Durante el tercer trimestre,

ingresaron al mercado de
multifamily tres nuevos
edificios, llegando a 43 en
total, lo cual impactó a la baja
en las tasas de retornos,
según reporte de BDO.
En medio del boom que vienen experimentando los activos
alternativos en Chile en los últimos años, un segmento que
ha concentrado mayor atención entre los inversionistas, en
especial los institucionales, ha sido el de la renta inmobiliaria.

Dentro de esta área, el segmento que está acaparando más

miradas es el de los edificios completos dedicados a la renta
residencial y que son administrados por un solo propietario o
un grupo pequeño de socios, mercado también conocido
como multifamily. Lo anterior, dado que, a diferencia de la
renta comercial, es un negocio que lleva pocos años y ofrece
un enorme potencial de crecimiento a futuro.

Una situación que refleja el fuerte crecimiento que viene

mostrando este negocio es que mientras el 2010 comenzó a
operar el primer edificio de esta categoría, al tercer trimestre
de 2019 se registraron 43 edificios con 10.231 unidades,
superando por primera vez la barrera de las 10.000 unidades.
Lo anterior, según el último reporte de multifamily elaborado
por la consultora inmobiliaria BDO.

Esto se dio porque entre julio y septiembre ingresaron tres

nuevos proyectos al mercado; uno en Independencia, otro en
San Miguel y el tercero en La Cisterna, lo que marcó el debut
de esta última comuna.

Según BDO, la entrada de dichos proyectos generó un leve

descenso en los cap rates netos del mercado, los que pasaron
de 4,74% en el segundo trimestre a 4,72% en el tercer
trimestre.

“Este fenómeno se debe en parte al ingreso de unidades de

mayores superficies y menores cánones de arriendo unitario
en este periodo”, consigna el informe.

Este negocio sigue estando enfocado únicamente en la

Región Metropolitana y hay pocas probabilidades de que se
extienda al resto del país en el corto plazo. Al desglosar por
comunas, Santiago e Independencia continúan concentrando
gran parte de las unidades, con 78% del total. Un poco más
atrás se ubica San Miguel, que abarca el 6,2%.

A su vez, el valor unitario promedio de los arriendos de

departamentos en este tipo de edificios es de 0,31 UF/m2, el
cual sube a 0,40 UF/m2 en el sector oriente.

Crecimiento exponencial
BDO espera que el modelo multifamily se siga expandiendo
dentro de la Región Metropolitana en los sectores céntricos
de la ciudad, y en menor medida en comunas un poco más
alejadas, con tipologías y superficies de mayores
dimensiones a los promedios observados.

Actualmente, los proyectos de renta residencial tienen en

torno a 238 unidades de departamentos con superficies
promedio de 36,2 m2.

“Por lo pronto, en un horizonte de al menos 24 meses, se

espera que los edificios destinados a multifamily se
dupliquen en número, sumando unos 85, con una oferta
cercana a los 20.000 departamentos en stock”, proyecta
Nicolás Herrera, socio de Finanzas Corporativas &
Transacciones de BDO.

Estos nuevos proyectos estarán concentrados en Santiago,

Estación Central, San Miguel, Providencia y Ñuñoa.

¿El ingreso de más edificios podría impactar en la

rentabilidad? Según Herrera, “si bien el mercado de los
edificios multifamily se ha incrementado de manera
significativa en los últimos años, lo que es muy positivo en lo
referido a la profesionalización de la oferta, en términos de
magnitud solo representan aproximadamente el 1,2% del
stock total de departamentos en el Gran Santiago. En tal
contexto, la aparición de nuevas unidades tendría efectos
positivos en la consolidación de este mercado, pero sin
impactar directamente en los retornos en el corto plazo”.

De todos modos, destaca que las bajas tasas de interés

podrían incidir de manera positiva en los retornos, ya que
posibilitan el pago de menores gastos financieros,
permitiendo generar más flujos positivos para aquellas
compañías que se han apalancado en la adquisición de este
tipo de activos.