INTRODUCCIÓN

DESCRIPCIÓN DE LA REALIDAD PROBLEMÁTICA:

Nuestro sistema registral es meramente declarativo y no constitutivo, por lo cual cuando

adquirimos un inmueble no es obligatoria su inscripción para ejercer los atributos inherentes a
la propiedad, conforme al art. del C.C. Y si bien no resulta un requisito su inscripción, sí es
muy necesario realizarlo, por cuanto brinda seguridad jurídica con oponibilidad erga omnes.
Así cuando compramos un inmueble lo primero que identificamos son sus características
físicas, tales como el área, linderos y medidas perimétricas. Así el predio es identificado y
diferenciado de los demás.
Si el predio accede al registro, la anotación de inscripción se realiza en virtud de los datos
físicos, los cuales se encuentran plasmados en el instrumento público.
Sin embargo, con el transcurso del tiempo, las cualidades del inmueble pueden variar por
diversas causas: errónea medición o mala utilización de la geomática; o simplemente porque el
inmueble ha sido modificado.
Entonces, cuando sucede esta discrepancia entre lo registrado y la realidad extraregistral,
resulta procedente realizar la denominada Rectificación. Este acto es regulado en la Ley 27333
(Ley complementaria a la Ley 26662 Ley de Procedimiento Notarial en asuntos no
contenciosos), art. 504° y ss. del Código Procesal Civil y Ley N° 28294.
Pero resulta que en una de las normas citadas existe un tipo de rectificación que ha
desvirtuado totalmente la finalidad para la cual se extendió la norma: nos referimos al
procedimiento notarial (no contencioso) regulado en el art. 13 de la Ley N°27333 pero
específicamente cuando el área es superior a la registrada.
¿Qué sucede? Pues resulta que en la actualidad el propietario de un predio inscrito, en su afán
de aumentar el área de la finca toma posesión de parte de inmuebles colindantes que no tienen
dueño conocido o siendo conocido éste no se encuentra en posesión (en su mayoría estos
terrenos no se encuentran cercados y no están inscritos); y acuden a la vía notarial para iniciar
el procedimiento de rectificación de área, pero este se desnaturaliza porque la rectificación es
producto de un error cometido y lo que la mayoría de procedimientos notariales aplica es la
figura de incorporación.

Si bien en nuestro sistema registral desde su inicio no era necesaria la presentación de

documentación técnica, en la actualidad ésta información gráfica es fundamental, aunque cabe
siempre un error humano, ya sea porque no se efectuaron debidamente las medidas
perimétricas o no se delimitó correctamente el área total. Por este error humano que surge la
necesidad de corregir la inexactitud del registro.

Al respecto, y siendo que la rectificación no es incorporación, el Tribunal Registral ha emitido

diversos pronunciamientos contrapuestos para dilucidar si el incremento de área es
propiamente rectificar o incorporar una nueva área dentro del predio matriz.
En diversas resoluciones de esta sala, como la Resolución N°182-2005-SUNARP-T se
concluyó que: Entonces, no se trata de hacer constar en el Registro la variación o modificación
que ha sufrido el predio en la realidad objetiva, situación que ha originado la discrepancia en el
Registro. Por el contrario, el predio siempre fue el mismo, lo que sucede es que el Registro está
publicado una información física equivocada. En ese orden, a través de estos mecanismos de
rectificación registra jamás debe admitirse un aumento del área so pretexto de adecuar la
realidad de la partida, incorporando área contigua que nunca formó parte del predio.
En similar línea, la Resolución N°092-2015-SUNARP-TR-L determinó: Esta instancia ha
señalado reiteradamente que en sede registral, cualquiera sea la forma de realizar el
saneamiento de áreas, linderos o medidas perimétricas, siempre es un instrumento para
eliminar una inexactitud registral. No ocurre que la finca crece, se modifica o reduce su
extensión, lo que sucede es que, registralmente, la realidad física aparece descrita en el
Registro de modo diferente, por lo cual es necesario adecuar la información del Registro a la
realidad predial física. Por ello, los procedimientos rectificatorios no pueden utilizarse para
incorporar al predio secciones contiguas que nunca formaron parte de aquel.
Sin embargo, estas posiciones no son seguidas en todas las resoluciones del Tribunal
Registral, ya que por ejemplo en la Resolución N°082-2013-SUNARP-TR-A se concluye: No
procede denegar la rectificación de área alegando que lo que se solicita no es precisamente
una rectificación sino una incorporación al predio de áreas aledañas, debido a que es
procedente la rectificación de un área mayor.

Ahora se debe determinar que si bien estamos dentro de un procedimiento notarial por el cual
el Notario da fe del cumplimiento de los presupuestos para su validez, este funcionario no hace
una verificación física del predio, sustentando su decisión en los documentos técnicos
presentados por los interesados y la certificación de la Sunarp a través del Certificado de
Búsqueda Catastral, en la cual se deje constancia que no se afecta a terceros ni genera
superposición.
Pero la constancia de no afectar a terceros es respecto a predios inscritos; es decir, el Área de
Catastro no podrá identificar ni pronunciarse respecto a si se afecta a terceros no inscritos,
máxime si nuestro sistema registral es meramente declarativo.
Por ello, cuando se pretende la "rectificación" a un área mayor a la registrada, basta con saber
si esa porción se encuentra inscrita para que proceda o no –según sea el caso- el inicio del
procedimiento, dejándose de lado el verdadero motivo por el cual se ha modificado el área o
linderos. He aquí el cuestionamiento, ya que el Notario no evalúa el trasfondo de la rectificación
¿Es verdaderamente una rectificación o en realidad quiere aumentar la porción de su finca?

FALTAN CONSECUENCIAS

COMO EVITARLOS