Resumen Centros Comerciales – Manual de Derechos Reales Smayevsky:

Concepto:

 Resultado de una profunda evolución de la forma en la que se comercializan los bienes

y servicios en gral:

Almacenes y tiendas  galerías comerciales  shopping center

 Origen: USA año 1956

Argentina año 1985
 Fuertemente desarrollados en CABA y Bs As  Pieza clave del consumo en el país.
 Conforma un sistema de distribución de productos y servicios en sí mismo, a partir del
agrupamiento de una multiplicidad de comercios en una sola estructura edilicia con una
importante variedad de servicios y áreas comunes, orientados a promover el consumo
de quienes ingresan al establecimiento (todo planificado para fomentar el consumo de
los productos y servicios que allí se ofrecen).
 Locales comerciales agrupados en función de la actividad o rubro que desarrollan.
 Áreas de circulación amplias y espaciosas para que los consumidores puedan pasear
cómodamente, observando vidrieras y negocios.
 Ambientes templados controlados por equipos de aire acondicionado, lugar
confortable.
 Seguridad
 Estacionamiento para vehículos
 Multiplicidad de servicios gastronómicos y recreativos  posibilidad para quedarse en
el shopping a “pasar el día”.
 Finalidad  reunir en un mismo lugar el mayor numero posible de actividades
comerciales, distribuyendo los diversos ramos de comercio y servicios de forma de dar
mayor confort y máximo estímulo al consumidor, facilitándole la elección y adquisición
de los bienes y servicios que se le ofrecen.
 Configuración como ciudad en la que rige la igualdad de todos los transeúntes. Requiere
de una planificación que esta dada por un reglamento interno, que resulta de aplicación
obligatoria a todos los comerciantes y configura normas grales de urbanización para los
transeúntes.
 Su gestación parte de la decisión de una empresa que realiza una fuerte inversión
inmobiliaria y de marketing, organizando la explotación comercial que deberá
desarrollarse en los diferentes locales y espacios.
 Mix comercial o tenant mix  fijación del adecuado equilibrio entre los rubros y las
marcas que se van a comercializar ene l shopping center, y que puede definirse
orientándolo del modo mas diverso, desde servicios recreativos (cines, juegos),
gastronómicos o productos de primera categoría.
 Empresa que promueve o desarrolla el centro  supone la configuración de un
agrupamiento empresario en el que se diferencian claramente el rol que cumplen las
empresas que instalan locales de quien lo desarrolla.

Dos modelos de shopping center:

 1. Aquel en el que el negocio del emprendedor consiste en construir el centro de compras
para luego comercializar las diferentes unidades o locales comerciales.
2. Aquel en el que la empresa promotora procura la explotación económica del complejo
como unidad, conservando la propiedad y administración de la totalidad del mismo. La
mayoría de los centros de compras se constituyen a partir de este modelo al que se
agrega (en muchos casos) una empresa propietaria de una “tienda ancla” (en gral, un
hipermercado) que se vincula con la empresa promotora del centro comercial.

Desde el plano jurídico, supone un complejo entramado de relaciones jurídicas entre una
multiplicidad de sujetos, que si bien se orientan hacia la misma finalidad económica, cumplen
distintos roles y poseen objetivos; a lo que debe agregarse la ineludible relación jurídica y de
consumo que se entabla entre ellos y los consumidores.

Se ha intentado brindar un concepto gral comprensivo de todas las modalidades de shopping

center. El VI Encuentro de Abogados Civilistas lo definió: “Debe considerarse como hipercentro
de consumo, en sentido amplio, a la agrupación de locales comerciales o stands, destinados a la
comercialización de cosas o servicios de consumo masivo, pertenecientes a una o varias
empresas, centralizadas en un mismo espacio físico, vinculadas por alguna organización común”.

La noción de hipercentro actúa como un género en el que se encuentra el shopping center o

centro de compras.

Clasificaciones y otras expresiones de los hipercentros de consumo:

La empresa que desarrolla el centro comercial tiene en cuenta ppalmente su potencial

ubicación, las vías de acceso, la densidad de la población y los correspondientes hábitos de
consumo.

Es posible clasificar los centros de compras en función de:

1. Su ubicación territorial, diferenciando los que se encuentran en el centro de una ciudad

de aquellos en la periferia.
2. Las distintas categorías de productos que se comercializan, para diferenciarlos entre
aquellos centros que se especializan en marcas de lujo, segunda colección, outlets, etc.
3. Los rubros de los productos que permiten diferencian entre los centros que se
especializan en indumentaria, artículos para el hogar, o aquellos que ofrecen una
conjunción total.
4. Su estructura edilicia o arquitectónica, diferenciando entre aquellos construidos de
modo vertical de aquellos que se extienden de forma horizontal (ocupando una amplia
extensión territorial).

Shopping de proximidad  concebidos para atender a la demanda de poblaciones que por su

estilo de vida y consumo prefieren no trasladarse a la hora de realizar sus actividades cotidianas.
Suelen ubicarse cerca de los clubes de campo o barrios privados, incluso dentro de ciudades o
pueblos cerrados.
Megamalls  centros comerciales que se combinan con otros generadores de actividades (salas
de convenciones, estadios, casinos, museos) para generar piezas urbanas de escala territorial
que solo pueden recorrerse en varios días.

Paseos de compras  aglomeración de comercios, pero por su limitada extensión territorial

(suelen ocupar un espacio sustancialmente inferior al de un centro de compras) y la inexistencia
de la estructura edilicia y una organización jurídico/económica como las del centro comercial,
no es posible equipararlos.

Encuadre jurídico:

Al igual que los clubes de campo, los barrios cerrados y agrupamientos industriales, los centros
de compras carecen de una legislación de fondo que regule la vasta y compleja red de vínculos
jurídicos que implica este tipo de emprendimientos inmobiliarios.

En el campo de los derechos reales, esta discusión se centra en establecer la necesidad de

legislar un nuevo derecho real y la posibilidad de encuadrar al shopping dentro de alguno de los
derechos reales taxativamente admitidos por nuestro ordenamiento jurídico.

Desde la óptica de los derechos personales, la cuestión pasa por definir si la relación que vincula
a las empresas con el desarrollador del centro de compras constituye una simple locación o
supone la existencia de redes contractuales compuestas por contratos que vinculan a todos los
involucrados en el emprendimiento.

Es necesario advertir cuales son los objetivos y pretensiones de la empresa desarrolladora del
shopping y del negocio. No es lo mismo un centro de compras de proximidad con el objeto de
enajenar las unidades a las empresas interesadas en instalarse en el establecimiento
(determinación del derecho real apropiado para la realización del negocio) que promover la
construcción del shopping con el propósito de conservar la propiedad de este y administrar su
explotación, cobrando un alquiler a cada empresa que desea instalarse (posibilidad de
encuadrad el sistema en el marco de los derechos personales).

También es importante considerar los elementos comunes, independientemente sus múltiples

variantes:

1. Existencia de un sujeto promotor o desarrollador  define la configuración jurídica y

económica, así como su orientación comercial.
2. Existencia de un administrador  (puede ser el mismo promotor) que dispone la
reglamentación interna del centro comercial
3. Áreas o espacios comunes (estacionamientos, depósitos, caminos, pavimentos, veredas,
baños, jardines, escaleras mecánicas, ascensores, etc.), a cuyo mantenimiento deben
proveer todas las empresas que integran el centro.
4. Derecho exclusivo de las empresas que se radican en el shopping sobre los locales en
los que comercializan sus productos o servicios.
5. Multiplicidad de cargas y obligaciones que pesan sobre el conjunto de empresas que
integran el shopping, cuyo cumplimiento es indispensable para su finalidad.
Posibilidad de constituir derechos personales:

Es frecuente advertir que entre la empresa promotora y las que se instalan, se configuren
relaciones propias de los derechos personales que se determinan en un contrato por escrito. La
existencia de cargas y obligaciones se establecen claramente en un contrato instrumentado por
escrito.

En dicho contrato, el organizador del complejo y las empresas participantes actúan

recíprocamente como sujetos activos y pasivos (ambos tienen a su cargo el cumplimiento de
deberes que constituyen derechos para la otra parte)

Reglamento interno  cargas y obligaciones que abarcan una compleja variedad de cuestiones
como los horarios de cierre y apertura de los locales, el importe a pagar a cada desarrollador,
expensas comunes y sus conceptos (iluminación, vigilancia, calefacción, limpieza, aportes al
fondo de promoción permanente (publicidad, marketing, mejoras, etc.), actividades prohibidas
en el complejo, determinación de productos y servicios a comercializarse, entre otros.

Se ha discutido arduamente si el vínculo entre los promotores de los centros con las empresas,
locales y espacios comunes se limita a una simple locación entre el propietario del complejo y
cada una de las empresas en particular o si es una red de contratos vinculados que une la
totalidad de involucrados.

En la práctica, este nexo entre el propietario y empresarios ha sido entre vínculos bilaterales, a
través de contratos de locación con administración centralizada, que al igual que el reglamento
interno, se caracterizan por ser predispuestos por el organizador del sistema en las condiciones
grales de contratación.

Existe consenso en advertir que el shopping implica una relación de colaboración empresarial
que, junto al reglamento interno, configura una red compleja de contratos conexos (cuando
para la realización de un negocio único se celebran una pluralidad de contratos vinculados entre
sí).

Ante la existencia de conflictos, se deberá contemplar la realidad negocial en la que se enmarca

el contrato en torno al cual se produce el conflicto para no desconocer la existencia de intereses
comunes que pueden hallarse en juego,

Posibilidad de constituir derechos reales:

Ante la fuerte restricción que significa el sistema de numerus clausus, el derecho de propiedad
horizontal se erige como la figura que mejor se ajusta a las características del shopping (siempre
que el propietario del centro se proponga a enajenar el dominio de las unidades destinadas a
locales comerciales).

El centro de compras supone la existencia de unidades de uso exclusivo en conjunto con áreas
de cosas y espacios de uso común.

Además, este derecho real supone la existencia de un reglamento de copropiedad y

administración, para regular la vida comunitaria además de otras reglas que quieran adoptar los
integrantes del shopping.
Se ha señalado que el régimen de mayorías constituye una dificultad para el encuadre del
shopping dentro de un derecho real, dado que cada vez que se pretendiera alterar la estructura
física se necesitaría el voto favorable de la unanimidad de los cotitulares .

Una alternativa es constituir derechos reales sobre cosa ajena  las empresas adquirirían
derechos reales sobre sus locales y áreas comunes, y el propietario del complejo mantendría la
nuda propiedad sobre el establecimiento. La mejor opción es el usufructo, que se constituiría a
favor de cada empresa sobre los locales en los que desarrollen su actividad y en favor de todas
ellas en relación a los espacios comunes.

La realidad demuestra la preferencia de las empresas desarrolladoras de este tipo de

emprendimientos por la constitución de derechos personales, que les permitan controlar con
mayor facilidad el destino del complejo.

Cuestiones particulares del shopping center:

El shopping constituye uno de los fenómenos mas representativos de las sociedades

contemporáneas, al punto que su difusión y extensión dan cuenta de uno de los rasgos
principales de las sociedades urbanas.

Resulta importante analizar las relaciones entre el organizador del complejo y las empresas que
allí comercializan con el público que pretenden acaparar.

Desde el momento que el consumidor entra al local, nace un vínculo alcanzado por la ley 24.240,
en virtud del cual todos los integrantes del complejo tienen la obligación de seguridad y el deber
de responder frente a los daños que padezca el consumidor dentro del mismo,
independientemente de las cláusulas limitativas de responsabilidad que pudieran haberse
pautado.

Conclusión:

Es necesario contar con una regulación de fondo que se ajuste a las necesidades propias de este
tipo de emprendimientos. Si bien hay leyes generales (ley 24.240 y su modificatoria), la ausencia
de normas que establezcan los derechos y deberes de las empresas que integran el complejo
genera un ambiente de incertidumbre que no resulta propicio para el desarrollo de este negocio.

Si bien esto no ha detenido la expansión de los centros de compras en nuestro país, seguramente
brindaría mas seguridad a las empresas que se integran al mismo, favoreciendo mas aún su
desarrollo.

Un pronunciamiento expreso del legislador sobre este tipo de conjunto inmobiliario permitiría
disipar las dudas persistentes en la actualidad (luego de 30 años de la aparición del primer centro
comercial).