2.- ANTECEDENTES.

-
Avaluó del bien inmueble conforme se solicita en providencia y detallado
en el acta de embargo conforme al proceso judicial mencionado, realizado la
diligencia recién en fecha en un viaje de 8 horas hasta dar con el sitio el:
Jueves, 13 de septiembre del 2018 desde las 8:00 AM hasta las 16:00 PM.

Clave catastral 70503-4923 GAD Ventanas

Y con el fin de dar cumplimiento a la diligencia ordenada por su autoridad

nos trasladamos al predio del demandado.

Datos GPS georreferenciados polígonos regulares:

CUADRO DE COORDENADAS UTM

PUNTO COD NORTE ( Y ) ESTE ( X )
VERT ICES PREDIO
1 A 9837330.375 678157.495
2 B 9837323.247 678159.729
3 D 9837330.824 678186.249
4 C 9837338.000 678184.000
5 E 9837330.609 678172.475

El entorno económico de los inmuebles es:

 Vivienda
3.- METODOLOGÍA.
a) Se procede a delimitar y geo-referenciar 5 puntos G.P.S, (Global
Posición Satelital) para proceder a triangular las medidas del predio
con equipo topográfico. Para el registro topográfico predial se usó el
siguiente equipo:
 GPS modelo Garmin etrex e30 ± 1% ( post-proceso)
 Topometro digital marca Stanley
 Flexómetro y cinta de medir
 Distanciometro laser CST/berger
 Cámara fotográfica
b) Los instrumentos utilizados realizan la medición de ángulos a partir de
marcas realizadas en discos transparentes. Las lecturas de distancia se
realizan mediante una onda electromagnética portadora (generalmente
microondas o infrarrojos) con distintas frecuencias que rebota en
un prisma ubicado en el punto a medir y regresa, tomando el
instrumento el desfase entre las ondas. Se procede con el levantamiento
planimetrico mediante el método radial con estación total que es un
aparato electro-óptico de precisión y luego se implanta la superficie que
previamente ha sido geo-referenciada con las coordenadas GPS
decimetricas usando un software vectorial. Se avalúa el terreno en base a
consultas del valor comercial del terreno mediante sondeos de costos de
terrenos aledaños, descartando los valores altos y ajustando los valores
medios de relaciones $/m2, luego se aplica factores de ajustes de
valoración como son uso del suelo, accesos de vías y servicios básicos.

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 c) Se implanto y geo-localizo los predios usando un software vectorial
(AutoCAD) se determina superficies y se cuantifica las medidas.
d) Con el método comparativo de predios colindantes se realiza la
tasación comercial actual del mismo. Lo anterior y su aplicación
práctica de conocimientos implica su utilidad en el presente informe
(uso de precios construcción y topografía).

La Georreferencia linderante se realiza con post-proceso en oficina, aclarando que se

corroboro la localización con el Dpto. Avalúos y catastro de GAD Ventanas si hubo
facilidades de la accionante al predio pero posteriormente toco viajar a
localizar al predio para legalizar el informe con depositario; también se avaló
por el depositario judicial conforme consta en el acta de embargo respectiva.

Centro geometrico WGS 84

005
NORTE→ 9837330.61
ESTE→ 678172.48

4.- CONCLUSIONES.
a) Ubicación: El bien inmueble se encuentra exactamente en las
Coordenadas Geográficas que cito a continuación del DATUM WGS 84
como centroide del predio. Datos registrados con el G.P.S+Glonass
(Global Position Systems) Garmin etrex modelo e30, precisión ± 1%.

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COORDENADAS: 79 ° 23 ° 54.81 ° W = 9,837,330.6091 NORTE
GEOG.→UT M 1° 28 ° 16.04 ° S = 678,172.4753 ESTE

COORDENADAS: 78 ° 0.380 ° 0.015 ° = 78.395 ° NORTE

A GRADOS 1 ° 0.470 ° 0.005 ° = 1.475 ° ESTE
b) Perteneciente al sector Caserío Miraflores, parroquia Zapotal cantón
Ventanas, provincia de Los Ríos, el predio es utilidad vivienda con servicios
básicos se accede recorriendo con sentido norte durante 5 minuto desde la
Estación de servicio (Gasolinera) E/S.

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 c) La información de linderos fue proporcionada de la escritura, gravamen y
acta de embargo en presencia y avalados por depositario judicial cito a
continuación:

Predio 207.40 M2 = 296.82 V aras² = 0.03 Cuadras N E W S

SENT IDO Longitud Linderante ( Según grav amen-acta embargo)

678,172.4753
9,837,330.6091

79° 23 ' 54.81 ''

# 5 → G.P.S

1° 28 ' 16.04 ''

NORT E 27.58 m Nieves Aguilar
005

SUR 27.58 m Mismo vendedor Florencio Rosado Pedro

EST E 7.52 m Mismo vendedor Florencio Rosado Pedro
OEST E 7.52 m Via Echeandia → Ventanas
W GS84 NORTE : 27.58 m Nieves Aguilar / SUR : 27.58 m Mismo vendedor Florencio Rosado
Pedro / ESTE : 7.52 m Mismo vendedor Florencio Rosado Pedro / OESTE : 7.52 m Via
Z 17S Echeandia → Ventanas /

9 Varas Frente Oeste 7.52 metros Via Echeandia → Ventanas

actuales 2018
Pericia-GAD;
Gravamen

9 Varas Atraz Este 7.52 metros Mismo vendedor Florencio Rosado Pedro
33 Varas Costado Sur 27.58 metros Mismo vendedor Florencio Rosado Pedro
33 Varas Costado Norte 27.58 metros Nieves Aguilar
https://www.unitjuggler.com/length-convertir-vara-a-m.html?val=9
1 Vara = 0.835905 m 1 Vara ² = 0.6987 m2
d) La superficie del terreno cuantificada con un software vectorial es:

Vivienda
Predio
Descripción→ mixta
SUPERFICIE TOTAL: 207.40 m2 72.65 m2
V aras ² = 296.823 103.978
CUA DRA ( 84*84 m)= 0.029 0.010
SOLA R ( 1764 m2)= 0.118 0.041
CA NT ERO ( 441 m2)= 0.470 0.165
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 Vivienda
Descripción del terreno: hormigon
CONSIDERACIONES FISICAS: armado
Acceso Topografía Forma
Asfaltado Pendiente 0 % Rectangular
SERVICIOS DEL SECTOR:
Casa
Buses Transporte Centro Salud UPC
Si(15 minutos) Si ( Camionetas) Si(20 minutos) Si(20 minutos)
construccion
SERVICIOS DEL INMUBLE: mixta cubierta
Agua riego Agua potable Alcantarillado Electricidad TvCable duratecho-zinc
No Si No Si No sobre vigas
e) Construcciones existentes.
En el interior del terreno SI hay construcciones metalicas ,
en el predio. paredes internas
Valor comercial edificac.[Tasación] =Vcr* Cec* Ci* Pi * A B C enlucidas y
Descripción Viv ienda mixta Cubierta Cerramiento
pintadas , piso
Avaluo real y actual edificación-Inspec. De campo→Vcr 154.52 USD/m2 4.38 USD/m2 70 USD/m
Coefic. Correcion por estado conserv.→ Cec 0.95 0.90 0.70 ceramica, con
Coef. Correccion por existenc. Y tipo instalaciones→ Ci 0.95 0.90 0.70 baño y piezas
# Pisos Pi 1.00 1.00 1.00
Viviendas construción→ 72.65 m2 71.36 m2 23.92 m sanitarias
Avaluo comercial y actual construcciones internas → $
Tasación 10,131.77 $ 253.25 $ 820.46
TOTAL EDIFICACION→ $ 11,205.48
A ( 1 piso )
f) Costo comercial del terreno. 72.65 m2
Para terrenos rurales se utiliza la fórmula que relaciona el costo propio del metro
cuadrado del terreno por su ubicación multiplicado por los coeficientes de
infraestructura vial por la superficie calculada.( No existe fuentes cercanas)
Analisis comparativo de oferta-demanda de predios cercanos en relacion al mercado local
SECT OR: A 5 cuadras IN-SITU Morador
SUPERFICIE: 1440.00 M2 209.56 M2 209.56 M2
V A LOR: $ 10,500.00 $ 1,575.00 $ 4,000.00
COST O M 2= 7.29 USD/m2 10.00 USD/m2 19.09 USD/m2
# 1 2 3
DIST A NCIA %= 100% 100% 100%
Considerar=
OBSERV .
7.29 USD/m2 10.00 USD/m2 19.09 USD/m2
PROM EDIO : 12.13 USD/m2
DEM A NDA : 10%
OFERT A : 5%
PROM EDIO
12.67 USD/m2
PERIT A JE:
[ P * ( 1+ D ) * ( 1 - F
predio
)] →

email o
Telef: 0995765863-
telefono Gad Ventanas
0969946514
contacto

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 Valor comercial terreno=Her * Ci * Cu * Ca * Ctt * Cf * Cv * Cmc * Cff * Vrt
Predio
Valor referencial del terreno - Investigacion de campo→ Vrt 12.67 USD/m2 ( se consulto costo terreno a moradores y web)
Factor Comercialización Criterio de Herw eet= Her 1.2899827232 Tabla Herweet
Coef. Correccion por infraestructura→ Ci 0.98 Servicios básicos=1; sin servicios<0.95; 0.96<parciales serv.<0.98
Coeficiente correccion uso del suelo→ Cu 0.98 0.85<Uso agricola<0.97; 0.99<Uso comercial<=1.25; 0.96<Uso vivienda<0.98
Coeficiente correccion topografia de acceso principal→ Ca 1.00 Calle asfaltada=1; Adoq.Empedrada<0.98; Lastrada <0.96-0.99; tierra<0.94
Coeficiente correccion topografia terreno→ Ctt 0.99 Plano=1, desnivel 1m relacion via <0.97
Coeficiente correccion localizacion y fachadas del terreno→ Cf 0.99 Esquinero=1; mitad calle =0.95-0.99, interior <0.94
Coeficiente correccion accesibilidad vial→ Cv 1.00 Acceso total =1; acceso servidumbre <0.98
Coef. Correccion por material de calzada de via acceso→ Cmc 1.00 Asfaltado=1; lastrado <0.98; tierra <0.95
Coef. Correccion relacion frente fondo→ Cff 1.00 Asimetrico<0.97; simetrico =1
Valoracion comercial referenc. Terreno→ Vrt 15.39 USD/m2 [ Vrt = Superf.* Avaluo real y actual ]
Superficie de terreno→ Superf. 207.40 m2
Avaluo real y actual Terreno→ Vrc $ 3,191.91

g) En base a los numerales anteriores se concluye que el Avaluó total corresponde

a la suma de los valores de tasación de terreno con construcciones que
resulta en, costo real comercial de oportunidad:

DESCRIPCION TASACION USD.

Terreno $ 3,191.91
Construcciónes vivienda mixta $ 11,205.48
Avaluo total= $ 14,397.39
Lote cuerpo cierto 100%
Total $ 14,397.39
SON =CATORCE MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE US dólares
39 /100 .

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h) Fotos inmueble actuales:

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 RESPALDO
DIGITAL
CONTIENE:
FOTOS
VIDEO

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CERTIFICO QUE LA PRESENTE FACTURA ES FIEL DEL ORIGINAL QUE
DE LE DIO AL PATROCINADOR Y ACTOR DE LA CAUSA, A LO CUAL
DOY FE EN MI CALIDAD DE PERITO DE LA JUDICATURA.

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