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La LRCAV (2011) a diferencia de la LAI (1999) define que se entiende como contrato de
arrendamiento al señalar que es: “el contrato mediante el cual el arrendador se obliga a
transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de
manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las
formalidades de la presente Ley”. Sin embargo de este concepto se hacen ciertas críticas al
analizarse que si la legislación sobre el tema es en materia de vivienda ¿Por qué al
conceptualizar el término contrato según esta ley se omite mencionar que solo estas
condiciones serán permitidas en el ámbito de los inmuebles destinados a vivienda? O ¿Es
que la conceptualización tan genérica del concepto contrato abre la posibilidad que las
condiciones señaladas sean de obligatorio cumplimiento en otro tipo de relaciones?. En
opinión propia pareciera que esta mas adelante pudiera ser la intención del legislador, aunque
en un primer instante solo se ve limitada al arrendamiento y sub arrendamiento de viviendas.
c.1.- De fondo
Estipuladas en la LRCAV específicamente y son:
c.1.2 Los ejemplares del contrato: Las partes (arrendador y arrendatario) deben suscribir 3
ejemplares del contrato dado que cada parte tiene que conservar un ejemplar y el que debe
consignarse ante la Superintendencia Nacional de Vivienda.
c.1.3 Anexo de la fijación del Canon por parte de la Superintendencia Nacional de Vivienda:
Al presentarse el ejemplar del contrato de arrendamiento debe anexarse como parte integral
la resolución del canon de arrendamiento emanado de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, de lo contrario generara dicha omisión sanciones y la nulidad
del mismo.
c.1.5 La jurisdicción judicial del inmueble: Los contratos de arrendamiento deben indicar la
jurisdicción a la cual se van a someter, y que la misma debe ser la que corresponda a la
ubicación geográfica del inmueble.
c.1.6 La subrogación de contratos por divorcio, separación judicial, nulidad del matrimonio,
finalización del concubinato y muerte: Ante la finalización de la relación del cónyuge,
concubino o miembro del grupo familiar, el otro miembro que conviviera con el arrendatario
tendrá derecho a permanecer en la vivienda con el contrato subrogado a su nombre, por lo
tanto ante el interés de este sujeto no arrendatario deberá manifestar por documento
autenticado en el plazo de 60 días su interés de continuar de lo contrario se sobreentiende
que perderá el respectivo derecho de preferencia. En el caso de fallecimiento del arrendatario
podrá subrogarse el contrato a quienes demuestren ser beneficiarios del mismo y demuestren
tener permanencia pacifica y continua en la vivienda; es decir no pueden llegar nuevos
sujetos beneficiarios del causante a querer forzosamente apropiarse del derecho sobre la
vivienda, teniendo los mismos un plazo no mayor de 30 días al momento del fallecimiento
de lo contrario transcurrido este periodo se considerará perdido el derecho de preferencia.
c.1.7 De los contratos distintos al arrendamiento: Los contratos que quieran desvirtuar que
se está llevando a cabo una relación arrendaticia serán considerados nulos sin el menoscabo
de la antigüedad del arrendatario generando conforme a la Ley y ante el arrendamiento una
sanción.
c.2.- De forma
Son aquellas clausulas o condiciones de forma y estilo establecidas en el RLRCAV (2011)
las cuales son:
c.2.1 Datos de las partes: Nombres,apellidos,estado civil,nacionalidad,numero de las cedulas
de identidad o numero de pasaporte así como el carácter en el que actúan.
c.2.2 Datos del inmueble: ubicación,número,del inmueble, numero del catastro y los linderos
del inmueble.
c.2.3 Indicación del uso del inmueble: nunca debe ser distinto a vivienda, pensión o vivienda
estudiantil.
c.2.4 Duración del contrato: como ya fue señalado jamás será menor a un año.
c.2.5 Monto en número y letras en Bolívares por concepto del Pago de Canon de
Arrendamiento.
c.2.6 Nombre del Banco y número de cuenta corriente donde deba efectuarse el pago
correspondiente al canon de arrendamiento: pareciera que el legislador dispuso taxativamente
que el pago fuera realizado a través de una cuenta corriente propiedad del arrendador
obviando el uso de la cuenta de ahorros.
c.2.7 Dirección de habitación o trabajo del propietario del inmueble
c.2.8 Estado de conservación en el cual se encuentra el inmueble
c.2.9 Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee
sala,comedor,cocina,jardines,porches ,balcones, el numero de habitaciones, baños y puestos
de estacionamientos si los posee.
c.2.10 Indicación de que el inmueble se someterá a la jurisdicción judicial donde se encuentra
ubicado este y no una distinta como lo señala la LRCAV (2011)
c.2.11 otras clausulas que no sean contrarias al orden público o leyes.
c.2.12 Mención de la Resolución sobre el canon máximo que debe pagarse emanada de la
Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda.
Si existieran omisiones u errores se exigirán a los suscribientes que las subsanen, en caso
contrario de no existir o hayan sido subsanadas se habilita a los suscribientes para que en un
lapso mayor de 05 días puedan protocolizar el referido documento por ante la notaria pública
o registro con funciones notariales.
En próximas entregas se harán otras reflexiones sobre esta novedosa y polémica ley.