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Proyecto Habitacional Edificio Multifamiliar Paniagua
Proyecto Habitacional Edificio Multifamiliar Paniagua
DE
ACTIBILIDAD
ECONÓMICA Y
FINANCIERA
CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE 6
DEPARTAMENTOS MULTIFAMILIARESEN EL EDIFICIO
MULTIFAMILIAR “PANIAGUA” DE LA ZONA DE ALTO
CALACOTO
1
RESUMEN
El presente documento, corresponde al estudio de investigación denominado
PROYECTO DE FACTIBILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA PARA LA
CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE 11 VIVIENDAS
MULTIFAMILIARESEN EL EDIFICIO MULTIFAMILIAR “PANIAGUA”DE LA
ZONA DE ALTO CALACOTO, EN LA URBANIZACIÓN EL PEDREGAL,
CALLE 4, EN LA CIUDAD DE LA PAZ – BOLIVIA, con el cual se pretende
garantizar y respaldar la decisión que deberán tomarlos inversionistas para la
implementación de un PROYECTO HABITACIONAL; el cual consta de ocho
capítulos con información histórica, estadística, proyecciones, metodología de
investigación, técnica, administrativa, jurídico legal, económica, evaluación
económica y financiera, con el objetivo principal de contribuir a la reducción del
DÉFICIT HABITACIONAL traducida en la demanda insatisfecha y acumulada de
vivienda propia existente en la ciudad de La Paz, durante la gestión 2017.
2
INDICE GENERAL
CONTENIDO Pg.
RESUMEN.
INTRODUCCIÓN.---------------------------------------------------------------------------------
CAPITULO 1: FUNDAMENTACION DEL PROYECTO.
1.1. Idea y Alcance del proyecto. --------------------------------------------------------------
1.2. Antecedentes. --------------------------------------------------------------------------------
1.3. Planteamiento del Problema. -------------------------------------------------------------
1.3.1. Cuadro de Involucrados. ----------------------------------------------------------------
1.3.2. Árbol de Problemas. ----------------------------------------------------------------------
1.4. Justificación. -----------------------------------------------------------------------------------
1.4.1. Económica y Financiera. -----------------------------------------------------------------
1.4.2. Socio Económica. --------------------------------------------------------------------------
1.4.3. Técnica. ---------------------------------------------------------------------------------------
1.4.4. Jurídica legal. -------------------------------------------------------------------------------
1.4.5. Ambiental. ------------------------------------------------------------------------------------
1.5. Objetivos del Proyecto. --------------------------------------------------------------------
1.5.1. Objetivo General. -------------------------------------------------------------------------
1.5.2. Objetivos Específicos. -------------------------------------------------------------------
CAPITULO 2: MARCO METODOLÓGICO.
2.1. Diseño Metodológico. ----------------------------------------------------------------------
2.2. Desarrollo de la Metodología adoptada. ----------------------------------------------
2.2.1. Determinación del Tamaño de la Muestra. ----------------------------------------
CAPITULO 3: ESTUDIO DE MERCADO.
3.1. El Mercado inmobiliario de la ciudad de La Paz.-----------------------------------
3.2. Análisis del Mercado. ----------------------------------------------------------------------
3.2.1. Estudio de la Demanda. ----------------------------------------------------------------
3.2.1.1. Análisis de la Demanda de Vivienda Propia. ----------------------------------
3.2.1.2. La Demanda de Vivienda Propia en la ciudad de La Paz. ------------------
3
3.2.2. Estudio de la Oferta. ---------------------------------------------------------------------
3.2.2.1. La Información Secundaria. ---------------------------------------------------------
3.2.2.2. La Oferta de Vivienda Propia a Nivel Nacional. ---------------------------------
3.2.2.3. La Oferta de Vivienda Propia para la ciudad de La Paz. --------------------
3.3. Estudio de Comercialización. ------------------------------------------------------------
3.3.1. Canales de Comercialización ó Márketing. ----------------------------------------
3.3.2. Estrategia de Ventas. -------------------------------------------------------------------
3.3.2.1. Tipos y/o Modalidad de Venta. -----------------------------------------------------
3.3.2.2. Promoción y Publicidad. -------------------------------------------------------------
3.4. Factores limitantes de la Comercialización. ------------------------------------------
3.5. Identificación de la Demanda a satisfacer. -------------------------------------------
3.6. Determinación del tipo de demanda.--------------------------------------------------
CAPITULO 4: ESTUDIO TÉCNICO
BIBLIOGRAFÍA.
CUADROS.
CUADRO No.
CUADRO No.
CUADRO No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO Y GRAFICA No. .
6
CUADRO Y GRAFICA No. .
CUADRO No. 11: .
CUADRO No.
CUADRO No.
CUADRO No.
CUADRO No.
ANEXOS:
ANEXO No. 01:
ANEXO No.
ANEXO No.
ANEXO No
ANEXO No.
ANEXO No.
ANEXO No.
ANEXO No.
ANEXO No.
ANEXO No.
7
INTRODUCCIÓN
En Bolivia, de acuerdo con los datos de información estadística referido al rubro
de la vivienda, poseer VIVIENDA PROPIA todavía es un artículo de lujo y no de
primera necesidad y fácilmente alcanzable, como lo es en algunos países.
8
CAPITULO 1
1.2. Antecedentes
9
Con los datos anteriores, se proyectó la población de Bolivia hasta el año 2017, la
misma que resultó contemplar una población de 10.998.428 habitantes a nivel
nacional; del cual, el 67% (7.368.947) está conformada por la población urbana y
el restante 33% (3.629.481 habitantes) por la población rural.
11
1.3.1. Cuadro de Involucrados
CUADRO No. 1
CUADRO DE INVOLUCRADOS
GRUPOS INTERESES PROBLEMA PERCIBIDOS RECURSOS Y MANDATOS INTERES EN UN PROYECTO CONFLICTOS POTENCIALES
* Existe capacidad de
endeudamiento *Los financimientos bancarios para
Familias de la ciudad de La Paz *EMPRESARIOS. *Elevado deficit habitacional en la para adquirir vivienda propia con vivienda incentivan el ahorro de la
que no cuentan con vivienda *EMPLEADOS ciudad de La Paz. financiamiento. familia. *Las
propia y anhelan posees una PUBLICOS Y *Demanda insatisfecha * Construccion de viviendas con Mutuales de ahorro, credito para
con sus propios ahorros de PRIVADOS acumulada de vivienda propia en recursos financieros privados. vivienda.
toda la vida. *COMERCIANTES. la ciudad de La Paz. * Aumento de la oferta de viviendas *Las Cooperativas de ahorro y credito
unifamiliares y Dptos. para vivienda.
Multifamiliares.
12
1.3.2. Árbol de Problemas
CUADRO No. 2
ARBOL DE PROBLEMAS
Aumenta demanda
Aumenta deficit hab.
insatisf. acumul. de viv.
Falta cap. de endeud. en la ciudad de La
propia en la ciudad de
Paz.
La Paz.
Oportunidad para
adquisición de vivienda
propia a través de la
implementación de
Proyectos de Inversión
habitacional privados.
Los ingresos familiares no Escaso ahorro Altos costos Falta una politica
Poseen capacidad de
permiten acceder a viv. de las familias de la habitacional real para
endeudamiento.
propia para vivienda construccion. la ciudad de La Paz.
13
Luego de la identificación de los elementos de análisis se formula el Problema
Central de nuestra investigación, cuya solución se espera resolver con la
implementación del Proyecto Habitacional, cuya formulación la plantearemos en
forma de interrogación, en los siguientes términos:
1.4. Justificación
14
1.4.2. Socio económico.
1.4.3. Técnica.
15
“Guía Boliviana de Construcción de edificaciones” aprobado mediante
Resolución Ministerial No. 186 en fecha 17-07-2014 del Ministerio de Obras
Públicas, Servicios y Vivienda.
Ley No. 482, Ley de Gobiernos municipales, del 09 de enero del año 2014.
1.4.5. Ambiental.
Enmarcado en la Ley No. 1333 de medio ambiente y sus seis Reglamentos, que
se constituyen en instrumentos técnicos jurídicos que regulan la Ley y coadyuvan
al logro de sus objetivos, los mismos que se refieren a los Reglamentos de:
Gestión Ambiental; De Prevención y Control Ambiental; En Materia de
Contaminación Atmosférica; En Materia de Contaminación Hídrica; Para
Actividades con Sustancias Peligrosas; De Gestión de Residuos Sólidos.
16
Determinar la Factibilidad Financiera y Económica para la construcción y
comercialización de 11 Viviendas Multifamiliares en tres tipologías en el
Edificio Multifamiliar “PANIAGUA” de la zona de Alto Calacoto, Urbanización El
Pedregal, calle 4 de la ciudad de La Paz de Bolivia, durante la gestión del año
2017.
Determinar el Estudio Técnico del Proyecto Habitacional.
17
CAPITULO 2
MARCO METODOLÓGICO
Diseños experimentales
¿Qué es un experimento?
18
El término experimento tiene al menos dos acepciones, una general y otra
particular. La general se refiere a “elegir o realizar una acción” y después
observar las consecuencias (Babbie, 2009). Este uso del término es bastante
coloquial; así, hablamos de “experimentar” cuando mezclamos sustancias
químicas y vemos la reacción provocada, o cuando nos cambiamos de
peinado y observamos el efecto que suscita en nuestras amistades dicha
transformación. La esencia de esta concepción de experimento es que
requiere la manipulación intencional de una acción para analizar sus
posibles resultados.
Causa Efecto
(VariableIndependiente) (VariableDependiente)
X Y
19
Los experimentos manipulan tratamientos, estímulos, influencias o
intervenciones (denominadas variables independientes) para observar sus
efectos sobre otras variables (las dependientes) en una situación de
control…”.
CUADRO No. 3
RELACION FUNCIONAL DE VARIABLES
EFECTOCAUSA
2.2 .Desarrollo de la Metodología adoptada
La base de datos requerida será obtenida con información facilitada por la entidad
pública del Servicio de Impuestos Internos de la ciudad de La Paz, institución que
nos proporcionó confidencialmente una base de datos de 10.000 contribuyentes
paceños que pagaron sus impuestos hasta la gestión del año 2016. La
información a obtener a través de las encuestas se constituirá en la FUENTE
PRIMARIA para la obtención del tamaño total de la población.
21
Con los datos conocidos, se procedió al cálculo de la cantidad óptima de
encuestas a considerar en el presente proyecto habitacional de construcción y
comercialización de vivienda propia.
Z2* N * p * q
n = -----------------------------
e2*(N-1) + Z2*p*q
9.604 9.604
n= ----------------------------- ======= n = --------------------------
24.99 + 0.96 25.95
n = 370 Encuestas
En donde:
z = 1,96 (Valor correspondiente al nivel de significancia probabilística)
p = 0,5 (Valor de la probabilidad de éxito)
q = 0,5 (Valor de la probabilidad de fracaso)
e = 0,05 (Error de tolerancia de la estimación)
N = 10.000 (Tamaño de la población bajo estudio ó Tamaño de la muestra)
23
CAPITULO 3
ESTUDIO DE MERCADO
Cabe hacer notar que, una de las causas que encarece (agrava) el déficit
habitacional en Bolivia, es el hecho de que desde hace más de veinte (20) años,
el país no cuenta con una verdadera política habitacional capaz de contrarrestar
esta tendencia en forma real, coherente, sistemática y sostenible en el tiempo.
En los seis últimos años (2011-2017), Bolivia mediante una política de vivienda
promovida por el Estado, a través de Instituciones Públicas como la Agencia
Estatal de Vivienda (AEVIVIENDA)viene ofertando oportunidades para acceder a
vivienda propia con financiamiento público y/o privado; sin embargo, es evidente
que esta alternativa es insuficiente.
25
3.2.1.2. La Demanda de Vivienda Propia en la ciudad de La Paz
26
inversionistas que se dedican a trabajar en elrubro de la industria de la
construcción.
En el año 2001, existían en Bolivia 630.072 familias con vivienda propia, esta
cantidad en promedio se incrementó en 926.384 para junio del año 2015, lo cual
implica que, por año se construyeron en promedio por lo menos 21.165 viviendas
propias en diferentes tipologías y características en general.
27
CUADRO No…..
CUADRO No. 12
CANAL DE DITRIBUCIÓN DEL PROYECTO
COMERCIALIZACIÓN DIRECTA
PRODUCTOR CONSUMIDOR
29
3.3.2.1. Tipos y/o Modalidades de Venta.
Ventas al contado; es decir, con el pago del 100% del precio estipulado a
contra entrega del inmueble, en tal caso se aplicará un descuento económico
del 5% en favor del comprador.
31
3.5. Identificación de la Demanda a satisfacer.
Para lograr este cometido, fue necesario identificar con claridad a tres sectores o
grupos sociales, es decir, a las familias que conformarán la población de estudio
de la demanda de vivienda propia, por sus características socio económicas y
financieras se identificó a los sectores de EMPRESARIOS PRIVADOS,
EMPLEADOS PÚBLICOS/PRIVADOS y COMERCIANTES que viven en la
ciudad de La Paz.
32
CAPITULO 4
ESTUDIO TÉCNICO
proyecto.
Los costos de inversión que los inversionistas requerirán para construir las 11
viviendas multifamiliares se constituye en la demanda, la cual conforma la
demanda insatisfecha acumulada de vivienda propia.
34
Poseer o contar con una empresa constructora, cuyo tamaño y/o capacidad
esté sub ó sobredimensionado para construir las 11 viviendas multifamiliares.
35
11 viviendas multifamiliares, esta forma y/o modalidad de financiamiento
condiciona el tamaño del mismo.
Vista panorámica.
La ubicación del proyecto permite ofrecer una vista panorámica agradable, ya
que a su alrededor no existen edificaciones, ya que el Edificio Multifamiliarse
37
encuentra ubicada en la parte alta dela zona de Alto Calacoto, lo que le
permite proyectarse como una torre del cual se visualiza el panorama en una
vista agradable por los cuatro ángulos.
38
El siguiente Diagrama del flujo de la construcción ilustra mejor esta intención:
CUADRO No.15
DIAGRAMA DEL PROCESO DE CONSTRUCCION
INSTALACIÓN
DE
FAENAS
ENTRADA
INSUMOS
Y
MA TERIA LES
PROCESO_1
OBRA GRUESA
PROCESO_2
OBRA FINA
PROCESO
PROCESO_3 PROCESO_4 DE
TRANSFORMACION
INSTALACIONES - COLOCADO VENTANAS
- SANITARIA - COLOCADO PUERTAS
- ELÉCTRICA - COLOCADO ZOCALOS
- ALCANTARILLADO - FACHADA
- GAS Y OTROS - PINTURA EXTERIOR
PROCESO_5
PRUEBAS DE CALIDAD Y
DE GARANTIA DE
HABITABILIDAD
PRODUCTO
TERM INADO
PRODUCTO TERMINADO
(VIVIENDA UNIFAMILIAR
LISTO PARA HABITAR)
39
La construcción, las remuneraciones a la mano de obra, así como las
contrataciones del aprovisionamiento de los materiales de la construcción, tanto
en el mercado nacional e internacional no tienen intermediarios, es POR
DESTAJO.
40
En la PRIMERA FASE, en un plazo límite de seis (6) meses calendario se
construirán las primeras cinco (5)viviendas multifamiliares, las mismas que, luego
de ser comercializadas durante los tres (3)últimos meses correspondiente a la
primera fase y durante los dos (2) primeros meses de la Segunda fase, con parte
de los recursos económicos que se obtenga por la venta de las primeras cinco (5)
viviendas multifamiliares, se proseguirá con las obras de la SEGUNDA FASE
consistente en la construcción de las restantes seis (6) viviendas multifamiliares
en un plazo máximo de seis (6) meses calendario, en total en ambas fases de
construcción se empleará un tiempo mínimo de 12 meses.
VER: ANEXO No. ………… Cuadros Nros, ,,,,,, ,,,,,,,,, ,,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,,,
42
43
CUADRO No.
CRONOGRAMA DE OBRAS "TIPO" (CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS MULTIFAMILIARES,
PROYECTO HABITACIONAL: EDIFICIO MULTIFAMILIAR "PANIAGUA" DE ALTO CALACOTO
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Nº DESCRIPCION
semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana semana
OBRA GRUESA
1 REPLANTEO
2 EXCAVACION ZAPATAS
3 EXCAVACION CIMIENTOS CORRIDAS
4 RELLENO Y APISONADO
5 CIMIENTOS Hº Cº
6 SOBRECIMIENTOS Hº Cº
7 ZAPATAS Hº Aº
8 COLUMNAS Hº Aº
9 VIGA Hº Aº
10 VIGA CADENA Hº Aº
11 LOSA ALIVIANADA C/PLASTOFORMO
12 ESCALERA Hº Aº
13 MURO LADRILLO 6H PARADO
14 CUBIERTA
OBRA FINA
1 REVOQUE CIELO RASO B/LOSA
2 REVOQUE CIELO RASO B/MAD. TECHO
3 REVOQUE YESO ALEROS
4 REVOQUE INTERIOR YESO MUROS
5 REVOQUE INTERIOR CEMENTO MUROS
6 CONTRAPISO Hº C/EMPEDRADO
7 CONTRAPISO Hº B/LOSA
8 REVOQUE EXTERIOR CAL CEMENTO
9 BOTAGUAS Hº Aº VENT. Y MUROS
10 REVESTIMIENTO CERAMICA MUROS
11 RANDAS CERAMICA
12 REVESTIMIENTO CERAMICA PISO
13 REVESTIMIENTO PARQUET PISO
14 REVESTIMIENTO TAPIZON PISO
15 ZOCALO MADERA
16 PINTURA INTERIOR LATEX
17 PINTURA EXTERIOR LATEX
18 BARNIZADO PUERTAS Y MARCO
19 CARPINT. PUERTA C/MARCO 1 X 2,30 (P1)
20 CARPINT. PUERTA C/MARCO 0,90 X 2,00 (P2)
21 CARPINT. PUERTA C/MARCO 0.80 X 2,00 (P3)
22 CARPINTERIA ALUMINIO C/VIDRO 4"
23 CHAPA PUERTA PRINCIPAL
24 CHAPA INTERIOR CORRIENTE
25 CHAPA BAÑO
1 INSTALACION ELECTRICA
2 INSTALACION SANITARIA
3 ALCANTARILLADO
44
45
CUADRO No. ____
CÓMPUTO MÉTRICO Y PRESUPUESTO DE OBRA
VIVIENDA MULTIFAMILIAR "TIPO"
SUP. CONSTRUCCIÓN NETA DE ……. M2
PROYECTO HABITACIONAL: EDIFICIO MULTIFAMILIAR "PANIAGUA"
A)OBRA GRUESA
P/UNIT TOTAL
Nº DESCRIPCION UNID. CANT. OBSERVACION
$us $us
1 REPLANTEO GL 400,00 0,00
2 EXCAVACION ZAPATAS m3 7,20 0,00
3 EXCAVACION CIMIENTOS CORRIDAS m3 7,20 0,00
4 RELLENO Y APIZONADO m3 4,10 0,00
5 CIMIENTOS Hº Cº m3 57,44 0,00
6 SOBRECIMIENTOS Hº Cº m3 123,91 0,00
7 ZAPATAS Hº Aº m3 198,90 0,00
8 COLUMNAS Hº Aº m3 361,11 0,00
9 VIGA Hº Aº m3 406,10 0,00
10 VIGA CADENA Hº Aº m3 353,50 0,00
11 LOSA ALIVIANADA C/LADRILLO 6H m2 43,20 0,00
12 ESCALERA Hº Aº m3 415,50 0,00
13 MURO LADRILLO 6H PARADO m2 10,00 0,00
14 CUBIERTA m2 18,70 0,00
TOTAL 0,00
B)OBRA FINA
P/UNIT TOTAL
Nº DESCRIPCION UNID. CANT. OBSERVACION
$us $us
1 REVOQE CIELO RASO B/LOSA m2 8,00 0,00
2 REVOQUE CIELO RASO B/MAD. TECHO m2 16,60 0,00
3 REVOQUE YESO ALEROS m2 19,00 0,00
4 REVOQUE INTERIOR YESO MUROS m2 6,70 0,00
5 REVOQUE INTERIOR CEMENTO MUROS m2 6,70 0,00
6 CONTRAPISO Hº C/EMPEDRADO m2 11,50 0,00
7 CONTRAPISO Hº B/LOSA m2 7,10 0,00
8 REVOQUE EXTERIOR CAL CEMENTO m2 10,60 0,00
9 BOTAGUAS HYº Aº VENT Y MUROS m1 13,60 0,00
10 REVESTIMIENTO CERAMICA MUROS m2 15,10 0,00
11 RANDAS CERAMICA m2 15,10 0,00
12 REVESTIMIENTO CERAMICA PISO m2 15,10 0,00
13 REVESTIMIENTO PARQUET PISO m2 22,18 0,00
14 REVESTIMIENTO TAPIZON PISO m2 15,00 0,00
15 ZOCALO MADERA m1 7,60 0,00
16 PINTURA INTERIOR LATEX m2 3,00 0,00
17 PINTURA EXTERIOR LATEX m2 3,10 0,00
18 BARNIZADO PUERTAS Y MARCO PZA 20,50 0,00
19 CARPINT. PUERTA C/MARCO 1 X 2,30 (P1) PZA 144,40 0,00
20 CARPINT. PUERTA C/MARCO 0,90 X 2,00 (P2) PZA 84,10 0,00
21 CARPINT. PUERTA C/MARCO 0,80 X 2,00 (P3) PZA 84,10 0,00
22 CARPINTERIA ALUMINIO C/VIDRIO 4" m2 95,50 0,00
23 CHAPA PUERTA PRINCIPAL PZA 48,80 0,00
24 CHAPA INTERIOR CORRIENTE PZA 26,40 0,00
25 CHAPA BAÑO PZA 26,40 0,00
TOTAL 0,00
FUENTE: Elaboración propia con datos obtenidos.
46
C)INSTALACION ELECTRICA
P/UNIT TOTAL
Nº DESCRIPCION UNID. CANT.
$us $us
1 DUCTO PLAST ELECT Ø 1" X 3 ml Barra 1,43 0,00
2 DUCTO PLAST ELECT Ø 3/4 X 3 ml Barra 0,95 0,00
3 DUCTO PLAST ELECT Ø 5/8 X 3 ml Barra 0,75 0,00
4 DUCTO PLAST ELECT Ø 1/2 X 3 ml Barra 0,53 0,00
5 CAJA RECT PLAST 2*4 Pza 0,22 0,00
6 CAJA REDON PLAST Ø4Ç 4 Pza 0,29 0,00
7 CAJA RECT MET P/2 TERM Pza 4,22 0,00
8 CAJA GENERAL MET P/10 TERM Pza 10,52 0,00
9 ALAM ELECT CU MONO Nº8 ml 0,51 0,00
10 ALAM ELECT CU MONO Nº10 ml 0,32 0,00
11 ALAM ELECT CU MONO Nº12 ml 0,20 0,00
12 ALAM ELECT CU MONO Nº14 ml 0,14 0,00
13 CORDON Nº 2 X 22 ml 0,09 0,00
14 SOQUET PLAST Pza 0,43 0,00
15 INTERRUPTOR SIMPLE Pza 1,25 0,00
16 INTERRUPTOR DOBLE Pza 2,10 0,00
17 CONMUTADOR SIMPLE Pza 1,29 0,00
18 CONJMUTADOR DOBLE Pza 2,15 0,00
19 MIXTO Pza 2,10 0,00
20 ENCHUFE DOBLE Pza 2,10 0,00
21 BOTON TIMBRE Pza 2,15 0,00
22 CHICHARRA Pza 4,20 0,00
23 TERMODISYUNTOR 30 AMP MONO Pza 4,22 0,00
24 TERMODISYUNTOR 60 AMP MONO Pza 6,37 0,00
25 M.O. INSTALACION TEC Ptos 5,00 0,00
26 IMPREVISTOS GL 400,00 0,00
TOTAL 0,00
D)INSTALACION SANITARIA
P/UNIT TOTAL
Nº DESCRIPCION UNID. CANT.
$us $us
1 TUBO Ø 4X6 ML CL-9 PLASMAR P.V.C. Pza 45,00 0,00
2 TUBO Ø 3X6 ML CL-9 PLASMAR P.V.C. Pza 24,20 0,00
3 TUBO Ø 2 1/2X6 ML CL-9 PLASMAR P.V.C. Pza 25,30 0,00
4 CODO Ø 4" P.V.C. CL-9 Pza 7,70 0,00
5 CODO Ø 3" P.V.C. CL-9 Pza 5,50 0,00
6 CODO Ø 2" P.V.C. CL-9 Pza 4,40 0,00
7 YEE CODO Ø 4" X 3" CL-9 Pza 13,20 0,00
8 CAJA INTERCEPTOR P.V.C. 8 X 35 Pza 18,70 0,00
9 TUBO AGUA POT. P.V.C Ø 3/4 X 6ml Pza 8,80 0,00
10 TUBO AGUA POT. P.V.C Ø 1/2 X 6ml Pza 6,60 0,00
11 TUBO AGUA POT. CALIEN HIDRO Ø 1/2 X 6ml Pza 12,10 0,00
12 LLAVE DE PASO GLOBO Ø 1/2 F.V. Pza 12,10 0,00
13 MEZCLADORA DUCHA F.V. L-61 Pza 55,00 0,00
14 MEZCLADORA LAVAMANOS F.V. L-61 Pza 71,50 0,00
15 MEZCLADORA LAVAPLATOSF.V. L-61 Pza 66,00 0,00
16 MEZCLADORA TINA F.V. L-61 Pza 93,50 0,00
17 REJILLA PISO Pza 4,40 0,00
18 BAÑO COLOR (2 PZAS) JGO 275,00 0,00
19 TINA FIBRA 1 X 1,80 Pza 198,00 0,00
20 LAVAPLATOS ACERO INOX 2 FOSAS Pza 121,10 0,00
21 CANALETA PLACA GALV Nº28 ml 8,80 0,00
22 TUBO DESAGUE PLAST Ø 3" X 4ml Pza 16,50 0,00
23 ACCESORIOS GL 400,00 0,00
24 MANO DE OBRA Pto 18,00 0,00
TOTAL 0,00
FUENTE: Elaboración propia con datos obtenidos.
47
Para el cálculo de los costos unitarios se han considerado y tomado en cuenta
varios datos, parámetros, índices de rendimientos de la construcción y otros
componentes que inciden en la construcción de viviendas, a través de los cuales
fue calculado el COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN para cada una de las
viviendas multifamiliares, mismos que se refieren a:
Materiales de la construcción
Mano de Obra Directa e Indirecta.
Herramientas empleados en la construcción.
Costos Directos e Indirectos de Administración.
Gastos Varios (Consumo de LUZ, AGUA, TELEFONO y Otros).
48
Utilidad.
Seguro de accidentes de obra y contra robos.
Aguinaldos administrativos.
4.3.5.1. Ventajas.
4.3.5.2. Desventajas:
49
La Administración del proyecto a cargo de los inversionistas empleará tiempo
en el control y seguimiento de las obras durante la operación de proyecto y es
posible que no se cumpla con el cronograma establecido.
Los contratistas bajo la modalidad por destajo pueden fallar en los detalles de
los acabados y/o en el empleo de los tiempos mínimos establecido en los
cronogramas de obras, provocando incumplimientos en el tiempo de entrega,
lo que puede ocasionar que las tareas subsiguientes se retrasen.
50
Durante la construcción de las viviendas, se hace necesario contar con espacios
físicos a ocupar para garantizar la buena ejecución de las obras, los controles de
seguimiento y administración de cerca, situación que repercutirá en la eficiencia
técnica y administrativa del proyecto, mismos que se refieren a:
Se permiten construcciones de hasta cinco (5) pisos, con una altura máxima hasta
el techo y garajes en el sub suelo.
51
interna y externa y la empresa Y.P.F.B, se encargará de la conexión de GAS
DOMICILIARIO.
Cada unidad habitacional (Vivienda Multifamiliar) contará con una superficie neta
de construcción de ……….. metros cuadrados, emplazado en un lote de terreno
de 359.97 metros cuadrados de superficie, distribuido en cada una de las dos
tipologías diseñadas, mismas que estarán conformadas:
52
Estar Comedor.
Un Dormitorio.
Baño de visitas con Ducha.
Cocina-Comedor diario.
Despensa.
Garaje para 1 a 2 autos.
Estar íntimo.
Dos y/o Tres Dormitorios.
Baño
Estar Comedor.
Cocina.
Lavandería.
Los Diseños arquitectónicos correspondiente a las tipologías de viviendas a
construir y otros detalles de la construcción, muestra cómo mejorará la calidad de
vida de las familias que vivan en estas unidades habitacionales, cualidades y
características que se refieren a:
FUNCIONALIDAD
CONFORT
ASOLEAMIENTO
VISTA PANORAMICA AGRADABLE etc.
53
(VER: ANEXO No. ……, CUADRO No. ……, Plano de Ubicación del
Proyecto y Diseño de ARQUITECTÓNICOS EN 2 TIPOLOGIAS)
4.9.1. Servicios
Aquí se puede observar desde una perspectiva frontal y lateral, lo que será el
proyecto de viviendas unifamiliares, se contarán con perspectivas diferentes como
las que muestran a continuación.
54
4.10. Costo del Terreno
El costo del terreno en la zona es de 150 a 190 dólares por metro cuadrado.
Partiendo de este dato, se ha decidido que el costo por metro cuadrado
El pago total del 100% del precio de venta de la vivienda, situación que dará lugar
a un descuento económico en favor del comprador, dicho descuento alcanzará
como máximo al 5%.
55
4.11.3. Venta con Financiamiento Bancario.
Esta modalidad de venta, está dirigido a las familias que no pueden acceder a
ninguno de las dos alternativas anteriores. Consiste en financiar la compra de
vivienda propia mediante el Financiamiento Bancario, hasta el 80% del Precio de
Venta, para ser cancelada en un plazo máximo de diez años, una tasa de interés
anual fija durante todo el periodo de amortización de la deuda, con una
participación de sus recursos propios, por el restante20%.
Precios de la competencia.
56
Costos de intermediación comercial.
57
En base al estudio de mercado y sustentado con el Estudio Técnico se justifica
plenamente, el margen de rentabilidad para la ejecución del Proyecto
habitacional.
58
CAPITULO 5
ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA
Y RECURSOS HUMANOS
Por consiguiente, para los fines y propósito, así como por las características
comparativas y naturaleza del proyecto habitacional del presente estudio, se
define a la “ORGANIZACIÓN” como el instrumento de gerencia que permitirá
estructurar los distintos trabajos que se requerirán desarrollar para alcanzar el
objetivo principal, mismo que consiste en la construcción de 11 viviendas
multifamiliares, formando grupos de trabajo, asignado a cada uno las
responsabilidades específicas de la obra de construcción con el apoyo técnico de
personal idóneo y afines al rubro de la construcción, así como obreros
especializados en albañilería, plomeros, eléctricos, carpinteros, cerrajeros, etc.,
manteniendo en todo momento las relaciones laborales de la línea de autoridad y
coordinación de equipo.
59
optimización de los recurso humanos, técnicos, administrativos y económicos, sin
descuidar los márgenes de utilidad a obtener de los recursos económicos a
invertir en el proyecto habitacional privado.
Secretario
60
Los recursos humanos que intervienen directamente en la construcción de las
Viviendas multifamiliares estará conformada por:
CUADRO No.
PROYECTO HABITACIONAL EDIFICIO MULTIFAMILIAR "PANIAGUA"
ORGANIGRAMA ADMINISTRATIVA
DIRECCION
EJECUTIVA
ASESORIA
LEGAL
SECRETARIO
CAJA
61
CAPITULO 6
ESTUDIO DE COSTOS Y PRESUPUESTO
DE INGRESOS
El propósito del presente acápite será exponer los elementos fundamentales que
hacen al estudio de costos, sus aplicaciones en el rubro de la construcción, así
como de otros conceptos que facilitarán el análisis referido al costo de
inversiones, la conformación del flujo de caja y la rentabilidad económica
esperada por los inversionistas.
Materiales e insumos.
Mano de Obra
Consumo de servicios básicos
Tecnológicos,
62
Ello implica a la vez, elaborar también el Plan o Programa de “construcción”,
para atender a la demanda identificada como insatisfecha y acumulada de
vivienda propia existente en la ciudad de referencia.
Costos de construcción.
Gastos administrativos.
Gastos de comercialización (Ventas).
CUADRO No.
CLASIFICACIÓN DE LOS COSTOS E INGRESOS DEL PROYECTO
COSTOS
DE
CONSTRUCCION
INGRESOS
POR
GASTOS
DE VENTAS
ADMINISTRACION INGRESOS
COSTOS
DEL
DEL
PROYECTO
PROYECT OTROS
GASTOS
DE INGRESOS
COMERCIALIZACION
OTROS 63
GASTOS
64
Los gastos de Administración requeridos por el proyecto habitacional para
garantizar la construcción de las viviendas multifamiliares corresponde a los
siguientes ítems de la construcción:
CUADRO No.
ESTRUCTURA DE COSTOS DE INVERSION
COSTO
CANT- UNI-
No. DESCRIPCION IDAD IDAD
TOTAL
$us.
TOTAL 0,00
FUENTE: Elaboracion propia en base a datos obtenidos.
65
6.2. Presupuesto de Ingresos.
Los ingresos del proyecto habitacional provendrán de la venta del producto final
(Vivienda multifamiliares), los sub productos de la construcción (Materiales e
insumos de la construcción sobrantes) y el valor residual a obtener a la
finalización de la vida útil del proyecto.
CUADRO No.
PRESUPUESTO DE INGRESOS (PRIMERA FASE)
PROYECTO: EDIFICIO MULTIFAMILIAR "PANIAGUA"
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
SUP. CANT. PRECIO INGRESO
No. LOTE VIV. UNITARIO TOTAL
CONSTRUC.
TIPO TERRENO UNIF. ($US.) ($US.)
NETA.
(M2)
(M2)
1 A 0,00
2 B 0,00
3 C 0,00
4 D 0,00
5 E 0,00
TOTALES 0 0,00
FUENTE: Elaboración propia, en base a datos obtenidos.
CUADRO No.
PRESUPUESTO DE INGRESOS (SEGUNDA FASE)
PROYECTO: EDIFICIO MULTIFAMILIAR "PANIAGUA"
VIVIENDAS UNIFAMILIARES
SUP. CANT. PRECIO INGRESO
No. LOTE VIV. UNITARIO TOTAL
CONSTRUC.
TIPO TERRENO UNIF. ($US.) ($US.)
NETA.
(M2)
(M2)
1 A 0,00
2 B 0,00
3 C 0,00
4 D 0,00
5 E 0,00
TOTALES 0 0,00
FUENTE: Elaboración propia, en base a datos obtenidos.
66
CAPÍTULO 7
EVALUACION ECONÓMICA Y FINANCIERA
CUADRO No.
EVALUACIÓN DEL PROYECTO
EVALUACIÓN
ECONÓMICA (FINANCIAMIENTO INTERNO)
EVALUACION
PRIVADA
EVALUACIÓN (FINANCIAMIENTO EXTERNO)
DEL EVALUACIÓN
PROYECTO FINANCIERA
EVALUACIÓN
SOCIAL
Además, (VER: ANEXO No. ……; CUADROS Nos.……; …..: ……..; ……; ……..
y --------).
68
7.3. Estructura Financiera del Proyecto
CUADRO No.
ESTRUCTURA FINANCIERA
PROYECTO: EDIFICIO MULTIFAMILIAR "PANIAGUA" DE ALTO CALACOTO
AUTO
APORTE INVERSIÓN
FINANCIA-
No. DESCRIPCION PROPIO
MIENTO
TOTAL OBSERVACIONES
($US.) ($US.)
($US.)
1 INVERSION FIJA
a. Terreno 0,00
b. Muebles y Equipo de Oficina 0,00
2 INVERSION DIFERIDA
a. Es tudios y Proyectos 0,00
- Es tudio Geotécnico
- Proyecto Arquitectónico
- Proyecto Es tructural
- Proyecto Eléctrico
- Proyecto Sanitario
- Otros es tudios y proyecto
b. Licencias , Permis os , Pago de
aprobación de Es tudios y Pgo
de Impues tos . 0,00
c. Comercialización, Ventas y
Comis iones . 0,00
d. Evaluación de Impacto Ambiental 0,00
3 CAPITAL DE TRABAJO
a. Cons trucción SECTOR - A 0,00
b. Cons trucción SECTOR - B 0,00
c. Cons trucción SECTOR - C 0,00
d. Cons trucción OBRAS DE CON-
DOMINIO 0,00
- Cas eta de trans formador
- Vivienda de portero
- Vías de acces o
- alcantarillado
- Muros de contención
- Muros de cerco
- Jardines
- Iluminación externa
- Otros (Cos tos ind.Adminis t.) 69
70
construcción de las primeras 5 viviendas multifamiliares, en un plazo máximo de
seis (6) meses de acuerdo al calendario de actividades elaborado para el efecto,
empleando la modalidad de construcción.
71
La finalidad de la evaluación económica y financiera del proyecto es para obtener
elementos de juicio necesarios para medir su valor económico y financiero desde
el punto de vista de la inversión privada o empresarial y desde el punto de vista
financiero.
72
implementación del proyecto habitacional requerido y/o condicionado por el o los
inversionistas.
RB/C =
73
CAPITULO 8
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
8.1. Conclusiones
74
El margen de rentabilidad es justificable para el proyecto, pudiendo competir con
la oferta de otros proyectos de viviendas en la ciudad y además, alcanzando las
expectativas de rentabilidad para los inversionistas.
8.2. Recomendaciones
75
Se recomienda al o los inversionistas llevar a cabo la implementación de la
ejecución del Proyecto Habitacional estudiado en el presente documento.
BIBLIOGRAFÍA
1. Angulo Aguirre, Luís. (2016). PROYECTOS, FORMULACIÓN Y
EVALUACIÓN. Primera Edición. Editorial MACRO EIRL. Lima, Perú.
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LINKOGRAFÍA
http://www.boliviand.net.pdf
http://nuevaeconomia.com.bo/productos/revista-articulos/opinion/estudio-sobre-la-
vivienda-en-bolivia/
http://www.la-razon.com/suplementos/financiero/deficit-habitacional-casas-Santa-
Cruz-financiero_0_2271372967.html
http://www.iisec.ucb.edu.bo/seminars/seminars2002/prspseminar/pwp10.PDF:Défi
cit habitacional cuantitativo y cualitativo de Bolivia.
http://webine.ine.gob.bo/ine/tags-prensa/d%C3%A9ficit-habitacional
http://casasbolivia.blogspot.com/2013/03/deficit-habitacional-bajo-36-en-
ultimos.html
http://www.opinion.com.bo/opinion/articulos/2015/0622/noticias.php?id=164085&c
alificacion=2, Reducción del Décit Habitacional en Bolivia.
http://www.economiabolivia.net/2013/09/26/la-demanda-habitacional-roza-las-100-
000-viviendas-anuales/
http://www.boliviatv.bo/sitio/politica/24-04-
2015/960459b5b9b3abb2ff71e154037c131d/gobierno-busca-reducir-29-del-
deficit-habitacional-en-cinco-anos.html
http://kyrios.com.bo/noticia/econom%C3%ADa/gobierno-reporta-un-
d%C3%A9ficit-habitacional-de-m%C3%A1s-de-550000-viviendas-en-bolivia
http://www.lostiempos.com/diario/actualidad/economia/20150704/deficit-de-
vivienda-llega-al-17-en-cochabamba_307217_679586.html.
http://obciudad.ciudadinclusiva.org/wp-content/uploads/2014/10/BOLETIN-5-
Vivienda-y-Defecit-Habitacional-y-Privatizaci%C3%B3n-de-Derechos.pdf
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