Cumplimiento normativo de la prevención de riesgos

laborales en las comunidades de propietarios

¿CUMPLE SU COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS CON LA
NORMATIVA EN PREVENCIÓN
DE RIESGOS LABORALES?
R.D. 1627/97 de 24 de octubre
R.D. 171/2004
LEY 31/95

OBLIGACIONES PREVENTIVAS QUE TIENEN LAS COMUNIDADES

DE PROPIETARIOS:
Aunque las comunidades de propietarios están reguladas por la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, pueden estar sujetas a la normativa de Prevención de
Riesgos Laborales. Los supuestos en los que se pueden derivar responsabilidades de las
comunidades de propietarios son

1. Como empresario en relación con sus trabajadores por cuenta ajena

y/o como empresa usuaria al contratar a trabajadores a traves de
ETT's

2. Como promotora al realizar las obras necesarias para el adecuado

sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios y/o
para la realización de obras de mejora.

3. Como promotora-contratista cuando contrata directamente

autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos
de la misma.

4. Como empresario titular del centro de trabajo tienen obligaciones

en materia de coordinación de actividades empresariales
 La Comunidad de Propietarios tiene una serie
de obligaciones en materia de Prevención de
Riesgos Laborales en función de las diferentes
figuras que puede adoptar.

EMPRESARIO o Respecto de sus trabajadores por cuenta ajena:

 Elaboración de un Plan de Prevención de Riesgos Laborales.

 Evaluación de riesgos y la planificación de la actividad

preventiva

 Dar formación e información a sus trabajadores sobre los

riesgos a que están expuestos y las medidas preventivas
aplicables a dichos riesgos.
Ley 31/1995 de  Proporcionar a los trabajadores a su servicio una vigilancia
PRL periódica de su estado de salud en función de los riesgos
inherentes al trabajo.

 Adopción de las medidas de emergencia y entregar equipos de

trabajo y EPI's.

 Organizar los recursos para las actividades preventivas con

arreglo a alguna de las modalidades que se establecen en la
normativa en prevención de riesgos laborales

o Si además realiza un contrato con una empresa de trabajo EMPRESA

temporal (ETT) para la puesta a disposición de un trabajador, USUARIA
se convierte en empresa usuaria y deberá:

 Informar a la ETT sobre las características propias del puesto de

trabajo y de las tareas a desarrollar, sobre sus riesgos,
capacidades y cualificaciones profesionales requeridas.

 Realizar la evaluación de riesgo del puesto de trabajo.

 Verificar que el trabajador ha sido declarado apto para realizar

el trabajo, a través de un adecuado reconocimiento médico Art. 58 Ley
31/1995 de PRL y
 Comprobar·que reúne las cualificaciones y capacidades R.D 216/1999
requeridas para el desempeño de las tareas y que ha recibido sobre
formación en PRL e información sobre las caracteristicas del disposiciones
puesto de trabajo y de las tareas a desempeñar. mínimas de
seguridad y salud
 Informar al trabajador de los riesgos para su seguridad y salud
en el trabajo
y de las medidas de prevención aplicables, así como las medidas
para situaciones de emergencia.

 Informar· por escrito a la ETT de todo daño para la salud del

trabajador.
 EMPRESARIO TITULAR DEL CENTRO DE TRABAJO

¿Qué obligaciones en materia de coordinación de

actividades empresariales tiene la comunidad de
propietarios como empresario titular del centro de trabajo

o Si tiene trabajadores por cuenta ajena en el inmueble (centro de trabajo) (Ej.:

portero, conserje) y además concurren alguna/s empresa/s contratada para dar
algún servicio (Ej.: limpieza, vigilancia de seguridad, jardinería), la comunidad de
propietarios deberá:

 Informar a los empresarios concurrentes en el centro de trabajo sobre:

 Los riesgos existentes en el inmueble.

 Las medidas preventivas relativas a la prevención de dichos riesgos.
 Las medidas de emergencia.

 Las empresas contratadas para dar algún servicio y concurrentes en el inmueble

deberán informarse recíprocamente sobre los riesgos específicos de las
actividades que desarrollen en dicho inmueble y que puedan afectar a los
trabajadores de las otras empresas.

 Una vez recibida esta información proporcionada por las empresas concurrentes
en el imnueble, la comunidad de propietarios impartirá instrucciones a dichas
empresas para:

 La prevención de los riesgos existentes en el inmueble que puedan

afectar a los trabajadores de dichas empresas concurrentes.
 Las medidas a aplicar en el caso de una situación de emergencia.
Obras ¿Qué figuras puede adoptar la comunidad de
propietarios cuando se realizan obras en sus
elementos comunes?

PROMOTOR La comunidad contrata una empresa para la ejecución de una obra

Si la comunidad de propietarios realiza obras para el adecuado

sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de
modo que reúnan las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad u obras de mejora, ésta se
convierte en promotor, entendiéndose como tal, cualquier persona física o
jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.

o ¿Cuáles son las obligaciones del promotor?

 Obras de construcción con proyecto:
 Designar al proyectista o proyectistas, cuando se trate de una obra donde se
solicite proyecto por parte de la autoridad competente.
 Designar a la dirección facultativa.
 Designar a los coordinadores en materia de seguridad y salud cuando fuera
preceptivo.
 Designar a un técnico competente para que elabore el estudio de seguridad y
salud o el estudio basico de seguridad y salud.
 Cumplimentar y entregar el formulario de aviso previo ante la autoridad laboral
competente.

 Obras de construcción sin proyecto:

 Existen obras que se ejecutan sin proyecto previo, como por ejemplo, cableado
de la fachada del edificio o trabajos de pintura en los portales.
 En estos supuestos, el promotor deberá efectuar el aviso previo ante la
autoridad laboral, indicando que se trata de una obra sin proyecto.

o ¿Existirán obligaciones de coordinación de actividades

empresariales?

 SÍ, si al mismo tiempo se encuentran presentes en la finca diferentes empresas y

trabajadores autónomos realizando obras (Ej.: una empresa reparando la cubierta
del inmueble, otra los ascensores y un autónomo pintando el portal):
 La información del empresario titular del centro de trabajo, la efecturá la
comunidad en calidad de promotora mediante el estudio de seguridad y salud o
el estudio basico de seguridad y salud.
 Las instrucciones se entenderán cumplidas por la comunidad en calidad de
promotora, mediante las impartidas por el coordinador de seguridad y salud durante
la ejecución de obra, si existiera tal figura, si no por la dirección facultativa.
 La comunidad contrata autónomos para la
PROMOTOR - CONTRATISTA ejecución de una obra

Si la comunidad en calidad de promotor contrata directamente

trabajadores autónomos para la realización de la obra o de
determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de
contratista respecto Enesos
 de estetrabajadores
supuesto, la autónomos
comunidad contratados,
de propietarios asume las
obligaciones establecidas para el promotor y para el
pasando a ser promotor-contratista.
contratista.

 Pero si el trabajador autónomo emplea en la obra a

trabajadores por cuenta ajena tendrá la consideración de
contratista, con lo que la comunidad de propietarios
asumiría solo las obligaciones del promotor.
 Obras: ¿Qué obligaciones tiene la comunidad de
con / sin propietarios según el tipo de obra que ejecute?
Proyecto
Obras sujetas a proyecto
En el caso de las comunidades de
propietarios deberá realizarse el proyecto
previo cuando la tramitación
administrativa de la obra lo requiera,
según lo dispuesto en Ley 38/1999, de 5
de noviembre, de Ordenación de la
Edificación
 Designar al proyectista de la obra.
 Designar a la dirección facultativa.
 Designar a los coordinadores en
materia de seguridad y salud laboral.
 Designar a un técnico competente
para que elabore el estudio de
seguridad y salud o el estudio básico.
 Efectuar el aviso previo ante la
autoridad competente.
 Disponer del Libro de Subcontratación.
 Elaborar el plan de seguridad y
salud en el trabajo.
 Efectuar la comunicación de apertura,
entregando el plan de seguridad y
salud ante la autoridad competente.
 Informar y proporcionar
instrucciones adecuadas a los
trabajadores autónomos de los
riesgos y las medidas de
prevención.
Obligaciones para las obras realizadas mediante contratación de empresa
+ Obligaciones par alas obras realizadas mediante contratación de autonomos
Obras sin necesidad de proyecto
o Obras de emergencia. Aquellas en que la
intervención rápida y urgente imposibilita la
realización del proyecto antes del inicio de la
obra: apeos, apuntalamientos o refuerzos
urgentes de estructuras o edificios; obras
como consecuencia de roturas de
conducciones (agua, gas, saneamiento, etc.).
o Obras de corta duración. Obras de escasa
importancia tecnológica y económica que
requieren poco tiempo, algunos días como
máximo, para su ejecución: sustitución de
algunas tejas en una cubierta; acometidas de
servicios a edificios.
o Obras en las que el proyecto no es exigible
para su tramitación administrativa. Son obras
menores en las que la autoridad competente
no solicita proyecto alguno para su realización:
el revoco y pintura de fachadas, patios, cajas
de escalera, etc.; montaje y desmontaje de
instalaciones montantes, bajantes, canalones;
cableado de fachadas.
 Efectuar el aviso previo ante la autoridad
competente, indicando que se trata de una obra
sin proyecto.
 Disponer del Libro de Subcontratación.
 Realizar la evaluación de riesgos de la obra.
 Efectuar la comunicación de apertura,
entregando la evaluación de riesgos ante la
autoridad competente.
 Informar y proporcionar instrucciones
adecuadas a los trabajadores autónomos
de los riesgos y las medidas de
prevención.
 EJES DE LA ACTUACIÓN PREVENTIVA DE
LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La comunidad de propietarios no es Eje 1.- Preceptos básicos.

diferente a cualquier empresa: es
responsable de hacer todo lo posible para Eje 2.- Centro de Trabajo
evitar los accidentes de los empleados en
Eje 3.- Coordinación de Actividades.
sus instalaciones, tanto si se trata de un
Empresariales
trabajador contratado directamente, como
si se trata de una subcontrata. (Art. 24. Eje 4.- Acciones formativas
Ley 31/95 ).
 Eje 1.- Preceptos básicos

Elaboración del Plan de

Prevención, Evaluación de
Riesgos y Planificación de la
Acción Preventiva.

 La comunidad no está exenta de aplicar los mismos

preceptos que cualquier otra persona juridical,
puesto que cualquier actividad preventiva, debe
comenzar con la Evaluación de Riesgos.
 En la comunidad, como en la inmensa mayoría de
los Centros de Trabajo, existen riesgos laborales
que deben eliminarse o al menos minimizarse, por
lo cual, es necesaria una Planificación de la
acción preventiva.
 El Plan de Prevención, debe contemplar en su
desarrollo reglamentario, define el carácter
continuado de las actuaciones preventivas, ya que
estas no deben ser esporádicas sino estar
integradas en la actividad normal de las empresas y
por lo tanto de las comunidades cuando actúan
como centros de trabajo.
Eje 2.- Centro de Trabajo

RD 486/97

 La comunidad debe cumplir con las

especificaciones del RD 486/97 como Centro de
Trabajo, ya que va a ser un lugar utilizado por
trabajadores, aun cuando no sean de la propia
comunidad de propietarios.
 Eje 3.- Coordinación de Actividades
Empresariales

Art. 24 de la Ley 31/95 y

R.D 171/2004

 Debe existir una comunicación periódica con las

empresas cuyos trabajadores puedan prestart
servicio en la comunidad de propietarios,
conforme al art. 24 de la Ley 31/95 y el R.D.
171/2004, así como un Intercambio de
Información de Riesgos Laborales, Medidas de
Evacuación y Emergencia.
 Eje 4.- Acciones formativas

La formación permite
conseguir la interiorización
de comportamientos
adecuados.

 Uno de los objetivos más importantes en la

Gestión de la Prevención es el cambio de
conductas, buscando la implantación de
comportamientos más adecuados en el colectivo
de los trabajadores.
 Para ello, es necesario persuadir al trabajador, y
la única manera de hacerlo es a través de las
acciones formativas.
 La formación permite conseguir la interiorización
de comportamientos adecuados, a través de
mensajes directos, imágenes, ejemplos y
otras técnicas docentes, orientadas a
persuadir al trabajador de que la mejor manera
de trabajar es aquella que garantiza su
seguridad y salud.
 RESPONSABILIDADES DE LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La Comunidad de Propietarios, como Las principales responsabilidades en

promotor de una obra, debe liderar la
gestión preventiva, demostrando en caso
necesario, que se ha actuado de forma
correcta y sin vulnerar ningún precepto de
la vigente y compleja normativa de
prevención de riesgos laborales
materia de seguridad y salud laboral
en las que puede incurrir una
Comunidad de Propietarios en su
calidad de Promotor, las podemos
dividir en:
 Administrativas
 Penales
 Civiles
 RESPONSABILIDAD
ADMINISTRATIVA

Esta responsabilidad proviene de

la infracción de normas relativas a
la seguridad y salud laboral y se
exige por comisión de infracciones
administrativas, dando lugar a la
imposición, previa tramitación del
correspondiente expediente, de
sanciones administrativas, sin que
en ningún caso sea necesario que
se produzca un daño

 Los sujetos responsables de la infracción, de acuerdo con el art. 2 del R.D.

legislative 5/2000 de 4 de agosto, Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden
Social (LISOS), modificado por la Ley 54/2003 de 12 de diciembre, son las
personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que incurran en las
acciones u omisiones tipificadas como infracción en la LISOS y, en particular:
 Los empresarios titulares de centro de trabajo, los promotores y
propietarios de obra y los trabajadores por cuenta propia que incumplan
las obligaciones que se deriven de la normativa de prevención de riesgos
laborales.
 Las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes titulares de los
centros de trabajo y empresas de dimensión comunitaria situadas en
territorio español, respecto de los derechos de información y consulta de
los trabajadores en los términos establecidos en su legislación específica.

Infracciones leves en materia de PRL (art. 11- R.D. 5/2000):

 Las que supongan incumplimientos de la normativa de prevención de riesgos

laborales, siempre que carezcan de trascendencia grave para la integridad
física o la salud de los trabajadores.
 Cualesquiera otras que afecten a obligaciones de carácter formal o documental
exigidas en la normativa de prevención de riesgos laborales y que no estén
tipificadas como graves o muy graves.

Grado mínimo 40 a 405 €

Grado medio 406 a 815 €
Grado máximo 806 a 2.045 €
 Infracciones graves en materia de PRL (art. 12- R.D. 5/2000):

 No adoptar el empresario titular del centro de trabajo las medidas necesarias para
garantizar que aquellos otros que desarrollen actividades en el mismo reciban la
información y las instrucciones adecuadas sobre los riesgos existentes y las
medidas de protección, prevención y emergencia, en la forma y con el contenido
establecido en la normativa de prevención de riesgos laborales.

 En el ámbito de aplicación del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el

que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de
construcción, el incumplimiento de las siguientes obligaciones correspondientes al
promotor:
a. No designar los coordinadores en materia de seguridad y salud cuando ello
sea preceptivo.
b. Incumplir la obligación de que se elabore el estudio o, en su caso, el estudio
básico de seguridad y salud, cuando ello sea preceptivo, con el alcance y
contenido establecidos en la normativa de prevención de riesgos laborales, o
cuando tales estudios presenten deficiencias o carencias significativas y graves
en relación con la seguridad y la salud en la obra.
c. No adoptar las medidas necesarias para garantizar, en la forma y con el
alcance y contenido previstos en la normativa de prevención, que los
empresarios que desarrollan actividades en la obra reciban la información y
las instrucciones adecuadas sobre los riesgos y las medidas de protección,
prevención y emergencia.
d. No cumplir los coordinadores en materia de seguridad y salud las obligaciones
establecidas en el artículo 9 del Real Decreto 1627/1997 como consecuencia
de su falta de presencia, dedicación o actividad en la obra.
e. No cumplir los coordinadores en materia de seguridad y salud las obligaciones,
distintas de las citadas en los párrafos anteriores, establecidas en la normativa
de prevención de riesgos laborales cuando tales incumplimientos tengan o
puedan tener repercusión grave en relación con la seguridad y salud en la
obra.

 - En el ámbito de la Ley Reguladora de la subcontratación en el sector de la

construcción, es infracción grave del promotor de la obra permitir, a través de la
actuación de la dirección facultativa, la aprobación de la ampliación excepcional de
la cadena de subcontratación cuando manifiestamente no concurran las causas
motivadoras de la misma prevista en dicha Ley, salvo que proceda su calificación
como infracción muy grave, de acuerdo con el artículo siguiente.

Grado mínimo 2.046 a 8.195 €

Grado medio 8.196 a 20.490 €
Grado máximo 20.491 a 40.985 €
 Infracciones muy graves en materia de PRL (art. 13- R.D.
5/2000):

 No adoptar el promotor o el empresario titular del centro de trabajo, las medidas

necesarias para garantizar que aquellos otros que desarrollen actividades en el
mismo reciban la información y las instrucciones adecuadas, en la forma y con el
contenido y alcance establecidos en la normativa de prevención de riesgos
laborales, sobre los riesgos y las medidas de protección, prevención y emergencia
cuando se trate de actividades reglamentariamente consideradas como peligrosas
o con riesgos especiales.

 En el ámbito de la Ley Reguladora de la subcontratación en el sector de la

construcción,es infracción muy grave del promotor de la obra permitir, a través de
la actuación de la dirección facultativa, la aprobación de la ampliación excepcional
de la cadena de subcontratación cuando manifiestamente no concurran las causas
motivadoras de la misma previstas en dicha Ley, cuando se trate de trabajos con
riesgos especiales conforme a la regulación reglamentaria de los mismos para las
obras de construcción.

Grado mínimo 40.985 a 163.955 €

Grado medio 163.955 a 409.890 €
Grado máximo 409.890 a 819.780 €

El importe final de la sanción dependerá del tipo (leve, grave, muy grave),
que como vemos está tipificado, del grado (mínimo, medio, máximo), que
responde a unos criterios de graduación, y del tramo (límite inferior, límite
superior), que es valorado por parte del Inspector de Trabajo actuante, que
es el que inicia el procedimiento sancionador con la tramitación del Acta
oportuna, la cual es hecha efectiva por la autoridad laboral que corresponda
en función de la importancia de la sanción propuesta.

La valoración viene condicionada por la existencia de las circunstancias

agravantes o atenuantes, que en materia de prevención de riesgos laborales
vienen expresamente indicadas en el art. 39.3TRLISOS. Así, para que se
pueda acceder desde el grado mínimo a los superiores, y desde el tramo
inferior al superior es necesaria la concurrencia de una o varias (según el
grado y el tramo) circunstancias agravantes de las señaladas en el citado art.
39.3 TRLISOS.
 RESPONSABILIDAD PENAL

Esta responsabilidad nace cuando la

conducta de cualquiera de los que
intervienen en el proceso productivo puede
quedar incursa en alguna de las figuras que
recoge como ilícitas el actual Código
Penal.

Los preceptos más significativos en esta materia, son:

De acuerdo con lo que se indica

 Art. 316, C.P.: “Los que con infracción de las normas de
en el párrafo primero,
resaltaremos que este tipo de prevención de riesgos laborales y estando legalmente
responsabilidad se extiende no obligados, no faciliten los medios necesarios para que
sólo a los empresarios, sino los trabajadores desempeñen su actividad con las
también a los técnicos, directivos, medidas de seguridad e higiene adecuadas, de forma
mandos intermedios e incluso que pongan así en peligro grave su vida, salud o integridad
trabajadores a quien pudiera física, serán castigados con las penas de prisión de seis
imputárseles, por su conducta. meses a tres años y multa de seis a doce meses”.

 Art. 317, C.P.: “Cuando el delito a que se refiere el

artículo anterior se cometa por imprudencia grave, será
castigado con la pena inferior en grado”.

 Art. 318, C.P.: “Cuando los hechos previstos en los

artículos anteriores se atribuyeran a personas jurídicas, se
impondrá la pena señlada a los administradores o
encargados del servicio que hayan sido responsables de
los mismos y a quienes, conociéndolos y pudiendo
remediarlo, no hubieran adoptado medidas para ello”.
En relación con la existencia de responsabilidad penal, es
conveniente realizar alguna precisión:

1. Es muchas ocasiones se busca la imputación penal como vía más rápida para
el acceso a una responsabilidad civil, pues todo el que es responsable penal de un
delito o falta es también responsable civil de los daños producidos como consecuencia de
la comisión del delito o falta.

2. La responsabilidad penal de la Comunidad de Propietarios no es posible porque

responsables penales solo lo pueden ser las personas físicas. Así, en este caso el
responsable penal lo podrá ser el Presidente, el Administrador, o el
Secretario, o acumulaciones de dichas figuras, en función de cada caso concreto y de
las circunstancias del mismo, puesto que dichos cargos son los que representan a la
Comunidad de Propietarios durante el tiempo por el que hayan sido elegidos.

3. Las responsabilidades administrativas (que son las que integran el delito de riesgo
tipificado en el art. 316 CP) que corresponden al promotor en materia de prevención
de riesgos laborales son varias: hacer que se elabore por técnico competente el ESS o
EBSS con el alcance y contenido establecido en las normas de aplicación; designar al CSS
cuando ello sea preceptivo y controlar que cumple las obligaciones establecidas en el art. 9
RD 1627/1997, dedicando a ello la actividad, presencia y dedicación necesaria; y
adoptar las medidas necesarias de coordinación.

4. Normalmente los accidentes se producen por falta de medidas concretas de

seguridad, por la ausencia o incorrección de condiciones materiales de
seguridad, pero también por la concurrencia de deficiencias de gestión preventiva
(como causas accesorias) tales como una inadecuada previsión de riesgos (ESS) o una
deficiente coordinación (CSS). En tales casos, si bien es cierto que el responsable
administrativo por la culpa “in eligendo” es el promotor, no es menos cierto que el
autor material es el técnico competente (encargado de la elaboración del ESS o
nombrado como CSS) y que dicho técnico competente va a ser el responsable penal
directo de la comisión del delito o falta (si así lo estima el Juez).
5. En los casos anteriores, la responsabilidad penal del responsable de la Comunidad
de Propietarios aparecerá cuando el técnico competente pueda demostrar que
las deficiencias del ESS elaborado por él, o las deficiencias en la coordinación
realizada han venido “impuestas” de alguna manera por el representante de la
Comunidad de Propietarios, a consecuencia de órdenes concretas de inactividad,
limitaciones impuestas en la capacidad de obrar del citado técnico competente, o
existencia de instrucciones concretas para la comisión de actividades que puedan
ser consideradas como delitos o faltas. Fuera de estos casos se hace muy difícil
considerar que pueda existir una imputación penal del representante de la Comunidad de
Propietarios. Lo que no obsta para que ante casos de riesgo grave claramente perceptibles
para cualquier persona con un mínimo de sentido común (y que no requieran de
conocimientos técnicos o cualificados en materia constructiva), pueda darse una
imputación de los responsables de la Comunidad de Propietarios que siendo
conocedores de la existencia de ese riesgo grave e inminente no hubieran
adoptado medidas para su subsanación, en base a lo dispuesto en el art. 318 CP
(“…quienes conociéndolo y pudiendo remediarlo, no hubieran adoptado medidas para
ello”).

6. Todo lo anterior no obsta para la posible existencia de responsabilidad penal

del representante de la Comunidad de Propietarios cuando dicha Comunidad
actúa no solo como promotora sino también como contratista. En tal caso, el
abanico de responsabilidades administrativas es muchísimo más amplio y la imputación
penal puede ser más fácil.
 RESPONSABILIDAD CIVIL

Esta responsabilidad, consiste

en la reparación del daño
causado, concretándose en la
indemnización de los perjuicios
causados a la víctima.

Se nos presentan las siguientes posibilidades:

 Responsabilidad Civil derivada de la Penal. Esta responsabilidad es la

derivada de delito o falta, luego el primer requisito necesario para que
aparezca es que se haya cometido una infracción penal. Sin infracción penal
no puede exigirse este tipo de responsabilidad civil.
 Responsabilidad Civil contractual. La responsabilidad contractual se
caracteriza fundamentalmente por su origen, que a su vez constituye su
limitación, ya que para que nazca es necesario que exista un vínculo
obligacional incumplido. Es decir, así como la responsabilidad civil por delito o
falta requiere de la existencia del ilícito penal, la responsabilidad contractual
precisa de la vigencia de una relación jurídica en cuyo marco se desarrollan
derechos y deberes correlativos para las partes, de forma que el
incumplimiento de las obligaciones suponga un perjuicio para la otra parte del
contrato que debe ser resarcido. Los sujetos responsables son las partes
contratantes. Todo lo anterior, de acuerdo con el art. 1.101 del Código Civil.
 Responsabilidad Civil extracontractual. Se trata de una responsabilidad
civil que parte de la inexistencia de una previa relación contractual entre el
perjudicado y el causante del daño y se funda en el deber general de no
realizar actos que causen mal a otros. Lo que supone que se desarrolla con
mayor extensión que la responsabilidad civil contractual ofreciendo una
multitud de manifestaciones. Cabe responsabilidad extracontractual tanto por
acciones (culpa infaciendo) como por omisiones (culpa in non faciendo) pero
también por la omisión de un deber de supervisión (culpa in vigilando) o un
defecto en la selección del personal (culpa in eligendo), e incluso por haber
realizado una defectuosa formación (culpa in educando) o por la dejación de
autoridad (culpa in non puniendo). Todo ello en base los artículos 1902 al
1910 del Código Civil.
Compatibilidad de Responsabilidades:


Lo habitual en caso de producirse un accidente de trabajo es que se
exija responsabilidad civil a quien tenga un seguro para ello.

Por ello, habrá que determinar si en la cobertura del

seguro de responsabilidad civil de la
Comunidad de Propietarios está cubierta esta
contingencia.

La responsabilidad civil, en los seguros de comunidad, tiene diversos

ámbitos que pueden quedar cubiertos por las siguientes garantías:

 RC inmobiliaria como propietarios del edificio asegurado, por defecto o

vicio del edificio, por incendio, explosión,… en el edificio.

 RC derivada de daños por agua, que ofrece cobertura a los daños

producidos a terceros por roturas (y similares) de las conducciones
generales del edificio.

 R.C. patronal, cuando los empleados tienen consideración de terceros, en

aquellos accidentes que tienen como consideración “accidentes de
trabajo”.

 R.C. laboral, por la que se hacen cargo del abono de las indemnizaciones
por acciones u omisiones de los empleados en el desempeño de su
cometido de trabajo.

 R.C. subsidiaria, para el caso de daños por la realización de

trabajos de reforma o similares encargados a empresas.

 R.C. de la junta rectora.

La reflexión obligada: ¿Qué ámbitos no cubren los

seguros?
 ayuda a salvar las
exclusiones de los seguros de RC

¿Cuándo queda excluída la

responsabilidad civil en los
seguros de comunidad?

De forma generalizada, queda excluída la responsabilidad civil:

 Derivada de daños y perjuicios causados por personas físicas o jurídicas que no

tengan relación de dependencia con el Asegurado, o bien que, teniéndola, no se
traten de subcontratistas para el desarrollo del normal mantenimiento o
reparación del edificio.


 Por responsabilidades derivadas de cualquier tipo de explotación industrial,

comercial o profesional ubicada en el Edificio Asegurado.

 Derivada de la propiedad, posesión, uso y circulación de vehículos a motor y de

los elementos remolcados o incorporados a los mismos.

 Derivada de la infracción o incumplimiento intencionado por parte del

Asegurado o de los copropietarios del Edificio Asegurado, así como por el personal
del mismo, fijo o eventual, de las disposiciones legales o reglamentarias
vigentes.

 Las multas y todo tipo de sanciones que pudieran imponerse en cualquier

procedimiento administrativo o judicial.

 Derivada de los ascensores y montacargas que no dispongan de contrato de

mantenimiento, o bien cuando, en el supuesto de tenerlo, no se hayan
realizado las revisiones legalmente establecidas a tal fin.

 La responsabilidad civil incurrida por daños o perjuicios de toda índole que resulten
directa o indirectamente de polución o contaminación, accidental o gradual,
de la atmósfera, del suelo y de las aguas.



 Daños y perjuicios de empleados del Asegurado a quienes éste no tenga

previamente dados de alta en el Seguro Obligatorio de Accidentes de
Trabajo y Enfermedades Profesionales.

 Las consecuencias derivadas de la no afiliación a la Seguridad Social, o su

incorrecta aplicación, de los trabajadores a sus órdenes, así como las sanciones
impuestas por Magistratura de Trabajo u organismos competentes.
Partimos de un concepto, que es nuestra razón de ser: Del
“no se si cumplo o no cumplo” a la “tranquilidad personal y
colectiva” de las Comunidades de Propietarios y sus
Presidentes.

»La Comunidad, representada por su Presidente,

asume un riesgo legal que la hace vulnerable con
responsabilidad solidaria y subsidiaria cuando
contrata trabajadores, empresas o autónomos:

LA SOLUCIÓN » ELIMINAR EL RIESGO A UN MÍNIMO COSTE

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