TASACIÓN COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN UBICADA EN LA AV.

ALFONSO UGARTE N°
171 – CENTRO POBLADO DE COLQUIJIRCA, TINYAHUARCO, PASCO, PASCO.

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1. Propietario
Sr. Jesús Henry VICENTE TRUJILLO

2. Objeto de la Tasación
SOCIEDAD MINERA EL BROCAL S.A.A. solicita realizar la Tasación del inmueble de propiedad del
centro poblado de colquijirca, tinyahuarco, con el objeto de determinar el Valor Comercial y el
Valor de Realización en el Mercado del inmueble.
Se efectuó la inspección ocular el 24 de agosto del 2019, sin contratiempos mayores.

3. Fecha de Asignación del Valor

24 de abril 2019.

4. Ubicación
Se ubica en la Avenida Alfonso Ugarte N° 171 en el centro poblado de colqujirca, distrito de
Tinyahuarco, provincia de Pasco, departamento de Pasco.

5. Reglamentación
La presente Tasación se efectúa por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde
a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y
toma de muestras fotográficas.
La Tasación del predio se efectúa de acuerdo a la metodología y procedimientos del
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA, Método
comparativo de adquisición y oferta del mercado de bienes con características similares,
teniendo en cuenta la norma de la S.B.S. Nº 11356-2008.

6. Linderos y Perímetros
De acuerdo a inspección.

Por el Frente: Colinda con carretera Huaraucaca

Por la derecha: Colinda con terreno natural
Por la Izquierda: Colinda con propiedad del Sr. Rolando Osorio
Por el fondo: Colinda con Jardín de niños

7. Área del Terreno

El área de terreno del inmueble es: 95.00 m² (De acuerdo a inspección realizada).

8. Área de Construcción

De acuerdo a inspección realizada:

 Primer nivel: 95.00m2
Segundo nivel: 95.00m2
Horno artesanal 28.09
TOTAL ÁREA CONSTRUIDA: 172.49m2

9. Zonificación
Residencial Mediana (RDM)

10. Uso Actual del Predio.

Vivienda

11. Antigüedad, Estado de Conservación, Depreciación y Factor de Ajuste

De conformidad con el R.N.T. del Perú, Tabla N° 01 (Casas, Habitaciones y Otros) se obtiene:

ESTADO DE DEPRECIACIÓN FACTOR

DESCRIPCIÓN MATERIAL AÑOS (%) DE AJUSTE
CONSERVACIÓN
INMUEBLE 1ER Y 2DO PISO LADRILLO 07 REGULAR 24% 0.76

12. Infraestructura de Servicios Urbanos

No cuenta con Servicio de agua y desagüe, cuenta con redes eléctricas para servicios
domiciliarios, no cuenta con pavimentos rígidos (Cemento).

13. Características del Entorno

El entorno es de zona Residencial Mediana, en un radio de 300 m, se ubican lotes,
viviendas en general, comercio en general y la mina propiamente dicha, vías secundarias de poco
tránsito vehicular y peatonal. El distrito se encuentra ubicado a una altitud de 4,265 msnm.

14. Descripción de la Edificación

Se trata de una vivienda con una edificación de dos niveles, de material noble, techo liviano
con estructura de madera conformado por calaminas. El inmueble tiene la siguiente distribución
según inspección ocular:

Primer nivel: Sala, baños, dormitorios.

Segundo nivel: Espacios vacíos, Muros circundantes.

No cuenta con ficha registral, ni declaratoria de fábrica: 0%

El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:

 N° DESCRIPCIÓN CARACTERÍSTICAS
1 MUROS Y COLUMNAS: BLOQUES DE CEMENTO, y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO
1ER PISO: MACHIMBRADO DE MADERA, 2DO PISO: TIJERALES,
2 TECHOS: CALAMINA, CIELO RASO, TRIPLAY
3 PISOS: 1ER PISO: PISO NATURAL, 2DO PISO: MACHIMBRADO DE MADERA
4 PUERTAS Y VENTANAS: ELEMENTOS METÁLICOS
5 REVESTIMIENTOS: SIN REVESTIMIENTOS
6 BAÑOS: INODORA Y LAVAMANOS
NO CUENTA CON INSTALACIONES SANITARIAS, SIN INSTALACIONES
7 INST. ELÉCT/SANITARIAS: ELÉCTRICAS

15. Servidumbres
No se conocen.

16. Análisis de la Información registral, Aspecto Legal y Gravámenes

No presenta Constancia de Adjudicación de terreno.

17. Investigación de Valores Comerciales de Referencia

Para la determinación del Valor Unitario de Terreno (VUT/m2), no se encontraron Valores
referentes en la zona, debiendo ampliar la búsqueda de muestras, se encontraron muestras
en zonas aledañas, estas muestras tenían similitud al predio materia de la presente
Tasación, debido a ello se ha procedido a determinar un Valor Unitario de Terreno (VUT/m2)
por “Inferencia Espacial”, es decir, determinar un Valor Unitario a criterio propio
tomando en cuenta similitudes y diferencias de las muestras. De acuerdo a ello se ha
determinado un Valor Unitario de Terreno (VUT/m2) = S/. 45.50 (Cuarenta y cinco con 50/100
soles)

ANÁLISIS METODOLÓGICO
MÉTODO DIRECTO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO - ESTUDIO DE MERCADO DE INMUEBLES

A. Datos Generales de Referencia de Mercado

 B. Datos Generales de Referencia de Mercado

Factores de Homologación
Precio Área del Valor Unitario Factor V.U.T.
N° Terreno Terreno Terreno (V.U.T.) Zonif. Ub. Ent. Sup. Ser. Zon. F.N. producto Homologado
(US$) (m²) (US$/m²) de coef. (US$/m²)
1 19,000.00 48.00 395.83 ZRM 0.87 0.85 0.87 0.95 0.70 0.85 0.36 143.95
2 9,500.00 55.00 172.73 ZRM 0.95 0.85 0.87 0.95 0.90 0.90 0.54 93.38
3 15,041.46 110.00 136.74 ZRM 0.95 0.85 0.82 0.95 0.90 1.00 0.57 77.41
104.91
POR REDONDEO (US$/m²) 105.00
Se ha determinado por "Inferencia Espacial", 55.00
Valor Comercial Unitario según Condición
Actual del Mercado, (US$/m²), debido que a
que no se ha encontrado muestras de
referencia en las cercanías de la zona.

T.C. 1 US$ = S/. 3.321

18.Estado de Conservación del Inmueble

De acuerdo al inspección ocular se puede determinar que el estado de conservación
“Deterioro inabitable”.

19. Opinión Integral del Perito:

La Tasación se ha efectuado con independencia de criterio aplicando las normas vigentes,
no asumiendo responsabilidad el Perito, por la veracidad o no de la información y de los
documentos recibidos.
La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con nuestra base de datos.

II. TASACIÓN

1. Valor de Referencial del terreno

a) Valor del Terreno (VT):
De acuerdo al estudio del mercado, ubicación, infraestructura y entorno; se asigna
un Valor Unitario en promedio de US$ 55.00/m2; luego:

VT = 95 m2 x S/45.50/m2.

VT = S/ 4,322.50
2. Valor de Reposición del Inmueble (VR = VE)

a) Valor de Edificación (VE):

De acuerdo y e n a p l i c a c i ó n del C u a d r o d e V a l o r e s U n i t a r i o s
Oficiales de Edificaciones para la Sierra aprobado por R.M. N° 370-2018-
Vivienda, vigente para el año 2019, se asigna un valor unitario de:

FECHA: 27.04.2019
N° EDIFICACIÓN DE INMUEBLE – 1ER PISO T.C. 1 US$ = S/. 3.321
CATEGORÍA COSTO/M²
1 Muros y Columnas D 313.99
2 Techos E 61.23
3 Pisos I 7.71
4 Puertas y Ventanas F 69.53
5 Revestimientos I 0.00
6 Baños G 11.37
7 Instalaciones Eléctricas H 0.00
Costo Unitario de Edificación 463.83
Gastos Generales 5% 23.19
Utilidad 5% 23.19
Valor Unitario de edificación (S/.) 510.21
Valor Unitario de edificación (US$) 153.63
Valor Unitario de edificación Redondeado (US$) 154.00

FECHA: 27.04.2019
N° EDIFICACIÓN DE INMUEBLE – 2DO PISO T.C. 1 US$ = S/. 3.321
CATEGORÍA COSTO/M²
1 Muros y Columnas D 313.99
2 Techos F 48.91
3 Pisos H 35.09
4 Puertas y Ventanas F 69.53
5 Revestimientos E 164.99
6 Baños G 11.37
7 Instalaciones Eléctricas H 0.00
Costo Unitario de Edificación 643.87
Gastos Generales 5% 32.19
Utilidad 5% 32.19
Valor Unitario de edificación (S/.) 708.26
Valor Unitario de edificación (US$) 213.27
Valor Unitario de edificación Redondeado (US$) 213.00
Valor de Edificación (VE):

PREDIO DE MATERIAL NOBLE –07 AÑOS

VE = 95.00 m2 x US$/ 154.00/m2 x 0.76 +

95.00 m2 x US$/ 213.00/m2 x 0.76

VE = US$ 9,695.59+ US$ 14,512.54

VE = US$ 24,208.14

VE = S/ 80,395.21

b) Valor de Reposición del Inmueble (VR = VE)

VR = VE

VR = US$ 24,208.14

VR = S/ 80,395.21

2. Valor de Reconstrucción (VAN –A):

Para seguros se establece la edificación como nueva, excluyendo deméritos y
cualquier otra deducción:

VAN = 82.84 m2 x US$/ 154.00/m2 +

89.65 m2 x US$/ 213.00/m2

VAN = US$ 31,852.81

VAN = S/ 105,783.18

3. Valor Comercial (VC):

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el Perito considera el fm: 1.00;
Luego:
 VC = VR X fm

VC = US$ 24,208.14 x 1.00

VC = US$ 24,208.14

VC = S/ 80,395.21

VALOR DE TASACIÓN COMERCIAL: US$. 24,208.14

(Veinticuatro Mil Doscientos Ocho con 14/100 Dólares Americanos)
o
VALOR DE TASACIÓN COMERCIAL: S/. 80,395.21
(Ochenta Mil Trescientos Noventa y Cinco con 21/100 Soles)

4. Valor de Realización Resultante:

Valor de Realización en el Mercado (VRM), Resolución S.B.S. N° 11356-2008, es el Valor
Neto del inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta
del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos por los
conceptos indicados a continuación:

Gastos de Publicidad 2.00%

Gastos de Tasación para realización 0.20%
Comisiones de ventas 5.00%
Mantenimiento 2.00%
Para realizar el inmueble en un plazo de 120 días 10.80%
consideramos un ajuste en el valor de

Total de deducciones 20.00%

VRM = VC x 0.80

VRM = US$/ 24,208.14 x 0.80

VRM = US$/ 19,366.51

VRM = S/ 64,316.17
 VALOR DE REALIZACIÓN DE MERCADO: US$. 19,366.51
(Diecinueve Mil Trescientos Sesenta y Seis con 51/100 Dólares Americanos)
o
VALOR DE REALIZACIÓN DE MERCADO: S/. 64,316.17
(Sesenta y Cuatro Mil Trescientos Dieciséis con 17/100 Soles)

III. OBSERVACIONES
- El valor de Tasación Comercial (VC) y valor de Realización en el Mercado (VRM)
obtenido, solo corresponde al valor de Tasación de la Edificación, debido a que el
terreno donde se encuentran es de propiedad de Sociedad Minera El Brocal S.A.A.
- Se ha obtenido el valor comercial del terreno ocupado, pero solo como referencia
para conocimiento de los interesados.
IV. PLANO DE UBICACIÓN DE INMUEBLE