Camacol - Tendencias Ed 13 - Julio 31 de 2018 PDF

D e p a r t a m e n t o d e E s t u d i o s E c o n ó m i c o s y Té c n i c o s
DECIMOTERCERA EDICIóN
JULIO 2018
• Los lanzamientos y las ventas de vivienda nueva han mantenido
una tendencia decreciente en los primeros meses del año 2018.
¿Cuáles son las De cara al segundo semestre, es importante destacar que factores
como las bajas tasas de interés (10,6%) y el repunte de la confianza
señales
(15,5%), continuarán abonando el terreno para la recuperación de
los indicadores líderes del sector, sin embargo, se debe continuar
monitoreando indicadores como el empleo y el endeudamiento de
los hogares, los cuales no han mejorado de manera significativa en
del mercado el periodo reciente.
en materia de ventas • En el segmento de vivienda social, si bien los resultados evidencian
Y lanzamientos una contracción frente a la dinámica del año anterior, atribuible a la
incertidumbre sobre la continuidad de los programas de vivienda, la
de vivienda nueva? comercialización y los lanzamientos se mantienen en niveles altos y
superiores a los de 2016 en el segmento VIS tope (70 a 135 SMMLV).
• Durante los últimos años la economía colombiana alcanzó
CAPACIDAD importantes avances en materia social. El acceso a la vivienda

formal por parte de los hogares jugó un papel relevante en este
DE COMPRA
frente, sin embargo, un gran número de familias continúa habitando
viviendas inadecuadas, la mayoría de ellas en asentamientos
informales. Por lo anterior, es importante describir la evolución y el
Y ACCESO A LA estado actual de los niveles de accesibilidad a vivienda. El análisis
desarrollado en este informe toma información del periodo 2010-
VIVIENDA FORMAL 2017 para evaluar la capacidad de compra de los hogares y la
dinámica de indicadores de accesibilidad a nivel nacional y regional,
involucrando la incidencia que ha tenido la política de vivienda.
¿qué puede esperarse del sector edificador? 1

CAMACOL 2018
Carrera 19 No. 90-10
PBX: (571) 7430265
Bogotá, D.C.- Colombia
www.camacol.co
Presidente
Sandra Forero Ramírez
Director de Estudios
Económicos y Técnicos
Edwin Chirivi Bonilla
Coordinadora de
Estudios Económicos
Karen Ortega Burgos
Investigadores
Diego Suárez Cadena
Nikolás Buitrago
Daniela Carolina Sanabria Guerrero
Gabriela Bonilla Botía
Coordinación editorial
Jefatura de Comunicaciones
Diseño y Diagramación
Carlos A. Gómez R.
2 ¿qué puede esperarse del sector edificador?

Contenido
UNA MIRADA A LA TENDENCIA DE LOS INDICADORES LÍDERES.......................................... 5
¿Cuáles son las señales estructurales y de corto plazo del sector
en materia de ventas y lanzamientos?.........................................................................................................5
Vivienda de Interés Social-VIS.........................................................................................................................6
Vivienda diferente de VIS..................................................................................................................................8.
RECUADRO 1.1
Ventas y lanzamientos de vivienda en los primeros cinco meses del año 2018................ 10
Oferta de vivienda disponible en Colombia.............................................................................................. 13.
Otras señales del mercado...............................................................................................................................14.
Comportamiento regional............................................................................................................................... 16.
¿En cuánto se encuentra valorado el mercado de vivienda nueva en Colombia?................... 18.
RECUADRO 1.2
Cambio de metodología para la estimación del PIB............................................................................ 20
CAPACIDAD DE COMPRA Y ACCESO A LA VIVIENDA FORMAL: Un análisis

desde factores estructurales y coyunturales del mercado..................... 24
Introducción......................................................................................................................................................... 25
Capacidad de compra de los hogares........................................................................................................ 26
RECUADRO 2.1
Importancia de aumentar el plazo efectivo de financiación
del crédito hipotecario en Colombia....................................................................................................... 29
Evolución de los precios y la oferta de vivienda.................................................................................... 34
Indicador de accesibilidad: ingresos y precios promedio.................................................................. 35
RECUADRO 2.2
Metodologías de medición de la accesibilidad a vivienda................................................................. 37
Distribución del mercado e impacto de la política de vivienda....................................................... 40
Reflexiones.............................................................................................................................................................44
Anexo 1
Evolución de los ingresos de los hogares por ciudades..................................................................... 45
NUESTROS AFILIADOS NACIONALES
Manual de Marca
¿qué puede esperarse del sector edificador? 3

Una mirada a la tendencia
de los indicadores líderes
¿Cuáles son las señales estructurales y de corto plazo

del sector en materia de ventas y lanzamientos?
De acuerdo con el sistema georreferenciado Coordenada Urbana, los lanzamientos y las ventas de vivienda
nueva en el país continúan presentando una tendencia decreciente. Desde el año 2016, las contracciones en
el nivel de ventas han sido persistentes, sin embargo, con un mejor panorama sobre la coyuntura económica
del país, para el segundo semestre del año 2018 se espera una estabilización de los indicadores líderes de
vivienda y una recuperación más contundente a partir del año 2019.
Entre junio de 2017 y mayo de 2018 los lanzamientos en el total del mercado alcanzaron 158.398 unidades,
mostrando una contracción anual del 17,1%, al haber restado 32.629 unidades de la nueva oferta durante el
último año. Por su parte, las ventas sumaron 168.345 unidades en el acumulado de 12 meses a mayo de 2018,
cifra 12,7% inferior a la del mismo período del año pasado (Gráfico 1.1).
210.000 Lanzamientos Ventas

200.000
190.000
180.000 168.345
170.000
Gráfico 1.1 160.000
Tendencias de 150.000
158.398
oferta y demanda- 140.000

Total mercado 130.000
(Unidades de vivienda 120.000
– Acumulado 12 110.000
meses 2011-2018)
ago-13
ago-14
ago-15
ago-16
ago-17
may-13
may-14
may-15
may-16
may-17
may-18
nov-13
nov-14
nov-15
nov-16
nov-17
feb-13
feb-14
feb-15
feb-16
feb-17
feb-18
% Var. anual Ventas Lanzamientos

may17-may18 -12,7% -17,1%
Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.
TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial 5

Vivienda de Interés Social-VIS
El segmento de vivienda de 70 a 135 SMMLV mantiene niveles altos de lanzamientos y comercialización
En el último año con corte al mes de mayo de 2018 los lanzamientos de vivienda de interés social1 en el mer-
cado nacional se contrajeron en 9,2% anual, hasta ubicarse en 93.507 unidades. De otro lado, las unidades
vendidas fueron de 96.793 viviendas, lo que significó una reducción del 6,8% (Gráfico 1.2).
Si bien los resultados evidencian una contracción frente a la dinámica del año anterior, atribuible a la
incertidumbre sobre la continuidad de los programas de vivienda, los niveles de comercialización y de
lanzamientos se mantienen en niveles altos y superiores a los de 2016 en el segmento VIS tope (70 a 135
SMMLV).
2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
103.814
115.000 115.000
102.975
96.459
96.793
96.130
105.000 105.000
94.590
93.507
90.016
88.647
95.000 95.000
81.526
Gráfico 1.2 85.000 85.000

Tendencias de oferta
75.000 75.000
y demanda-VIS (< 135
smmlv) 65.000 65.000
(Unidades de vivienda
–Acumulado 12 meses 55.000 55.000
a mayo 2014-2018) 45.000 45.000

Unidades vendidas Unidades lanzadas

may17-may18 -6,8% -9,2%
La vivienda de interés prioritario (VIP) mostró una disminución de 38,0% anual en los lanzamientos del
acumulado doce meses con corte a mayo; es decir que en este período solo se lanzaron 8.882 unidades de
vivienda en este segmento. En lo que respecta al nivel de ventas, se presentó una reducción del orden del
32,3% (Gráfico 1.3 – panel a).
Por su parte, en el segmento de 70 a 135 SMMLV se registraron ventas por 86.368 unidades entre junio de
2017 y mayo de 2018, 2.036 menos que en el mismo periodo del año anterior; resultado que implicó una
contracción de 2,3% anual. Así mismo, los lanzamientos efectuados en este segmento de precios sumaron
84.625 unidades habitacionales, lo que significó una variación anual negativa del 4,5%.
El comportamiento evidenciado en el segmento tope VIS muestra que, pese a que este mercado se contrajo
frente a 2017, los niveles de comercialización y de generación de oferta continúan siendo bastante elevados
si se les compara con anualidades anteriores al 2017. (Gráfico 1.3 – panel b).
1
Nota metodológica: La clasificación de los segmentos VIS y No VIS y sus indicadores de actividad generados antes de marzo de 2018 pueden
contener proyectos que por su estructura de plazos de comercialización y entrega tienen precios de referencia diferentes a los establecidos en
los salarios mínimos de la corriente anualidad. Así, a partir de marzo de 2018 se realiza un ajuste metodológico que permite la clasificación de los
proyectos en función de una variable de captura directa. Esta modificación implica una identificación más precisa en los volúmenes de actividad
por segmento VIS y No VIS.
6 TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial

Panel a. Vivienda de interés prioritario (VIP <70 smmlv)
2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
31.719
35.854
35.000 40.000
30.000 35.000
30.000
Gráfico 1.3
22.624
25.000
17.434
17.478
Ventas y 25.000
15.410
20.000
Lanzamientos: VIS
14.318
20.000
10.425
15.000
(Unidades de vivienda – 15.000
8.882
8.091
Acumulado 12 meses 10.000
10.000
a mayo 2014-2018) 5.000
5.000
- -

may 17 - may 18 -32,3% -38,0%
Panel b. Vivienda de interés social (70-135 smmlv)

2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
88.657
88.404
95.000
86.368
95.000
84.625
81.925
78.981
85.000 85.000
Gráfico 1.3 75.000

66.023
75.000
64.092
Ventas y
62.871
60.276
Lanzamientos: VIS 65.000 65.000
(Unidades de vivienda –
55.000 55.000
Acumulado 12 meses
a mayo 2014-2018) 45.000 45.000
35.000 35.000

may 17 - may 18 -2,3% -4,5%

Vivienda diferente de VIS
El segmento No VIS profundiza su ajuste anual como consecuencia de la menor dinámica económi-
ca del país.
Durante los doce meses acumulados al mes de mayo de 2018, los lanzamientos de vivienda con precio de
venta superior a los 135 SMMLV alcanzaron las 64.891 unidades, cifra que corresponde a una contracción
anual del 26,3%, y que equivale a una reducción de 23.161 unidades. Los resultados comerciales registraron
71.552 viviendas vendidas, con una caída del 19,6% (Gráfico 1.4).
2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
110.000
93.294
99.712
100.000
88.971
95.000
100.000
84.984
88.052
86.777
90.000
81.488
81.201
90.000
85.000
Gráfico 1.4 80.000
Tendencias de oferta
71.552
80.000
64.891
75.000
y demanda: No VIS 70.000
–Acumulado 12 meses 65.000 60.000
a mayo 2014-2018) 60.000

50.000
55.000
50.000 40.000

may 17 - may 18 -19,6% -26,3%
La caída en los indicadores de oferta y demanda para la vivienda diferente de VIS ocurrió tanto en el
segmento de precios medio como en el segmento de precios alto. El segmento medio (135-435 SMMLV)
presentó una reducción en los lanzamientos del orden del 28,3% y en las ventas de 17,5%, llegando a las
43.900 y 50.553 unidades respectivamente. Por su parte, el segmento alto (más de 435 SMMLV) conti-
núa en mínimos históricos, al registrar 20.991 unidades lanzadas (-21,6%) y 20.999 viviendas vendidas
(-24,1%) (Gráfico 1.5).
Se espera que, con la recuperación que se ha venido gestando sobre las condiciones económicas del país,
con la disponibilidad de subsidios de cobertura a la tasa del FRECH No VIS hasta 2019, y con el programa
especial del Fondo Nacional de Garantías para profundizar el leasing habitacional en el segmento medio2,
se logren reactivar los indicadores de la vivienda No VIS hacia el cierre del año 2018.
2
Las condiciones y especificaciones del programa se encuentran publicadas en la Circular Normativa Externa No.009 del 8 de junio del 2018 del
Fondo Nacional de Garantías, a la cual se puede acceder en: https://www.fng.gov.co/ES/Documentos%20%20Circulares/CNE-009-2018.pdf

Panel a. Vivienda No VIS – Segmento medio (135-435 smmlv)
2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
65.902
61.265
70.000
57.769
62.486
52.309
61.308
65.000 60.000
43.900
50.000
55.754
60.000
Gráfico 1.5
52.396
Ventas y 55.000
40.000
50.553
2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
Lanzamientos: No VIS 30.000
65.902
61.265
50.000 70.000
57.769
– Acumulado 12 meses 20.000
62.486
52.309
61.308
65.000
a mayo 2014-2018) 45.000 60.000
10.000
43.900
50.000
55.754
60.000
40.000 -
52.396 40.000
55.000
50.553
2014 anual 2016 2017 2018 Ventas
% Var.2015 Lanzamientos
2014 2015 2016 2017 2018
may 17 - may 18 30.000
-17,5% -28,3%
30.808
33.810
50.000 36.000
32.000
Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos
20.000 Camacol Departamento de Estudios Económicos.
29.230
29.092
34.000
45.000
30.000
27.663
10.000
32.000
29.008
28.892
28.000
40.000 30.000
-
26.787
Unidades lanzadas
26.000
Panel b.Unidades
Viviendavendidas
No VIS – Segmento alto (Más de 435 smmlv)
28.000
2014 2015 2016 2017 2018 26.000 2014 2015 2016 2017 2018
24.000
30.808
33.810
20.999
36.000
24.000
20.991
32.000
22.000
29.230
29.092
34.000
22.000
30.000
27.663
20.000 32.000
20.000
29.008
28.892
28.000
18.000 30.000
18.000
Gráfico 1.5
26.787
28.000
Ventas y 26.000
Lanzamientos: No VIS 24.000

26.000
20.999
24.000
20.991
22.000
– Acumulado 12 meses 22.000
a mayo 2014-2018) 20.000
20.000
18.000 18.000

may 17 - may 18 -24,1% -21,6%

RECUADRO 1.1
Ventas y lanzamientos de vivienda

en los primeros cinco meses del año 2018
Las ventas de vivienda nueva llegaron a las 70.406 unidades en el año corrido a mayo del 2018, menores
en un 11,6% si se comparan con el periodo entre enero y mayo de 2017. Por su parte, los lanzamientos se
ubicaron en 59.273 viviendas en los primeros cinco meses del año, mostrando una caída de 19,1% anual
(Gráfico R.1.1).
En el segmento VIS los lanzamientos cayeron un 6,4% anual, mientras que las ventas registraron un leve
retroceso de 0,7%. A pesar de ello, el segmento conserva niveles de demanda altos y cercanos a las 43.000
unidades.
Por otra parte, en el segmento medio (135 a 435 SMMLV) las ventas y los lanzamientos mostraron fuertes
contracciones anuales de 22,3% y 31,7%, respectivamente, y en el segmento alto (más de 435 SMMLV) la
caída en los niveles de comercialización fue de -29,4% y en los lanzamientos de -39,5% anual, con lo cual el
segmento No VIS continúa mostrando un considerable ajuste.
Es de resaltar que con respecto a los cinco meses inmediatamente anteriores (agosto a diciembre de 2017),
la dinámica del año corrido a mayo del 2018 indica algunas señales positivas en los niveles de comerciali-
zación. En particular, las ventas crecieron 4,2% en este periodo para el total del mercado, lo cual se debió
principalmente a un aumento de 13,1% en las ventas del segmento VIS, correspondientes a 4.902 unidades
comercializadas adicionales.
El segmento medio registró un aumento de 0,8%, lo cual sugiere una posible estabilización del segmento. En
contraste, los lanzamientos de todos los segmentos parecen acentuar su ritmo de caída.

Panel a. Total Mercado
Ventas de vivienda Lanzamientos de vivienda
85.000 85.000
80.067 79.682 79.677

80.000 80.000
75.000 73.235 75.000
Gráfico R.1.1 70.000 70.000

70.406
Ventas y 68.286
67.547
Lanzamientos – 65.000 65.000

Enero a
mayo de 2018 60.000 59.273 60.000
(Acumulado
cinco meses 55.000 55.000
2013 – 2018) 50.000 50.000

Ene-May 2016 Ene-May 2017 Ago-Dic 2017 Ene-May 2018 Ene-May 2016 Ene-May 2017 Ago-Dic 2017 Ene-May 2018
Ene – May 2018 Ventas Lanzamientos
% Var. Anual -11,6% -19,1%

% Var. Quinquemestre 4,2% -13,2%
Panel b. Vivienda VIS – Segmento de menos de 135 smmlv

40.000 44.000
39.473
43.000 42.773
42.465
39.000 38.876
42.000
41.000
38.000
Gráfico R.1.1 40.000
37.140
Ventas y 37.000
36.959
39.000
38.871
Lanzamientos –
38.000
Enero a 36.000
37.563
mayo de 2018 37.000
(Acumulado 35.000
36.000
cinco meses 35.000

2013 – 2018) 34.000 34.000
% Var. Anual -0,7% -6,4%


Panel c. Vivienda No VIS – Segmento 135-435 smmlv
35.000 30.000
28.104
28.000
26.452
29.752
30.000 26.000
24.000
Gráfico R.1.1 25.000 24.195 22.000

Ventas y 20.000
20.412 20.566
Lanzamientos –
Enero a 20.000
18.573
18.000
mayo de 2018 16.524 16.000
(Acumulado 15.000 14.000

cinco meses 12.000
2013 – 2018)
10.000 10.000
% Var. Anual -22,3% -31,7%

Panel d. Vivienda No VIS – Segmento más de 435 smmlv

14.000 14.000
13.175
13.000 13.000 12.707
12.000 12.000
11.000 10.837 11.000

10.452
Gráfico R.1.1
10.000 10.000
Ventas y 9.567 9.572
Lanzamientos – 9.000 9.000

Enero a 8.000 8.000
mayo de 2018 7.375
(Acumulado 7.000 7.000
cinco meses 6.000 5.790 6.000
2013 – 2018) 5.000 5.000

Ene-May 2016Ene-May 2017Ago-Dic 2017 Ene-May 2018 Ene-May 2016Ene-May 2017Ago-Dic 2017Ene-May 2018
% Var. Anual -29,4% -39,5%

% Var. Quinquemestre -23,0% -46,6%

Oferta de vivienda disponible en Colombia
El stock de oferta disponible al mes mayo de 2018 llegó a 139.002 unidades, las cuales correspondieron a un
total de 3.569 proyectos en las 18 regiones del país donde tiene cobertura el Censo Georreferenciado de Cama-
col3 Coordenada Urbana. La oferta de vivienda ha mostrado una tendencia decreciente desde finales del año
pasado, lo cual corresponde a un ajuste de los lanzamientos de vivienda como respuesta a niveles más bajos
de comercialización (Gráfico 1.6).
150.000 147.237
145.000
139.002
140.000
135.000
133.288
Gráfico 1.6 130.000
Oferta de vivienda 125.000
nueva - Total 120.000
mercado 115.000
– 2015-2018) 105.000
100.000
sep-15
sep-16
sep-17
mar-15
may-15
mar-16
may-16
mar-17
may-17
mar-18
may-18
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
nov-15
nov-16
nov-17
jul-15
jul-16
jul-17
3
Antioquia, Atlántico, Bolívar, Boyacá, Caldas, Cesar, Córdoba, Cundinamarca, Huila, Magdalena, Meta, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda,
Santander, Tolima y Valle.

Si bien, se evidencia un aumento mensual en el stock disponible de vivienda en mayo, en términos anuales la
oferta muestra variaciones negativas consecutivas desde abril, lo cual confirma que la corrección continúa en
lo que va de 2018. Vale la pena destacar que en 2017 la oferta creció en términos anuales en promedio 9.300
unidades para cada medición mensual (Gráfico 1.7).
25.000
20.000
Gráfico 1.7 15.000

Prom. Cambio anual
Cambio anual de la 2017 = 9.300
oferta de vivienda 10.000
nueva - Total
5.000
mercado
(Unidades de vivienda -
– 2015-2018) -913 -642
-2.504
(5.000)
sep-15
sep-16
sep-17
mar-15
may-15
mar-16
may-16
mar-17
may-17
mar-18
may-18
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
nov-15
nov-16
nov-17
jul-15
jul-16
jul-17
Otras señales del mercado
El menor dinamismo de la actividad económica pone en evidencia la necesidad de monitorear de cerca al sec-
tor edificador, con el fin de detectar posibles desajustes del mercado y alertas en sus indicadores de riesgos. En
el último año, el deterioro en los indicadores de rotación y de acumulación de oferta terminada ha obedecido
principalmente a una dinámica comercial más lenta. Recientemente, el comportamiento en estos indicadores
de riesgo continúa en terreno negativo, sin embargo, se han presentado algunas particularidades.
En primer lugar, en mayo el 6,4% de la oferta fue de unidades terminadas por vender (UTV), cifra equivalen-
te a 8.790 viviendas. El stock terminado se ha duplicado en los últimos dos años, y pese a haber mostrado
una ligera corrección en los primeros meses de 2018, registró un crecimiento mensual en mayo (Gráfico 1.8).
10.000
9.000 8.706 8.790
8.000 8.370
7.000
Gráfico 1.8
6.000
Unidades terminadas
por vender – 5.000
Total Mercado 4.000
(Oferta terminada / 3.000
oferta total) 2010-2018 2.000
1.000
0
sep-10
sep-11
sep-12
sep-13
sep-14
sep-15
sep-16
sep-17
ene-11
ene-12
ene-13
ene-14
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
may-10
may-11
may-12
may-13
may-14
may-15
may-16
may-17
may-18

La acumulación del inventario terminado es más fuerte en el segmento medio, donde el crecimiento ha
sido del orden del 37% en el último año. En el segmento alto, la tendencia creciente ha sido menos acen-
tuada (Gráfico 1.9).
5.000 135<PV<=435 PV>435 4.725

4.500
4.000
3.500
Gráfico 1.9 3.000
Unidades terminadas 2.500
2.580
por vender – 2.000

Segmentos 1.500
alto y medio 1.000
(Oferta terminada / 500
oferta total) 2010-2018 -
sep-10
sep-11
sep-12
sep-13
sep-14
sep-15
sep-16
sep-17
may-10
may-11
may-12
may-13
may-14
may-15
may-16
may-17
may-18
ene-11
ene-12
ene-13
ene-14
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
De otro lado, la rotación de inventarios promedio se ubicó en 9,8 meses en el trimestre móvil a mayo del
2018 para el total del mercado. Esto significa que, si en los próximos meses las ventas se mantienen en
los niveles promedio del último trimestre, la oferta actual se demorará 9,8 meses aproximadamente en
ser vendida.
El ritmo de rotación de inventarios ha disminuido de manera favorable durante la primera parte del año
2018; sin embargo, en el mes de mayo se presentó un leve repunte (Gráfico 1.10).
12
11,0
11
Gráfico 1.10 10 9,8

Rotación de
inventarios – 9
Promedio Trimestral
– Total Mercado 8
(oferta disponible/
ventas promedio) 7
2016 – 2018
6
sep-14
sep-15
sep-16
sep-17
may-14
may-15
may-16
may-17
may-18
mar-14
mar-15
mar-16
mar-17
mar-18
ene-14
ene-15
ene-16
ene-17
ene-18
nov-14
nov-15
nov-16
nov-17
jul-14
jul-15
jul-16
jul-17
Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos
Por rango de precios, se evidencia que tanto el segmento medio como el alto habían registrado una mejora
en el indicador en meses anteriores. Sin embargo, la rotación de inventarios presentó un ligero aumento
para el segmento medio y repuntó significativamente en el segmento alto en el mes de mayo.

21,0
VIS (PV<135) Medio (135<PV<=435) Alto (PV>435)
19,0 18,6
16,7 15,8
Gráfico 1.11 17,0
Rotación de 15,0 15,0 14,5
inventarios – 13,0 14,2
Promedio Trimestral 11,0

– Segmento 9,0
medio y alto 7,5
7,0
(oferta disponible/ 6,0
ventas promedio) 5,0
2015 – 2018 3,0
sep-17
sep-15
sep-16
may-17
may-18
may-15
may-16
mar-18
mar-15
mar-16
mar-17
ene-17
ene-18
ene-15
ene-16
nov-17
nov-15
nov-16
jul-17
jul-15
jul-16
Comportamiento regional
En el acumulado doce meses a mayo para el total del mercado, 12 de los 19 mercados analizados regis-
traron reducciones anuales en el volumen de ventas. Las regiones con mayor tamaño continuaron en
terreno negativo, y solo el 17,2% del mercado incrementó su dinámica comercial en el último año. Los
departamentos que más se destacaron por su crecimiento fueron Boyacá, Norte de Santander, Bolívar y
Tolima (Gráfico 1.12).
50%
Mercados en verde: 17,2%
Norte
40% de Santander; 31%
Bolívar; 22%
30%
Tolima; 17% Boyacá; 34%
20%
Gráfico 1.12
Huila; 6%
Ventas de vivienda 10% Cundinamarca; -5%
Valle; -8% Magdalena; 1% Cesar; 7%
por departamento – 0%
Atlántico; -10%
Total Mercado.
-10% Meta; -16%
Var% doce meses
a mayo 2018 (18 -20% Risaralda; -10%
Caldas; -18%
Regionales) -30% Santander; -31%
Bogotá; -18% Quindío; -38%
-40% Córdoba; -34%
Antioquia; -28% Nariño; -34%
-50% Mercados en rojo: 82,8%
La dinámica más reciente revela que en el acumulado año corrido entre enero y mayo de 2018, Bogotá y
Cundinamarca, dos de las regiones con mayor participación de mercado, regresaron a terreno positivo
con un crecimiento del 10% y 3% anual, respectivamente. Por su parte, los mercados de Bolívar, Tolima,
Magdalena y Cesar, parecen haber agotado el buen desempeño comercial de meses anteriores. En total,
el 48,5% del mercado se ubicó en terreno negativo en los primeros cinco meses del año, incluyendo a los
departamentos de Antioquia, Valle y Atlántico (Gráfico 1.13).

150%
Boyacá; 95%
100%
Gráfico 1.13
Ventas de vivienda 50% Cundinamarca; 3%
Norte
de Santander; 76%
por departamento –
Bolívar; 0%
Total Mercado. Valle; -13% Tolima; -1%
Caldas; -7%
Huila; 1% Meta; 7%
Var% año corrido 0%
a mayo 2018 (18 Magdalena; -6%

Cesar; -4%
Regionales) -50%
Bogotá; 10%
Risaralda; -17% Córdoba; -29%
Atlántico; -33% Quindío; -47%
Antioquia; -33% Santander; -30%
Nariño; -73%
-100% Mercados en rojo: 48,5%
Con respecto a la generación de oferta, en el acumulado doce meses con corte a mayo se destaca el repunte
anual de los lanzamientos en Cundinamarca, y la dinámica positiva en Norte de Santander, Boyacá, Cesar,
Bolívar y Risaralda. 11 departamentos, que representan el 60,1% del mercado, registran caídas en los lanza-
mientos en este periodo (Gráfico 1.14).
150%
Norte
de Santander; 88%
100%
Gráfico 1.14 Risaralda; 20%

Magdalena; 1%
Lanzamientos 50% Cundinamarca; 5% Bolívar; 31%
Tolima; 0% Cesar; 28%
de vivienda por
Valle; -14%
departamento – Boyacá; 7%
Total Mercado. 0%
Var% doce meses Caldas; -41% Córdoba; -23%
a mayo 2018 (18 -50%

Meta; -53%
Regionales) Bogotá; -20%

Atlántico; -26%
Quindío; -59%
Antioquia; -30% Huila; -64%
Santander; -47%
-100% Nariño; -86%

Mercados en rojo: 60,1%
Finalmente, los lanzamientos de vivienda en el acumulado año corrido a mayo mostraron un crecimiento
positivo en Bogotá (3%), pero una fuerte reducción en Cundinamarca (-20%). Los mercados de Norte de
Santander, Boyacá, Bolívar y Risaralda mantuvieron el desempeño positivo observado en el acumulado doce
meses (Gráfico 1.15).

150%
Bolívar; 79% Norte

100%
de Santander; 74%
Gráfico 1.15
Lanzamientos 50%
de vivienda por Bogotá; 3% Boyacá; 63%
Risaralda; 54% Caldas; 7%
departamento – Antioquia; -22%
Total Mercado. 0%
Tolima; -16%
Var% año corrido Cesar; -15%
a mayo 2018 (18 Córdoba; -33%
Regionales) -50% Magdalena; -39%

Meta; -53%
Cundinamarca; -20% Santander; -29%
Valle; -41%
Atlántico; -43%
Quindío; -75%
-100% Huila; -90%
Mercados en rojo: 59,2%
¿En cuánto se encuentra valorado

el mercado de vivienda nueva en Colombia?
Entre junio de 2017 y mayo de 2018, la inversión en vivienda nueva de los hogares colombianos alcanzó los
$32,4 billones de pesos (a precios constantes del 2018), cifra que corresponde a una reducción del 15,3%
anual. (Gráfico 1.16). La gran mayoría de departamentos presentaron contracciones en el valor de la inversión
en vivienda.
$39,4 $38,2
Gráfico 1.16
Inversión de $ 37,1
$32,4
los hogares en $ 35,8
vivienda nueva
(billones de
pesos constantes
del 2018 -
Acumulado 12
meses a mayo May -2014 May -2015 May - 2016 May - 2017 May -2018
2014-2018)
La estadística por regiones muestra que, en los seis mercados más grandes, la inversión alcanzó los $25,1 bi-
llones de pesos, siendo Bolívar el único departamento que creció desde el año anterior. En contraste, Bogotá
presentó una caída del 7,9% anual (Gráfico 1.17-Panel a).
Por su parte, las ventas en las regiones medianas sumaron $5,2 billones de pesos, y se ubicaron en terreno
negativo para todos los departamentos (Gráfico 1.17 - panel b). Por último, en los mercados pequeños se in-
virtieron $2,1 billones de pesos, y solo se registraron crecimientos positivos en Norte de Santander y Boyacá
(Gráfico 1.17-Panel c).

Gráfico 1.17
Valor de las ventas a nivel regional
(Acumulado 12 meses a mayo 2018)
Panel a. Mercados grandes

Inversión Crecimiento anual (Eje. Der)
9,0 8,52 2,9% 5%
8,0
0%
7,0
-5%
6,0
-7,9% -8,6%
5,13
5,0 -10%
4,47
4,0 -14,6% -15%
2,94
3,0 2,15
-20,5% -20%
2,0 1,90
-25%
1,0 -25,8%
- -30%
Bogotá Antioquia Cundinamarca Valle Atlántico Bolívar
Panel b. Mercados intermedios

1,2 -0,9% 0%
1,11 -2,8%
-5%
1,0 0,95
0,91
-10%
0,8
0,73 -15%
-16,2%
0,60 -17,9%
0,6 -20%
0,52
-23,7%
0,40 -25%
0,4
-30%
0,2
-34,5% -35%
-35,8%
- -40%
Santander Risaralda Magdalena Tolima Quindío Caldas Meta
Panel c. Mercados pequeños

10%
0,39 6,6%
0,38 3,9%
0%
0,37 0,36
-6,6%
0,35 -10%
-11,7%
0,35
0,33 0,33 -20%
0,33
-30%
0,31
0,30
-38,1%
0,29 -40%
-48,7%
0,27 -50%
0,25 -60%
Nariño Cesar Huila Norte de Boyacá Córdoba
Santander

RECUADRO 1.2
Cambio de metodología para la estimación del PIB

Actualización del año base de las Cuentas Nacionales
Diferentes organismos internacionales que tienen a cargo la validación de información estadística de los
países recomiendan actualizar el año base de las Cuentas Nacionales cada cinco o diez años, con el fin
de incorporar cambios estructurales de la dinámica económica, nueva información y metodologías que
se hayan logrado desarrollar en ese periodo. Desde el año 2013 el DANE inició un proceso de evaluación
sobre los diferentes sectores productivos de la economía para la modificación del año base, para el primer
trimestre del año 2018 este cambio se logró hacer de manera efectiva, reemplazando el año base de los
precios de 2005 a 2015. Esta es la quinta base usada por el DANE para la medición de las cuentas nacio-
nales, las anteriores bases al 2005 fueron 1975, 1994 y 2000.
Adicionalmente, en la nueva metodología de medición del PIB se cambió la nomenclatura de Clasificación

Industrial Internacional Uniforme de Actividades Económicas (CIIU AC) de su versión tercera a la cuarta,
congruentes con el Sistema de Cuentas Nacionales del 2008 de Naciones Unidas y la OCDE, así como
con el manual del Fondo Monetario Internacional del 2017. Esto último se evidenció, en la ampliación de
9 sectores a 12 sectores de la economía (Gráfico R.1.1), y en la subdivisión de estos de 52 a 60 actividades
económicas.
Al comparar la composición sectorial de la economía sobre la base 2005 y 2015 en el año 2017 se observa
que, en el caso de la construcción, su participación pasó de 9,0% a 6,8%. Esta reducción se atribuyó a que
actividades como la construcción de edificaciones pasaron de participar del 54,9% al 49,2%, y las obras de
ingeniería civil del 45,1% al 25,6%. Esto unido a actividades que hacían parte de la generación de valor agre-
gado del sector en la base 2005, en la nueva base (y con el cambio a CIIU-4) pasaron a ser contabilizadas
como consumo intermedio del sector.

Actividades de Agricultura; 6,5%
servicios sociales,
Minas y
comunales y canteras; 5,3%
personales;
17,2%
Manufacturero;
11,2%
Actividades Servicios
financieras; públicos; 3,6%
19,8%
Construcción;
9,0%
Gráfico R.1.1 Transporte,
Participación de Sectores Económicos en el PIB año 2017, precios corrientes
almacenamiento y Comercio; 12,5%
comunicaciones;
6,2%
Base 2005 Base 2015
Actividades de Agricultura; 6,5% Actividades
servicios sociales, artísticas;2,2% Agricultura; 6,3%
Minas y
comunales y canteras; 5,3% Administración
personales; pública; 14,6% Minas y
17,2% canteras; 4,9%
Manufacturero;
11,2% Actividades Manufacturero
profesionales; 11,9%
Actividades Servicios 7,4%
públicos; 3,6% Servicios
financieras;
19,8%
Actividades públicos; 3,1%
Construcción; inmobiliarias;
8,7% Construcción;
9,0%
Transporte, Actividades 6,8%
almacenamiento y Comercio; 12,5% financieras;
4,7% Comunicaciones Comercio;
comunicaciones;
6,2% 2,8% 17,5%
Actividades Fuente: DANE. Cálculos Camacol

artísticas;2,2% Agricultura; 6,3%
Administración
pública; 14,6% Minas y
canteras; 4,9%
Actividades Manufacturero
profesionales; 11,9%
Adicionalmente,
7,4% con la base 2015 se Servicios Gráfico R.1.2
subdividió el sector en un grupo máspúblicos; 3,1%
Actividades Participación de actividades en el sector construcción
que reúne las actividades especializa-
inmobiliarias;
8,7%
año 2017, precios corrientes
das para la construcción, relacionadasConstrucción;
Actividades 6,8%
con elfinancieras;
alquiler de maquinaria yComercio;
equipo Base 2005
4,7% Comunicaciones
mejoramiento e instalación
2,8% de partes
17,5% Construcción
de edificios u obras de ingeniería civil Construcción
de obras de
de obras de
tales como eléctricos, acabados, partes Construcción de
ingeniería
ingeniería
civil
45,1% civil
Construcción de
de estructura, instalación sanitaria, en- edificaciones
edificaciones
completas y de partes
45,1%
tre otros servicios para el sector. completas y de partes

de edificaciones;
de edificaciones;
acondicionamiento
acondicionamiento
de edificaciones
De esta manera, la construcción quedó de edificaciones
54,9%
54,9%
subdividida en: primero, construcción
de edificaciones residenciales y no re-
sidenciales; segundo, construcción de Base 2015
carreteras y vías de ferrocarril, de pro- Actividades
Actividades
especializadas
yectos de servicio público y de otras especializadas
para la
para la
obras de ingeniería civil; y tercero, ac- construcción
construcción
25,2%
tividades especializadas para la cons- 25,2% Construcción de
Construcción
edificacionesde
trucción de edificaciones y obras de edificacionesy
residenciales
residenciales y
ingeniería civil (Gráfico R.1.2) no residenciales
no residenciales
49,2%
Construcción de 49,2%
Construcción
carreteras y víasdede
carreteras y vías
ferrocarril, de de
ferrocarril,
proyectos de de
proyectos
servicio públicode y
servicio público
de otras obras de y
deingeniería
otras obras
civilde
ingeniería
25,6% civil
25,6%
Fuente: DANE. Cálculos Camacol

La metodología para la estimación del valor agregado de la actividad “construcción de edificaciones resi-
denciales y no residenciales” tiene como eje conceptual medir los metros cuadrados efectivamente cons-
truidos, estos son denominados por el DANE metros causados. Para poder determinar el valor agregado con
OTRAS
5%
cobertura nacional, se usan cuatro fuentes: El Censo de Edificaciones

ELIC-A
11%
(CEED), Estadísticas de Licencias de
Construcción (ELIC), Estadísticas de Licencias de Construcción Ampliado (CEED-A), y otras fuentes (como
la Superintendencia de Sociedades, DIAN, la Gran Encuesta Integrada de Hogares). La participación de cada
una de ellas depende de si la construcción es residencial o no residencial (Gráfico R.1.3).
ELIC
17%
Gráfico R.1.3
Participación en la obtención de información para cálculo de Valor Agregado del subsector
edificaciones (% de cobertura de municipios por fuente) CEED
67%
Residencial No residencial
OTRAS
5%
ELIC-A
11% CEED
ELIC-A 56%
27%
ELIC
17%
ELIC
17%
CEED
67%
CEED
ELIC-A 56%
El Censo Edificaciones (CEED) proporciona los metros efectivamente causados para 16 áreas y 53 muni-
27%
cipios; dado que esto no representa la cobertura nacional, el DANE toma las Estadísticas de Licencias de
Construcción, las cuales tienen una muestra mucho más grande alcanzando los 302 municipios4. A partir de
esos datos se toma un modelo de ampliación al área urbana faltante por medio de un criterio estadístico de
conglomerados, y se obtienen las Estadísticas de Licencias de Construcción Ampliadas (ELIC-A).
La obtención de las Estadísticas de Licencias de Construcción Ampliadas (ELIC-A), tuvo un cambio metodo-
lógico frenteELICa las estadísticas con base 2005, anteriormente se usaban las estadísticas de licencias de los
302 municipios
17%
y se hacía una extrapolación fija sobre los municipios faltantes (el país tiene 1093 munici-
pios), la extrapolación era la misma para todos los municipios. Con la nueva metodología se hace un análisis
estadístico de conglomerados para hallar los metros causados faltantes. En este análisis se toma informa-
ción del Censo de Población y Viviendas de 2005, y se agrupan los municipios por características similares
tales como: total hogares, población, total hogares sin déficit de vivienda, total hogares en déficit de vivienda,
porcentaje de hogares en déficit vivienda, porcentaje de hogares sin déficit vivienda, número de viviendas,
entre otros. Estas variables ayudan a identificar grupos entre los municipios y a realizar la extrapolación de
los metros cuadrados construidos en los municipios faltantes de acuerdo con sus características.
4
Para ver con mayor detalle la metodología con la cual se calcula el valor agregado del subsector de las edificaciones ver Camacol. (2016). Prospec-
tiva Edificadora: Una visión de corto y mediano plazo. En Prospectiva Edificadora: Una visión de corto y mediano plazo (págs. 225-230). Bogotá.

Como ya se anotó anteriormente, un elemento novedoso en la nueva base es la aparición del subsector de
“actividades especializadas para la construcción de edificaciones y obras de ingeniería civil”, este nuevo sec-
tor implicó que en la construcción del valor agregado del sector aparecieran nuevas fuentes de información
adicionales al CEED y las licencias. Así pues, aparecen nuevos insumos provenientes de la Superintendencia
de Sociedades, de la Gran Encuesta Integrada de Hogares y de la DIAN.
Al tomar la base 2015 se evidencia que el sector ha tenido una tendencia de crecimiento congruente con la
base 2005, exceptuando el año 2013, la correlación entre las dos series es cercana al 73%, excluyendo del
cálculo dicho año (Gráfico R.1.4). Los cambios entre las dos series se encuentran justificados en la rees-
tructuración metodológica y de fuentes de información del Sector Edificaciones realizada por el DANE. Por
último, la desaceleración del sector desde 2014 y su posterior contracción se mantienen tanto las cifras con
base 2005 como en las nuevas con base 2015.
25
20
15
10
Gráfico R.1.4
Variación 5
anual de valor 0
agregado
-5
del sector
edificaciones -10
-15
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Base 2005 Base 2015

CAPACIDAD
DE COMPRA
Y ACCESO A LA • Introducción
• Capacidad de compra de los hogares
VIVIENDA FORMAL RECUADRO 2.1 Importancia de aumen-

tar el plazo efectivo de financiación del
crédito hipotecario en Colombia
• Evolución de los precios y la oferta de
Un análisis desde
vivienda
• Indicador de accesibilidad: ingresos y
factores estructurales precios promedio
RECUADRO 2.2 Metodologías de medi-
y coyunturales ción de la accesibilidad a vivienda
• Distribución del mercado e impacto de
del mercado la política de vivienda
• Reflexiones
• Anexo 1: Evolución de los ingresos de los
hogares por ciudades
Editor: Edwin Chirivi Bonilla Investigadores: Karen Ortega Burgos, Gabriela Bonilla Botia y Nikolás Sebastián Buitrago Vargas.

Introducción
El acceso a la vivienda formal por parte de los hogares con ingresos bajos y medios continúa siendo uno de
los temas más relevantes en las agendas de los países emergentes y en vía de desarrollo, dado que contar
con un hábitat adecuado es uno de los determinantes de la calidad de vida de los hogares.
Un informe del McKinsey Global Institute5 reportó que cerca de 331 millones de hogares urbanos alrededor del
mundo viven en viviendas precarias o sus ingresos no son suficientes para acceder a una vivienda con condicio-
nes de habitabilidad mínimas. Además, teniendo en cuenta el proceso de migración rural hacia áreas urbanas
y el crecimiento de la población, se estima que para 2025 el número de hogares que presentaría condiciones
inadecuadas en vivienda llegaría a 437 millones (cerca 1.600 millones de personas) (Gráfico 2.1).
Economías desarrolladas Economías emergentes
500
450 106 437
400
99
331
350
Millones de hogares
Gráfico 2.1 300 7

Incremento de hogares 250
con necesidades 200 232
habitacionales en el 150
mundo a 2025 100
50 99
0
2012 Crecim. Estimado 2025
Fuente: McKinsey Global Institute. Elaboración DEE- Camacol.
Entre otros ejercicios, en el mismo documento se calcula una brecha de asequibilidad, la cual mide el monto agre-
gado faltante que requieren los hogares para alcanzar a comprar una vivienda de acuerdo con sus condiciones
económicas. El cálculo para el año 2012 arrojó que esta brecha ascendió a cerca de 640 billones de dólares (USD),
lo que representa 1% del PIB mundial, en algunas ciudades menos asequibles la brecha supera el 10% del PIB local.
Por grandes regiones geográficas, China y América Latina concentran las mayores necesidades habitacionales
con el 28,1% y 17,3%, respectivamente. Esta brecha de acceso representa cerca del 2% del PIB de cada región. Por
su parte, Estados Unidos y Canadá tienen el 12,7% de la brecha global y los países de Europa Occidental el 9,3%.
En el caso colombiano, el crecimiento económico experimentado por la economía durante el periodo 2010-
2015 trajo consigo importantes avances en indicadores socioeconómicos tales como la reducción de la po-
breza monetaria y multidimensional, y mejoras sustanciales en los indicadores laborales. En este desempe-
ño, la provisión de vivienda jugó un papel muy relevante, por cuanto se lograron construir cerca de medio
millón de viviendas de interés social.
A pesar de estos resultados, un gran número de hogares continúa habitando viviendas inadecuadas, la mayoría
de ellas en asentamientos informales. De acuerdo con los datos de la Gran Encuesta Integrada de Hogares
(GEIH), durante el 2016, 1,9 millones de hogares estuvieron en situación de déficit habitacional, es decir, el 17,1%
del total, de éstos, 639 mil presentaron carencias de tipo cuantitativo y 1,24 millones de tipo cualitativo6.
5
“A blueprint for addressing the global affordable housing challenge”. McKinsey Global Institute. 2014.
6
CARENCIAS HABITACIONALES EN ZONAS URBANAS: Una caracterización a partir de las condiciones socioeconómicas de los hogares y una aproxi-
mación al déficit cualitativo y cuantitativo” Informe Económico No.88. Camacol. 2017.
CAPACIDAD DE COMPRA Y ACCESO A LA VIVIENDA FORMAL 25

Con todo esto, es relevante repasar cuáles son los factores que determinan la capacidad de compra de los
hogares y sus posibilidades de acceso al mercado de vivienda nueva. Además, es importante describir la
evolución y el estado actual de los niveles de accesibilidad a la vivienda, teniendo en cuenta el contexto eco-
nómico que ha atravesado el país en los últimos dos años.
Para llevar a cabo este análisis el presente informe se divide en seis partes, la primera de ellas es esta
introducción; en la segunda, se describen los factores que inciden en la determinación de la capacidad
de compra de los hogares; en la tercera, se realiza un análisis de la evolución de la oferta y del nivel de
precios promedio del mercado de vivienda; en la cuarta, se estima el indicador de accesibilidad con base
en una medida de tendencia central; en la quinta, se presenta un análisis más amplio del acceso enfocado
en los efectos de la política pública de vivienda; y por último, en la sexta sección se presentan algunas
reflexiones.
2.2 Capacidad de compra de los hogares
Los hogares tienen diferentes condiciones económicas a través del tiempo, estas determinan la cantidad de
recursos que disponen para destinar a consumo, ahorro y/o inversiones. Especialmente dentro del compo-
nente de consumo e inversiones, es innegable que la compra de vivienda es el rubro de mayor relevancia;
sin embargo, las condiciones de financiamiento para lograr acceder al apalancamiento necesario resultan
ser exigentes para un volumen importante de hogares cuya característica principal es la de contar con un
nivel de ingresos insuficiente.
De esta manera, es importante evaluar la capacidad de compra de vivienda en función de factores estructu-
rales, pero no se puede olvidar que esta a su vez depende de otros elementos coyunturales que juegan un
rol fundamental.
El diagrama 2.1 muestra la lista de factores que desde la demanda influyen en esta determinación. Vale la
pena aclarar que cada uno de ellos tiene un comportamiento particular y por esto se realiza un breve balance
del estado actual de los mismos:
Diagrama 2.1. Factores que inciden

en la capacidad de compra y dirección de la relación
Capacidad
de compra de vivienda
Coyunturales Estructurales
Tasas de interés (-) Carga Financiera (-)
Confianza del consumidor (+) Plazo para cuota inicial (+)
Empleo (+) Ingreso promedio (+)

Fuente: Elaboración DEE- Camacol.
26 CAPACIDAD DE COMPRA Y ACCESO A LA VIVIENDA FORMAL

Los factores coyunturales son altamente dependientes a la fase del ciclo de la economía y su impacto sobre
la demanda tiene efectos en un lapso corto. En línea con la lenta recuperación del aparato productivo nacio-
nal entre 2017 y 2018, algunas de estas variables han mostrado signos de mejora, lo que representa un alivio
para la capacidad de compra de los hogares.
Entre los factores que se encuentran en esta categoría, hay un buen balance sobre el comportamiento de
las tasas de interés hipotecarias, por ejemplo, la tasa No Vis pesos se ha reducido cerca de 170 puntos bási-
cos desde mediados de 2017, ubicándose en mayo en 10,6%. La confianza de los consumidores frente a su
disposición para adquirir vivienda también ha repuntado en lo corrido del año 2018 en todas las ciudades.
La mayor debilidad frente a los factores coyunturales se encuentra en los indicadores de mercado laboral,
especialmente en la generación de empleo formal.
De otro lado, los factores estructurales no son fácilmente modificables en ventanas cortas de tiempo. Para
hacerlo, es necesario incidir en condiciones estructurales para el acceso a vivienda, lo que requiere de polí-
ticas encaminadas a reestructurar las condiciones de financiación, mejorar las fuentes de ingreso formales
de los hogares, entre otras.
De acuerdo con las cifras de la Encuesta de Carga Financiera y Educación Financiera de los Hogares (IEFIC)
realizada por el DANE, la carga financiera de los hogares colombianos con productos de consumo, vivienda
y/o informales se incrementó durante el año 2017. En especial llama la atención la evolución del Indicador
de Deuda Sobre Ingreso (DSI) que se ubicó en 35% y presentó un incremento de 22% anual en la última
medición, lo que representa un retroceso frente a lo evidenciado en los años precedentes7 (Gráfico 2.2).
40
35,6 22% 35
35 33,4 32,5
30 28,6
Gráfico 2.2 25
Indicador de deuda
sobre ingreso 20
DSI= (Saldo de la 15
deuda8/Ingreso
10
agregado anual) -
(Cifras en %) 5
0
2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: IEFIC, Banrep- Elaboración DEE Camacol.
Otro de los factores estructurales que vale la pena analizar es el plazo con el que cuentan los hogares para
realizar el pago de la cuota inicial de la vivienda, la relación que guarda esta variable respecto a la capacidad
de compra es directa, ya que un periodo más prolongado permite una mayor flexibilidad frente al monto de
recursos requerido desde el momento de la separación hasta la entrega.
Durante los últimos años, la dinámica de la actividad edificadora ha llevado a que los ciclos comerciales y
constructivos de los proyectos de vivienda se amplíen. Como se evidencia en el gráfico 2.3, la duración media
desde el inicio de la preventa hasta la entrega ha aumentado 12 meses en los últimos siete años.
7
Ver más información sobre carga financiera de los hogares en Informe Económico 97, Camacol. 2018.
8
Deuda total de los hogares, incluye consumo, vivienda y créditos informales.

36
35
34 33
32
32
30 29
29
Gráfico 2.3 28
Plazo medio para pago 26
de cuota 26
inicial (meses) 24
23 23
22
20
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos DEE Camacol.
Por último, no puede dejarse de lado uno de los elementos centrales en la capacidad de pago, el nivel de
ingresos. Al revisar esta variable a partir de la información provista por la GEIH desde el 2010 hasta 2017, se
encuentra que, en el último año, el ingreso nominal medio mensual de los hogares fue de $1,73 millones,
esto significó un crecimiento del 3,2% frente al año anterior. Cuando se compara este crecimiento respecto
al registrado en el periodo 2010-2016 se establece que en promedio durante el año 2017 el ingreso medio
creció un 44% menos.
Al desagregar este resultado, el impacto más fuerte se dio en la parte alta de la distribución socioeco-
nómica, pues los ingresos ubicados en el percentil 75 crecieron 2,5% en 2017, mientras que en los años
previos crecían a ritmos del 4,5%. De otro lado, en la parte baja de la distribución (percentil 25), se registró
una expansión del 4,6% en el último año, frente a los crecimientos a tasas del 5,9% durante el periodo
2010-2016 (Gráfico 2.4).
Mediana 25% 75%

3.500
2.958
3.000
2.500 2.220
Gráfico 2.4 2.000
Ingresos de los 1.733
hogares- Áreas 1.500

1.200
983
Urbanas (Nominales- 1.000
miles de $) 667
500
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: GEIH, DANE- Cálculos DEE Camacol.
Se debe tener en cuenta que el resultado de ingresos presentado previamente se encuentra altamente
determinado por el comportamiento de las grandes ciudades, pero al revisar de forma detallada, puede
evidenciarse que existe un comportamiento heterogéneo en esta variable entre las ciudades intermedias
(Ver anexo 1).

RECUADRO 2.1
Importancia de Aumentar el Plazo Efectivo de Financiación

del Crédito Hipotecario en Colombia
Investigadores: Daniela Carolina Sanabria y Diego Felipe Suárez Cadena.
En Colombia, de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 17 de la Ley 546 de 1999, los créditos hipotecarios están
condicionados a tener un plazo para su amortización entre cinco años como mínimo, y 30 años como máximo.
Sin embargo, en la actualidad, en el mercado no son comunes las modalidades de crédito con plazos cercanos
al máximo legal. De acuerdo con cálculos de ANIF, en promedio los créditos de vivienda fueron pactados a un
plazo de 16,8 años en el 2016. Si bien esto representa un aumento desde los niveles promedio de 13,7 años del
2011, y respecto al límite legal que existía antes de la Ley 546 bajo el sistema UPAC de 15 años9, los plazos pro-
medio del mercado son aún muy inferiores al máximo permitido (Gráfica R.2.1).
35
Límite legal
30
25
Gráfico R.2.1
Plazos promedio 20
de amortización de 15,1 15,4
16,1
16,8
14,7
créditos hipotecarios 15 13,7
(Años, 2011-2016)
10
5
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Fuente: ANIF
9
El plazo efectivo promedio de los créditos también correspondía a 15 años, según cifras de Cárdenas & Badel (2002)

Los plazos efectivos de los créditos de vivienda en Colombia son relativamente bajos a nivel internacional, si se
comparan con los de países más ricos y con mayor profundización del mercado hipotecario. Esto se evidencia
al revisar los datos del mercado de vivienda de 23 países miembros de la OCDE10.
Tabla R.2.1. Países de la OCDE agrupados por PIB Per Cápita

Plazo efectivo de financiación y LTV
PIB Per Cápita Plazo Efectivo

LTV (%)
($ Dólar) de Pago (Años)
Estados Unidos 53.131 30 100
Paises Bajos 47.443 30
Dinamarca 45.704 30 80
Grupo 1
Australia 45.378 25 100
Austria 44.144 25 80
PROMEDIO 47.160 28 90
Alemania 43.892 25 80
Canadá 43.291 25 95
Bélgica 41.714 20 100
Grupo 2
Finlandia 39.504 17 80
Reino Unido 39.199 25 110
PROMEDIO 41.520 22 93
Japón 38.202 25 80
Francia 37.648 15 100
Nueva Zelanda 34.937 25 85
Grupo 3
Italia 34.098 15 80
España 33.706 20 100
PROMEDIO 35.718 20 89
República Checa 31.858 20 100
Eslovenia 30.418 10 70
Portugal 28.010 25 90
Grupo 4
Polonia 26.085 5 100
Hungría 25.756 11 70
PROMEDIO 28.425 14 86
Turquía 24.934 10 75
Grecia 24.189 15 80
Grupo 5
Colombia 11
12.927 16,8 70
PROMEDIO 20.683 14 75
Fuente: OCDE. Cálculos Camacol
10
Datos obtenidos de la base de datos de la OCDE del 2017 y del documento: Andrews, D., Sánchez, A. C., & Johansson, Å. (2011). Housing markets
and structural policies in OECD countries. OCDE.
11
Como se mencionó al inicio del recuadro (Artículo 17 de la Ley 546 de 1999), en Colombia la ley establece un plazo máximo para los créditos hipo-
tecarios de 30 años, sin embargo, el plazo efectivo al cual se asignan los créditos (16,8 años) sugiere que estamos un 44% por debajo de ese límite.

En la Tabla R.2.1 se dividieron los países en cinco grupos dependiendo de su PIB per cápita; de tal manera
que en el Grupo 1 se encuentran los países con mayor PIB per cápita, y en el Grupo 5 los países con menor
monto en este indicador. El primer hecho que salta a la vista es que los países con mayores ingresos por
persona tienen un plazo efectivo de pago de crédito hipotecario mayor, lo cual se comprueba cuando se ob-
tiene una correlación del 72% entre estas dos variables. En el caso del Grupo 1 dónde se encuentran países
como Estados Unidos, Dinamarca y Austria, el plazo promedio es de 28 años; en el Grupo 2, con un PIB Per
cápita más bajo, dónde están Alemania, Bélgica o Reino Unido, el plazo promedio desciende a 22 años; en el
Grupo 3, conformado por países como Japón o Nueva Zelanda llega a 20 años; y en los grupos 4 y 5, donde
se ubica Colombia, al lado de otros países de ingresos inferiores como Polonia y Grecia, el plazo efectivo llega
solamente a 14 años.
Adicionalmente, el Loan to Value (LTV) promedio, es decir, el monto de los créditos como porcentaje del valor de
la vivienda, es similar en los primeros cuatro grupos de ingreso, pero es considerablemente inferior en el grupo
de los países de menor PIB per cápita, entre los que se encuentra Colombia. En el Grupo 5 el LTV promedio es
del 75%, mientras que en los primeros cuatro grupos es cercano al 90%.
A su vez, el plazo efectivo de amortización de los créditos tiene una fuerte incidencia en la variable de profundi-
zación de crédito hipotecario, entendida esta como el porcentaje de la población adulta con un crédito hipotecario
vigente12. Al hacer la comparación entre las dos variables, en los 23 países de la OCDE considerados anteriormente,
se estima una correlación positiva del 75%, que se evidencia en el gráfico R.2.2. Esto quiere decir que, a mayores
años de plazo, la profundización del crédito hipotecario aumenta. Una regresión simple con estos datos demuestra
que, si se incrementa en un año el plazo efectivo, en promedio, la profundización crecería en 1,7%, manteniendo
todo lo demás constante. En particular, la profundización en el año 2011 en Colombia fue de 3,3% de la población
adulta, dónde un crédito hipotecario se pagaba a 16,8 años, lejos de países del Grupo 1 que superaban hasta un 45%
de profundización, dónde el plazo efectivo se paga en promedio a 28 años.
60
Dinamarca
Profundización Crédito Hipotecario (%)
50
Australia
Paises Bajos
Bélgica Nueva Zelanda
40
Gráfico R.2.2 Canadá Reino Unido Estados Unidos
España
Años efectivos 30
Francia Finlandia
Austria
de plazo vs Portugal
profundización de 20 Alemania
crédito hipotecario Hungría

Italia Japón
en países de
Eslovenia República Checa
10 Grecia
la OCDE 2011 Polonia Turquía Colombia

0
0 5 10 15 20 25 30 35
Años Efectivos de Plazo
Fuente: OCDE, Banco Mundial. Cálculos Camacol
Estas comparaciones entre Colombia y otros miembros de la OCDE, sugieren que el aumento de los plazos
efectivos de los créditos hipotecarios a niveles cercanos a los 30 años, sumado a mayores niveles de Loan
To Value, tienen el potencial de conducir a una mayor penetración del crédito de vivienda. En particular, el
aumento de los plazos del crédito hipotecario puede favorecer la accesibilidad a la compra de vivienda, espe-
cialmente para los hogares de ingresos más limitados, pues permite el pago de menores cuotas mensuales
y/o el acceso a un préstamo de mayor valor.
12
Los datos de la variable de profundización del crédito hipotecario son del 2011 y fueron obtenidos en: Badev, A., Beck, T., Vado, L., & Walley, S. (2014).
Housing finance across countries: New data and analysis. World Bank.

Por ejemplo, para un hogar que desee adquirir una vivienda VIS de $100 millones y enfrente una tasa de inte-
rés del 11,7%13, un aumento del plazo de su crédito hipotecario de 15 a 30 años le permitiría disminuir la cuota
mensual en más de $100.000, de $687.998 a $578.66014. Es importante destacar que la diferencia aumenta en
la medida que la tasa de interés del crédito sea menor. Si el hogar asumiera tasas de interés inferiores en 4 p.p.,
es decir de 7,7%, la cuota se reduciría en aproximadamente $137.000. Estos montos pueden implicar un alivio
significativo para la carga financiera de hogares de ingresos bajos (Gráfico R.2.3).
1.200.000
Plazo (Años)
1.100.000 Tasa de Interés 7,7% EA Tasa de Interés 11,7% EA
Gráfico R.2.3 1.000.000

Valor de la cuota necesaria
Cuota mensual 900.000
necesaria para 800.000

687.773
comprar una 700.000
578.389
vivienda de 100 600.000
millones de pesos 500.000

555.541
según el plazo de 400.000
418.725
amortización del 300.000
crédito. 200.000
1 6 11 16 21 26 31 36
Cálculos: DEE Camacol
Así mismo, el aumento del plazo le permite a un hogar con unos ingresos mensuales determinados au-
mentar el precio de la vivienda que podría comprar. Un hogar con un ingreso de 3 SMMLV, bajo una tasa de
interés de 11,7%, podría incrementar en más de $18 millones el máximo precio accesible de una vivienda al
cambiar la duración pactada de su crédito de 15 a 30 años. Si la tasa de interés es de 7,7%, el aumento del
máximo precio que el hogar se puede permitir es de casi $40 millones (Gráfico R.2.4).
180.000.000 161.201.819
160.000.000
Gráfico R.2.4
Precio de la Vivienda Accesible
140.000.000
Valor máximo 121.501.983
120.000.000
accesible de una 116.702.252
vivienda para un 100.000.000
98.141.786
hogar con ingresos 80.000.000
mensuales de 60.000.000
Plazo (Años)
3 SMMLV según 40.000.000
Tasa de Interés 7,7% EA Tasa de Interés 11,7% EA
el plazo de 20.000.000
amortización del -
crédito. 1 6 11 16 21 26 31 36
Plazo (Años)
Cálculos: Camacol
13
La tasa de interés corresponde al promedio de tasa de interés de adquisición VIS en pesos del mes de junio de 2018, con base en datos de la Su-
perintendencia Financiera. Este cálculo de accesibilidad no tiene en cuenta subsidios de cobertura de tasa de interés.
14
Estos cálculos tienen en cuenta el Loan-to-Value promedio para créditos de compra de VIS del 60%.

Es destacable que en ambos escenarios las tasas de interés inferiores potencian los beneficios de ampliar
el plazo. La relación se puede ver en el gráfico R.2.5, donde se muestra la disminución en la cuota para la
compra de una vivienda de $100 millones y el aumento en el precio máximo de la vivienda a la que puede
acceder un hogar con un ingreso mensual de 3 SMMLV (los ejemplos anteriores), al pasar de un crédito con
un plazo de 15 a 30 años, de acuerdo con distintos niveles de tasas de interés.
Tasa de interés efectiva anual 90

4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 80
0
vivienda accesible (Mllones de pesos)

70
Diferencia del precio máximo de la

-20.000
60
Gráfico R.2.5
Diferencia de la cuota (Pesos)
-40.000
Diferencias -60.000
50
entre créditos -80.000

40
hipotecarios con -100.000

30
plazos de 15 a 30 20
-120.000
años de plazos de 10
-140.000
amortización 0
-160.000
4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20%
-180.000 Tasa de interés efectiva anual
Cálculos: DEE Camacol
Lo anterior evidencia que, para que el aumento de la oferta de créditos a más largo plazo logre impactar más
significativamente la accesibilidad de vivienda, es importante contar con tasas de interés estables y bajas. Es
relevante considerar que ampliar el plazo de un crédito puede ser más costoso para el hogar, pues este debe
pagar intereses por más tiempo, por lo que los beneficios en alivio de cuota o en precio máximo asequible
deben garantizar suficientes incentivos a la demanda.
Con lo expuesto hasta este punto puede concluirse que, aun cuando en la legislación existe un límite de plazo
de amortización del crédito hipotecario de 30 años, en la práctica los plazos a los que se pactan los créditos
en Colombia son muy inferiores y están muy alejados de lo evidenciado en otros países del mundo, con ma-
yor ingreso percápita y con una mayor profundización del mercado hipotecario.
Así pues, flexibilizar el plazo efectivo para el pago del crédito de vivienda se convierte en un instrumento
potente para favorecer el acceso al crédito y mejorar el acceso a vivienda para los hogares en el país. La
ampliación de plazos, por supuesto, debe estar enmarcada dentro de un entorno de estabilidad financiera,
tasas de interés bajas, en especial para los hogares de menores ingresos (lo cual se ha logrado de manera
pertinente con las coberturas del FRECH), y un sistema que permita el fondeo de largo plazo para las insti-
tuciones financieras.

2.3 Evolución de los precios y la oferta de vivienda
Los factores que se han mencionado hasta ahora apuntan a aquellos factores que pueden modificar la
capacidad de compra de un hogar, pero al hablar de acceso resulta esencial describir la dinámica desde el
lado de la oferta. Dos elementos claves: primero, el nivel de precios promedio del mercado y, segundo, la
disponibilidad de unidades habitacionales destinadas a atender cada segmento de la población.
De acuerdo con las cifras de Coordenada Urbana, en mayo de 2018 la oferta de vivienda en las principa-
les 18 regiones del país alcanzó las 139.002 unidades; de este volumen el 80,4% estaba concentrado en
precios bajos y medios (hasta $321 millones), particularmente, 51.768 eran viviendas de interés social
(37,2%).
La participación de este segmento de precios ha mantenido niveles alineados con la dinámica comercial y
ha respondido a los requerimientos en materia de política pública de vivienda impulsados por el Gobierno
Nacional.
La evolución de los precios de la vivienda es importante por varios motivos, por un lado, como se ha men-
cionado, este indicador influye en la accesibilidad de los hogares y por el otro, es relevante para monitorear
valorizaciones del mercado de la vivienda nueva.
Los resultados muestran que durante el periodo 2010-2016, el precio promedio del m² de vivienda ha crecido
a una tasa promedio de 6,8% anual (nominal). En el último año esa tendencia se mantuvo ya que el creci-
miento fue de 7,1%. En este sentido, las tendencias describen que el crecimiento en los precios promedios de
la oferta no ha mostrado cambios abruptos (Gráfico 2.5).

3.000
CAGR (2010 - 2016) = 6,8% 2.795
2.800
2.610
2.600 7,1%
2.337
2.400
2.220
2.158
Gráfico 2.5 2.200 2.056
Precio promedio m2 2.000 1.856
ponderado 1.800
1.757
por la oferta
1.600
(Nominales-
miles de $) 1.400
1.200
1.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
En el gráfico 2.6 se representa esa dinámica por segmento de precios. El primer hecho a destacar es el
menor ritmo de crecimiento del segmento alto en el 2017, que fue 2,4 p.p. inferior a la tasa registrada
en el periodo 2010-2016 (7,5%). En el segmento medio hay continuidad, pues la expansión del último
año se mantiene en línea con los años precedentes; por último, en el segmento VIS el aumento fue de
10,9% en 2017.
VIS Medio Alto

5.000
4.289
4.500 4.083
4.000 3.665 3.735
3.463
Gráfico 2.6 3.500 3.146
Precio promedio 3.000
2.842
2.660
m2 ponderado 2.500 2.242
2.467
2.080
por la oferta 1.872 1.982
2.000 1.713
por segmentos 1.440
1.596
1.223 1.218
(Nominales- 1.500
1.013 1.127 1.088
miles de $) 1.000
500
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
2.4 Indicador de accesibilidad: ingresos y precios promedio
Un elemento central del análisis es que las condiciones que determinan el acceso a la vivienda formal no
son estáticas, por ello resulta relevante definir un indicador que mida el nivel de acceso y pueda capturar
su tendencia a través del tiempo. Alrededor del mundo se han construido un gran número de medidas
que contemplan diversas variables para lograr una buena aproximación.
En Estados Unidos, por ejemplo, diferentes entes gubernamentales, privados y académicos han planteado
un gran abanico de metodologías para analizar la accesibilidad a la vivienda, en las que además de involu-
crar variables como ingresos, precios de la vivienda y costo del financiamiento; han incorporado costos de

transporte, de alimentación, acceso a centros de empleo, equipamientos, entre otras para ampliar y refinar
el análisis (Ver recuadro 2.2). Para el objeto de este documento inicialmente se construye un indicador sim-
ple que muestra la relación entre el precio medio del metro cuadrado (m2) de una unidad habitacional y el
ingreso medio de un hogar urbano en el país. El indicador planteado se puede interpretar como el número
de veces de ingreso mensual para adquirir un m2 de una vivienda.
Los resultados pueden observarse en el gráfico 2.7. De acuerdo con la información disponible desde el año 2010, el
promedio del indicador ha sido de 1,74, pero en los últimos dos años 2016-2017 este ha presentado una tendencia
creciente hasta llegar a 1,92. El aumento del indicador de acceso se encuentra explicado por el menor crecimiento
del ingreso de los hogares, mientras que los precios siguieron su trayectoria creciente. Con todo esto, en la fase de
desaceleración de la economía colombiana la accesibilidad se redujo en un 9% frente su media histórica.
1,95
1,92
1,90
1,85 1,83
1,81
Gráfico 2.7 1,80
1,74
1,74
Indicador de 1,75 1,72 1,72
accesibilidad
1,68
(precio promedio 1,70 1,67
m2/ingreso 1,65
medio del hogar)
1,60
1,55
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fuente: Coordenada Urbana- GEIH- Cálculos DEE Camacol.
Para finalizar, se realiza el cálculo del indicador de accesibilidad para las 18 principales ciudades del país. Los
datos indican que Santa Marta y Bogotá tienen indicadores más altos que el total nacional. Adicionalmente,
solo en 7 de las 18 regiones analizadas la composición de la oferta y su precio promedio frente al ingreso
generó mejoras en el nivel de accesibilidad en el último año (Cartagena, Cúcuta AM, Montería, Barranquilla
AM, Villavicencio, Neiva y Pasto).
2017 Prom 2010-2016

3,0
2,8
2,8
2,6 2,5
2,4
Gráfico 2.8 2,2
Indicador de 2,0 1,9
1,8
accesibilidad por 1,8 1,7 1,7 1,6
1,6 1,6 1,6 1,6 1,6
ciudades capitales 1,6
1,5
1,4 1,4 1,4
(precio promedio 1,4
1,3
1,2
m2/ingreso medio 1,2 1,1
del hogar) 1,0

Tunja
Pasto
Villavicencio
Manizales AM
Bogotá, D.C.
Armenia
Ibagué
Pereira AM
Neiva
Montería
Cartagena
Medellín AM
Santa Marta
B/quilla AM
B/manga AM
Cali AM
Cúcuta AM
Total nacional
Valledupar
Fuente: Coordenada Urbana- GEIH- Cálculos DEE Camacol.

RECUADRO 2.2
Metodologías de medición de la Accesibilidad a Vivienda

La accesibilidad a vivienda es un concepto que se refiere a la magnitud en la que la capacidad financiera de
los hogares es suficiente para adquirir una vivienda en un mercado determinado, dadas algunas condiciones
particulares de oferta. Considerar distinas mediciones y determinantes de accesibilidad, es pertinente para
hacer un diagnóstico correcto de las condiciones del mercado y de los hogares potenciales compradores
de vivienda. Así pues, en la literatura académica y en organizaciones privadas que hacen análisis del sector,
se han estudiado diversas medidas que intentan capturar este concepto; a continuación se hace una breve
revisión de algunas de ellas:
Metodologías más comunes de accesibilidad a vivienda15
El Ratio del Ingreso o la Regla del Pulgar
Esta metodología establece un porcentaje máximo del ingreso mensual que un hogar representativo puede de-
dicar a gastos relacionados con vivienda. El porcentaje es a menudo cercano al 30%. De esta manera, si para ac-
ceder a una vivienda en un lugar, el hogar necesita disponer de un porcentaje mayor de su salario, la vivienda es
inaccesible para él. A nivel agregado, utilizando datos de encuestas oficiales de ingresos y de precios medios de
la vivienda, se calcula el porcentaje de hogares que bajo esta regla no podrían acceder a una vivienda promedio.
Esta aproximación es utilizada por el Departamento de Vivienda y de Desarrollo Urbano del Gobierno de los
EEUU (HUD, por sus siglas en inglés)16, el Joint Center of Housing Studies de la Universidad de Harvard17, y por
el Banco Interamericano de Desarrollo (BID)18, entre otras organizaciones.
15
Varias de las siguientes metodologías son comparadas y analizadas por Cai, Z. (2017). Analyzing Measurements of Housing Affordability (Doctoral
dissertation). Master of Urban Planning - University of Washington.
16
https://www.hud.gov/program_offices/comm_planning/affordablehousing/
17
http://www.jchs.harvard.edu/son2017-housing-affordability-table
18
https://www.iadb.org/es/noticias/articulos/2012-05-14/brecha-de-asequibilidad-de-vivienda-en-america-latina%2C9969.html

Medida de Accesibilidad al Crédito Hipotecario
Esta metodología determina si los hogares de ingreso medio en una zona pueden calificar a un crédito hipote-
cario convencional, con condiciones y tasas de interés representativas del mercado, para comprar una vivienda
unifamiliar típica de precio promedio.
Este es el indicador calculado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas
en inglés) de Estados Unidos 19. Esta organización calcula un índice en el que un valor de 100 significa
que una familia que gana el ingreso medio tiene exactamente suficiente dinero para calificar al típico
crédito hipotecario, valores inferiores indican que dicha familia no podría acceder a ese crédito y valo-
res superiores sugieren que la familia promedio tiene más ingresos que los mínimos necesarios para
calificar.
Estándar de Autosuficiencia
Este indicador mide el ingreso (antes de subsidios) que necesita una familia de una composición determinada
para satisfacer todas sus necesidades básicas, incluida la vivienda, los servicios médicos, la educación, el trans-
porte, etc., en una ubicación dada. La aproximación no promedia las circunstancias particulares de las familias
y tiene en cuenta cómo varían los costos según la zona donde está ubicada la vivienda y el tamaño del hogar,
incluyendo impuestos. El desarrollo del estándar de autosuficiencia se atribuye a Diana Pierce de la Universidad
de Washington20.
Medida de Pobreza Habitacional/Ingreso Residual
Esta aproximación calcula si el ingreso de un hogar es suficiente para cubrir sus necesidades básicas, una
vez se descuenta el pago de la vivienda. El porcentaje de hogares que no puedan cubrir esas necesidades
una vez pagada su vivienda, estarán en pobreza habitacional o falta de accesibilidad. A diferencia de la
medición anterior, no se mide todos los gastos a la vez, sino el ingreso disponible luego del pago de gastos
específicos de vivienda. La medida fue creada por Michael E. Stone de la Universidad de Massachusetts.21
Medida de Asequibilidad basada en las Amenidades
La metodología considera que no solo es relevante que el hogar acceda una vivienda cualquiera, sino que
esta vivienda debe permitirle acceso a trabajo, educación, recreación y otras amenidades relacionadas
con su ubicación. Con base en lo anterior, se calcula un índice que mide el stock accesible en una ubica-
ción dada, para una familia de un ingreso determinado. El cálculo tiene en cuenta la “regla de pulgar” del
30% ajustada por ubicación de la vivienda, infraestructura urbana disponible, etc. Esta aproximación fue
estudiada por Lynn Fisher, de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de EEUU, Henry Pollakowski, de la
Universidad de Harvard, y el Jeffrey E. Zabel de la Universidad de Tufts22.
19
https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/housing-affordability-index
20
Pearce, D. M. (2001). The self-sufficiency standard: A new tool for evaluating anti-poverty policy. Poverty & Race, 10(2), 3-7., Pearce, D. M. (2014).
The Self-Sufficiency Standard for Washington State. Prepared for Workforce Development Council of Seattle-King County.
21
Stone, M. E. (2006). What is housing affordability? The case for the residual income approach. Housing policy debate, 17(1), 151-184. & Stone, M.
(2010). Shelter poverty: New ideas on housing affordability. Temple University Press.
22
Fisher, L. M., Pollakowski, H. O., & Zabel, J. (2009). Amenity‐based housing affordability indexes. Real Estate Economics, 37(4), 705-746.

Medida de Accesibilidad de Compra, Repago e Ingreso
Fue desarrollada por Robert Hill, de la Universidad de la Escuela de Negocios de Australia, y Quan Gan, de la
Universidad de Sidney23. Parte de la visión de que existen tres medidas de accesibilidad posibles: accesibilidad
de compra, de repago y de ingreso. La primera se refiere a la capacidad de un hogar para obtener un préstamo
por un monto suficiente para comprar una vivienda, la segunda a la capacidad de asumir la carga financiera del
pago del crédito hipotecario, y la tercera a la razón entre precios de vivienda e ingreso del hogar.
En primer lugar, los autores calculan un límite de accesibilidad que es la máxima razón accesible entre el precio
de la vivienda y el ingreso bruto del hogar; y a su vez es función de la máxima proporción del ingreso que el
hogar puede dedicar a las cuotas de su crédito, el porcentaje requerido de cuota inicial, la tasa de interés y el
plazo de amortización del crédito. Después, con funciones de distribución del precio de la vivienda y del ingreso
del hogar, miden la proporción de viviendas comercializadas en un periodo que no son accesibles en promedio
para la población. Acto seguido, crean una curva que muestra el porcentaje de hogares accesibles para cada
percentil de hogares por ingreso y de esa curva derivan un índice que va de -1 a 1.
Si el índice es negativo, indica que un hogar en el percentil q de ingresos en promedio puede comprar una
proporción mayor a q de viviendas en el mercado, y si es positivo sugiere que el hogar en el percentil q puede
comprar una proporción menor a q de viviendas. El nivel -1 indica que todas las viviendas son accesibles para
todos y el 1 que ninguna lo es.
Accesibilidad de Ingreso
Esta medida muestra la razón entre el ingreso medio de los hogares y los precios medios de la vivienda en un
mercado dado. Esta medida es ampliamente utilizada en estudios empíricos, y en Colombia también es calcu-
lado por la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (ANIF) por los niveles de ingreso bajo (2 SMMLV),
medio (10 SMMLV) y alto (20 SMMLV).
Oportunidades de Vivienda
Esta metodología calcula el porcentaje de las viviendas ofertadas en el mercado de un área que serían acce-
sibles para un hogar con ingresos medios, bajo unas condiciones promedio de crédito hipotecario, asumiendo
que destinará el 28% de sus ingresos al pago de vivienda. Fue desarrollada por la Asociación Nacional de Cons-
tructores de Vivienda de los EE. UU. para el cálculo del Índice de Oportunidades de Vivienda24.
23
https://www.nahb.org/en/research/housing-economics/housing-indexes/housing-opportunity-index.aspx
24
Gan, Q., & Hill, R. J. (2009). Measuring housing affordability: Looking beyond the median. Journal of Housing economics, 18(2), 115-125.

2.5 Distribución del mercado e impacto de la política de vivienda
Evaluar el acceso a la vivienda a través de relaciones de precios e ingresos medios puede dar una idea
acerca del esfuerzo que, en promedio, requieren los hogares para obtener una vivienda, y de cómo dicho
esfuerzo ha evolucionado a través del tiempo. Sin embargo, este indicador no revela información sobre
cuántos hogares respecto al total efectivamente pueden acceder a la vivienda; lo que es equivalente a
determinar cuántos hogares, independientemente del esfuerzo que realicen, se quedan por fuera del
mercado, ya sea por bajos ingresos o porque no hay una oferta de proyectos suficiente que los satisfaga.
En esta sección, se amplía la evaluación del acceso a la vivienda analizando en conjunto la distribución de
la oferta y la demanda. De esta manera, se puede discernir sobre qué porcentaje de los hogares pueden
potencialmente acceder, así como en que magnitud la política de vivienda ha mejorado el acceso.
Incluir la incidencia de la política de vivienda es fundamental, pues a lo largo del periodo estudiado, 2010-
2017, se han desarrollado serie de programas a nivel nacional que sin duda contribuyeron a que más
hogares tuviesen una oportunidad efectiva de tener una vivienda.
Los programas que se incluyen en el análisis comienzan desde el decreto 1143 de 2009 con el cual se es-
tableció la primera versión del subsidio a la tasa de interés con recursos del Fondo de Reserva para la Es-
tabilidad del Sistema Hipotecario (FRECH) 25. Las coberturas asignadas duraron hasta el primer trimestre
del año 2012. El decreto 1190 de ese mismo año fue el primer paso para la continuidad de este mecanismo
en el segmento VIS 26. En el caso de los subsidios a la tasa para el segmento No VIS, específicamente para
viviendas con precio entre 135 y 335 salarios mínimos vigentes (SMMLV), hubo discontinuidad, pues los
25
Ver http://www.minambiente.gov.co/images/normativa/decretos/2009/dec_1143_2009.pdf
26
Ver http://www.minvivienda.gov.co/Decretos%20Vivienda/1190%20-%202012.pdf

cupos se asignaban anualmente y dependieron en buena medida de la coyuntura económica, ya que fue-
ron usados como un instrumento anticíclico27. Desde mediados de 2013 hasta el tercer trimestre de 2014,
así como durante los años 2016 y 2017 hubo subsidios sobre viviendas No VIS.
Entre 2013 y 2015 estuvieron presentes dos importantes programas de vivienda social, el de 100 mil viviendas
gratuitas y el de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores, VIPA. El alcance del primer programa, dado que
se trataba de vivienda gratuita, buscaba generar acceso a hogares con ingresos por debajo de un SMMLV y que
además habían padecido condiciones de desplazamiento o sus viviendas habían sido afectadas por desastres na-
turales. Por su parte, el programa de las VIPA aplicaba para viviendas cuyo precio de venta estuviera por debajo de
los 70 SMMLV, en este caso los hogares eran sujetos de subsidio tanto a la cuota inicial como a la tasa de interés.
Desde finales de 2015, se implementó el programa Mi Casa Ya, el cual está dirigido a hogares que ganan me-
nos de 4 SMMLV y adquieren una vivienda con un precio inferior a 135 SMMLV. Los beneficios son un subsidio
a la cuota inicial como a la tasa de interés (Tabla 2.1). Por último, las Cajas de Compensación Familiar, son otra
fuente mediante la cual los hogares pueden acceder a un subsidio de la cuota inicial. Estos instrumentos de
política se han convertido en un elemento fundamental para mejorar las condiciones de accesibilidad de los
hogares, en efecto, de acuerdo con cifras del DANE cerca del 45% de los desembolsos para adquisición de
vivienda nueva VIS tienen subsidio de caja de compensación.
Tabla 2.1. Beneficios – Programa Mi Casa Ya
Subsidio
Ingresos hogar
Según ingresos a la cuota inicial
del hogar <2 SMMLV 30 SMMLV
Entre 2 y 4 SMMLV 20 SMMLV
Subsidio
Precio vivienda
Según precio a la tasa de interés
de la vivienda <70 SMMLV 5%
Entre 70 y 135 SMMLV 4%
Fuente: Ministerio de Vivienda. Elaboración DEE- Camacol.
Teniendo en cuenta los elementos anteriormente mencionados, se construirá un indicador que calcule el
porcentaje de hogares (demanda potencial)28 que no pueden acceder a la oferta de vivienda, de acuerdo con
su distribución de ingresos y con la distribución de precios de la oferta, teniendo en cuenta los programas
arriba mencionados (Ver anexo 2). El gráfico 2.9 muestra la distribución del ingreso de los hogares que viven
en arriendo, usufructo o en posesión sin título, que se consideran como no propietarios de vivienda29, frente
a la distribución de la oferta en un escenario con política de vivienda y otro en condiciones plenas de mer-
cado en diciembre de 2012.
Así pues, el porcentaje de los hogares que no pueden acceder estaría dado por el área que está entre la oferta y
la demanda cuando esta última está por encima de la primera. En ese escenario la oferta no satisface a cabalidad
la demanda existente, nótese como el problema de accesibilidad se presentaba especialmente en los hogares
que ganaban hasta 1,4 millones de pesos, lo que en ese entonces equivalía a cerca de 2,5 SMMLV. Otro elemento
de destacar es cómo el problema fue parcialmente corregido por los programas, ya que la oferta se desplazó a la
izquierda por efecto de los beneficios, esto, debido a que su presencia llevó a que se requirieran menores niveles
de ingreso para poder comprar vivienda a los precios ofertados.
27
Ver https://colaboracion.dnp.gov.co/CDT/Conpes/Econ%C3%B3micos/3848.pdf
28
La demanda potencial es de cerca de 4,8 millones de hogares no propietarios y la oferta de vivienda es cerca de 138 unidades; así que potencial-
mente, la oferta podría equiparar en incluso superar ciertos segmentos de demanda, si mantuviera su distribución y niveles a través de un número
suficiente años, de modo que la oferta generada a través de esos años iguale las necesidades habitacionales de esos 4,8 millones de hogares.
29
Cabe mencionar que estas condiciones no garantizan que el hogar no posea una vivienda, ya que, por ejemplo, puede vivir en arriendo y al mismo
tiempo arrendar su vivienda propia.

En el gráfico 2.9, cada punto de la curva de demanda indica el porcentaje de los hogares que
tienen el nivel de ingreso señalado en el eje horizontal. En el caso de las curvas de oferta (mer-
cado y política) cada punto indica el porcentaje de la oferta que tiene un precio al cual se puede
acceder dado el ingreso señalado en el eje.
0,07%
Demanda Mercado Política
0,06%
0,05%
Gráfico 2.9 0,04%

Distribución 0,03%
de la demanda y
oferta de vivienda 0,02%
sin y con política, 0,01%

diciembre de 2012
0,00%
0,0
0,6
1,2
1,8
2,4
3,0
3,7
4,3
4,9
5,5
6,1
6,7
7,4
8,0
8,6
9,2
9,8
Ingreso en millones
Fuente: Coordenada Urbana y DANE. Cálculos DEE Camacol.
Si se repite el ejercicio temporalmente para cada mes entre los años 2011 y 2017, se puede observar qué
porcentaje de hogares potencialmente podrían acceder a la vivienda a través del tiempo. En el gráfico 2.10
se observa que dicho porcentaje ha venido reduciendo desde comienzos de 2015. En 2011 el indicador fue
de 30%, mientras que a finales de 2017 el número se redujo a 27%.
Se nota también que, a través de todo el periodo, la política de vivienda ha mejorado el acceso respecto
al escenario de pleno mercado, donde no existen los subsidios. De no contar con estos instrumentos de
política el indicador de acceso bajaría de 27% a 22%, es decir, dadas las condiciones actuales aproximada-
mente el 5% de la población potencialmente perdería la oportunidad de acceder a una vivienda.
Sin política Con política
33%
31% 30%
29%
Gráfico 2.10 27%
Indicador de 27%
accesibilidad sin
25%
y con política de
vivienda, 2011-2017 23% 22%
21%
jun-11
jun-12
jun-13
jun-14
jun-15
jun-16
jun-17
dic-11
dic-12
dic-13
dic-14
dic-15
dic-16
dic-17

El mayor nivel de accesibilidad que se genera por medio de la política de vivienda no ha sido constante a
través del tiempo. El punto en el que esta logró corregir en mayor magnitud el escenario de pleno merca-
do, y de paso alcanzó el mayor acceso registrado en el periodo estudiado, fue a finales de 2013 donde es-
taban presentes los programas de vivienda de las 100 mil viviendas, las viviendas VIPA y los subsidios a la
tasa de interés en VIS y No VIS. Recientemente, el indicador de accesibilidad en el escenario con presencia
de política ha logrado diferenciarse de manera importante del escenario sin política, ya que dos años atrás
la diferencia entre los dos escenarios era solo de 3,6 p.p. Igualmente, el indicador en ausencia de política
ha caído a tasas más aceleradas en los últimos dos años, 3,2% vs un 1,4% que se registra en el indicador
que incluye los programas de vivienda. Esta situación refleja el hecho de que los instrumentos de política
pública ayudan a contener los efectos derivados de la coyuntura macroeconómica.
8%
FRECH VIS y No VIPA Bogotá

VIS FRECH No VIS
7%
Mi Casa Ya
6%
%hogares
Gráfico 2.11
Mejora de acceso 5%
FRECH No VIS
atribuida a la 100 mil
política, 2011-2017 4%
VIPA
3%
ago-11
ago-12
ago-13
ago-14
ago-15
ago-16
ago-17
abr-12
abr-13
dic-11
abr-14
dic-12
abr-15
dic-13
abr-16
dic-14
abr-17
dic-15
dic-16
dic-17
De esta manera, se concluye que actualmente cerca del 27% de los hogares no propietarios podrían ac-
ceder a vivienda, y que la política mejora el nivel de acceso en cerca de 5% si se evalúa el cierre del año
2017. Vale la pena tener en cuenta que este nivel de mejora en la accesibilidad cuantifica específicamente
la demanda potencial, medida como la proporción de hogares no propietarios cuyo nivel de ingresos
sumado a las condiciones del subsidio a la cuota inicial y subsidio a la tasa de interés mejoran su capa-
cidad de compra frente a los niveles de oferta disponibles. En este sentido el cálculo no incorpora otras
características de la demanda como las deficiencias habitacionales de la vivienda ni la intención acceder
a vivienda nueva.

2.6 Reflexiones
El diseño y la formulación de la política de vivienda ha logrado gran-

des avances en los últimos años, permitiendo una mayor partici-
pación de los hogares cuya insuficiencia de ingresos le impiden el
acceso a vivienda formal. Las condiciones de accesibilidad depen-
den de factores tanto estructurales como coyunturales, los cuales
pueden ser controlados y balanceados a través de una política pú-
blica eficiente, mediante la cual se puedan mantener estables las
condiciones de los hogares y para la promoción de vivienda.
Pese al mejor contexto de tasas de interés y plazos para el pago de

la cuota inicial, el menor crecimiento del ingreso en 2017 fue un
factor que redujo la accesibilidad media a la vivienda en cerca de
9% frente a su promedio histórico. A nivel regional hay diferencias
en ese indicador, sin embargo, predominó la reducción en la mayo-
ría de los mercados.
Por último, se encuentra que la política de vivienda tiene un im-

portante rol para incorporar hogares al mercado habitacional (5%
aproximadamente). La consecución de estos mecanismos de ac-
ceso en los años venideros y la flexibilización que se pueda generar
sobre las condiciones de financiación de los hogares (mayores pla-
zos en los créditos y mayores relaciones de LTV), resulta imperativo
para que el mercado pueda seguir supliendo las necesidades por
vivienda en el país.

2.7 Anexo 1
Foto: Forbes México

Evolución de los ingresos
de los hogares por ciudades
Los cálculos de ingresos por ciudades se realizaron usando la información disponible de la Gran Encuesta
Integrada de Hogares (GEIH) durante el periodo 2010-2017 para las principales 18 ciudades del país con sus res-
pectivas áreas metropolitanas. Vale la pena anotar que los valores que se muestran son corrientes (monto co-
rrespondiente a cada año). Cada gráfico muestra la mediana (50%), el comportamiento de los hogares ubicado
en el percentil 25 (25%) y la evolución de los hogares pertenecientes al percentil 75 (75%) de la distribución
de ingresos.
Gráfico R.2.12
Evolución de los ingresos de los hogares por ciudades, 2010-2017
ARMENIA BARRANQUILLA AM
2.500.000 3.500.000
3.000.000
2.000.000
2.500.000
1.500.000 1.317.717 1.850.000
2.000.000
927.800 1.500.000
1.000.000
991.667
1.000.000
500.000
500.000
- 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
50% 25% 75% 25% 50% 75%
Fuente: GEIH, DANE. Cálculos DEE Camacol.

BOGOTÁ BUCARAMANGA AM
3.500.000 3.500.000
3.000.000 3.000.000
CAPACIDAD DE COMPRA Y ACCESO A LA VIVIENDA FORMAL
2.500.000 2.500.000
45
1.926.720 1.872.533
2.000.000 2.000.000
1.549.575
1.459.000
1.500.000 1.500.000
991.667
1.000.000
500.000
500.000
- 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
50% 25% 75% 25% 50% 75%
BOGOTÁ BUCARAMANGA AM
3.500.000 3.500.000
3.000.000 3.000.000
2.500.000 2.500.000
1.926.720 1.872.533
2.000.000 2.000.000
1.549.575
1.459.000
1.500.000 1.500.000
1.000.000 1.000.000
500.000 500.000
0 -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
25% 50% 75% 50% 25% 75%
CALI AM CARTAGENA
3.000.000 3.000.000
2.500.000 2.500.000
2.000.000 2.000.000
1.677.717 1.581.533
1.500.000 1.500.000
1.060.000 1.100.000
1.000.000 1.000.000
500.000 500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
25% 50% 75% 25% 50% 75%
CÚCUTA AM IBAGUÉ
2.500.000 3.000.000
2.500.000
2.000.000
2.000.000
1.500.000
1.553.357
1.163.640
1.500.000
900.000 1.100.000
1.000.000
1.000.000
500.000
500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
50% 25% 75% 50% 25% 75%
MANIZALES AM MEDELLÍN AM
3.500.000 3.500.000
3.000.000 3.000.000
2.500.000 2.500.000
2.000.000 1.705.857 2.000.000 1.853.381

1.238.493
1.500.000 1.128.000 1.500.000
1.000.000 1.000.000
500.000 500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
25% 50% 75% 50% 25% 75%

MONTERÍA NEIVA
3.000.000 3.000.000
46 2.500.000 2.500.000
CAPACIDAD DE COMPRA Y ACCESO A LA VIVIENDA FORMAL
2.000.000 2.000.000
1.450.000 1.500.000
1.500.000 1.500.000
1.000.000 1.000.000
500.000 500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
25% 50% 75% 50% 25% 75%
MONTERÍA NEIVA
3.000.000 3.000.000
2.500.000 2.500.000
2.000.000 2.000.000
1.450.000 1.500.000
1.500.000 1.500.000 1.135.000
970.000
1.000.000 1.000.000
500.000 500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
50% 25% 75% 50% 25% 75%
PASTO PEREIRA AM
3.000.000 3.000.000
2.500.000 2.500.000
2.000.000 2.000.000
1.619.907
1.455.167
1.500.000 1.500.000
1.069.833
1.000.000 800.000 1.000.000
500.000 500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
50% 25% 75% 50% 25% 75%
SANTA MARTA TUNJA

2.500.000 3.500.000
3.000.000
2.000.000
2.500.000
1.500.000 1.366.453
2.000.000 1.709.190
1.000.000 1.233.000
1.500.000
1.000.000
1.000.000
500.000
500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
50% 25% 75% 25% 50% 75%
VALLEDUPAR VILLAVICENCIO
2.500.000 3.000.000
2.000.000 2.500.000
2.000.000
1.500.000 1.357.000
1.507.307
1.500.000
920.000 1.040.000
1.000.000
1.000.000
500.000
500.000
- -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
25% 50% 75% 50% 25% 75%


INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Julio 2018
Variación porcentual anual

Valores Fecha
2018- I 2017- IV 2017- I
I. PIB 1/* (cifras en miles de millones 199.579 2,2% 1,80% 1,30%
de pesos)
12.157 -8,2% -1,8% -0,4%
Total (1)
6.901 -9,2% -5,9% -1,7%
Construcción mar-18
a. Edificaciones 2.331 -6,4% 7,1% 5,7%
b. Obras civiles
c. Actividades especializadas 2.806 -8,2% -2,2% -4,7%
Variación porcentual anual

Valores Fecha
Anual Tres meses Año atrás
Abr 18 - Jun 18 Ene 18 - Mar 18 Abr 17 - Jun 17
II. Número de ocupados 2/*
Nacional 22.589 0,0% 0,4% 2,0%

Construcción 1.360 jun-18 0,5% -4,2% -5,2%
Trece áreas: nacional 10.797 0,5% -0,3% 0,5%
Trece áreas: construcción 669 -2,8% -2,5% -2,5%
III. Licencias 3/* (2) May 17 - May 18 Feb 16 - Feb 17 May 16 - May 17
Totales 1.995.482 5,2% -11,8% -22,4%
Vivienda 1.393.479 -3,9% -12,9% -23,8%
a. VIS 426.623 67,7% 43,8% -38,9%

b. No VIS 966.856 -19,1% -24,6% -19,5%
Otros destinos 602.003 may-18 34,3% -7,2% -17,6%
a. Industria 26.683 -57,8% -27,1% -9,1%
b. Oficina 56.407 32,6% -46,6% -74,2%

c. Bodega 63.314 32,3% -0,7% -32,6%
d. Comercio 291.539 184,5% -3,9% -7,2%
e. Otros 164.060 -14,7% 9,7% 49,4%
IV. Cemento 4/** May 17 - May 18 Feb 16 - Feb 17 May 16 - May 17
Producción 1.006.914 may-18 -1,5% -6,8% -3,1%

Despachos 983.453 -1,6% -4,7% -0,6%
V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Jun 17 - Jun 18 Mar 16 - Mar 17 Jun 16 - Jun 17
Total 239 3,3% 2,9% 3,5%

Materiales 231 jun-18 3,3% 2,6% 2,6%
Mano de obra 264 3,8% 3,9% 5,7%
Maquinaria y equipo 202 0,9% 0,5% 2,7%

INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Julio 2018
Valores Fecha Variación porcentual anual

VI. Índices Precios de Vivienda Nueva/5 2018- I 2017- IV 2017- I
mar-18
Vivienda 125 6,4% 6,1% 7,8%
VII. Inflación * Jun 17 - Jun 18 Mar 16 - Mar 17 Jun 16 - Jun 17
IPC Total 142 jun-18 3,2% 3,1% 4,0%

IPC Vivienda 146 3,8% 3,9% 4,6%
VIII.Muestra Mensual Manufacturera * May 17 - May 18 Feb 16 - Feb 17 May 16 - May 17

may-18
Índice producción real 109 2,9% 1,4% -0,2%
IX. Encuesta Mensual
May 17 - May 18 Feb 16 - Feb 17 May 16 - May 17
del Comercio al por Menor*
Índice ventas reales total sin combustibles 115 may-18 6,6% 6,5% -0,4%
Índice ventas reales art. ferretería
113 2,7% -1,7% -10,3%
y pinturas
X. Financiación 6/*** May 17 - May 18 Feb 16 - Feb 17 May 16 - May 17
Cartera hipotecaria + titularizaciones 63 may-18 11,5% 10,7% 12,8%

Desembolsos (cifras en millones de pesos)
a. Constructor 464 -12,3% 15,8% 101,4%
b. Individual 1.824 may-18 37,2% 20,5% 27,8%
1. VIS 531 21,9% 14,6% 60,9%
2. No VIS 1.756 23,5% 21,0% 37,9%
i. Pesos 1.665 32,8% 23,4% 34,1%
ii. UVR 622 2,9% 10,4% 64,3%
Fecha Valores Absolutos
XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** jul-18 abr-18 jul-17
Adquisición
a. VIS UVR 8,1% 7,8% 8,1%
b. No VIS UVR 7,4% 7,3% 7,9%
1. VIS pesos 11,6% 11,8% 12,3%
2. No VIS pesos 10,6% 10,7% 11,5%
jul-18
Construcción
a. VIS UVR 6,05% 6,16% 5,96%
b. No VIS UVR 5,78% 5,77% 5,79%
1. VIS pesos 13,49% 12,19% 13,22%
2. No VIS pesos 10,43% 11,38% 12,36%
Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica;
1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles correspondientes al trimestre móvil; 3/ Cifras en
metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/IPVN - 53 Municipios ; 6/ Cifras en billones de pesos corrientes. Incluye Leasing Ha-
bitacional. (1) p: pronóstico Ministerio de Hacienda pp: pronóstico elaborado por CAMACOL 1/ Cifras en miles de millones de pesos
constantes 2005=100; (2) Licencias de Construcción/ Total 88 Municipios-Dane.

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D e p a r t a m e n t o d e E s t u d i o s E c o n ó m i c o s y Té c n i c o s
DECIMOTERCERA EDICIóN
JULIO 2018

Camacol - Tendencias Ed 13 - Julio 31 de 2018 PDF

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D e p a r t a m e n t o d e E s t u d i o s E c o n ó m i c o s y Té c n i c o s

• Durante los últimos años la economía colombiana alcanzó

CAPACIDAD importantes avances en materia social. El acceso a la vivienda

¿qué puede esperarse del sector edificador? 1

2 ¿qué puede esperarse del sector edificador?

CAPACIDAD DE COMPRA Y ACCESO A LA VIVIENDA FORMAL: Un análisis

NUESTROS AFILIADOS NACIONALES

¿qué puede esperarse del sector edificador? 3

¿Cuáles son las señales estructurales y de corto plazo

210.000 Lanzamientos Ventas

oferta y demanda- 140.000

% Var. anual Ventas Lanzamientos

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial 5

El segmento de vivienda de 70 a 135 SMMLV mantiene niveles altos de lanzamientos y comercialización

Gráfico 1.2 85.000 85.000

a mayo 2014-2018) 45.000 45.000

% Var. anual Ventas Lanzamientos

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

6 TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial

% Var. anual Ventas Lanzamientos

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

Panel b. Vivienda de interés social (70-135 smmlv)

Gráfico 1.3 75.000

Lanzamientos: VIS 65.000 65.000

% Var. anual Ventas Lanzamientos

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial 7

–Acumulado 12 meses 65.000 60.000

a mayo 2014-2018) 60.000

% Var. anual Ventas Lanzamientos

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

8 TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial

Lanzamientos: No VIS 24.000

% Var. anual Ventas Lanzamientos

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial 9

Ventas y lanzamientos de vivienda

10 TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial

80.067 79.682 79.677

75.000 73.235 75.000

Gráfico R.1.1 70.000 70.000

Lanzamientos – 65.000 65.000

2013 – 2018) 50.000 50.000

Ene – May 2018 Ventas Lanzamientos

% Var. Anual -11,6% -19,1%

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

Panel b. Vivienda VIS – Segmento de menos de 135 smmlv

mayo de 2018 37.000

cinco meses 35.000

Ene – May 2018 Ventas Lanzamientos

% Var. Anual -0,7% -6,4%

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

TENDENCIAS DE LA CONSTRUCCIÓN DECIMOTERCERA EDICIóN - Economía y Coyuntura Sectorial 11

Gráfico R.1.1 25.000 24.195 22.000

mayo de 2018 16.524 16.000

(Acumulado 15.000 14.000

Ene – May 2018 Ventas Lanzamientos

% Var. Anual -22,3% -31,7%

Fuente: Coordenada Urbana-Cálculos Camacol Departamento de Estudios Económicos.

Panel d. Vivienda No VIS – Segmento más de 435 smmlv

11.000 10.837 11.000

Lanzamientos – 9.000 9.000