Cuadro 47.

SENSIBILIZACIÓN DE LOS COSTOS DE OPERACIONES EN EL FLUJO DE FONDOS NETOS DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
HORIZONTE DEL PROYECTO (AÑOS)
FUENTES Y USOS INVERS. AÑOS DE OPERACION LIQUID.
0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
FUENTES DE FONDOS
Ingresos por Venta 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
Valor de rescate 720,446
TOTAL DE FUENTES 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000 720,446

USOS DE FONDOS
Inversiones 856,621
- Activos fijos 815,272
- Activos nominales 39,143
- Capital de trabajo 2,206
Costos de operaciones 50,835 50,835 50,835 50,835 50,835 50,835 40,703 40,703 29,153 29,153
Costos de ventas 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550

Gastos administrativos, ventas y generales 27,735 27,735 27,735 27,735 27,735 27,735 17,603 17,603 17,603 17,603
Impuesto sobre la renta 7,468 7,495 7,523 7,552 7,580 7,609 8,061 8,090 3,608 3,638
Depreciaciòn 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 0
TOTAL DE USOS 856,621 57,393 57,365 57,337 57,309 57,280 57,251 46,668 46,639 39,571 39,541 0
FLUJO DE FONDOS NETOS (856,621) 162,607 162,635 162,663 162,691 162,720 162,749 173,332 173,361 70,429 70,459 720,446
FLUJO ACUMULADO (856,621) (694,015) (531,380) (368,717) (206,026) (43,307) 119,442 292,774 466,135 536,564 607,024 1,327,470
Fuente: La autora en base a estudio financiero.

TASA INTERNA DE RETORNO 16.84%

VALOR PRESENTE NETO (11%) 438,037
RELACION BENEFICIO/COSTO (11%) 1.36
 Cuadro 46. SENSIBILIZACIÓN DE LOS INGRESOS EN EL FLUJO DE FONDOS NETOS DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
HORIZONTE DEL PROYECTO (AÑOS)
FUENTES Y USOS INVERS. BIMESTRES LIQUID.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
FUENTES DE FONDOS
Ingresos por Venta 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 99,000 99,000
Valor de rescate 720,446
TOTAL DE FUENTES 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 198,000 99,000 99,000 720,446

USOS DE FONDOS
Inversiones 856,621
- Activos fijos 815,272
- Activos nominales 39,143
- Capital de trabajo 2,206
Costos de operaciones 48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 39,103 39,103 27,553 27,553
Costos de ventas 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550
Gastos administrativos, ventas y
generales 25,214 25,214 25,214 25,214 25,214 25,214 16,003 16,003 16,003 16,003
Impuesto sobre la renta 6,789 6,814 6,839 6,865 6,891 6,918 7,328 7,355 3,280 3,308
Depreciaciòn 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 0
TOTAL DE USOS 856,621 55,551 55,526 55,500 55,474 55,448 55,422 45,801 45,774 38,299 38,271 0
FLUJO DE FONDOS NETOS (856,621) 142,449 142,474 142,500 142,526 142,552 142,578 152,199 152,226 60,701 60,729 720,446
FLUJO ACUMULADO (856,621) (714,172) (571,698) (429,198) (286,672) (144,120) (1,542) 150,658 302,884 363,585 424,314 1,144,760
Fuente: La autora en base a estudio financiero.

TASA INTERNA DE RETORNO 14.42%

VALOR PRESENTE NETO (11%) 313,793
RELACION BENEFICIO/COSTO ( 1.26
 Cuadro 45. SENSIBILIZACIÓN DE LA INVERSION EN EL FLUJO DE FONDOS NETOSDEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
HORIZONTE DEL PROYECTO (AÑOS)
FUENTES Y USOS
INVERS. BIMESTRES LIQUID.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
FUENTES DE FONDOS
Ingresos por Venta 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
Valor de rescate 720,446

TOTAL DE FUENTES 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000 720,446
USOS DE FONDOS
Inversiones 942,283
- Activos fijos 896,799
- Activos nominales 43,057
- Capital de trabajo 2,427
Costos de operaciones 48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 39,103 39,103 27,553 27,553
Costos de ventas 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550
Gastos administrativos, ventas y
generales 25,214 25,214 25,214 25,214 25,214 25,214 16,003 16,003 16,003 16,003
Impuesto sobre la renta 6,789 6,814 6,839 6,865 6,891 6,918 7,328 7,355 3,280 3,308
Depreciaciòn 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 0

TOTAL DE USOS 942,283 55,551 55,526 55,500 55,474 55,448 55,422 45,801 45,774 38,299 38,271 0
FLUJO DE FONDOS NETOS (942,283) 164,449 164,474 164,500 164,526 164,552 164,578 174,199 174,226 71,701 71,729 720,446
FLUJO ACUMULADO (942,283) (777,834) (613,360) (448,860) (284,334) (119,782) 44,796 218,995 393,222 464,923 536,652 1,257,098
Fuente: La autora en base a estudio financiero.

Cuadro No. 30. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD UNIDIMENSIONAL DEL

PROYECTO INMOBILIARIO DON JOSÉ

Variables del flujo

Criterio de rentabilidad financiera Valor de fondo
sensibilizada

TASA INTERNA DE RETORNO 14.90% Incremento del

VALOR PRESENTE NETO (7%) 362,893 10% en la
RELACION BENEFICIO/COSTO (7%) 1.28 Inversión

TASA INTERNA DE RETORNO 14.42% Disminución del

VALOR PRESENTE NETO (7%) 313,793 10% en las
RELACION BENEFICIO/COSTO (7%) 1.26 ventas

TASA INTERNA DE RETORNO 16.84% Incremento del

VALOR PRESENTE NETO (7%) 438,037 10% en los
RELACION BENEFICIO/COSTO (7%) 1.36 costos
Fuente: El autor en base a estudio financiero.
 Cuadro 29. CALCULO DEL PUNTO DE EQUILIBRIO DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
Bimestres
Detalle
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS DE
220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
OPERACIONES
Ventas 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000 Variable total
COSTOS TOTALES 56,671 56,065 55,452 54,834 54,208 53,576 52,499 51,854 39,651 38,326
COSTOS VARIABLE 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550 Variable 11550 (33,848.79) 34,650,000 28875000 11550000
Costo de Ventas 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550 unitario Costo total
COSTOS FIJOS 33,571 32,965 32,352 31,734 31,108 30,476 29,399 28,754 28,101 26,776 (278.18) 34,683,571 28,908,571 11,583,571
Sueldos 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 Costo fijo 33,571 56,671
Prestaciones laborales 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825
Tasa Única 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 Precio unitari 94.92
Agua 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50
Teléfono 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80 Cantidades -2.9306313018
Utiles de oficina 181 181 181 181 181 181 181 181 181 181 3000
Publicidad 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 2500
Depreciación de Obras
10325 10325 10325 10325 10325 10325 10325 10325 10325 10325
Civiles

Depreciación de mobiliario 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096
K 1000
Seguros 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88
Amortización - act.
1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305
nominales
Imprevistos (5%) 1,315 1,315 1,315 1,315 1,315 1,315 876 876 876 876
Gastos Financieros 6,356 5,750 5,138 4,519 3,894 3,262 2,623 1,978 1,325 666
PUNTO DE EQUILIBRIO
En porcentaje 17.05% 16.74% 16.43% 16.12% 15.80% 15.48% 14.93% 14.60% 28.54% 27.20% Cantidad CF
de
En Balboas 37,509 36,832 36,148 35,457 34,758 34,052 32,848 32,127 31,398 29,917
equilibrio = (Precio unitario - CV unitarios)
Fuente: El autor en base a estudio financiero.

La estimación en porcentaje se obtiene a partir de la fórmula PE=C /(A - B)

En valores (B/.) . CF/(1-(CV/ING))

P.E.(%) = CF / (ING - CV)) *100

P.E. (B/.)= CF / (1 - (CV - ING))

P.E. (B/.)= CF / (1 - (CV - ING))

182,491
0.8295
0.1705
 Cuadro 28. CALCULO DE LOS CRITERIOS DE EVALUACION FINANCIERA DEL PROYECTO DON
JOSE (En Balboas)
FLUJO DE FONDOS NETOS CALCULO DE LA TIR
FLUJO DE TASA DE 1/ FLUJO DE FONDOS
HORIZONTE DEL PROYECTO FUENTE DE USO DE
FONDOS DESCUENTO NETOS
FONDOS FONDOS
NETOS 17.05% ACTUALIZADOS
Bimestre 0: Inversión 856,621 (856,621) 1.0000 (856,621)
Bimestre 1 220,000 55,551 164,449 0.8543 140,492
Bimestre 2 220,000 55,526 164,474 0.7299 120,043
Bimestre 3 220,000 55,500 164,500 0.6235 102,570
Bimestre 4 220,000 55,474 164,526 0.5327 87,641
Bimestre 5 220,000 55,448 164,552 0.4551 74,885
Bimestre 6 220,000 55,422 164,578 0.3888 63,986
Bimestre 7 220,000 45,801 174,199 0.3321 57,860
Bimestre 8 220,000 45,774 174,226 0.2838 49,438
Bimestre 9 110,000 38,299 71,701 0.2424 17,382
Bimestre 10 110,000 38,271 71,729 0.2071 14,855
Bimestre 11: Liquidación 720,446 0 720,446 0.1769 127,469
TASA INTERNA DE RETORNO 0.1705269 0

CALCULO DEL VPN DE

FLUJO CALCULO DE LA RELACION B/C. 2/
PPCC ó FONDOS PPCC ó FLUJO DE
HORIZONTE DEL PROYECTO FLUJO DE USOS
WACC NETOS WACC FUENTES
ACTUALIZADOS
8.40% ACTUALIZADO 8.40% ACTUALIZADOS
Bimestre 0: Inversión 1.0000 S
(856,621) 1.0000 0 856,621
Bimestre 1 0.9225 151,706 0.9225 202,952 51,246
Bimestre 2 0.8510 139,972 0.8510 187,225 47,254
Bimestre 3 0.7851 129,145 0.7851 172,717 43,572
Bimestre 4 0.7242 119,156 0.7242 159,333 40,177
Bimestre 5 0.6681 109,940 0.6681 146,986 37,046
Bimestre 6 0.6163 101,437 0.6163 135,596 34,159
Bimestre 7 0.5686 99,047 0.5686 125,089 26,042
Bimestre 8 0.5245 91,386 0.5245 115,395 24,009
Bimestre 9 0.4839 34,695 0.4839 53,227 18,532
Bimestre 10 0.4464 32,018 0.4464 49,102 17,084
Bimestre 11: Liquidación 0.4118 296,674 0.4118 296,674 0
VALOR PRESENTE NETO 448,555 1,644,296 1,195,741
REL. BENEFICO/COSTO 1.38
1/ Corresponde a la Tasa Interna de Retorno, ya que es la tasa de descuento que hace que el VPN de un proyecto sea
"0".
2/ La relación B/C es el valor actual de los beneficios brutos (fuente) dividido entre el valor actual de los costos brutos
(usos).
Fuente: El autor en base a estudio financiero.
 Cuadro 27. FLUJO DE FONDOS NETOS CON FI
Detalle 0 1
I. DESEMBOLSO INICIAL DE LA
INVERSIÓN
Activos fijos 815,272.00
Activos nominales 39,143.11
Capital de Trabajo 2,206.18
TOTAL INVERSION INICIAL 856,621.30
II. FLUJO DE EFECTIVO OPERATIVO
Ingreso por ventas 220,000.00
Costos Totales 48,313.52
Intereses sobre Prestamo 6,356.13
Depreciación 14,025.97
UAI 151,304.38
Impuesto (25% ) 45,391.32
UTILIDAD NETA 105,913.07
Adición de la depreciación 14,025.97
FLUJO DE EFECTIVO 119,939.04
III. FLUJO DE EFECTIVO TERMINAL
Valor del salvamento neto
FLUJO DE EFECTIVO TERMINAL
AMORTIZACIÓN/DEUDA 57,158.51
PRÉSTAMO 599,635
FLUJO NETO DE EFECTIVO (256,986.39) 62,780.53
ACUMULADO
Fuente: La autora en base a estudio financiero.

TASA INTERNA DE RETORNO 2/ 27.74%

VALOR PRESENTE NETO (13%) 257,675
DE FONDOS NETOS CON FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
2 3 4 5 6 7

220,000.00 220,000.00 220,000.00 220,000.00 220,000.00 220,000.00

48,313.52 48,313.52 48,313.52 48,313.52 48,313.52 39,102.70
5,750.25 5,137.95 4,519.15 3,893.80 3,261.82 2,623.14
14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97
151,910.26 152,522.57 153,141.36 153,766.71 154,398.69 164,248.19
45,573.08 45,756.77 45,942.41 46,130.01 46,319.61 49,274.46
106,337.18 106,765.80 107,198.95 107,636.70 108,079.09 114,973.73
14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97
120,363.16 120,791.77 121,224.92 121,662.67 122,105.06 128,999.70

57,764.39 58,376.70 58,995.49 59,620.84 60,252.82 60,891.50

62,598.76 62,415.07 62,229.43 62,041.83 61,852.23 68,108.20

JOSE (En Balboas)
8 9 10

220,000.00 110,000.00 110,000.00

39,102.70 27,552.70 27,552.70
1,977.69 1,325.40 666.19
14,025.97 14,025.97 14,025.97
164,893.64 67,095.93 67,755.14
49,468.09 20,128.78 20,326.54
115,425.55 46,967.15 47,428.60
14,025.97 14,025.97 14,025.97
129,451.52 60,993.12 61,454.57

718,239.82

61,536.95 62,189.24 62,848.45

67,914.57 (1,196.12) 716,845.93

 Cuadro 26. FLUJO DE FONDOS NETOS SIN FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
HORIZONTE DEL PROYECTO
FUENTES Y USOS INVERS. BIMESTRES LIQUID.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
FUENTES DE FONDOS
Ingresos por Venta 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
Valor de rescate 720,446
TOTAL DE FUENTES 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000 720,446
USOS DE FONDOS
Inversiones 856,621
- Activos fijos 815,272
- Activos nominales 39,143
- Capital de trabajo 2,206
Costos de operaciones 48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 39,103 39,103 27,553 27,553
Costos de ventas 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550
Gastos administrativos, ventas y generales 25,214 25,214 25,214 25,214 25,214 25,214 16,003 16,003 16,003 16,003
Impuesto sobre la renta 6,789 6,814 6,839 6,865 6,891 6,918 7,328 7,355 3,280 3,308
Depreciaciòn 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026 14,026
TOTAL DE USOS 856,621 55,551 55,526 55,500 55,474 55,448 55,422 45,801 45,774 38,299 38,271 0

FLUJO DE FONDOS NETOS (856,621) 164,449 164,474 164,500 164,526 164,552 164,578 174,199 174,226 71,701 71,729 720,446
FLUJO ACUMULADO (856,621) (692,172) (527,698) (363,198) (198,672) (34,120) 130,458 304,658 478,884 550,585 622,314 1,342,760
Fuente: El autor

TASA INTERNA DE RETORNO 2/ 17.05%

VALOR PRESENTE NETO (11%) 2/ 448,555
RELACION BENEFICIO/COSTO (11%) 2/ 1.38
1/ No incluye depreciación ni gastos de amortización de los activos nominales
2/ Ver cálculo en el Cuadro No. IV-6
kd= Kdo (1 -T) Microserfin = 7%

kd = 6.36 (1 - 25) Caja de Ahorros 7.50%

kd = 6.36 (0.75) Banco Delta 8.00%

Kd = 4.77% Banco General 7.00%
Tasa Promedio de
4.77 6.36% 1.06000000%
Mercado

Cuadro 24. ESTIMACIÓN DEL RENDIMIENTO DE MERCADO PROMEDIO DE EMPR

PROYECTO DON JOSÉ (En US
Empresa 2009 ROE 2010

1. Inversiones Inmobiliaras Arrocha

Utilidad $ 45,865 15.8% $ 51,976

Patrimonio (Capital) $ 289,539 $ 342,939

3. Desarrollo Inmobiliario del Este, S.A.

Utilidad $ 1,230,135 7.2% $ 1,032,000

Patrimonio (Capital) $ 17,008,307 $ 9,500,253

5. RG Inmobiliaria S.A.

Utilidad $ 540,350 5.8% $ 664,067

Patrimonio (Capital) $ 9,324,821 $ 12,126,683
2. Banco General S.A
Utilidad $ 17,385,000 14.1% $ 16,765,000
Patrimonio (Capital) $ 123,654,000 $ 129,648,000
4. Grupo Melo S.A.
Utilidad $ 8,216,000 17.3% $ 6,511,000
Patrimonio (Capital) $ 47,407,000 $ 40,494,000
Promedio del Mercado 9.6%
Fuente: El autor en base a datos de la Bolsa de Valores de Panamá.
 Banco General = 4.50%

Banco Nacional = 3.50%

Scotia Bank = 4.60%

Caja de Ahorro = 3.00%

Coopeduc = 5.00%

Promedio = 4.12%

O PROMEDIO DE EMPRESAS PANAMEÑAS PARA LA EVALUACION FINANCIERA DEL

CTO DON JOSÉ (En US$ Dólares)
ROE 2011 ROE 2012 ROE

15.2% $ 61,996 13% $ 88,585 13.1%

$ 472,939 $ 677,515

10.9% $ 231,698 12.8% $ 258,890 21.4%

$ 1,810,996 $ 1,209,088

5.5% $ 794,424 6.5% $ 860,926 6.5%

$ 12,231,019 $ 13,193,414

12.9% $ 18,031,000 14.7% $ 1,923,700 15.6%

$ 123,054,000 $ 12,338,900

16.1% $ 5,021,000 14.3% $ 2,241,000 7.2%

$ 35,046,000 $ 30,961,000
10.5% 10.8% 13.7%
 CAPM (Ri) = Rf + β (Rm - Rf) + Spread

CAPM = 4.12 + 1.2 (11.15 - 4.12) + 4.30 16.856

CAPM = 4.12 + 1.2 (7.03) + 4.30

CAPM = 4.12 + 8.436 + 4.30

CAPM = 16.86%

FINANCIERA DEL Cuadro 25. SELECCIÓN DE LA BETA M

FINANCIERA DEL
Promedio
Empresarial
BETAS DE ACUERD

Menos de 0.8 De 0.8 a 0.9

14.30% Tabacos Vinos y Licores

Astilleros Diarios

Juegos y
Combustibles
juguetes

13.08% Navieras Químicos

Seguros

Minería

6.07% Comida Rápida

Fuente: El Autor en base a Elroy Dimson y Paul M

14.31%
Spread Bonos de Panamá - EEUU 7-4 3

PPCC CAPM argentino spread

13.74%

11.15%

Tasa de
 Tasa de

Porcentaje de
la Deuda *
Costo de la
Deuda

PPCC = 30%

PPCC = 0.30
PPCC = 0.0506
PPCC = 0.0840
PPCC = 8.40%
PPCC = 8.4%
0.084

PPCC 0.084
 PPCC =

ECCIÓN DE LA BETA MEDIA DE MERCADO PARA LA EVALUACION

FINANCIERA DEL PROYECTO DON JOSÉ
BETAS DE ACUERDO AL TIPO DE ACTIVIDAD

De 0.9 a 1.0 De 1.0 a 1.1 De 1.1 a 1.2 Más a 1.2

Ingeniería Contratistas de Equipos de Materiales de

Mecánica Ingeniería Oficinas Construcción

Ventas al
Motores Farmacéuticas Electrónica
Detalle
Financieras
Alimentos Bienes Raíces Radio
Varios
Manufactureras
Papeles Eléctricas Seguros de Vida
Varios
Textiles Bancos Entretenimientos Televisión

Fondos de Bancos Contratistas de

Inversión Corporativos Construcción

Cervecerías

e a Elroy Dimson y Paul Marsh, 1998

namá - EEUU 7-4 3

o spread

Tasa de descuento
Tasa de descuento

Porcentaje del
Costo de Capital
Contable por
costo del capital
Ri contable KD
X 16.86% + 70% X 4.77
X 0.1686 0.70 0.0477
+ 0.03339
 (% del Costo de
(% de la Deuda) *
Capital Contable) *
(Costo de la X Ri + (costo del capital
X KD 1-T
Deuda)
contable)
 Cuadro 23. BALANCE GENERAL DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
Bimestres
Detalle
1 2 3 4 5 6 7 8
ACTIVOS
Activos Corrientes
Caja o banco 110,378 211,761 313,119 414,451 515,758 617,038 727,503 837,558
Total de activos corrientes 110,378 211,761 313,119 414,451 515,758 617,038 727,503 837,558
Activos Fijos
Activos fijos 815,272 815,272 815,272 815,272 815,272 815,272 815,272 815,272
Depreciación acumulada (1,096) (1,096) (1,096) (1,096) (1,096) (1,096) (1,096) (1,096)
Total de Activos Fijos 814,176 814,176 814,176 814,176 814,176 814,176 814,176 814,176
Activos Nominales
Activos nominales 39,143 39,143 39,143 39,143 39,143
Amortización acumulada (1,305) (2,610) (3,914) (5,219) (6,524)
Total de Activos nominales 37,838 36,534 35,229 33,924 32,619 32,619 32,619 32,619
TOTAL 962,392 1,061,374 1,160,331 1,259,263 1,358,168 1,457,048 1,565,112 1,672,765
PASIVO Y CAPITAL
Pasivos corrientes
Impuesto sobre la renta 6,789 6,814 6,839 6,865 6,891 6,918 7,328 7,355
Pasivos a largo plazo
Préstamo por pagar 542,476 484,712 426,335 367,340 307,719 247,466 186,575 125,038
Total de pasivos 549,265 491,526 433,175 374,205 314,610 254,384 193,903 132,393
Capital
Capital Social 256,986 256,986 256,986 256,986 256,986 256,986 256,986 256,986
Utilidades retenidas 156,141 312,862 470,170 628,071 786,572 945,678 1,114,223 1,283,386
Total de Capital 413,127 569,848 727,156 885,058 1,043,558 1,202,664 1,371,209 1,540,373
TOTAL 962,392 1,061,374 1,160,331 1,259,263 1,358,168 1,457,048 1,565,112 1,672,765
Fuente: La autora en base a estudio financiero.
GENERAL DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
Bimestres
9 10

849,136 864,788
849,136 864,788

815,272 815,272
(1,096) (1,096)
814,176 814,176

32,619 32,619
1,681,942 1,695,194

3,280 3,308

62,848 0
66,128 3,308

256,986 256,986
1,358,827 1,434,900
1,615,814 1,691,886
1,681,942 1,695,194
 Cuadro 22. FLUJO DE CAJA O EFECTIVO DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
INVERSION BIMESTRES DE OPERACIONES
Cuentas
"0" 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
FUENTE DE EFECTIVO
Ingresos de capital 856,621
Aporte de los socios 256,986
Préstamo bancario 599,635
Ingresos corrientes - 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
Ventas - 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
TOTAL DE FUENTE 856,621 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
USO DE EFECTIVO
Desembolsos de capital 854,415
Inversión: 854,415 - - - - - - - - - -
Activos fijos 815,272
Activos nominales 39,143
Desembolsos de
- 48,314 55,102 55,127 55,153 55,179 55,205 46,020 46,431 34,908 30,833
operaciones
Costos y gastos
48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 48,314 39,103 39,103 27,553 27,553
operativos 1/ -
Impuesto sobre la renta - - 6,789 6,814 6,839 6,865 6,891 6,918 7,328 7,355 3,280
Servicio de la deuda - 63,515 63,515 63,515 63,515 63,515 63,515 63,515 63,515 63,515 63,515
Amortización - 57,159 57,764 58,377 58,995 59,621 60,253 60,892 61,537 62,189 62,848
Intereses - 6,356 5,750 5,138 4,519 3,894 3,262 2,623 1,978 1,325 666
TOTAL DE USOS 854,415 111,828 118,617 118,642 118,668 118,693 118,719 109,535 109,945 98,422 94,347
FLUJO DE CAJA 2,206 108,172 101,383 101,358 101,332 101,307 101,281 110,465 110,055 11,578 15,653

FLUJO DE CAJA ACUMULADO 2,206 110,378 211,761 313,119 414,451 515,758 617,038 727,503 837,558 849,136 864,788

1/ No incluye los gastos de amortización ni depreciación.

Fuente: El Autor en base a estudio financiero.
 Cuadro No. 21. ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
BIMESTRES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
INGRESOS EN OPERACIONES 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
Ventas 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
Costos de ventas e Imprevisto 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550

UTILIDAD BRUTA 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 98,450 98,450

GASTOS ADMINISTRATIVOS Y
27,614 27,614 27,614 27,614 27,614 27,614 18,404 18,404 18,404 18,404
GENERALES
Sueldos 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 2,833 2,833 2,833 2,833
Prestaciones laborales 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 1,275 1,275 1,275 1,275
Tasa Única 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50
Agua 50 50 50 50 50 50 25 25 25 25
Teléfono 80 80 80 80 80 80 40 40 40 40
Electricidad 400 400 400 400 400 400 200 200 200 200
Utiles de oficina 181 181 181 181 181 181 91 91 91 91
Publicidad 400 400 400 400 400 400 200 200 200 200
Depreciación de Obras Civiles 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325
Depreciación de mobiliario 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096
Seguros 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88
Amortización - act. nominales 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305
Imprevistos (5%) 1,315 1,315 1,315 1,315 1,315 1,315 876 876 876 876

UTILIDAD EN OPERACION 169,286 169,286 169,286 169,286 169,286 169,286 178,496 178,496 80,046 80,046
Menos: Gastos financieros 6,356 5,750 5,138 4,519 3,894 3,262 2,623 1,978 1,325 666

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO 162,929 163,535 164,148 164,766 165,392 166,024 175,873 176,519 78,721 79,380

Menos: Impuesto S/Renta (25%) 6,789 6,814 6,839 6,865 6,891 6,918 7,328 7,355 3,280 3,308

UTILIDAD NETA 156,141 156,721 157,308 157,901 158,500 159,106 168,545 169,164 75,441 76,073
Fuente: El autor
Cuadro 20. CALCULO DE LOS INTERESES DURANTE LA EJECUCION DEL PROYECTO DON JOSE (En
Balboas)

Inversión Ecuación del Estimación

Factor de Estimación
Periodo mensual factor, Valor del gasto
multiplicación de la deuda
estimada futuro financiero

1 BIMESTRE (100.0%) 574,425 (1.00666)^1 1.0597 608,724.16 34,299.16

TOTAL (*) 574,425.00 608,724.16 34,299.16

(*) El monto del financiamiento representa el 70% de la inversión (sin incluir los intereses durante la ejecución), con un
costo de capital bancario del 8% anual.
Fuente: El autor

7.0 Banco General

0.07
0.011666667
1.011666667
 Cuadro 20. SERVICIO DE LA DEUDA DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
Saldo del Saldo del
Amortización Pago de Pagos
Bimestre principal al principal al final
del capital intereses (*) bimestrales
inicio del año del año
1 599,635 57,159 6,356 63,515 542,476
2 542,476 57,764 5,750 63,515 484,712
3 484,712 58,377 5,138 63,515 426,335
4 426,335 58,995 4,519 63,515 367,340
5 367,340 59,621 3,894 63,515 307,719
6 307,719 60,253 3,262 63,515 247,466
7 247,466 60,892 2,623 63,515 186,575
8 186,575 61,537 1,978 63,515 125,038
9 125,038 62,189 1,325 63,515 62,848
10 62,848 62,848 666 63,515 0
(*) El costo de capital por financiamiento bancario es del 6.36% anual, pagadero en 10 bimestres.
Fuente: El autor

10 bimestres
1 año y 8 meses
 Cuadro 17. GASTOS ADMINISTRATIVOS Y GENERALES DEL PROYECTO DON JOSE
(En Balboas)
Bimestres
Descripción
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
GASTOS TOTALES 27,614 27,614 27,614 27,614 27,614 27,614 18,404 18,404 18,404 18,404
Sueldos 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 8,500 2,833 2,833 2,833 2,833
Prestaciones laborales (45% de los
3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 3,825 1,275 1,275 1,275 1,275
Sueldos)
Tasa Única 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50
Agua 50 50 50 50 50 50 25 25 25 25
Teléfono 80 80 80 80 80 80 40 40 40 40 j
Electricidad 400 400 400 400 400 400 200 200 200 200
Utiles de oficina 181 181 181 181 181 181 91 91 91 91
Publicidad 400 400 400 400 400 400 200 200 200 200
Depreciación de Obras Civiles 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325 10,325
Depreciación de Mobiliario y eq.
1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 1,096 0
(10 bimestres)
Seguros 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88

Amortización - activos nominales 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305 1,305

Imprevistos (5%) 1,315 1,315 1,315 1,315 1,315 1,315 876 876 876 876
Fuente: El autor en base a estudio financiero.

76.7069
Cuadro 16. SUELDOS ADMINISTRATIVOS DEL PROYECTO INMOBILIARIO DON
JOSE (En Balboas)
Gasto Gasto total Gasto
Gastos Administrativos
unitario mensual BIMESTRAL
Sueldos
Gerente General 750.00 1500.00 3,000.00
Supervisora 650.00 1300.00 2,600.00
Administrador 500.00 1000.00 2,000.00
Contratista 450.00 450.00 900.00
Total de Sueldo 2,350.00 4,250.00 8,500.00
Fuente: El Autor

Servicios
Alquiler 250.00 250.00 500.00
Electricidad 450.00 200.00 400.00
Agua 25.00 25.00 50.00
Teléfono 40.00 40.00 80.00
Seguro Contra Accidentes 43.75 43.75 87.50
Publicidad 200.00 200.00 400.00
Sub total 1,008.75 758.75 1,517.50

TOTAL DE GASTOS 3,358.75 5,008.75 10,017.50

Fuente: La autora en base al estudio técnico
 Cuadro 29. MATERIALES E INSUMOS ADMINISTRATIV
COMERCIALIZACIÓN DE CESTAS EMBERÁ WOUN
Materiales Administrativos
Paquetes de hojas blancas
Cajas de bolígrafos
Caja de corrector líquido
Cajas de Clips
Cajas de marcadores
2,833.33 Borradores de tableros

Caja de recibos
450.00 Cajetas
200.00 TOTAL
25.00 * Periodo del proyecto 10 años
40.00 Fuente: La autora en base al estudio técnico
90.50
200.00

415
6.91666667
15587 2226.7142857143
 E INSUMOS ADMINISTRATIVOS DEL PROYECTO DE
N DE CESTAS EMBERÁ WOUNAAN (En Balboas)
Cantidad Costo Unitario Costo Total
3 4.50 13.50
2 2.50 5.00
1 18.96 18.96
4 0.79 3.16
3 10.56 31.68
6 0.99 5.94

2 11.40 22.80
2 40.00 80.00
89.70 181.04

studio técnico

742.238095
 Cuadro 15. PROYECCIÓN DE LOS INGRESOS BRUTOS DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
0
Detalle
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Apartamentos vendidos 2 2 2 2 2 2 2 2 1 1
Ventas (*) 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 220,000 110,000 110,000
Costos de ventas(**) +
23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 23,100 11,550 11,550
Imprevisto del 5%
UTILIDAD BRUTA 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 196,900 98,450 98,450
(*) Resultante de la multiplicación de la demanda proyectada por el precio promedio de B/.110,000
(**) Representa el 10% de las ventas brutas.
Fuente: El autor en base a estudio financiero.

Cuadro No. 8. DEMANDA Y VOLUMEN DE VENTAS DE APARTAMENTOS ESTIMADOS

BIMESTRALMENTE DEL PROYECTO DON JOSE

BIMESTRE Optimista Conservadora Pesimista

PRECIO
S Apart Venta Apart Venta Apart Venta
1 110,000 2 220,000 1 110,000 0 0
2 110,000 2 220,000 2 220,000 1 110,000
3 110,000 2 220,000 2 220,000 2 220,000
4 110,000 2 220,000 2 220,000 2 220,000
5 110,000 2 220,000 2 220,000 2 220,000
6 110,000 2 220,000 2 220,000 2 220,000 418
7 110,000 2 220,000 2 220,000 2 220,000 139.333333
8 110,000 2 220,000 1 110,000 1 110,000 1,895.48
9 110,000 1 110,000 1 110,000 1 110,000 105.304444
10 110,000 1 110,000 1 110,000 1 110,000
Total 18 1,980,000 16 1,760,000 14 1,540,000
Fuente: El autor
 Cuadro 14. DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DEL PROYECT
Descripción Bimestres 1 2 3 4
Depreciación de - 12,721.20 12,721.20 12,721.20 12,721.20
mobiliario
Depreciación de Obras
60 10,325.00 10,325.00 10,325.00 10,325.00
Civiles
Equipo rodante 20 1,300.00 1,300.00 1,300.00 1,300.00
Mobiliario administrativo 20 1,096.20 1,096.20 1,096.20 1,096.20
Amort. Act. Nominales 10 1,304.77 1,304.77 1,304.77 1,304.77
TOTAL - 14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97
Fuente: El autor en base a estudio financiero

43801.62
8760.324 27000
1350
CIÓN DEL PROYECTO DON JOSE (En Balboas)
5 6 7 8 9 10
12,721.20 12,721.20 12,721.20 12,721.20 12,721.20 12,721.20
127,212.00
10,325.00 10,325.00 10,325.00 10,325.00 10,325.00 10,325.00 103,250.00
1,300.00 1,300.00 1,300.00 1,300.00 1,300.00 1,300.00 13,000.00
1,096.20 1,096.20 1,096.20 1,096.20 1,096.20 1,096.20 10,962.00
1,304.77 1,304.77 1,304.77 1,304.77 1,304.77 1,304.77 13,047.70
14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97 14,025.97 140,259.70

25
65772 13154.4
1096.2
1096
 Cuadro 1. COSTOS DE INVERSIÓN DEL PROYECTO
VIVIENDA
DESCRIPCION Costo total
ACTIVOS FIJOS
Total 749,500.00
Terreno 130,000.00
Total de Obras civiles 619,500.00
Obras civiles 590,000.00
Imprevistos (5%) 29,500.00
Total de Mobiliario y equipo 65,772.00
Equipo rodante 26,000.00
Mobiliario y equipo de oficina 2,100.00
Equipo de edificio 13,500.00
Mobiliario y enseres de edificio 21,040.00
Imprevistos (5%) 3,132.00

TOTAL DE ACTIVOS FIJOS 815,272.00

ACTIVOS NOMINALES
Estudio de factibilidad 1,480.00
Honorarios del Arquitecto 1,500.00
Intereses durante la ejecución del proyecto 34,299.16
Imprevistos (5%) 1,863.96
TOTAL DE ACTIVOS NOMINALES 39,143.11

CAPITAL DE TRABAJO
Gastos y administrativos generales 2,101.13
Imprevistos (5%) 105.06
TOTAL DE CAPITAL DE TRABAJO 2,206.18

TOTAL 856,621.30
Fuente: El autor