Universidad Nacional de San

Cristóbal de Huamanga
Facultad de Ingeniería de Minas,
Geología y Civil
Escuela de Formación Profesional de Ingeniera
Civil

Ingeniería de Valuaciones

Tasación comercial de un inmueble urbano

ALUMNO:
Rocky Giban Ayala Bizarro

CATEDRÁTICO:
Mg. Sc. Ing. Hemerson Lizarbe Alarcón

Ayacucho - Perú
2017
 TASACIÓN COMERCIAL DE UN
INMUEBLE URBANO

Propietarios Sr. –.

Solicitante Sr. –.
Ubicación Av. 20 de julio No 509 Churcampa
Tipo de tasación Comercial
Fecha de tasación Enero 2017
Valor comercial s/. 490,7776.86
US $. 144,771.94
Valor de realización s/. 357,649.16
el mercado US $. 105,501.23
Perito tasador Est. Ayala Bizarro Rocky G.

Ayacucho - Peru
Enero 2017
 ÍNDICE GENERAL

Índice General ii

Índice de Cuadros v

Índice de Figuras vi

I MEMORIA DESCRIPTIVA 1

I DATOS GENERALES 2
1.1 Propietarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.2 Solicitante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.3 Objetivos de la valorización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.4 Ubicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.5 Descripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.6 Distribución . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

II VERIFICACIONES EFECTUADAS 4
2.1 Infraestructura de Servicios Urbanos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2.2 Características del Entorno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2.3 Linderos y Medidas Perimétricas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2.4 Uso actual . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.5 Cuadro de Áreas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.6 Calificación arquitectónica de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.7 Antigüedad de la Construcción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.8 Estado de Conservación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.9 Depreciación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.10 Inscripción en el Registro Público . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

ii
 Índice General

II VALORIZACIÓN COMERCIAL 8

III METODOLOGÍA APLICADA 9

3.1 Bases para su desarrollo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.2 Metodología Empleada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.3 Investigación de Valores Comerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.4 Análisis de mejor y más intensivo uso posible del bien . . . . . . . . . . 10
3.5 Anexo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

IV VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS PERÚ 11

4.1 Valor Arancelario del Terreno (VAT) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.1.1 Método 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.1.2 Método 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4.1.3 Método 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.1.4 Valor del terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.2 Valor de la Edificación (VE) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4.3 Valor de reposición del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4.3.1 Valor total del predio (VTP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4.4 Valor comercial del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4.4.1 Valor comercial en soles y dolares . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
4.5 Valor de realización en el mercado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.6 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.6.1 Opinión integral del Perito Tasador . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.6.2 Documentación Sustentatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

V VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS CHILE 20

5.1 Determinación de Avalúo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
5.2 Ajuste por terreno (AT) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5.2.1 Factor de Ajuste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5.3 Ajuste por Relación Frente Fondo (AF) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5.3.1 Factor de Ajuste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5.4 Ajuste por Factor de Altura (FA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5.5 Tipo de edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
5.6 Valorización de instalaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
5.7 Valor del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

VI VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS COLOMBIA 24

6.1 El Método Residual y el Potencial de Desarrollo . . . . . . . . . . . . . 24
6.1.1 Índice de Ocupación (IO): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
6.1.2 Índice de Construcción (IC): . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

iii
 Índice General

6.1.3 Valor de alfa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

6.1.4 Valor K . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
6.1.5 Valor de P . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
6.1.6 Valor del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
6.1.7 Valor máximo del terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

VIIVALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS MÉXICO 27

7.1 MÉTODO PARAMÉTRICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
7.1.1 Factores de Ajuste: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
7.1.2 Características del Inmueble: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

CONCLUSIONES 34

A APÉNDICE 35
1.1 Planos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
1.2 Panel fotográfico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

iv
 ÍNDICE DE CUADROS

2.1 Área techada de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2.2 Área techada de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.3 Área techada de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
2.4 Área techada de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

4.1 Área techada de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

4.2 Comparación de Valores de terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.3 Valores unitarios para el Sótano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4.4 Valores unitarios para el Primer Piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4.5 Valores unitarios para el Segundo Piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
4.6 Valores unitarios para el Tercer Piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
4.7 Valores unitarios para el Cuarto Piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
4.8 Valores unitarios de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

5.1 Factor de Ajuste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

5.2 Factor de Ajuste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5.3 Factor de Ajuste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

7.3 Factor de Altura de Entrepiso (FAE)4o . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

7.5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
7.7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
7.8 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
7.9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
7.10 Factor de grado de conservación(FCo) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

v
 ÍNDICE DE FIGURAS

1.1 Vista satelital del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

4.1 Tasación reglamentaria del lote de terreno que presenta dos frentes a la
vía pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

1.1 Plano planta 1er piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

1.2 Plano planta 2er, 3er, y 4to piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1.3 Plano elevación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.4 Vista del frente principal del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.5 Vista del frente secundario del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.6 Vista interior del sotano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.7 Vista interior de la tienda primer piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.8 Vista interior de la tienda primer piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

vi
 PARTE I

MEMORIA DESCRIPTIVA
 I

CAPÍTULO
DATOS GENERALES

1.1 Propietarios
Sr. – .

1.2 Solicitante
Sr. –.

1.3 Objetivos de la valorización

El presente informe tiene por objeto el conocimiento del valor comercial para futuros
trámites que el solicitante crea conveniente.

1.4 Ubicación
El predio se halla ubicado en:
Departamento : Huancavelica
Provincia : Churcampa
Distrito : Churcampa
Localización : Av. 28 de Julio No 509

2
 1.5 Descripción | Capitulo I

Figura No 1.1:
Vista satelital del inmueble

Fuente:Modificado de Google Earth

1.5 Descripción
El predio urbano consiste en un lote de terreno, con una edificación de material noble
de cuatro Pisos y un semi-sótano.

1.6 Distribución
La distribución del Predio consiste en una construcción material noble de cuatro Pisos,
que está distribuido de la siguiente manera:

• Semi-sótano: Área de múltiples usos y SSHH.

• Primer Nivel: Tienda, trastienda, escalera de acceso y SSHH.
• Segundo Nivel: Oficinas múltiples, escalera de acceso y SSHH.
• Tercer nivel: Oficinas múltiples, escalera de acceso y SSHH.
• Cuarto nivel: Oficinas múltiples, escalera de acceso y SSHH.
• Azotea: Área libre.

3
 II
CAPÍTULO
VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 Infraestructura de Servicios Urbanos

El inmueble se encuentra ubicado en la una esquina, las mismas que cuentan con agua,
desagüe, energía eléctrica y teléfono.

2.2 Características del Entorno

El inmueble se halla ubicado en una zona urbana, en expansión cuyo entorno se
encuentran construcciones de material noble de hasta cuatro pisos. El inmueble se
encuentra en las intersecciones del Jr. 28 de julio y Jr. Antonio Raimondi de la
provincia de Churcampa.

2.3 Linderos y Medidas Perimétricas

El terreno tiene los siguientes límites y linderos:
Frente:
Por el frente con la Av. 28 de julio de izquierda a derecha con una línea recta que mide
9.19 m.
Derecha:
Entrando por la derecha con una línea recta de 01 tramo que colinda el jr. Antonio
Raymondi.
El tramo parte del lindero del frente, formando un ángulo recto con él que mide 12.05
m.
Izquierda:

4
 2.6 Calificación arquitectónica de la edificación | Capitulo II

Entrando por la izquierda con una línea quebrada de 01 tramo que colinda con la
propiedad de Carlos Alanya Tapara.
El tramo parte del lindero del frente, formando un ángulo recto con él que mide 11.61
m.
Fondo:
Por el Fondo, con la Propiedad de Victor Loayza Ayala, con un tramo de 9.00 m.
El perímetro que encierra las medidas perimétricas señaladas es de 51.85 m.

2.4 Uso actual

Actualmente el predio es un local comercial en todo sus niveles.

2.5 Cuadro de Áreas

Cuadro No 2.1 :
Área techada de la edificación
Nivel Área
Área total Terreno 106.82 m2
Área techada Semi-sótano 112.07 m2
Área techada 1er Nivel 130.84 m2
Área techada 2do Nivel 130.84 m2
Área techada 3er Nivel 130.84 m2
Área techada 4to Nivel 130.84 m2
Fuente:Elaboración propia

2.6 Calificación arquitectónica de la edificación

La construcción de material noble, tiene los siguientes aspectos constructivos :

• Cimiento de concreto ciclopeo.

• Muro de ladrillo con columnas y vigas de amarre de concreto armado.
• Techo de concreto armado tipo aligerado horizontal en una dirección.
• Pisos de porcelanato pulido 60x60 en todos los pisos.
• Puertas y ventanas metálicas en la fachada con vidrios traslúcidos y en el resto
de los ambientes interiores puertas de madera contra placada, ventanas metálicas
con cuenta con revestimiento parcial en los ambientes y pintura lavable en el
interior.
• Baños completos nacionales con mayólica o cerámico nacional
• Instalaciones de agua fría , desagüe y fluido eléctrico empotrado

2.7 Antigüedad de la Construcción

La antiguedad del inmueble se muestra en el cuadro No 2.2 :

5
 2.9 Depreciación | Capitulo II

Cuadro No 2.2 :
Área techada de la edificación
Nivel Tiempo
Semi-sótano 06 años
1er Nivel 06 años
2do Nivel 06 años
3er Nivel 06 años
4to Nivel 06 años
Fuente:Elaboración propia

2.8 Estado de Conservación

El estado de conservación distribuido por niveles se muestra en el cuadro No 4.1 .

Cuadro No 2.3 :
Área techada de la edificación
Nivel Estado de conservación
Semi-sótano Muy bueno
1er Nivel Muy bueno
2do Nivel Muy bueno
3er Nivel Regular
4to Nivel Muy bueno
Fuente:Elaboración propia

2.9 Depreciación
La depreciación del inmueble se calculara para cada nivel en función de la antigüedad
de esta y su estado de conservación,
Entonces utilizando la tabla1 No 1 del Anexo I del Reglamento Nacional de Tasaciones
2016, le corresponde una depreciación a cada nivel del inmueble según el siguiente
cuadro.
Cuadro No 2.4 :
Área techada de la edificación
Nivel Depreciación
Semi-sótano 6%
1er Nivel 6%
2do Nivel 6%
3er Nivel 27 %

1
Porcentaje de depreciación por antigüedad y estado de conservación según el material estructural
predominante para casa habitación, departamentos para viviendas incluido los ubicados en edificios

6
 2.10 Inscripción en el Registro Público | Capitulo II

4to Nivel 6%
Fuente:Elaboración propia

2.10 Inscripción en el Registro Público

El terreno se halla inscrito en la partida asignada con código de predio No 11046377 del
Registro Predial Urbano de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

7
 PARTE II

VALORIZACIÓN COMERCIAL
 III
CAPÍTULO
METODOLOGÍA APLICADA

Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se utilizó el “Método
del enfoque de los datos directo” ya que mediante la investigación documental del
universo de transacciones de compra-veta, debidamente protocolizadas en las oficinas
del registro público ocurridas en las fechas más cercanas al presente y con características
de ubicación geográfica y área similares al bien que se está avaluando, se obtiene un
precio o valor promedio del bien en cuestión. Finalmente, luego de la homogeneización
de la muestra, procedemos a la aplicación de la ecuación lineal múltiple, la prueba de
correlación y aplicando los correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciación del
avaluador, se obtiene en definitiva, el valor actual.

3.1 Bases para su desarrollo

Se ha efectuado una inspección ocular al predio y su entorno con el objeto de deter-
minar las mensuras necesarias y los valores comerciales del terreno y construcción, con
características similares.

3.2 Metodología Empleada

La valorización Comercial se ha realizado de acuerdo a las normas del Reglamento
General de Tasaciones del Perú vigente y habiéndose utilizando el método de Tasación
Directa.

9
 3.3 Investigación de Valores Comerciales | Capitulo III

3.3 Investigación de Valores Comerciales

Se ha efectuado una investigación de los valores comerciales del terreno dentro de su
entorno, habiéndose determinado el valor de US $ 195.00 /m2 o S/.825 /m2 : para el
frente principal por encontrarse en una vía principal y US $ 195.00 /m2 o S/.625 por
el frente secundario.

3.4 Análisis de mejor y más intensivo uso posible

del bien
Dada su ubicación, dimensiones, parámetros urbanísticos y arquitectónicos, el terreno
se puede usar para uso comercial y vivienda.
Las apreciaciones indicadas son las más acertadas y objetivas para determinar el valor
del bien, según el análisis efectuado sobre el inmueble.

3.5 Anexo
Se adjunta fotografías para una mejor ilustración en el apéndice A.

10
 IV
CAPÍTULO
VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS
PERÚ

11
 4.1 Valor Arancelario del Terreno (VAT) | Capitulo IV

4.1 Valor Arancelario del Terreno (VAT)

Figura No 4.1:
Tasación reglamentaria del lote de terreno que presenta dos
frentes a la vía pública

Fuente:Elaboración Propia

Para 02 frentes :
Cuadro No 4.1 :
Área techada de la edificación
Frente L(m) VC(s/ /m2 )
Frente a 12.05 m s/. 625.00
Frente b 9.19 m s/. 825.00
Área 106.82 m2
Fuente:Elaboración propia

4.1.1 Método 1
Utilizando las áreas parciales para la verificación de la excedencia de áreas.

Frente a:

1. Proporcionalidad.

12
 4.1 Valor Arancelario del Terreno (VAT) | Capitulo IV

a 12.05
%a= = = % a = 0.567 =⇒ Sa = 60.57
a+b 12.05 + 9.19
• Porcentaje equivalente al terreno Sa (%).
• Área correspondiente al terreno Sa (m2 ).

2. Verificación del área del terreno.

Se tiene : 3 × a2 = 145.20 m2 y el área total del terreno Sa : At(Sa ) = 60.57 m2 .
Como : 145.20 > 60.57 entonces no existirá área en exceso, por lo que se
valorizara todo el área con un 100 % del valor arancelario del terreno urbano:

VTa = 60.57 m2 × s/ 625

s/
VTa = 37856.25
m2

Frente b:

1. Proporcionalidad.

b 9.19
%b= = = % b = 0.433 =⇒ Sb = 46.25
a+b 12.05 + 9.19
• Porcentaje equivalente al terreno Sb (%).
• Área correspondiente al terreno Sb (m2 ).

2. Verificación del área del terreno.

Se tiene : 3 × b2 = 253.20 m2 y el área total del terreno Sb : At(Sb ) = 46.25 m2 .
Como : 253.20 > 46.25 entonces no existirá área en exceso, por lo que se
valorizara todo el área con un 100 % del valor arancelario del terreno urbano:

VTb = 46.25 m2 × s/ 825

s/
VTb = 38156.25
m2

Valor del terreno:

VT1 = VTa + VTb

VT1 = s/ 75742.50 (4.1)

4.1.2 Método 2
Utilizando el área total para la verificación de la excedencia de áreas.

13
 4.1 Valor Arancelario del Terreno (VAT) | Capitulo IV

1. Verificación del área del terreno. Se tiene : 3 × a2 = 145.20 m2 y el área total del
terreno Sa : At = 106.82 m2 .
Como : 145.20 > 106.82 entonces no existirá área en exceso, por lo que se
valorizara todo el área con un 100 % del valor arancelario del terreno urbano:

VTa = 106.82 m2 × s/ 625

s/
VTa = 66762.5
m2

Valor del terreno:

VT2 = s/ 66762.50 (4.2)

4.1.3 Método 3
Utilizando el área total para la verificación de la excedencia de áreas.

1. Verificación del área del terreno.

Se tiene : 3 × b2 = 253.20 m2 y el área total del terreno Sb : At = 106.82 m2 .
Como : 253.20 > 106.82 entonces no existirá área en exceso, por lo que se
valorizara todo el área con un 100 % del valor arancelario del terreno urbano:

VTb = 106.82 m2 × s/ 825

s/
VTb = 88126.5
m2

Valor del terreno:

VT3 = s/ 88126.5 (4.3)

4.1.4 Valor del terreno

Cuadro No 4.2 :
Comparación de Valores de terreno
Método VT Valor Terreno (s/)
Método 1 VT1 ec. 4.1 s/ 75 742.50
Método 2 VT2 ec. 4.2 s/ 66 762.50
Método 3 VT3 ec. 4.3 s/ 88 126.50
Fuente:Elaboración propia

Entonces el valor de terreno sera el máximo valor del cuadro No 4.2 :

14
 4.2 Valor de la Edificación (VE) | Capitulo IV

• En soles:
VT = s/ 88 126.50
• En dolares:
VT = $ 25 996.02

4.2 Valor de la Edificación (VE)

A continuación se tiene el cuadro de valores unitarios para la edificación (vue).

Cuadro No 4.3 :
Valores unitarios para el Sótano
Arquitectura y
Categoría Descripción V.U. s/.
Estructura
Columnas, vigas y/o placas de
Muros y Columnas B 309.14
concreto armado y/o metálicas
Aligerado o losas de concreto ar-
Techos C 129.99
mado horizontales
Parquet de 1era. , lajas, cerámica
Pisos (ht) D nacional,loseta veneciana 40x40 , 84.82
piso laminado.
Ventana de fierro o aluminio
industrial, puerta contraplacada
Puertas y ventanas F 45.88
de madera , vidrio transparente
semidoble o simple
Tarrajeo frotachado y/o yeso
Revestimiento F 64.91
moldurado , pintura lavable
Baños completos nacionales blan-
Baños D 26.19
cos con mayolicas blancas
Instalaciones Eléc- Agua fría, corriente monofásica.
F 29.34
tricas y Sanitarias teléfono
Total (VUE) s/. 690.27
Fuente:Elaboración propia

Cuadro No 4.4 :
Valores unitarios para el Primer Piso
Arquitectura y
Categoría Descripción V.U. s/.
Estructura
Columnas, vigas y/o placas de
Muros y Columnas B 309.14
concreto armado y/o metálicas
Aligerado o losas de concreto ar-
Techos C 129.99
mado horizontales

15
 4.2 Valor de la Edificación (VE) | Capitulo IV

Parquet de 1era. , lajas, cerámica

Pisos (ht) D nacional,loseta veneciana 40x40 , 84.82
piso laminado.
Ventana de fierro o aluminio
industrial, puerta contraplacada
Puertas y ventanas F 45.88
de madera , vidrio transparente
semidoble o simple
Tarrajeo frotachado y/o yeso
Revestimiento F 64.91
moldurado , pintura lavable
Baños completos nacionales blan-
Baños D 26.19
cos con mayolicas blancas
Instalaciones Eléc- Agua fría, corriente monofásica.
F 29.34
tricas y Sanitarias teléfono
Total (VUE) s/. 690.27
Fuente:Elaboración propia

Cuadro No 4.5 :
Valores unitarios para el Segundo Piso
Arquitectura y
Categoría Descripción V.U. s/.
Estructura
Columnas, vigas y/o placas de
Muros y Columnas B 309.14
concreto armado y/o metálicas
Aligerado o losas de concreto ar-
Techos C 129.99
mado horizontales
Parquet de 1era. , lajas, cerámica
Pisos (ht) D nacional,loseta veneciana 40x40 , 84.82
piso laminado.
Ventana de fierro o aluminio
industrial, puerta contraplacada
Puertas y ventanas F 45.88
de madera , vidrio transparente
semidoble o simple
Tarrajeo frotachado y/o yeso
Revestimiento F 64.91
moldurado , pintura lavable
Baños completos nacionales blan-
Baños D 26.19
cos con mayolicas blancas
Instalaciones Eléc- Agua fría, corriente monofásica.
F 29.34
tricas y Sanitarias teléfono
Total (VUE) s/. 690.27
Fuente:Elaboración propia

16
 4.2 Valor de la Edificación (VE) | Capitulo IV

Cuadro No 4.6 :
Valores unitarios para el Tercer Piso
Arquitectura y
Categoría Descripción V.U. s/.
Estructura
Columnas, vigas y/o placas de
Muros y Columnas B 309.14
concreto armado y/o metálicas
Aligerado o losas de concreto ar-
Techos C 129.99
mado horizontales
cemento pulido, ladrillo corriente,
Pisos (ht) D 23.15
entablado corriente.
Puertas y ventanas F sin puertas ni ventanas. 0
Tarrajeo frotachado y/o yeso
Revestimiento F 64.91
moldurado , pintura lavable
baños con mayólica blanca par-
Baños D 12.84
cial.
Instalaciones Eléc- Agua fría, corriente monofásica.
F 29.34
tricas y Sanitarias teléfono
Total (VUE) s/. 569.37
Fuente:Elaboración propia

Cuadro No 4.7 :
Valores unitarios para el Cuarto Piso
Arquitectura y
Categoría Descripción V.U. s/.
Estructura
Columnas, vigas y/o placas de
Muros y Columnas B 309.14
concreto armado y/o metálicas
Aligerado o losas de concreto ar-
Techos C 129.99
mado horizontales
Parquet de 1era. , lajas, cerámica
Pisos (ht) D nacional,loseta veneciana 40x40 , 84.82
piso laminado.
Ventana de fierro o aluminio
industrial, puerta contraplacada
Puertas y ventanas F 45.88
de madera , vidrio transparente
semidoble o simple
Tarrajeo frotachado y/o yeso
Revestimiento F 64.91
moldurado , pintura lavable
Baños completos nacionales blan-
Baños D 26.19
cos con mayolicas blancas

17
 4.3 Valor de reposición del inmueble | Capitulo IV

Instalaciones Eléc- Agua fría, corriente monofásica.

F 29.34
tricas y Sanitarias teléfono
Total (VUE) s/. 690.27
Fuente:Elaboración propia

Cuadro No 4.8 :
Valores unitarios de la edificación
Nivel Área Techada Costo Depreciación Sub Total
AT m2 VUE P% (s/.)
Sótano 112.07 690.27 6.00 77,358.56
1er Nivel 130.84 690.27 6.00 90,314.93
2do Nivel 130.84 690.27 6.00 90,314.93
3er Nivel 130.84 569.37 27.00 54,347.01
4to Nivel 130.84 690.27 6.00 90,314.93
Total (VE) s/. 402,650.36
Fuente:Elaboración propia

P
X  
VE = AT × VUE × 1 − (4.4)
100

4.3 Valor de reposición del inmueble

4.3.1 Valor total del predio (VTP)
Valor Total del Terreno (VT) = s/. 88,126.50
Valor Total de la Edificación (VE) (s/. / /m2 ) = S/. 402,650.36
Valor Reposición del Inmueble (VTP) = S/. 490,776.86

4.4 Valor comercial del inmueble

De acuerdo a la evaluación de predios del entorno del inmueble el perito considera que
el Valor de Reposición es igual al Comercial del Inmueble:

4.4.1 Valor comercial en soles y dolares

• En soles: s/. 490,776.86
Son: CUATROCIENTOS NOVENTA MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS Y 86/100 NUEVOS
SOLES.
• En dolares: Se tiene a la fecha enero de 2017 de la Valorización el equivalente de
US $ 1.00 = s/. 3.39
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ES DE = US $. 144,771.94
Son: CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO Y 94/100 DOLARES

18
 4.5 Valor de realización en el mercado | Capitulo IV

4.5 Valor de realización en el mercado

Teniendo en cuenta las suma de todas las deducciones para una eventual venta o remate
del inmueble esta deducción es 30%. En consecuencia el Valor de Realización es de:

• En soles:
Valor Comercial Inmueble s/. 490,776.86
Deducción (30%) = (-) s/ 153,277.911
VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO = S/. 357,649.16
Son: TRECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y 16/100 NUEVOS
SOLES
• En dolares:
Se tiene a la fecha enero de 2017 de la Valorización el equivalente de US $ 1.00
= s/. 3.39

VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO = US $. 105,501.23

Son: CIENTO CINCO MIL QUINIENTOS UNO Y 23/100 DOLARES

4.6 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados,
nos muestra una clara consistencia para la obtención del Valor de Realización.

4.6.1 Opinión integral del Perito Tasador

1. La presente tasación se ha efectuado con total independencia de criterios, apli-
cando las normas vigentes
2. Vigente de la Tasación: si no varían las condiciones de mercado, económicas y
otros imponderables, la tasación tiene una vigencia de 120 días.

4.6.2 Documentación Sustentatoria

• Copia literal de la Propiedad.
• La información de precios se obtuvo del campo y comprobó con valores de nuestra
base de datos.
• Se cuenta con información de Revistas Técnicas y de Precios referenciales de la
localidad.

19
 V
CAPÍTULO
VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS
CHILE

El avalúo de un inmueble está regulado por normas aplicables a la finalidad para la

cual se efectuó dicha tasación. llegándose generalmente a resultados diferentes en una
misma propiedad, según sean los objetivos que se persiguen:
El proceso de tasación urbana de bienes inmuebles fiscales debe comprender las sigu-
ientes etapas:

5.1 Determinación de Avalúo

La fórmula para el cálculo de avalúo1 es:

AvT = A × AH × CC (5.1)




 AvT → Avalúo de terreno

A → Area (m2 )


Donde :




AH → Valor de terreno ($/m2 )
→


CC Coeficiente corrector

1
Es un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de
mercado, aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales, que permitan realizar
la estimación de un precio acorde con el mercado

20
 5.4 Ajuste por Factor de Altura (FA) | Capitulo V

5.2 Ajuste por terreno (AT)

5.2.1 Factor de Ajuste

Cuadro No 5.1 :
Factor de Ajuste
Cociente Frente-Fondo Factor de Ajuste
Superficie < 300 m2 0.90
Superficie > 300 m2 y < 1000 m2 1.00
Superficie > 1000 m2 y < 2000 m2 0.90
Superficie > 2000 m2 1.00
Fuente:Valorización arancelario Chile

AT = 0.9 · · · Primer caso

5.3 Ajuste por Relación Frente Fondo (AF)

5.3.1 Factor de Ajuste

Cuadro No 5.2 :
Factor de Ajuste
Condición
Factor de Ajuste
(m de frente / m de fondo)
≥ 0.33 m 1.00
≥ 20 y < 0.33 0.90
< 0.20 1.00
Fuente:Valorización arancelario Chile

Lfrente = 9.13m
Lfondo = 12.05m

Lfrente
Coeficiente Frente − Fondo =
Lfondo
Coeficiente Frente − Fondo = 0.758

AF = 1

5.4 Ajuste por Factor de Altura (FA)

21
 5.5 Tipo de edificación | Capitulo V

Cuadro No 5.3 :
Factor de Ajuste
Condición Factor de Ajuste
Bien raiz ubicado en las columnas y
áreas homogéneas indicadas en tabla, 0.5
cuyas edificaciones son ≤ a 5 pisos
Fuente:Valorización arancelario Chile

FA = 0.5

Por tanto el coeficiente corrector (K) será:

CC = AT × AF × FA (5.2)

CC = 0.45

Valor del terreno:

AvT = A × AH × CC

Área Total del Terreno (m2 ) 106.82

2 850.00
Valor Comercial Unitario (S/m )
CC 0.45
Autoavalúo del terreno S./ 40858.65
Fuente:Elaboracion propia

VT = 40858.65

5.5 Tipo de edificación

Concreto armado:

850
VUBE =
m2
VUBE: valor unificado de bienes de edificación

22
 5.6 Valorización de instalaciones | Capitulo V

V1 =VUBE = ΓArea
V1 =90797

5.6 Valorización de instalaciones

Consideramos todo estos casos por que estan presentes en la edificacion

(3.34 + 2.80 + 4.00 + 5.36 + 17.24) × V1

V2 =
100
V2 =129726.94

VE =V1 + V2
VE =220523.94

5.7 Valor del inmueble

Valor inmueble =VT + VE

Valor inmueble =261382.59

23
 VI
CAPÍTULO
VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS
COLOMBIA

Utiliza el método autovaluo para la plusvalía urbana.

6.1 El Método Residual y el Potencial de

Desarrollo

Área construida 130.84 m2

Área de terreno urbanizado 106.82 m2
Área neta de terreno 106.82 m2
Área construida en primer piso 130.84 m2
Número de pisos construidos 4 pisos
Valor arancelario de la edificación 85 soles
Valor comercial con el que generalmente es vendido 800 soles
Valor de mercado del terreno 850 soles
Valor de K 0.85 soles
Fuente:Elaboración propia
6.1.1 Índice de Ocupación (IO):
La fórmula de cálculo es:

Area construida en primer piso

IO = (6.1)
Area de terreno urbanizado

24
 6.1 El Método Residual y el Potencial de Desarrollo | Capitulo VI

Àrea Total Terreno (m2 ) 106.82

Area Techada 1er Piso (m2 ) 130.84
IO = 0.816
Fuente:Elaboración propia
6.1.2 Índice de Construcción (IC):
Esto determina un indice de contrucción.

Area construida
IC = (6.2)
Area neta de terreno

Área construida 130.84

Área neta de terreno 106.82
IC = 1.23
Fuente:Elaboración propia
6.1.3 Valor de alfa
Es la relación que existe entre el valor del terreno y el precio total del inmueble

Valorarancelario
α= (6.3)
Valordeventafrecuente

Valor arancelario 85.00

Valor de venta frecuente 800.00
α = 0.106
Fuente:Elaboración propia
6.1.4 Valor K

AT = 0.8 − 0.9 · · · Para edificaciones de hasta 5 pisos

6.1.5 Valor de P
Precio de venta por m2 útil construido (el que generalmente se da).

P = 850 × 130.84 × 4
P = 444856.00

6.1.6 Valor del inmueble

V = α × K × P × IC (6.4)

25
 6.1 El Método Residual y el Potencial de Desarrollo | Capitulo VI

V = S/. 52200.30




 V → Valor del terreno por m2 urbanizado

α → Factor alfa





Donde: =

K → Porcentaje vendible sobre área construida total
Precio de venta por m2 útil construido (el que generalmente se da)




 P →

→


IC Índice de Construcción

6.1.7 Valor máximo del terreno

V = α × ×P × IC
V = S/ 58000.33 (6.5)

26
 VII
CAPÍTULO
VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS
MÉXICO

7.1 MÉTODO PARAMÉTRICO

Se aplicarán los siguientes factores de Ajuste para aplicar al costo por metro cuadrado.

7.1.1 Factores de Ajuste:

1. Factor por Calidad de Construcción (FCC)
2. Factor de Núemro de Pisos (FNP)
3. Factor de Altura de Entrepiso (FAE)
4. Factor de Perímetro a Superficie (FPS)
5. Factor de Zona Sísmica (FZS)
6. Factor de Capacidad de Suelo (FCS)
7. Factor de Economía de Escala (FEE)
8. Factor de Conservación y Deterioro (FCD)
9. Factor de Edad (FED)
10. Factor de Interciudad(FIC)

7.1.2 Características del Inmueble:

Área = 106.82 m2
Perímetro real = 41.85 m
Perimetro estandar(tabla) = 50 m

27
 7.1 MÉTODO PARAMÉTRICO | Capitulo VII

Fuente:Elaboración propia
Factor por Calidad de Construcción (FCC) :

Asumiendo:

FCC = 2200.00

n
Donde: = FCC → Presupuesto del inmueble

(FNP)

N F P = 1 + (N P − 2) ∗ (0.002) (7.1)

Número de Pisos (NP) = 5 Pisos m2

Factor de Número de Pisos (FNP) = 1.006 m
Fuente:Elaboración propia
Factor de Altura de Entrepiso (FAE):

Se obtendrá según la tabla:

Cuadro No 7.3 :
Factor de Altura de Entrepiso (FAE)4o

a) Para apartamentos y b) Para oficinas e) Para casas

Hoteles
Entrepiso FAE Entrepiso FAE Entrepiso FAE
1.00
2.4m 0.96 3.0 m 0.96 2.4m
(base)
2.7 rn 0.98 3.3 m 0.98 2.7m 1.02
3.0 m 1.00 3.6 m 1.00 3.0m 1.04
(base) (base) 1
3.3 m 1.02 3.9m 1.02 3.3m 1.06
3.6 m
3.9 m
1 1.04
1.06
4.2m
4.5m
1.04
1.06

Fuente:Elaboración propia
Para nuestro inmueble (casa), entrepiso 2.7 m

FCPE = 10
FAE = 1.02
Fuente:Elaboración propia

28
 7.1 MÉTODO PARAMÉTRICO | Capitulo VII

Factor de Perímetro a Superficie (FPS)

F P S = (1 + ((IRP E − 1) × F CP E)) (7.2)

FPS = 0.7

Incremento Relativo de perímetro (IRPE) :

PR
IRP E =
PE
PR
IRP E = 1 (7.3)
4(AD) 2

IRPE : 0.97


PE → Perímetro estándar o equivalente a un cuadrado



Donde: = PR → Perímetro real del edificio que se analiza



AD → 147 05

F P S = (1 + ((1.0104 − 1) × F CP E)) (7.4)

De la tabla :
Cuadro No 7.5

Fuente:Elaboración propia

FSPE = 0.12
FPS = 1.001248
Fuente:Elaboración propia

29
 7.1 MÉTODO PARAMÉTRICO | Capitulo VII

Factor de Zona Sísmica (FZS)

TABLA10
4º
Factor de Altura de Entrepiso {FAE)
o
a) Para apartamentos y b) ParaCuadro
oficinas N 7.7 e) Para casas
hoteles
Entrepíso FAE Entrepiso FAE Entrepiso FAE
2.4 m 0.96 3.0 m 0.96 2.4 rn 1.00
(base)
2.7m 0.98 3.3 m 0.98 2.7m 1.02
3.0 m 1.00 3.6 m 1.00 3.0m 1.04

(base)
Fuente:Elaboración
(base}
propia
Según 3.3
NTP-030:
m 1.02 3.9m 1.02 3.3m 1.06
3.6m 1.04 4.2m 1.04
3.9 m 1.06 4.5m FZS1.06
= 0.99

Factor de Capacidad de Suelo (FCS)

De la tabla: TABLA 11
AD (m ) Z
FCPE AO(m�)
Cuadro N o
7.8 FCPE
36 0.15 1000 0.00
150 0.12 5000 0.04
250 0.10 10,000 0.03
500 0.08

TABLA 13
Fuente:Elaboración propia
.c
Capacidad del suelO (Ton/m ) FCS
.::60 (roca) FCS = 1 0.996
30 {grava} 1.000
515 (arcilla)
Factor de Economía de Escala (FEE) 1.004

De la tabla:
Cuadro No 7.9
TABLA 14
Tamaño Muy Area Construida FEE
reducido Menor a 100 m.: 1.15
Reducido 500-1000 ffi
L
1.10
Promedio 1500-2500 m... 1.00
Grande 3500-5000 m' 0.90

Muy grande Mayor a 10,000 m� 0.85

Fuente:Elaboración propia

TABLA 15 FACTOR O.EFEE = 1.10

GRADO DE CONSERVACION <FCo)'"6
Clavo Grado de Factor O.sc:rlpc!lón EjernpUOe a-Uva
Comaervaclón
RII nnn
30
 7.1 MÉTODO PARAMÉTRICO | Capitulo VII

Factor de Conservación y Deterioro (FCD)

De la tabla :
Cuadro No 7.10 :
Factor
TABLA 15 de grado
FACTOR de conservación(FCo)
DE GRADO DE CONSERVACION (FCo)'6
Clavo G.-a.-de F"8Ct0f" 04-&eF'lpol:ón EjempUHc: ativa.
Conservación
o.oo
....
RU Ruinoso A las construcciones que por- su estado debieran ser
demolidas les C:OflSidera er> este estado de
conservación (Elementos estructurales rractureoos.
partes destruidas. Josas ca idas., entre otros).
ML Malo 0.60 Se consideran ..... e-ste estado las OOJlSlrucciones
cuyos acabados esten despre-ndiénd0$e-. La he.-rooa
esie aiacada P<l<" corrosión. 1enga gr-an can1lc1ad de
vidrios rotos. muebles sanitarios ..-01os o fuera de
o de
()f)eraclón. algunos de los e!e,nentos diviso,ios
carga se noten agrietados y en general se preve-a ta
necesidad de repataclones mayores par a volverlos
habitables en las cond lciones propia.s de ta categorta
a ea que pertenecen.
NO Normal 1.00 Se consideran. en es1-e eslado. las C011Slrucciones
que n.o presenten tas camcte<fsticas ante..-iores. aun

-
pudiéndose apreclar en ella$ humedad en mu,os y
techos o necesJ"8cl de pintura en inter-tOres.
fachadas, het°rerla y en general que requieran Sól0
lat>Or de mantenimiento para devol 11-erles
coodiciooes oe la categorla a la que pertenecen.
6lJ Bueno 1.10 se conskleran en este estado, tas construcciones
que notablen,eote hayan recibid:O un mantenimiento
a<lecua<lo y que eslétl en perfectas condiciones para
realizar la función Cfel uso que tes corresponde v de

.
1a categoria a ta que �enecen·.
Apllcabfa sólo cuando la edad del inrniueble sea supenor a 1 O años�

Fuente:Elaboración propia

FCD = 1

Factor de Edad (FED)

" 1.4 #
E

F EC = 1 − ×C (7.5)
VT

FEC → Factor por edad y conservación



Donde: = E

→ Edad


C → FactorporConservación
Cálculo de C:
De la tabla

31
7.1 MÉTODO PARAMÉTRICO | Capitulo VII

32
 Conclusiones y Recomendaciones

C = 0.99
" 1.4 #
10

F EC = 1 − × 0.99
80
F EC = 0.936134684

Factor de Interciudad(FIC)

Para el Perú tomaremos:

FIC = 1

FCC S/ m2 FNP FAE FPS FZS FCS FEE FCD FED FIC
2200.00 1.006 1.02 0.7 0.99 1 1.10 1 0.936134684 1
Fuente:Elaboración Propia

FR Áream2 Valor Neto de Edificio

1464.510211 147 215283.001
Fuente:Elaboración Propia
Valor Comercial del inmueble:
VCI= S/.215 283.00

33
 CONCLUSIONES

• El Valor Comercial total del Predio es de s/. 490,776.86

• El Valor de Realización es de s/. 357,649.16

34
„
El valor de una educación universitaria no es el
aprendizaje de muchos datos, sino el
entrenamiento de la mente para pensar.

— Albert Einstein

A
CAPÍTULO
APÉNDICE

35
 1.1 Planos | Capitulo A

1.1 Planos
Figura No 1.1:
Plano planta 1er piso

36
 1.1 Planos | Capitulo A

Figura No 1.2:
Plano planta 2er, 3er, y 4to piso
-

3
A102

6 42
42

S.H.M. 43

OFICINA 03 43
3.20 m
61

S.H.V
2 3.20 m
A103

62

4 56

41
HALL OFICINA 04
2 3.20 m 3.20 m
A101 -
OFICINA 02 -
3.20 m

57 60

3 58

2
A102

2 OFICINA 01
3.20 m
40
UP
DN
40

1 40

59
40
39
40
40 2.90 m

A B C D E

PLANTA TERCER NIVEL

3

A101

03 - Segundo Nivel
1 1 : 50

37
 1.2 Panel fotográfico | Capitulo A

Figura No 1.3:
Plano elevación
FAMILIA AYALA
A B C D E BIZARRO
06 - Azotea
11.00 m

www.autodesk.com/revit
05 - Cuarto Nivel
8.40 m

04 - Tercer Nivel
3 5.80 m

03 - Segundo Nivel
CONSTRUCCIÓN
3.20 m
CENTRO
COMERCIAL
02-Primer Nivel
0.00 m
AYALA
BIZARRO
4
- 01-Sótano
-
-3.60 m

Section 3
2 1 : 100

2
A102
No. Description Date
1.2 Panel fotográfico Tipo
AB_VENTANAS
Nivel Altura Ancho Altura alféizar

AB_VENTA_ALTA_155X40 02-Primer Nivel 0.40 m 1.45 m 2.34 m

UP AB_VENTA_ALTA_130X40 01-Sótano 0.40 m 1.30 m 2.75 m
02-Primer Nivelo
AB_VENTA_ALTA_90X40
Figura N 1.4:
AB_VENTA_ALTA_360X40
02-Primer Nivel
0.40 m
0.40 m
3.50 m
0.85 m
2.35 m
2.56 m

Vista del frente principal del inmueble

AB_VENTANA_BAJA_190X150
AB_VENTANA_BAJA_700x120
02-Primer Nivel
03 - Segundo Nivel
1.50 m
1.20 m
1.90 m
7.00 m
1.46 m
1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_960x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 9.60 m 1.18 m
E AB_VENTANA_BAJA_60x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.60 m 1.18 m
AB_VENTANA_BAJA_60x120 03 - Segundo Nivel 1.20 m 0.60 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_700x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 7.00 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_960x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 9.60 m 1.18 m
AB_VENTANA_BAJA_60x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.60 m 1.18 m
AB_VENTANA_BAJA_60x120 04 - Tercer Nivel 1.20 m 0.60 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_700x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 7.00 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120
AB_VENTANA_BAJA_80x120
05 - Cuarto Nivel
05 - Cuarto Nivel
1.20 m
1.20 m
0.80 m
0.80 m
1.17 m
1.17 m
2°, 3° y 4° Nivel
AB_VENTANA_BAJA_80x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_80x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 0.80 m 1.17 m
AB_VENTANA_BAJA_960x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 9.60 m 1.18 m
AB_VENTANA_BAJA_60x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 0.60 m 1.18 m Fecha FEBRERO DE 201
AB_VENTANA_BAJA_60x120 05 - Cuarto Nivel 1.20 m 0.60 m 1.17 m
AB_VENTA_ALTA_80X40 03 - Segundo Nivel 0.40 m 0.80 m 1.90 m Dibujo ING. A. B. I. A
AB_VENTA_ALTA_80X40 03 - Segundo Nivel 0.40 m 0.80 m 1.90 m
AB_VENTA_ALTA_80X40 04 - Tercer Nivel 0.40 m 0.80 m 1.90 m
AB_VENTA_ALTA_80X40 04 - Tercer Nivel 0.40 m 0.80 m 1.90 m
Diseño ING. A. B. I. A
AB_VENTA_ALTA_80X40 05 - Cuarto Nivel 0.40 m 0.80 m 1.90 m
AB_VENTA_ALTA_80X40 05 - Cuarto Nivel 0.40 m 0.80 m 1.90 m
A103
Escala As indicate

38
 1.2 Panel fotográfico | Capitulo A

Figura No 1.5:
Vista del frente secundario del inmueble

Figura No 1.6:
Vista interior del sotano

39
 1.2 Panel fotográfico | Capitulo A

Figura No 1.7:
Vista interior de la tienda primer piso

Figura No 1.8:
Vista interior de la tienda primer piso

40