dispositivo
legal está referido a la parcelación de predios rústicos sin cambio de uso.

Por lo manifestado, subsiste la observación defecha 22/04/2013 en todos sus extremos,

su tenor literalfue el siguiente:
Conforme lo establece el artículo 3IP del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: "Para inscribirla tran~ferencia de propiedad y demás actos de disposición de
los lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la
recepción de obras ... "
Revisada la Ficha N° 26595 (Partida N° 05012947), se advierte que en la misma no
obra inscrita la pertinente recepción de obras; por lo que en virtud del dispositivo legal
antes citado, previamente se servirá inscribir, en nuevo título, la recepción de obras en
la partida matriz 26595.
Una vez inscrita la recepción de obras antes aludida, se servirá subsanar el presente
título.

(. ..) ..

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

La apelante fundamenta su recurso manifestando lo siguiente:

El traslado de dominio por compraventa materia de la rogación se

produjo el 19 de agosto de 1999 por consiguiente la legislación
aplicable es la de aquel entonces y no el Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios aprobado mediante resolución N° 248-2008-
SUNARP-SN, ello por cuanto a la fecha de transferencia del lote de la
manzana D inscrito en la Ficha N° 26595,no era requisito sine qua non
que esté previamente inscrita la recepción de obras, siendo suficiente
se inscriba la lotización y manzaneo.

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En aplicación de la norma contenida en la sétima disposición transitoria

del Reglamento del Registro de Predios, en los casos de inscripciones
de actos de disposición emanados de la voluntad de las partes sólo se
admitirá escritura pública o formulario registral legalizado por notario y
no establece como requisito que previamente se inscriba la recepción
de obras.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida N° 05012947 (Ficha N° 26595) del Registro de Predios de la Oficina

Registral de Tacna, corre inscrito el terreno ubicado en el Pago Arunta del Valle
de Tacna, denominado "La Fortunada", con una extensión de 737.60 m2, cuyo
titular registral es la sociedad conyugal formada por Mauro Fidel Berrios Liendo y
Lourdes Piedad Espejo de Berrios.

En el asiento 2 rubro B de dicha partida, consta inscrito la aprobación de la

habilitación urbana de la urbanización Santa Lucia, quedando inscrita en esta
partida la manzana D que cuenta con seis (06) lotes, dentro de los cuales se
encuentra el lote N° 01 con un área de 120.00 m.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Pedro Álamo Hidalgo. Con el informe oral
de la abogada Cirila Eugenia Montes Urday. De lo expuesto y del análisis
el caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

• Si procede la inscripción de la compraventa de un lote de terreno cuando

del antecedente registral se advierte que no obra inscrita la recepción de
obras de la habilitación urbana.

VI. ANÁLISIS

1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la

compraventa del lote 1 de la manzana D inscrito en la ficha N° 26595
que continua en la partida electrónica 05012947 del Registro de Predios
de la Oficina Registral de Tacna, que otorga la sociedad conyugal
formada por Mauro Fidel Berrios Liendo y Lourdes Piedad espejo de
Berrios a favor de la sociedad conyugal formada por Rigoberto Odón
Yacub Centellas y Angélica Guadalupe Reinoso Hurtado, según consta
de la escritura pública de fecha 19.08.1999 y su aclaratoria de fecha

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07.09.2004, otorgadas ante Notario Público de Tacna Luis Reinero

Vargas Beltrán.

El Registrador Público observa el título presentado sustentado en que

para inscribir la compraventa previamente tiene que inscribirse la
recepción de obras de la habilitación urbana, ello de conformidad con el
artículo 31 P del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Por su parte, la apelante sostiene que el traslado de dominio por

compraventa materia de la rogación se produjo el 19.08.1999 por
consiguiente la legislación aplicable es la de aquel entonces y no el
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado mediante
resolución N° 248-2008-SUNARP-SN.

En tal sentido corresponde determinar si procede la inscripción de la

compraventa de un lote de terreno cuando del antecedente registral se
advierte que no obra inscrita la recepción de obras de la habilitación urbana.

2. El literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos

señala que la calificación registral comprende confrontar la adecuación de los
títulos con los asientos de inscripción de la partida registraI en la que se
habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma. En ese sentido, a fin de
resolver la cuestión a dilucidar procederemos al estudio de los asientos
registrales involucrados, así como a los títulos archivados que dieron lugar a
su extensión.

Del estudio de la partida N° 05012947 del Registro de Predios la Oficina

Registral de Tacna se advierte que en el asiento 2 del rubro B, se
inscribió la aprobación de la habilitación urbana de la urbanización
Santa Lucia en mérito a la Resolución de Alcaldía N° 1737-98 de fecha
29.10.98 y Resolución de Alcaldía N° 1853-98 de fecha 17.11.98,
quedando inscrita en la partida la manzana O con un total de 06 lotes,
dentro de los cuales se encuentra el lote 1 con un área de 120.00 m2.

Asimismo, efectuada la revisión del título archivado (Legajo N° 29952-

1998) que dio mérito a la extensión de dicho asiento, se aprecia lo
siguiente:

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• Resolución de Alcaldía N° 1737-98 de fecha 29.10.98, se advierte lo

siguiente:

"VISTOS:
(...), sobre aprobación de Estudios Definitivos de habilitación urbana (...).

CONSIDERANDO:
Que. con Resolución de Alcaldía N° 0222-98 MPT del 04/02/1998, se aprueba el
Replanteo de los Estudios Preliminares de habilitación urbana, con .fines de
vivienda residencial ( ..).

De conformidad, con la ley orgánica de Municipalidades N° 23853 en arreglo al

Reglamento Nacional de Construcciones, Ley N° 26878 de habilitaciones
urbanas ( ..).

SE RESUELVE:
Artículo Primero: Aprobar de conformídad con los planos signados con el N°
211-DDU-CO-MPT/98, los proyectos presentado referentes a Trazado y Obras
Civiles, sobre el Terreno de 14,000.00 m2; seguido por Don Mauro Berrios
Liendo, propietario de la Urb. "Santa Lucía", ubicado en el pago Arunta del Vale
de Tacna, denominada "La Fortunada ", comprensión del C.P.M. Nueva Tacna,
Distrito, Provincia y Departamento de Tacna.

Artículo Segundo.- Autorizar a Don Mauro Berrios Liendo, para ejecutar en un

plazo máximo de 18 meses, las Obras de habilitación, cuyos proyectos se
aprueban: de agua potable y alcantarillado. aprobado por EPS Tacna S.A.; las
redes de distribución secundaria y alumbrado público ( ..) p.

• Asimismo, en la Resolución de Alcaldía N° 1853-98 de fecha

17.11.98, de conformidad, con la ley orgánica de Municipalidades N°
23853 en arreglo al Reglamento Nacional de Construcciones, Ley N°
26878 de habilitaciones urbanas, se resuelve aclarar la resolución de
Alcaldía N° 1737-98-MPT, en el sentido que para efectos de la
habilitación urbana establecida en el Reglamento Nacional de
Construcciones, la Urb. "Santa Lucía" ha considerado el área matriz
de 14,000.00 m2 quedando independizado la manzana A en la ficha
N° 26592, la manzana B en la ficha N° 26593, la manzana C en la
ficha N° 26594, la manzana D en la ficha N° 26595, la manzana E en
la ficha N° 26596, la manzana F en la ficha N° 26597 Y la Z.R., O.U,
SERPAR, VíAS y lotes en la ficha N° 15310.

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De lo expuesto, colegimos que la habilitación urbana inscrita en el

asiento 8.2 fue iniciada bajo el derogado Reglamento Nacional de
Construcciones y la derogada Ley N° 26878 "Ley de Habilitaciones
Urbanas"; debiendo aplicarse por consiguiente esta última normativa de
manera ultractiva de conformidad con la Sétima Disposición Final de la
Ley N° 29090.

3. El procedimiento administrativo de aprobación de habilitaciones urbanas

se encuentra regulado actualmente por la Ley N° 29090 "Ley de
regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones", modificada por
las Leyes N° 29300, 29476, 29566 Y por el Reglamento aprobado D.S.
N° 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA.
normativa que al igual que la anterior ley de habilitaciones urbanas sigue
manteniendo las dos etapas del procedimiento administrativo de
habilitación urbana, esto es, la aprobación o licencia de habilitación
urbana y la etapa final denominada recepción de obras 1.

Si bien el procedimiento de habilitaciones urbanas se encuentra

regulado por la Ley N° 29090, cabe precisar, que la Sétima Disposición
Final de dicha ley prescribe que: "Los procedimientos administrativos, iniciados
al amparo de la normativa anterior a la entrada en vigencia de la presente Ley, se
regirán por dichas normas hasta su culminación; salvo que, por solicitud escrita del
administrado, se acoja a /0 estah/ccido en esta Ley".

En tal sentido, en vista que la habilitación urbana inscrita en el asiento

8.2 se ha iniciado bajo el amparo del Reglamento Nacional de
Construcciones y la Ley N° 26878 "Ley de Habilitaciones Urbanas", es
que procederemos analizar y aplicar ultractivamente dicha normativa,
ello a fin de determinar si para proceder con la inscripción de la
compraventa solicitada se requiere que previamente se inscriba la
recepción de obras.

lReglamento de la Ley de Habilitaciones Urbanas: Artículo 16.- Habilitación Urbana con

Construcción Simultánea y Tipo Progresiva
16.1 El procedimiento administrativo de habilitación urbana contempla dos etapas:
a) Aprobación del Proyecto
b) Recepción de las Obras
16.2 En todo procedimiento de habilitación urbana se podrá solicitar la autorización de
ejecución de obras con construcción simultánea, en los cuatro (04) tipos previstos en el artículo
21 de la Ley.

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4. De acuerdo al Reglamento Nacional de Construcciones, el

procedimiento de habilitación de tierras tenía tres etapas:

• Aprobación de Estudios Preliminares

Que consiste en el otorgamiento de permiso para llevar a cabo la
habilitación de la tierra, sobre la base de un anteproyecto presentado
por el interesado.

• Aprobación de Proyectos o Estudios Definitivos

Etapa en la cual se aprueba oficialmente todos los proyectos
correspondientes a la habilitación y con sujeción a los cuales se
ejecutarán las obras, en esta etapa se podía obtener las
autorizaciones para ejecutar obras, para llevar a cabo
construcciones simultáneas, celebrar contratos de venta
garantizada y la autorización para la inscripción provisional en los
Registros Públicos.

• Recepción de Obras
Es la última etapa del procedimiento de habilitación, con la cual
culmina dicho procedimiento. Es esta etapa se agrupan los
procedimientos señalados en los incisos h, i, j Y k del numeral II-XIII-
1.1.

El numeral II-XIII-1.1 del Reglamento Nacional de Construcciones

señalaba que "Las habilitaciones de tierras consideradas en el presente Título
estarán sujetas, según los casos, a los siguientes procedimientos:
(. ..)
17) recepción de obras;
i) Autorización para la libre venta de lotes o parcelas;
j) Autorización para la inscripción definitiva de los Registros Públicos; y.
k) IncOlporación de la habilitación, en su nueva condición, a la jurisdicción
municipal. "

Es decir, que con la recepción de obras se podía obtener la

autorización para la libre venta de los lotes o parcelas,
autorización para la inscripción definitiva en los Registros Públicos y
la incorporación de la habilitación en su nueva condición, a la
jurisdicción municipal.

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Ahora bien, de acuerdo a lo desarrollado en el segundo y cuarto

considerando de la presente resolución, tenemos que la habilitación
urbana sub materia, no ha culminado su proceso de habilitación urbana,
habiendo quedado solamente en la etapa de aprobación de proyectos o
estudios definitivos, la cual según el título archivado que dio lugar a la
extensión del asiento 8.2, se efectuó en mérito a Resolución de Alcaldía
N° 1737-98 de fecha 29.10.98 y Resolución de Alcaldía N° 1853-98 de
fecha 17.11.98, en las cuales no consta la existencia de la autorización
para celebrar contratos de venta garantizada.

5. Mediante Ley N° 26878 "Ley General de Habilitaciones Urbanas" en

adelante, la Ley, y el TUO de su Reglamento aprobado por O.S. N° 010-
2005-VIVIENOA2, en adelante, el Reglamento, se contempló dos tipos
de procedimientos administrativos:

a) El de aprobación de habilitaciones urbanas nuevas; y,

b) El de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas.

El primer supuesto, aprobación de habilitaciones urbanas nuevas, tenía

dos etapas:

a. La etapa de aprobación de la habilitación urbana, que tiene por

objeto que el solicitante sustente y obtenga la conformidad técnica
de su proyecto y de las condiciones urbanísticas que debe
respetar. Aprobación que podía contener la autorización para llevar
a cabo construcciones simultaneas y para celebrar contratos de
venta garantizada.

b. La etapa de recepción de obras, que tiene por objeto que el

solicitante obtenga la conformidad de las obras urbanas que haya
ejecutado en concordancia con la habilitación urbana aprobada.

En cambio, el procedimiento administrativo de regularización de

habilitaciones urbanas ya ejecutadas, solo tenía en dicha Ley, una
etapa, cual es la aprobación de la habilitación urbana ya ejecutada.

Por su parte, el artículo 9 del Reglamento, señalaba los supuestos en

los cuales se debe iniciar el procedimiento administrativo para la
aprobación de habilitaciones urbanas nuevas, señalando lo siguiente:

2 Ahora derogadas por Ley 29090 y O.S. 024-2008-VIVIENOA.

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"El Procedimiento Administrativo para la Aprobación de Habilitaciones Urbanas

Nuevas, deberá ser seguido obligatoriamente por las personas jurídicas, públicas o
privadas, sean éstas Asociaciones de Vivienda o Pro Vivienda, Cooperativas de
Vivienda, Urbanizadoras, Habilitadoras y toda otra forma de organización de persona
jurídica, así como por las personas naturales, que:

a) Proyecten el cambio de uso del suelo, con el fin de convertirlo de eriazo o rústico
en urbano. Entiéndase incluidos, dentro de este supuesto, los casos en los cuales
los terrenos que son objeto del cambio de uso aún no cuenten con viviendas
construidas.

b) Quienes a la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 26878 (20.11.1997),

contaran con resolución consentida de la autoridad competente que apruebe los
Estudios Preliminares y/o los Estudios Definitivos de su proyecto de habilitación
urbana. En estos casos, aunque los terrenos ya contaran con viviendas
construidas, se dará por cumplida la Etapa de Aprobación de la Habilitación
Urba"a, sin que sea necesaria la presentación de documentación o el
cumplimiento de requisito adicional alguno, la emlSlOn de nuevos
pronunciamientos o resoluciones, ni la revisión de los Estudios. Los i"teresados
solicitará" la Recepció" de Obras, una vez culminadas las obras de habilitación
urbana, ante la Municipalidad en la que iniciaron dicho trámite. (el resaltado y
subrayado es nuestro)

, El acá pite b) regulaba aquellos supuestos en los cuales se contaba

bien con resolución que aprueba los estudios preliminares, o bien con
resolución que aprueba los estudios definitivos, es decir, aquella
habilitación iniciada con la vigencia del Reglamento Nacional de
Construcciones, ya que dichas etapas correspondían justamente a
dicha norma legal.

6. De lo expuesto, colegimos que el título venido en grado se encuentra en

la etapa de aprobación de habilitación urbana, señalada en el inciso b)
de la norma legal citada, porque ya se encuentra con resolución
consentida (Resolución de Alcaldía N° 1737-98 de fecha 29.10.98),
inscrita (asiento 8.2), en cuyo caso se da por cumplida la etapa de
aprobación de los estudios definitivos (y por tanto los estudios
preliminares) de la habilitación urbana, dejando expedito su derecho a
fin de que se pueda obtener la correspondiente recepción de obras.

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Es decir, de acuerdo a lo publicitado y a lo señalado en el numeral

precedente, se colige que se da por cumplida la primera etapa de la
habilitación urbana de la urbanización "Santa Lucía", etapa que esta
referida a la conformidad técnica del proyecto y de las condiciones
urbanísticas que debe respetarse, faltando se cumpla con la segunda
etapa, como es la recepción de obras, referida a la conformidad de las
obras urbanas que se haya ejecutado en concordancia con la
Habilitación Urbana aprobada.

En ese sentido, si la habilitación urbana de la urbanización "Santa

Lucía" se encuentra en la etapa de aprobación de proyectos, ¿Es
procedente que se inscriba la compraventa de los lotes que la integran?
Al respecto, tal como lo proveía el Reglamento Nacional de
Construcciones -desarrollado en el cuarto considerando de la presente
resolución-, caben dos posibilidades, la primera que en la etapa de
aprobación de proyectos o estudios definitivos (etapa de aprobación de
proyectos) se autorice para que se celebren contratos de venta
garantizada de los lotes, autorización que no existe en el presente caso;
y, la segunda es que sólo en la etapa de la recepción de obras se
autoriza la libre venta de los lotes o parcelas.

Siendo así, no puede concluirse que con la sola aprobación de la

\
\ habilitación urbana el habilitador se encontraba autorizado para
transferir los lotes, pues como queda indicado, se requiere de la
ejecución de las obras de habilitación y por lo tanto la inscripción de la
resolución de recepción de obras finales para que se pueda transferir
libremente los lotes integrantes de la habilitación.

En consecuencia, colegimos que para inscribir la transferencia de

propiedad de un lote que forma parte de un proyecto de habilitación
urbana, seguido al amparo del Reglamento Nacional de Construcciones
en concordancia con la Ley N° 26878, previamente debe inscribirse la
recepción de obras.

Por lo que, al no estar inscrita la recepción de obras de la habilitación

urbana de la urbanización "Santa Lucía" es que este Colegiado confirma
la observación en el sentido que para inscribir la compraventa solicitada
previamente tiene que inscribirse la recepción de obras, ello en

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aplicación del Reglamento Nacional de Construcciones y no del artículo

31 p3 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Con la intervención del Vocal Pedro Alamo Hidalgo designado mediante

Resolución N° 170-2013-SUNARP/PT de fecha 18 de junio de 2013.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR la observación formulada al título venido en grado, pero por

los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

JORG LUIS TAPIA PALACIOS

Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral

/ ~
RAÚL MY DELGA O NIETO ORÓ ÁLAMO HIDA O
Vocal de la Quin a Sala Vocal de la Quint ala
del Tribunal Registral del Tribunal gistral

Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 097-2013-

SUNARP/SN se aprueba el Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios y se deroga el
Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios aprobado por la Resolución N° 248-2008-
SUNARP-SN. Siendo que el artículo 3 IP ahora es el artículo 49.

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