�QU� ES LO QUE DEBE CONOCER DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

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�QU� ES LO QUE DEBE CONOCER DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

MARIO ALVA MATTEUCCI

1. INTRODUCCI�N

Con el mercado inmobiliario en crecimiento desde hace algunos a�os atr�s, las
ofertas por las cuales se realiza la transferencia de predios ha crecido de manera
exponencial, ya sea por la adquisici�n de terrenos para realizar las edificaciones
de departamentos, la transferencia de terrenos agr�colas para realizar proyectos de
irrigaci�n en frutales, la enajenaci�n de predios ya construidos, entre otras
operaciones a trav�s de las cuales se transfieren la propiedad de dichos bienes.

Uno de los tributos que debe cumplir con cancelarse cada vez que se realice la
transferencia de propiedad de los bienes inmuebles es el Impuesto de Alcabala, el
cual est� a cargo del comprador o adquirente de los bienes, existiendo diferencias
con respecto del IGV, toda vez que este �ltimo impuesto solo grava la primera venta
de los inmuebles efectuados por el constructor y est� a cargo del vendedor, no del
comprador.

El motivo del presente informe es realizar una revisi�n de la normativa que regula
este tributo, procurando se�alar algunos problemas en su aplicaci�n, la revisi�n de
jurisprudencia emitida por el Tribunal Fiscal y doctrina relacionada con este
tributo.

2. �QU� ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO DE ALCABALA?

El Impuesto de Alcabala refleja en cierto modo una capacidad contributiva de parte

del adquirente o comprador del bien inmueble, motivo por el cual el legislador
decidi� afectar al comprador y no al vendedor del bien inmueble que es transferido.

En ese sentido, parte de este criterio se refleja en la emisi�n de la RTF N� 07268-

8-2010 cuando precisa que �Se revoca la resoluci�n apelada. Se indica que lo que
grava el Impuesto de Alcabala es la adquisici�n de inmuebles urbanos o r�sticos,
por constituir una manifestaci�n de riqueza que conlleva a concluir la existencia
de capacidad contributiva; en consecuencia, en el caso de transferencia de cuotas
ideales de un predio, la base imponible del referido impuesto estar� constituida
�nicamente por la parte proporcional del valor de transferencia el cual no podr�
ser menor al valor proporcional de autoaval�o del predio ajustado, de ser el caso�.

La RTF N� 7870-3-2001 indica que �El hecho generador del Impuesto de Alcabala debe
ser entendido como la adquisici�n de propiedad o el poder jur�dico que recae sobre
determinado predio o inmueble en totalidad o parte de �l�.

2.1 TRIBUTO DE REALIZACI�N INMEDIATA

De acuerdo a lo dispuesto por el texto del art�culo 21� de la Ley de Tributaci�n

Municipal1, el Impuesto de Alcabala califica como un tributo de realizaci�n
inmediata2.

Cabe precisar que en los tributos de realizaci�n inmediata se observa que el hecho
generador del tributo se verifica en un momento espec�fico de tiempo, en esta
clasificaci�n observamos al Impuesto de Alcabala, el Impuesto General a las ventas
� IGV, el Impuesto Selectivo al Consumo � ISC, el Impuesto a los Espect�culos
P�blicos No Deportivos.

En sentido contrario encontramos a los tributos peri�dicos, que se va generando a

lo largo de un determinado periodo (puede ser mensual, semestral, anual, etc.),
dentro de esta categor�a est� el Impuesto a la Renta, el Impuesto Temporal a los
Activos Netos � ITAN, el Impuesto Predial, el Impuesto Vehicular, el Impuesto a las
Embarcaciones de Recreo, entre otros.

La RTF N� 4162-6-2003 precisa que �La obligaci�n tributaria por concepto de

Alcabala nace en la fecha de suscripci�n del contrato de compraventa�.

En cuanto al nacimiento de la obligaci�n tributaria resulta interesante analizar el

criterio de la RTF N� 8602-11-2011, la cual indica que �La minuta de constituci�n
de una EIRL no es suficiente para demostrar el nacimiento de la obligaci�n
tributaria en el caso del Impuesto de Alcabala. Se revoca la apelada que declar�
infundada la reclamaci�n contra la resoluci�n que declar� improcedente la solicitud
de devoluci�n de pago indebido por Impuesto de Alcabala, al no haber acreditado la
Administraci�n el nacimiento de la obligaci�n tributaria por el aporte de capital
para la constituci�n de una EIRL, al no obrar en autos la inscripci�n en Registros
P�blicos sino solo la minuta de constituci�n, lo que no se ajusta a lo exigido por
las normas que regulan dichas empresas, por lo que el pago efectuado resulta
indebido�.

2.2 GRAVA LAS TRANSFERENCIAS DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES URBANOS O RUSTICOS

Como un supuesto normativo para afectar este tributo se indica que el Impuesto de
Alcabala grava las transferencias de propiedad de los bienes inmuebles, urbanos o
r�sticos a t�tulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad,
inclusive las ventas con reserva de dominio.

Si se observa, el universo de las formas de transferencia de la propiedad son

variadas, incluso pueden tener diferentes combinaciones y nombres, pero si todas
est�n orientadas a realizar la transferencia de las atribuciones inherentes del
propietario al comprador o adquirente, ello determina que se afecta con el pago del
Impuesto de Alcabala.

Para profundizar m�s en el tema, cuando la norma se refiera a las transferencias de

propiedad, ello alude de manera general a cualquier mecanismo por el cual se
realiza la transferencia de los derechos de propiedad que se tienen respecto de los
bienes inmuebles materia de la operaci�n, por lo que all� pueden estar incluidas
distintas figuras jur�dicas como:

� Compraventa.
� Permuta.
� Daci�n en pago.
� Permuta.
� Transacci�n.
� Prescripci�n adquisitiva de propiedad.
� Aporte a sociedades.
� Entre otras formas.

Es pertinente mencionar que en la Ley de Tributaci�n Municipal no se ha establecido

una lista de las operaciones que pueden determinar cuando existe o no transferencia
de propiedad, adem�s que desde su vigencia no existe aprobaci�n de alg�n reglamento
del Impuesto de Alcabala3, por lo que algunas entidades ligadas a la aplicaci�n de
la normatividad municipal han intentado regular este aspecto, lo cual consideramos
que no es posible, ya que las municipalidades no tendr�an competencia para poder
reglamentar una norma de car�cter general.
Lo antes indicado fue mencionado por RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LE�N al analizar el
caso de la emisi�n de una Resoluci�n Jefatural por parte del Servicio de
Administraci�n Tributaria de la Municipalidad Metropolitana de Lima, cuando se�ala
lo siguiente:

�En el caso espec�fico del Impuesto de Alcabala, el Poder Ejecutivo no ha generado

un reglamento especial. Sin embargo la necesidad de contar con esta clase de
normas, que viabilizan la aplicaci�n de una ley, ha llevado a que el Servicio$ de
Administraci�n Tributaria de Lima � SAT genere la Directiva No 001-006-00000012 del
19-07-08

Al respecto cabe preguntarse si el SAT-Lima puede reglamentar una ley tributaria.

Desde la perspectiva de la Pol�tica Fiscal, consideramos que el punto de partida
para reflexionar sobre este tema debe ser la necesidad de preservar el sistema
tributario nacional.

En el caso espec�fico de los impuestos que financian al Gobierno Local ya hemos

apreciado que en la instancia de Gobierno Nacional se concentra la facultad de
creaci�n y estructuraci�n de esta clase de impuestos, pues de lo que se trata es de
racionalizar y uniformizar (homogenizar) los ingresos tributarios m�s importantes
de las Municipalidades. Por coherencia, la respectiva actividad reglamentaria
tambi�n debe quedar centralizada y reservada para el Gobierno Nacional.

Admitir que cada Municipalidad o SAT tiene la facultad de reglamentar una ley
tributaria es contraria a la propuesta de un sistema tributario, toda vez que en el
Per� existen 1,833 Municipalidades y muchas de ellas administran el Impuesto de
Alcabala. Si cada Gobierno Local establece su propio reglamento de Impuesto de
Alcabala, existir�an diferentes esquemas legales de tratamiento sobre un mismo
impuesto, terminando por generar muchas veces cargas tributarias francamente
irracionales, adem�s que se tornar�a bastante complejo el tratamiento del referido
impuesto a nivel nacional, dificultando el accionar de las grandes empresas que
operan en todo el pa�s, como por ejemplo aquellos bancos que vienen incrementando
su radio de acci�n y que se encuentran en la necesidad de adquirir predios para
instalar sus nuevas oficinas y tienen que pagar el Impuesto de Alcabala por cada
compra de estos inmuebles.

Desde el punto de vista del Derecho, conviene tener presente que el art. 20.6 de la
denominada �Ley Org�nica de Municipalidades� � LOM 4 establece que el Alcalde tiene
la atribuci�n de dictar decretos y resoluciones de alcald�a, con sujeci�n a las
leyes y ordenanzas. Por su parte, el art. 42 de la LOM indica que los decretos de
alcald�a establecen normas reglamentarias y de aplicaci�n de las ordenanzas,
mientras que el art. 43 de la LOM prescribe que las resoluciones de alcald�a
aprueban y resuelven los asuntos de car�cter administrativo.

Concordando estos dispositivos legales somos partidarios de la posici�n

interpretativa seg�n la cual las Municipalidades tienen una facultad reglamentaria
restringida, en el sentido que el Alcalde, a trav�s del decreto de alcald�a, puede
reglamentar determinadas normas de mayor jerarqu�a, pero siempre que �stas sean de
nivel local.

En este sentido un Alcalde puede reglamentar una Ordenanza por tratarse una norma
de nivel local. Sin embargo un Alcalde no es competente para reglamentar normas de
nivel nacional como son las leyes que regulan impuestos.

Con mayor raz�n nos parece que el SAT-Lima carece de competencia para reglamentar
normas de alcance nacional, tal como la LTM en la parte que regula al Impuesto de
Alcabala.

En efecto, si a nuestro entender la Municipalidad Metropolitana de Lima � MML

carece de competencia para reglamentar leyes nacionales, entonces tambi�n debemos
sostener que esta entidad no puede transferir facultades inexistentes a favor del
SAT-Lima en torno a la posibilidad de reglamentar a la LTM en la parte que se
refiere al Impuesto de Alcabala�4.

2.3 LOS PREDIOS URBANOS Y LOS PREDIOS RUSTICOS

Este tributo afecta la transferencia de propiedad inmueble de predios ubicados

tanto en la zona urbana como en el medio del agro.

Los PREDIOS URBANOS califican como aquellos ubicados en los centros poblados y el
uso al cual se le destina es (i) vivienda, (ii) comercio, (iii) industria, o (iv)
cualquier otro fin urbano.

Tambi�n se encuentran dentro de esta categor�a los terrenos sin edificar, que
cuenten con servicios generales del centro poblado.

Finalmente, ubicamos a los predios que est�n terminados y recibidas sus obras de
habilitaci�n urbana, est�n o no habilitadas legalmente5.

En el caso de los PREDIOS R�STICOS, ubicamos dentro de esta categor�a a los

terrenos ubicados en zona rural, que est�n dedicados a: (i) uso agr�cola, (ii)
pecuario, (iii) forestal y de protecci�n y (iv) los eriazos que sean susceptibles
de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos o est�n
comprendidos dentro de los l�mites de expansi�n urbana.

Observemos el criterio expresado en la RTF N� 04305-2-2004 por el Tribunal Fiscal

sobre el tema de la calificaci�n de predios. Dicho Tribunal precisa que �Al no
contar la Ley de Tributaci�n Municipal con una definici�n de predio urbano y
r�stico Procede que la Administraci�n de predio urbano y r�stico, procede que la
Administraci�n realice una nueva tasaci�n mediante la aplicaci�n de lo establecido
por el Reglamento General de Tasaciones del Per�.

Otro criterio se ubica en la RTF N� 5147-2-2003, cuando precisa que �El hecho que
un predio no est� considerado en los planos b�sicos arancelarios no implica que se
trate de un predio r�stico, en cuyo caso la valorizaci�n se efect�a conforme con el
valor arancelario m�s pr�ximo de un terreno de iguales caracter�sticas�.

2.4 OPERACIONES DE TRANSFERENCIA A TITULO ONEROSO O GRATUITO

Al revisar el supuesto normativo se�alado por el legislador se aprecia que se

considera para afectarse con el Impuesto de Alcabala a las transferencias que se
produzcan bajo cualquier t�tulo, ello equivale a decir que se puede ser tanto a
t�tulo oneroso, es decir cuando se fija un precio determinado o tambi�n puede ser a
t�tulo gratuito, sin existencia de un precio determinado, como puede ser el caso de
una donaci�n de un inmueble o la adquisici�n del mismo a trav�s de un premio en una
rifa o en una loter�a o sorteo.

2.5 LAS TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES SE AFECTA CUALQUIERA SEA SU

FORMA O MODALIDAD, INCLUSIVE LAS VENTAS CON RESERVA DE DOMINIO

El Impuesto de Alcabala grava todas las transferencias de propiedad de bienes

inmuebles, efectuadas tanto a t�tulo gratuito, como puede ser una donaci�n de un
terreno, la entrega de un departamento por parte de un banco a un cliente por
participar en un sorteo al aperturar una cuenta de ahorros, entre otros.

De igual modo, este tributo afecta las transferencias de propiedad de inmuebles

realizada a t�tulo oneroso. Dentro de este tipo de operaciones tenemos a la
compraventa, la permuta, la daci�n en pago, la transacci�n, entre otras.
Lo interesante que se precisa en este tema es que para considerar afectas las
operaciones de transferencia de propiedad de inmuebles con el Impuesto de Alcabala
se incluyen a las reservas de dominio, conocidas tambi�n como reservas de propiedad
en el �mbito civil.

Sobre el tema indicamos que conforme lo dispone el texto del art�culo 1583� del
C�digo Civil, la Compra Venta con Reserva de Propiedad es la compraventa en la que
se pacta que el vendedor se reserve la propiedad del bien hasta que se haya pagado
todo el precio o una parte determinada de �l, aunque el bien haya sido entregado al
comprador, quien asume el riesgo de su p�rdida o deterioro desde el momento de su
entrega; de este modo el comprador adquiere autom�ticamente el derecho a la
propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.

La exposici�n de motivos que escribe ARIAS SCHEREIBER PEZET precisa en cuanto al

texto del art�culo 1583� del C�digo Civil lo siguiente �� este art�culo recoge la
instituci�n de la compraventa con reserva de propiedad, precis�ndose que el riesgo
de la p�rdida del bien lo asume el comprador desde que el bien le es entregado, aun
cuando por este acto no adquiera la propiedad de �l.

Agrega que, la adquisici�n de la propiedad del bien por el comprador se produce

autom�ticamente con el pago total del precio o una parte determinada de �l, sin que
se requiera una nueva declaraci�n de voluntad. Existe duda en la doctrina respecto
a si esta adquisici�n se produce con efecto retroactivo al momento de la tradici�n
f�sica o jur�dica o solo a partir del pago de la �ltima armada del precio. El
C�digo opta por la segunda soluci�n debido a razones pr�cticas, tales como los
inconvenientes que traer�a la primera soluci�n para efectos tributarios,
adquisici�n de frutos por el vendedor, grav�menes constituidos por el vendedor,
etc.� 6.

En funci�n a lo indicado en p�rrafos anteriores, en caso que exista una operaci�n

de venta de inmuebles que consigne alg�n pacto de reserva de propiedad, se afectar�
dicha operaci�n con el Impuesto de Alcabala, en aplicaci�n de lo se�alado por el
texto del art�culo 21� de la Ley de Tributaci�n Municipal.

Sobre un tema complementario resulta interesante citar la RTF N� 07751-7-2008, la

cual se�ala que �No existe afectaci�n al Impuesto de Alcabala respecto a la
transferencia de propiedad de un inmueble, mientras no se de cumplimiento a la
condici�n suspensiva establecida por las partes, toda vez que reci�n all� habr�a
operado la transferencia de propiedad�. Aqu� se observa que si bien existi� un
contrato de compraventa, el mismo no se afect� con el Impuesto de Alcabala, en
tanto no se cumpli� la condici�n suspensiva se�alada en �l7.

3. LA AFECTACI�N DEL IMPUESTO DE ALCABALA POR LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

EFECTUADOS POR LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS

Al efectuar una revisi�n del texto del art�culo 22� de la Ley de Tributaci�n
Municipal, observamos que indica que la primera venta de inmuebles que realizan las
empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte
correspondiente al valor del terreno.

N�tese que no existe una regla adicional a este dispositivo que permita aclarar su
aplicaci�n en la pr�ctica, tampoco existe una definici�n sobre lo que se debe
entender como �empresas constructoras�. Sobre el tema mencionamos que ni en la Ley
de Tributaci�n Municipal ni en ninguna otra norma que tenga relaci�n con el tema
municipal existe una definici�n del t�rmino �constructor�. Sin embargo, es
necesario comentar que en el caso de las Municipalidades existe una forma de
identificar a las empresas constructoras de inmuebles de una manera muy simple,
solamente se le requiere a aquella persona que se�ala que es constructor que
demuestre su condici�n adjuntando la copia de inscripci�n en el RUC8, en donde debe
figurar como rubro del negocio �construcci�n de edificios�.

En este caso pueden presentarse dos situaciones.

(i) La primera de ellas es que se trate de una empresa constructora, constituida

como tal y que cuente con personer�a jur�dica, cuyo rubro sea la de edificaci�n y
posterior venta de los predios.

(ii) La segunda posibilidad se presenta cuando se trata de una persona natural con
negocio, el cual se encuentra dedicado a la edificaci�n y posterior venta de los
predios.

Lo antes se�alado tambi�n lo mencionan las entidades administradoras de tributos

municipales, como es el caso del SAT de Cajamarca cuando precisa que �La primera
venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta
al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se
encuentra registrado en el autoval�o).

En este caso, se tiene que presentar, si se trata de una empresa constructora

exhibir los documentos que acrediten que el transferente es una empresa
constructora (Ej.: la ficha RUC de la empresa constructora o la escritura p�blica
de constituci�n en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad
empresarial de construcci�n y/o venta de inmuebles)�9.

Si no se logra demostrar que quien realice la venta del inmueble en una primera
oportunidad es una empresa constructora o una persona natural con negocio dedicado
a la construcci�n, entonces se afectar� el pago del Impuesto de Alcabala por la
totalidad de la base imponible sin realizar descuento alguno por el valor del
terreno.

Inclusive lo mencionado en l�neas anteriores se ve reflejado en una explicaci�n del

Manual del Usuario del Sistema de Recaudaci�n Tributaria Municipal Rentas � GL, a
trav�s del �M�dulo de Alcabala 10 versi�n 11.01.00�, elaborado por el Ministerio de
Econom�a y Finanzas a trav�s del punto 3.7.8 que trata sobre la Primera Venta de
Empresa Constructora.

All� se indica que �Si el Transferente es una Empresa Constructora y cumple lo

siguiente:

� Ser primera venta del inmueble,

� Se trate solamente de contratos de compra � venta,
� La edificaci�n es construcci�n nueva.

Entonces se determinar� la Base Imponible en funci�n al Valor de Terreno comparando

empre entre Valor de Autoaval�o reajustado del terreno y el Valor de Transferencia
del Terreno�.

Observemos el pronunciamiento de la RTF N� 04593-8-2010, que menciona lo siguiente

�Se confirma la apelada que resolvi� la solicitud de inafectaci�n del pago del
Impuesto de Alcabala por la adquisici�n de predio. Se indica que del an�lisis de la
apelada y de la documentaci�n que obra en autos, no se aprecia que el recurrente
haya presentado la documentaci�n que acreditara el valor del inmueble, ni la
calidad de empresa constructora de la vendedora, por lo que resulta arreglado a ley
que la Administraci�n haya declarado improcedente la solicitud de inafectaci�n
presentada. Se remite los actuados a la Administraci�n a fin que proceda conforme
con lo se�alado en la presente resoluci�n. Se indica que la Administraci�n debi�
dar tr�mite de solicitud no contenciosa al escrito presentado por el recurrente el
9 de agosto de 2006 y emitir pronunciamiento al respecto y no elevarlo a esta
instancia, por lo que procede remitir los actuados a la Administraci�n�.

4. �QUI�N ES EL SUJETO PASIVO DEL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

Al efectuar una revisi�n del texto del art�culo 23� de la Ley de Tributaci�n
Municipal, observamos que all� se indica que �Es sujeto pasivo en calidad de
contribuyente, el comprador o adquirente del inmueble�.

Ello equivale a decir que la Administraci�n Tributaria encargada del cobro del
impuesto de Alcabala exigir� el pago del mismo a quien tenga la calidad de
comprador o adquirente del inmueble.

En el caso del comprador se observa que la adquisici�n del predio se ha realizado

de manera onerosa, lo cual implica una valorizaci�n del precio pactado por las
partes y un desembolso de dinero por la adquisici�n del predio.

Trat�ndose del caso del adquirente del bien inmueble, se puede presentar en el caso
de la adquisici�n gratuita del mismo, como puede ser el caso de una donaci�n, el
adquirir la propiedad a trav�s de un sorteo al calificar como ganador del mismo,
entre otros.

En caso que se presente el caso en el cual el vendedor del predio afecto al pago
del Impuesto de Alcabala decidiera, a trav�s de una cl�usula contractual, que dicho
tributo ser� asumido por el vendedor y no el comprador, por un tema de estrategia
comercial 11 o de poder concretar la venta del predio lo m�s pronto, se tendr�a por
no v�lida dicha cl�usula, toda vez que las normas tributarias tienen por naturaleza
el car�cter de imperativas, lo cual no admite pacto en contrario.

5. LA BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO DE ALCABALA

El texto del art�culo 24� de la Ley de Tributaci�n Municipal considera que la base
imponible del Impuesto de Alcabala est� constituido por el valor de transferencia,
el cual no podr� ser menor al valor de autoval�o del predio correspondiente al
ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el �ndice de Precios al
por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de
Estad�stica e Inform�tica.

Lo antes expresado implica que se debe realizar una comparaci�n entre:

(i) El valor de transferencia por el cual se adquiere el bien inmueble, que como
sabemos puede ser a t�tulo oneroso (cuando la transacci�n determina un precio o
valorizaci�n) o a t�tulo gratuito (en donde no existe de por medio alg�n desembolso
de dinero para que se produzca la transferencia de propiedad), como puede ser el
obtener el inmueble como premio en un sorteo, rifa o loter�a.

(ii) El valor del autoval�o del predio registrado en la respectiva municipalidad de

la jurisdicci�n donde se encuentra ubicado, el cual deber� ser reajustado con la
aplicaci�n del �ndice de Precios al por Mayor (IPM). Es pertinente indicar que la
propia legislaci�n indica que el reajuste se aplica sobre el valor del autoval�o,
lo cual determinar� que no se debe realizar ajuste al valor de transferencia

Con respecto al ajuste, debemos precisar que �ste es aplicable a las transferencias
que se realicen a partir del 1 de febrero de cada a�o y para su determinaci�n, se
tomar� en cuenta el �ndice acumulado del ejercicio, hasta el mes precedente a la
fecha que se produzca la transferencia. Ello determina que si la transferencia de
los inmuebles se hubiera realizado en el mes de enero no existir�a necesidad de
realizar el ajuste respectivo.

6. LA TASA DEL IMPUESTO Y EL TRAMO QUE ES CALIFICADO COMO M�NIMO NO IMPONIBLE

De acuerdo con la revisi�n del art�culo 25� de la Ley de Tributaci�n Municipal, se
precisa que la tasa del impuesto es de tres por ciento (3%), siendo de cargo
exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario12.

No est� afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras diez
(10) UIT del valor del inmueble13, calculado conforme a lo dispuesto en el art�culo
precedente.

Cabe mencionar que este tramo de inafectaci�n ha tenido diversos cambios, desde que
entr� en vigencia la Ley de Tributaci�n Municipal el 01 de enero de 1994 hasta la
actualidad. Ello se puede reflejar en el siguiente cuadro:

Fecha de vigencia

Monto no imponible

Base Legal

Fecha de publicaci�n en el Diario El Peruano

01/01/94 al 31/12/01

25 UIT

Decreto Legislativo N� 776

31/12/93

01/01/02 al 17/03/03

No se aplica

Ley N� 27616

29/12/01

18/05/03 hasta hoy

10 UIT

Ley N� 27963

17/05/03

De presentarse el caso actualmente de la venta de un predio cuya base imponible

para efectos del Impuesto de Alcabala no supere las 10 UIT, simplemente no se
genera obligaci�n tributaria alguna con el pago de dicho tributo, al encontrase
dentro del tramo en el cual no se considera la afectaci�n.

Sobre el m�nimo no afecto AELE indica que �No est� afecto al Impuesto de Alcabala
el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble. Dicha
inafectaci�n se computa despu�s de efectuar el ajuste del autoval�o del inmueble,
si corresponde utilizar este valor como base imponible. En caso se transfirieran
dos o m�s inmuebles en una sola operaci�n, el tramo de inafectaci�n deber�
aplicarse por cada uno de los inmuebles.

Si se adquiere el derecho de copropiedad de un inmueble de dos o m�s

copropietarios, la inafectaci�n se aplica independientemente por cada
copropietario, seg�n criterio recogido en la RTF N� 7870-3-2001.

Cabe se�alar que en la RTF N� 6434-5-2003, ante una acotaci�n de cobro del IA por
la compra de 120 predios conformantes de un Conjunto Habitacional, el TF se�al� que
en vista que los montos de autoval�o de cada uno de ellos no superaba el monto de
inafectaci�n (en ese entonces 25 UIT) y que de la copia de la minuta de compraventa
se desprend�a que el conjunto habitacional estaba conformado por 120 inmuebles,
interpret� que deb�a entenderse que no se trataba de un solo predio, por lo que
proced�a la inafectaci�n� 14.

7. �HASTA QUE FECHA SE DEBE REALIZAR EL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

De acuerdo a lo dispuesto por el art�culo 26� de la Ley de Tributaci�n Municipal,

el pago del impuesto debe realizarse hasta el �ltimo d�a h�bil del mes calendario
siguiente a la fecha de efectuada la transferencia.

Si por ejemplo, se realiza la adquisici�n de un inmueble el d�a 16 de junio de

2014, el comprador del mismo tiene plazo para poder cumplir con el pago del
Impuesto de Alcabala hasta el �ltimo d�a del mes de julio de 2014, el cual ser�a el
d�a jueves 31 de julio de 2014.

N�tese que en ninguna parte de la norma se hace referencia al cumplimiento de la

presentaci�n de alguna declaraci�n jurada, motivo por el cual si no se cumple con
el pago del Impuesto de alcabala en la fecha indicada y se realiza en fecha
posterior, solo se afectar� dicho pago m�s los intereses moratorios respectivos.

La RTF N� 815-7-2008 menciona que �La infracci�n del numeral 1 del art�culo 178�
del C�digo Tributario no es aplicable al Impuesto de Alcabala puesto que la norma
que lo regula no establece obligaci�n de presentar declaraci�n jurada�.

Con respecto al c�mputo de la prescripci�n en el caso del Impuesto de Alcabala, la

RTF N� 0265-5-2004 indica lo siguiente: �Dado que las normas no establecen la
obligaci�n de presentar declaraci�n jurada por Impuesto de Alcabala, resulta
aplicable el t�rmino prescriptorio de 4 a�os por la deuda correspondiente a dicho
impuesto�.

El �ltimo p�rrafo del art�culo 26 de la Ley de Tributaci�n Municipal indica que el

pago se efectuar� al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del
precio de venta del bien materia del impuesto, acordada por las partes.

Lo antes mencionado considera que el Impuesto de Alcabala no se puede fraccionar y

tampoco se puede realizar la cancelaci�n del mismo a trav�s de la entrega de
bienes, lo que determinar�a que se proh�be el pago en especie.

8. �CU�LES SON LAS TRANSFERENCIAS INAFECTAS AL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

Al efectuar una revisi�n del texto del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n
Municipal, se observa que el legislador ha determinado una serie de transferencias
que considera inafectas al pago del Impuesto de Alcabala.

8.1 LOS ANTICIPOS DE LEG�TIMA

El literal a) del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n Municipal indica que las
transferencias que se produzcan por los anticipos de leg�tima son inafectos al pago
del Impuesto de Alcabala.

Recordemos que seg�n lo dispone el texto del art�culo 723� del C�digo Civil Peruano
de 1984, la leg�tima constituye la parte de la herencia de la que no puede disponer
libremente el testador cuando tiene herederos forzosos.
De este modo, la persona natural que tenga herederos forzosos puede realizar
mientras viva un reparto de los bienes en los que tenga la calidad de propietario,
haciendo uso para ello del llamado �Anticipo de leg�tima�, el cual tambi�n se le
conoce en la doctrina como �Anticipo de Herencia�.

La ESCRITURA P�BLICA constituye el documento que se debe redactar para formalizar

este acuerdo, bajo sanci�n de nulidad si no se sigue la misma. En este acuerdo
intervienen el anticipante y el beneficiario. Se entiende que para poder realizar
la entrega del patrimonio quien entrega los bienes debe tener inscrito previamente
su dominio en los Registros P�blicos, siempre que se trate de bienes registrables.

Otras de las formalidades que deben cumplirse es consignar el dato del valor que se
asigna a los bienes donados en una de las cl�usulas de la minuta que posteriormente
se convertir� en Escritura P�blica , as� como, la ubicaci�n del predio con
indicaci�n del dato de su inscripci�n en el registro de la Propiedad Inmueble. La
Escritura de Anticipo de Leg�tima deber� contener una cl�usula donde el
beneficiario acepte de manera expresa e indubitable el anticipo, esta requisito es
importante debido a que se requiere la manifestaci�n de voluntad que en donde se
indique la aceptaci�n del anticipo15.

8.2 LAS TRANSFEFENCIAS DE INMUEBLES QUE SE PRODUZCAN POR CAUSA DE MUERTE

El literal b) del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n Municipal indica que las
transferencias que se produzcan por causa de muerte son inafectos al pago del
Impuesto de Alcabala. En este supuesto nos estamos refiriendo a la transferencia de
bienes inmuebles que se producen por la muerte de un familiar que tiene herederos
forzosos o de la transferencia de propiedad de alg�n legado. De manera inmediata al
fallecimiento surge la sucesi�n indivisa, la cual tiene naturaleza temporal y no
tiene l�mite de tiempo, por lo que puede tener existencia de manera indefinida
hasta el momento en el cual los herederos ya determinados soliciten la divisi�n y
partici�n de la masa hereditaria.

As�, en tanto exista la Sucesi�n Indivisa los miembros que la conforman (herederos)
forman parte integrante de un mecanismo de copropiedad con respecto a los bienes
que en vida le pertenecieron al la persona que falleci�, los cuales ser�n
transmitidos posteriormente a �stos cuando se produzca un proceso de divisi�n o
partici�n, sea esta de naturaleza judicial o extrajudicial. La copropiedad se�alada
en l�neas anteriores se da a trav�s del sistema de cuotas ideales o porcentajes.

8.3 LA RESOLUCI�N DEL CONTRATO DE TRANSFERENCIA QUE SE PRODUZCA ANTES DE LA

CANCELACI�N DEL PRECIO

El literal c) del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n Municipal precisa que se

considera inafecta al pago del Impuesto de alcabala, la resoluci�n del contrato de
transferencia que se produzca antes de la cancelaci�n del precio.
Debemos indicar que por medio de una resoluci�n de contrato, el mismo se deja sin
efecto por un hecho o causa posterior a la celebraci�n del contrato, de tal manera
que los efectos jur�dicos de esa declaraci�n se aplican desde el momento en el cual
ocurri� la causal y no desde el momento inicial16 de la celebraci�n del contrato.
Ello en la doctrina se le denomina efectos �ex nunc�.

La DIRECTIVA N� 001-006-00000012 emitida por el Servicio de Administraci�n

Tributaria lo explica del siguiente modo: �La resoluci�n de un contrato de
transferencia de propiedad inmueble lo deja sin efecto por causal sobreviniente a
su celebraci�n, siendo que los efectos de su declaraci�n judicial o extrajudicial
se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva, por lo que en
este caso, no se libera al adquiriente del pago del impuesto.
La inafectaci�n de la transferencia producida como con secuencia de la resoluci�n
del contrato antes de la cancelaci�n del precio, no alcanza a la transferencia que
se realiz� al momento de celebrarse el contrato�17.

El Tribunal Fiscal ha emitido pronunciamiento en la RTF N� 04368-7-2013 que analiza

el caso de la Resoluci�n del contrato de compraventa. All� precisa que �Se confirma
la resoluci�n apelada por cuanto con la suscripci�n del contrato de compraventa
naci� la obligaci�n del impuesto de alcabala de cargo de la recurrente en su
calidad de adquirente, y si bien en atenci�n al inciso c) del art�culo 27� del
Texto �nico Ordenado de la Ley de Tributaci�n Municipal, invocado por el
recurrente, la resoluci�n de dicho contrato est� inafecta, a fin de no considerarla
como una nueva adquisici�n, dicha inafectaci�n no se refiere en ning�n caso a la
adquisici�n originalmente realizada, que gener� el hecho imponible de manera
inmediata de conformidad con los art�culos 21� y 23� de dicha norma�.

8.4 LAS TRANSFERENCIAS DE AERONAVES Y NAVES

El literal d) del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n Municipal se�ala que es una
operaci�n inafecta al pago del Impuesto de alcabala, las transferencias de
aeronaves y naves.

Ello tiene una explicaci�n por el hecho que estos bienes inicialmente fueron
considerados como bienes inmuebles, conforme lo se�alaba el numeral 4 del art�culo
885 del C�digo Civil de 1984. Por lo que al aplicarse el Impuesto de Alcabala
deb�an estar afectos, pero el legislador decidi� que no se aplicaba el mismo, por
lo que los declar� inafectos.

A�os despu�s se dict� la Ley N� 28677, que aprob� la Ley de Garant�a Mobiliaria, la
cual en su numeral 4 del art�culo 2� considera dentro de la definici�n de bienes
muebles a las naves y aeronaves, con lo cual ya no tendr�a sentido que el
legislador se�ale como operaciones inafectas del pago del Impuesto de Alcabala a la
venta de naves y aeronaves, toda vez que ya no tienen la calidad de bienes
inmuebles sino m�s bien la de bienes muebles. Adem�s se derog� el referido numeral
4 por la Sexta Disposici�n Final de la Ley N� 28677.

8.5 LAS DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES QUE NO CONLLEVEN LA TRANSMISI�N DE PROPIEDAD

El literal e) del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n Municipal considera como

una operaci�n inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias de
derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisi�n de propiedad.

Aqu� podr�a presentarse el caso de un contrato por el cual se otorga el usufructo

sobre una determinada plantaci�n de frutales, la transferencia de dicho derecho no
determinar�a la transferencia de propiedad del inmueble.

Otro caso podr�a ser el de la transferencia de los derechos ligados al otorgamiento

de una servidumbre respecto del predio, sea de vista o de paso.

8.6 LAS PRODUCIDAS POR LA DIVISI�N Y PARTICI�N DE LA MASA HEREDITARIA, DE

GANANCIALES O DE COND�MINOS ORIGINARIOS

El literal e) del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n Municipal considera como

una operaci�n inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias
producidas por la divisi�n y partici�n de la masa hereditaria, de gananciales o de
cond�minos originarios.

Recordemos que en el caso de las transferencias realizadas por la divisi�n y

partici�n de la masa hereditaria, son posteriores a la identificaci�n de los bienes
entregados a los herederos forzosos, los cuales se convierten en copropietarios por
las al�cuotas que les corresponden y que fueron reconocidas a trav�s de una
sentencia, o a trav�s de un reconocimiento notarial. Estas mismas al�cuotas que
equivalen a porcentajes necesitan ser identificadas, raz�n por la cual se observa
que no existe ninguna operaci�n comercial respecto de �stas, de tal manera que no
resultar�a l�gico gravarlas con el pago del Impuesto de Alcabala.

En ese mismo sentido se encuentran la divisi�n de los gananciales, entendiendo que

bajo este r�gimen se consideran que los bienes pertenecen en partes iguales a los
c�nyuges, lo cual determina que se denominen como �bienes sociales� o tambi�n
�bienes comunes�.

En este aspecto si uno de los c�nyuges adquiere dentro del matrimonio dos
departamentos, aun cuando solo figure uno de ellos en el comprobante de pago o solo
uno hubiera aportado el dinero para la adquisici�n del bien, el mismo constituye un
bien com�n. De all� observamos que al realizarse la distribuci�n de los bienes, si
se acuerda que cada c�nyuge se quede con un bien, es transferencia de propiedad no
se encuentra gravada con el Impuesto de Alcabala.

El mismo razonamiento se puede aplicar para el caso de la divisi�n de las al�cuotas

entre cond�minos originarios o llamados tambi�n copropietarios.

8.7 LA TRANSFERENCIA DE LAS AL�CUOTAS ENTRE HEREDEROS O DE COND�MINOS ORIGINARIOS

El literal g) del art�culo 27� de la Ley de Tributaci�n Municipal considera como

una operaci�n inafecta al pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias de las
al�cuotas entre herederos o cond�minos originarios, este �ltimo concepto alude a
los copropietarios que adquirieron las propiedad inicialmente y entre ellos se
realizan trasferencias. Distinto ser�a el caso que se produzca la venta a una
tercera persona que no es copropietario inicial. En esta �ltima operaci�n de
transferencia no existe afectaci�n al pago el Alcabala.

9. INAFECTACI�N SUBJETIVA DEL IMPUESTO DE ALCABALA

El art�culo 28� de la Ley de Tributaci�n Municipal considera como una operaci�n

inafecta del pago del Impuesto de Alcabala en funci�n a la calificaci�n subjetiva
respecto de las adquisiciones que realicen las siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.

b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.

c) Entidades religiosas.

d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per�.

e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constituci�n.

10. DESTINO DEL IMPUESTO DE ALCABALA

El texto del art�culo 29� de la Ley de Tributaci�n Municipal precisa que el

impuesto constituye renta de la Municipalidad Distrital en cuya jurisdicci�n se
encuentre ubicado el inmueble materia de la transferencia. En el caso de
Municipalidades Provinciales que tengan constituidos Fondos de Inversi�n Municipal,
�stas ser�n las acreedoras del impuesto y transferir�n, bajo responsabilidad del
titular de la entidad y dentro de los diez (10) d�as h�biles siguientes al �ltimo
d�a del mes que se recibe el pago, el 50% del impuesto a la Municipalidad Distrital
donde se ubique el inmueble materia de transferencia y el 50% restante al Fondo de
Inversi�n que corresponda.
_______________________________________
1 La Ley de Tributaci�n Municipal fue aprobada por el Decreto Legislativo N� 776,
fue publicada en el Diario Oficial El Peruano el 31.12.1993 y vigente desde el
1.1.1994. El Texto �nico Ordenado fue aprobado por el Decreto Supremo N� 156-2004-
EF.
2 Sobre este tema recomendamos revisar JARACH, Dino. �Finanzas P�blicas y Derecho
Tributario�. Editorial Cangallo S.A. Buenos Aires: 1983, P�g. 267.
3 Lo m�s grave se presenta porque cuando se modifica el texto del art�culo 21 de
la Ley de Tributaci�n Municipal a trav�s del art�culo 8� del Decreto Legislativo N�
952 se incorpora un p�rrafo final al texto de dicho art�culo con la frase �de
acuerdo a lo que disponga el reglamento�, el cual hasta la fecha no se ha
publicado.
4 RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LE�N, Francisco Javier. Potestad Tributaria de los
Gobiernos Regionales y Locales. Esta informaci�n puede consultarse en la siguiente
p�gina web: http://blog.pucp.edu.pe/item/85248/potestad-tributaria-de-los-
gobiernos-regionales-y-locales
5 Ello determina que aun cuando no se concluya con todo el expediente t�cnico para
poder sanear al predio puede ser considerado como predio urbano.
6 ARIAS SCHEREIBER PEZET, Max. Ex�gesis del C�digo Civil Peruano de 1984. Gaceta
Jur�dica Editores. P�gina 130.
7 Se puede revisar un an�lisis de esta RTF en la siguiente direcci�n web:
http://blog.pucp.edu.pe/item/72981/la-condici-n-suspensiva-y-su-aplicaci-n-en-la-
transferencia-de-propiedad-inmobiliaria-para-efectos-de-la-afectaci-n-con-el-
impuesto-de-alcabala
8 Ello tambi�n puede corroborarse de la revisi�n de la informaci�n p�blica que
figura en la ficha RUC que la SUNAT publica en su p�gina web: www.sunat.gob.pe
9 Esta informaci�n puede consultarse ingresando a la siguiente direcci�n web:
http://www.satcajamarca.gob.pe/educacion-tributaria-impuestos-alcabala.php
10 Se puede consultar esta informaci�n ingresando a la siguiente direcci�n
web:https://www.mef.gob.pe/contenidos/siafgl/manuales/manual_alcabala.pdf
11 En algunos casos las empresas constructoras procuran realizar la transferencia
de los predios edificados a sus futuros compradores, porque existen algunos vicios
ocultos en las edificaciones que no se muestran en la venta, pero que aparecen en
posterior oportunidad. Por ejemplo, se les informa a los futuros compradores que el
predio cuenta con agua y desag�e pero no se les informa que el predio no tiene
abastecimiento de la red p�blica sino por medio de la compra de agua para
almacenarla en cisternas; otro caso ser�a cuando los predios han sido edificados
sobre un suelo inestable porque anteriormente hab�a sido utilizado como relleno
sanitario, por lo que en algunos a�os las edificaciones sufrir�n alguna
inclinaci�n.
12 Ello equivale a decir que en caso exista un acuerdo o pacto para que vendedor
asuma el pago del Impuesto de Alcabala, ello se tendr�a como no v�lido.
13 Es pertinente indicar que la UIT aplicable es la del a�o en el cual se est�
realizando la adquisici�n del inmueble.
14 AELE. Revista An�lisis Tributario. Vol. XXI. N� 247. Agosto 2008. R�gimen del
impuesto de Alcabala. (Primera parte). Agosto 2008.P�gina 19. Esta informaci�n
puede consultarse al ingresar a la siguiente p�gina web:
http://www.aele.com/sites/default/files/archivos/anatrib/08.08%20AT.pdf
15 Esta informaci�n puede consultarse en la siguiente direcci�n web:
http://blog.pucp.edu.pe/item/130028/que-consecuencias-tributarias-se-producen-
cuando-se-realiza-un-anticipo-de-legitima-a-los-herederos
16 Cuando se retrotrae los efectos a la fecha inicial de la celebraci�n del
contrato por una determinada causal ello se denomina rescisi�n y en doctrina genera
la aplicaci�n de efectos �ex tunc�.
17 Recomendamos revisar el punto 12.2 de la Directiva N� 001-006-00000012, que
aprob� Establecen lineamientos para la aplicaci�n del Impuesto de Alcabala en el
�mbito de la Municipalidad Metropolitana de
Lima. Esta informaci�n puede consultarse en la siguiente p�gina web:
http://www.sat.gob.pe/Websitev8/Modulos/documentos/normas/alcabala/Directiva_001_00
6_00000012.pdf