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Consulta 1519 de 2015 ante la Oficina Asesora Jurídica

De la Superintendencia de Notaríado y Registro

Para: Doctor
Libardo Sierra Pacheco
Director Técnico de Registro
Superintendencia de Notariado y Registro
E. S. D.

Asunto: Derechos de Registro

Escrito con radicados SNR20151E004708 Y SNR20151E005507
CR-002 Ejercicio de la Función Registral

Doctor Sierra Pacheco:

En atención a sus escritos con números de correspondencia interna SNR20151E004708 y

SNR201516005507, por medio del solicita a esta Oficina se emita concepto jurídico tendiente a
unificar criterios de liquidación de los derechos de registro respecto de los siguientes asuntos:

1. Los actos de actualización de área y actualización de linderos se liquidan por separado

o como un solo acto?.

2. La cancelación de hipoteca, cancelación de ampliación en el tiempo de amortización de

la hipoteca y la cancelación de aclaración de hipoteca, se liquidan por separado o como
un solo acto?.

3. En cuanto a las hipotecas que se constituyen a favor del Fondo Nacional del Ahorro, en
las escrituras aparece un parágrafo que dice: "en razón de constituirse por el presente
instrumentos una garantía hipotecaria de primer grado, el presente acto es de cuantía
indeterminada. Sin embargo se cancelarán únicamente derechos notariales y
regístrales por el valor utilizado realmente por el afiliado". Esto contradice lo dispuesto
por el inciso 2 del artículo 7 de la Resolución 640 de 2015.

4. En la Resolución 640 de 2015 no está determinada la tarifa que se debe aplicar a la

expedición del certificado de tradición de las viviendas de interés prioritario (VIP), y por
ello, los liquidadores utilizan cualquiera de los diferentes tipos de tarifa, a saber:
N(normal), M(media) o E(exenta).

Marco Jurídico

• Código Civil
• Ley 14 de 1983
• Ley 1537 de 2012
• Resolución 640 de 2015 de la Superintendencia de Notariado y Registro

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Consideraciones de la Oficina Asesora Jurídica:

Actualización de área v linderos

La ley 14 de 1983 establece en su artículo 30:

"Las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de formación,

actualización y conservación de los catastros, tendientes a la correcta identificación
física, jurídica, fiscal y económica de los inmuebles.".

El Decreto 3496 de 1983 que reglamenta parcialmente la ley 14 del mismo año, dispone:

"Artículo 1 0 . Objetivos de las entidades catastrales: las autoridades catastrales

tendrán a su cargo las labores de formación, actualización y conservación de los
catastros, tendientes a la correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica de
los inmuebles.

Artículo 2 0 , El Catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y

clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con
el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica.

Artículo 3. Aspecto Físico: El aspecto físico consiste en la identificación de los linderos

del terreno y edificaciones del predio sobre documentos gráficos o fotografías aéreas
u ortofotografías y la descripción y clasificación de las edificaciones y del terreno.

"Articulo 13. La actualización de la formación catastral consiste en el conjunto de

operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los
elementos físico y jurídico de catastro y eliminando en el elemento económico las
disparidades originadas por cambios físico, variaciones de uso o de productividad,
obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario,".

Las escrituras de actualización de cabida y /o linderos, consisten como su palabra lo indica, en

actualizar la forma de identificación de los linderos de un bien inmueble, donde no puede haber
variación en la cabida o área del predio. A manera de ejemplo encontramos, cuando un lindero
desaparece o se encuentra destruido, se realiza la actualización de dicho lindero en el sentido
de que a partir de la fecha su forma de identificación será diferente; otra forma puede ser que
el predio que se viene identificando con mojones y a partir de la fecha su identificación se
realizará bajo el sistema métrico decimal, entre otros.

Las escrituras de aclaración para corrección cabida y/o linderos, son aquellas que se dan en
virtud de los artículos 102 y 103 del Decreto Ley 960 de 1970 y 49 del Decreto 2148 de 1983,
y corresponde a las correcciones de la descripción de los linderos de los inmuebles que no
configuren cambio en el objeto del contrato, es decir se aclara únicamente con fundamento en
los comprobante allegados a la escritura en donde se cometió el error y en los títulos
antecedentes donde aparezca el error de manifiesto.

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También puede hablarse de corrección cuando se cuenta con unos linderos claros en los títulos
de dominio registrados ante las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y son verificables
claramente en terreno (coincidentes), pero el área comprendida dentro de dichos títulos está
mal calculada, ya sea en los títulos mismos y/o en los documentos catastrales, es decir que los
linderos se encuentran bien citados más el área total fue mal establecida.

Existen casos donde el objeto del acto es actualizar o corregir los linderos que identifican el
bien inmueble, se tiene por consecuencia el cambio en el área, razón por la cual esta Oficina
considera que en tratándose de cambio de linderos y en el área, se deben cobrar los derechos
de registro por un solo acto.

Cancelación de Hipoteca, Cancelación ampliación en el tiempo de amortización y

cancelación aclaración de hipoteca.

El artículo 2432 del Código Civil define a la hipoteca como un derecho de prenda constituido
sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

La hipoteca es un acto jurídico mediante el cual una persona denominada deudor hipotecario,
otorga una garantía real sobre un bien inmueble, a favor de otra persona, denominada
acreedor hipotecario, garantizando el cumplimiento de obligaciones propias o de terceros,
actuales o futuras y de cuantía determinada o ilimitada, requiriéndose escritura pública para su
otorgamiento (arts. 2434 del C. C. y 12 del Dec. 960 de 1970), documento que debe ser
registrado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos dentro de los noventa (90) días
hábiles siguientes a su otorgamiento para que tenga obligatoriedad (arts. 2435 del C.C. y 28 de
la Ley 1579 de 2012).

Para que el acreedor pueda ejecutar la garantía se requiere que presente la primera copia de
la escritura de constitución del gravamen, debidamente registrada, puesto que esta es la única
que presta merito ejecutivo según lo dispone el artículo 80 del decreto 960 de 1970 y el
artículo 42 del Decreto 2163 de 1970.

La hipoteca puede llamarse de primer grado, segundo grado, etc.; donde vale la pena recordar
lo manifestado por la Jurisprudencia en el sentido de que la denominación del grado que en los
instrumentos públicos respectivos se dé a las hipotecas no es lo que fija su orden, ya que este
no depende de tal calificación, sino de la fecha de su inscripción en el registro (Sentencia
Casación C.S.J. agosto 3 de 1944).

Para efectos de su correcta inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos,

deben examinarse en la escritura de constitución de la hipoteca respectiva las obligaciones
cuyo cumplimiento ampara. De este modo la hipoteca puede ser cerrada o abierta, y esta
última puede serlo sin límite de cuantía o de cuantía determinada.

La hipoteca es especial o cerrada cuando con ella solamente se garantica la obligación que se
determina en el acto de constitución. Se conoce la obligación que se va a garantizar, es decir
que la escritura de hipoteca contiene el contrato de mutuo y por lo tanto se sabe cuál es la
deuda, plazo y sus intereses. (Inciso 2° del artículo 2434 del C.C.).

La hipoteca es abierta cuando no solo se garantiza la obligación debida en el momento del

otorgamiento del gravamen, sino también otras a cargo del mismo deudor o el que llegue a

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adquirir en el futuro. Es cuando al constituirse no se sabe el valor de la deuda y sus intereses.

(Artículo 2438 C.C.).
Según lo previsto en el artículo 2455 del Código Civil, la hipoteca abierta podrá limitarse a una
determinada suma, con tal que así se exprese inequívocamente, donde el código registral para
la inscripción por parte de la Oficina de Instrumentos Públicos es "0204 que corresponde a la
especificación hipoteca abierta", incluyendo en la correspondiente anotación la cuantía.

La hipoteca abierta sin límite de cuantía garantiza como su nombre lo indica, obligaciones
actuales o futuras indeterminadas en cuanto a su naturaleza y en cuanto a su cuantía.

La cuantía de un crédito hipotecario se puede incrementar, acto conocido como "ampliación de

hipoteca"; figura utilizada no solo para ampliar el valor del gravamen, sino también para
aumentar el plazo inicialmente estipulado en el contrato.

La tarifa establecida para la cancelación de los gravámenes hipotecarios la encontramos en el

artículo 7° de la Resolución 0640 de 23 de enero de 2015, en el últimos de sus incisos, del cual
hago cita textual:

"Artículo 7°. Constitución de garantías. (....)

La cancelación y liberación de gravámenes hipotecarios se liquidarán por el mismo valor
de su constitución o por el valor a prorrata de la parte liberada, conforme a lo previsto
en el literal b) del artículo lo. de la presente resolución.", Subrayado fuera de texto.

En aquellos casos donde en la escritura de cancelación de hipoteca se hace alusión tanto a la

escritura de constitución del gravamen, como a aquellas por medio de las cuales se amplió el
valor o se modifica el plazo del mismo, o se hizo alguna aclaración al crédito o a la escritura de
constitución, los derechos de registro por concepto de cancelación se deben liquidar por el cinco
por mil (5X1.000) sobre el valor total de crédito, esto de conformidad con lo dispuesto por esta
Superintendencia en Resolución 640 de 2015, teniendo en cuenta que el gravamen hipotecario
es uno indistintamente de cuantas veces el mismo haya sido ampliado en su valor; téngase en
cuenta que el objeto no es otro que publicitar la cancelación del crédito.

Así las cosas, se debe cobrar un solo acto y su base es el cinco por mil (5X1.00) sobre el valor
del gravamen hipotecario.

Constitución de gravamen hipotecario a favor del Fondo Nacional del Ahorro

Es de público conocimiento que los gravámenes constituidos por particulares a faVor del Fondo
Nacional de Ahorro corresponden a "hipoteca abierta de primer grado y sin límite de
cuantía", frente a lo cual esta Oficina considera que la tarifa a aplicar por concepto de
derechos de registro por parte de las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, es la
establecida en el inciso segundo del artículo 70 de la Resolución 0640 de 23 de enero de 2015,
que señala:

"Artículo 7°. Constitución de garantías. (...)

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Cuando se trate de constitución o ampliación de hipotecas abiertas sin límite de

cuantía los derechos regístrales se liquidarán con base en la constancia documento
o carta que para tal efecto deberá presentar la persona o entidad acreedora, y que
se protocolizará con la escritura que contenga el acto, en el cual se fijará de manera
clara y precisa el cupo o monto del crédito aprobado que garantiza la respectiva
hipoteca (...)". Subrayado fuera de texto.

Al aprobar el Fondo Nacional del Ahorro un crédito con determinado valor, pero lo utilizado o
aceptado por quien se postula, es inferior al mismo, consideramos que lo pertinente en estos
casos, es que la entidad acreedora profiera una nueva certificación señalando el valor que
corresponderá a la garantía hipotecaria, siendo la cifra que se desembolsará al hipotecante;
esto con el objeto de que el Notario deje constancia de ello en la escritura pública como lo
establece la ley, es decir, que la carta que se allegue como constancia del valor del crédito que
se va a constituir corresponda a la realidad jurídica del contrato, pues estamos frente a un
valor desembolsado y otro certificado por la entidad acreedora.

Con fundamento en lo anterior, esta Oficina considera que la discrepancia que se está
presentado, corresponde a una circunstancia completamente ajena a las Oficinas de Registro
de Instrumentos Públicos, entidad ésta que solo tiene por objeto servir de medio de tradición,
publicitar los actos y revestirlos de mérito probatorio (art. 10 Ley 1579 de 2012); donde se
inscribe el documento conforme se otorga, máxime cuando se sabe que la hipoteca abierta sin
límite de cuantía garantiza como su nombre lo indica, obligaciones actuales o futuras
indeterminadas en cuanto a su naturaleza y en cuanto a su cuantía, presentándose casos que
el valor aprobado es uno y el desembolsado inicialmente es menor, pero que por acuerdo entre
las partes, se pueden dar desembolsos futuros hasta completar el valor aprobado por el
acreedor.

Así las cosas, de conformidad con lo estipulado en el artículo 7° de la Resolución 0640 de 2015,
los actos de Constitución de Hipoteca abierta sin límite de cuantía se liquidan sobre el valor que
se estipule en la certificación emitida por la entidad acreedora, documento debidamente
protocolizado en el acto escriturario.

Expedición del certificado de tradición de las viviendas de interés prioritario (VIP)

El literal a) del artículo 20 de la Resolución 640 de 2015 establece:

"Artículo 20. Actuaciones exentas. La actuación registral no causará derecho alguno en

los siguientes casos:

a) Vivienda de interés prioritario. Al tenor del artículo 34 de la Ley 1537 de 2012, en los
negocios jurídicos de constitución de propiedad horizontal, adquisición incluido el
leasing habitacional, cuando se ejerza la opción de compra, hipoteca, afectación a
vivienda familiar y/o constitución de patrimonio de familia de inmuebles definidos
como vivienda de interés prioritario de acuerdo con las normas vigentes,
independientemente de la naturaleza jurídica de las partes.

Como se puede observar, el anterior precepto tiene su fundamento en el artículo 34 de la Ley

1537 de 2012, norma de la cual me permito hacer cita textual:

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ARTÍCULO 34. EXENCIÓN DE DERECHOS REGISTRALES. <Artículo modificado por el

artículo 109 de la Ley 1687 de 2013. El nuevo texto es el siguiente:> No se causarán
derechos registrales, para ninguna de las partes independientemente de su naturaleza
jurídica, en los negocios jurídicos que se describen a continuación, cuando las viviendas
objeto de los mismos hayan sido desarrolladas con la financiación o cofinanciación de
subsidios familiares de vivienda otorgados por las entidades facultadas por la ley para el
efecto:
Constitución de propiedad horizontal, cuando todos los bienes de dominio particular
a)
que conformen el edificio o conjunto sean viviendas de interés prioritario;
Adquisición de viviendas de interés prioritario nuevas, incluido el leasing habitacional
b)
de vivienda de interés prioritario nueva, cuando se ejerza la opción de compra;
c) Adquisición de viviendas de interés prioritario usadas, incluido el leasing habitacional
de vivienda de interés prioritario usada, cuando se ejerza la opción de compra, en los
eventos en que el adquiriente se encuentre en alguna de las condiciones a que se refiere
el artículo 12 de la Ley 1537 de 2012;
d) Constitución de hipoteca de viviendas de interés prioritario nuevas;
Constitución de hipoteca de viviendas de interés prioritario usadas, en los eventos en
e)
el que el adquirente se encuentre en alguna de las condiciones a que se refiere el
artículo 12 de la Ley 1537 de 2012;
f) Afectación a vivienda familiar y/o constitución de patrimonio de familia de viviendas de
interés prioritario nuevas;
g) Afectación a vivienda familiar y/o constitución de patrimonio de familia de viviendas
de interés prioritario usadas, en los eventos en que quien realiza la afectación o
constituye el patrimonio de familia, se encuentre en alguna de las condiciones a que se
refiere el artículo 12 de la Ley 1537 de 2012.

El Gobierno Nacional reglamentará la forma en que los interesados acreditarán que se

encuentran en alguna de las condiciones a que se refiere el artículo 12 de la Ley 1537 de
2012, cuando sea el caso, y las demás condiciones que deberán cumplir los interesados
en acceder a las exenciones previstas en el presente artículo, las cuales deberán ser
acreditadas ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

Para efectos de la aplicación del presente artículo se acudirá a la definición de vivienda

de interés prioritario establecido en las normas vigentes.

PARÁGRAFO. Los gravámenes hipotecarios, condiciones resolutorias, pactos comisorios

y/o cualquier otra limitación al dominio que recaiga sobre inmuebles adjudicados,
enajenados, transferidos, cedidos o asignados por el extinto Instituto de Crédito
Territorial y/o por la Unidad Administrativa Especial liquidadora de asuntos del Instituto
de Crédito Territorial (UAE-ICT), y/o el Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y
Reforma Urbana (Inurbe) serán cancelados con la presentación del acto administrativo
expedido por la autoridad competente, que ordene dicha cancelación, ante la respectiva
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, sin que genere cobro de derechos
regístrales.'

Teniendo en cuenta que uno de los objetivos de la Ley 1537 de 2012, es establecer
instrumentos para garantiza el acceso efectivo ala vivienda a la población de más escasos
recursos, definiendo las responsabilidades a cargo de las entidades del orden nacional y
territorial, señálando que frente a la prestación del servicio registra! no se genera cobro alguno,

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consideramos que en observancia del espíritu de la Ley, la expedición de certificados de

tradición asociados a la radicación de documentos'
y que tenga por objeto el registro de
algunos de los actos señalados en el artículo 34 de la citada Ley, deben ser exentos de pago.

Por lo anterior espero que sus interrogantes hayan sido absueltos de la mejor manera y
seguiremos atentos a cualquier inquietud.

Atentamente,

Proyecto: Maria Esperanza Venegas Espitia/Profesional

Revise y aprobó: Marcos Jaher Parra Oviedo/ Jefe Oficina
13/11/2015

Entiéndase por certificado asociado, aquellas solicitudes de expedición de certificado de tradición que se realizan al
momento de solicitar la inscripción del acto, titulo o documento y cuyo turno de solicitud queda asociado al turno del
documento, por lo que la expedición de éste certificado dependerá del resultado de la solicitud de inscripción, es decir,
que solo será expedido cuando se inscribe el documento. En los casos donde se devuelve el documento sin registrar, se
entiende rechazada la solicitud del certificado de tradición

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