Derecho Privado III - Lectura - 3 PDF

Módulo 3
Contratos en
particular. Parte I
0
10 Compraventa y
Permuta
10.1 Compraventa
El Código Civil y Comercial regula el contrato de compraventa en el capítulo 1
del título IV, en los arts. 1.123 a 1.171. En la Sección 1a se establecen
disposiciones generales; en la Sección 2a, reglas en relación a la cosa vendida;
en la Sección 3a, reglas vinculadas al precio. La Sección 4a establece las
obligaciones a cargo del vendedor; la Sección 5a, las obligaciones a cargo del
comprador. La Sección 6a fija las pautas de la compraventa de cosas muebles.
La Sección 7a regula algunas cláusulas que pueden ser anexadas al contrato de
compraventa. Y la Sección 8a regula el boleto de compraventa.
A partir del Título IV del Libro III, el Código Civil y Comercial de la Nación
comienza con la regulación de los contratos en particular. Esta regulación de
cada tipo contractual no diferencia a aquellos contratos de consumo; esto es,
no hay una regulación, por ejemplo, de la compraventa de consumo.
En los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la

Nación” (2012) los motivos de este método fueron explicados, argumentando
que existe una división de tipo general. “Cuando existe una regulación general
del contrato siguiendo el modelo clásico o paritario o entre iguales, es
necesario luego, en cada contrato en especial, definir qué reglas se aplican o no
a los vínculos de consumo” (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley
de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la
Nación, 2012, p. 136, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
Esto es así ya que el Código presenta una ruptura del tipo general. Entonces el
sistema funciona de la siguiente manera:
a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonomía

privada. Se aplica el Título II, “de los contratos en general”.
1
b) Si hay un contrato celebrado por adhesión, no hay
consentimiento sino adhesión. Se aplica el Título II, Capítulo
3, Sección 2ª, artículos 984 y siguientes, dedicados a esos
vínculos.
c) Si hay un contrato de consumo, se aplica el Título III. En este
caso no interesa si hay o no adhesión, ya que el elemento
que define la tipicidad son los elementos descriptos en el
artículo 1092. (Comisión para la elaboración del proyecto de
Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos
Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 136, recuperado de
http://goo.gl/rGbU0F).
Por lo tanto, si se está frente a un contrato de compraventa, o cualquiera de los

otros contratos de la parte especial del Código, debe interpretarse si se trata de
una compraventa celebrada entre iguales, de un contrato de adhesión o de
consumo, aplicándosele las reglas pertinentes.
10.1.1 Concepto
El art. 1.123 del Código Civil y Comercial establece que hay compraventa
cuando una de las partes contratantes (llamada vendedor) se obliga a transferir
la propiedad de una cosa, y la otra parte (llamada comprador) se obliga a pagar
por ella un precio en dinero.1
Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica

del precio pactado, sino la obligación de hacerlo. La obligación es válida aún en
la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en
forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio.
La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y

jurídicas de los hombres; con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere un
interés internacional.
Respecto a sus caracteres, se encuentran los siguientes:
a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes.
b) Es consensual, porque produce todos sus efectos por el sólo hecho del
consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio.
c) No es formal. Aún en el caso de que tenga por objeto la transmisión de

inmuebles, la escritura pública exigida por el art. 1.184, inc. 1, es un
1
Art. 1.123 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
2
requisito de la transferencia del dominio, pero no del contrato en sí, que
puede ser válidamente celebrado en instrumento privado.2
d) Es oneroso.
e) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores

intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes, y
puede llegar a ser aleatorio cuando se compra una cosa que puede o no
existir.
En virtud de la sanción de la ley 26.9943, que originó el Código Civil y Comercial

de la Nación, y derogó el Código Civil, ya no existe una distinción entre
compraventa civil y comercial, quedando todos los contratos regulados por el
nuevo Código.
10.1.2 Relaciones con otras figuras jurídicas afines

Con el objetivo de definir el campo de aplicación de la compraventa, se
incluyen artículos en el Código que permiten distinguirla de otros contratos. En
primer lugar, y como pauta básica, es muy importante tener en cuenta la regla
que prevé el art. 1.127 a los efectos de establecer la naturaleza del contrato: “el
contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque estuviese así
estipulado por las partes, si le faltase algún requisito esencial”.4
Luego, el Código distingue expresamente a la compraventa de otros contratos.

Sus normas se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte
se obliga a:
(…) transferir a la otra derechos reales de condominio,

propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir
los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso,
habitación, o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en
dinero o transferir la titularidad de títulos valores por un precio
en dinero.5
2
3
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobación.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
4
5
3
La compraventa y el contrato de obra
Se aplican las reglas de la compraventa a casos en que hay un compromiso de

entrega de cosas por un precio (aunque éstas hayan de ser manufacturadas o
producidas) excepto que, de las circunstancias, resulte que la principal de las
obligaciones consista en suministrar mano de obra o prestar otros servicios.
Ahora bien, sí se aplican las reglas del contrato de obra, que más adelante
estudiaremos, si quien encarga la manufactura o producción de las cosas tiene
también la obligación de proporcionar una porción substancial de los
materiales necesarios.
Asimismo, se delimita la compraventa de la permuta, señalando que si el precio

consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es
mayor el valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos.
10.1.3 La cosa y el precio

Existen elementos comunes a todos los contratos (la capacidad y el
consentimiento, por ejemplo), y otros elementos que le son propios a cada uno
de ellos. En el caso del contrato de compraventa, los elementos propios son: la
cosa y el precio, tal como surge de la definición establecida por el art. 1.123 del
que resultan claramente identificables estos elementos.6
La cosa
En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1.129

que “pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los
contratos”.7 Por lo tanto, serán aplicables las normas vinculadas al objeto de los
contratos reguladas en el capítulo 5 del Título II “Contratos en general” del
Libro III, así como las disposiciones de la sección 1, Capítulo 5, Título IV del Libro
I referidas al objeto de los actos jurídicos.
El Código regula los casos de cosa cierta que dejó de existir, cosa futura y cosa
ajena en los artículos 1.130, 1.131 y 1.132, respectivamente:
a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del

contrato, si se trata de la venta de una cosa cierta que deja de existir al
tiempo de perfeccionarse el contrato, entonces éste no produce efecto
alguno. En cambio, si deja de existir pero parcialmente, el comprador
interesado en la cosa, aun cuando exista en parte, podría requerir la
entrega de esa parte con la correspondiente reducción del precio en
6
7
Art. 1.129 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina
4
forma proporcional. Asimismo, las partes pueden asumir expresamente
el riesgo de que la cosa deje de existir, ya sea porque haya perecido o
esté dañada, en cuyo caso el comprador no puede exigir el
cumplimiento del contrato.8
b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la

celebración del contrato, todavía no existe. Por ello es que el contrato
queda supeditado a la condición de que la cosa llegue a existir. Es éste
un contrato sujeto al régimen de las obligaciones condicionales. De igual
manera que en el caso del punto “a”, el comprador puede asumir
expresamente el riesgo de que la cosa no llegue a existir, sin poder
reclamar esto al vendedor cuando la no existencia de la cosa no haya
obedecido a su culpa.9
c) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida.10 El

Código remite a los casos en que se permite que los bienes ajenos
constituyan el objeto de los contratos, de conformidad con el art. 1.008
del Código11. En ese sentido, debe tenerse en cuenta la extensión de la
promesa del vendedor para poder conocer sus efectos; así:
 Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado el

éxito de la promesa, solo está obligado a emplear los medios
necesarios para que la prestación se realice. Si, por su culpa, el
bien no se transmite, debe reparar los daños causados.
 Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el éxito de la

promesa, deberá también indemnizar los daños causados si
ésta no se cumple, sin importar que haya empleado los medios
necesarios o no para lograrlo.
El Código no lo aclara específicamente al regular la venta de cosa ajena, pero se

entiende que el art. 1.132 trata la venta de cosa ajena en el caso de que ambas
partes conocieran esa circunstancia, ya que la venta de cosa ajena como propia
constituye un supuesto no permitido por la última parte del art. 1.008, si el
vendedor no hace entrega de la cosa, y aun podría considerarse una hipótesis
de dolo que tacha de nulidad al acto (Esper, 2015).
El precio
El precio es otro de los elementos del contrato de compraventa. Para que éste
último quede legalmente configurado, es preciso que el precio reúna las
siguientes características:
8
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10
11
5
a) Debe ser en dinero: de lo contrario, no hay compraventa.
b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es

determinado cuando: i) las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar; ii) cuando se deja su indicación al arbitrio de un
tercero designado; o iii) cuando su determinación se hace con
referencia a otra cosa cierta; iv) cuando las partes prevén el
procedimiento para determinarlo.
Determinación del precio por un tercero: se prevé la posibilidad de que

sea un tercero el que determine el precio, ya sea que a éste se lo
designe en el contrato o con posterioridad. En caso de que no hubiere
acuerdo sobre el tercero, o que por cualquier motivo éste no quiera o
no pueda determinar el precio, entonces será el juez quien fije el
precio.12
c) Debe ser serio.
Casos de los precios convenidos y no convenidos por unidad de medida de

superficie
Precio convenido por unidad de medida de superficie: el precio, en algunos

casos, es convenido por unidad de medida de superficie (por ejemplo, metros
cuadrados o m2). En esos casos, el precio total del contrato es el que resulta de
la superficie real del inmueble. Entonces, si el objeto del contrato es una
extensión determinada (por ejemplo, 200 m2), y la superficie real total del
inmueble es de 300 m2, es decir, que excede en más de un cinco por ciento la
superficie pactada en el contrato (que era 200 m2), entonces el comprador
puede resolver el contrato.
Precio no convenido por unidad de medida de superficie: en el caso contrario,

esto es, que no se pacte el precio por unidad de medida de superficie, y el
objeto del contrato sea una fracción de tierra, pero el terreno tenga diferencia
superior al cinco por ciento en relación a la superficie acordada, el vendedor o
el comprador (de acuerdo con el caso) tiene derecho a pedir que se ajuste el
contrato en relación a la diferencia. Si el comprador, en función del ajuste,
tuviera que pagar un precio mayor, puede resolver el contrato. Esta posibilidad
de resolución no se le concede si, en cambio, a raíz del reajuste debiera pagar
un precio más bajo.
12
6
10.1.4 Modalidades
El Código Civil y Comercial, en su Sección 6a, efectúa una regulación especial
para los casos de compraventa de cosas muebles, aclarando que dicha
regulación no excluye la aplicación de las reglas generales de la compraventa en
cuanto sean compatibles.
Así es que establece algunas disposiciones especiales en cuanto a:
 Precio:
Silencio sobre el precio (en el caso de la compraventa de cosas muebles):

si el contrato se celebró, pero en él no hay referencia alguna al precio de
la compraventa (silencio sobre el mismo), el Código entiende que en ese
caso las partes hicieron referencia al precio generalmente cobrado para
esas cosas (mercaderías) en el momento en que el contrato se celebró.
Si el precio en la compraventa de cosas muebles se fija en función del

peso, número o medida de las cosas, entonces se debe el proporcional a
ese número, peso o medida.
 Obligaciones del vendedor:
Entrega de documentación: el vendedor debe entregar la factura donde

conste la descripción de la compra realizada y todos los términos de la
operación. Si en ella no surge un plazo de pago, entonces se entiende
que se hizo de contado. Y si la factura no es observada dentro de los 10
días en que fue recibida, se entiende que resultó aceptada.
Entrega de la cosa. Plazo: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato

(excepto pacto en contrario). Lugar: el convenido o el que surja de los
usos o de las características de la venta. Caso contrario, la entrega se
hace donde estaba la cosa al momento de la celebración del contrato.
Las partes tienen autonomía de la voluntad para pactar la manera,
tiempo en que se hará.
La ley le da a las partes dos medios alternativos para lograr la entrega de

la cosa y considerar que ésta se ha verificado. De acuerdo con Esper
(2015), es opinable si hay otros procedimientos diferentes que puedan
utilizar las partes; ya estando dentro de contratos que tienen como fin
último transmitir el derecho real de dominio de la cosa, rigen entonces
las normas en materia de tradición para adquirir derechos reales o la
posesión de la cosa, que son de orden público.
Las posibilidades que la ley otorga son: a) Definir que la puesta a

disposición de la cosa vendida, en un lugar cierto y en forma
incondicional, tiene los efectos de la entrega. El comprador tiene
derecho a revisar la mercadería y a expresar su no conformidad dentro
del plazo de diez días de retirada. b) La otra posibilidad es que para las
7
mercaderías en tránsito (aquellas que deben ser enviadas por el
vendedor) la entrega se considera realizada por la cesión o endoso de
los documentos de transporte. Alude específicamente al endoso.
Luego el Código dispone que el vendedor sea quien asume los riesgos
del daño o pérdida de las cosas.
10.1.5. Cláusulas especiales

El Código define ciertas cláusulas que pueden ser incorporadas al contrato de
compraventa. Se tratará cada una de ellas.
a) El pacto de retroventa: entendido como aquel por el cual el vendedor se

reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al
comprador contra restitución del precio, con el exceso o disminución
convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la
compraventa sometida a condición resolutoria.13
b) El pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el

derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor
debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se
aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.14
c) Con relación al pacto de preferencia, se establece que es aquel por el

cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a
cualquier otro adquirente si el comprador decide enajenarla. El derecho
que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
Estas normas se complementan con lo dispuesto en la parte general.15
Como regla general, se establecen plazos para dar certeza jurídica y para no
impedir o dificultar el tráfico de modo permanente. Se dispone que puedan
establecerse por un plazo que no supere los 5 años para las cosas inmuebles y
los 2 años para las cosas muebles. En caso de que las partes opten por fijar un
plazo mayor, este se reduce al máximo legal de 5 o 2 años de acuerdo con el
caso. Se trata de un plazo perentorio y que no puede ser prorrogado.
10.1.6 Boleto de compraventa

Este es un punto sumamente importante. Citamos al respecto:
13
14
15
8
La figura del boleto de compraventa fue incorporada al Código
Civil por medio de la ley 17.711 a través del artículo 1185 bis y
del agregado de una parte final al artículo 2355. La mención en
esos dos artículos, sumada a las disposiciones de los arts. 1184 y
1185, ha provocado ríos de tinta sobre la naturaleza jurídica de
esta figura jurídica. Hay quienes caracterizan a este acuerdo
como un precontrato. Desde esta perspectiva, el boleto de
compraventa inmobiliaria, celebrado mediante instrumento
privado no puede ser entendido como un contrato definitivo que
permite la transmisión o constitución de un derecho real. Es
pues un “antecontrato” o acuerdo previo, o “contrato
preparatorio”, o “precontrato” que genera los efectos propios de
esos actos, pero de ninguna manera reúne los requisitos
sustanciales que la ley privada exige. (…) La posición que se ha
logrado imponer en doctrina es la que indica que el boleto de
compraventa importa un contrato en que las partes se obligan
válidamente a celebrar un contrato de compraventa de
inmuebles. Este contrato del artículo 1185 es sin duda alguna un
contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no
como contrato de compraventa sino como contrato que obliga a
concluir el de compraventa (…). Ello en alusión al régimen del
Código Civil derogado. En cuanto a la ley 26.994, no ha
“esclarecido la cuestión de la naturaleza jurídica del boleto de
compraventa, pues no lo define ni determina sus alcances. En
cuanto a las consecuencias para las partes, podrá recurrirse a lo
establecido en la parte general, especialmente lo previsto por el
art. 1018” (otorgamiento pendiente del instrumento). (Crovi,
2014, pp. 35-36).
En la Sección 8ª del Código Civil y Comercial se regula la figura del boleto de

compraventa de inmuebles. La normativa lo contempla en los artículos 1.170 y
1.171.
En relación a esto, en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y

Comercial de la Nación” (2012) se dispone:
Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos

de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor
de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra
del vendedor si se hubiera abonado el veinticinco por ciento del
precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el
plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del
9
comprador fuera a plazo, deberá constituirse hipoteca en primer
grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. Aunque se
trata de una norma de tipo concursal, y el Anteproyecto
considera que este tipo de relaciones se rige por lo dispuesto en
el ordenamiento específico, hemos entendido conveniente
mantener la norma en el Código Civil por el valor histórico que
ella tiene. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de
reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y
Comercial de la Nación, 2012, p. 142, recuperado de
El art. 1.170 se refiere a la prioridad que tiene el adquirente de buena fe sobre

terceros que trabaron medidas cautelares sobre el inmueble, enumerando una
serie de supuestos:16
a) Cuando el comprador contrató con quien es el titular registral del

inmueble o puede colocarse en la posición de quien contrató con el
titular mediante un eslabonamiento perfecto con esos adquirentes
sucesivos.
b) Cuando el comprador pagó un mínimo del 25% del precio antes de que
la cautelar fuera trabada.
c) Cuando el boleto tiene fecha cierta (al respecto, nos remitimos a lo

explicado en relación a la fecha cierta de los instrumentos privados, de
conformidad con el art. 317 del Código17).
d) Cuando la compraventa y la adquisición del inmueble tienen publicidad

suficiente. En relación a esta publicidad suficiente, el Código alude a la
dada registralmente, o bien como consecuencia de la posesión del
inmueble.
Asimismo, el Código contempla en otro artículo el caso concreto de la

oponibilidad que tiene el boleto de compraventa en el caso del concurso o la
quiebra del vendedor del inmueble.
La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros

embargantes o frente a la quiebra o concurso del enajenante es
un problema cuya solución requiere equilibrar dos aspectos: por
un lado, la protección del adquirente, que ha confiado en
obtener un bien y no una indemnización y es por ello que la
tendencia evolutiva ha sido proteger este derecho admitiendo la
16
17
Art. 317 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
10
oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de
que ha pagado una parte del precio, ha tomado la posesión.
Inicialmente se protegió con mayor rigor la compra destinada a
vivienda, aunque luego el criterio se generalizó. Como
contrapartida, hay que prever que un boleto así protegido y
directamente oponible puede dar una herramienta para que el
deudor “fabrique” boletos en perjuicio de sus acreedores. (…) El
Proyecto ha adoptado una posición amplia de cobertura a
compradores de buena fe, a quienes se les reconoce la
posibilidad de oponer sus derechos tanto frente a terceros como
frente al concurso o quiebra del vendedor. La buena fe se
presenta como un requisito imprescindible para invocar un
mejor derecho frente al tercerista. (Crovi, 2014, pp. 36-37).18
La consecuencia de ello es que el juez deba disponer que se otorgue a favor del
comprador la correspondiente escritura pública. De esta manera, el art. 1.171
considera que para que el boleto de compraventa sea oponible al concurso o
quiebra del vendedor, los requisitos son: a) que tenga fecha cierta; b) que el
comprador sea un adquirente de buena fe; c) que el comprador haya abonado
más del 25% del precio convenido.19
10.1.7 Obligaciones de las partes

Al respecto, en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial
de la Nación” (2012), se dispone:
En estos textos se alude a la obligación nuclear y típica del

contrato, transferir y pagar el precio, así como a los deberes
colaterales, los cuales son absolutamente diferentes en cuanto a
su entidad y funciones. Sin embargo, se ha mantenido la idea de
incluirlos en un solo artículo para cada parte, porque de este
modo queda claro que el vendedor o el comprador tienen un
plexo de obligaciones y deberes, si bien de distinta entidad. Es
labor de la doctrina desarrollar aisladamente cada uno de ellos.
(Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma,
actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la
18
Se aclara que cuando en la cita se hace referencia al “Proyecto”, se alude al Código hoy
vigente, sancionado por ley 26.994.
19
11
Las principales obligaciones del vendedor son:
a) Conservar la cosa:
Esta obligación no surge directamente de los artículos 1.137 a 1.140 que

enumeran las obligaciones del vendedor, pero sí de otras disposiciones
aplicables a este contrato. Así, se menciona al art. 746 que regula las
obligaciones de dar, disponiendo que el deudor de una cosa cierta debe
conservarla en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo
la obligación (Esper, 2015).
Atento que el vendedor debe entregar la cosa, entonces también está

obligado a conservarla sin cambiar su estado, hasta el momento en que
haga efectiva la entrega, por lo que es un cargo inherente a la obligación
de entrega. Se la caracteriza como una actividad preparatoria que
pondrá el vendedor en condiciones de cumplir su promesa. La custodia
no es, por tanto, una prestación en sentido técnico ni puede ser objeto
del reclamo del comprador por sí misma. Lo que a éste le interesa es
que la cosa se le entregue. No hay, pues, una custodia-deber, como la
del depositario, sino solamente la carga propia de todo deudor de
preparar y hacer posible el cumplimiento de la prestación.
Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor,

pues eso es lo que está dispuesto respecto de los gastos de entrega,
(art. 1.13820) y ya se ha dicho que la custodia no es sino un aspecto de la
entrega. Pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo
contrario, puesto que, en este sentido, rige la autonomía de la voluntad
y las normas a que se hace referencia operan como derecho supletorio
en caso de que las mismas nada hayan dicho.
b) Transferir la propiedad de la cosa:
El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa

vendida. Esto incluye también poner a disposición del comprador los
instrumentos para concretar la transferencia y la cooperación necesaria
para efectivizar la transferencia dominial. Ésta constituye la obligación
central a su cargo.
La transferencia de la propiedad se podría fraccionar, teóricamente, en

dos partes: a) la entrega de la cosa; y b) la existencia y legitimidad del
derecho que se transmite sobre ella. Al respecto, el art. 1.140 dispone
que “la cosa debe entregarse con todos sus accesorios, libre de toda
relación de poder y de oposición de terceros”.21
20
21
12
¿En qué consiste la entrega? La entrega es la transferencia material de
la cosa efectuada por el vendedor al comprador, y tiene por objeto
poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho
que corresponde al propietario. El art. 750 del Código define a la
tradición, disponiendo que antes de ella (entendida como la entrega de
la cosa) el acreedor no obtiene sobre ella ningún derecho real.22
Asimismo, el art. 1.139 del Código establece que el vendedor debe

entregar el inmueble "inmediatamente de la escrituración"23, es decir,
luego de ella, excepto que se hubiere convenido lo contrario.
Por otra parte, los gastos de entrega y los vinculados a la obtención de

los instrumentos necesarios para concretar la transferencia, en principio
están a cargo del vendedor. Decimos en principio porque ello es así en
tanto no se pacte lo contrario, existiendo libertad para convenir quien
resultará responsable de ello.
c) Responder por saneamiento:
Por las garantías de evicción y vicios redhibitorios de conformidad con

las disposiciones de la parte general de los contratos.24
Respecto al comprador, el Código regula sus obligaciones en el art. 1.141.

Ellas son:25
1) El pago del precio:
El pago del precio es la obligación esencial a cargo del comprador. El

pago debe efectuarse en el lugar y tiempo convenidos, conforme el art.
1.141, inc. a.26 Es que aquí rige el principio de autonomía de la voluntad.
Tal como entiende Esper (2015), hay una regla de interpretación de
conformidad con la cual si no hay pacto específico en relación al pago
del precio en un lugar y tiempo convenidos, entonces se presume que la
venta es de contado y que el pago del precio debe ser simultáneo a la
celebración del contrato y entrega de la cosa.
2) La recepción de la cosa:
Así como el vendedor debe entregar la cosa, el comprador debe

recibirla. Esto implica realizar todos los actos que razonablemente cabe
esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega
y hacerse cargo de la cosa.
22
Art. 750 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
23
24
Art. 1.033 y siguientes Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
25
26
13
Asimismo, la obligación de recepción involucra también a todos aquellos
documentos vinculados con el contrato y necesarios para perfeccionar
la transferencia dominial.
3) El pago de los gastos necesarios para hacerse cargo de la cosa:
De acuerdo con el Código, esto requiere el pago de los gastos de recibo,

incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás
posteriores a la venta.
El Código no enumera cuáles son concretamente estos gastos, pero en

gran medida están vinculados a los usos y costumbres. El costo del
testimonio de la escritura pública involucra a las compras de
inmuebles y al resto de las transferencias onerosas a las que se refiere
el art. 1.12427, e involucra los demás gastos notariales, tales como los
honorarios de los escribanos intervinientes, costos de los timbrados,
etc., que son abonados por los compradores. Hay gastos posteriores a
la venta, como, por ejemplo, los gastos de inscripción, tasas y otros
derivados del contrato (Esper, 2015).
10.1.8 Ley de defensa del consumidor

Este tema ha sido desarrollado en la lectura del Módulo 2, por lo que podrá
recurrir a ella para mayor información.
10.1.9 Convención de Viena de 1980 sobre

compraventa internacional de mercaderías
La Convención sobre Compraventa Internacional de Mercaderías28 es un
tratado multilateral que tiene como objetivo la unificación de los criterios
sustanciales aplicables a la compraventa internacional de mercaderías. En el
Preámbulo de la “Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de
Compraventa Internacional de Mercaderías” (1980) se establece:
(…) Considerando que el desarrollo del comercio internacional

sobre la base de la igualdad y del beneficio mutuo constituye un
importante elemento para el fomento de las relaciones
amistosas entre los Estados.
27
28
Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de
Mercaderías, Viena, 11 de Abril de 1980, Secretaría de la CNUDMI.
14
Estimando que la adopción de normas uniformes aplicables a
los contratos de compraventa internacional de mercaderías en
las que se tengan en cuenta los diferentes sistemas sociales,
económicos y jurídicos contribuiría a la supresión de los
obstáculos jurídicos con que tropieza el comercio internacional y
promovería el desarrollo del comercio internacional.29
Allí se contemplan, entre otras cosas, las obligaciones del vendedor y del
comprador, las sanciones en caso de incumplimiento, las exenciones de
responsabilidad.
Nuestro país ratificó la Convención de Viena mediante ley 22.765.30 De

conformidad con el art. 1, la Convención se aplica a: los contratos de
compraventa de mercaderías entre partes que tengan sus establecimientos en
Estados diferentes, en la medida en que esos Estados sean Estados
Contratantes; o cuando las normas de derecho internacional privado prevean
la aplicación de la ley de un Estado Contratante.
Siguiendo lo establecido por el mencionado artículo, la internacionalidad del

contrato de compraventa y, en consecuencia, la aplicación de la mencionada
Convención, se definen por la ubicación de los establecimientos de los
contratantes. No tienen relevancia en el carácter internacional de la
compraventa la nacionalidad de los contratantes, el lugar de celebración y/o de
ejecución, el de ubicación de las mercaderías objeto del contrato, etc.
(Honnold, 1987).
10.2. Permuta
El contrato de permuta está tratado en el Capítulo 2 del Título IV (“Contratos en
particular”) del Libro Tercero (“Derechos Personales”) del Código Civil y
Comercial de la Nación. Lo hace en sólo cuatro artículos que van del 1.172 al
1.175.
29
Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de
Mercaderías, Viena, 11 de Abril de 1980, Secretaría de la CNUDMI, p.1. Recuperado de
http://goo.gl/VjJSGE
30
Ley 22.765 del 24 de Marzo de 1983. Convenciones Internacionales-Aprobación. Convención
de las Naciones Unidas sobre Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías. Poder
Ejecutivo de la Nación Argentina.
15
10.2.1 Definición y elementos esenciales
La permuta se define como el contrato en virtud del cual las partes se obligan
recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero. 31
El art. 1.126 del Código prevé la distinción entre compraventa y permuta en los
casos en que el precio pactado en el contrato consista en parte en dinero y en
parte en otra cosa. En esos casos, si el valor de la cosa es mayor al del precio,
entonces se considera que estamos ante un contrato de permuta y no ante una
compraventa.32
Sin embargo, en todo aquello no previsto para la permuta se aplican

supletoriamente las reglas del contrato de compraventa.
10.2.2. Efectos
Gastos: a diferencia de la compraventa, en la que los gastos de entrega en
principio están a cargo del vendedor33, en la permuta (excepto disposición en
contrario) son soportados en partes iguales por los contratantes.
Evicción: quien entrega una cosa en virtud de una permuta es responsable por
la garantía de evicción. Si quien recibe la cosa es vencido en su propiedad,
entonces puede requerirle a la otra parte que le restituya la que le dio a cambio
con motivo del contrato o su valor, más los daños y perjuicios generados. Se
aplican también las reglas previstas para la responsabilidad por saneamiento ya
estudiada en la parte general de los Contratos.
10.3. Suministro
El Capítulo 3 del Título IV del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la
Nación regula el contrato de suministro, a través de los artículos 1.176 a 1.186.
Este contrato nació como consecuencia de la masificación de la producción,

que genera a las empresas e industrias la necesidad de una provisión constante,
permanente y estable de los bienes necesarios para su funcionamiento.
Su regulación, en nuestra legislación, deriva de una necesidad que impuso la

realidad. Hasta la ley 26.994 que sancionó el Código Civil y Comercial de la
Nación, no existía regulación concreta de este contrato de suministro en
31
32
33
16
nuestro derecho. Sin embargo, antes de su regulación, se le aplicaban las reglas
tanto del Código de comercio34 (hoy derogado) como las de compraventa
reguladas en nuestro anterior Código Civil.35
10.3.1 Definición y elementos esenciales

El suministro es el contrato en el que el suministrante se obliga a entregar
bienes, incluso servicios sin relación de dependencia, en forma periódica o
continuada, y el suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo de
ellas.
En este contrato están involucradas dos partes: suministrante (en tanto

obligado a la entrega de bienes y/o servicios) y suministrado (que es quien
recibe esos bienes y/o servicios pagando un precio por ellos).
Una de las características de este contrato es que se prolonga en el tiempo,

porque el suministro tiene vocación de continuidad, en tanto alude a una
entrega (según la propia definición) en forma periódica o continuada.
Se establece un plazo máximo de veinte años para la duración del contrato, si

se trata de frutos o productos del suelo o del subsuelo, con proceso de
elaboración o sin él; y de diez años en los demás casos. El plazo máximo se
computa a partir de la primera entrega ordinaria.
Este tipo de contratos tiene por característica constituir vínculos de duración,

con cierta continuidad, permanencia en el tiempo y periodicidad. Esto es
elemental para entender el contrato, ya que para el suministrado resultaría
antieconómico contratar individualmente las prestaciones cada vez que las
requiere, de manera tal que el suministro soluciona este aspecto brindando
continuidad y seguridad.
Así, en referencia a la regulación establecida en el Proyecto de reforma, luego

sancionada por ley 26.994, se establece:
Consideramos la conveniencia de que se establezca con carácter

general qué son contratos con plazo «incierto indeterminado».
Esto no significa que sean eternos, indisolubles. El plazo incierto
es aquel que no tiene un día, mes y año fijados al tiempo de
constituirse la obligación; en algún momento concluirá la
relación contractual, pero no se sabe cuándo. (…) Asimismo, es
34
Código de Comercio de la Nación. Aprobado por Ley Nº 2.637 del 05 de octubre de 1889.
35
Código Civil de la Nación. Aprobado por Ley Nº 340 del 25 de septiembre de 1869. Honorable
Congreso de la Nación Argentina
17
indeterminado por cuanto al constituirse el vínculo obligacional
no se ha precisado cuál será el hecho que se tendrá como
referencia para la finalización del plazo. (Llobera, 2013, Apartado
II, punto 1).
En algunos casos, estos contratos se celebran por tiempo indeterminado, ya

que las partes no previeron expresamente un plazo de vigencia de la relación
contractual. En estas circunstancias, la facultad rescisoria constituye un
elemento natural del acuerdo (fallo de la CSJN en “Automóviles Saavedra S.A.
c/ Fiat Argentina S.A.).36 Es que de conformidad con el fallo citado, que ha
constituido un “leading case” en la materia, la lógica indica que si las partes no
establecieron un plazo de duración es porque entendieron que podían concluir
el contrato en cualquier momento, sin estar ligadas jurídicamente de manera
perpetua. Ahora bien, esa facultad rescisoria reconoce como limitación la
necesidad de darle a la otra parte un preaviso razonable a los efectos de que
pueda reacomodar su actividad comercial y compensar las expectativas creadas
por la continuidad de la relación.37 Aquí, entonces, entra en juego la regulación
dada por el Código Civil y Comercial en materia de preaviso y de las
consecuencias vinculadas con la omisión de preaviso en los contratos de
tiempo indeterminado.
Por esa razón, el art. 1.183 dispone que en los contratos de suministro sin plazo
determinado, cualquiera de las partes pueda resolverlo pero debe dar aviso
previo de acuerdo con lo que hayan pactado al respecto. Ahora bien, si nada
han establecido, entonces deben preavisar en un término razonable, que nunca
puede ser inferior a sesenta días.38
10.3.2 Finalidad
El suministro tiene una finalidad económica clara: la satisfacción de las
necesidades de la parte que debe recibir los bienes o servicios (suministrado),
para utilizarlos en su actividad productiva y/o económica, de manera segura,
rápida, y con periodicidad y continuidad.
Es que este contrato tiene mucha trascendencia para el suministrado pero

también para el suministrante, ya que a través del mismo se asegura el
aprovisionamiento seguro, estable y permanente o la colocación de su
producción, quedando cubiertos ante la falta de elementos o de proveedores.
Por eso es que la periodicidad y la continuidad constituyen elementos que son
36
CSJN, "Automóviles Saavedra S.A. c/ Fiat Argentina S.A.", Fallos 239:379 (1988).
37
En este sentido: CNApel.Com., Sala B, “Contreras Pablo Rubén c/ Pepsico Snack Argentina
S.A. s/ ordinario”, MJ-JU-M-3364-AR, MJJ3364 (2005).
38
18
propios del contrato de suministro: la periodicidad, por la reiteración de
prestaciones en plazos regulares y repetidos en el tiempo pero con
individualidad propia; y la continuidad en virtud de la no interrupción
del suministro durante la vigencia del contrato y mensurada por su cantidad o
por el mismo tiempo en que se extiende su cumplimiento (Etcheverry, 1991).
19
11 Cesión de derechos y
posición contractual
El Capítulo 26 del Título IV del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la
Nación regula la cesión de derechos y la cesión de deudas.
11.1 Cesión de derechos

La cesión de derechos desempeña un papel importante en la vida de los
negocios. Algunas veces el titular de un crédito sujeto a plazo tiene necesidad
de dinero, negocia entonces su crédito con lo cual resuelve su problema. El
cesionario, por su parte, también hace un negocio, puesto que recibirá una
compensación por haber adquirido un crédito que está sometido a plazo y que
corre con el riesgo de la insolvencia del deudor y de las eventuales molestias de
tener que perseguir el cobro judicialmente.
La cesión de derechos hereditarios permite al heredero entrar de inmediato en

posesión de un patrimonio aproximadamente equivalente al que le
corresponde en la herencia y del que sólo podría disponer una vez concluidos
los largos trámites del sucesorio. Otras veces, la cesión permite consolidar
derechos confusos o litigiosos. Es también una manera rápida de llevar a la
práctica ciertos negocios, cuya formalización de otra manera exigiría el
cumplimiento de solemnidades complejas y lentas.
11.1.1 Concepto
Se establece que hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a
la otra un derecho. Se aplican a la cesión de derechos, siempre que no haya
reglas específicas establecidas en el capítulo 26 del Código, las reglas de:
a) La compraventa, cuando la cesión se hizo con la contraprestación de un

precio en dinero.
20
b) La permuta, cuando la cesión se hizo mediante la transmisión de la
propiedad de un bien.
c) La donación, cuando se realizó sin contraprestación.
Es un contrato consensual, ya que se perfecciona con el simple acuerdo de

voluntades y no requiere como condición ineludible la entrega del título, pese a
que el art. 1.619 del Código establece como obligación del cedente la entrega
de los documentos probatorios del derecho.39
Es formal, ya que la cesión debe hacerse por escrito, sin perjuicio de los casos
en que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual.
Deben otorgarse por escritura pública: la cesión de derechos derivados de un
acto instrumentado por escritura pública; la cesión de derechos hereditarios; la
cesión de derechos litigiosos. Si la cesión no involucra derechos reales sobre
inmuebles, también puede hacerse por acta judicial.
Puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso (venta, permuta), será bilateral
y conmutativa porque las prestaciones son recíprocas y se presumen
equivalentes; en el segundo (donación), será unilateral.
11.1.2 Objeto
En cuanto al objeto, la norma es amplia: todo derecho puede ser cedido,
excepto que lo contrario resulte de la ley, de la convención que lo origina, o de
la naturaleza del derecho. No pueden cederse los derechos inherentes a la
persona humana.
Respecto a la forma de la cesión, como regla general, se requiere que se haga

por escrito, sin perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del título
por endoso o por entrega manual.
Asimismo, existen casos en que se requiere su otorgamiento mediante

escritura pública: a) la cesión de derechos derivados de un acto instrumentado
por escritura pública; b) la cesión de derechos hereditarios; c) la cesión de
derechos litigiosos y d) si la cesión no involucra derechos reales sobre
inmuebles, también puede hacerse por acta judicial.
39
21
11.2 Cesión de créditos. Concepto.
Tipos. Efectos entre partes y con relación
a terceros. Oportunidad del traspaso del
crédito. Garantías
La cesión tiene efectos frente a terceros desde la notificación al cedido
mediante instrumento público o instrumento privado con fecha cierta.
Los pagos del crédito que efectuare el deudor cedido, antes de la notificación
de la cesión, lo liberan (así como cualquier otra causa de extinción de la
obligación). Esto es así, ya que de conformidad con el art. 1.620, la cesión sólo
tiene efectos una vez notificada por los medios previstos expresamente, por lo
que, antes de ello, no puede ser oponible al cedido.40
Acciones Conservatorias: si bien la cesión no tiene efectos respecto de terceros

sino desde el momento de la notificación, esta regla no es absoluta. La ley
concede prudentemente al cesionario y al cedente el derecho a realizar todos
los actos conservatorios del derecho antes de la notificación de la cesión. Es
que el cesionario ostenta cuanto menos la calidad de acreedor condicional y es
lógico que se le reconozca ese derecho, pudiendo, por ende, embargar el
crédito, ejercer la acción subrogatoria, interrumpir la prescripción, etcétera.
Garantías: cuando la cesión es onerosa, el cedente garantiza la existencia y

legitimidad del derecho al momento de la cesión. Ello, excepto que se trate de
la cesión de un derecho litigioso o que se lo transmita como dudoso. Si el
derecho no existe, en función de esta garantía es que el cedente debe restituir
al cesionario el precio recibido más los intereses correspondientes. Si el
cedente fuere de mala fe, es decir, si conocía la inexistencia del derecho al
momento de perfeccionar la cesión, la ley dispone que, además, debe la
diferencia entre el valor real del derecho cedido y el precio de la cesión
efectuada.
Límite de la garantía: el cedente garantiza que el crédito exista y sea legítimo,

pero no garantiza la solvencia del deudor cedido o de los fiadores involucrados
(excepto mala fe del cedente, es decir, que éste último conozca al momento de
la cesión el estado de insolvencia del deudor). Esta es la regla para la cesión
onerosa.41 Sin embargo, las partes en virtud de la autonomía de la voluntad
pueden pactar expresamente que se garantice también por la solvencia.
Cuando, pese a la regla fijada por el art. 1.628, el cedente garantiza la solvencia
del deudor cedido, son aplicables las disposiciones de la fianza. En ese caso, el
40
41
22
cesionario sólo podrá reclamar al cedente que garantizó la solvencia del deudor
cedido luego de haber excutido los bienes de éste último (salvo que esté
concursado o quebrado).
Son de aplicación supletoria todas las normas vinculadas a la responsabilidad

por saneamiento estudiadas en la parte general de los contratos.
11.3 Cesión de deudas

En la Sección 2a del Capítulo 26, Título IV, del Libro Tercero, el Código Civil y
Comercial de la Nación regula la cesión de deuda, la asunción de deuda y la
promesa de liberación.
Concepto: hay cesión de deudas cuando acreedor, deudor y un tercero

convienen que éste último debe pagar la deuda, sin que exista novación de la
obligación. Esto exige conformidad de los tres: del acreedor, del deudor original
y del tercero que se hace cargo de la deuda. Si, en cambio, el acreedor no
prestara conformidad para la cesión de la deuda de la cual es acreedor con la
consecuente liberación del deudor, el tercero será un deudor subsidiario.42
Asunción de deuda: en el supuesto de asunción de deuda, un tercero conviene

con el acreedor que asumirá el pago de una deuda, sin que exista novación. En
este caso, no participa del acuerdo el deudor original, por lo que no hay una
cesión. La asunción de la deuda exige la conformidad del acreedor para la
liberación del deudor; de lo contrario, se tiene por rechazada.43
Tanto en la cesión de deudas como en la asunción de deudas no existe

novación. La novación sustituye una obligación, que se extingue, por otra
nueva. En estos dos casos, en cambio, la obligación persiste. Asimismo, en
ambos casos se requiere la expresa conformidad del acreedor para que el
deudor quede liberado de su obligación, la que puede ser dada antes,
concomitantemente o con posterioridad a la cesión, pero debe ser expresa. En
los contratos por adhesión, una conformidad para la liberación del deudor es
ineficaz.44
Diferente es el caso de la promesa de liberación. Como su nombre lo indica,

esta es una promesa efectuada por un tercero al deudor de que lo liberará de
una deuda, cumpliéndola en su lugar. El vínculo es entre el tercero y el deudor,
no involucrando al acreedor.45
42
43
44
45
23
11.4 Cesión de posición contractual
El Código sigue al “Proyecto de Código Civil para la República Argentina” (1998)
en la regulación de la cesión de la posición contractual. En los contratos con
prestaciones pendientes, cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero
su posición contractual si las demás partes lo consienten antes,
simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad hubiese sido previa
a la cesión, ésta sólo tendrá efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificación al deudor cedido.
11.4.1 Naturaleza del negocio y problemática

Como señala Alterini (2012), “las relaciones negociales, en el mundo moderno
son esencialmente dinámicas y el contrato -en cuanto sirve como título para la
obtención de bienes- frecuentemente debe sufrir mutaciones en algunos de sus
sujetos” (2012, p. 427). Y continúa, “en el mundo real de los negocios actuales,
que suele pertenecer a los megacontratos, es frecuente que por diversas causas
(…) uno de los contratantes quiera separarse del contrato en curso y colocar al
tercero en su misma posición contractual” (2012, p. 427).
11.4.2 Efectos
A partir de la cesión de la posición contractual (o de la notificación de la cesión
para el caso de que la conformidad fuera previa), el cesionario asume los
derechos y obligaciones derivados del negocio, quedando desvinculado el
cedente. Es que la transmisión de la posición contractual coloca al cesionario en
la situación jurídica del cedente en el contrato básico, con asunción de sus
derechos y facultades, sus deberes y obligaciones (Alterini, 2012).
Ahora bien, si los co-contratantes cedidos habían pactado con el cedente una
garantía para el caso de incumplimiento del cesionario, conservan sus acciones
contra el cedente. Para ello deben notificar al cedente el incumplimiento
mencionado dentro de los 30 días de acaecido; de lo contrario, queda liberado.
Garantía: el cedente garantiza al cesionario la existencia y validez del contrato

que cede. Queda asimilado a un fiador, cuando garantiza el cumplimiento de las
obligaciones de los otros contratantes.
24
Defensas: a raíz de la cesión de la posición contractual, los contratantes pueden
oponerle al cesionario todas las defensas o excepciones que se deriven del
contrato, pero no aquellas que se vinculen con otras relaciones con el cedente.
Excepto que así lo hayan pactado.
25
12 Locación de cosas.
Obras y servicios
12.1 Locación de cosas

El contrato de locación está regulado en el Capítulo 4, del Título IV (“Contratos
en particular”), del Libro Tercero (“Derechos personales”) del Código Civil y
Comercial de la Nación, en los artículos 1.187 a 1.226. Luego, en el Capítulo 5
se regula el régimen para el contrato de obras y servicios, artículos 1.251 a
1.279.
“El Código unificado sólo considera el régimen locativo respecto de las cosas,
efectuando una corrección necesaria al escindir las obras y los servicios,
regulados como contratos diferentes. De aquí en adelante sólo pueden
alquilarse cosas, nunca haceres humanos” (Carnaghi, 2015, Apartado II).
12.1.1 Concepto y elementos esenciales

El art. 1.187 da una definición del contrato de locación de cosas, disponiendo
que es aquél en el que una parte se obliga a entregar a otra el uso y goce
temporario de una cosa (parte denominada locador), a cambio del pago, por la
otra, de un precio en dinero (parte denominada locatario).
El contrato se configura con:
a) La obligación del locador de conceder el uso y goce de una cosa. En ese

sentido, coincidimos con Leiva Fernández (2014) en cuanto a que “se
delimita el concepto de uso como el referido a la utilización de la cosa
misma dada en locación, y el de goce como el aprovechamiento o
disfrute de los frutos o productos ordinarios de esa cosa” (2014, p. 49).
Es sumamente relevante entender el alcance de la concesión del uso y
goce en la locación, y no confundirlo con la transmisión de un derecho
26
real de dominio o de la posesión sobre la cosa. En el contrato de
locación el locatario reconoce la posesión en cabeza del locador.
b) La temporalidad en la concesión del uso y goce de la cosa dada en

locación. En ese sentido, veremos las reglas del tiempo en la locación
establecidas en la sección 3a (artículos 1.197 a 1.19946).
c) La existencia de un precio en dinero. El pago del precio de la locación es

una obligación esencial a cargo del locatario. Se aplican en subsidio las
reglas de la compraventa en materia de precio (así como en cuanto al
objeto y al consentimiento).
En cuanto al precio en moneda extranjera, parece acertada la

interpretación que lo admite al no exigir la normativa vigente (…)
que el precio se establezca en "moneda de curso legal en la
República", sino sólo el precio determinado en dinero. Son
válidos en cuanto al precio los contratos en los que se fijen
alquileres en moneda extranjera, pero haciendo operar la
corrección del valorismo resultante del art. 772 Cód. Civ. y Com.
en caso de suscitarse "burbujas locativas" generadas por
devaluaciones en la política económica gubernamental para
responder a intereses de Orden Público Económico de Dirección
totalmente alejados en su razón de ser del valor real (valor
locativo), que es la télesis de la cláusula de estabilización
contractual que representa la divisa extranjera. Salvo que se
pacte que la moneda sin curso legal en la República es esencial
(art. 766 Cód. Civ. y Com.), pues ello no compromete el orden
público. (Carnagui, 2015, Apartado VI).
Asimismo, la locación es un contrato: bilateral (en tanto genera obligaciones

recíprocas para ambas partes, la entrega del uso y goce de la cosa, y el pago de
un precio); consensual (queda perfeccionado con el consentimiento de las
partes); oneroso (porque se comprometen prestaciones recíprocas);
conmutativo (las ventajas para los contratantes son ciertas, no dependen de un
acontecimiento incierto); de tracto sucesivo (porque es un contrato que tiene
una duración y cuyos efectos se cumple en el transcurso del tiempo). En cuanto
a la forma, sólo se requiere por escrito con carácter ad probationem, “sin
registración alguna ni más requisito para su oponibilidad que la fecha cierta”
(Leiva Fernandez, 2014, p. 51). Al respecto, el art. 1.188 prevé:
46
Art. 1.197-1.199 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
27
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable,
de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte
material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones.47
12.1.2 Naturaleza jurídica del derecho del locatario

El derecho del locatario es un derecho de fuente contractual, en tanto nace del
contrato celebrado entre las partes (locador-locatario), y, por lo tanto, es
personal. Sin embargo, tiene algunas características propias de los derechos
reales: Por ejemplo, en el caso de enajenación de la cosa locada, la locación
“subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea
enajenada”;48 el tenedor cuando es turbado, tiene acciones para mantener la
tenencia (art. 2.24249).
12.1.3 Relación con figuras afines

Con la compraventa: en la compraventa se persigue como fin la adquisición del
dominio, lo que no sucede en la locación de cosas. Asimismo, en la locación el
locatario persigue el uso y goce de una cosa, mas no el cambio de una cosa por
un precio.
Con el depósito: en la locación de cosas se persigue el uso y goce de la cosa,

mientras que en depósito la cosa es entregada con una finalidad de guarda y
custodia por parte de quien la recibe. Por eso es que, de acuerdo con el art.
1.358, el depositario no puede usar la cosa y debe restituirla con sus frutos
cuando le fuera requerido.50
Con el comodato: en el comodato también se entrega una cosa para que la otra
parte se sirva de ella, pero este contrato necesariamente es gratuito. El
comodatario no debe pagar precio al comodante por el uso de la cosa. El
comodatario no tiene derecho a los frutos.
47
48
Art. 1.189, inc. b Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
49
50
28
12.1.4 Plazos
Plazo máximo:51 en el caso de contratos de locación, cualquiera sea su objeto,
se pactan plazos máximos de duración del contrato. Los contratos son
renovables si las partes lo pactan expresamente, por períodos que no pueden
exceder los plazos máximo establecidos.52
 Locación con destino habitacional: plazo máximo de 20 años.
 Locación con otros destinos: plazo máximo de 50 años.
Plazos mínimos: el Código, en el art. 1.198,
(…) simplifica la normativa sobre locación inmobiliaria unificando

los plazos mínimos para todos los destinos de la locación de
inmuebles (es decir, sin importar si el destino es habitacional,
comercial o industrial) o de parte de inmuebles y los establece
en dos años. Esto soluciona el tema de la duración mínima de las
locaciones con destino mixto, y aquellas en las que los
celebrantes por inadvertencia no refieren el destino para el que
se ocuparía el inmueble. (…) se exige la tenencia de la cosa para
que el locatario pueda renunciar válidamente al plazo mínimo,
como recaudo para evitar las renuncias sistemáticas y
anticipadas. (Leiva Fernández, 2014, p. 59).
Los plazos mínimos se constituyen a favor del locatario, por eso es que todo
contrato celebrado por un plazo inferior, o sin determinación del plazo, debe
ser considerado hecho por el término mínimo de dos años.
La télesis de la norma y del instituto, permite que el

arrendatario rescinda el contrato perdiendo el beneficio del
plazo mínimo legal. Obviamente este beneficio no cabe al
locador, ni siquiera alegando necesidad y urgencia en la
restitución del bien locado. Siempre el arrendador deberá
respetar el plazo fijado contractualmente, que nunca podrá ser
inferior a los dos años. (Carnaghi, 2015, Apartado III, punto 2).
51
Se amplía considerablemente el plazo máximo de duración de 10 años previsto en el art. 1.505
del Código Civil, derogado por ley 26.994.
52
29
Locaciones excluidas del plazo mínimo legal. Conforme el art. 1.199 del Código,
no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o
parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el

destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o
consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de
turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los
tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas; [“Ello abarca en cuanto a cosas, animales,
vehículos, muebles, etcétera” (Leiva Fernandez, 2014, p. 61)]
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada
expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en
el plazo menor pactado.53
12.1.5 Obligaciones de las partes. Régimen de mejoras
Obligaciones del locador
El parágrafo 1, de la Sección 4a del Código, establece las obligaciones del

locador (arts. 1.200 a 1.204).
1) La entrega de la cosa: “El locador debe entregar la cosa conforme a lo

acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado
apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció
o pudo haber conocido”.54
2) Conservación de la cosa:
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al

uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que
exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o
caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o
turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que
se reduzca el canon temporariamente en proporción a la
53
54
30
gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el
contrato.55
3) Pago de las mejoras: “El locador debe pagar las mejoras necesarias
hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si
el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa”.56
4) La frustración del uso o goce de la cosa:
Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido

de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto
de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o
gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes.57
Al respecto, señala Leiva Fernández (2014):
El art. 1203 del Código Civil y Comercial bajo el epígrafe

"Frustración del uso o goce de la cosa" reitera un precepto
existente en el derogado art. 1522 del Código Civil. En realidad el
supuesto está previsto en forma general para todos los contratos
en el art. 1031 del mismo Código. (…), la expresión "el locatario
se ve impedido de usar y gozar..." parece referir a una
imposibilidad que afecta al sujeto, pero luego concluye
expresando que "Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma,
sus obligaciones continúan como antes", de donde se deduce
que para aplicar la norma debe verse afectado el objeto. A todo
evento, la referencia al derecho de resolver el contrato frente al
caso fortuito o fuerza mayor es redundante con los principios
generales. Abarca supuestos tales como el alquiler para instalar
un establecimiento fabril en zona luego declarada residencial, el
alquiler de un inmueble para albergue sobre un camino que
luego es desviado o clausurado, el caso de que el inmueble se
sujete a la ocupación temporánea anormal de la ley 21.499. En
cambio, no se encuentra comprendida la mudanza del locatario
por haber cambiado su destino laboral Vg. [sic] (ejecutivo, militar
o diplomático), ni el establecimiento cercano de un negocio del
55
56
57
31
mismo que disminuye las ganancias del locatario. (2014, pp. 61-
62).
5) La supresión de la pérdida de luminosidad del inmueble como vicio: “La

pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las
fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio
ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador”.58
Conforme lo sostiene Leiva Fernández (2014):
El art. 1605 del Código Civil de Vélez Sarsfield consideraba vicio

redhibitorio que el inmueble se vuelva oscuro por edificarse en
predio lindero, lo que era lógico porque actividad productiva
cesaba con la caída del sol por no existir la luz eléctrica. En esta
época es inadecuado mantener el planteo. Ni la solución, porque
lo que Vélez anunció como vicio redhibitorio, no es tal, ya que el
defecto, no se origina en la cosa objeto del contrato, sino en otra
causa ajena cual es la construcción lindera inexistente al
momento de contratar la locación. (2014, p. 63).59
Obligaciones del locatario
Están contempladas en el parágrafo 2 de la Sección 4a del Código (arts. 1.205 a

1.210).
1) Prohibición de variar el destino: “El locatario puede usar y gozar de la

cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino
correspondiente”.60 No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al
locador.
Vemos, entonces, que la obligación de respetar el destino convenido es

independiente de que ello pueda perjudicar o no al locador.
Ello tiene relación con el art. 1.194, que contempla el destino de la cosa
locada:
El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el

contrato.
58
59
El art. 1.605 del Código Civil fue sustituido por art. 1.204 de la Ley Nº 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077 B.O.
19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina
60
32
A falta de convención, puede darle el destino que tenía al
momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar
donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su
naturaleza.
(…) Si el destino es mixto se aplican las normas
correspondientes al habitacional.61
2) Conservación de la cosa en buen estado:
El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en

que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin
dejar quien haga sus veces.
[Consecuentemente], responde por cualquier deterioro
causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por
acción del locador o sus dependientes (…).62
3) Reparaciones a la cosa:
El Código prevé que
Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su

conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas
si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede
efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.63
En cuanto a las mejoras en la cosa locada, el Código las regula

concretamente en el parágrafo 3 de la Sección 4a del Código. A saber:
como regla, “el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada,
excepto que esté prohibido en el contrato, que las mejoras alteren la
substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla”.64
Cuando se realizan las mejoras violando lo dispuesto en el art. 1.211, es
decir, realizando mejoras prohibidas, se considera que el locatario está
violando “la obligación de conservar la cosa en el estado en que se
recibió”.65
61
62
63
64
65
33
Sólo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras necesarias al
locador, mas no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de
mero lujo o suntuarias. Por ejemplo, si quiere cambiar los picaportes de
las puertas por unos bañados en oro, no podrán luego reclamarlas al
locador, pues no revisten el carácter de necesarias.
Asimismo, el art. 1.224 prevé las facultades sobre las mejoras útiles o
suntuarias, estableciendo:
El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la

locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en
beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o
separarla no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una
prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la
cosa.66
4) Responsabilidad por el incendio de la cosa:
En caso de destrucción de la cosa por incendio no originado en caso

fortuito, también responde el locatario.
Al respecto, se sostiene:
Substitución de la regla sobre destrucción de la cosa por

incendio. Otra norma unánimemente resistida por la
doctrina fue la del art. 1572 del derogado Código Civil que
presumía juris tantum, que el incendio era un caso fortuito, y
ponía en cabeza del locador la carga de la prueba de lo contrario
y la consiguiente responsabilidad del locatario, por lo que al
locatario le bastaba con probar el incendio sin necesidad de
acreditar los varios requisitos de procedencia del caso fortuito.
Era una injustificada inversión de onus probandi. Resultaba
necesario adecuar la regla a las responsabilidades derivadas de
la guarda de la cosa en cabeza del locatario. El Código Civil y
Comercial incorporó la regla opuesta en el art. 1206. (Leiva
Fernández, 2014, p. 64).
5) Pago del canon convenido: “La prestación dineraria a cargo del locatario
se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago
66
34
periódico asumida convencionalmente por el locatario”.67 Es decir que
el “canon tiene un significado más amplio que el alquiler al que también
comprende, pues también comprende toda prestación periódica que se
haya pactado entre las partes del contrato y en razón del mismo” (Leiva
Fernández, 2014, p. 66).
Para su cobro se concede vía ejecutiva, lo que está regulado por la

correspondiente normativa procesal de cada Provincia.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa

es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
6) Pago de las cargas y contribuciones por la actividad:
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y

contribuciones que se originen en el destino que le otorgue a la
cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto
pacto en contrario.68
7) Obligaciones de restituir la cosa:
El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la

cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros
provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que
efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes
a la cosa o a los servicios que tenga.69
Se prevé la obligación de entregar al locador todas las

constancias (recibos, comunicaciones, etc.) que tenga en poder
el locatario que resulten atinentes a la cosa locada, verbigracia,
expensas, o a los servicios que en ella se prestan y que suelen
incorporarse en la mayoría de los contratos de locación. (…) La
palabra constancias se utiliza en forma que también abarca a los
informes de pago por débito sea en cuentas bancarias o a través
de tarjetas de crédito. (Leiva Fernández, 2014, p. 67).
67
68
69
35
12.1.6 Locación de inmuebles urbanos
Antes de la sanción de la ley 26.99470, la ley de locaciones urbanas (ley
23.09171) regulaba el régimen que debían respetar los contratos de locación
destinados a vivienda, estableciendo ciertos principios en protección del
locatario. Hoy, el Código Civil y Comercial de la Nación incorpora algunas
normas de la ley 23.091 a su régimen, concentrando en sus disposiciones toda
la regulación atinente a la locación de inmuebles urbanos.
Cuando el contrato de locación tiene un fin habitacional, el Código tutela

especialmente esta situación.
Algunos ejemplos de ello.
El art. 1.196 dispone expresamente:
Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un
mes;
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad
mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada
año de locación contratado;
c) el pago de valor llave o equivalentes.72
Asimismo, el art. 1.222 concede expresamente un beneficio para el locatario en

cuanto a la intimación de pago. Así es que:
Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de

desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez
días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago.73
70
Ley 26.994 del 01 de octubre de 2014. Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobación.
71
Ley 23.091 del 20 de septiembre de 1984. Locaciones urbanas. Beneficios impositivos.
72
73
36
Las normas tuitivas del inquilino habitacional son de Orden Público, Económico,
Social de Protección y, por tanto, inderogables por voluntad de los particulares,
representando un límite justificado a la autonomía negocial.
12.1.7 Conclusión de la locación

Enumeramos los modos en que se extingue la locación:
a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto para el

caso de la continuación en la locación concluida.
Continuación de la locación concluida:
El nuevo art. 1218 recibe la regla del derogado art. 1622, en

cuanto prohíbe la tácita reconducción y autoriza la continuación
del contrato bajo sus mismos términos aun vencido el plazo
contractual.
Sin embargo existe una diferencia entre la regla derogada y la
del art. 1218. Consiste en dilucidar quién es el legitimado para
dar por concluida la locación luego de vencido el plazo
contractual, pues el artículo derogado solo legitima al locador, y
el actual 1218 (…) pone en pie de igualdad a locador y locatario,
autorizando que sea cualquiera de ambas partes quien
comunique a la otra su voluntad de concluir el vínculo locativo
prolongado en el tiempo pese a estar vencido el plazo
contractual. (…) la recepción de pagos durante la continuación
de la locación no altera lo dispuesto sobre la no existencia de
tácita reconducción. Es un principio admitido sin fisuras con
anterioridad, aunque quizás innecesario, puesto que la
continuación de la locación bajo sus mismos términos implica
necesariamente el pago, cobro y otorgamiento de recibo de
alquileres. Y quien paga, cobra exige u otorga recibo lo hace en
virtud de los deberes seguidos de la continuación de la locación
que está en sus manos utilizar o no, y no porque exista tácita
reconducción. Si el monto del alquiler pagado luego de vencido
el plazo contractual excede al anteriormente pagado no
corresponde asumir que hay un nuevo contrato. (Leiva
Fernández, 2015, Apartado XXV).
37
b) La resolución anticipada.
Aún cuando el contrato tiene un plazo mínimo de duración, la ley le

acuerda (sólo al locatario) la posibilidad de concluir anticipadamente el
contrato. Esto es coherente con la disposición del art. 1.198, en tanto
está estipulada en beneficio del locatario.
El Código prevé en el art. 1.221 las reglas para la resolución anticipada.

A saber:
“a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de

contrato, el locatario debe notificar en forma fehaciente su decisión al
locador”.74 Si bien establece este deber, no fija un tiempo de antelación
con el que debe efectuarse la notificación. Asimismo, prevé:
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia

de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler
al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.75
“b. en los casos del artículo 1199 [excepciones al plazo mínimo legal],
debiendo [el locatario] abonar al locador el equivalente a dos meses de
alquiler”.76
Casos de resolución del contrato imputables al locador o al locatario:
 Resolución imputable al locatario: el locador puede resolver el

contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del

artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin
dejar quien haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida,
durante dos períodos consecutivos.77
 Resolución imputable al locador:
74
75
76
77
38
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y
goce convenido;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.78
Procedimiento de desalojo:
Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa

locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula
resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por
las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser
menor a diez días.79
Caducidad de la fianza en las locaciones prorrogadas: conforme lo prevé

el art. 1.225,
(…) las obligaciones del fiador cesan automáticamente al

vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la
no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el
plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea
simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del
contrato de locación original.80
Tal como señala Leiva Fernández (2015):
El art. 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación recibe lo

dispuesto en derogado art. 1582 bis del Código Civil incorporado
por ley 25.628, con alguna ligera modificación gramatical. En
virtud de tal regla la fianza caduca al momento de vencer el
plazo convencional del contrato. Si las partes del contrato de
78
79
80
39
locación deciden renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o
tácita, o continuarlo en los términos del art. 1218 debe
requerirse el consentimiento expreso de parte del fiador para
prolongar la garantía. En caso de no obtenerse la fianza se
considera caduca desde el vencimiento del plazo
contractual. Esta regla no rige para la garantía por falta de
restitución de la cosa locada. (Leiva Fernández, 2015, Apartado
XXVIII).
Facultad de retención:
El art. 1.226 del Código Civil y Comercial faculta al ex locatario retenedor

a percibir los frutos naturales que produzca la cosa retenida imputando
su valor a compensar la suma que le es debida. Desde luego que el ex
locatario no está obligado a hacerlo aun en caso de retener la cosa que
tuvo alquilada; es una facultad, no un deber (Leiva Fernández, 2015).
Concretamente, el art. 1.226 prevé: “El ejercicio del derecho de

retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la
cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar
ese valor con la suma que le es debida”.81
12.1.8 Cesión y sublocación. Régimen legal

El régimen legal de la locación y sublocación está regulado en la Sección 5a del
Código (arts. 1.213 a 1.216).
Cesión. A los efectos de la cesión de la posición contractual del locatario, el

Código nos remite a las reglas de la cesión de posición contractual contenidas
en el capítulo 27 del Título IV, del Libro Tercero del Código (art. 1.636 y
siguientes). De lo contrario, una cesión que no se cumpla de acuerdo con dichas
normas, entonces viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
“Sólo por excepción se permite la cesión del contrato, si se cumple con la
norma de cesión de posición contractual del art. 1636 y ss” (Leiva Fernández,
2014, p. 67).
Al respecto, el art. 1.636 indica:
En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las

partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si
las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o
81
40
después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta
sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la
forma establecida para la notificación al deudor cedido. [Se
requiere el consentimiento de la otra parte, es decir, del
locador].82
Si existiera una prohibición contractual de ceder, ésta importa la de sublocar y

viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.
Sublocación. En este caso, el Código se refiere a la sublocación de parte de la

cosa, por el locatario. Ello, como regla, es viable en tanto no exista pacto en
contrario. Recordemos que cuando la sublocación es de toda la cosa, se
considera cesión.83
“La sublocación sólo se autoriza si no hay pacto en contrario, pero aún

autorizada el locatario debe seguir un procedimiento” (Leiva Fernández, 2014,
p. 67).
A los efectos de la sublocación, el locatario debe comunicar al locador, por

medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de
la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario
asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente,
dentro del plazo de diez días de notificado. Es importante tener en cuenta el
carácter que la ley le asigna al silencio del locador: su silencio importa su
conformidad con la sublocación propuesta. Por otra parte, la sublocación
contratada, pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos
que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa
locada.
Relaciones entre sublocador y sublocatario:84
Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato

respectivo y las de este Capítulo.
Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato

principal.
Acción directa del locador contra el sublocatario: sin perjuicio de sus derechos
respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocatario para
cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del
sublocatario. También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones
que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados
por uso indebido de la cosa.
82
83
84
41
Acción directa del sublocatario contra el locador: el sublocatario tiene acción
directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locación.
Finalización de la sublocación: la conclusión de la locación determina la

cesación del subarriendo, excepto que se haya producido por confusión.
12.2 Obras y servicios

El capítulo 6 del Título IV del Libro Tercero del Código regula el contrato de
obras y servicios, estableciendo una Sección 1a en la que se regulan
disposiciones comunes a los contratos de obras y de servicios. Luego, en la
Sección 2a, se prevén disposiciones particulares para las obras. Y, por último,
en la Sección 3a se fijan normas para los servicios.
A través de la regulación se deja atrás la noción de “locación de obra y de

servicio”
(…) para regular de manera autónoma al contrato de obra y de

servicios tomando en consideración criterios más modernos y
además los cambios socioeconómicos producidos, y la
multiplicidad de actividades que comprende, estableciendo
disposiciones comunes para ambos contratos y específicas para
cada uno de ellos. (Lovece, 2014, p. 78).
12.2.1 Concepto
El art. 1.251 brinda una definición. Así,
Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según

el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando
independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer
un servicio mediante una retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por
las circunstancias del caso puede presumirse la intención de
42
beneficiar. [Se entiende entonces, que como regla el contrato es
oneroso].85
La independencia: “Tanto el contratista como el prestador de servicios deben

desarrollar su actividad de manera autónoma o independiente, pues en caso
contrario la relación se rige por el derecho laboral” (Lovece, 2014, p. 79).
“Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que
resulten aplicables a servicios u obras especialmente regulados”.86
12.2.2 Elementos esenciales y elementos comunes

La calificación del contrato, como de obra o servicio, puede generar
dificultades. La ley establece una pauta al respecto: así es que prevé en el art.
1.252:
Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que

hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer consiste
en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se
considera que el contrato es de obra cuando se promete un
resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.87
Al respecto, en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial

de la Nación” (2012) se ha dicho:
Existe una gran dificultad en la doctrina y jurisprudencia para

interpretar cuando hay una obra y cuando un servicio, con
consecuencias importantes en numerosos casos. Por esta razón
cabe suministrar algunas pautas. Un servicio es un hacer con un
valor específico y no un dar. Desde el punto de vista económico,
el servicio es todo lo que brinda una función intangible al
adquirente, que no incluye un producto. La economía distingue
entonces entre el servicio y el producto, de un modo análogo al
distingo entre compraventa y el contrato de servicios. No
obstante, se observa que en algunos servicios públicos
(teléfonos, electricidad), se da una cosa a cambio de un precio,
85
86
87
43
lo que puede generar confusiones. En el régimen del Código Civil
de Vélez Sarsfield, puede contratarse un trabajo proveyendo la
materia principal (artículo 1629) y por eso la ley los denomina
adecuadamente “servicios” (conf. por ej. ley 23.696). 181 De
modo que el servicio puede caracterizarse como una actividad,
que involucra una obligación de hacer. La fabricación de bienes y
la transmisión de derechos reales, aunque puedan darse, son
accesorios de la finalidad principal. El servicio es actividad
intangible. Desde el punto de vista del receptor, la actividad es
intangible, se agota con el consumo inicial y desaparece. Este
dato ha sido puesto de relieve para justificar la inversión de la
carga de la prueba, porque quien recibe el servicio tiene
dificultades probatorias una vez que la actividad se prestó
(propuesta directiva de la CEE, 18-1-91). La obra es resultado
reproducible de la actividad y susceptible de entrega En la obra
se pretende la obtención de un resultado, y no sólo la actividad
de trabajo. El trabajo es un medio y el objeto propio es la
utilidad abstracta que se puede obtener. En los servicios, el
trabajo es un fin, y el objeto del contrato es la utilidad concreta
que se deriva del trabajo. En los servicios se contrata a la
persona en cuanto productora de utilidad; en la obra se contrata
a la utilidad y la persona sólo es relevante en los supuestos en
que sea intuitu personae. En el contrato de obra se contrata la
utilidad de la persona y no a la persona en cuanto es útil. Este
“producto” de la actividad tiene una característica en nuestro
Derecho: debe ser reproducible. Lo que interesa para calificar a
la obra es la posibilidad de reproducirla con independencia de su
autor. El servicio, por el contrario, es intangible, desaparece al
primer consumo, y es necesario que concurra el autor para
hacerlo nuevamente. (Comisión para la elaboración del proyecto
de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil
y Comercial de la Nación, 2012, pp. 180-181, recuperado de
En ambos contratos, el precio constituye un elemento esencial: el Código

dispone la onerosidad del contrato. El precio del contrato de obra o servicio
reglado en el artículo 1255, en principio, es determinado por las partes
contratantes, o, en su defecto, por la ley, los usos y, en última instancia, por
decisión judicial. “La norma mantiene el criterio de libertad de las partes para
establecer el precio del contrato, la que no puede ser cercenada por leyes
arancelarias" (Lovece, 2014, p. 85).
44
Invariabilidad del precio:
Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o

por una unidad de medida, ninguna de las partes puede
pretender la modificación del precio total o de la unidad de
medida, respectivamente, con fundamento en que la obra, el
servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es
menor o mayor al previsto, excepto lo dispuesto en el artículo
1091.88
Al respecto de lo anterior:
(…) en los supuestos de contratación por precio global o unidad

de medida, rige para las partes el principio general de
invariabilidad del precio, por el cual ambos contratantes asumen
el riesgo en más o en menos que implica cualquier modificación
en los costos o en el tiempo de ejecución de la obra o del
servicio. No obstante este rigorismo sede en los supuestos en lo
que la equivalencia o ecuación económica del negocio se ve
afectada por circunstancias extraordinarias, ajenas a las partes y
al riesgo asumido por ellas, en tal caso son aplicables las
disposiciones del art. 1091. (Lovece, 2014, p. 85).
12.2.3 Efectos
Obligaciones del contratista y el prestador
El art. 1.256 establece las obligaciones comunes al contratista y prestador de

servicios.
Ambos están obligados a:
a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales

y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de
su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes
a la actividad desarrollada;
88
45
b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del
cumplimiento de la obligación comprometida;
c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la
ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se
haya pactado o resulte de los usos;
d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente
e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales
sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador
debiese conocer;
e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su
defecto, en el que razonablemente corresponda según su
índole.89
Aclaramos en esta parte que, para la ejecución de la obra o prestación del

servicio,
(…) el contratista o prestador de servicios puede valerse de

terceros para ejecutar el servicio, excepto que de lo estipulado o
de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus
cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En
cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la
ejecución.90
Obligaciones del comitente
El art. 1.257, por su parte, establece las obligaciones del comitente: “a) pagar la
retribución; b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración
necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio; c) recibir la
obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256”.91
Otros efectos
Muerte del comitente: “La muerte del comitente no extingue el contrato,

excepto que haga imposible o inútil la ejecución”.92
Muerte del contratista o prestador:
89
90
91
92
46
La muerte del contratista o prestador extingue el contrato,
excepto que el comitente acuerde continuarlo con los herederos
de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el costo
de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada
en proporción al precio total convenido.93
Desistimiento unilateral:
El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad,

aunque la ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al
prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que
hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente
la utilidad si la aplicación estricta de la norma conduce a una
notoria injusticia.94
La ruptura de esta etapa del negocio por el comitente puede

producirse de dos formas, una abrupta o intempestiva o bien ser
el resultado de una decisión razonada y fundada siguiendo los
lineamientos de la buena fe negocial. A los efectos de la
reparación es el primer supuesto (ruptura abrupta o
intempestiva) en particular el que habrá de generarla, debiendo
repararse los denominados daños al interés negativo que habrán
de comprender los gastos efectivamente realizados (daño
emergente) y la pérdida de chance por la frustración de las
razonables expectativas generadas. El artículo 1261 (…) atiende
expresamente a los supuestos de desistimiento del comitente,
estableciendo que el mismo puede hacerlo por su propia
voluntad, vale decir, que no se requiere la existencia de una
causa, pudiendo hacerlo efectivo aunque la ejecución se haya
iniciado, imponiendo la obligación de indemnizar al prestador
por todos los gastos, trabajos y las utilidades que hubiera podido
obtener por el contrato. (Lovece, 2014, p. 92).
93
94
47
12.2.4 Conexión con figuras regidas por disposiciones
especiales. Naturaleza de los servicios profesionales
La obra material se encuentra regulada en la Sección 2a (“Disposiciones
especiales para las obras”). La obra intelectual se rige por la ley especial Nº
11.72395, y subsidiariamente por las disposiciones comunes.
Servicios y obras destinados a los consumidores: los contratos de obra y

servicios destinados al consumidor se regulan por la ley 24.240.96
Contrato de servicios profesionales: en el Código Civil y Comercial de la Nación

no hay una regulación particular para los contratos de servicios profesionales,
siéndoles aplicables las normas en materia de contrato de obras y servicios. Así,
en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la
Nación” (2012), se sostuvo:
Entendemos que no es necesario un tipo especial para regular el

contrato de servicios profesionales como fue propuesta de
regulación en el proyecto de 1992. En primer lugar porque la
diversidad de actividades profesionales hace difícil encuadrarlas
en un solo tipo especial, y existe mejor adaptabilidad con las
normas ya propuestas en el resto de los textos. En segundo
lugar, porque las reglas específicas contempladas en el proyecto
de 1992, se encuentran en el anteproyecto que presentamos. La
discrecionalidad técnica, la diferenciación con el contrato
dependiente, los efectos de la utilización de terceros, el modo de
determinar la obligación del profesional, están contempladas en
las disposiciones generales de los contratos de obra y servicios.
En la parte especial de los servicios se remite a las obligaciones
de hacer, donde claramente se distinguen los casos de mera
actividad de los otros en los que se promete la eficacia. También
en obligaciones existen previsiones sobre la utilización de
terceros, la imputación basada en la estructura del vínculo
obligatorio, la confianza especial, y los deberes secundarios de
conducta. Los aspectos vinculados a la prueba están
contemplados en obligaciones y los de la responsabilidad en la
parte general de este tema. También en la parte general de
contratos hay numerosas disposiciones propias de los servicios
profesionales. El profesional tiene discrecionalidad técnica, por
ello puede elegir los medios a utilizar conforme con la ciencia y
conocimientos que pone en juego en cada prestación. El
95
Ley 11.723 del 26 de septiembre de 1933. Propiedad Intelectual. Régimen legal. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
96
Ley 24.240 del 22 de septiembre de 1993. Defensa del consumidor. Régimen legal. Honorable
48
proyecto propone en el art 1253 que “el contratista o prestador
de los servicios elige libremente los medios de ejecución del
contrato”.- La obligación puede ser contratada “intuitu
personae”, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional. En el caso en que no sea así, el
profesional puede requerir la cooperación de terceros.- El
proyecto dispone que (Art 1254) que “el contratista o prestador
de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio,
salvo que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte
que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente
en todo o en parte. En cualquier caso conserva la dirección y la
responsabilidad de la ejecución”. (Comisión para la elaboración
del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los
Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, pp. 182-183,
recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
12.2.5 Disposiciones especiales para las obras

La Sección 2a del Código establece una serie de disposiciones especiales para el
caso del contrato de obra.
Sistemas de contratación
La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también

denominado “retribución global”, por unidad de medida, por
coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las
partes. La contratación puede hacerse con o sin provisión de
materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra
puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si
nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto
prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste
alzado y que es el contratista quien provee los materiales.97
Retribución
“Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la

retribución se determina sobre el valor de los materiales, de la mano de obra y
de otros gastos directos o indirectos”.98
97
98
49
Variaciones del proyecto convenido
Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no

puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita el
comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para
ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen
podido ser previstas al omento de la contratación; la necesidad
de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al
comitente con indicación de su costo estimado. Si las variaciones
implican un aumento superior a la quinta parte del precio
pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su
decisión dentro del plazo de diez días de haber conocido la
necesidad de la modificación y su costo estimado.
El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre
que no impliquen cambiar sustancialmente la naturaleza de la
obra.99
Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas
“A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones

autorizadas en este Capítulo se fijan judicialmente” .100
Obra por pieza o medida
Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del

número de piezas o de la medida total, el contrato puede ser
extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que
sean las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las
prestaciones correspondientes a la parte concluida.
Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el
contratista está obligado a entregar la obra concluida y el
comitente a pagar la retribución que resulte del total de las
unidades pactadas.101
Luego, se:
99
100
101
50
(…) regulan supuestos muy habituales y conflictivos. La
imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa, la
destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la
entrega, el derecho a verificar, la aceptación de la obra, los vicios
o defectos y diferencias en la calidad, los vicios que no afectan la
solidez ni hacen la obra impropia para su destino. (Comisión para
la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y
unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p.
183, recuperado de http://goo.gl/rGbU0F).
A saber:
Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa
“Si la ejecución de una obra o su continuación se hace imposible por causa no

imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene
derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada”.102
Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega
La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra

por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a
cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los
siguientes efectos:
a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en
inmueble del comitente, el contratista tiene derecho a su valor y
a una compensación equitativa por la tarea efectuada;
b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la
mala calidad o inadecuación de los materiales, no se debe la
remuneración pactada aunque el contratista haya advertido
oportunamente esa circunstancia al comitente.
c) si el comitente está en mora en la recepción al momento de la
destrucción o del deterioro de parte importante de la obra, debe
la remuneración pactada.103
Derecho a verificar
“En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos,

el comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de
avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados”.104
102
103
51
Aceptación de la obra
“La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo
747”.105
Vicios o defectos y diferencias en la calidad
“Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de

la obra”.106
Plazos de garantía
Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el

comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento, la
recepción se considera provisional y no hace presumir la
aceptación.
Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra
impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es
de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:
a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes;
b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento
de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la
garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y
concordantes.107
Obra en ruina o impropia para su destino
El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por

su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al
adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez
y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor
sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es
causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al
comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no
sean provistos por el contratista.108
104
105
106
107
108
52
Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino
Esta responsabilidad se extiende, concurrentemente:
a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o

ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual;
b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de
mandatario del dueño de la obra, cumplió una misión semejante
a la de un contratista;
c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al
director de la obra y a cualquier otro profesional ligado al
comitente por un contrato de obra de construcción referido a la
obra dañada o a cualquiera de sus partes.109
Por otra parte, “el constructor, los subcontratistas y los profesionales que
intervienen en una construcción están obligados a observar las normas
administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño
producido por el incumplimiento de tales disposiciones”.110
También se establece un plazo de caducidad de diez años de aceptada la obra,

conforme al art. 1.275.111 “Toda cláusula de exclusión o limitación de la
responsabilidad por los daños que comprometen la solidez de una obra
realizada en inmueble destinada a larga duración o que la hacen impropia para
su destino, se tiene por no escrita”.112 El efecto es la nulidad, conforme al art.
1.276113.
12.2.6 Disposiciones especiales para los servicios
El artículo 1278 atiende a la regulación en la prestación de

servicios dentro de los cuales se encuentran regulados los
servicios profesionales, a los que se les habrán de aplicar las
previsiones generales para los contratos de obra y servicios
conjuntamente con las obligaciones de hacer. No obstante
consideramos importante remarcar que en aquellos supuestos
en los cuales sea de aplicación la Ley de Defensa del consumidor
109
110
111
112
113
53
las relaciones se habrán de regular por dicha norma atento su
especificidad y carácter tuitivo. (Lovece, 2014, p. 109).
Se dispone una norma particular para el caso de los servicios continuados, los
que “pueden pactarse por tiempo determinado. Si nada se ha estipulado, se
entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes
puede poner fin al contrato de duración indeterminada”;114 pero poniendo en
cabeza de quien decide culminar el contrato, el deber de dar preaviso con
razonable anticipación.115
114
115
54
13 Donación
13.1 Donación
El contrato de donación está tratado en el Capítulo 22 del título IV (“Contratos
en particular”), del Libro Tercero (“Derechos Personales”) del Código Civil y
Comercial de la Nación, en los artículos 1.542 a 1.573.
13.1.1 Concepto y elementos esenciales del contrato

La donación es una figura que se puede definir conforme a lo expresado por el
Código, pero en ciertas ocasiones se confunde con liberalidades realizadas
entre vivos, puesto que no todo acto a título gratuito es donación. No lo son,
por ejemplo, los actos de última voluntad.
De acuerdo con el art. 1.542, hay donación cuando una parte se obliga a
transferir gratuitamente una cosa a otra, y ésta lo acepta.116 De esta definición
se desprenden los siguientes elementos:
a) Es un acto entre vivos. Los actos de última voluntad, llamados

testamentos, tienen un régimen legal distinto.
b) Obliga a transferir la propiedad de una cosa. Es necesario destacar que

el objeto de este contrato sólo pueden ser las cosas en nuestro régimen
legal. Si se trata de la transmisión gratuita de un derecho, hay cesión y
no donación, aunque el régimen legal es parecido, pues el art. 1.614 del
Código remite a las reglas de la donación, en cuanto no sean
modificadas por las de la cesión.117 No obstante, hay algunas
diferencias, sobre todo en relación a la forma de este contrato.
c) La transferencia debe ser a título gratuito; esto es, una de las partes
hace un sacrificio, se desprende de bienes, sin contraprestación por la
otra parte. Sin embargo, es posible que el contrato de donación obligue
al donatario a hacer o pagar algo, ya sea en beneficio del donante o de
un tercero, y esto no desnaturaliza la esencia gratuita del acto.
116
117
55
d) Se requiere la aceptación del donatario. De acuerdo con el art. 1.545,
esa aceptación puede ser expresa o tácita.118 Nos remitimos a las
formas de aceptación estudiadas en la Lectura 1. En cuanto a la forma,
está sujeta a las reglas que se aplican a las donaciones. Es importante
tener en cuenta que la aceptación debe producirse en vida de ambas
partes, donante y donatario.
Obligaciones del donante
Obligación de entrega: la obligación esencial del donante es la de entregar la

cosa donada a partir del momento en que fue puesto en mora.
Obligación de garantía: en principio, el donante no responde por evicción. Ello

es así pues se trata de un contrato a título gratuito, en el que la evicción no es
una cláusula natural del mismo. Tampoco responde por vicios ocultos, excepto
que haya existido dolo de su parte, en cuyo caso debe reparar al donatario los
daños ocasionados.
En cuanto a la garantía por evicción no responde excepto: a) que expresamente

haya asumido esa obligación (la evicción); b) que la donación se hiciera de mala
fe, esto es, sabiendo el donante que la cosa no era suya y desconociéndolo el
donatario; c) cuando la evicción se produce por causa del donante (en estos
casos, el donante debe resarcir al donatario los gastos en que haya incurrido a
causa de la donación. Esa es la extensión de la garantía); y d) en caso de
donaciones mutuas, remuneratorias o con cargo. En este supuesto, el donante
debe reembolsar el valor de la cosa que recibió, o lo que gastó para cumplir el
cargo, o retribuir los servicios recibidos, depende el caso.
Obligaciones del donatario: como la donación es un contrato unilateral que, en

principio, no impone obligaciones sino al donante, entonces el donatario tiene
una obligación general de gratitud, y se refiere a una conducta permanente que
es razonable exigir de quien ha recibido un beneficio. Pero puede ocurrir que,
en el mismo contrato, el donante imponga al donatario ciertas obligaciones
accesorias llamadas cargos.
Obligación de gratitud; alimentos debido al donante: el donatario tiene un

deber moral de gratitud hacia el donante. Dicha gratitud se revelará, sobre
todo, con hechos positivos: en el plano jurídico, absteniéndose de la realización
de actos que impliquen una notoria ingratitud, y si el donatario incurre en ellos,
la liberalidad puede ser revocada. Hay, sin embargo, un supuesto en el que la
gratitud debe mostrarse positivamente: el donatario está obligado a pasar
alimentos al donante cuando éste no tenga medios de subsistencia,119 siendo
necesario que no se trate de una donación onerosa.
118
119
56
13.1.2 Liberalidades
Entendemos a las liberalidades como actos a título gratuito, a través de los
cuales una persona dispone voluntariamente de sus bienes en beneficio de
otro, otorgándole una ventaja material. Esto es en sentido amplio. Por eso, la
donación, como contrato, es una especie de bilateralidad.
13.1.3 Capacidad de las partes. Objeto del contrato

Como es una liberalidad, un acto a título gratuito, sólo pueden ser donantes las
personas que tengan capacidad plena para disponer de sus bienes. Los menores
emancipados pueden hacer donaciones, excepto de aquellos bienes que
hubiesen recibido a título gratuito. Pero sí podrían donar bienes que hayan
adquirido con razón de su trabajo.
En cuanto a la capacidad de los donatarios, deben ser capaces para aceptar la

donación. Si no lo son (en el caso de los incapaces), entonces sus
representantes legales pueden aceptarlas por ellos. Si la donación tuviera un
cargo, el Juez debería autorizarla. Por otra parte, los tutores y curadores no
pueden recibir donaciones de las personas que hayan estado bajo su tutela o
curatela, hasta antes de la rendición de cuentas y el pago de las sumas que les
debieran.
Como dijimos, la donación supone la transferencia de la propiedad de una cosa.

Ahora bien, no puede ser objeto del contrato de donación:
a) La totalidad ni una alícuota del patrimonio del donante.
b) Cosas respecto de las cuales el donante no tenga el dominio, es decir,

cosas ajenas.
13.1.4 Forma y prueba

Respecto de la forma de las donaciones, podemos distinguir:
a) Donaciones de cosas inmuebles, cosas muebles registrables y de

prestaciones periódicas o vitalicias: deben ser hechas en escritura
pública bajo pena de nulidad.
b) Donaciones al Estado: pueden acreditarse con las correspondientes

actuaciones administrativas.
c) Donaciones de cosas muebles no registrables y de títulos al portador:

deben hacerse mediante la entrega (tradición) de la cosa donada.
57
13.1.5 Clases de donaciones
La donación es un contrato que, por sus características, puede clasificarse en
diferentes tipos que desarrollaremos a continuación, en el punto siguiente.
13.1.6 Requisitos y efectos de cada clase

Donaciones mutuas: son aquellas que se hacen a dos o más personas,
recíprocamente. En estos casos, la nulidad de una de ellas afecta a la otra, pero
la ingratitud o el incumplimiento del cargo sólo afecta al donatario que es
culpable.
Donaciones remuneratorias: son aquellas realizadas en recompensa de servicios

prestados al donante por el donatario, que resultan estimables en dinero y por
los cuales podía éste exigir judicialmente el pago al donante. En el instrumento
por el que se concreta la donación debe constar qué es lo que se pretende
remunerar. De lo contrario, se entiende que es gratuita. Se considera que la
donación remuneratoria es un acto a título oneroso si se limita a una equitativa
retribución de los servicios recibidos (en ese caso, está sujeta a la garantía por
evicción y vicios ocultos). En el excedente se aplican las normas de las
donaciones.
Donación con cargo: se denomina cargo a la obligación accesoria impuesta al

que recibe una liberalidad. La imposición de un cargo influye sobre el régimen
de las donaciones, porque ellas dejan, entonces, de ser un acto puramente
gratuito y en la medida en que el valor del cargo se corresponda con el de la
cosa donada, es un acto a título oneroso. En el excedente se aplican las normas
de las donaciones.
En el caso de incumplimiento de los cargos por parte del donatario, éste sólo
responde con la cosa donada y hasta el valor de la cosa, si ésta ya no existiere
por su culpa o si la hubiese enajenado. Ahora bien, es liberado cuando la cosa
deja de existir sin su culpa.
13.1.7 Donaciones inoficiosas

En los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la
Nación” (2012) se establece: “El Proyecto en este Capítulo se limita a calificar
como tales a las donaciones que excedan de la porción disponible del
patrimonio del donante, pero remite a la aplicación de los preceptos relativos a
la porción legítima” (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de
reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la
58
La porción legítima de los herederos forzosos está garantizada contra todo acto
de disposición gratuita de bienes, sea entre vivos o de última voluntad, por lo
que si el valor de las donaciones excede la porción disponible del donante, los
herederos forzosos pueden demandar su reducción en la medida necesaria
para cubrir sus porciones legítimas.
13.1.8 Revocación de las donaciones. Causales

En principio, la donación es irrevocable por voluntad del donante. La ley sólo
admite la revocación en estos supuestos:
a) Inejecución de los cargos (cuando el donatario ha incurrido en

incumplimiento de las cargas impuestas en el acto de la donación).
b) Ingratitud del donatario. Se la puede dejar sin efecto sólo por causas
graves, que el Código enumera taxativamente: 1) atentado contra la
vida del donante, sus ascendientes o descendientes; 2) injurias graves
en su persona o en su honor al donante, sus ascendientes o
descendientes; 3) si priva al donante injustamente de bienes que
integran su patrimonio; 4) negativa a prestarle alimentos al donante
(sólo si el donante no puede obtener alimentos de las obligaciones que
resultan de los lazos familiares).
En ninguno de estos casos es necesaria la condena penal para que se

considera válida la ingratitud como causal de revocación, bastando la
prueba de que al donatario le es imputable el hecho lesivo.
Sólo el donante es legitimado activo para solicitar la revocación de la

donación por esta causal (ingratitud) al donatario, no pudiendo hacerlo
sus herederos ni pudiendo requerirse a los herederos del donatario.
Ahora bien, si la acción es promovida por el donante y éste luego
fallece, puede ser continuada por sus herederos, mas no iniciada por
ellos.
Extinción de la revocación de la donación por ingratitud: en los casos en

que el donante, conociendo la causa de la ingratitud, perdona al
donatario. También en los casos en que no promueve la revocación
dentro del plazo de un año (plazo de caducidad) desde el momento en
que conoció el hecho que configuró la ingratitud.
c) Supernacencia de hijos del donante (cuando nacen hijos del donante

con posterioridad a la donación, si esto fue expresamente estipulado).
59
13.1.9 Pacto de reversión. Concepto y efectos
Dentro de las condiciones resolutorias que suelen imponerse en las donaciones,
una de las más frecuentes e importantes es la reversión por pre-muerte del
donatario. Es decir, sujeta a la condición de que el donatario, o el donatario, su
cónyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el
donante.
De acuerdo con esta cláusula (que debe ser expresa y en beneficio del
donante), los bienes donados retornan al patrimonio del donante si el
donatario fallece antes que aquél. Esto es, el donante tiene legitimación para
exigir que las cosas transferidas sean restituidas. La legitimidad y aun la utilidad
de esta cláusula son evidentes.
La donación es un acto intuitae personae. Por ejemplo, el donante quiere

beneficiar a María, pero no tiene el interés en que luego reciban los bienes sus
herederos. En ese caso, la reversión adquiere utilidad, ya que esta cláusula le
asegura que si el donatario fallece primero, los bienes volverán a su poder y no
irán a manos de quien no quiere.
60
Referencias
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www.21.edu.ar
62

Derecho Privado III - Lectura - 3 PDF

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Módulo 3

En los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la

a) Si hay un contrato discrecional, hay plena autonomía

Por lo tanto, si se está frente a un contrato de compraventa, o cualquiera de los

Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega específica

La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y

Respecto a sus caracteres, se encuentran los siguientes:

a) Es bilateral, porque implica obligaciones para ambas partes.

c) No es formal. Aún en el caso de que tenga por objeto la transmisión de

e) Es conmutativo, porque es de su naturaleza que los valores

En virtud de la sanción de la ley 26.9943, que originó el Código Civil y Comercial

10.1.2 Relaciones con otras figuras jurídicas afines

Luego, el Código distingue expresamente a la compraventa de otros contratos.

(…) transferir a la otra derechos reales de condominio,

Se aplican las reglas de la compraventa a casos en que hay un compromiso de

Asimismo, se delimita la compraventa de la permuta, señalando que si el precio

10.1.3 La cosa y el precio

En cuanto a la cosa pasible de ser vendida, el Código establece en su art. 1.129

a) La cosa cierta deja de existir: como la cosa es un elemento propio del

b) Cosa futura: se pacta la venta de una cosa que, al momento de la

c) Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida.10 El

 Si el vendedor promete transmitirlos y no ha garantizado el

 Si, por el contrario, el vendedor ha garantizado el éxito de la

El Código no lo aclara específicamente al regular la venta de cosa ajena, pero se

b) Debe ser determinado o determinable: el precio debe ser cierto. Es

Determinación del precio por un tercero: se prevé la posibilidad de que

c) Debe ser serio.

Casos de los precios convenidos y no convenidos por unidad de medida de

Precio convenido por unidad de medida de superficie: el precio, en algunos

Precio no convenido por unidad de medida de superficie: en el caso contrario,

Así es que establece algunas disposiciones especiales en cuanto a:

Silencio sobre el precio (en el caso de la compraventa de cosas muebles):

Si el precio en la compraventa de cosas muebles se fija en función del

 Obligaciones del vendedor:

Entrega de documentación: el vendedor debe entregar la factura donde

Entrega de la cosa. Plazo: dentro de las 24 hs. de celebrado el contrato

La ley le da a las partes dos medios alternativos para lograr la entrega de

Las posibilidades que la ley otorga son: a) Definir que la puesta a

10.1.5. Cláusulas especiales

a) El pacto de retroventa: entendido como aquel por el cual el vendedor se

b) El pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el

c) Con relación al pacto de preferencia, se establece que es aquel por el

10.1.6 Boleto de compraventa

En la Sección 8ª del Código Civil y Comercial se regula la figura del boleto de

En relación a esto, en los “Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y

Se reitera la solución, hoy tradicional, según la cual los boletos

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