Asesoría Jurídica

INFORME

CUESTIÓN PLANTEADA

Mediante oficio de fecha 4 de diciembre de 2013, registrado de entrada el 11 del mismo

mes, por la Alcaldía del Ayuntamiento de …........... se solicita la emisión de informe jurídico
relativo a la concesión de licencia urbanística para la transformación de almacenes
destinados a explotación agraria en suelo no urbanizable en viviendas destinadas a las
personas que deben permanecer permanentemente en la explotación.

ANTECEDENTES

De la documentación remitida pueden extraerse las siguientes circunstancias fácticas de

relevancia para la emisión del presente dictamen:

- En el año 2011 el Ayuntamiento de ….............. concedió una licencia para la construcción

de cuatro almacenes y una vivienda unifamiliar aislada en suelo no urbanizable al amparo
de lo dispuesto en el artículo 30.1.a) de la Ley 3/2009, de 17 de junio, de urbanismo de
Aragón.

- En el año 2013 los promotores de la construcción anteriormente mencionada solicitan

transformar dos de los almacenes en viviendas para personas que, al igual que la vivienda
principal, serán destinadas a las personas que deban permanecer permanentemente en la
citada explotación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero. Se emite el presente dictamen en virtud de lo dispuesto en el articulo 84 del

Estatuto de Autonomía de Aragón, 36.1.b) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de
las Bases del Régimen Local, y el artículo 68 a) de la Ley 7/1999, de 9 de abril, de
Administración Local de Aragón, que establecen que es competencia de las Diputaciones
Provinciales la asistencia y la cooperación jurídica, económica y técnica a los Municipios,
especialmente los de menor capacidad económica y de gestión y conforme a lo dispuesto
en el Reglamento Provincial del Servicio de Asistencia Jurídica, Económico - financiera y
Técnica de la Diputación Provincial de Huesca, publicado en BOP núm. 236, de 14 de
octubre de 1994.

Segundo. La Legislación aplicable viene determinada por:

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- Los artículos 31, 32, 231, 232, 233 y 236 de la Ley 3/2009, de 17 de junio, de
Urbanismo de Aragón, modificada por Ley 4/2013, de 23 de mayo, cuya entrada en
vigor se produce con fecha 6 de agosto de 2013 conforme a su DF 4ª.

- El artículo 21.1.q) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen

Local.

- Código Civil.

Tercero. En cuanto al régimen jurídico aplicable a esta solicitud no compartimos el

planteamiento del Ayuntamiento de que deba ser el contenido en la Ley 3/2009 vigente
cuando se concedió la licencia en el año 2011, sino que será el determinado por la Ley
3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón, modificada por Ley 4/2013, de 23 de
mayo, cuya entrada en vigor se produce con fecha 6 de agosto de 2013 conforme a su DF
4ª, puesto que la solicitud se plantea estando ya vigente la Ley 3/2009 tras la citada
modificación.

Cuarto. En cuanto al fondo de la consulta, el vigente contenido del citado artículo 30,1.a)
de la Ley de Urbanismo de Aragón determina:

"1. En suelo no urbanizable genérico, los municipios podrán autorizar, mediante el

título habilitante de naturaleza urbanística correspondiente, de conformidad con el
régimen establecido, en su caso, en las directrices de ordenación territorial, en el plan
general o en el planeamiento especial, y siempre que no se lesionen los valores
determinantes de la clasificación del suelo como no urbanizable, las siguientes
construcciones e instalaciones:

a) Las destinadas a las explotaciones agrarias y/o ganaderas y, en general, a la

explotación de los recursos naturales o relacionadas con la protección del medio
ambiente, incluida la vivienda de personas que deban permanecer permanentemente
en la correspondiente explotación." (el subrayado es nuestro)

De la literalidad del mismo se desprende que cuando se refiere a la posibilidad de autorizar

usos en suelo no urbanizable genérico mediante la implantación en el mismo de
construcciones o instalaciones relacionadas con las explotaciones agrarias, incluida la
vivienda de personas que deban permanecer permanentemente en la explotación, lo
esencial es la finalidad de la citada vivienda, esto es, que esté destinada a personas que
deban permanecer de manera permanente en la explotación.

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Dado que entre los usos del suelo no urbanizable no se encuentra la construcción de
viviendas, sino que este uso es excepcional, y en este caso concreto ya no como vivienda
unifamiliar aislada sino como vivienda que ha de ir vinculada a la explotación agrícola,
consideramos que es ineludible para evitar incurrir en fraude de ley –artículo 6.4 del Código
Civil-, que ante el Ayuntamiento quede plenamente justificada por los solicitantes la
necesidad de que en las nuevas viviendas que se pretenden construir (por la
transformación de lo que hoy son almacenes agrícolas) vivan de manera permanente las
personas que se ocupan de su explotación, esto es, que trabajan en ella porque es su
profesión habitual.

En realidad se trata pues de que se reúnan dos condiciones, que sea necesaria su
presencia en la finca de manera permanente y que además lo sea porque es allí dónde
trabajan, pues de lo contrario pueden residir en el pueblo donde ya existen todos los
servicios urbanísticos.

En el caso de que estas dos condiciones queden justificadas, el Ayuntamiento podrá

autorizar la transformación de los almacenes en vivienda.

Quinto. Lo que nos lleva a la última cuestión planteada por el Ayuntamiento de …........
sobre si la autorización de estas construcciones pudiera chocar con la prohibición de
creación de un núcleo de población.

Cuando el actual artículo 30.2 de la Ley 3/2009 permite la autorización de construcción de

viviendas unifamiliares en suelo no urbanizable genérico, siempre y cuando no exista la
posibilidad de formación de núcleo de población conforme al concepto de éste establecido
en el artículo 246.2, define y concreta cuándo se considera que existe riesgo de formación
de un núcleo de población, esto es, cuando dentro del área definida por un círculo de 150
metros de radio con origen en el centro de la edificación proyectada, existan dos o más
edificaciones residenciales.

La definición de este concepto jurídico de núcleo de población entendemos se refiere a ese

supuesto concreto del artículo 30.2, esto es, a la construcción de viviendas unifamiliares en
suelo no urbanizable genérico, y no así al supuesto del artículo 30.1 de la Ley 3/2009.

Ahora bien, el artículo 246 de la Ley 3/2009 de Urbanismo de Aragón considera núcleo de
población, en defecto de caracterización más estricta en el planeamiento, la agrupación de
edificaciones residenciales, susceptibles de necesitar servicios urbanísticos y dotaciones
comunes. Y si este es el caso que se plantea por los solicitantes por ser tres los edificios
residenciales que hubieren de necesitar servicios urbanísticos comunes indudablemente si
el Ayuntamiento concede la licencia solicitada entendemos que se estaría promoviendo la
creación de un nuevo núcleo de población.

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Pero teniendo en cuenta, además, que siempre será una única finca registral, pues de otra
forma se podrán encontrar con construcciones ilegales en el caso de que se pretendiera
además llevar a cabo una parcelación e incluso con la formación de un núcleo de
población.

CONCLUSIONES

En opinión de la funcionaria que suscribe, el tenor literal del artículo 30.1 de la Ley 3/2009,
modificada por Ley 4/2013 de 23 de mayo, exclusivamente permite construir la VIVIENDA
de personas que deban permanecer permanentemente en la correspondiente explotación,
lo que exige que esté justificada esa finalidad a la que la ley se refiere, osea la residencia
permanente de los trabajadores de la explotación en la misma. Ampararse en esta
posibilidad para construir segundas viviendas o viviendas que no se destinen a personas
que deban permanecer en la explotación supondría incurrir en fraude de ley -Art 6.4 del
Código Civil-.

Además si esas edificaciones residenciales hubieran de contar con servicios urbanísticos y

dotaciones comunes se estaría dando lugar a la creación de un núcleo de población, e
incluso a construcciones ilegales si además se plantease una parcelación, conforme a los
fundamentos de derecho contenidos en el presente dictamen.

Este es mi parecer que someto a cualquier otro criterio mejor fundado en derecho.

No obstante, la corporación de su Presidencia resolverá lo que estime más conveniente.

Huesca, 13 de enero de 2014

La Secretaria-Interventora del SAT