Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
Mantemiento Norativas PDF
Mantemiento Norativas PDF
MANTENIMIENTO 1
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
1. INTRODUCCIÓN.
En la documentación del Proyecto vienen recogidas detalladamente las condiciones de uso del edificio,
as como las hipótesis de cálculo, resistencia, condiciones funcionales y calidad de todos los elementos del la
edificación. Previsiones que podrán frustrarse si no se somete el edificio a unos imprescindibles cuidados, no
solo para prolongar su vida, sino para la correcta funcionalidad presente.
Durante el uso habitual del edificio se evitar en todas aquellas actuaciones que puedan alterar las
condiciones iniciales para las que fue previsto el mismo, y producir deterioros o modificaciones sustanciales. A
tal efecto se pondrán a disposición del usuario del inmueble el presente "Manual resumido de mantenimiento",
donde se le instruye de aquellas medidas preventivas que procede adoptar para su mantenimiento y
conservación.
2. LEGISLACIÓN VIGENTE.
Todos los Trabajos de Mantenimiento y conservación que deban realizarse durante el proceso de
explotación del edificio se someter n a la Normativa y Reglamentación vigente en cada momento de ámbito
estatal, autonómico y local.
En el momento de la programación periódica de las actividades de conservación y mantenimiento, el
responsable encargado de la Propiedad comprobar la vigencia de las previsiones y actualizar , si es posible,
aquellos aspectos que hubieran sido innovados o corregidos por la autoridad competente, por modificación o
ampliación de la Legislación aquí recogida.
Particularmente habrá que someterse a la Normativa y Reglamentación que se expresa a continuación:
MANTENIMIENTO 2
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
- Instrucción Técnica Complementaria. MIE-AP1. "Calderas, economizadores, precalentadores, ...". BOE 8-4-81,
corr. 22-12-81, 13-4-85.
- Instrucción Técnica Complementaria. MIE-AP2. "Tuberías para fluidos relativos a calderas". BOE 4-11-80.
- Reglamento de instalaciones de calefacción, climatización y agua caliente sanitaria. BOE 6-8-80, 12-11-82,
- Instrucciones Técnicas Complementarias. IT.IC. BOE 13-08-81, 15-04-83, 02-07-84.
- Normas básicas para las instalaciones interiores de suministro de agua. BOE 13-01-76, corr.12-02-76.
- Reglamentación técnico-sanitaria para el abastecimiento y control de calidad de las aguas potables de
consumo público. BOE 20-9-90. DOGV 21-7-92.
- Normas e Instrucciones técnicas complementarias para la homologación de paneles solares. BOE 18-08-80.
- Ordenanza General de Seguridad e Higiene en el Trabajo. BOE 16 y 17-3-71, corr. 6-4-71.
- Reglamento de Seguridad e Higiene en el Trabajo en la Industria de la Construcción. BOE 15-6-52, 22-12-53.
- Normas Técnicas reglamentarias sobre medios de protección personal de trabajadores. BOE 30-12-74, 1-9-
75, 2-9-75, corr. 24-10-75, 3-9-75, corr. 25-10-75, 5-9-75.
- Reglamento sobre trabajos con riesgo por amianto. BOE 7-11-84, corr. 22-11-84, 15-1-87.
- Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. BOE 7-12-61, corr. 7-3-62, 2-4-63 .
- Reglamento General de Policía de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. BOE 06-11-82, corr. 29-
11-82, corr. 1-10-83. BOP 13-7-84.
- Norma Básica de la Edificación . Condiciones de protección contra incendios en los edificios. NBE-CPI-91. BOE
8-3-91.
- Norma Básica Edificación Condiciones Acústicas en los edificios. NBE-CA-88. BOE 7-9-81, BOE 3-9-82, BOE 7-
10-82, BOE 8-10-88.
- Norma Básica Edificación Condiciones Térmicas en los edificios. NBE-CT-79. BOE 22-10-79.
- Norma Básica de Edificación Acciones en la Edificación. NBE-AE-88. BOE 9-2-63. BOE 11-10-88.
- Norma Básica Edificación Cubiertas Materiales Bituminosos. NBE-QB-90. BOE 7-12-90.
- Norma Básica Edificación Muros Resistentes de Fábrica de Ladrillo. NBE-FL-90. BOE 4-1-90.
- Control de Calidad en la edificación de viviendas y su documentación. DOGV 24-6-91, corr. 23-7-91, 23-9-91.
- Libro de Control de Calidad en Obras de Edificación de Viviendas. LC-91. DOGV 8-10-91, 9-12-91, cor. 3-2-
92, 15-5-92, 21-5-92.
- Normas de Habitabilidad y Diseño de viviendas en la Comunidad Valenciana. HD-91. DOGV 23-6-89, 22-5-91.
- Pararrayos radiactivos. BOE 11-7-86.
- Viviendas para minusválidos en V.P.O. BOE 28-2-80. 18-3-80. 26-2-81.
- Normas para la accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas. DOGV 2-2-89.
- Defensa de los consumidores y usuarios. Ley 26/84 . BOE 24-7-84.
3. MANTENIMIENTO.
3.1. PRECAUCIONES
1.2 - Cimentaciones.
MANTENIMIENTO 3
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
1.3 - Estructuras.
1.4 - Cerramientos.
1.5 - Cubiertas.
1. No cambiar las características formales ni modificar las solicitaciones o sobrepasar las sobrecargas previstas.
2. No recibir elementos que perforen la membrana impermeabilizante o dificulten su desagüe, en paramentos
verticales.
3. No situar elementos que dificulten el normal desagüe de la cubierta.
1.6.- Tabiquería.
1.7 - Carpintería.
MANTENIMIENTO 4
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
MANTENIMIENTO 5
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
3.2. CUIDADOS
2.1 - Acondicionamiento del terreno.
- Limpieza de cuencas de vertido y recogida de aguas, los drenes, las arquetas de desagüe y los sumideros,
cada 12 meses.
- Cuidado y riego periódico de jardinera.
- Inspección de los muros de contención después de periodos de lluvia.
- Comprobar el estado y relleno de las juntas cada 12 meses.
- Inspección de los muros de contención cada 12 meses. (Si hay alguna anomalía, el Técnico competente
dictaminar su importancia y en su caso la solución a adoptar).
2.2 - Cimentaciones.
- Inspección del estado de los materiales cada 4 años, (o antes si fuera preciso), observando si aparecen
fisuras en forjado, dos muros o pilares, o cualquier otro tipo de lesión. Y en ese caso, deber ser estudiado por
Técnico competente.
2.3 - Estructuras.
A) Estructura metálica:
- Inspección de forjados, soportes, vigas y zancas, cada 3 años (o antes si se aprecia alguna anomalía), para
ver si hay fisuras en cielo raso, tabiquería, otros elementos de cerramiento, flechas excesivas, humedades o
deterioro del estado de la protección contra la corrosión y el fuego y, en caso de ser observado alguno de estos
síntomas ser estudiado por Técnico competente que dictaminar su importancia y peligrosidad y, en su caso,
las reparaciones que deban realizarse.
- Comprobar el estado y relleno de juntas.
- Cuando la estructura quede vista, pintar cada 4 años, o antes si se apareciesen ampollas, desconchados,
agrietamientos o cualquier otro tipo de defecto.
B) Estructura de fábrica:
- Inspección de fábrica de bloques o ladrillo, cada 5 años (o antes si se aprecia alguna anomalía), por si
aparecen fisuras de retracción o debidas a asientos u otras causas, en cuyo caso, deber ser estudiado por
técnico competente, que dictaminar su importancia
y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban realizarse.
- Inspección de fábrica de piedra, cada 10 años (o antes si se aprecia), por si hay alteraciones por agentes
atmosféricos, fisuras u otras anómalas, es cuyo caso deber ser estudiado por Técnico competente, que
dictaminar su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban realizarse.
- Limpieza y cepillado de fábrica de piedra, cada 10 años, con aplicación de una protección a la piedra a base
de pintura de silicato potásico o similar.
- Comprobación del estado y relleno de juntas, cada 12 meses. (Haría falta, pues, material de relleno).
- Inspección de forjados, soportes, vigas y zancas, cada 4 años (o antes, si se aprecia), por si hay fisuras,
humedades, flechas excesivas u otras anómalas, y en caso de ser observado alguno de estos síntomas, ser
estudiado por Técnico competente, que dictaminar su importancia y peligrosidad y, en su caso, las
reparaciones que deban realizarse.
- Comprobación del estado y relleno de juntas, cada 12 meses.
2.4 - Cerramientos.
A) de fábrica:
- Inspección cada 5 años (o antes, si se aprecia), para ver si hay fisuras de retracción o debidas a asientos, y
en el caso de ser observado alguno de estos síntomas, ser estudiado por Técnico competente, que dictaminar
su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban realizarse.
- Si se precisa limpieza en fábrica de ladrillo caravista, esta se realizar con cepillo y agua, o con una solución
de ácido acético.
- Comprobar el estado de relleno de juntas cada 12 meses. (Haría falta material de relleno).
- Inspección cada 12 meses de los elementos fijos de seguridad en cerramientos tales como ganchos de
servicio, etc.
MANTENIMIENTO 6
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
B) Prefabricados:
- Limpieza cada 2 meses de vidrios y elementos opacos en muros cortina. (Haría falta material de limpieza).
- Inspección, cada 5 años, de las juntas de estanqueidad de muros cortina. (Haría falta material para las
juntas).
- Inspección, cada 10 años, de los elementos de sellado de muros cortina.
- Inspección, cada 5 años, de la fachada de paneles prefabricados para ver si aparecen fisuras, humedades,
daños en los salientes u otra lesión, y en caso de ser observado alguno de estos síntomas, ser estudiado por
Técnico competente, que dictaminar su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban
realizarse.
2.5 - Cubiertas.
A) Planas:
- Limpieza de vidrios, cada mes, evitando productos abrasivos que puedan darlos. (Haría falta material de
limpieza).
- Revisar, cada 12 meses, el estado de relleno de las juntas. (Haría falta material de relleno).
- Inspección, cada 3 años, de faldones, limahoyas, encuentros, canalones, bordes y chimeneas, por si hay
goteras u otras lesiones, y en caso de ser observada alguna de estas anómalas, ser estudiada por Técnico
competente, que dictaminar su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban
realizarse.
B) Tejados:
- Limpieza, cada 12 meses, en otoño, de hojarasca y tierra en canalones y limahoyas.
- Inspección, cada 5 años, o antes si se aprecia, del faldón, para ver si hay alguna anomalía relativa a la
estanqueidad y sujeción de las piezas, reparando o reponiendo las piezas deterioradas.
2.6 - Tabiquería
- Inspección, cada 5 años, para ver si hay fisuras, desplomes u otras lesiones, y en el caso de ser observada
alguna de estas anómalas, ser estudiada por Técnico competente, que dictaminar su importancia y
peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que deban realizarse.
- Comprobar, cada 12 meses, el estado de las juntas de dilatación, su relleno y sellado. (Haría falta material de
relleno y de sellado).
2.7 - Carpintería.
A) Madera:
- Limpieza de vidrios cada mes, evitando productos abrasivos que puedan rayarlos. (Haría falta productos de
limpieza).
- Engrasar herrajes, cada 12 meses. (Haría falta material de limpieza).
- Inspección, cada 5 años, reparando los defectos que aparezcan en ella o en sus mecanismos de cierre y
estanqueidad.
- En exteriores, barnizar o pintar cada 2 años.
- En interiores, barnizar o pintar cada 5 años.
- Revisión de la masilla, burletes y perfiles de sellado, cada 5 años. (Haría falta material de sellado).
- Comprobación, cada 6 meses, del funcionamiento de cierres automáticos, retenedores magnéticos,
mecanismos inclinados, motores hidraúlicos, etc.
B) Aluminio:
- Limpieza de vidrios, cada mes, evitando productos abrasivos que puedan rayarlos. (Haría falta material de
limpieza).
- Engrasar herrajes, cada 12 meses. (Haría falta material de engrase).
- Limpieza de los perfiles, cada 12 meses, empleando agua jabonosa o detergente no alcalino, y utilizando
trapos o esponjas que no rayen la superficie. Se enjuagará con agua clara y se secará con un paño.
- Inspección, cada 3 años, reparando los defectos que aparezcan en ella o en sus mecanismos de cierre y
estanqueidad.
- Revisión de la masilla burletes y perfiles de sellado, cada 5 años. (Haría falta material de sellado).
- Comprobación, cada 6 meses, del funcionamiento de cierres automáticos, retenedores magnéticos,
mecanismos inclinados, motores hidráulicos, etc.
MANTENIMIENTO 7
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
C) Acero galvanizado
- Limpieza de vidrios, cada mes, evitando productos abrasivos que puedan rayarlos. (Haría falta material de
limpieza).
- Engrasar herrajes, cada 12 meses. (Haría falta material de engrase).
- Inspección, cada 3 años, reparando los defectos que aparezcan en ella o en sus mecanismos de cierre y
estanqueidad, repintando si hiciera falta.
- Revisión de la masilla, burletes y perfiles de sellado, cada 5 años. (Haría falta material de sellado).
- Comprobación, cada 6 meses, del funcionamiento de cierres automáticos, retenedores magnéticos,
mecanismos inclinados, motores hidráulicos, etc.
D) Plástico (PVC):
- Limpieza de vidrios, cada mes, evitando productos abrasivos que puedan rayarlos. (Haría falta productos de
limpieza).
- Engrasar herrajes, cada 12 meses. (Haría falta material de engrase).
- Inspección, cada 3 años, reparando los defectos que aparezcan en ella o en sus mecanismos de cierre y
estanqueidad.
- Limpieza, cada 3 años, con agua fría, no utilizando productos como acetonas, éteres, disolventes clorados o
similares.
- Revisión de la masilla, burletes y perfiles de sellado, cada 5 años. (Hará falta material de sellado).
- Comprobación, cada 6 meses, del funcionamiento de cierres automáticos, retenedores magnéticos,
mecanismos inclinados, motores hidráulicos, etc.
- Limpieza periódica de barandillas, rejas, cierres y persianas. (Hará falta material de limpieza).
- Engrasar, cada 6 meses, las guías, elementos de giro y mecanismo de los cierres. (Hará falta material de
engrase).
- Inspección, cada 3 años, de cierres, reparando los defectos que hayan aparecido.
- Revisión, cada 3 años, de los anclajes de rejas y barandillas.
- Renovación, cada 3 años, de la pintura de barandillas rejas y otros elementos metálicos.
- Inspección, cada 3 años, de persianas y barnizado o pintado.
A) Paramentos interiores:
B) Paramentos exteriores:
- Revisión, cada 3 años, de aplacados, levantándose la superficie afectada si hay anómalas, estudiándose la
causa por Técnico competente, y reparándose (se reservar un 3% de las piezas colocadas).
- Revisión, cada 3 años, de la pintura, reponiendo en caso conveniente.
- Revisión, cada 3 años, de enfoscados, levantándose la superficie afectada si hay anómalas, estudiándose la
causa por Técnico competente y reparándose.
MANTENIMIENTO 8
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
- Inspección, cada 12 meses, de los elementos fijos de seguridad tales como escaleras de gato en pozos, etc.
- Limpieza, cada 6 meses, del sumidero sifónico y del separador de grasa y fangos.
- Limpieza, cada año, de caldereta de sumideros, de la arqueta sumidero y de pozos de registro.
- Comprobar, cada año, la estanqueidad de la red.
- Revisión, cada año, de colectores sus pendidos.
- Limpieza, cada 10 años, de arquetas de paso, a pie de bajante y sifónica.
- Revisión, cada 6 meses, periódicamente en pocas de lluvia, de bombas de extracción de aguas.
- Comprobación, cada año, de la continuidad eléctrica en los puntos depuesta a tierra y después de cada
descarga eléctrica, si el edificio tiene instalación de pararrayos.
- Comprobación, cada da y antes de la puesta en marcha, del nivel de agua de la instalación de la caldera.
- Limpieza y revisión, cada mes, del quemador y del conducto de evacuación de humos y gases de la caldera.
- Limpieza general, cada año, de la bomba aceleradora de la instalación de radiación, comprobándose la
estanqueidad.
- Limpieza general, cada año, del equipo de la caldera.
- Revisión, cada 2 años, de toda la instalación.
MANTENIMIENTO 9
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
4. DICCIONARIO.
ARQUETA: Cavidad revestida de ladrillo, hormigón y otro material, que se intercala en puntos apropiados de
encuentro, derivación, o a pie de bajante.
ARQUETA SINFÓNICA: Arqueta con doble cavidad para evitar el paso de olores.
BURLETE: Tira, generalmente de materiales flexibles, que se pone en los intersticios de puertas o ventanas,
para que no pase el aire.
CANALÓN: Canal destinado a recoger agua de lluvia y conducirla a las bajantes, gárgolas o similares.
COLECTOR SUSPENDIDO: Galera o tubo horizontal que recoge las aguas aportadas por distintos bajantes.
COLUMNA SECA: Instalación contra incendios para uso exclusivo de bomberos, formada por una canalización de
acero independiente vaca salvo caso de incendio, en el que se conecta por un lado al tanque de bomberos y por
otro a las mangueras de los bomberos.
DETECTOR: Dispositivo de instalación contra incendios que detecta automáticamente fuentes de calor
provenientes de incendios.
DREN: Cada una de las zanjas o tuberías con que se efectúa el avenamiento de una obra o terreno.
MANTENIMIENTO 10
f. lópez oliver arquitecto nº colegiado 03205
FABRICA: Construcción o parte de ella hecha con piedra, ladrillo, hormigón y, en general, materiales pétreos.
FLECHA: Corrimiento vertical que toma una viga, arco u otro elemento análogo, por efecto de la carga, peso
propio u otras causas.
FORJADO: Elemento superficial plano que constituye la estructura horizontal de un piso o cubierta.
FOSA SÉPTICA: Pequeña fosa en la que se produce la putrefacción y licuefacción de las sustancias residuales
sólidas.
HIDRANTE DE INCENDIOS: Instalación contra incendios de uso exclusivo de bomberos formada por una torre
de agua conectada a la red de agua potable, para carga de tanques de bomberos.
JUNTA DE DILATACIÓN: La destinada a permitir la libre dilatación del material, a base de una aportación de
materiales elásticos.
LIMATESAS: Intersección de dos faldones, que hace que las aguas se separen de la intersección.
MURO CORTINA: Elemento exterior de cerramiento ligero, a base de superficies amplias acristaladas, y que no
posee función resistente.
POZO DECANTADOR: Fosa séptica en la que los gases que se producen son recogidos y expulsados a la
atmósfera a través de la cámara de grasas.
POZO DE REGISTRO: Cavidad revestido de ladrillo, hormigón u otro material, que se intercala en la red de
alcantarillado para la revisión y reparación de este.
PUESTA A TIERRA: Conexión de las instalaciones y parte metálicas del edificio con tierra.
ROCIADOR: Dispositivo de instalación contra incendios que expulsa una cierta cantidad de agua cuando se
acciona.
ROZA: Canal vertical y horizontal abierto en una pared, para empotrar o embutir una conducción, etc.
SEPARADOR DE GRASA Y FANGO: Cámara de separación para sistemas de depuración por fosas sépticas y
pozos de decantación.
SUMIDERO: Cavidad por donde se suman y evacuan las aguas, generalmente protegida con una rejilla.
SUMIDERO SINFÓNICO: Sumidero sifónico con doble cavidad para evitar el paso de olores.
MANTENIMIENTO 11