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Octubre - diciembre
2018
Q
LA OFERTA
SE CONTRAE
Reporte Mercado Industrial
Bogotá - Colombia
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DIRECTOR GENERAL
Roberto Cáceres

DIRECTOR MARKETING &

RESEARCH
Santiago Vicaria

ELABORACIÓN DE CONTENIDO
Paola Raba

CORRECIÓN DE ESTILO
Marketing & Research

PARTICIPACIÓN
Martha Gómez
Mauricio Montañez
Armando Olaya
Laura Escobar
Diana Oliveros
Laura Tovar
Orlando Díaz
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El 2018 culmina con un panorama positivo, los indicadores económicos muestran una recuperación
en el cierre del segundo semestre del año que se ve reflejada en transacciones inmobiliarias de gran
volumen efectuadas durante los últimos meses. Sin embargo, al comparar con el año 2017, algunas
estadísticas no reflejan variaciones considerables.

En el mercado de oficinas, 23 edificios culminaron su construcción e iniciaron operación en lo corrido

del año 2018 en Bogotá, con un índice de ocupación cercano al 70%, donde las empresas del estado
y de modelos Coworking son las principales demandantes. Si bien la oferta se mantiene estable
comparando con el año 2017, las transacciones efectuadas en el segundo semestre del año
impactaron la tasa de disponibilidad reduciéndola al 11%, logrando así ser la más baja durante los
dos últimos años. Para el 2019 se espera que la dinámica de la demanda se mantenga positiva y que
la construcción de nuevos proyectos aumente la oferta de los inmuebles empresariales de acuerdo a
las exigencias del mercado ofreciendo grandes áreas en edificios de altas especificaciones.

Por su parte, en el mercado industrial, los sectores minorista y logístico presentaron más del 40% de
las ocupaciones de espacios industriales; lo que se refleja en la colocación de la mayoría de los
espacios construidos de manera especulativa por los fondos de inversión. Adicionalmente, resultado
de la disponibilidad cercana al 18% en la capital del país, se evidencia un aumento en el alquiler
temporal de áreas y una reducción generalizada de los precios de renta, traducida en mayor
flexibilidad en los contratos.

Respecto al mercado de Retail, las aperturas de nuevos centros comerciales Comunitarios y Super
Regionales entraron en operación con más del 50% de ocupación en ciudades como Bogotá, Medellín
y Barranquilla; este fenómeno afecta la dinámica de mercado, ya que las ocupaciones ocurridas en
otras clases, no se ven reflejadas en la misma proporción para los complejos comerciales existentes,
que al contrario están aumentando su oferta. Por otro parte, los nuevos desarrollos en el país están
adaptándose a lo que exige el mercado, lo que da como resultado una mayor destinación del GLA
para entretenimiento.

Colliers International proyecta que la dinámica del mercado inmobiliario se mantendrá positiva en
términos de demanda para el año que inicia, sujeto al efecto de las políticas económicas y el
comportamiento del mercado externo que afecta a los diferentes sectores del país.

Roberto Cáceres
Gerente General
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CONTENIDO
Indicadores Económicos
Panorama Económico
Corredores Industriales
Inventario
Oferta
Nueva Oferta
Demanda
Precio de Renta
Precio de Venta
Tablas Resumen
Aspectos Conceptuales

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76,000 transacciones anuales y maneja más de 116.13 millones de metros cuadrados en administración.
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Indicadores Económicos

Producto Interno Bruto 2,7% (sep 2018)

Sectores con mayor crecimiento: Administración pública y defensa,
Comercio al por menor e Industrias Manufactureras con respecto al mismo
periodo en el 2017.

Índice De Precios Al Consumidor 3,17% año 2018

IPC: Indicador que mide la evolución del costo promedio de una canasta de
bienes y servicios representativa del consumo final de los hogares.

Perspectiva de crecimiento para 2019 3,3%

según la proyección del Banco de la República.
Recuperación debido a: 1. Incremento en el consumo privado.
2. recuperación de las exportaciones en medio del incremento de los precios
del petróleo.

DÓLAR TRM: 2.984 BAN. REP. (31 diciembre 2018)

PETRÓLEO WTI: USD $60,65 DANE. (31 diciembre 2018)
IMPORTACIONES: USD $5.165 Millones MINCIT. (octubre 2018)
EXPORTACIONES: USD $3.348 Millones (noviembre 2018)}
TASA DE DESEMPLEO: 8,8% DANE (noviembre 2018)
TASA DE INTERÉS: 4,25% BAN REP. (diciembre 2018)
TASA DE COLOCACIÓN: 11,05% BAN REP. (diciembre 2018)
LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN: 2.091.510 m² licenciados DANE (noviembre 2018)
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Panorama Económico
Nacional
El 2018 cerró con una inflación de 3,17%, los precios del petróleo en recuperación y el dólar TRM
fortalecido, lo que ha contribuido a un aumento de ingresos de capital al país y una perspectiva de
crecimiento de la economía nacional, presentando así una proyección positiva para el primer semestre
del año 2019. A pesar de la aprobación reciente de la ley de financiamiento, se espera que el crecimiento
durante el presente año sea del 3%, obteniendo una recuperación con relación a los anteriores años
donde el crecimiento estuvo por debajo del 2%. Este crecimiento, proyectado por el FMI superior al 3.3%,
esta soportado por factores como el consumo privado, los ajustes tributarios al sector corporativo y el
desarrollo de proyectos de infraestructura a nivel nacional; se espera que el crecimiento de la economía
para el 2019 este soportado por las inversiones que se realizaran a través de la construcción, sector que
será clave para el desarrollo del país.

A pesar de que la inflación también tendrá un crecimiento con respecto al pasado año, como lo afirma
el banco de la república, se estima que la misma será inferior al crecimiento potencial del país; también
se espera que el precio del dólar cese en su fortalecimiento y empiece a corregir favoreciendo al peso
colombiano.

Regional
Según las cifras de la Secretaría Distrital, Bogotá cierra el 2018 con un PIB del 2,3%, un decrecimiento
en la construcción del 8,8% y una tasa de desempleo del 10,3%. Sin embargo, se espera que para el
2019 la economía de la ciudad mejore por el entorno económico que vivirá el país.

Los sectores que tuvieron mayor crecimiento económico son: Actividades financieras 6,9%, actividades
artísticas 4,4%, servicios de educación 3,7% y actividades inmobiliarias 3,4%. Se destaca la aparición y
acogida de la industria cinematográfica, que aporta grandes cantidades de dinero a la economía distrital.

Industria
De acuerdo con la Encuesta Mensual Manufactura (EMM) generada por el DANE en noviembre del
2018, la industria registra una variación positiva en la producción real (4,7%) y en las ventas reales
(4,8%) presentando crecimientos mayores a los del 2017, lo que presenta un panorama positivo para el
sector durante el año que empieza. Sin embargo, es importante tener en cuenta el último Índice de
Confianza Industrial (ICI) publicado por Fedesarrollo, dónde las condiciones económicas y sociopolíticas
actuales para la inversión se mantienen en valores negativos (-12,2%), lo cual podría tener impacto en
el fortalecimiento que se espera para el sector productivo del país.
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Mercado: Bogotá
Periodo: Q4 - 2018

DINÁMICA EN
EL MERCADO
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Corredores industriales
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Resumen de Estadísticas
Tasa de Disponibilidad 17,7%
Absorción Neta(m2) 119.100
Nueva Oferta (m2) 2.823.000
Disponibilidad (m2) 677.000
Precios Renta
Clase A+ COP$ 17.800
Clase A COP$ 13.050
Clase B COP$ 11.250
Clase ZF COP$ 16.900

Inventario
La capital colombiana finaliza el 2018 con un inventario competitivo de 3.828.000 metros cuadrados
aproximadamente, registrando un crecimiento del 2,3% respecto al cierre del 2017. Dicha variación se
debe a la construcción de nuevas bodegas en parques industriales con terrenos por desarrollar y al inicio
de operaciones de un nuevo parque industrial, cambios presentados en dos corredores de los cinco
monitoreados en la región.

El corredor más grande de la ciudad, Sub Urbano Calle 80, continua en crecimiento y registra una
variación del 4,7% en relación al año anterior, alcanzando un área rentable cercana a 1.458.200 metros
cuadrados. Dicho incremento se debe a la finalización de la tercera etapa del Parque Empresarial Siberia
(PES) y la entrada en funcionamiento del Complejo Industrial El Pino durante el último trimestre; además
de construcciones meses atrás en Zol-Funza, Logik Siberia y el inicio de operaciones de Interpark.

El siguiente corredor con crecimiento es Sub Urbano Funza, que con 681.500 metros cuadrados
incrementó en 2,9% su inventario competitivo. Resultado de las bodegas que se construyeron a lo largo
del año en El parque Industrial El Dorado y el Parque Industrial San Diego.

Realizando el análisis del inventario por especificaciones técnicas, se observa que el mercado mantiene
la tendencia de construir bodegas con mejores características arquitectónicas, donde la clase A+ registra
un crecimiento del 6,4% y la clase A del 2,9%. Estos desarrollos, permiten que necesidades como altura,
resistencia de pisos y ancho de vías sean satisfechas. Sin embargo, aún se observa una deficiencia a
la hora de proveer carga eléctrica en algunos de los parques industriales de la ciudad, lo que limita el
acceso al mercado de usuarios potenciales como lo son los Data Center.

Colliers International estima que para el 2019, el inventario competitivo se mantenga al alza y se
construyan bodegas en parques industriales que están en proceso de consolidación, además de la
finalización de construcciones BTS que se esperan para el transcurso del año.
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Oferta
La disponibilidad para Bogotá y los municipios industriales de la Sabana cierra el año en cerca 677.000
metros cuadrados, contrayéndose en 5% en comparación a la oferta de doce meses atrás.
Comportamiento que se da por el crecimiento de empresas y la transformación del mercado hacia la
renta de espacios de forma temporal que se observó a lo largo del último semestre del 2018.

La dinámica del mercado se refleja en la reducción de la oferta de la clase A+ con una variación negativa
del 32%. Esta aumentó para el 2017 con la construcción especulativa por parte de los fondos de
inversión en los parques de único propietario, no obstante, durante el año se presentaron amplias
ocupaciones en parques como el Terminal Logístico de Colombia, Zol-Funza, Logik Siberia y La
Cofradia.

Con la misma tendencia, la clase B redujo su disponibilidad en 19%, debido al alquiler de bodegas por
periodos cortos, que solucionan problemas para las empresas de forma inmediata sin atarse a contratos
de largo plazo, además de bajos costos. Esta transformación es el resultado de la amplia disponibilidad
que ha concentrado las bodegas con especificaciones técnicas medias y obliga a los propietarios a ser
más flexibles en materia de requerimientos para agilizar su alquiler.

A pesar de que el anterior tipo de arrendamiento se presenta en algunos parques industriales clase A,
la oferta para estas bodegas se incrementó en 12% en relación al último trimestre del 2017, debido a las
nuevas construcciones y la amplia disponibilidad que se encuentra en Celta Trade Park. Sin embargo,
cabe destacar que debido a la amplitud del parque y a su naturaleza de multipropietario, se encuentran
bodegas con características de clase B o A+, que aún no son diferenciadas en el análisis realizado.

Se debe agregar que, la oferta de las zonas francas alcanza niveles cercanos a los 199.000 metros
cuadrados, incrementando en 7% respecto al cierre del 2017. Estos datos reflejan el poco interés de las
empresas por operar con este régimen especial, ya sea por desconocimiento de sus beneficios o la poca
efectividad de la reforma que buscaba impulsar dichos espacios.

Colliers International proyecta que la oferta conserve una tendencia a la baja para el 2019, con la
consolidación de construcciones BTS que no entran disponibles al mercado y las expectativas de
crecimiento de empresas del sector de retail en el país.

Participación de la oferta por corredor

U. Occidente

6%
17%
S.U. Calle 80

34% S.U. Funza

22%

S.U. Mosquera

21%
S.U. Tocancipá
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Nueva Oferta
Los municipios de la Sabana, para el último trimestre del año, cerraron con un área para la construcción
de bodegas al interior de zona francas y parques industriales de 2.289.000 metros cuadrados
aproximadamente. Espacio concentrado principalmente en proyectos que ya se encuentran operando.

El año recientemente terminado conservó la tendencia de amplias áreas para la construcción a la medida
de las empresas (BTS), el cual concentra el 90% del espacio total estimado, mientras los proyectos en
planos cuentan con el 8% y aquellos en estado de construcción el 2% restante.

De acuerdo a las especificaciones técnicas, el 48% de las áreas corresponde a parques industriales
clase A, debido a los espacios disponibles para construir en parques como Gran Sabana en Tocancipá
y Las Mercedes en el corredor de la Calle 80. Por su parte, parques A+ como Zol-Terranum, Parque
Logisitico Calle 80 de Latam, Innova, entre otros, concentran el 26% del área contemplada. Mientras
que las zonas francas, representan el 20% con la amplia oferta de lotes en estos espacios. Finalmente,
los parques industriales clase B aportan el 6% debido a que son construcciones consolidadas con largo
tiempo en el mercado y sus espacios para construcción son menores.

Es de resaltar que, las áreas por desarrollar son clasificadas por las especificaciones de los parques
industriales, sin embargo, con el modelo multipropietario y las construcciones a la medida que se
manejan en el mercado las bodegas terminadas pueden variar a la hora de su construcción.

Colliers International estima que para el año que inicia, las construcciones aumenten con el desarrollo
de bodegas BTS y los proyectos en planos conserven su misma tendencia.

Área para desarrollar por corredor

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000
m²

600.000

400.000

200.000

0
Sub Urbano Cll. 80 Sub Urbano Tocancipá Sub Urbano Mosquera Sub Urbano Funza
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Demanda
Inventario vs. Oferta vs. Vacancia
5.000.000 20%
18%
4.000.000 16%
14%
3.000.000 12%
m²

10%
2.000.000 8%
6%
1.000.000 4%
2%
- 0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Inventario Oferta Vacancia

La absorción neta acumulada para el cuarto trimestre del 2018 en Bogotá fue de 119.100 metros
cuadrados aproximadamente, valor superior al registrado en el mismo periodo del 2017. Donde los
principales ocupantes fueron compañías del sector logístico y centros de distribución de almacenes de
cadena.

Revisando la ocupación por corredor, Sub Urbano Funza registró una absorción cercana a los 50.900
metros cuadrados, a causa de la entrada de nuevas empresas como Koba y Open Market. Respecto a
Sub Urbano Calle 80, se registra una diferencia en el espacio ocupado de 42.500 metros cuadrados
aproximadamente, resultado de la ocupación de GAC en TLC a inicio de año, el crecimiento de Koba en
Zol Funza, la puesta en operación de Loreal en Interpark y la ocupación de espacios en Celta Trade
Park por empresas de diferentes sectores, además de otras transacciones que dinamizaron el mercado
de la ciudad.

Por su parte, Sub Urbano Tocancipá presentó una absorción de 26.500 metros cuadrados por la
ocupación de empresas de químicos, tecnología y cervezas en parques como Gran Sabana y Oikos
Tocancipá. Asimismo, Urbano Occidente contó con una absorción de 13.700 metros cuadrados con la
ocupación de bodegas pequeñas en los parques industriales cercanos al aeropuerto y la entrada de
Almaviva al Parque Empresarial La Estancia.

En contraposición, Sub Urbano Mosquera registra una absorción negativa de aproximadamente 14.400
metros cuadrados, a consecuencia, entre otras cosas, de la culminación de contratos en San Carlos 1
de Koba y Grupo Éxito, y la reducción de operación de Navitrans en la Zona Franca de Occidente.

Ahora bien, la tasa de disponibilidad para Bogotá se ubica en 17,7% cayendo en 2 puntos en relación al
2017, evidenciando el panorama positivo con el que cierra el 2018.

Colliers International espera que la dinámica de ocupación de bodegas en la capital colombiana se

mantenga estable a lo largo del 2019, de la mano en la mejora de los indicadores de la industria, que
contiene impulsando la inversión por parte de las empresas.
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Precios de Renta
Analizando el comportamiento de los precios de renta para el 2018, Bogotá junto con los municipios
aledaños cuenta con un precio promedio para los parques industriales clase A+ de COP $17.800 (USD
$6,0) el metro cuadrado, reduciéndose en 1% respecto al mismo valor de lista del 2017. En cuanto a las
zonas francas, se registra un precio de COP $16.900 (USD $5,7) con una caída del 11%, como respuesta
a la disponibilidad generalizada en de dichos espacios, donde los propietarios se han visto presionados
a reducir sus expectativas de renta con el ánimo de evitar costos de mantenimiento por los prolongados
tiempos de desocupación.

Por lo que se refiere a la clase A, los precios oscilan en COP $13.050 (USD $4,4) el metro cuadrado,
presentando una variación negativa del 7%. Este hecho se ha mantenido a lo largo del año, ya que, con
la construcción de nuevas bodegas y la oferta existente de espacios con menores precios a pesar de
sus limitadas especificaciones, permiten que los usuarios cuenten con mayores opciones y se convierta
en una competencia de precios.

Este comportamiento es aún más marcado en la clase B, cuyo precio promedio es de COP $11.250
(USD $3,8) y registró una caída del 13%, lo que permitió la reducción significativa de la oferta para
espacios en esta categoría.

Es necesario recalcar que, los precios de la clase B son reducidos específicamente en los corredores
suburbanos, porque en los parques industriales del corredor Urbano Occidente se encuentran precios
significativamente altos que superan los COP $20.000 (USD $6,7) por metro cuadro, esto como
consecuencia de la cercanía al aeropuerto Internacional El Dorado. Tanto por esta situación como por
contar con la Zona Franca de Bogotá, este corredor registra, en general, un valor promedio para alquiler
de COP $15.750 (USD $5,3).

Colliers International prevé que, los precios de renta en Bogotá durante el primer trimestre del año se
mantengan sin variaciones significativas, teniendo en cuenta la dinámica que muestra el mercado.

Precios de renta por corredor

$ 25.000

$ 20.000
COP/m²

$ 15.000

$ 10.000

$ 5.000

$0
U. Occidente Sub Urbano Calle 80 Sub Urbano Sub Urbano Sub Urbano Funza
Mosquera Tocancipá
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Precios de Venta
Precio Promedio deventa por corredor Q4

$ 2.500.000

$ 2.000.000
COP/sqm

$ 1.500.000

$ 1.000.000

$ 500.000

$0
2013 2014 2015 2016 2017 2018

SU Calle 80 SU Funza SU Mosquera SU Tocancipá

Teniendo en cuenta la oferta para la venta en los diferentes corredores industriales de la capital, las
bodegas clase A cuentan con un precio promedio de COP $2.165.800 (USD $726), seguido por las
zonas francas de COP $2.036.500 (USD $682) el metro cuadrado y la clase B de COP $1.771.200 (USD
$594).

Teniendo en cuenta que en su mayoría los parques industriales A+ son de único propietario, la
disponibilidad para la venta es escasa, por lo que, para el cierre de este año no se registra precio de
lista para espacios de dicha clasificación.

Respecto al análisis por corredor, Sub Urbano Calle 80 presenta un crecimiento del 6% en relación al
2017, alcanzando un promedio de venta de COP $2.290.700 (USD $768) el metro cuadrado. Así este
corredor se consolida con el valor más alto del mercado. Por su parte, Sub Urbano Mosquera y Sub
Urbano Tocancipá presentan valores cercanos a los COP $2.054.200 (USD $668) y COP $2.026.300
(USD $679) registrando crecimientos del 10% y 5% respectivamente. Lo anterior se debe a reducción
en la oferta de espacios clase B, lo cuales contaban con precios bajos y presionaban los valores hacia
la baja.

Finalmente, Sub Urbano Funza se mantiene como el corredor con el precio más competitivo de los cinco
analizados, comercializándose en un promedio de COP $1.750.200 el metro cuadrado. Respondiendo
a la amplia oferta de bodegas antiguas y de clase B que concentra la zona.

Colliers International estima que los precios de venta se mantendrán estables y no registrarán
variaciones representativas a lo largo del 2019.
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Tablas Resumen
Bodegas en Parque Industrial

Tablas generales

ACTUALIZACIÓN Reporte de Mercados

Precios de Venta
(COP/m²)
Corredor Clase Inventario Disponibilidad
Mínimo Promedio Máximo Mínimo Promedio

A+ 548.426 37.894 N.D. N.D. N.D. $ 15.000 $ 17.800

A 1.102.398 217.384 $ 1.700.000 $ 2.165.800 $ 2.626.450 $ 9.100 $ 13.050

CINCO
CORREDORE B 1.484.708 222.906 $ 1.491.250 $ 1.771.200 $ 2.200.000 $ 7.050 $ 11.250
S
ZF 692.380 198.833 $ 1.900.000 $ 2.036.550 $ 2.900.000 $ 15.500 $ 16.900

TOTAL 3.827.912 677.017 $ 1.491.250 $ 2.011.900 $ 2.900.000 $ 7.050 $ 13.950

Precios de Venta Precios de Renta

Corredor Inventario Disp. (COP/m²) (COP/m²)

Mínimo Promedio Máximo Mínimo Promedio Máximo

Urbano
597.473 40.849 N.D. N.D. N.D. $ 15.000 $ 15.750 $ 23.800
Occidente

Sub Urbano
1.458.179 233.546 $ 2.000.000 $ 2.290.700 $ 2.500.000 $ 10.000 $ 14.350 $ 19.000
Calle 80

Sub Urbano
681.506 143.946 $ 1.500.000 $ 1.750.200 $ 1.850.000 $ 7.800 $ 11.150 $ 14.000
Funza

Sub Urbano
707.858 145.736 $ 1.805.050 $ 2.054.200 $ 2.626.450 $ 10.000 $ 12.000 $ 18.000
Mosquera

Sub Urbano
382.896 112.940 $ 1.491.250 $ 2.026.300 $ 2.300.000 $ 7.050 $ 11.400 $ 16.800
Tocancipá
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Aspectos Conceptuales
Inventario
Corresponde a la suma del área rentable de las bodegas que se encuentran al interior de los
parques industriales monitoreados. Se utiliza como base de referencia para realizar cálculos de
espacio ocupado, tasa de vacancia y absorción neta.

Parque Industrial
Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de
la nave industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de
servicios, con una administración permanente para su operación.

Corredor
Es considerado como un sub-mercado de análisis, corresponde a una zona geográfica en donde
se encuentra concentración de la clase de inmuebles que son estudiados.

PIB
Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo
determinado.

Tasa de Disponibilidad
Es la razón entre el espacio total de inventario y el espacio vacante.

Parques Industriales Clase A+

Tienen una vocación de tipo logístico, amplias vías internas y de acceso, parqueadero para
tractocamiones interno, excelente seguridad, sistemas de control de acceso innovadores, planta
de tratamiento de aguas residuales (PTAR) y diferentes servicios para usuarios como
restaurante, enfermería, báscula, entre otros. Las bodegas cuentan con altura libre de 11,5
metros como mínimo, resistencia de pisos de 4 Ton/m² o más, varios muelles de carga y redes
contra incendios.

Parques Industriales Clase A

La vocación es flexible y están ubicados cerca de vías de acceso principales. Las bodegas
tienen triple altura, resistencia alta de pisos, servicios adicionales. Posee un área significativa
respecto al promedio del mercado.

Parques Industriales Clase B

Tiempo de construcción superior a 15 años, ubicada sobre vías de acceso secundarias, altura
sencilla o doble en bodega y servicios adicionales limitados. Generalmente, tiene un área
inferior al promedio del mercado.

Zona Franca (ZF)

Territorio delimitado en donde se goza de beneficios tributarios, como el no pago de derechos
de importación de mercancías o el no cobro de algunos impuestos.
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