RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS

PROFESIONALES QUE INTERVIENEN EN LA

CONSTRUCCION Y DEL PROPIETARIO PRIMER
VENDEDOR

1. GENERALIDADES
En este capítulo estudiaremos la responsabilidad de
los distintos profesionales que intervienen en todo proceso
constructivo de inmuebles especialmente los
constructores, contratistas, arquitectos, calculistas,
subcontratistas, revisores independientes, inspectores
técnicos de obra, etc. Al igual que la responsabilidad que,
conforme a nuestro ordenamiento jurídico chileno, asiste al
propietario primer vendedor y, por último, al propietario del
inmueble, si la construcción no es transferida.
Mediante la responsabilidad civil se busca atribuir a
una persona determinada la obligación de reparar el daño
causado a otra; la reparación puede ser en especial
(restableciendo la calidad originaria del elemento dañado)
o en equivalencia (pagando una suma de dinero que
persigue representar el valor del perjuicio sufrido).
Existen dos formas básicas de responder civilmente
que dependen de de la relación que exista previamente
entre el autor del daño y la victima. Si el perjuicio deriva del
incumplimiento de un contrato que existe entre ambos,
hablamos de responsabilidad civil contractual. En cambio,
si el perjuicio deriva simplemente de la transgresión de un
deber general de no causar daño injusto a otros, estamos
frente a la responsabilidad extracontractual o aquiliana.
Antes de entrar al examen del tema que nos ocupa,
es menester consignar las diferencias principales entre
ambos tipos de responsabilidades, a saber:

a) En cuanto a la presunción de culpa.

Mientras en la responsabilidad contractual la culpa se

presume por el solo hecho del incumplimiento del contrato
(artículo 1547 del Código Civil), en la responsabilidad
extracontractual la culpa del demandado debe ser probada
en el proceso por la víctima que demanda (artículos 2314 y
siguientes del Código Civil), y

b) En cuanto al plazo prescripción

La acción contractual de daños prescribe

generalmente en 5 años desde que se hace exigible
(artículo 2015 del Código Civil), en tanto que la acción para
pedir indemnización de un daño extracontractual prescribe
en 4 años, desde la perpetración del hecho dañoso
(artículo 2332 del Código Civil).

En materia de responsabilidad civil de los

profesionales que intervienen en la construcción,
existen dos regímenes de responsabilidad establecidos en
estatutos legales distintos, esto es, las normas
principales del Código Civil y las normas especiales
establecidas en la Ley General de Urbanismo y
Construcción; normativas que son coexistentes por lo que
conviven paralelamente los dos regímenes en beneficio
del perjudicado, el que podrá recurrir a uno u otro, de
acuerdo con sus propias conveniencias. Al determinar el
régimen de responsabilidad que se quiera hacer efectivo,
habrá que considerar, entre otras cosas, no solo los plazos
de prescripción, sino también si queremos hacer efectiva
una responsabilidad objetiva, tal como frente al propietario
primer vendedor o al constructor; o si, por el contrario,
buscamos hacer efectiva una responsabilidad subjetiva, tal
como frente al proyectista, revisor independiente, inspector
técnico de obra, etc. La importancia de la distinción entre
ambos tipos de responsabilidad radica en que, tratándose
de la responsabilidad efectiva, basta con acreditar la
existencia material del perjuicio y su relación de causalidad
con una falla o defecto de construcción, sin que sea
necesario identificar su origen especifico ni su autor
material, a diferencia de la responsabilidad subjetiva, en
que para que se configure es menester acreditar la
existencia de culpa o dolo de la agente, ella además de los
otros elementos que configuran la responsabilidad recién
indicados.

2. EL CONTRATO DE CONSTRUCCION
 El contrato de obra, cuando tiene por objeto realizar la
construcción de u inmueble, recibe el nombre de contrato
de construcción, el que se encuentra regulado en los
artículos 1996 y siguientes del Código Civil, como una
clase de arrendamiento de servicios, siguiendo en ello la
tradición romanista. Tratándose de la construcción de un
edificio, sólo dos artículos del Código Civil se refieren a
ello, esto es, las normativas establecidas en los artículos
2003 y 2004 que analizaremos posteriormente. Esta
regulación resulta del todo insuficiente con lo que hoy en
día es el contrato de construcción, como asimismo con las
costumbres y prácticas modernas.
El contrato de construcción ha sido definido como
“aquel en que una de las partes, denominada comitente o
dueño de la obra, encarga a otra, denominada contratista
o constructor, la construcción de una obra determinada
con relación a un plano o proyecto, obligándose a pagar
por ello un precio cierto”. (284)
En la actualidad, la tendencia moderna es emancipar
el contrato de construcción del contrato de arrendamiento
de obra, adoptándose la denominación de “contrato de
empresas”, en el cual “una persona asume con
organización de medios, capital, mano de obra e
instalaciones necesarias y con gestión a su propio riesgo
una posición contractual que lo obliga a producir algo no
preexistente.” (285)
En el ordenamiento jurídico chileno debemos
distinguir el contrato privado de construcción, que se rige
principalmente por las estipulaciones de las partes y en los
preceptos que supletoriamente establece el Código Civil,
del contrato de obra pública que se regula por las normas
del Derecho Administrativo, entendiendo por este último a
aquel “inmueble construido por el Estado, directamente o
en virtud de un contrato cuya finalidad es propender al
bien público”.
En esta obra nos concentraremos en particular en el
contrato privado de ejecución de obra, dejando para otra
ocasión la regulación del contrato de obras públicas donde
participa el Estado, que está sujeto a un estatuto especial.
El contrato de construcción privado se caracteriza por
ser bilateral, conmutativo y de tracto sucesivo, en el que
una parte se obliga a ejecutar una obra, prestación de
hacer o más concretamente de resultado, y entregársela a
la otra, que deberá pagar a cambio un precio cierto.
Con todo, habrá que estarse a los términos del
contrato de construcción en particular para apreciar si lo
configurado por la parte es una relación laboral, un
arrendamiento de servicios o de obra, un mandato o quizás
una figura mixta, pues la calificación de una obligación
como de actividad (medio) o de resultados conlleva
diferentes consecuencias jurídicas en materia de
responsabilidad y riesgos, tal como analizaremos más
adelante.

2.2. Tipos de Contrato de Construcción.

 Conforme a lo dispuesto en el artículo 1996 del
Código Civil, el contrato de construcción se califica
atendiendo a quien suministra los materiales. Así, el
contrato de confección de obra es venta cuando es el
artífice o empresario el que suministra los materiales y su
perfección solo se alcanza cuando se aprueba la obra por
el que la ordena; mientras que el contrato será
“arrendamiento de servicios” cuando los materiales son
suministrados al artífice o empresario por el comitente que
encargo la confección de la obra.
Si el contrato de obra importa una venta, se tratará de
una venta de cosa futura y, por ende queda sujeta a la
condición de asistir al momento de perfeccionarse al
contrato, esto es, se trata de una venta bajo condición
suspensiva, que se rige por el artículo 1813 del Código
Civil.
La importancia de la distinción del contrato de
construcción en “venta” o “arrendamiento de servicios”
radica en la asunción de los riesgos de pérdida de los
materiales que se desplazan y se transfieren al que ordena
la obra con suministros de materiales o al artífice o
constructor, dependiendo si ésta ha sido reconocida y
aprobada (artículo 2000 del Código Civil) .
De este modo, en el caso de un contrato de
construcción que se asimile a una “venta”, si la cosa
perece, el artífice no solamente pierde la materia, sino que
también el precio de su trabajo, a diferencia de lo que
ocurre si el contrato es calificado de arrendamiento, en la
que la perdida de los materiales recaerá en la persona que
encargo la obra, salvo que la cosa perezca por culpa del
artífice o sus dependientes, según lo indica el inciso 2º del
mismo artículo 2000 del Código Civil.
Con todo, debemos tener presente que, en nuestro
medio se ha discutido a cerca de que se entiende el
término “materiales” y la calidad de principal que reviste a
este respecto al suelo con relación al resto de los
materiales de carácter mueble que se suministra.
Conforme al inciso 4º del artículo 1996 del Código Civil, si
se considera que lo principal es el suelo y es aportado por
el que ordena la obra, el contrato será de arrendamiento
de obra; en cambio, si el suelo en que se construye es de
propiedad del constructor, el contrato será de venta. Con
todo, coincidimos con lo expuesto por Osvaldo Contreras y
Arturo Prado, en el sentido que el suelo es un elemento
extraño al contrato de construcción o de modo que queda
excluido del concepto mismo de “edificio” (como una obra
materia), jugando entonces un papel de mero soporte.
De este modo, en nuestra opinión, el terreno es un
elemento ajeno, autónomo e independiente del contrato de
construcción y que no tiene relevancia alguna para los
efectos de su calificación jurídica.
Ahora bien, atendido el sistema de fijación de pecios y
los contratos de construcción, tanto en nuestro
ordenamiento jurídico como en el Derecho comparado, se
califican en contratos para la construcción de obra
material, por suma alzada o precio fijo cerrado; por precios
unitarios o de terminados por unidad, o contrato de
arrendamiento de servicios o por administración delegada,
que pasaremos analizar a continuación.
El contrato de construcción a suma alzada ha sido
definido como “aquel contrato en que una de las partes se
obliga a realizar la totalidad de los trabajos según las
especificaciones técnicas y planos, para entregarla
concluida, por un precio único fijado al momento de pactar
las obras”.
De esta forma, en los contratos de construcción a
suma alzada, el precio de la obra se mantendrá invariable
e inamovible, salvo que se establezca una clausula de
revisión de precio o que se introduzcan obras
extraordinarias o modificaciones introducidas por el
propietario en el proyecto y que impliquen un aumento o
disminución de obra, en cuyo caso el precio será
renegociable. El contratista o constructor deberá prever
inicialmente y en forma realista sus precios en función del
riesgo que acepta asumir y de la realidad mercado.
Con todo, conforme a la teoría de la imprevisión o el
riesgo imprevisto, consideramos que por la vía judicial se
puede revisar un contrato de construcción a suma alzada,
frente a hechos sobrevinientes durante la ejecución del
contrato, cuando se ha perdido su carácter conmutativo
fundado en la buena fe contractual, la teoría del
enriquecimiento sin causa y la integración por equidad, lo
cual no implica violentar el artículo 1545 del Código Civil,
conforme al cual todo contrato legalmente celebrado es ley
para las partes contratantes.
En el Derecho español se ha admitido la revisión del
contrato a suma alzada cuando el aumento de costos se
deba a un error de medición que resulte directa o
indirectamente de los planos y, en consecuencia salvo que
concurra mal fe del contratista, el mandante deberá
absorber dicho mayor valor, ello sin perjuicio de la acción
que tenga respecto al responsable en la confección de
dichos planos; por el contrario, el plano fuere correcto o la
irregularidad fuera de aquellas a las que alcanza la lex artis
del contratista, el error deberá sufrirlo este mismo.
En seguida, tenemos el contrato de obra pactado a
serie de precios unitarios o determinado por unidades, en
el cual el precio se fija y satisface por cada unidad de
medida o pieza ejecutada y entregada de la total obra
inmobiliaria.
Este contrato constituye modalidad del contrato de
construcción a suma alzada, por lo que es conocido de
(precio alzado relativo), en el cual el comitente o mandante
conviene con el constructor precios unitarios por
volúmenes de obra, cuando no se conoce con exactitud o
no se puede calcular en forma anticipada la cantidad
probable de todas ellas.
Al respecto, la doctrina ha determinado que los
términos pieza y unidad de media no son conceptos
equivalentes, ya que la pieza constituye una parte
separada y cualitativamente independiente del todo,
mientras la unidad de medida representa una cifra o
fracción de mesura de un todo idéntico o continuado por
parte cuantitativa, pero no cualitativamente determinadas.
Por último, tenemos el contrato de construcción
conocido como “contrato de arrendamiento de ser vicios o
por administración delegada”, en el cual el contratista
asume la obligación de adquirir por encargo o delegación
expresa del comitente los materiales precisos para realizar
una obra que ejecutara a riesgo y ventura del propietario y
no del suyo propio, lo que comportará una cierta alteración
en la naturaleza de la obligación de resultados que
consiste la presión del empresario, respecto de la propia
del convenido con suma alzada o ajuste alzado.
Bajo la modalidad de este último contrato, el
propietario encarga a la empresa constructora, la que
acepta la dirección, administración y efectivo de dicha
construcción es de cargo exclusivo del propietario y la
empresa constructora solo recibe un honorario por la
dirección, administración y ejecución de la obra que
normalmente se concreta en un porcentaje sobre el costo
efectivo de la obra o en monto fijo determinado; la gestión
del contratista se traduce en un arrendamiento –obligación
de medio- y recae específicamente sobre su trabajo de
dirección, coordinación y fiscalización de la construcción,
actividad o servicio que aparece como medio de
consecución de resultado útil final, es decir, la obra
ejecutada y convenida.
 Si bien conforme al contrato de construcción por
administración delegada, el contratista solo aparta su
trabajo y no los materiales, ello no lo libera de la obligación
de que la ejecución del contrato se haga y se lleve a
termino siguiendo la lex artis. Así, por ejemplo, si los vicios
– como cuando dejan que el cemento se descomponga o
se haga una pared defectuosa- derivan de su
incumplimiento, el contratista responderá y habrá de
rectificar, debiendo costear estos daños, al igual que si
durante la ejecución de la obra falta a sus obligaciones de
consejo y vigilancia, como, por ejemplo, en la calidad de
los materiales que se introducen en ella.
Al respecto, de acuerdo a lo dispuesto en nuestro
ordenamiento jurídico, si los materiales han sido
proporcionados por el dueño de la obra, hay
responsabilidad sólo si el constructor por su oficio debía
conocer el vicio o si efectivamente lo conoció o no dio
oportuno aviso, según resulta de lo dispuesto en el artículo
2003 regla 3º y el artículo 2000 inciso final del Código Civil.
Entre los responsables están también los que se encargan
de la construcción en calidad de arquitectos según lo
dispone el artículo 2004 del mismo Código.

3. REGIMEN DE RESPONSABILIDAD EN EL CÓDIGO

CIVIL.

3.1. Ámbito de aplicación.

 El régimen de responsabilidad civil establecido para
los profesionales que intervienen en la construcción de
inmuebles tiene aplicación tanto tratándose de la
responsabilidad contractual- en los casos en que las partes
estén ligadas por un contrato- como en el caso de la
responsabilidad extracontractual, esto es, respecto de la
obligación de indemnizar en relación a personas que no
están ligadas por contrato.

En efecto, el artículo 2003 regla 3º del Código Civil

establece lo siguiente:

“ Los contratos para la construcción de edificios,

celebrados con un empresario, que se encarga de la obra
por un precio único prefijado, se sujetan además a las
siguientes reglas: Nº 3, si el edificio perece o amenaza
ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a
su empresa, por los vicios de la construcción, o por los
defectos del suelo que el empresario o las personas
empleadas por él hayan debido conocer en razón de su
oficio, o por los vicios de los materiales, será responsable
el empresario; si los materiales han sido suministrados por
el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del
empresario, sino en conformidad con el artículo 2000
inciso final”.

Conforme a esta última norma, si los materiales han

sido proporcionados por el dueño de la obra, hay
responsabilidad sólo si el constructor por su oficio debía
conocer el vicio si efectivamente lo conoció y no dio aviso
oportuno. Entre los responsables están también los que se
encargan de la construcción en calidad de arquitectos,
según lo prescribe el artículo 2004 del Código Civil.

Esta normativa que aparece como un supuesto de

responsabilidad contractual entre el constructor o
arquitecto y el mandante o dueño de la obra que contrató
con ellos es, sin embargo, aplicable a cualquier víctima
que sufre las consecuencias de la ruina total o parcial del
edificio, según lo dispone el artículo 2324 del Código Civil,
a su turno, prescribe:

“Si el daño causado por la ruina de un edificio

proviene de un vicio de construcción, tendrá lugar la
responsabilidad prescrita en la regla 3º del artículo 2003”.

Por su parte, sólo si la ruina del edificio proviene, no

de un vicio constructivo, sino de la negligencia del
propietario en su conservación y reparación, el perjudicado
debe demandar al propietario, según resulta de lo
dispuesto en el artículo 2003 del Código Civil.

De lo expuesto, queda claro que estamos frente a un

régimen unitario de responsabilidad, que se aplica
cualquiera sea la víctima, tanto el contratante que encargó
la construcción como el tercero transeúnte o el adquiriente
posterior de la obra, lo que se aviene más con un sistema
de responsabilidad extracontractual, en el cual de manera
 supletoria se le aplicaran las reglas propias de esa
responsabilidad (artículo 2314 y siguientes de Código
Civil).

De esta manera, si bien el artículo 2003 del Código

Civil se refiere explícitamente al contrato de construcción a
suma alzada, se ha concluido que las reglas a todo
contrato de construcción de edificios, ya que la verdadera
finalidad de esta normativa, más que establecer un
estatuto aplicable del contrato a suma alzada es hacer
responsable de los agentes de la construcción por la falta
de inteligencia en la aplicación de sus conocimientos, lo
que se traduce en un vicio de construcción que perjudica la
calidad del edificio construido por ellos.

3.2. Obras de Construcción que generan responsabilidad.

Como hemos podido ver, la responsabilidad por los

vicios de construcciones que establece el Código Civil está
referida a los “edificios”, por lo que resulta de especial
interés determinar que se entiende específicamente por
dicha expresión. Al respecto, en nuestro medio ha
predominado una interpretación amplia fundada en el
artículo 568 del Código Civil, conforme al cual incluyen, en
su concepto, no solo los edificio propiamente tales sino las
obras de arte de toda especie, tales como puentes,
alcantarillas, diques, malecones, túneles, acueductos,
pozos, etc., con tal que estén incorporados o adhieran al
suelo en forma permanente.

La responsabilidad civil referida no solo respecto a las

obras incluidas, sino también respecto aquellas que están
en construcción, según lo ha reconocido nuestra Corte
Suprema.

La responsabilidad de los profesionales que

intervienen en la construcción está estrechamente ligada al
concepto de “ruina”. Es así como el artículo 2324 del
Código Civil se refiere al daño causado por la ruina de un
edificio, y la regla 3º del artículo 2003, su turno, alude al
edificio que “perece o amenaza ruina”, por lo que resulta
de especial interés, así mismo, se determina que alcance
debe dársele a esta expresión. Al respecto, la mayoría de
los autores consideran que el concepto “ruina” debe
entenderse en su acepción amplia, esto es, ya sea total o
parcial, en cuanto a su extensión la ruina o amenaza de
ruina debe considerarse no sólo material o actual, sino
también la ruina futura o la ruina funcional, esto es, aquella
en la cual la construcción de la obra resulta inidónea para
el destino o finalidad que se buscaba con ella.

De esta forma, existirá ruina frente a cualquier

deterioro que se manifiesta debido a la mala construcción
de un edificio u obra que trae como consecuencia tanto el
desprendimiento de algún objeto que forma parte de la
estructura como cualquier vicio que atente contra la solidez
y la buena calidad de ésta.

3.3. Vicios o defectos de construcción

Los vicios o defectos de construcción que pueden dar

lugar a la responsabilidad civil de los profesionales que
intervinieren en la construcción de una obra son, conforme
a lo dispuesto en el artículo 2003 regla 3º del Código Civil,
los siguientes: los vicios de construcción, los vicios del
suelo y los vicios de los materiales.

En cuanto a los vicios de construcción, estimamos

que la expresión debe tomarse en su sentido amplio, lo
que significa que comprende todas las faltas cometidas en
su sentido amplio, lo que significa que comprende todas
las faltas cometidas en la ejecución material de la obra y
que pueden ser de muy diversa naturaleza, al igual que los
vicios de los materiales como los del suelo.

Por su parte, tratándose de los vicios del suelo, la ley

se refiere a la utilización inadecuada del terreno, puesto
que éste, en estricto rigor, no puede ser considerado
vicioso. El suelo puede no ser apropiado para emplazar la
construcción que se levantó en él y el constructor o
arquitecto podía preverlo y no lo hizo, lo que se traduce en
una categoría de vicio del proyecto.
 El vicio del suelo ha sido definido como “aquel vicio
constructivo localizado en una parte o elemento de la obra
destinado a dar solidez y fijeza al edificio en el terreno
sobre en el que se asienta, que tiene su causa en la
deficiente actuación del arquitecto al proyectar la obra”.

Luego, conforme al artículo 2003 regla 3º del Código

Civil, así como el artículo 18 inciso 3º de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, que analizaremos
posteriormente, se reconocen los vicios de los materiales
que son imputables al empresario constructor, en la
medida en que le es exigible emplear materiales que sean
de una calidad y naturaleza adecuada para la construcción
de la obra; incluso, subsistirá la responsabilidad del
constructor si es el dueño el que suministra los materiales,
si por su oficio debía conocer el vicio de la materia
suministrada o si conociéndolo no previno al dueño de esa
circunstancia, según resulta de lo dispuesto en el articulo
recién precitado y en el artículo 2000 Nº 3 del Código Civil.

De esta forma, es el constructor quien debe

determinar, de acuerdo a sus conocimientos y a la lex artis,
cuáles son los materiales prescritos y de buena calidad
para llevar a buen término la obra, de modo que surgirá su
responsabilidad en el uso de materiales que adolecen de
un vicio intrínseco que los hace inservibles para el fin al
que fueron destinados, lo que se traducirá en una obra
defectuosa o en el uso de materiales de una calidad
inferior a la requerida, ya sea que el constructor utilice
materiales buenos en sí mismos, pero que son impropios
para el tipo de obra o para el uso al que se le destina.

La doctrina y jurisprudencia extranjera reconoce tres

categorías específicas de vicios de construcción, según las
distintas fases en que se puede separarse la actividad
constructiva, distinguiendo entre vicios del proyecto, vicios
de dirección técnica y vicios de ejecución material.

Los vicios del proyecto están referidos a los defectos

técnicos de concepción y disposición que violen las reglas
de arte o afecten de cualquier manera la solidez, al destino
o al uso normal del edificio, lo que puede ser consecuencia
no sólo de deficiencias en los planos, sino también en
cualquiera de los demás elementos que integran el
proyecto, como por ejemplo, en las indicaciones
contenidas en las memorias, especificaciones técnicas,
cálculos, etc., dentro de los cuales se comprenden los
vicios de diseño o de concepción, por ejemplo, si el
proyecto es contrario al encargo profesional o al destino y
naturaleza de las obras o las leyes o disposiciones
generales o a las normas urbanísticas.

En cuanto a los vicios de dirección técnica , ellos se

presentan cuando el profesional que intervenga en la
dirección técnica de la obra no haya desempeñado
correctamente la función que le corresponde en esta fase
del proceso edificatorio, lo que incluye la obligación de
estudiar el proyecto; el deber de corregir y complementar
el proyecto en aquellos puntos en que resulte incorrecto,
inadecuado o insuficiente; o el deber de especificar
técnicamente el proyecto impartiendo a los profesionales
que integran en la ejecución de la obra las instrucciones,
gráficos, planos y demás documentos necesarios, todo ello
en el entendido de la imposibilidad de que un proyecto
pueda abarcar todos los detalles de la obra proyectada
como asimismo, incluye la obligación de vigilancia de la
obra.

Finalmente la doctrina reconoce en los vicios de

ejecución material de la obra que están referidos, a vía
ejemplar, a la falta de capacidad técnica del constructor por
ocupar mano de obra no calificada para realizar la obra; la
utilización de materiales de construcción defectuosos, de
mala calidad o de una calidad distinta a los contemplados
en el proyecto; la realización material de la obra
apartándose del proyecto; la inobservancia de las
instrucciones impartidas; dar inicio a la obra sin comunicar
previamente su comienzo a los profesionales que deben
dirigirla, etc.

3.4. Fundamento de la responsabilidad: negligencia

profesional.
 La responsabilidad que la ley impone a los
constructores y profesionales de la construcción por la
ruina de un edificio se fundamenta en la negligencia
profesional o culpa subjetiva, por lo que, aplicando las
normas generales de responsabilidad, si el demandante es
el dueño de la obra o mandante, habiendo responsabilidad
contractual, la culpa se presume y el demandado deberá
probar que el incumplimiento no le es imputable; por el
contrario, si quien demanda es un tercero que no contrató
con el empresario o arquitecto, existiendo responsabilidad
extracontractual, le será exigido acreditar la culpa o
negligencia del demandado, lo que pasará por la
identificación de vicio constructivo.

No obstante lo anterior, por aplicación de las normas

de los artículos 2003, 2004 y 2324 del Código Civil sobre
responsabilidad por la ruina de un edificio, se ha alterado
la carga de la prueba de la culpa de la negligencia
específica en beneficio del perjudicado, lo que significa que
a éste le bastará establecer la ruina del edificio y la
existencia de un vicio de construcción para que se
presuma la falta de diligencia de constructor,
independientemente de que quien demande sea el
propietario o un tercero afectado por la ruina del edificio.

En nuestra opinión, desde el momento que la

obligación que asume el profesional del construcción es
una obligación de resultado, la edificación es por su propia
naturaleza una obra destinada a perdurar en el tiempo, por
lo que su perecimiento prematuro demuestra que fue
construida apartándose de las reglas del arte de construir,
es decir, con culpa profesional; la culpa inserta en el
precepto del artículo 2002 del Código Civil se encuentra
objetivada por el resultado. Sin embargo, admitimos que se
trata de un asunto en que no existe unanimidad en la
doctrina desde el momento que, según algunos, tratándose
de los contratos de construcción por administración, en
que el suministro de los materiales lo hace el mandante o
propietario, la presunción de culpa no existiría.

3.5. Liberación de responsabilidad: causales de

exoneración.

La presunción de culpa atribuida al constructor o

arquitecto, que hemos analizado anteriormente, es
simplemente legal, por lo que bien puede acreditarse que
la ruina no se ha debido a un vicio constructivo o que,
existiendo ese vicio, éste no es imputable a su descuido o
negligencia.

Si la ruina de la obra se produce por fuerza mayor o

caso fortuito, o por la acción de un tercero del cual no
responde el constructor o arquitecto o de la propia víctima,
no habrá lugar a responsabilidad.
 Igualmente, los agentes de construcción podrán
exonerarse de responsabilidad probando que actuaron con
debida diligencia y cuidado si se les imputa
responsabilidad a causa de un vicio de suelo o de un vicio
de material, si éstos fueron suministrados por el dueño de
la obra y el agente de la construcción no debió saber en
razón de su profesión u oficio de su mala calidad.

Con todo, en cuanto a los hechos del propietario de la

obra, tampoco servirá de excusa al constructor o arquitecto
que se limitó a cumplir las instrucciones expresas que le
dio el mandante, ya que de acuerdo al artículo 2003 regla
Nº 3 y artículo 2000 inciso final del Código Civil, podemos
concluir que sólo si el empresario o profesional representa
oportunamente al propietario el error de sus órdenes o
instrucciones, podría exonerarse de las consecuencias de
ejecutar trabajos defectuosos.

3.9. Acciones que emanan del contrato de

compraventa.

Dentro de los mecanismos de protección establecidos

en nuestro Código Civil para que los afectados puedan
reclamar la indemnización de los daños o perjuicios que
sufran debido a la defectuosa construcción del inmueble
que han adquirido debemos, igualmente, considerar las
normas establecidas en nuestro Código con motivo de la
regulación del contrato de compraventa, y específicamente
aquellas de los artículos 1857 y siguientes, que regulan la
institución de los vicios ocultos o redhibitorios.

Al efecto, siguiendo la definición de Arturo Alessandri,

debemos entender por vicios o defectos redhibitorios “los
que hacen la cosa inadecuada para su uso o
absolutamente inservible y son los que debe sanear el
vendedor a fin de proporcionar al comprador la posesión
útil de la misma “. (319)

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1858 del

Código Civil, son vicios redhibitorios los que reúnen las
calidades siguientes: haber existido al tiempo de la venta;
ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su
uso natural o sólo sirva imperfectamente, de manera que
se ha de presumir que, conociéndolos, el comprador no
hubiera comprado la cosa o la hubiera comprado a mucho
menor precio; y no haberlos manifestado al vendedor, y ser
tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no
haya podido fácilmente conocerlos en razón de su
profesión u oficio.

De esta forma, conforme a dicha norma los vicios

redhibitorios reclamables son aquellos que existen al
tiempo, deben encontrarse ocultos y tener el carácter de
graves en los términos indicados.
 El plazo para interponer la acción redhibitoria es de
un año desde la entrega real del inmueble, según lo
estatuye el artículo 1866 del Código Civil; en el evento que
los vicios ocultos no tengan el carácter de graves en los
términos indicados, el comprador goza de la facultad de
pedir la rebaja del precio por medio de la acción
estimatoria o quanti minoris, dentro del plazo de 18 meses
desde la entrega real del inmueble, según lo dispuesto en
el artículo 1869 el Código Civil.

4. REGIMEN ESPECIAL DE RESPONSABILIDAD

DE LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y

CONSTRUCCIONES.

4.1. Nuevo régimen de responsabilidad

La Ley Nº 19.472, conocida como Ley de “Calidad de

la Construcción”, fue publicada en el Diario Oficial de 16 de
septiembre de 1996, comenzando a regir el día 17 de
diciembre del mismo año. Esta Ley vino a modificar la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, especialmente
sus artículos 18 y 19, mediante la creación de un nuevo
régimen de responsabilidad civil en la construcción
 Esta normativa tuvo su origen en una moción
parlamentaria presentada en la Cámara de Diputados, en
la sesión de 7 de julio de 1992, por los Diputados señores
Caraball, Yunge, Le Blanc, Elizabeth Fajardo, Hamuy,
Dupré, Cardemil y Palma. De acuerdo con dicha moción, el
objetivo central de la modificación propuesta fue el mejorar
la calidad de las viviendas construidas en el país, de las
cuales, según cifras recogidas por los señores Diputados,
entre un 5 y un 8 por ciento adolecía en ese entonces de
defectos de construcción. La moción proponía, entre otras
cosas, hacer extensiva la responsabilidad civil establecida
por el antiguo artículo 18 de la Ley General de Urbanismo
y Construcciones a los profesionales intervinientes en la
obra y a los proveedores de materiales empleados en ella;
la prohibición para las empresas constructoras de
constituirse bajo la forma de sociedades de
responsabilidad limitada; un aumento en los plazos de
prescripción de las acciones indemnizatorias de los
perjuicios derivados de los vicios de construcción; una
revisión de los mecanismos procesales para hacer
efectivas tales responsabilidades e, incluso, el
establecimiento de un nuevo tipo penal como cuasidelito,
en que incurrirán los profesionales que cometieran errores
injustificables en el diseño o en la ejecución de obra de
construcción, con imprudencia temeraria.

En definitiva, de esta moción sólo prosperaron

algunos de las modificaciones originalmente propuestas,
dándose origen al actual régimen de responsabilidad civil
en la construcción, cuyas principales innovaciones
analizaremos en seguida.

Mediante esta reforma legal se busca facilitar el

ejercicio de las acciones judiciales frente a la existencia de
vicios o defectos de construcción por parte de los
adquirientes de inmuebles nuevos, centralizándose la
responsabilidad en el denominado “propietario primer
vendedor de una construcción”, con lo cual se libera a los
perjudicados de la labor de identificar cuál de todos los
intervinientes en el proceso es el que con su actividad
permitió el surgimiento del daño o, en su caso, de tener
que demandarlos a todos, unos en subsidio de los otros.

En la legislación comparada se ha creado la figura

denominada “promotor inmobiliario”, que si bien presenta
alguna similitudes con nuestra figura del “propietario primer
vendedor”, no es exactamente lo mismo. Es así como, por
ejemplo, en el Derecho español se ha definido al “promotor
inmobiliario” en la Ley de Ordenación de la Edificación, en
su artículo 9º de la siguiente forma:

“será considerado promotor cualquier persona, física

o jurídica, pública o privada, que individual o
colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con
recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí
o para su posterior enajenación, entrega o cesión a
terceros bajo cualquier título”.
 Antes de entrar al análisis de la normativa relativa a
los sujetos responsables por los vicios o defectos de
construcción, conforme a la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, resulta conveniente precisar que, tal como
lo vimos en la normativa propia del Código Civil, la
responsabilidad por el daño causado no se encuentra
limitada y, por consiguiente, se comprenden tanto los
daños materiales, estos es, daño emergente y lucro
cesante, como el daño extrapatrimonial o moral, bastando
que el daño se haya producido por falla o defectos en la
construcción.

De esta forma, corresponderá al actor no sólo probar

el daño o perjuicio, sino también que existe una relación de
causalidad entre el perjuicio sufrido y la falla o defecto de
construcción, independientemente que dicha falla se
manifieste durante la ejecución de la obra o
posteriormente.

Tal como veremos a continuación, una de las

principales diferencias de este nuevo régimen de
responsabilidad civil por la calidad de la construcción está
referido al elemento de la responsabilidad conocido como
“la imputación”, ya que la ley crea figuras de
responsabilidad objetiva, tratándose del propietario primer
vendedor y del empresario constructor.

4.2. Legislación pasiva.

 Bajo este epígrafe analizamos especialmente la
responsabilidad del propietario primer vendedor y del
propietario del inmueble que no es transferido, al igual que
la responsabilidad de los agentes que participan en el
proceso constructivo, especialmente del empresario
constructor, del proyectista, de los revisores
independientes e inspectoras técnicos de obra, como
también la de otros responsables, tales como
subcontratistas, fabricantes, proveedores, etc.

4.2.1. Responsabilidad del propietario primer

vendedor.

El propietario primer vendedor de una construcción

será responsable por todos los daños y perjuicios que
provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su
ejecución o después de terminada, según lo estatuye el
artículo 18 inciso 1º de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, y el artículo 1.2.3 de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones define al
“propietario primer vendedor” como al:

“…. titular del dominio del inmueble en que se ejecutó

una obra y que realiza, a cualquier titulo, después de su
recepción definitiva, la primera enajenación de la totalidad
o de cada una de las unidades vendibles”.
 Esta responsabilidad es de objetivo, ya que se
extiende a los daños que provengan de cualquier falla,
error o defecto en la construcción, sin importar que puedan
ser atribuibles sólo a una determinada especialidad o
agente que haya intervenido en la construcción. Así ha
sido reconocido recientemente por nuestra Corte Suprema,
dentro de la escasa jurisprudencia disponible.

Con todo, debemos tener presente que, conforme al

mismo artículo 18 inciso 1º de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, se establece que la
mencionada responsabilidad es sin perjuicio del derecho a
repetir en contra de quienes sean “responsables” de las
fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a
los daños y perjuicios.

La finalidad del legislador de hacer al propietario

primer vendedor responsable bajo criterios objetivos es la
de establecer un sujeto pasivo por excelencia, a quien el
propietario del inmueble afectado por vicios de
construcción pueda dirigir la acción de responsabilidad, sin
importar si es o no el verdadero causante de dichos
perjuicios.

En cuanto a la extensión de responsabilidad del

propietario primer vendedor, debemos tener presente que
conforme a este nuevo régimen se establece
adicionalmente que “las condiciones ofrecidas en la
publicidad se entenderán incorporadas al contrato de
compraventa” (artículo 18 inciso quinto de la Ley General
de Urbanismo y Construcciones). Esta norma, si bien se
aplica únicamente a la primera compraventa que se
celebra, tiene vinculación con lo dispuesto en el artículo
1828 del Código Civil, que señala:

“ El vendedor es obligado a entregar lo que reza el

contrato”.

Tal como quedó consignado en la historia de la ley, se

pueden generar dificultades en las aplicación práctica de
esta norma desde el momento que el contrato de
compraventa de bienes raíces es solemne y debe hacerse
por escritura pública, en el se entienden incorporadas las
condiciones de publicidad; sin embargo, cabe preguntarse
¿Cuáles son ellas, donde constan y cómo se van a
acreditar?. Lo anterior, teniendo especialmente en
consideración que las clausulas del contrato de
compraventa hacen plena prueba en los términos de los
preceptos pertinentes del Código Civil. Es así como cabe
preguntarse: ¿éstas condiciones también hacen plena
prueba?

4.2.2. Responsabilidad del propietario del inmueble.

El régimen de responsabilidad creado por la Ley Nº

19.472 fue recientemente modificado, con el objeto de
lograr su perfeccionamiento, mediante la Ley Nº 20.016,
publicada en el Diario Oficial de 27 de mayo de 2005.
 El mensaje con el cual se mandó el proyecto de la
Ley Nº20.016 al Congreso perseguía restringir la
responsabilidad del propietario primer vendedor, al
dispones que éste no responde o no es imputable por los
defectos o fallas que se presenten con ocasión de trabajos
de adecuación, ampliación o transformación efectuados en
la propiedad con posterioridad a la fecha señalada en la
escritura de compraventa del inmueble. Sin embargo, esta
idea fue modificada durante la tramitación de la ley en el
Congreso, subsistiendo la norma primitiva existente, en el
sentido que el propietario primer vendedor de una
construcción es responsable por todos los daños y
perjuicios que provenga de fallas o defectos en ella, sea
durante su ejecución o después de terminada (artículo 18,
L.G.U.C), ocurre en el caso que la construcción no sea
transferida.

A efecto, en la nueva Ley Nº 20.016 se establece que:

“En el caso que la construcción no sea transferida,

esta responsabilidad recaerá en el propietario del inmueble
respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como
consecuencia de las fallas o defectos de aquellas”

De esta forma, queda en claro que existe

responsabilidad en las propiedades que se construyan no
sólo del propietario primer vendedor, sino que, además, del
propietario que no ha transferido el inmueble ello sin
perjuicio de las responsabilidades que se pudieran hacer
efectivas respecto a los profesionales que participaron en
la ejecución de la obra, tales como constructores,
arquitectos, calculistas, etc.

4.2.3. Responsabilidad del constructor.

Los constructores serán responsables por las fallas,

errores o defectos en la construcción. Incluyendo las obras
ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o
insumos defectuosos, sin perjuicio de su facultad de repetir
en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas
(artículo 18 inciso 3º Ley General de Urbanismo y
Construcciones). Por su parte, la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones, en su artículo 1.2.6.
establece que los constructores serán responsables por
sus acciones u omisiones cuando éstas hayan derivado en
fallas, errores o defectos de las construcciones, incluyendo
las obras ejecutadas por subcontratistas y por uso de
materiales o insumos defectuosos.

En nuestra opinión, aquí también se aplica una norma

de responsabilidad objetiva, puesto que no sólo se
responde de los errores cometidos por ellos mismos, sino
que de cualquier falla o defecto, ya sea, por ejemplo, de
obras ejecutadas por los subcontratistas o de fallas
provenientes del uso de materiales o insumos defectuosos,
aun cuando no se haya podido advertir su mala calidad.
 Con todo, debemos entender que la responsabilidad
del constructor respecto a las obras ejecutadas por los
subcontratistas está referida únicamente a aquellos que
tiene el carácter de subcontratistas que el mismo
constructor ha contratado, pero no se extiende en relación
a los subcontratos contratados por el mandante o dueño
de la obra.

4.2.4. Responsabilidad de los proyectistas.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 18 inciso 2º de

la Ley General de Urbanismo y Construcciones, los
proyectistas son responsables por los errores en que se
haya incurrido, si de ellos se ha derivado a daños o
perjuicios. Esta norma se encuentra complementada con
el artículo 1.2.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, que establece la responsabilidad del
proyectista respecto del cumplimiento de todas las normas
contenidas en la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, de su Ordenanza General y en los
instrumentos de planificación territorial aplicables al
proyecto, especialmente de las que no se encuentran
dentro de las normas urbanísticas que deben revisar el
Director de Obras Municipales, y de los demás
antecedentes declarados. Asimismo, el proyectista es
responsable de velar por que el proyecto de arquitectura
se materialice según los planos y especificaciones técnicas
aprobados por el Director de Obras Municipales que al
respecto correspondan al constructor, a los profesionales
que informan las medidas de gestión de control de calidad
y a los inspectores técnicos de obra.

En caso de los proyectistas, debe comprobarse una

negligencia profesional, ya que estamos en presencia de
una norma de responsabilidad subjetiva, en que deberá
acreditarse la culpa o dolo.

Los proyectistas incluyen no solo a los arquitectos,

sino también a los ingenieros; asumen una obligación de
resultado, que consiste en efectuar su trabajo para que
otros puedan confiar fielmente en su labor. Así, por
ejemplo, deberán responder de los vicios de diseño o de
concepción sin considerar las reglas del arte de la
construcción o lex artis, quedando regidos por las reglas
del mandato conforme a lo dispuesto en el artículo 2118
del Código Civil, normas que estatuye:

“ Los servicios de las profesiones y carreras que suponen

largos estudios, o a que está unida la facultad de
representar y obligar a otra persona respecto de terceros,
se sujetan a las reglas del mandato.”

4.2.5. Responsabilidad de los revisores

independientes.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 116 bis de la

Ley General de Urbanismo y Construcciones –tal como
hemos visto anteriormente-, a los revisores independientes
les corresponde verificar que los proyectos de edificación
de obras cumplan con las disposiciones legales y
reglamentarias, debiendo emitir los informes que se
requieran para tal efecto. Contodo, los revisores
independientes quedan liberados de verificar el cálculo de
estructuras, que es de exclusiva responsabilidad de sus
proyectistas.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.2.5. de la

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, los
revisores independientes son subsidiariamente
responsables con los proyectistas, lo que. en nuestra
opinión, significa que son responsables conjuntamente con
los proyectistas, aunque subsidiariamente en relación con
el propietario primer vendedor.

Igualmente, en nuestra opinión, consideramos que la

responsabilidad del revisor independiente es subjetiva,
desde el momento que deberá acreditarse que procedió
con negligencia profesional.

4.2.6. Responsabilidad del Inspector de obra.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.2.8. de la

Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el
inspector técnico de la obra (ITO) es responsable de
fiscalizar que las obras de ejecuten conforme a las normas
de construcción aplicables y al permiso de construcción
aprobado.
 Pueden ser inspectores técnicos de obras las
personas naturales o jurídicas, independientes del
constructor, que presten el servicio de fiscalización.

Los inspectores técnicos serán responsables por sus

acciones u omisiones, cuando éstas hayan derivado en
fallas, errores o defectos de la construcción.

Con todo, desde el momento que la responsabilidad

no está establecida en la ley sino en un reglamento –que
es el carácter que tiene la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones-, es dudosa su legalidad,
toda vez que la potestad reglamentaria del Presidente de
la República no puede, según nuestro parecer, ser fuente
de responsabilidad civil que determine la obligación de
tener que indemnizar. Sin embargo, admitimos que se trata
de un asunto discutible, desde el momento que podrá
estimarse que la Ordenanza establece Códigos de
Conductas que, de quebrantarse, podrían dar lugar a
responsabilidades civiles.

4.2.7. Otros responsables.

Tal como hemos visto, conforme al artículo 18 inciso

1º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el
propietario primer vendedor que debe responder por fallas
o defectos de construcción tiene derecho de repetir lo
pagado “en contra de quienes sean responsables de las
fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a
los daños o perjuicios”, lo que se refiere no sólo al
constructor, al proyectista y, en su caso, al revisor
independiente y al inspector técnico de obra, sino que
también respecto a las acciones legales que le
correspondan en contra de los subcontratistas y de los
proveedores o fabricantes de materiales o suministros
empleados en la construcción.

En nuestra opinión, siguiendo a Hernán Corral,

estimamos que no haría obstáculo para que el propietario
primer vendedor ejercite las acciones de reembolso
directamente contra los subcontratistas, proveedores o
fabricantes, sobre la base de la expresión general del
inciso 2º del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, pero en el entendido de que deberá
probar la culpa o negligencia de alguno de estos
participantes.

Por otro lado, debemos tener presente que si es el

adquiriente o tercero quien pretende dirigirse en contra de
una persona diversa del propietario primer vendedor,
proyectista, revisor independiente o constructor. Por
ejemplo, si quiere hacer efectiva la responsabilidad de un
subcontratista, de un proveedor o de un fabricante de
materiales, no tendrá aplicación el régimen especial de los
artículos 18 y siguientes de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, sino que la acción deber impetrarse
conforme a las normas de responsabilidad contractual o
extracontractual del Código Civil.
 4.3. Responsabilidad de las personas jurídicas.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 18 inciso 4º de

la Ley General de Urbanismo y Construcciones, las
personas jurídicas responden solidariamente con los
profesionales que actúan por ellas como proyectistas o
constructores respecto de los daños o perjuicios que con la
obra se causen. Por su parte, el artículo 1.211. de la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
establece que las personas jurídicas constituidas como
empresas proyectistas o como empresas constructoras
serán solidariamente responsables con el profesional que
actúe por ellas como proyectistas o constructor, por sus
acciones u omisiones en el ámbito de su competencias,
como también respecto de los daños o perjuicios que
ocasionen.

Si las personas jurídicas se disuelven, las acciones

por daños y perjuicios se entablarán en contra de quienes
eran sus responsables o representantes legales a la fecha
de celebración del contrato, lo cual se refiere a la primera
venta.

Para facilitar el ejercicio de las acciones por parte del

comprador, se obliga al primer vendedor a identificar en las
respectivas escrituras de compraventa a los proyectistas y
constructores a los cuales pueda caber responsabilidad; en
el mismo sentido ello debe consignarse en los planos,
especificaciones técnicas, libros de obras, permisos de
edificación, certificados de recepción final municipal, etc.
(artículo 18 inciso 5º Ley General de Urbanismo y
Construcciones).

Las normas recién comentadas surgió frente a la

necesidad de establecer una solución, atendido que solía
ocurrir que s constituía una inmobiliaria para desarrollar un
proyecto determinado, la cual se disolvía al terminarse de
vender las unidades, con lo cual para los adquirientes
resultaba muy difícil hacer efectiva cualquier
responsabilidad por vicio o defecto en la construcción.

4.4.Prescripción.

En la normativa de la Ley Nº 19.472 se había

establecido que el plazo de prescripción único para ejercer
la acción era de cinco años, contados desde la fecha de
recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de
Obras Municipales.

En la nueva Ley Nº 20.016 se establece un plazo

diferenciado para hacer efectivas las responsabilidades
indicadas, en los siguientes términos:

a) Un plazo de 10 años, en caso de fallas o defectos que

afectan a la estructura soportante del inmueble;
 b) Un plazo de 5 años, cuando se trate de fallas o
defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones, y
c) Un plazo de 3 años, si hubiera fallas o defectos que
afecten a elementos de terminación o de acabado en
las obras.

En los casos de fallas o defectos se contarán desde la

fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la
Dirección de obras Municipales, a excepción de cuando se
trate de falas en elementos de terminaciones o de acabado
de la obra, como podrían ser, por ejemplo, la pintura o la
instalación de alfombras, etc., en que el plazo se cuenta a
partir de la fecha de inscripción del inmueble a nombre del
comprador en el Conservador de Bienes Raíces
respectivo.

El objetivo que tuvo esta norma fue tratar de

establecer plazos de responsabilidad diferenciados
conforme a criterios objetivos derivados de la duración de
los diversos elementos incorporados en la construcción.

La nueva Ley Nº 20.016 estableció que entrará en

vigencia 90 días después de su publicación en el Diario
Oficial, lo cual ocurrió con fecha 2 de mayo de 2005,
siendo aplicable sólo a los permisos y autorizaciones que
se ingresen a tramitación con posterioridad a su entrada en
vigencia.
 Por otro lado, tratándose de las acciones del
propietario primer vendedor para repetir en contra de los
proyectistas o constructores, debemos entender que el
plazo de prescripción de la acción de repetición comenzará
a corres desde que quede ejecutoriada la sentencia que
obliga a responder al propietario primer vendedor, ya que
ninguna prescripción puede comenzar a correr si no hay
posibilidad de ejercer el derecho en cuestión.

Por su parte, tratándose de la acción por

responsabilidad contractual vinculada a las condiciones
ofrecidas en la publicidad a que nos referimos
anteriormente, conforme reglas generales, el plazo de 5
años a contar de la fecha desde que la obligación de
entregar se haya hecho exigible (artículo 2515 del Código
Civil)