2.- ANTECEDENTES.

-
Avaluó del bien inmueble conforme se solicita en providencia y detallado
en el acta de embargo conforme al proceso judicial mencionado,
posesionado con fecha:
12 de Abril del 2018
, dentro del término de 8 días.
Clave catastral 18-08-56-02-05-045 del GADM Pillaro
Y con el fin de dar cumplimiento a la diligencia ordenada por su autoridad
nos trasladamos al predio del demandado.

Datos GPS georreferenciados polígonos regulares:

CUADRO DE COORDENADAS UTM

PUNTO COD NORTE ( Y ) ESTE ( X )
VERT ICES LOT E
1 A 9876489.143 782035.972
2 B 9876506.341 782045.738
3 C 9876523.583 782057.314
4 D 9876530.433 782049.184
5 E 9876535.597 782045.000
6 F 9876577.062 781992.725
7 G 9876587.038 781980.351
8 H 9876572.119 781971.369
9 I 9876557.771 781963.181
10 J 9876539.895 781952.695
El entorno económico del inmueble es: 11 K
9876522.089 781982.964
 Vivienda y agrícola 12 L
9876497.191 782020.971
3.- METODOLOGÍA.
a) Se procede a delimitar y geo-referenciar 12 puntos G.P.S, (Global
Posición Satelital) para proceder a triangular las medidas del predio
con equipo topográfico. Para el registro topográfico predial se usó el
siguiente equipo:
 GPS modelo Garmin etrex e30 ± 1% ( post-proceso)
 Topometro digital marca Stanley
 Flexómetro y cinta de medir
 Distanciometro laser CST/berger
 Cámara fotográfica
b) Los instrumentos utilizados realizan la medición de ángulos a partir de
marcas realizadas en discos transparentes. Las lecturas de distancia se
realizan mediante una onda electromagnética portadora (generalmente
microondas o infrarrojos) con distintas frecuencias que rebota en
un prisma ubicado en el punto a medir y regresa, tomando el
instrumento el desfase entre las ondas. Se procede con el levantamiento
planimetrico mediante el método radial con estación total que es un
aparato electro-óptico de precisión y luego se implanta la superficie que
previamente ha sido geo-referenciada con las coordenadas GPS
decimetricas usando un software vectorial. Se avalúa el terreno en base a
consultas del valor comercial del terreno mediante sondeos de costos de
terrenos aledaños, descartando los valores altos y ajustando los valores
medios de relaciones $/m2, luego se aplica factores de ajustes de
valoración como son uso del suelo, accesos de vías y servicios básicos.

pág. 2
 c) Se implanto y geo-localizo los predios usando un software vectorial
(AutoCAD) se determina superficies y se cuantifica las medidas.
d) Con el método comparativo de predios colindantes se realiza la
tasación comercial actual del mismo. Lo anterior y su aplicación
práctica de conocimientos implica su utilidad en el presente informe
(uso de precios construcción y topografía).

La Georreferencia linderante se realiza con post-proceso en oficina, aclarando que se

corroboro la localización con el Dpto. Avalúos y catastro de GAD Pillaro, un
representante de la accionante me guio al predio; también se avaló por el
depositario judicial conforme consta en el acta de embargo/gravamen respectiva.

4.- CONCLUSIONES.
a) Ubicación: El bien inmueble se encuentra exactamente en las
Coordenadas Geográficas que cito a continuación del DATUM WGS 84
como centroide del predio. Datos registrados con el G.P.S+Glonass
(Global Position Systems) Garmin etrex modelo e30, precisión ± 1%.

Centro geometrico
WGS84-
013

Norte→ 9,854,627.8749
Este→ 766,589.8274

pág. 3
 Centro geometrico WGS 84

010
NORTE→ 9876574.75
ESTE→ 776632.96

b) Perteneciente a los sectores “Censo Poalo”, parroquia San José de Poalo

cantón Pillaro, provincia de Tungurahua, el predio es de utilidad
vivienda/agrícola con servicios básicos y se accede recorriendo con sentido
norte durante 25 minutos desde la salida norte de Pillaro.

pág. 4
 c) La información de linderos fue proporcionada de la escritura y acta de
embargo en presencia y avalados por depositario judicial cito a
continuación:
Centro
4698.12 M2 = 2.66 Solares = 0.67 Cuadras N E
geométrico
SENTIDO Longitud Linderante

782,004.8991
9,876,536.5214
# 13 → G.P.S

NORT E 99.75 m Camino publico

013

SUR 97.52 m Jose Caguana

EST E 40.52 m Camino publico
OEST E 54.66 m Angel Chango

W GS84 NORTE :99.75 m Camino publico / SUR :97.52 m Jose Caguana /

ESTE :40.52 m Camino publico / OESTE :54.66 m Angel Chango /
Z 17S

d) La superficie del terreno cuantificada con un software vectorial es:

pág. 5
 Construcciones
Descripción del terreno: Vivienda ( MEDIA
Vivienda ( MEDIA AGUA)
AGUA)
CONSIDERACIONES FISICAS:
Acceso Topografía Forma Casa construccion mixta Casa construccion mixta
Lastrado Pendiente 2 % Trapezoidal paredes de bloque trabado, paredes de bloque trabado,
SERVICIOS DEL SECTOR: cubierta de zinc, pisos cubierta de zinc, pisos
Buses Transporte Centro Salud UPC encementados ,baño encementados ,baño
No Si ( camionetas) Si (25 minutos) Si (15 minutos) encementado y piezas encementado y piezas
ceramicas ,ventanas de ceramicas ,ventanas de
SERVICIOS DEL INMUBLE:
madera, las puertas son de madera, las puertas son de
Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad Telefonía
madera interior-exterior madera interior-exterior
Si No No Si No
A B
60.51 m2 24.77 m2
e) Construcciones existentes.
En el interior del terreno si hay construcciones
en el predio. Estado regular Estado regular

Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* A B

Descripción Casa mixta Casa mixta
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 48.07 USD/m2 48.07 USD/m2
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.75 0.75
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.70 0.75
Viviendas construción→ 60.51 m2 24.77 m2
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 1,527.08 $ 669.77
TOTAL EDIFICACION→ $ 2,196.85
f) Costo comercial del terreno.
Para terrenos urbanos se utiliza la fórmula que relaciona el costo propio del metro
cuadrado del terreno por su ubicación multiplicado por los coeficientes de
infraestructura vial por la superficie calculada.

Valor comercial terreno=Cer * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt

Predio
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt 1.20 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
Cercania= Cer 50% Relacion a lote comercial
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci 0.96 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu 0.97 0.90<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1. 0.96<Uso vivienda<0.98
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca 0.96 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96; tierra<0.94
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt 0.97 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.97
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf 1.00 Esquinero=1; mitad calle <=0.98, interior <0.96
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv 1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc 0.98 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff 1.00 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Valoracion comercial referenc. Terreno→ Vrt 0.51 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
Superficie de terreno→ Superf. 4698.12 m2
Avaluo real y actual Terreno→ Vrc $ 2,396.04

pág. 6
 Analisis comparativo de oferta-demanda de predios cercanos en relacion al mercado local
SECT OR: a 1 km del sitio a 2 km del sitio Pillaro Hugahuasi
NORT E→ 9876833 9876634 779813
EST E→ 780626 780021 9875150
SUPERFICIE: 700.00 M2 300000.00 M2 1200250.00 M2
V A LOR: $ 1,120.00 $ 500,000.00 $ 1,400,000.00
COST O M 2= 1.60 USD/m2 1.67 USD/m2 1.17 USD/m2
# 1 2 3
Considerar=
OBSERV .
1.60 USD/m2 1.67 USD/m2 1.17 USD/m2
PROM EDIO : 1.48 USD/m2
DEM A NDA : 10%
OFERT A : 10%
PROM EDIO PERIT A JE: 1.20 USD/m2
[ P * ( 1- D ) * ( 1 - F ) ]
predio
→

Consulta a Consulta a
T elefonos:
moradores moradores

https://www.plusvalia.com
email o telefono /propiedades/hacienda-de-
contacto venta-en-pillaro-
50528184.html

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno $ 2,396.04
Construcciónes $ 2,196.85
Avaluo total= $ 4,592.89
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 4,592.89
SON =CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS US
dólares 89 /100 .

pág. 7
h) Fotos inmueble actuales:

111

pág. 8
Para constancia y fe de verificación de localización y dimensiones del inmueble
embargado firmo en mi calidad de depositario judicial.

Atentamente,

DEPOSITARIO JUDICIAL
LCDO . ESPARZA CHAQUINGA BYRON RODOLFO

Cédula: 1801013119
TELEFONO: 0985771744
Dirección: Pillaro, frente al parque central-lado de la Policía
Calle Urbina entre Calle Sucre y calle Bolívar

rodolfoesparzaz@yahoo.es

pág. 10
 Depreciación valoracion de construcciones
(Considera el estado de conservación )
TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO http://www.americabienes.com/avaluos/rossheidecke.html
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADOS CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC.DEPREC.

1 NUEVO → No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo O 0.000

2 No ha sufrido ni necesita reparaciones Muy bueno MB 0.032

3 REGULAR→Ha recibido reparaciones sin importancia Bueno B 2.520

4 Requiere reparaciones sin importancia Intermedio I 8.090

5 Requiere reparaciones Regular R 18.100

6 Requiere reparaciones Simples Deficiente D 32.200

7 Requiere reparaciones importantes Malo M 52.600
8 Requiere muchas reparaciones importantes Muy Malo MM 72.200
9 Sin Valor = Valor de Demolición Demolición DM 100.000

Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo
Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos,
filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, ventanería, y
otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones
mecánicas, y otros
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo,
estará en estado de demolición.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.

* La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
* Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
* Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

$/m2= 48.07 USD/m2 125.51

Superf.: 85.28 m2
Vn= $ 4,099.41 (Valor de nuevo para la edificación revista CCA )
x= 8 años (Edad actual estimado)
n= 35 años (Vida útil probable )
Estado: Deficiente D
Coef.: 32.200 ( Coef. Depreciación )
E= 0.678 Deficiente

VA= $ 2,316.54 (Valor actual)

http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML