Octubre 3 de 2016 - Derecho de Bienes.

Hipoteca.

La Hipoteca solo se puede constituir sobre cosas existentes. No en

un evento a futuro.

Naturaleza Jurídica.
Esta puede ser vista desde diferentes puntos de vista:
1. Garantías.
2. Contrato.
3. Derecho Real.
a. Es un Derecho Real que recae en inmuebles singularizados, los que
continúan en poder del deudor o constituyente.
b. Este es Accesorio, porque solo nace cuando nace el Crédito
Asegurado.
c. Suelen ser coetáneas, pero la hipoteca se puede constituir antes, a
condición suspensiva o plazo.
d. Puede ser de Cuerpo Cierto, Bien de Género, y por sobre todo,
Obligaciones Dinerarias.
e. La Hipoteca sólo nace cuando nace el Crédito Asegurado, porque
suele ser coetáneo, pero la hipoteca puede constituirse antes, o
después.
i. Esto se encuentra regulado en el Artículo 2438 del Código Civil
Colombiano.
ii. Supongamos que no es un Banco, sin o familiar que le presta a
uno la Plata. Un utiliza ese dinero prestado, y que la Hipoteca
se constituya después. Como es una Garantía el sabra que
necesitas tiene de esa Garantía.
f. La validez se condiciona a la del crédito. No se puede crear una
Hipoteca respecto de una Obligación Principal que no existe.
g. Esta se extingue con la extinción de la obligación.
h. En muchos momentos la constitución, el otorgamiento del Crédito y la
Hipoteca son concomitantes: van en el mismo acto. El mismo día que
le presta a usted, usted construye la Hipoteca a favor del Banco.

¿Como Constituir Hipoteca?

Se constituye Escritura Pública mediante el Contrato. Esta Escritura Pública se tiene
que registrar dentro de los noventa días al otorgamiento, se pierde el Derecho a
Registrarla, y deja de existir. Tiene un plazo perentorio de 90 días hábiles para dicho
registro.

Naturaleza de la Obligación Principal.

La Hipoteca puede ser de dar Cuerpo Cierto, Suma de DInero, Hacer o no Hacer.
Al realizarse, se debe convertir en obligación prendaria. Este tiene una característica
de individualidad, porque cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada
parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.

Obligaciones de Hacer.
Este tipo de obligaciones de hacer, como hacer una Obra. Una y otra son
susceptibles de ser garantías mediante una Hipoteca. Es decir, se puede garantizar
una de estas Obligaciones mediante la Hipoteca. Por ejemplo, caucionar el hecho
de hacer una obra de arte.
El punto anterior es muy importante ya que el Código Civil lo tiene, porque de base,
en principio, que la Hipoteca es Indivisible., Cada una de las Cosas Hipotecadas son
directamente establecidas para pagar dicha obligación, sin excepción. Es decir que
si se Hipoteca la Casa de Recreo, o se Hipotecó el Avión de Avianca, y se le debe a
quien le PRestó cien millones de pesos, o un millón, o cualquier cantidad, incluso si
se hubiese pagado cierto porcentaje de la deuda, no quiere decir que la Hipoteca se
reduzca al Patio de la Casa. Sigue cubriendo la Totalidad, porque mientras exista la
Hipoteca, se cubre la Totalidad de la Deuda.
La Regla de la Individualidad de la Hipoteca contraría manifiestamente el carácter
de la accesoriedad, pues a pesar de la visión del crédito o de la división del
inmueble, la Hipoteca no se vive, y conserva intacta su integridad jurídica. En
consecuencia, todo el crédito y cada fracción de él, se encuentran respaldados por
el valor total del inmueble.
Pero, esta tiene dos elementos doctrinarios:
1. Valencia Zea.
a. La Regla de la indivisibilidad no es de orden público, sino de orden
privado, pues se ha instituido en garantía del Crédito del Acreedor y
por ello puede renunciarse expresa o tácitamente.
b. Entonces esta no es de la Esencia, sino del a Naturaleza. Estoy,
porque las partes podrían pactar de lo contrario en el Contrato.
2. Josserand.
a. La Indivisibilidad es de la naturaleza de la Hipoteca, no se su esencia:
el Acreedor puede renunciar a ella, expresa o tácitamente.
Pero, desde le punto de vista LEgal hay también una Regla a a la Indivisibilidad, y
esto se encuentra en la Ley 675 de 2001, de Propiedad Horizontal:

Liberación de Hipoteca hace referencia a la liberación de los Predios en que

se ha diviso el Predio de Mayor Extensión: estos son gravados con una
nueva hipoteca partícula y el predio de una mayor extensión continua
gravado hasta que ocurra la cancelación del precio de mayor extensión.

Es curioso, pero uno cuando compra una casa, suele comprarla ya con una
Hipoteca porque para construir, es necesario realizar la Hipoteca. Sin embargo,
cuando se compra el mismo Apartamento Hipotecado, entonces se habla de una
Subrogación de la Hipoteca.
Va el Constructor Pedro Gómez y dice: “Construiré un Edifico en este Lote”. Va a
Davivienda y le presta el Dinero para que construya. Esto lo hace creando una
Hipoteca sobre el Inmueble Presente y Futuro. Pedro Gomez le vende a Paula
Pérez, y Paula le dice: “Esa Hipoteca no es mi problema”, por lo que le paga los
quinientos millones de pesos que vale el Apartamento. Si Paula paga el dinero, el
Apartamento de ella queda libre de dicha Hipoteca que gravaba el Proyecto. Pero si
Paula no tiene dinero y pide una Hipoteca, queda de nuevo gravado pero con una
nueva Hipoteca. A esto se le denomina Subrogación de la Hipoteca.

Elementos principales del contrato.

Todo Negocio Jurídico tiene que contener:
1. Elementos esenciales del Contrato.
2. Elementos Naturales.
3. Elementos Accidentales.

Cuando una persona adquiere la Unidad, puede:

1. Pagar la Totalidad de la unidad, caso en el cual el constructor solicita la
cancelación de la hipoteca de mayor extensión respecto de la unidad.
2. Adquirir un crédito para pagar el Bien caso en el cual se libera de la hipoteca,
por mayor extensión mediante la subrogación del Crédito y se constituye una
particular respecto del Bien Individual.

¿Porque se llama Propiedad Horizontal?

Porque se ve en el Horizonte…

Tipo de Hipotecas.
Existen varios TIpos de Hipotecas:
1. Hipoteca Cerrada.
a. Se constituye el gravamen respecto de una deuda específica y por un
monto determinado, con un límite que consiste en el doble del valor de
la obligación principal.
b. Esto se encuentra regulado en el Artículo 2455 del Código Civil
Colombiano.
2. Hipoteca Abierta.
a. Se constituye para caucionar obligaciones hasta un monto possible
pero que al momento de constituir la Hipoteca no se conoce el valor.

Partes en el Contrato de Hipoteca.

Existen unas características importantes en este tema:
 1. El Contrato de Hipoteca se celebra entre el constituyente del al hipoteca y el
acreedor.
2. Para esto ,se requieren dos declaraciones de voluntad y la del constituyente y
la del acreedor. Solo la primera es solamente, pues solo el enajena.
3. La hipoteca se extiende sobre las mejoras que se hacen respecto de un
inmueble.
4. El Registro juega un papel desde tres facetas fundamentales:
a. Perfecciona el Gravamen, porque sin él no adquiere existencia.
i. Esto se regula en el Artículo 2435 del Código Civil Colombiano.
b. Fija la fecha del gravamen.
c. Define el orden de prelación.
i. Esto se regula en el Artículo 2435 del Código Civil Colombiano.

La perfección en Derecho es sinónimo de Existencia. No de

perfección absoluta, sino de mera existencia real del objeto en
concreto.

El que es primero en el tiempo tiene el Derecho. Es decir, se tiene

que tomar en cuenta un elemento de que, quien registra primero el
instrumento, es quien tiene el Derecho solicitar el bien de primero.

La Hipoteca emanan de un Acto Jurídico doblemente solamente. EL Registro debe

hacerse dentro del plazo de noventa días siguientes a la fecha de su otorgamiento.
Si se hace posteriormente, el registro - y por consiguiente la Hipoteca- carece de
valor. Por tratarse de un plazo legal, se excluyen del cómputo los días inhábiles.
Siempre hay que tener en cuenta un elemento, y es que se tiene que hacer a la
mayor brevedad posible.
El Código también resulta ser terminante, porque establece que la Hipoteca sólo
tiene validez desde la fecha de registro y por consiguiente, su fecha y orden de
prelación sol,o principal a contarse desde aquella, tal y como se regula en el Artículo
2499 del Código Civil Colombiano.
La Solemnidad del Registro es constitutiva, es decir, no solo
comprende la tradición del Derecho Real de Hipoteca, sino que
también comprende un paso adicional para el perfeccionamiento
del gravamen.

Artículo 2443 del Código Civil Colombiano.

La Hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en
propiedad o usufructo, o sobre naves.

Artículo 2440 del Código Civil Colombiano.

El dueño de los bienes gravados con Hipoteca podrá siempre enajenarlos o
hipotecarios, no obstante cualquier estipulación en contrario.
Este quiere decir que usted, señor constituyente, de un Bien que tiene una
Hipoteca, la puede vender. Y el adquirente pues tendrá que cargar con esa
Hipoteca.

Al Hipotecar, se puede decir si se responde de forma Real o de forma Personal:

1. Real es cuando solo se estipula respecto de un Bien y solo se puede
perseguir por ese Bien.
2. Personal es que se puede perseguir por todo el Patrimonio.

Cláusulas Aceleratorias.
A viva cuenta de lo que dice el Artículo 2440, en materia de no prohibir vender la
Hipoteca, o Hipotecarlo de nuevo, tiene que ser cumplida. No se puede pactar
contrario a esa norma, por cuanto es ley general. Esta es una Norma Mandatoria e
indelegable por parte de las partes. Es decir, no pueden ser eliminadas por las
partes en su Autonomía. Entonces, esta norma (la del 2440 del Código Civil) es una
norma imperativa,m porque el Banco no me puede abstenerse de Vender el BIen, o
de volver a Hipotecarla.
COmo contrariedad, los Bancos crearon la Cláusula Aceleratoria. Partiendo del
principio de que no se puede impedir que Venda o Hipoteque de nuevo el Bien.
Entonces se entiende que en el momento en que se venda el inmueble o se
Hipoteca de nuevo, la totalidad d e la Deuda, que estaba sujeto a plazo o condición,
se hace exigible de forma inmediata. Es decir, la persona tiene que pagar todo lo
debido. Hay una discusión entre sí validez, y su burla tácita al Artículo 2440 del
Código Civil Colombiano.

Características Adicionales.
Se tienen que tomar en cuenta elementos adicionales:
1. Única Copia de la escritura pública de hipoteca que presta mérito ejecutivo es
la primera.
a. Es decir, solo puede prestar esta Mérito Ejecutivo.
b. Las Copias Adicionales no prestarán dicho contenido.
2. Si bien es dado en garantía sufre menoscabo es posible solicitar las
reparaciones del caso.
3. En relación con una Hipoteca se puede dar la Acción Personal, Real y Mixta.
a. El señor deudor hipotecario como debe, tiene lagunas Acciones:
i. Puede ser una Acción Personal.
1. Se persigue por todos sus Bienes.
 ii. Puede ser una Acción Real.
1. Solo es perseguido por el Inmueble que está Hipotecado.
iii. Puede ser una Acción Mixta.