FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

DERECHO REALES

Dr. Sánchez Correa Víctor Manuel

LA HIPOTECA

INTEGRANTES

Malca Infantes Anthony Aaaron

Moreno Ruíz Karla Josefa

Llamo Alejandría, Deysi Yomar

26 de junio, Pimentel, 2019

1
 INDICE
1. DEFINICIÓN ...............................................................................................................3
2.1. Convencional .....................................................................................................3
2.2. Accesoriedad .....................................................................................................4
2.3. Temporalidad .....................................................................................................4
2.4. Especialidad.......................................................................................................5
2.5. Indivisibilidad.....................................................................................................7
2.6. Literalidad ..........................................................................................................8
2.7. Formalidad .........................................................................................................8
2.8. Publicidad ..........................................................................................................9
3. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN Y VALIDEZ ......................................... 10
4. MODALIDADES DE LA HIPOTECA ....................................................................... 11
5. LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA ....................................................................... 12
5.1. Las partes integrantes .................................................................................... 12
5.2. Los accesorios ................................................................................................ 13
5.3. El importe de las indemnizaciones de los seguros .................................... 14
5.4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación .............................. 14
5.5. Supuestos de extensión ................................................................................. 15
5.6. Extensión de la hipoteca en cuanto al crédito ............................................ 15
6. MODIFICACIONES EN LA HIPOTECA .................................................................. 16
6.1. Modificación de un préstamo hipotecario ................................................... 17
6.2. Modificación que sirve mejor a sus necesidades ....................................... 17
7. RANGO DE LA HIPOTECA ............................................................................. 17
8. REDUCCION DE LA HIPOTECA ............................................................................ 18
8.1. Reducción De La Hipoteca Por Acuerdo (ART. 1115º) ............................... 18
8.2. Reducción judicial del monto de la hipoteca (art. 1116º) ............................. 19
9. Acción personal y real del acreedor hipotecario (art. 1117º) ...................... 20
10. Extinción de la hipoteca (art. 1122) .................................................................... 22
10.1. Consolidación ................................................................................................. 22
10.2. Extinción de la obligación que garantiza ................................................. 23
10.3. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación ....................... 24
10.4. Renuncia escrita del acreedor .................................................................... 25
10.5. Destrucción total del Inmueble ................................................................... 25
Referencias: ............................................................................................................................. 27

2
 I. LA HIPOTECA

1. DEFINICIÓN

Iniciando con el estudio del concepto de hipoteca citando a Roca Sastre “se
puede definir la hipoteca como derecho real de vinculación y realización de
valor en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, de
carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae
directamente sobre viene inmuebles, ajenos, enajenables y que permanecen
en la posesión del propietario.
Matta Consuegra quienes definen la hipoteca como “El derecho real de
garantía constituido por convención entre las partes, manifestación unilateral
de voluntad o por imperio de la ley para asegurar el pago de un crédito sobre
bienes que no se entregan al acreedor y que, en caso de incumplimiento
pueden ser vendidos para cubrir son su precio el monto de la deuda.”
“La hipoteca es una garantía real que, sin llevar consigo desposeimiento
actual del propietario del inmueble hipotecado, le confiere al acreedor el
derecho de embargar y rematar ese inmueble en cualesquiera manos en que
se encuentre, y el cobrar con preferencia sobre el precio.1

2. CARACTERISTICAS

2.1. Convencional
La hipoteca es un derecho real convencionalmente constituido es
convencional cuando es pactada libremente por las partes para garantizar
el cumplimiento de una obligación. Exige un acuerdo de las voluntades
que tienen como fin inmediato constituir el derecho real de hipoteca. Por
ello se sostiene que la causa fuente de la hipoteca es siempre el contrato
Las partes, en el ejercicio de su autonomía privada, deben convenir las
obligaciones que serán respaldadas con la garantía hipotecaria (monto

1
Pinzón, J. G. (23 de Junio de 2015). Recursos. Obtenido de
www.http://recursosbiblio.url.edu.gt/tesiseortiz/2015/07/01/Gomez-Juan.pdf

3
 del crédito), la forma de su cancelación y el bien inmueble sobre el cual
se constituirá dicha hipoteca.

Base Legal
Artículo 1097.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del
cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía
no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
Artículo 1098.- La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo
disposición diferente de la ley.

2.2. Accesoriedad
Como todo derecho real de garantía la hipoteca es un derecho accesorio.
La hipoteca tiene como finalidad respaldar el cumplimiento de una
obligación principal.
Es accesoria pues se contrae en seguridad de otra obligación. No existe
la hipoteca sin el crédito al que garantiza, ni tendría objeto su existencia
perse.
Una es consecuencia de la otra. No existe hipoteca autónoma sin crédito
garantizado. La accesoriedad de la hipoteca está referida a su
dependencia respecto de un derecho personal que es el derecho de
crédito.
Como derecho real accesorio de un derecho personal este debe consistir
en un crédito cierto y determinado en dinero, presupone una relación
principal, sea existente o no, ella es objeto de la especialidad hipotecaria.

Base Legal
Artículo 1097.- Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del
cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. (…)
Artículo 1122.- La hipoteca se acaba por: 1.- Extinción de la obligación
que garantiza

2.3. Temporalidad
Por su carácter accesorio, la hipoteca tiene naturaleza temporal.

4
 La hipoteca “necesariamente se resuelve con el tiempo, sea por la
cancelación de la obligación que garantiza, sea por la realización del bien
o cualquiera de las formas de extinción del gravamen”. Usualmente, la
temporalidad de la hipoteca se deriva de la existencia de un plazo previsto
para cumplir con la obligación que garantiza.
El plazo de la hipoteca puede ser inicial o suspensivo, final o resolutorio,
así como cierto e incierto. De esta manera, podrá pactarse que la hipoteca
produzca sus efectos desde y hasta determinada fecha. Pasado el plazo,
final o resolutorio, no podrá ejecutarse el bien gravado con la hipoteca.

Base legal
Artículo 1105.- La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo.

2.4. Especialidad
La especialidad tiene un doble aspecto:

a) Especialidad en cuanto al inmueble

Es un derecho real que recae directamente sobre un bien, cualquiera sea
su poseedor. La hipoteca se constituye sobre cosas inmuebles, especial
y expresamente determinadas, ello siguiendo la línea de los derechos
reales que gozan por su propia naturaleza de esta característica, pues el
objeto del derecho real es siempre una cosa cierta e individualmente
determinada, además el bien deberá ser susceptible de enajenación.
La propiedad del bien hipotecado no ha de ser necesariamente del deudor
de la obligación principal; cabe la posibilidad de hipotecar fincas en
garantía de las obligaciones

La especialidad, respecto de los bienes, exige que el gravamen recaiga

sobre inmuebles específicamente determinados, por otro lado no puede
haber hipoteca sobre bienes futuros, conforme al artículo 1106. Esta es
una norma de orden público por tanto no existe pacto válido posible que
establezca una hipoteca sobre un bien que se concibe como futuro.

5
Base Legal
Artículo 1100.- La hipoteca debe recaer sobre inmuebles
específicamente determinados. Artículo 1099.- Son requisitos para la
validez de la hipoteca:
1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese
efecto conforme a ley.

b) Especialidad en cuanto al crédito

La hipoteca constituye una forma de garantizar una obligación, como
una medida preventiva y cautelar de carácter patrimonial, que garantiza
y protege los derechos de crédito.
La garantía hipotecaria alcanza a determinado crédito, que además
debe estimarse en una suma de dinero. No podría constituirse, por
ejemplo, una hipoteca en garantía de todos los créditos que pudiesen
deberse sin otra precisión. Es necesario indicar que el crédito proviene
de cierto préstamo.
La hipoteca, que es un derecho accesorio, debe estar unida a un
derecho determinado virtud de este principio la obligación garantizada
por hipoteca deberá estar perfectamente determinada
Si la hipoteca respalda una obligación, más allá que provenga del
deudor o de un tercero.
El principio de especialidad requiere que la hipoteca asegure el
cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

Base Legal
Artículo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca:
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.

c) Obligaciones futuras o eventuales

La hipoteca, como regla general, se constituye en respaldo de una
obligación presente del deudor. Sin embargo, el Código, recogiendo la
orientación de la legislación moderna permite que se constituya
hipoteca para garantizar una obligación futura o eventual.

6
 Esto no desvirtúa el carácter accesorio de la hipoteca, porque sigue
siendo un derecho real que surge como colateral de una obligación que,
si bien no existe todavía, es ya determinable. A esto se denomina
crédito abierto, el cual no fue tratado en el Código de 1936 y está
destinado a favorecer el desarrollo del crédito, permitiendo que la
garantía no solo cubra una obligación existente sino también una futura
o eventual.

Base Legal
Artículo 1104.- La hipoteca puede garantizar una obligación futura o
eventual.

2.5. Indivisibilidad
La hipoteca es indivisible. Cada una de las cosas hipotecadas y cada
parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda. Esto significa que
el acreedor puede hacerla efectiva sobre el fondo formado por los bienes
gravados, y sobre cada una o todas las partes en que se puedan dividir,
hasta lograr que su deuda sea completamente satisfecha (Silva, 1975, p.
20). La hipoteca será indivisible y subsistirá por entero sobre todos los
bienes hipotecados. La regulación de la hipoteca se orienta a vigorizar el
derecho del acreedor hipotecario, otorgándole los derechos de
persecución, preferencia y venta judicial. Así, se introduce el principio de
la indivisibilidad de la hipoteca, en cuya virtud la totalidad del inmueble
garantiza el saldo del crédito por diminuto que sea el importe de este que
aún subsista.

Base Legal
Artículo 1102.- La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre
todos los bienes hipotecados.

a) Reducción de Hipoteca
La reducción de la hipoteca modifica el principio de indivisibilidad, pero
responde a principio de equidad, pues no es justo seguir manteniendo
una hipoteca para garantizar una parte diminuta del crédito, porque

7
 esto linda con el abuso de derecho pues en atención a la indivisibilidad
la hipoteca seguirá gravando la totalidad del bien sobre el que se
instituyó la garantía.
Por ser un carácter natural, las partes pueden eludir la indivisibilidad
pactando la divisibilidad del objeto (o sea, que los distintos inmuebles
se enajenen separadamente, o que se divida en lotes el inmueble
divisible), o la divisibilidad del crédito (que los pagos parciales permitan
la extinción parcial del crédito y lleven a su cancelación parcial).

Base Legal
Artículo 1115.- El monto de la hipoteca puede ser reducido por
acuerdo entre acreedor y deudor.
La reducción sólo tendrá efecto frente a tercero después de su
inscripción en el registro.

2.6. Literalidad
La hipoteca solo es exigible conforme a lo que se obliga expressis verbis
el constituyente, no podemos hablar de hipoteca tácita. La garantía
únicamente responderá a lo que el constituyente de forma literal se ha
obligado en el título constitutivo.
El principio de literalidad engloba a lo que requiere y pide esta garantía,
ni más ni menos, toda vez que se rige por lo que se ha pedido y
establecido en la constitución, o en algún momento posterior, de la
hipoteca.

2.7. Formalidad
Es la solemnidad. La hipoteca requiere una expresión de forma para que
ingrese en la “vida de relación”, siendo esta la escritura pública, in
sollemnibus forma dat esse rei. La forma es consustancial al acto jurídico
de hipoteca, pues es el único modo de probar su existencia y contenido,
no solo cumple una función probatoria (ad probationem) sino es la única
prueba de su existencia (ad solemnitatem) ya que no admite prueba
supletoria.

8
 No es un contrato real sino solemne toda vez que no se perfecciona con
la traditio sino con la observancia de la forma prescrita, en este caso
escritura pública y subsiguiente inscripción en el Registro.
Así, a la solemnidad se la conceden dos elementos:
- El documento, la escritura pública, art. 1098.
- El registro, la inscripción en el registro de propiedad inmueble, art. 1099,
inc. 3.

Base Legal
Artículo 1098.- La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo
disposición diferente de la ley.
Artículo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca: (…) 3.- Que
el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en
el registro de la propiedad inmueble.

2.8. Publicidad
Se refiere a la inscripción, como medio dirigido a la publicidad, que
representa el carácter esencial de la hipoteca. La hipoteca es la garantía
real por excelencia, configurándose como gravamen en la medida en que
la respectiva afectación haya sido inscrita, no admitiéndose generación
alterna a través de otro mecanismo de publicidad. “En la hipoteca se
muestra especialmente claro que el fi n de la inscripción no es otro que
dar publicidad al derecho real”.
No hay hipoteca sin inscripción registral, sin esta última el acreedor estará
descubierto para fines de la recuperación de su crédito.
La hipoteca no inscrita no es un derecho real representa, tan solo, un
derecho personal, en tanto su exigencia debe ser así tratada. El derecho
real de hipoteca se constituye por la inscripción en el registro de
propiedad.
El momento de la inscripción determina el rango hipotecario. En las
hipotecas voluntarias, es decir cuando la constitución de la hipoteca se
constituye por acuerdo entre el deudor o un tercero con el acreedor. Como
todos los derechos reales debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad
Inmueble a fin de que pueda ser opuesta a terceros.

9
 La publicidad de la hipoteca conlleva que esta sea un derecho de
constitución registral, porque al no existir desplazamiento de la posesión
a favor del acreedor hipotecario, los terceros requieren de un mecanismo
que les permita conocer la existencia del gravamen.

Base Legal
Artículo 1099.- Son requisitos para la validez de la hipoteca: (…)
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscriba en el registro de la propiedad inmueble.2

3. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN Y VALIDEZ

Por otro lado, elartfculo1098 del Código Civil establece como formalidad de la
hipoteca que se constituya por escritura pública.
Artículo 1099 del mismo cuerpo legal, establece como requisitos para su
validez, los siguientes:
 Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese
efecto conforme a la ley.
 Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.
 Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble.

 SUNARP
¿Qué es lo que se necesita para constituir una hipoteca?

Ser propietario de un inmueble inscrito en la Sunarp (el mismo que va servir

como garantía del préstamo).

Haber obtenido un préstamo, un crédito u otra obligación que exija como garantía
una hipoteca.

2
Rospigliosi, E. V. (31 de Diciembre de 2018). Repositorio. Obtenido de
www.http://repositorio.ulima.edu.pe/bitstream/handle/ulima/7869/Varsi_hipoteca.pdf?sequence=2&is
Allowed=y

10
Indicar la suma o el valor de la hipoteca.

¿Qué se necesita para inscribir una hipoteca?

Una escritura pública ante notario.- Este documento contiene principalmente

los siguientes datos:

Datos del propietario del inmueble.

Datos del inmueble.

Datos del acreedor.

Monto de la hipoteca.

Plazo del pago del préstamo.

Firma del acreedor.

Firma del propietario.

Ojo: La duración del trámite de inscripción es de 7 días hábiles.

¿Cuáles son los beneficios de inscribir una hipoteca en la Sunarp?

Para el acreedor.- Seguridad en la devolución del préstamo que otorgó.

Para el propietario.- Le permite ser sujeto de crédito, es decir, tendrá la

posibilidad de solicitar un crédito a futuro.

4. MODALIDADES DE LA HIPOTECA

Aunque existe una amplia oferta de hipotecas, las modalidades a diferencia de

otros países son escasas, ya que todas sobre un préstamo de estilo "francés"
(en el que se distribuyen en la cuota amortización de capital e intereses, siendo
mayor el peso de estos últimos en los primeros años y decreciendo a medida
que se va cumpliendo el plazo) la principal diferencia es como es el tipo de
interés, fijo o variable.

11
Tipo de interés fijo: El tipo pactado permanece inalterable durante toda la vida
del préstamo. Siendo una opción minoritaria sobre el total de hipotecas, es más
común para plazos cortos, en plazos largos los tipos de interés suelen ser muy
altos y aunque dan seguridad al poder conocer durante toda la vida cuanto se va
a pagar, los hace muy poco atractivos para el público.

Tipo de interés variable: El tipo de interés se modifica periódicamente conforme

a un índice o tipo de referencia y, en su caso, un diferencial fijo, de tal forma que
durante un periodo inicial (normalmente un año o 6 meses), se fija un tipo de
interés inicial que luego se revisa periódicamente en función de un tipo de
referencia al que se suele sumar un diferencial. Tanto el tipo de referencia como
el diferencial, en su caso, son los factores más importantes en todo préstamo a
interés variable, ya que determinarán la mayor o menor la cuota a pagar a partir
de la modificación del tipo de interés inicial.

5. LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
La extensión de la hipoteca está regulada por los artículos 1101 y 1107 del
Código Civil (C. C.). El artículo 1101 se refiere a la extensión en cuanto al bien
y el artículo 11 07 a la extensión en cuanto al crédito.

De acuerdo con el artículo 1101 del C.C.,"La hipoteca se extiende a todas las
partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto".

5.1. Las partes integrantes

Las partes integrantes son bienes que se han integrado de tal forma a otro
bien, que su separación ocasionaría la destrucción, deterioro o alteración
del bien principal, del bien integrado,. La importancia de las partes
integrantes radica en que siguen la condición jurídica del bien al que se
integran. Así, serán inmuebles, si lo es el bien principal. La hipoteca se
extiende a las partes integrantes del bien hipotecado. Si lo que se hipoteca
es una casa, por ejemplo, la garantía se extiende a todos los bienes con

12
 los que fue construida: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc. Lo anterior
se justifica porque las partes integrantes forman parte del bien al cual se
integraron. Son parte del bien hipotecado. El artículo 1101 del C.C.
permite el pacto en contra, esto es, que se excluyan de la hipoteca las
partes integrantes., las partes integrantes no pueden ser separadas del
bien principal. Su separación produciría la destrucción, deterioro o
alteración de los bienes. A modo de ejemplo, no podrían separarse los
ladrillos de una casa. Es más, de acuerdo con el segundo párrafo del
artículo 887 del C.C., "Las partes integrantes no pueden ser objeto de
derechos singulares". Esto significa que las partes integrantes no pueden
ser materia de contratos distintos respecto del bien principal. No podrían
ser vendidas y pertenecer a propietario diferente del bien principal, ya que
el nuevo propietario de las partes integrantes no podría pedir su
separación y entrega. Pareciera entonces que no es posible el pacto en
contra. Si se excluyeran de la hipoteca los ladrillos de una casa, en caso
de ejecución del bien por incumplimiento, tendría que venderse la casa
sin ladrillos.

5.2. Los accesorios

Los accesorios son bienes que están permanentemente afectados a un
fin económico u ornamental de otro bien. Ellos no pierden su
individualidad, pero siguen la condición jurídica del bien al cual han sido
afectados económica u ornamentalmente. Serán inmuebles, por ejemplo,
si lo es el bien principal. La hipoteca comprende los accesorios del bien
hipotecado. Si se hipoteca una unidad inmobiliaria productiva, la garantía
se extiende a las maquinarias, a los automóviles que estuvieran afectados
al negocio, etc. Si lo que se hipoteca es una casa, la garantía comprende
las alfombras, los cuadros, etc. El fundamento de la extensión de la
hipoteca a los accesorios es claro en el caso de los bienes afectados a un
fin económico de otro bien. Los accesorios son un elemento importante
que hace producir económicamente al bien principal y es a través de la
explotación del bien como el deudor cumple con su obligación frente al
acreedor. Forman un solo todo con el bien principal. Por ello, el legislador
los incluye en la garantía. En el caso de los accesorios afectados a un fin

13
 ornamental, el fundamento no es tan claro. Podría consistir en que los
accesorios aumentan el valor del bien principal y por ende la garantía del
acreedor.
El legislador entonces, los incluye. No obstante, como veremos a
continuación, en la práctica estos accesorios están excluidos de la
hipoteca. Los accesorios que están comprendidos dentro de la hipoteca
son los que existen al momento de la ejecución de la garantía. Los bienes
que no estaban permanentemente afectados económica u
ornamentalmente al bien hipotecado cuando se constituyó la garantía,
pero que luego son afectados, también quedan incluidos en la hipoteca.

5.3. El importe de las indemnizaciones de los seguros

La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros
del inmueble, lo cual significa que si el inmueble está asegurado y se
produce un siniestro, el monto de la indemnización reemplaza al inmueble.
Se produce así lo que en doctrina se conoce como subrogación real.
Thémis26 Cuando el acreedor hipotecario es un banco o una institución
de crédito, el deudor por lo general queda obligado a asegurar el inmueble
y a endosar la póliza en favor del acreedor. No sucede lo mismo cuando
el acreedor no es un banco ni una institución de crédito. Esto no impide,
sin embargo, que el acreedor contrate por su cuenta el seguro. En este
caso, las primas que pague estarán cubiertas por la hipoteca (artículo
1107 del C. C.). "Si el inmueble hipotecado perece enteramente por el
siniestro o resulta expropiado, la hipoteca se extingue. Pero el acreedor
hipotecario se transforma de titular de un derecho real de hipoteca en
acreedor titular de un derecho de prenda sobre el crédito (cuando la
indemnización es debida) o sobre el dinero (cuando la indemnización se
ha satisfecho ya)". En rigor lo que sucede es que se extingue la hipoteca
y se crea un derecho real de prenda. Esto se produce porque la hipoteca
no puede recaer sobre bienes muebles.

5.4. El importe de las indemnizaciones de la expropiación

14
 Cuando se expropia un inmueble se extingue la propiedad (artículo 96~,
inciso 3 del C. C.). En estos casos, sin embargo, la. Hipoteca se extiende
al importe de la indemnización. Al igual que con los seguros, en caso de
destrucción total del inmueble, se extingue la hipoteca y se crea un
derecho real de prenda. Un comentario final sobre este tema. La extensión
de la hipoteca al importe de las indemnizaciones de la expropiación (y de
los seguros) puede ser objeto de pacto en contra. Así lo establece el
artículo 1101 del C. C. En consecuencia, es válido excluir de la hipoteca
la indemnización por la expropiación (y por el seguro).

5.5. Supuestos de extensión

i. Las mejoras
Las mejoras son las modificaciones materiales que se hacen en un
bien y que aumentan su valor económico. Pueden ser necesarias,
útiles o de recreo. Las necesarias impiden la destrucción o el
deterioro del bien. Las útiles, sin ser necesarias, aumentan el valor
y la renta del bien. Las de recreo, sin ser necesarias ni útiles, sirven
para ornato, lucimiento o mayor comodidad (artículo 916 del C. C.).

5.6. Extensión de la hipoteca en cuanto al crédito

Según el artículo 1107 del C.C., "La hipoteca cubre el capital, los intereses
que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas
del juicio".
El capital La hipoteca garantiza el principal del crédito, esto es, el capital.
Esto es justamente el objeto de la hipoteca. Por lo general el monto del
gravamen (suma máxima hasta por la cual responde el bien hipotecado)
coincide con el capital. Sin embargo, nada impide que la hipoteca cubra
parte del capital. La responsabilidad hipotecaria sería entonces menor
que el principal del crédito. En este caso, la hipoteca cubriría solamente
la parte del capital que fue garantizado. El monto del gravamen, ¿puede
ser mayor que el principal del crédito? Creemos que no, debido al carácter
accesorio de la hipoteca. Si la responsabilidad hipotecaria fuese mayor

15
 que el capital, la hipoteca estaría garantizando parte de una deuda
inexistente. Más adelante volveremos sobre este asunto.

5.6.1 Los intereses

Si el crédito principal genera intereses, ellos son cubiertos por la
hipoteca. Lo anterior se justifica porque los intereses tienen el
carácter de una prestación accesoria del crédito principal. El tipo de
interés pactado debe consignarse, en principio, en el documento de
constitución de la garantía hipotecaria e inscribirse en los Registros
Públicos. La razón de esto radica en el carácter especial de la
garantía. En efecto, una forma como los terceros pueden conocer la
responsabilidad hipotecaria del bien es a través de la verificación del
tipo de interés inscrito en los Registros Públicos. Esta, sin embargo,
no es la única forma.
El artículo 1122 del Código Civil Peruano de 1984 establece que la
hipoteca se acaba por:
a) Extinción de la obligación que garantiza.
b) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
c) Renuncia escrita del acreedor.
d) Destrucción total del inmueble.
e) Consolidación.
f)

6. MODIFICACIONES EN LA HIPOTECA

La hipoteca se puede alterar o modificar de muchas maneras [por ejemplo

cambiando los sujetos; el acreedor puede ceder su crédito (el acreedor
transmite su posición a otra persona, de manera onerosa o gratuita) a otra
persona]. El punto de partida de la Ley es que cuando se transmite la cesión
se notifica al deudor, para que este pague a quien ahora es su acreedor sólo
desde la notificación fehaciente del crédito o su conocimiento efectivo de que
se ha producido la cesión se está obligado a pagar al nuevo acreedor
(concretamente como hay una hipoteca, le hace falta una escritura pública de
cesión para que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad)

16
 6.1. Modificación de un préstamo hipotecario
La modificación puede reducir el monto de su pago mensual a una
cantidad que usted sí pueda pagarlas modificaciones pueden incluir la
prolongación del número de años que deba debe pagar el préstamo, una
reducción de su tasa de interés, y/o la abstención o reducción del saldo
del capital.
Si le ofrecen una modificación del préstamo hipotecario, asegúrese de
entender cómo esto podría cambiar el monto de sus pagos mensuales y
la cantidad total que deberá pagar en el corto y largo plazos.
6.2. Modificación que sirve mejor a sus necesidades
Si recibe una modificación de préstamo y usted aun así no puede hacer
los pagos, podría perder su vivienda. Si le gustaría obtener más
información sobre sus opciones.

7. RANGO DE LA HIPOTECA
Sobre un mismo inmueble pueden constituirse varias hipotecas, por lo
cual es necesario determinar que entre las mismas existe preferencia
entre ellas a lo cual se denomina rango de la hipoteca.
En tal caso corresponde determinar que el rango de la hipoteca la
determina la inscripción en el registro de predios. Por ejemplo si existen
cuatro hipotecas inscritas la fecha de ingreso al registro es la que
determina el rango de la hipoteca. No determina el rango la fecha de la
minuta ni tampoco la fecha de la escritura pública, ni la fecha del
testimonio, parte o boleta.
Es necesario destacar que sobre el mismo inmueble pueden inscribirse
una cantidad indeterminada de hipotecas, pero en la práctica
generalmente en una partida registral sólo corre registrada una hipoteca.
Para comprender el rango de la hipoteca es necesario estudiar el principio
registral de prioridad de rango.
El Principio Registral de Prioridad de Rango se encuentra consagrado en
el artículo 2016 del Código Civil Peruano de 1984 que establece: "La
prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro".

17
 Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le denomina
Principio Registral de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o
Prioridad por Rangos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravámenes
y medidas cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene
prioridad la hipoteca que se inscribió primero frente a la hipoteca que se
inscribió después, sin importar las fechas de las escrituras públicas ni
tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el
acreedor hipotecario que logró inscribir primero su título. Cuando se aplica
el principio registral de prioridad de rango se inscriben las dos hipotecas
que se presentan al registro, pero una de las mismas prima sobre la otra.

8. REDUCCION DE LA HIPOTECA

8.1. Reducción De La Hipoteca Por Acuerdo (ART. 1115º)

“El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor
y deudor.

La reducción solo tendrá efecto frente a tercero después de su

inscripción en el registro”.

Este artículo deja entrever de manera más clara, el que la hipoteca, en tanto
derecho accesorio, interesa básicamente a las partes involucradas y sobre
todo al acreedor de la obligación garantizada, por lo cual este último puede
acordar como reza el artículo Ia reducción del monto del gravamen. Hay que
mencionar, sin embargo, que aun cuando la corriente es que la reducción
opere en función de un acuerdo entre acreedor y deudor, nada obsta para que
el acreedor unilateralmente plantee la reducción de la hipoteca.

Sobre esa misma línea, téngase en cuenta que si el acreedor puede renunciar
por escrito a la hipoteca, con lo que la misma se acaba (véase el artículo 1122
del Código Civil), con mayor razón puede decidir por voluntad propia reducir
el monto del gravamen. Siendo así, al Registro le debe bastar la
comparecencia del acreedor de la obligación en el instrumento continente de

18
la reducción, generalmente escritura pública, no siendo necesaria por tanto la
participación del deudor o eventualmente del propietario hipotecante.

8.1.2. Necesaria inscripción de la reducción.

Teniendo en cuenta que la hipoteca es un derecho constitutivo, es decir,

que se configura recién a partir de la inscripción en el Registro, de la
misma forma, todas las vicisitudes que ocurran a este derecho deben
registrarse; de lo contrario, el derecho inscrito de manera primigenia no
se verá modificado o siquiera extinguido. A ello y por las mismas razones
no escapa tampoco la reducción del monto de la hipoteca.
Bajo este orden de ideas, el artículo que comentamos resulta bastante
impreciso pues manifiesta que "la reducción solo tendrá efecto frente a
tercero después de su inscripción en el Registro", de lo que se entiende
contrario sensu que sí tendrá efecto entre las partes la reducción
acordada, aun cuando no inscrita, lo que no es correcto.

8.2. Reducción judicial del monto de la hipoteca (art. 1116º)

“El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto
de la hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligación. La
petición se tramita como incidente”.
El artículo 1116 establece la posibilidad que tiene el deudor de recurrir
ante el juez a fin de solicitarle reduzca el monto de la hipoteca; esta acción
la estimamos como última ratio y siempre tras la negativa del acreedor a
reducir convencionalmente el monto de la hipoteca; conforme lo dispone
el artículo 1115 del Código Civil.
En esta hipótesis el deudor acude al juez solo, cuando pagada una buena
parte del monto de la obligación principal, esta ha disminuido de tal
manera, que, "por una manifiesta razón de equidad" (ARIAS-SCHREIBER
y CÁRDENAS, p. 218), se justifica la reducción del monto de la garantía
hipotecaria, liberando así al bien de gravámenes "fuertes", facilitándole al
deudor la posibilidad de nuevos créditos.

19
9. Acción personal y real del acreedor hipotecario (art. 1117º)

“El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal;

o al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real.
El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el
hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que esté
en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley”.

El presente artículo regula las acciones legales que puede ejercer el

acreedor hipotecario a fin de satisfacer su crédito, poniéndose además en
el supuesto de que el bien hipotecado haya sido transferido a un tercero.
En efecto, la citada norma establece que el acreedor hipotecario puede
satisfacer dicho crédito exigiéndole el pago al deudor a través de la acción
personal, o al adquirente del bien hipotecado ejerciendo la acción real.

En apretada síntesis, y para mejor comprensión de la norma comentada,

se puede afirmar que frente al incumplimiento del deudor respecto de la
cancelación de la obligación garantizada, es posible que se den los
siguientes escenarios:

Que el bien hipotecado sea de propiedad del deudor, y que mientras la

obligación se encuentre vigente dicho bien no sea transferido,
continuando siempre bajo la esfera patrimonial del deudor. Frente a un
eventual incumplimiento el acreedor puede ejercer la acción personal
(artículo 1117 primera hipótesis), exigiéndole el pago al deudor. Si este no
cumple con dicho pago, el acreedor podrá:

a) Solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado para hacerse

pago con lo que se obtenga (que es lo común),
b) Solicitar una medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del
deudor (lo que raramente se elige como primera opción, ya que por
lo general se pide solo cuando la ejecución de la hipoteca no llega
a cubrir el monto de la deuda).

En el primer supuesto, puede apreciarse que de ordinario el acreedor, en

el marco del ejercicio de la acción personal, iniciará un proceso de
ejecución de garantías, de conformidad con los artículos 720 y ss. Del

20
Código Procesal Civil, y que no obstante que el pago de la deuda se
realiza finalmente con el remate del bien hipotecado, esto no supone que
se ha ejercido una acción real. En otras palabras, el hecho de que el
acreedor solicite la ejecución del bien que el deudor gravó en hipoteca, no
significa que esté ejerciendo la acción real, pues esta solo es posible
ejercerla contra la propiedad de un tercero, lo cual no sucede en el
presente caso, ya que el bien a ejecutarse es de propiedad del deudor
sobre el cual el acreedor tiene un derecho real.

Que el bien hipotecado sea originalmente de propiedad del deudor, pero

que dentro del plazo de vigencia de la obligación el inmueble sea
transferido a un tercero, saliendo de la esfera patrimonial del deudor.
Frente a un eventual incumplimiento el acreedor podrá:

a) Exigir el pago de la obligación al deudor, ejerciendo -igual que en el

caso anterior-la acción personal (artículo 1117, primera hipótesis)

b) Según sugiere la norma, "exigir el pago" al tercer adquirente del bien

hipotecado usando la acción real (artículo 1117, segunda hipótesis).

Por un lado, la exigencia de pago al deudor no ofrece mayor duda, toda

vez que él debe pagar en razón de su condición de sujeto pasivo y titular
de la obligación; si no lo hace, el acreedor podrá:

i) solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado

(aunque ahora sea de propiedad del tercero) para
hacerse pago con el producto de dicho remate,
ii) ii) solicitar una medida cautelar sobre otros bienes
de propiedad del deudor para posterior remate y
pago. Tal como se dijo anteriormente, el primer
supuesto se da ordinariamente en un proceso de
ejecución de garantías; en donde teóricamente
confluirían la acción personal y la acción real,
debido a que al fracasar la primera el acreedor
continúa el proceso solicitando la ejecución y
remate del bien hipotecado que, en mérito de la
transferencia, es ahora del tercer adquirente.

21
 Esto, no obstante, no tiene su correlato en las
normas procesales, en las que no se aprecia tal
distinción entre acción personal y acción real.

De otro lado, además de establecer que el acreedor puede ejercer la

acción

personal o la acción real, la segunda parte de la norma en comentario

indica que el ejercicio de la acción personal no excluye a la real y
viceversa, disposición que puede llevar a la errónea conclusión de que el
acreedor hipotecario podría satisfacer doblemente su crédito, esto es,
"cobrándole" tanto al deudor como al adquirente del bien hipotecado.

Consideramos que tal disposición debe ser entendida en el sentido de que

no es excluyente en cuanto al ejercicio de las acciones, pero sí en cuanto
a la satisfacción del crédito, el mismo que solo puede serio por una vía u
otra. En otras palabras, el hecho de que el acreedor pueda ejercer ambas
acciones para satisfacer su crédito no significa que tenga el derecho a
cobrar dos veces la misma deuda, puesto que basta que el deudor cumpla
con el pago o que se produzca la venta judicial del bien del tercer
adquirente, para que la obligación se extinga; pues claro está que la ley
no ampara el ejercicio abusivo de un derecho.

10. Extinción de la hipoteca (art. 1122)

“La hipoteca se acaba por:
a) Extinción de la obligación que garantiza.
b) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
c) Renuncia escrita del acreedor.
d) Destrucción total del inmueble.

10.1. Consolidación
Por la vinculación de la hipoteca con el Registro, debido al carácter
constitutivo de la hipoteca que exige para su nacimiento su inscripción en
el Registro, es importante tener en cuenta no solo las causas generales
de extinción, sino que la hipoteca no se extingue mientras no se cancele

22
 su inscripción. El artículo 91 del Reglamento General de los Registros
Públicos señala con carácter general que las inscripciones se extinguen
respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo
disposición expresa en contrario. Ello sin perjuicio de que la inscripción de
actos o derechos posteriores pueda modificar o sustituir los efectos de los
asientos precedentes.
Esto explica que en ocasiones el Registro publicita la existencia de una
hipoteca que ya no existe, porque la obligación se extinguió. La
Exposición de Motivos sobre la materia señala que si no se hace constar
en el Registro la cancelación de la hipoteca, puede suceder que si el
acreedor cede su crédito, y, por consiguiente la hipoteca que garantiza, a
un tercero que reúne los requisitos del artículo 2014 del Código Civil, el
pago realizado por el deudor resulta inoponible al cesionario del crédito
con garantía hipotecaria, quien por reunir la calidad de tercero registral
será mantenido en su derecho.

10.2. Extinción de la obligación que garantiza

Esta causal es por excelencia el modo principal de extinción, en atención
a que la hipoteca como derecho real de garantía está estrechamente en
conexión con el crédito o la obligación.
Por lo general, la hipoteca es accesoria a la obligación, no tiene razón de
ser por sí misma, sino como garantía de un derecho de crédito. Sin
embargo, hay situaciones que no pueden desconocerse y son admitidas
por la legislación, que dejan de lado el carácter accesorio de la hipoteca
cuando se constituye; son los casos de las hipotecas en garantía de una
obligación futura o eventual regulada en el artículo 1104 del Código Civil.
No obstante ello, aun en estos casos, siendo la determinación de las
obligaciones una exigencia estructural de la hipoteca, la obligación
garantizada debe cumplir con ciertas exigencias mínimas, de modo tal que
los contratantes dejarán a una futura liquidación la fijación de la obligación
asegurada, pero deben determinar el máximo de la responsabilidad
hipotecaria, para que la contratación y el crédito no se vean afectados.

23
 La doctrina mayoritaria reconoce que las relaciones entre la hipoteca y la
obligación garantizada son complejas y no deben ser analizadas desde la
perspectiva del dogma de la accesoriedad.

Cuando la hipoteca garantiza una obligación, debe tenerse en cuenta que

todas las vicisitudes de la obligación también deben incorporarse al
Registro, para que tenga efectos frente a terceros; esto se desprende del
artículo 56 del Reglamento de las Inscripciones, que determina que son
datos relevantes que deben constar en el asiento de inscripción de
hipoteca: el capital y el interés; por ende, cualquier cambio sobre estos
aspectos también debe constar en el Registro.

Así como la accesoriedad de la hipoteca influye en el nacimiento y

desarrollo de la hipoteca, por obvia razón también lo hace en la extinción
de la hipoteca. La hipoteca se extingue con la obligación garantizada, por
ende la extinción de la hipoteca por causas que solo se refieren al derecho
real de garantía, no extingue el derecho personal de crédito.

10.3. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación

Por efecto de la accesoriedad del derecho real de hipoteca, si la obligación
resulta anulable (artículo 221 del C. C.) por cualquiera de las causas
señaladas para el acto jurídico, entonces la hipoteca también sufrirá las
consecuencias y se extinguirá.
Igualmente, si la obligación se rescinde (artículo 1370 del C.C.) o resuelve
(artículo 1371 del C.C.) conforme a lo pactado o en virtud de la ley, la
hipoteca se extinguirá.
De otro lado, una situación que cabe destacar se presenta cuando se
anula el acto que ha extinguido el crédito, esto hace que en principio reviva
el crédito con las garantías que le aseguraban, como si no se hubiera
extinguido jamás. Sin embargo, este principio es moderado por las reglas
de la publicidad del Registro para no perjudicar al tercero que hubiera
inscrito su derecho en el momento que habría creído válidamente
cancelada la hipoteca. La hipoteca es oponible a aquellos que hayan
inscrito antes de la cancelación, pero inoponible a los acreedores que

24
 hayan publicado sus derechos entre la cancelación del restablecimiento
de la inscripción.

10.4. Renuncia escrita del acreedor

Esta causal se sustenta en la autonomía de la voluntad como ocurre con
la renuncia de otros derechos reales. En cualquier momento con
independencia de la subsistencia de la obligación, el acreedor puede
renunciar a la garantía hipotecaria.
El artículo exige renuncia por escrito, por lo tanto debe ser expresa y no
tácita.
I La doctrina reconoce que este acto es unilateral y que no debe perjudicar
al tercero. En efecto, en virtud de la acción revocatoria o pauliana (artículo
195 del C.C.) el acreedor del renunciante puede solicitar la ineficacia de
la renuncia si este acto le perjudica.

10.5. Destrucción total del Inmueble

Cuando se extingue o desaparece totalmente la cosa hipotecada, la
hipoteca queda sin efecto. Generalmente, para este caso se pacta el
derecho a recibir una indemnización o se contrata un seguro. En caso de
que se trate de una destrucción parcial, la hipoteca subsiste sobre la
porción del bien no afectada por la destrucción, en aplicación de la
indivisibilidad de la hipoteca.
El artículo parece referirse a la destrucción material o física del bien, sin
embargo, existe también la posibilidad de la pérdida jurídica del bien. Si
bien no se encuentra expresamente contemplada, la pérdida del dominio
o del derecho real hipotecado también genera la extinción de la hipoteca.
José María Chico y Ortiz cita, entre otros, los siguientes casos: cuando se
extingue el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario;
la subhipoteca o la hipoteca sobre el derecho de hipoteca, cuando se
extinga la primera; la hipoteca constituida sobre concesiones
administrativas cuando estas caduquen o quedan extinguidas; cuando se
trate de hipotecas sobre bienes litigiosos y la sentencia sea favorable a la

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demanda presentada; cuando la hipoteca recaiga sobre bienes sujetos a
condición resolutoria, y esta se cumpla.

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Referencias:
Avendaño, A. (2010) recuperado de:
http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro3_parte2_cap5.pdf

Cajas, D. (2009) recuperado de: Avendaño, A. (2010) recuperado de:

http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro3_parte2_cap5.pdf

Pinzón, J. G. (23 de Junio de 2015). Recursos. Obtenido de

www.http://recursosbiblio.url.edu.gt/tesiseortiz/2015/07/01/Gomez-Juan.pdf

Rodríguez, V.(2016) recuperado de :

http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro3_parte2_cap5.pdf

Rospigliosi, E. V. (31 de Diciembre de 2018). Repositorio. Obtenido de

www.http://repositorio.ulima.edu.pe/bitstream/handle/ulima/7869/Varsi_hipoteca
.pdf?sequence=2&isAllowed=y.

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