ESTUDIO DE MERCADO DE VIVIENDAS DE TIPO SOCIAL.

El estudio de mercado estará dirigido a consumidores, clientes y público con

gran potencial dentro de los requisitos con ingresos desde 200 hasta 325. Con
este estudio definiremos las oportunidades y problemas del mercado para
generar, refinar y evaluar las medidas de mercadeo.
Dicho de otra manera este estudio de mercado es una herramienta de mercadeo
que permitirá y facilitará la obtención de datos, resultados que de una u otra
forma serán analizados, procesados mediante herramientas estadísticas y así
obtener como resultados la aceptación o no y sus complicaciones de un producto
dentro del mercado de las casas de bajos costos.

2.1 El Consumidor
Las motivaciones de consumo en estas soluciones habitacionales radican en que
es un producto accesible a un numero importante de habitante del corregimiento
de la Chorrera y que en su mayoría tienen su puesto de empleo en la ciudad de
Panamá y la Chorrera.
Los hábitos de compra de la mayoría de consumidores de este producto
tradicionalmente se observan atrves de proyectos que salen en los periódicos y
en algunos casos por la difusión de algunos Bancos que financian el proyecto
habitacional.
2.1.1 Consumidores Actuales
Los consumidores actuales están en una población con ingresos mínimos
mensuales y cuya área es el Corregimiento de la Chorrera. El Ministerio de
Vivienda posee listados o bases de datos actualizados hasta mediados del mes
de agosto del 2007, de personas de bajos ingresos con necesidades
habitacionales y que las cuales cumplen con todo los requisitos para obtener
crédito de los bancos y con las condiciones para obtener un subsidio del
Gobierno Nacional aproximadamente de B/ 3000.00 por familia. Según cifras del
MIVI al 31 de agosto del 2007, existe en la Chorrera un monto de 1500 familias
en sus bases de datos con necesidades habitacionales y que se encuentran en
el rango de los B/ 200.00 hasta 325.00 en ingresos familiar mensual.
2.1.2 Consumidores Potenciales
Existe un numero importante de consumidores potenciales en el sector de
Panamá que según el Censo del 2000 cuenta con una población con este tipo
de de 45,000 familias, quienes pueden optar por una vivienda de bajo precio en
el área de Chorrera.

2.2.EstrategiaComercial
Nuestro mercado meta único estará orientado hacia una población de ingresos
familiares bajos, por lo que la composición y segmentación del mercado según
el censo del 2000 es la siguiente. Según el Censo del 2000 la Población de
hogares con ingresos mensuales de B/ 249.00 ascendía a un total de 65,000, la
población con hogares con ingreso de B/ 250.00 estaban por el monto de 66,000
y la población con hogares con ingresos de B/ 399.00 estaban por el orden de
100,000.
Segmentación total de Hogares del Corregimiento de Chorrera, Panamá y otros,
según ingreso mensual

Fuente: Panamá en cifras censo del año 2000

Según la segmentación de hogares del corregimiento de Panamá existe en la
capital un monto de 139,000 hogares con ingresos entre 249.00 y 399.00 , lo que
representa un 60% de la población con estos ingresos.
En el corregimiento de la Chorrera según el Censo del 2000 existían 45,000
hogares con ingresos promedios entre 249.00 y 399 y por último el resto del país
suman 47,000 hogares con este mismo ingreso.

2.2.1 El Producto o Servicio

Las soluciones habitacionales tendrán una superficie cuadrada de 250 metros,
con estructuras prefabricadas importadas de otros países, sobre las cuales se
construirá dos habitaciones una sala, cocina y un baño con pisos de azulejos y
baldosas en los baños, techos acústicos que se ajustan al calor y a condiciones
lluviosas de nuestro medio ambiente. Este producto tuenen una garantía de mas
de 25 años debido a sus sólidas estructura prefabricadas de acero.

2.2.2 El Precio
La aceptación del precio de nuestras soluciones habitacionales y la preferencia
de las mismas radican que este tipo de casas se edifican con materiales de
buena calidad y el mismo tiene un precio preferencial en el mercado por ser
subsidiado por el Gobierno Nacional con un subsidio de B/ 3,000.00 por cada
familia. Estas casas tendrán un precio de venta de B/ 16,000.
Las opiniones de muchas personas sobre nuestro producto es buena ya que se
esta tomando en cuenta un segmento de la población con grandes carencias y
ganas de poseer casas propias a bajos precios.

2.2.3 Plaza y Canales de Distribución

La Plaza o canales de Distribución de este tipo de casas estarán a cargo de la
Comercializadora que incluirá los siguientes canales:
Centro de Atención al Cliente
La comercializadora contará con un centro de venta ubicado en la
Avenida central de la Chorrera calle 42 este, para informar a clientes sobre los
requisitos para la aplicar en estas soluciones de vivienda y aprovechar para
impulsar las ventas que tendrán como destino final la aprobación de las
viviendas en algunos de los bancos que participaran en el financiamiento de la
obra.
Ministerio de Vivienda
Existe un volumen importante de consumidores de este producto en las bases
de datos del MIVI, que es el principal organismo para el proyecto y es el ente
 que avala los proyectos de estas índoles, ya que con la aprobación por parte de
ellos el Gobierno Nacional otorga subsidios a las familias aplicantes. La
comercializadora tendrá como objetivo principal logar de estas bases de datos
una población de 500 familias para realizar la preventa de las viviendas.
Entidades Bancarias
Una de las entidades bancarias que se dedica a aprobar estos tipos de
soluciones habitacionales es Banvivienda, a través de este ente financiero se
podrá captar compradores de las soluciones habitacionales en un 25% del total
de las casas, también en preventa. Este banco ofrece un buen plan de
financiamiento basado en 6.5% de interés anual y es la entidad que trabaja con
el MIVI para el otorgamiento del subsidio por parte del estado.
Otros Bancos:
Existe una red de otros canales en donde se incluirán y colocaran nuestro
producto, tales como la Caja de Ahorros, Banco Nacional de Panamá y Banco
General entre otros.

2.2.4 Publicidad y Promoción

La publicidad y promoción de este proyecto estará a cargo de la
Comercializadora del Proyecto quienes estarán promoviendo las casas a través
de las ferias de Capac, Ferias Bancarias y otras que se realicen el la capital.
La publicidad se hará a través de periódicos y la radio, la publicidad a través de
la prensa se iniciará con cuatro meses de anticipación antes del inicio del
proyecto. Las menciones por la radio iniciaran al tercer mes del proyecto con a
10 menciones diarias los fines de semana.

2.3 Análisis del Medio Ambiente

Durante los 8 últimos años, Panamá ha vivido un notable proceso de toma de
conciencia respecto al ambiente y los recursos naturales. Este proceso le ha
permitido identificar los principales problemas ambientales del país, a saber:
a. La contaminación del suelo u del agua debido a la baja cobertura de los
servicios de recolección de basuras y la inadecuada disposición de los desecho
sólidos( la recolección de basura es apenas el 75% en las ciudades y el 40% en
el campo y casi todas ellas se depositan de manera inapropiadas)
b. La contaminación de los recursos hídricos por la falta de tratamiento de las
aguas servidas de las ciudades, incluyendo la intensa contaminación de la bahía
de Panamá con descargas de fuentes domesticas, industriales, del transporte y
la navegación.
c. La contaminación del aire, agua y suelo por fuerte concentraciones de
plaguicidas en las zonas de monocultivos y de otras sustancia químicas en la
extracción de minerales no metálicos.
d. L perdida de la biodiversidad y deforestación, que afecta ya el 60% de la
cuenca del canal.
e. L a contaminación del aire con gases y partículas de origen industrial y
automotor en las ciudades de Panamá Y colon, con alto impacto en las
enfermedades respiratorias
f. La vulnerabilidad creciente a los desastre de origen socio-natural,
especialmente en inundaciones, deslizamientos, incendios y vendavales.

La estrategia nacional del ambiente impulsada desde 1998 por la

Autoridad Nacionaldel Ambiente (ANAM) busca explícitamente conciliar la
sustentabilidad ambiental con el desarrollo sostenible de los recursos naturales
en pro del desarrollo nacional con 7 estrategias con perspectivas al 2020.
Así mismo al Autoridad de la Región Interoceánica (ARI) ha puesto una
estrategia de sostenibilidad ambiental en la zona del canal.

2.3.1 Factores Económicos

Respecto al PIB debemos decir que, según los datos de la Contraloría
General de la Republica, el año 2005 termino con un crecimiento de 6.4% y el
año 2006 con un crecimiento de 8.1%.Los sectores que han empujado este
crecimiento han sido la Zona Libre de Colon, electricidad y agua, construcción,
puertos y el canal de Panamá.La construcción seguirá en auge ya que hay
muchos proyectos en ejecución.
Los sectores ligados al comercio internacional continuaran favorecidos por el
crecimiento de la economía mundial. Existe la preocupación de que la economía
mundial se vea afectada por el aumento de los intereses y por losaltos precios
del petróleo. En Panamá se noto en el 2005 un leve aumento de la inflación pero
de acuerdo ala cifras del 2006 y el primer trimestre del 2007 la inflación se ha
duplicado con respecto al 2005. Sin embargo la actividad económica no ha
afectado el ritmo de crecimiento de la economía.
Hay que tener en cuenta que al utilizar Panamá el dólar Estadounidense como
moneda de curso legal, la inflación no es un fenómeno monetario nacional, sino
el producto de lla evolución de los precios internacionales, del tipo de cambio del
dólar y de factores de política económica interna.
Producto interno bruto por sector y población ocupada de más de 15 año de
edad.en el año 2005.

2.4 Análisis de la Demanda

Las actividades mas importantes de la industria se dirigen a la construcción
deobras de infraestructuras y desarrollo de viviendas que se complementan con
la construcción comercial, en donde la inversión en turismo (hoteles) y el
desarrollo portuario, esta jugando un papel importante.
Elsector es muy dinámico tanto en el sector público como en el privado. Cuando
hablamos de inversión pública nos referimos a carreteras, caminos
infraestructuras para la educación, salud, electricidad, agua potable, etc.; es
decir proyectos como el puente sobre el canal de Panamá. Por otro lado
la inversión Privada la localizamos en viviendas, oficinas, Centros
Comerciales, áreas turísticas e infraestructura portuaria y marítima.
Alojamiento. La evolución del mercado laboral y la renta se configuran como dos
de las variables explicativas de la emancipación de los jóvenes y los cambios de
vivienda de las familias y, por tanto, de la concreción de la demanda potencial
en explicita.
2.4.1 Comportamiento Histórico de la Demanda
Según el número y monto de hipotecas aprobadas mostrado en el cuadro de
abajo muestra un incremento histórico desde el año 1999 hasta el 2004 que inicia
desde el año 1999 con el número de hipotecas aprobadas 10,000 mostrando un
crecimiento hasta el 2004 con 18,000 hipoteca aprobadas. Demostrándose así
que el comportamiento histórico de la demanda ha venido en aumento hasta
nuestros días.
Según la variación de la demanda mostrado en el cuadro de arriba muestra un
incremento de 44.80% para vivienda menor de 15,000 dólares entre el año 2004
y 2005 .

2.4.2 Comportamiento Actual de la Demanda

La variación de la demanda actual para el primer trimestre del 2006 vs. 2007 de
acuerdo con el rango de las hipotecas nos indican que las viviendas menores
a 15,000 dólares registran un aumento de 44.8% y las viviendas mayores
de100,000 dólares del 35.6%. Por lo que se apunta un aumento de las ventas de
todos los rangos en la posición actual.

2.4.3 Proyecciones de Demanda Futuras

La demanda de viviendas principales la necesidad de viviendas principales se
deriva directamente de la creación de nuevos hogares en el período de
referencia, pues en realidad un hogar tal y como es definido por el INE es “el
conjunto de personas que, residiendo en la misma vivienda, comparten gastos
ocasionados por el uso de la vivienda y/o gastos de alimentación”. Es decir, se
asimila el concepto de hogar al hogar-vivienda o “grupo que reside habitualmente
en una misma vivienda”
¿Cuáles son las hipótesis del saldo de hogares para los próximos años? Para
contestar a este interrogante es imprescindible realizar un análisis independiente
de los factores que determinan la creación y destrucción de hogares. La creación
de hogares debida a la dinámica vegetativa
Existen dos tipos de factores que influyen en la evolución del número de hogares
y en los cambios en su tamaño: los efectos demográficos y los efectos
estructurales. El efecto demográfico (ED) se refiere a la proporción del
crecimiento total de los hogares que se puede imputar al aumento de la
población; es decir, la razón entre el crecimiento hipotético que habrían
experimentado los hogares si hubiesen crecido al mismo ritmo que la población
y el crecimiento que realmente han experimentado
Para tal fin el MIVI para el presupuesto del 2008 Tiene previsto en su renglón de
inversiones un monto de 61,500 soluciones de vivienda en el área urbana.

2.5 Análisis de la Oferta

El mercado de ofertantes en este tipo de soluciones habitacionales ha ido en
aumento de la mano con el incremento del producto interno bruto que en el año

2006 tuvo un incremento de 8.1%, situación que también aumento el segmento

 de la contracción de casas con valores inferiores a los 15,000 dólares.
También a la hora de tomar decisiones para posicionarse en el mercado
panameño hay que tener en cuenta la dolarización de la demanda,
considerando segmentos totalmente diferenciados:
a. Viviendas de medio y bajo costo, en las cuales el consumidor se centre en el
precio a la hora de tomar decisiones.
b. Un segundo segmento en el que predominan, la calidad y diseños dela casas.

2.5.1 Comportamiento Histórico de la Oferta

Según el cuadro mostrado abajo cuya fuente es de la CAPAC muestra un
incremento año a año dela inversión Privada y Publica cuyo comportamiento
Histórico de la oferta ha venido aumentando iniciando con una inversión desde
desde el año 2000 con un monto de 709,090 millones hasta su punto mas alto
en el cuadro en el año 2003 y 2005 con 1296,14 millones y 726,98 millones este
ultimo hasta el mes de agosto.
Esto nos muestra que el comportamenito histórico de la oferta va aumentando
de la mano con el comportamiento de la demanda de forma histórica.
La Inversión Privada
La inversión privada se ha caracterizado en los últimos años por invertir un
promedio de 500 a 600 millones dedolares por año.

En el periodo comprendido entre enero y junio del 2005, la banca hipotecaria

privada y estatal, aprobó 9,498 hipotecas: lo que implica un crecimiento del
mercado en 10,31% respecto al año anterior, manteniendo la tendencia de
crecimiento. 16
Las cantidades prestadas a partir de estos créditos se elevaron situándose en
365,948 millones de dólares. Dicho aumento es impulsado por la baja de la tasa
del interés del mercado hipotecario, gracias ala ley de interés preferencial.
La oferta de viviendas al tercer trimestre del 2005 reflejo un incremento del
18.21% con relación a la fecha del mismo año del mes anterior. Los rangos de
precios que muestran más dinamismo están ubicados entre viviendas menores
de 20,000 y el intermedio de 20,000hasta 50,000

2.5.2 Comportamiento Actual de la Oferta

El valor declarado de los permisos para realizar construcciones, adicionales y
reparaciones, entre el primer trimestre del año2006y 2007 aumento 30.6%,
principalmente en los distritos de Arrijan, Panamá y San Miguelito, en 116.6%,
31.5% y 19.7%, respectivamente. D e igual manera otros distritos como
Aguadulce, David, Bugaba, Chitré y La Chorrera totalizaron un crecimiento de
67.3%. as construcciones según cifras de la contraloría General de la
RepublicaLa oferta de viviendas menores a 15,000 dólares (Vivienda de interés
social)

2.5.3 Proyecciones de la oferta futura

Las proyecciones de la oferta futura se espera un crecimiento similar a las dela
actualidad que estarán por el orden del 50 cal 67.3 % en elsector de la
construcción en el distrito de La Chorrera.

2.6 Analisis de la Competencia

La competencia en este mercado va de la mano con la demanda. Según cifras
del 2006 de la CAPAC existe un promedio de 55 constructoras dedicadas a la
construcción de casas con perfil de bajos costos, por lo que puede apreciarse
que existe unan marcada demanda que ha traído mucha competencia en
este mercado, debido a los incentivos fiscales, sociales y políticos en este tipo
de negocio.

2.61.2 Comportamiento actual de la competencia

Para el año 2005 según cifras del MIVI se construyeron un torradle 45,000
viviendas de costos no mayor a los B/15,000, cifra que aumento en el año 2006
con 52,000 viviendas.

2.61.2 Comportamiento actual de la competencia

En la actualidad comprendiendo el año fiscal 2007 la inversión de vivienda con
costos por debajo de los B/ 15,000, según cifras del MIVI se espera concluir con
una inversión privada de B/ 60,000 viviendas de soluciones sociales

2.6.2 Análisis de la Comercialización

La comercialización de las viviendas de bajo costo en Panamá tiene su mercado
de distribución a través de los bancos, Entidades Gubernamentales como el MIVI
que ayudan en gran parte a comercializar el producto. También ya es costumbre
en los proyectos contar con un centro de atención a clientes para promover y
comercializar las viviendas ofrecidas en los distintos proyectos habitacionales.
Los márgenes comerciales de este tipo de vivienda por lo general superan el
45% de utilidad neta antes de impuesto en la mayoría de estas contriciones
según cifras de la CAPAC., también debido a que este producto no puede tener
un precio superior a los B/ 16,000 en el mercado para poder acogerse a los
beneficios fiscales otorgado por e le Gobierno, por lo que su precio esta
controlado para la comercialización del mismo.