Derecho inmobiliario : Mauricio planeación

De acuerdo al territorio se dan diferentes reglamentaciones, protegiendo lo más que se pueda la

zona rural, condiciones climáticas, la idea es que el desarrollo urbanístico pueda acceder
fácilmente, se busca tener un orden brindando salubridad y bienestar.

La ley 388 es la más importante teniendo en cuenta también el código civil se planifica plan de
ordenamiento territorial a 4 años a corto plazo a mediano plazo a 8 años y a largo plazo de 12
años que Coindice con los periodos administrativos

La primera encaminada a la protección del espacio público ubicado en dentro de centros

poblados

La segunda referida a la servidumbre

La tercera a las acciones

Entre fachadas abiertas las normas exigen 6 metros

Cerradas y Semicerradas 3m y solo es aplicable para edificaciones de vivienda

Ley 675 de copropiedad

Para vivienda se permiten locales de 40 metros

Las vías departamentales pueden tener longitudes de 120 metros

la constitución maneja mucha reglamentación sobre la norma urbanística también con normas de
carácter ambiental, relacionadas con el patrimonio, bomberos

es siempre de carácter público, aun siendo propietario debe regirse a las normas, la
institucionalización del ambiente, Código de los recursos naturales, sistema nacional ambiental.
Silape (temas de áreas protegidas) siempre el interés público

principios de origen de interés general, el interés general debe primar sobre el interés particular.
Conjunto de derechos y deberes

el retiro a los nacimientos es de 100 metros, los retiros a las quebradas son 30 metros acá tiene
autorizados de 20 metros

en los planes de desarrollo se tienen que contemplar lo que está constituido en el plan de
ordenamiento

código régimen municipal: donde se reglamentan cada una de las prohibiciones

envigado tiene 84 kilómetros cuadrados zona urbana 9 kilómetros cuadrados 240 mil habitantes
donde 200 mil están la zona urbana

el municipio está dividido en 3 zonas.

zona urbana:
zona de expansión urbana: cerca de los servicios públicos, planes parciales cada unidad de
actuación tiene una obligación de construir vivienda de interés social, cuando el costo de la tierra
es inasequible el municipio aporta el urbanismo y ellos las viviendas, ley 9 de 1989

bancos inmobiliarios: la mayoría son espacio público, o bienes fiscales

zona rural

obligaciones urbanísticas: equipamiento, espacio público, vías

equipamiento: son obligaciones urbanísticas, en obras, los recursos de equipamiento son para
construir escuelas, hospitales ofrecidos en el mismo municipio

espacios públicos: si el predio tiene forma para construir espacios públicos el municipio se lo
impone o sino el municipio lo recibe en recursos, obras

faja: pedazo de tierra

vías:

septiembre 15 de 2018

en el predio la norma me deja desarrollar mediante ciertos parámetros

una hectárea: equivale a 10.000 m2

en la zona rural la norma es muy restringida

licencias urbanísticas:

1. Radicación de la solicitud
2. Radicación en legal y debida forma (cuando se aporten a la curaduría ciertos documentos,
las normas vigentes deben respetar, la licencia de lo aprobado)
hay vigencia para las licencias de urbanismo: 36 meses
licencia de construcción: 24 meses
licencia de subdivisión: 6 meses
referente a estos tiempos si se vencen se debe, ampliarla, prorrogarla, sacar una nueva, si
se deja vencer se pueden perder beneficios

Fundamentos del derecho inmobiliario y el urbanismo: se compone de 3 funciones básicas

La planificación: son decisiones sobre el uso del suelo, límites del territorio, equipamiento

La gestión: administración de la planificación, expansión, renovación, establecer y determinar, la

plusvalía, la valorización, obligaciones urbanísticas, compensaciones, y forma de desarrollo

El control: se hace atreves de la vigilancia de la norma, antes y después de las construcciones

Las actividades que no requieren licencia son: mejoras locativas, actividades constructivas para
mantener una edificación en buen estado, acabados, enchapes, redes de datos, redes eléctricas

Las que requieren licencia son aquellas que modifican volúmenes o estructuras

Ajuste al plan de ordenamiento territorial: 010 del 2011

Septiembre 17/2018

Los impuestos de construcción dependen del municipio y se calculan por el espacio y área construida

La licencia de funcionamiento dejo de existir desde el 2008 y se remplazó por el uso de suelos, en
esas exigencias también se establecen ciertas condiciones para elementos que no sean tan
comunes

Dentro de las normas urbanísticas también está el acceso a personas con discapacidad y las
normas locales pueden ser más exigentes que las nacionales

La ley 397 de 1997 reglamentada parcialmente por los decretos nacionales

La parte inmobiliaria es después de la parte urbanística, como responsables de la norma

urbanística

Hay proyectos que requieren licencia ambiental.

Cualquier proyecto institucional debe contar con el visto bueno del ministerio de educación,
adicional debe regirse a la norma de planeación

Decreto 1069 de 2009 condiciones de ocupación del suelo rural

Dependiendo de los metros cuadrados a utilizar se definen en categorías

Septiembre 19-2018

Uso permitidos

Usos complementario
Uso industrial

Uso agropecuario en suelo rural

Uso minero en suelo rural

Uso forestal en suelo rural

Derecho inmobiliario: propiedad horizontal…… María Alejandra

Propiedad horizontal: bienes comunes por parte de dominio privado, comunidad de bienes que
determina como hacer el uso de esos bienes comunes, de ahí se deriva el reglamento de
propiedad horizontal, determinando bienes comunes, bienes comunes de uso exclusivo

El reglamento no crea derechos, refleja realidades, se eleva a escritura pública y es obligatorio

para todos, además de eso se anexa el manual de convivencia, ley 675/2001 norma para regular la
propiedad horizontal

Ley 820 /2003 ley de propiedad

El administrador: es el representante legal de la copropiedad y para ese efecto tiene facultades de

ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que reúne las funciones y
atribuciones de gerente, tesorero, mandatario y depositario.

Los bienes en la propiedad horizontal: bienes privados, bienes comunes de uso exclusivo, bienes
comunes no esenciales, bienes comunes no esenciales

Bienes comunes esenciales: son necesarios para la estabilidad, nunca se van a entregar en uso
exclusivo art 3 ley 675/2001 portería, losa, fachadas y techos, no se puede determinar cómo bien
privado, siempre tiene que hacerse en uso común, y tiene una naturaleza de uso común

Bien común no esenciales: son bienes que no están ligados a la estabilidad se puede desafectar el
uso común sea para volverlos bienes privados

No pierden la característica de común pero no serán utilizados por todos, donde por su ubicación
no pueden ser utilizados por la comunidad y son de bienes comunes de uso exclusivo

Circular 6ta de la superintendencia de industria y comercio…. corretaje

Septiembre 29/2018

Contrato de corretaje: una parte llamada corredor experta conocedora del mercado, a cambio de
una comisión, contrae para con otra, denominada en cargante o interesado, la obligación de
gestionar, promover, concretar o inducir a la celebración de un negocio jurídico, poniéndola en
relación o contacto con otras u otras, con las que guardan relación de colaboración, mandato o
dependencia. Es un agente intermediario con el fin de celebrar negocio comercial, con especial
conocimiento de los mercados, que por ese conocimiento se ocupa como agente intermediario, y
esa intermediación está encaminada a celebrar un negocio, el corretaje es una actividad de
comercio, y tiene obligaciones como comerciante (registro mercantil, etc) el contrato puede ser
escrito o verbal, suscripción como aceptación de derechos y obligaciones consignadas, y como
medio de prueba, chat, llamadas, etc

Regulación de canon: ante civil municipal, proceso sumario

Sentencia de 14 de septiembre de 2011, donde nos dan elementos de labor de corretaje

Persona con especial conocimiento. Aquella persona que por virtud del conocimiento especial del
mercado de propiedad raíz, y con la idoneidad y el grado de calificación que este le otorga, tiene
como rol profesional, la intermediación. Sentencia 08 de agosto de 2000

Habitual actividad mercantil:

Obligaciones del comerciante, art 19 código de comercio

 Matricularse en el registro mercantil

 Inscribir libros
 Conservación documentos
 Abstenerse de competencia desleal

Agente intermediario: la actividad de dicho intermediario se reduce a facilitar el encuentro de dos

o más sujetos que tiene la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal
labor el corredor obra como puente conductor o vaso comunicante, entre quien tiene la intención
de ofrecer un bien o prestar un servicio y aquel que desea hacerse a él (sentencia 09 de febrero
de 2011)

Obligaciones del corredor

Intermediar: contactar a quien hace el encargo con los posibles contratantes interesados en el
negocio jurídico, profesionalismo, diligencia, promoción, obligación de medio
Información: art 1344 el corredor deberá comunicar a las partes todas las circunstancias conocida
por él, que en alguna forma puedan influir en la celebración del negocio

A. Frente al interesado responsabilidad contractual

B. Frente a los contratantes interesados: responsabilidad extracontractual
C. Sanción art 1346 suspensión hasta por cinco años de profesión y en caso de reincidencia,
inhabilidad indefinida

Celebrar un negocio jurídico: el corredor únicamente tiene derecho a la retribución cuando se

celebra el negocio en el cual intervino, a menos que se convenga al margen de su conclusión S. 14
de septiembre de 2011.c.s.j.

La remuneración o comisión

Cuando se causa: cuando se desarrolla el negocio jurídico en el cual intervino, a menos que se
convenga al margen de su conclusión

Se paga: al momento de la firma de la promesa de compraventa y hablamos en el valor especifico

de la comisión

Cuanto se paga: el vendedor pague el 3 % al valor del inmueble, tratándose de inmuebles urbanos
y del 3% al 5% tratándose de inmuebles rurales art 1341

Como se cobra: proceso ejecutivo: pueden demandarse ejecutivamente obligaciones expresas,

claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante y
constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por
juez o tribunal de cualquier jurisdicción
proceso declarativo: busca que el derecho del cual no se tiene certeza sea declarado para ser
posteriormente exigido

Quien la paga: art 1341 salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada
por las partes, por partes iguales y por costumbre: recibe por esta gestión una comisión del
propietario del inmueble

Elementos de la esencia del contrato de corretaje:

Encargo: es el inmueble que es el bien objeto de la promoción

Independencia: es un tercero independiente y no tiene que ver con la comisión, el corredor es un

intermediario que acerca las partes pero que es independiente del negocio art 1342 quien tiene
derecho a la comisión
Actividad material: es promocional el inmueble, acercar el cliente a sus necesidades

Remuneración: solo cuando se celebra el negocio jurídico

La promesa de compraventa: requisito s de la promesa. La promesa de celebrar un contrato no

produce obligación algún salvo que concurra las circunstancias siguientes

1 que conste por escrito

2 que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces
por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511, 1502 del código civil

3 que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el
contrato.

4 que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la
cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicará a la materia sobre que se ha contratado.

Contrato principal: subsiste por si solo aunque su fin sea la celebración de un contrato futuro.

Bilateral:

Promoción y venta en p.h.

Informar los aspectos que puedan inducir e la formación de la voluntad del comprador de vivienda

Área construida privada

Construcción por etapas

Estrato socioeconómico

Características de zonas de parqueo

Cuota de administración estimada

 Clausulas

Compensatoria indemnizatoria: la cláusula penal excluye tanto la obligación principal como la

indemnización de perjuicios
clausula pena
obligación principal + indemnizatoria

Compensatoria sancionatoria: la cláusula penal excluye la obligación principal, pero concurre

con la indemnización de perjuicios

clausula penal+ indemnización

obligación principal+ indemnización

Moratoria indemnizatoria: la cláusula penal concurre con la obligación principal pero excluye
la indemnización de perjuicios
clausula penal+ obligación principal
obligación principal+ indemnización

Moratoria sancionatoria: la cláusula penal concurre tanto con la obligación principal como
con la indemnización de perjuicios
obligación+ indemnización+ clausula penal

Artículos 1594, 1600 código civil

Servidumbre predial: o son naturales o son constituidas por un hecho del hombre

Voluntarias: acuerdo de las partes o declaración judicial de la adquisición por prescripción

legales:

Ley de titulación minera: titulo 5 el tema de las servidumbres, resolución de tasación

Decreto 556/2014 www.ana.gov.co autoregulador nacional de avaluadores

Ley 1673/2013 1682/2013

Los abogados están en los intangibles especiales

Propiedad inmobiliaria- limitaciones y afectaciones- francisco Javier

Identidades de la propiedad inmobiliaria

Física jurídica catastral

Normativa derechos reales inventario predial

Régimen de propiedad horizontal

- Ley 675 de 2001
- Bienes privados, bienes comunes esenciales y no esenciales
- Régimen administrativo y de gobierno
- Constitución, adición, reforma

La ley es subjetiva de la voluntad (se da por entendido que la ley prevalece)

Lo privado es lo que se puede trapear: los muros divisorios internos son privados, los
demás son privados
Concepto que maneja el mercado: área construida * bien privado
Área bienes comunes que circunscribe al bien privado se encuentra en su interior
(ductos de ventilación, muros medianeros entre unidades privadas y zonas comunes,
muros de fachada, muros interiores de carácter estructural, columnas, etc.)
Bienes comunes: bienes pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de
bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia,
estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad
Características: inalienables e inembargable
Indivisibles

Bienes comunes de uso exclusivo-prohibiciones

No puede tener tal carácter
garaje de visitantes, circulaciones, salones comunales, áreas de recreación y deporte
zonas que por su naturaleza o destino son de disfrute general.
Garaje de residentes: si pueden asignarle, de manera equitativa
El propietario inicial no puede vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes
comunes

Bienes comunes de uso exclusivo- riesgos

Cambio de destinación por decisión de asamblea
Cobro de expensas por el uso según decisiones de asamblea
Inequidades frente al régimen de mantenimiento y reparación
Imposibilidad de que el constructor cobre por asignar el uso exclusivo

Bienes comunes-entregas
Esenciales
Presunción: su entrega se efectúa de manera simultánea con la entrega de los bienes
privados, según las actas correspondientes.
No esenciales
cuales se entregan: los de uso y goce general (zona de recreación y deporte y salones
comunales, entre otros)
a quien debe entregarse: administrador definitivo o personales designadas por la
asamblea.
Bienes comunes- coeficientes
Determinación
Regla general: área privada construida de cada bien privado
Excepción: se puede ponderar y el reglamento debe mencionar criterios
área privada libre, área de parqueaderos y área de depósito en cualquier conjunto en
conjuntos mixtos o comerciales

Módulos de contribución
Definición: índices que establecen la participación en expensas causadas por bienes y
servicios comunes que beneficien a un sector del edificio o conjunto de uso comercial
o mixto.
Características: sirven para distribuir expensas comunes de bienes y servicios
comunales sectorizados
Solo se pueden utilizar en proyectos comerciales o mixtos
Se calculan conforme las reglas establecidas en el reglamento de P.H.
Constitución por etapas
reglamento debe señalar:
que se trate de un conjunto desarrollado por etapas
régimen general de administración
forma de integrar las etapas subsiguientes
carácter provisional de coeficientes de copropiedad
propietario inicial: facultado para la integración de cada etapa
bienes comunes: de propiedad, uso y explotación de todos los copropietarios en la
medida en que se vayan integrando.
Circular SIC 006 de 2012 deber de información en etapa de preventas: zonas comunes
que se entregaran con cada etapa, fechas estimadas de desarrollo de etapas
posteriores.

Constitución por niveles

 Generalidades : sin reconocimiento legal expreso. Aplica ¨principio de permisión¨ en
derecho privado: se presume que esta permitido lo que no esta prohibido.
Respeta los elementos esenciales de la propiedad horizontal:
Coexistencia de bienes de propiedad privada exclusiva y de bienes de propiedad
común
Independencia funcional de los bienes privados y su accesibilidad a la via publica,
directamente o atravesando aras de carácter comunal
Propiedad común de bienes que permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular.

Estudio de títulos
Tipos (tradición-genealogía)
folio de matrícula inmobiliaria
existencia y eficacia de los títulos traslaticios de dominio (nulidades, accesiones
rescisorias, condiciones resolutorias)
gravámenes y limitaciones de dominio
riesgo extensión de dominio
títulos mineros
riesgo restitución de tierras
riesgo reputacional
norma urbanística

Juan David Londoño: desarrollo urbanístico y territorial, instrumentos aplicados a la

gestión

El derecho urbanístico se compone de tres funciones básicas

La planificación del territorio: como función básica del derecho urbanístico

La gestión: 1-del suelo,2- inmobiliaria ámbito de aplicación del derecho inmobiliario
El control: 1-previo: tramite de la expedición de la licencia urbanística por la autoridad
competente
2-Posterior: inspección, vigilancia y control de obras, procesos policivos

Docente : Gloria

Usufructo: uso- habitación (nuda propiedad y usufructo) nuda propiedad para disponer y
usufructo para uso y goce de la propiedad
Servidumbres
Propiedad fiduciaria- fideicomiso

Predio dominante: el que se beneficia de la servidumbre

Predio sirviente: el que la soporta

Acción de tutela constitución política art 86: preservan los derechos fundamentales y se
procede de manera individual, decreto 2591/91 reglamentario de la acción de tutela8