INFORME DE TASACIÓN

INMUEBLE : VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA

SITUACIÓN: C/LABRADOR 14, TOSCON ALTO , Cp 35018; LAS PALMAS

POR ENCARGO DE: LOURDES DELIA GIL YEDRA.

DNI : 43.655.537-L

INFORME DE TASACIÓN A PRESENTAR PARA COTEJAR CON EXPDTE Nº

20100000083089 DE LA ADMINISTRACION TRIBUTARIA CANARIA

REDACCIÓN: ALBERTO A. GARCÍA RODRÍGUEZ

Nº Colegiado 1382

Tfno: 609648268

Alberto A. García Rodríguez

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Contenido

A.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE 3

B.- OBJETO DEL INFORME. 3
C.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 4
D.- LOCALIDAD Y ENTORNO 4
E.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL INMUEBLE 6
F.- DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS 6
G.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA 7
H.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 8
I.- ANÁLISIS DE MERCADO 8
J.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 9
J.1.-TABLA DE TESTIGOS 10
J.2.- VALORES MÉTODO DE COMPARACIÓN 11
K.- FECHA DE EMISIÓN Y FIRMA 12
L.-ANEXOS. 13
Anexo L.1. Plano de Situación 13
Anexo L.2. Plano de Emplazamiento 14
Anexo L.3. Fotografías 15

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A.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE

A.1.- VIVIENDA TIPO PAREADA DE 2 PLANTAS SOBRE RASANTE ADAPTADA A LA

PENDIENTE DONDE SE UBICA; DISPONE DE ZONA AJARDINADA ACOTADA
A.2.- ESTADO DEL INMUEBLE
Terminado
A.3.- DIRECCIÓN
Calle: C/LABRADOR 14, TOSCÓN ALTO. CP 35018 ; MUNICIPIO DE LAS PALMAS
A.4.- IDENTIFICACION REGISTRAL Y CATASTRAL DEL INMUEBLE
Registro de la propiedad de Las Palmas
Finca registral nº: 4160. Libro: 44. Folio: 96
Identificación Referencia Catastral
Vivienda: 1275404DS5017N0001ZK

B.- OBJETO DEL INFORME.

Se solicita "tasar el bien inmueble situado en la calle LABRADOR 14, TOSCÓN ALTO;
MUNICIPIO DE LAS PALMAS para obtención del valor de mercado actual.

Documentación

Para la realización del presente informe se ha dispuesto de copia de escritura donde constan
los datos referentes a descripción de dicho inmueble y datos registrales .

- Fotografías tomadas por el perito el día de la visita (ANEXO L.3.).

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C.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

- Correspondencia con finca registral

- Comprobación Planeamiento Urbanístico
- Servidumbres visibles
- Estado de ocupación, uso y explotación
- Estado de conservación aparente
- Régimen Protección Patrimonio Arquitectónico.
- Correspondencia con finca catastral
- No procedimiento de expropiación
- No Plan o Proyecto de expropiación
- No Resolución Administrativa que implique expropiación
- No incoado expediente que implique expropiación

D.- LOCALIDAD Y ENTORNO

D.1.- TIPO DE NÚCLEO

ACTIVIDAD PRINCIPAL: La actividad principal son los servicios en general.
TIPO DE NUCLEO: Municipio autónomo, cabecera del partido judicial de su nombre.
D.2.- OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA
NIVEL DE RENTA: El nivel de renta de la población es medio-alto.
OCUPACION LABORAL: Actividad laboral múltiple, con predominio del sector
Servicios y turístico.
D.3.- POBLACIÓN
Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2012: 382.000 habitantes
de derecho. La tendencia, respecto al padrón de 2012, es: ligeramente creciente.

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D.4.- EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

La evolución de la población es rápida y ligeramente creciente. La densidad de población
es media-alta.

D.5.- DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS

RASGOS: Toscón Alto, barrio periférico del municipio.
CALIDAD EDIFICACIONES: Media.
CARACTER PREDOMINANTE: Residencial.
CARACT. TERRITORIALES: Nucleo urbano periférico residencial.
CONSOLIDACIÓN: Alta.
NIVEL DE OCUPACIÓN: Alto.
NIVEL DE RENTA: Medio-alto.
ORDENACIÓN: Entre-medianeras y tipología adosadas y aisladas.
RENOVACIÓN: Continua.

D.6.- CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA

ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.
ALUMBRADO PUBLICO: Suficiente.
PAVIMENTACIÓN: Buena.
RED DE GAS CANALIZADO: No existe.
RED DE SANEAMIENTO: Suficiente.
RED DE TELEFONO: Suficiente.
SUMINISTRO ELECTRICO: Suficiente.

D.7.- EQUIPAMIENTO
ASISTENCIAL: Suficiente.
COMERCIAL: Suficiente.
DEPORTIVO: Suficiente.
ESCOLAR/EDUCATIVO: Suficiente.
LUDICO: Suficiente.
ZONAS VERDES: Suficientes.

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D.8.- COMUNICACIONES
ACCESIBILIDAD: Buena.
AUTOBUS: Existe.
ESTACIONAMIENTO: Suficiente.
FERROCARRILES. No existe.
METRO: Carece.
TAXI: Existe.

E.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL INMUEBLE

E.1.- SUPERFICIES
Registral útil: No consta. Construida: 349,86 m².
E.2.- DESCRIPCIÓN
COMENTARIOS SOBRE LA SUPERFICIE. Se adopta la superficie construida registral por
coincidir con la de medición realizada por el perito.
E.3.- INFRAESTRUCTURAS
INFRAESTRUCTURAS PENDIENTES DE EJECUCIÓN. No existen infraestructuras
pendientes de ejecución.

F.- DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

F.1.- DESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIO

CALIDAD CONSTRUCTIVA GENERAL: Buena
NUMERO DE PLANTAS BAJO RASANTE: 1.
NUMERO DE PLANTAS SOBRE RASANTE: 2.
TIPOLOGÍA: Vivienda tipo pareada con planta sótano destinada a garaje y 2 plantas sobre
rasante adaptada a la pendiente donde se ubica. Dispone de zona ajardinada acotando la
parcela en su frontis derecho.
USO PREDOMINANTE: Residencial.

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F.2.- ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN

CIMENTACION Y ESTRUCTURA: Estructura estimada de hormigón armado
mediante zanja corrida en muros perimetrales y zapatas aislada interiores en la
cimentación.
CERRAMIENTOS: Fábrica de bloque de hormigón enfoscado y recubierto de pintura.
CUBIERTA: Plana transitable.
F.3.- SITUACIÓN ACTUAL
En la actualidad la edificación se encuentra con actividad y en buenas condiciones.

ADVERTENCIAS: La visita se ha limitado a una inspección ocular, toma de datos y

mediciones, no se realizado ninguna prueba encaminada a detectar posibles vicios
ocultos. El valor de la tasación no tiene deducido, en su caso, las posibles cargas que
consten en la documentación aportada, ni cuantas cargas, gravámenes y vicios ocultos
que siendo desconocidos en la fecha de emisión de ésta pudieran recaer sobre el
inmueble.
F.4.- ANTIGÜEDAD ESTIMADA
15 años

G.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

USO CARACTERÍSTICO/CUALIFICACIÓN. Residencial turístico

CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA. Urbano
PLANEAMIENTO VIGENTE. Cumple con el P.G.O.U de Las Palmas.
AFECCIONES URBANÍSTICAS. No se han detectado posibles afecciones urbanísticas

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H.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

H.1.- TENENCIA Y LIMITACIONES

Propietario (Pleno Dominio): Lourdes Delia Gil Yedra
Ocupante: Propietario.
Título de ocupación: Propietario
H.2.- DERECHOS REALES
CÓMPUTO DE CARGAS. Las que en su caso consten en documentación registral.

I.- ANÁLISIS DE MERCADO

I.1.- OFERTA
El nivel de la oferta de viviendas de similares características ubicadas en inmuebles con
diversos grados de antigüedad en el entorno próximo a la edificación que se valora es de
nivel medio.
Se ha detectado inmuebles comparables al que es objeto de valoración, procediendo a
una homogeneización de sus valores en función de sus características para obtener el
valor de mercado.
I.2.- DEMANDA
El nivel de la demanda de viviendas en edificación de similares características ubicadas en
el entorno próximo al que se valora es de nivel medio, sobre todo para edificaciones
situadas en las avenidas o calles principales del barrio.
I.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER
Los intervalos de precios de venta de viviendas de similares características a los que se
pueden desarrollar en el entorno oscilan en función según su situación dentro del
entorno, características constructivas, calidades, servicios comunes, programa, vistas,
orientación, etc.
I.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN
EXPECTATIVA DE MERCADO: La tendencia actual hace prever una mayor oferta y escasez
de demanda a corto-medio plazo.
La expectativa de revalorización es inferior a las subidas que experimente el I.P.C.

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J.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

Como criterio técnico, para la obtención del valor de tasación del inmueble se ha
utilizado el método por comparación, ya que es el idóneo para determinar el valor de la
construcción de la edificación objeto de valoración, independientemente del valor del
suelo de la parcela que ocupa o el de su repercusión.

CRITERIO DE VALORACIÓN

Está basado en el denominado “principio de sustitución” o “principio de equivalencia

funcional”, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares
características que puedan considerarse sustitutivos de aquél.

Es un método directo de obtención del valor de mercado por síntesis de los precios de
mercado de otros inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente.

Es decir, es el valor que se obtiene por comparación con otros bienes de igual naturaleza según
su destino, y de características análogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre
el que se aplican unos coeficientes correctores de homogeneización en función de una serie de
cualidades tales como: accesibilidad, jerarquización social, cualificación urbanística del espacio
urbano, antigüedad, conservación, calidad de la construcción, proximidad a dotaciones
urbanísticas, comunicaciones, zonas verdes, etc.

Para la aplicación del método de comparación es necesario que se cumplan los siguientes
requisitos:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que
se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables

que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

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J.1.-TABLA DE TESTIGOS

VALOR DE FUENTE
IDENTIFICACIÓN SUPERFICIE PRECIO PRECIO COEFICIENTE DE
(Provincia, municipio, M² TOTAL UNITARIO PONDERACIÓN Y MERCADO Y
código postal, calle y € €/M² HOMOGENEIZACIÓN
HOMOGENEIZADO TELÉFONO
número)
€/m²

220 130000 590,90 0,96 567,26 Inmobiliaria

1. C/ PASEO DE LO
MÁRTIRES 118
(TAMARACEITE). Cp 35018

2. C/ PINTORA PINO OJEDA 340 229000 673,52 0,84 565,75 Inmobiliaria

4 (TAMARACEITE) .Cp 35018

3 . C/ VIA 8008 336 160000 476,20 1,19 566,67 Inmobiliaria

(TAMARACEITE). Cp 35018

4 . C/ SAMARIA 61 400 230000 575,00 0,99 569,25 Inmobiliaria

(PILETAS). Cp 35018

5 . C/ SINAI 40 360 255000 708,33 0,80 566.66 Inmobiliaria

(TAMARACEITE). Cp 35018

6. C/ CRTA GENERAL 50 300 180000 600,00 0,95 570,00 Inmobiliaria

(TAMARACEITE). Cp 35018

Como consecuencia de la investigación realizada y en base a las características del inmueble

objeto de tasación se considera que su valor de mercado homogeneizado se sitúa alrededor
de: 567,59 €/m².

Alberto A. García Rodríguez

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J.2.- VALORES MÉTODO DE COMPARACIÓN

USO CONSIDERADO V.HOMOG. D.REALES E.RECUP. D.FUNCI. K V.

MERCADO

VIVIENDA 567,59 --- --- -- 1,00

El valor de mercado por el método de comparación se basa en las diferencias observadas entre
el inmueble valorado y los testigos de mercado comparables expuestos, a través del proceso
de homogeneización y en función de los conceptos expresados.

USO CONSIDERADO M SUPERF. V.ADOPTADO V.UNIDAD

VIVIENDA (m²) (€/m²) (€) (€)

M 349,86 567,59 198.577,04

Valor de vivienda por método de comparación:

567,59 €/m² x 349,59 m² = 198.577,04 €

Asciende el valor total de la tasación a la expresada

cantidad de CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS
SETENTA Y SIETE EUROS CON CUATRO CÉNTIMOS.

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K.- FECHA DE EMISIÓN Y FIRMA

La presente Tasación, consta de 16 páginas (con la portada y documentos)

numeradas de la 1 a la 16.

Este es mi Dictamen que emito en Las Palmas, a 15 de abril de 2014.

PERITO:
D. Alberto A. García Rodríguez
Arquitecto técnico colegiado Nº: 1382

Fdo:

Alberto A. García Rodríguez

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L.-ANEXOS.

Anexo L.1. Plano de Situación

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Anexo L.2. Plano de Emplazamiento

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Anexo L.3. Fotografías

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Anexo L.3. Fotografías

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