UNIVERSIDAD ANDINA NÉSTOR CÁCERES VELÁSQUEZ

FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES Y ADMINISTRACION

ESCUELA PROFESIONAL DE CONTABILIDAD

TRABAJO MONOGRÁFICO

EMPRESAS DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA

Curso: FINANZAS BÁSICAS

DOCENTE: Dr. VÍCTOR MEDINA ALANOCA

Presentado por:

 Marleny Monzon Luque

Puno – Perú
2019
 DEDICATORIA

Este trabajo está dedicado:

A Dios,
Quien me ha demostrado tantas veces su
existencia, brindándome su infinita gracia.

Este trabajo está dedicado a nuestros padres

que día a día gracias a su esfuerzo y paciencia,
hacen que nosotros seamos mejores personal.
y va dirigido a nuestro decente del curso de
Finanzas Básicas, Dr. VÍCTOR MEDINA
ALANOCA, nos motiva para seguir adelante
en nuestro proceso de formación profesional.
 AGRADECIMIENTO

A mi alma mater, la Universidad Andina Néstor Cáceres Velásquez filial – Puno a mi

querida Facultad de Ciencias Contables y Administrativas, que nos brinda la oportunidad
de una formación profesional.

Asimismo, un agradecimiento al Dr. VÍCTOR MEDINA ALANOCA, quien con su

apoyo y orientación en el curso de Finanzas Básicas.

Agradezco a los docentes de la escuela profesional de Ciencias Contables y

Administrativas, por brindarnos sus conocimientos académicos durante nuestra estancia
en la sección de pregrado de la Universidad Andina Néstor Cáceres Velásquez filial –
Puno.
 ÍNDICE

INTRODUCCION ................................................................................................................. 1
1.1 Objetivos ................................................................................................................. 2
1.2 Justificación. ........................................................................................................... 2
1.3 Marco teórico .......................................................................................................... 2
1.3.1 ¿Qué es la capitalización inmobiliaria? .................................................................. 2
1.3.2 ¿Cómo funciona la capitalización inmobiliaria?..................................................... 2
1.3.3 ¿Qué pasos hay que seguir para acceder a este mecanismo? .................................. 3
1.3.4 Qué es el contrato de capitalización inmobiliaria? ................................................. 4
1.3.4.1 Hacer uso de la opción de compra ...................................................................... 4
1.3.4.2 No hacer uso de la opción de compra ................................................................. 4
1.3.5 ¿Cuál es el contenido del contrato de capitalización inmobiliaria? ........................ 5
1.3.5.1 Intervinientes en la operación de capitalización inmobiliaria ............................. 5
1.3.6 Empresas de operación múltiple ............................................................................. 5
1.3.7 La superintendencia de banca y seguros. ................................................................ 5
1.3.8 Fondo mivivienda sa- fmv ...................................................................................... 6
1.3.9 Notario público. ...................................................................................................... 6
1.3.10 Actores del sector .................................................................................................... 6
1.3.11 Superintendencia nacional de los registros públicos – sunarp ................................ 7
1.3.12 Crédito hipotecario tradicional ............................................................................... 7
conclusiones .......................................................................................................................... 8
Bibliografía ............................................................................................................................ 9
Webgrafía .............................................................................................................................. 9
 INTRODUCCION

El desarrollo del sector inmobiliario es uno de los pilares para el crecimiento económico del
país. Esto se refleja en dos aspectos, por un lado, la construcción activa la compra - venta de
materiales, y por otro lado los créditos hipotecarios, generan inyección de dinero a la
economía y promueven el compromiso crediticio en el largo plazo. En este sentido, en la
Figura I-1 se puede apreciar la tendencia de crecimiento de la adquisición de inmuebles, en
los últimos 20 años.

Estos datos señalan que, en los últimos 20 años, la construcción y venta de viviendas ha
tenido una tendencia creciente sostenida y diferente a las décadas precedentes, periodo en el
que se han vendido 250 mil viviendas (CAPECO, 2018). Por otro lado, el poder adquisitivo
de los peruanos ha incrementado en los últimos años, registrándose crecimiento en la clase
media limeña. Ello se ve reflejado en el crecimiento de los créditos bancarios: personales,
autos y vivienda. Por ejemplo, a diciembre del 2018 se tenía una colocación de $ 15,232
millones en créditos hipotecarios (Scotiabank Perú S.A.A., 2018).

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1.1 Objetivos
 Conocer la parte fundamental de los conceptos de las empresas de capitalización
mobiliaria.
 Evaluar la viabilidad comercial, operativa y económica para establecer un servicio
de asesoría integral inmobiliaria para la adquisición de una propiedad.

1.2 Justificación.
Mitigar el riesgo en la compra de un inmueble, y aumentar la seguridad del comprador.
Según el Instituto Nacional de Información y Estadística INEI, la “estafa” es el segundo
hecho delictivo más frecuente en el Perú (Gestión, 2018).
Ofrecer un modelo de servicio que integre los tres ejes fundamentales en la compra de un
inmueble: el aspecto técnico del proyecto, las consideraciones legales y la evaluación
financiera. Actualmente, cada uno de los aspectos se ofrece de manera independiente.

1.3 Marco teórico

1.3.1 ¿Qué es la capitalización inmobiliaria?

Según el Ministerio de Vivienda, en este mecanismo se constituirá un fondo en una entidad
financiera donde el usuario pagará la cuota del alquiler y un aporte adicional correspondiente
a la capitalización.

Las ECI son sociedades anónimas supervisadas por la Superintendencia de Banca, seguros
y AFP A cuya actividad consiste en realizar promoción inmobiliaria, comprar y/o edificar
inmuebles para fines de vivienda, celebrando contratos de capitalización inmobiliaria
individual con terceros, entregando en arrendamiento al cliente la correspondiente unidad
inmobiliaria. Estos contratos de arrendamiento incluyen el derecho de opción de compra de
la unidad inmobiliaria por parte del cliente al precio pactado a la suscripción del referido
contrato. Para financiar sus operaciones podrán celebrar contratos pasivos, emitir cédulas
hipotecarias u otros valores mobiliarios.

1.3.2 ¿Cómo funciona la capitalización inmobiliaria?

En la capitalización inmobiliaria la persona arrendará la vivienda a una entidad financiera
inscrita donde el usuario pagará la cuota del alquiler y un aporte adicional correspondiente
a la capitalización individual (Abonos periódicos que realiza el cliente conjuntamente con la

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cuota periódica del contrato de Capitalización Inmobiliaria para que sean utilizados en la
opción de compra del inmueble).

La capitalización individual podría generar hasta 6% de intereses a favor del cliente. “Hoy
día tenemos bancos de primer nivel que pagan por depósitos a tres años alrededor de 6%, yo
sí creo que una tasa de ese orden podría ser atractiva para el modelo de capitalización
inmobiliaria, pero la tasa la van a definir quienes suscriban los contratos” aclaró sobre este
punto, Gerardo Freiberg, gerente general del Fondo Mivivienda.

Cabe resaltar, que la capitalización inmobiliaria podría implicar un pago mayor respecto a
un alquiler, pues a la cuota del alquiler se le sumará la cuota de capitalización para acceder
en un futuro a la compra del inmueble.

En caso se dejen de pagar las cuotas y no se concrete la compra del inmueble, sí se podrá
recuperar lo aportado al fondo de capitalización individual (el adicional) pero no el alquiler
pagado.

1.3.3 ¿Qué pasos hay que seguir para acceder a este mecanismo?
 En principio el arrendatario y el arrendador deben llegar a un acuerdo y firmar el
Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria (FUCI).
 Este formulario deberá estar inscrito en el Registro Administrativo para Vivienda
(RAV). Además, deberá estar inscrito en la Superintendencia Nacional de Registros
Públicos (Sunarp).
 Un notario deberá certificar las firmas del FUCI, luego de cinco días hábiles.
 La empresa deberá presentar la inscripción del formulario ante la Sunarp 10 días
hábiles después.
 Una vez concluido este procedimiento, el arrendatario puede ocupar la vivienda y
empezará a pagar las cuotas por el tiempo pactado.
 Finalizado el arrendamiento, el arrendatario puede hacer uso de la opción de compra.
 Para la opción de compra el arrendatario puede usar uso del Bono del Buen Pagado
(BBP) o del Bono Familiar Habitacional (BFH) del Fondo Mivivienda más las cuotas
de capitalización más los intereses ganados.

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  Si no se hace uso de la opción de compra se debe entregar el inmueble al propietario
en los 10 días hábiles siguientes. En ese caso la empresa debe devolver el importe de
la capitalización individual al arrendatario.

1.3.4 Qué es el contrato de capitalización inmobiliaria?

Es un mecanismo de financiamiento para el acceso de vivienda, en la cual inicialmente se
celebra un contrato donde se cede el uso de un inmueble mediante un contrato de
arrendamiento a favor del cliente-arrendatario- adquiriente. (A través del formulario FUCI
a cargo del FONDO MIVIVIENDA).

En este contrato se establecen cuotas periódicas las mismas que están compuesta por:

 La renta correspondiente al arrendamiento

 El aporte de capitalización individual del cliente, los mismos que pueden generar
intereses a favor del cliente.
 Previsión al pago de tributos
 La prima del seguro
 Mantenimiento del inmueble cuando sea parte de un conjunto inmobiliario.
 Otros importes pactados

Sin embargo, lo más interesante de este sistema, es que el cliente- arrendatario luego de la
conclusión del contrato tiene 2 posibilidades:

1.3.4.1 Hacer uso de la opción de compra

En la cual, es el deseo del cliente-arrendatario-adquiriente de comprar la propiedad materia
del contrato. Siendo que los aportes de capitalización individual más sus intereses formaran
parte de pago del precio de la vivienda a comprar.

1.3.4.2 No hacer uso de la opción de compra

Si, por el contrario, el cliente no desea comprar la unidad inmobiliaria, simplemente debe
retirarse del inmueble y devolverlo, teniendo en cuenta que la capitalización individual
aportada más sus intereses deben ser devueltas por la empresa de Capitalización
Inmobiliaria- ECI.

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1.3.5 ¿Cuál es el contenido del contrato de capitalización inmobiliaria?
El contrato de Capitalización inmobiliaria se suscribe en el FUCI, el que debe ser inscrito en
el RAV y en la SUNARP, conteniendo los términos siguientes:
 Identificación de las partes contratantes.
 Identificación registral del inmueble materia del contrato.
 Plazo del Contrato de CI.
 Monto de las cuotas periódicas y conceptos complementarios a pagar.
 Monto de la opción de compra.
 Derechos y obligaciones de las partes.
 Causales de desalojo.
 Autorización para el uso de datos personales.

1.3.5.1 Intervinientes en la operación de capitalización inmobiliaria

CLIENTE – ARRENDATARIO- ADQUIRIENTE: Persona natural que celebra un contrato
de capitalización inmobiliaria con una Empresa

1.3.6 Empresas de operación múltiple

Son aquellas que pueden desarrollar y efectuar diversas operaciones relacionadas con la
intermediación financiera, éstas podrán efectuarse en el corto y largo plazo y atender
diversos sectores de la actividad económica del país, el número y tipo de operaciones que
pueden desarrollar está esencialmente relacionado con el capital aportado por los accionistas,
el riesgo que representan para los depositantes evaluado a través de una nota otorgada por
las Clasificadoras de riesgo, los controles internos y personal capacitado para desarrollar las
diversas operaciones. Las empresas de operaciones múltiples son: empresas Bancarias,
empresas Financieras, Cajas Rurales de Ahorro y Crédito (CRAC), Cajas Municipales de
Ahorro y Crédito (CMAC), Empresas de Desarrollo de la Pequeña y Micro Empresa
(Edpyme), Caja Municipal de Crédito Popular (CMCP) y Cooperativas de Ahorro y Crédito.
Para la ley de Capitalización Inmobiliaria cuando se refiere a la ECI, también se está
refiriendo a las EOM.

1.3.7 La superintendencia de banca y seguros.

La SBS dicta las normas que regulan las diversas materias vinculadas con este tipo de
empresas y con sus operaciones.

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1.3.8 Fondo mivivienda sa- fmv
Quien tendrá a su cargo el RAV – Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda,
Creado mediante Decreto Legislativo Nº 1177 y donde se registran electrónicamente los
contratos contenidos en el formulario FUCI. El RAV es de carácter público, pudiendo ser
utilizada para evaluar la capacidad crediticia de los arrendatarios y para evaluar el
otorgamiento de beneficios en programas de vivienda.

1.3.9 Notario público.

quien tendrá la responsabilidad de enviar los contratos al RAV, adicionalmente deberá
certificar las firmas en los formularios, expedir las copias certificadas de los formularios,
extender un acta notarial protocolizada, entre otras actividades.

1.3.10 Actores del sector

El mercado inmobiliario se entiende como la actividad económica de compra y venta de un
inmueble. Amargant lo define como, conjunto de operaciones de compra venta y
arrendamiento de todas las clases de inmuebles” (Amargant, 2008). Ignacio Kunz como “a
cantidad de inmuebles comprados respecto a la oferta disponible en un determinado periodo
de tiempo” (Ignacio Kunz, 2009).

Figura: 1 Relación de los principales actores del sector inmobiliario

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1.3.11 Superintendencia nacional de los registros públicos – sunarp
Donde se registran los contratos de capitalización inmobiliaria
Inscripción en registros públicos
Es el proceso final, luego de haber concluido con el estudio de título y este haya salido
conforme se redactan los contratos donde firman las partes, si es un bien futuro aquí finaliza;
y si es un bien terminado, se redacta la escritura pública y se inscribe en SUNARP. Para este
proceso solo se puede proceder a través de una notaría. Las obligaciones legales del vendedor
al momento de una compraventa son:
 Entregar la propiedad sin cargas y gravámenes, es decir, que la propiedad esté
 saneada y sin demandas o juicios
 Pagar el impuesto a la renta por la venta
 Para el comprador se tienen las siguientes obligaciones:
 Cumplir fechas y cláusulas de pago detalladas en minuta de compra venta
 Si la propiedad es de segunda venta deberá pagar el impuesto del Alcabala

1.3.12 Crédito hipotecario tradicional

Orientado a personas naturales edad de 18 a 69 años, con tasas promedio entre 7% y 11% y
puede ser en soles o dólares. Se requiere de un 10% del valor del inmueble como cuota inicial
si es primera vivienda y de 20% si es a partir de la segunda compra. Fija un plazo máximo
del crédito de hasta 25 años.

Figura: 2 Nuevos créditos hipotecarios desembolsados.

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 Figura: 3 Total créditos hipotecarios

CONCLUSIONES

 Debe haber un mayor compromiso de las entidades financieras en cuanto a mejorar

las condiciones crediticias para los compradores de vivienda. Esto se dará en cuanto
el estado sepa negociar mejor las condiciones a las que se deben ajustar los bancos
para hacer uso de las facilidades financieras que se otorgan a través de los principales
programas de vivienda.
 En este sentido, el estado debe incentivar los programas de vivienda siempre y
cuando vaya de la mano de una respuesta alineada por parte de los actores privados.

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BIBLIOGRAFÍA

 BBVA Research USA. (2017). Situación Estados Unidos 4° Trimestre 2017.

Houston: BBVA Research Unidad de Estados Unidos.
 Berrospi, L. M. (2009). Tesis de Maestría ESAN “Determinantes del éxito en la
gestión de proyectos. Lima: Universidad Esan.
 CAPECO, C. (2016). 21° Estudio de edificaciones urbanas en Capital Metropolitana
y El Callao. Revista construcción e industria Noviembre 2018, 18-19.
 FMI. (2017). Mercado inmobiliario en Chile. Fondo Monetario Internacional.
Gestión. (2017).
 INEI: Estafa es el segundo hecho delictivo más frecuente en el Perú. Gestión.
Gestión. (6 de Junio de 2017). Clase media aumentó 7.8 puntos porcentuales del 2011
al 2015. Gestión. Obtenido de https://gestion.pe/economia/clase-media-aumento-7-
8-puntos-porcentuales-2011-2015.

WEBGRAFÍA

 http://repositorio.esan.edu.pe/bitstream/handle/ESAN/1270/2018_MATP_16-
1_15_T.pdf?sequence=1&isAllowed=y
 https://rpp.pe/economia/economia/capitalizacion-inmobiliaria-reglamentan-
mecanismo-para-comprar-viviendas-noticia-947700
 https://www.elpino.com.pe/tag/capitalizacion-inmobiliaria/
 https://bienesraicess.com/blogs/capitalizacion-inmobiliaria/