Trabajo Final Emision de Bonos DEFINITIVO

Campus Universitario Central
Facultad De Ciencias Económicas
Normas Internacionales De Información Financiera I
Primer Trimestre, Sección “B”
LIC. Marlon Alvarado
Integrantes:
Nombre No. Carné
Robín Nehemías Fajardo García 1937-08-5043
Silvia Maria Ruano García 1937- 11- 3942
Edgar Moisés Rubio Oxlaj 1937-13-2310
Sergio Elías Cali Matzir 1937-10-13755
David Samuel Cano Yac 1937-13-2330
Guatemala 14 de Marzo del 2019

Fondo Inmobiliario Vista, S.A.
Contenido
Capítulo I .......................................................................................................................................................3
Información del Emisor ...........................................................................................................................3
Descripción de la actividad ....................................................................................................................3
Información organizacional ....................................................................................................................4
Estructura..................................................................................................................................................5
Capitulo II ......................................................................................................................................................7
Información de la Emisión ......................................................................................................................7
Tipo de Instrumento Financiero: ...........................................................................................................7
Capitulo III...................................................................................................................................................11
Análisis de la información financiera del emisor y evaluación de riesgos ........................................11
Estado de Flujos de Efectivo ...................................................................................................................15
Calificación de riesgos ..........................................................................................................................18
Evaluación de riesgos asociados al emisor o emisión ........................................................................19
Razones financieras y análisis de la información financiera: .........................................................20
Valor Económico Agregado (EVA) .........................................................................................................25
Capitulo IV ..................................................................................................................................................26
Análisis de los Instrumentos Financieros ..........................................................................................26
Decisión sobre la Inversión ..................................................................................................................30
Conclusiones ..............................................................................................................................................31
Recomendaciones .....................................................................................................................................33
Finanzas Corporativas Página 2

Capítulo I
Información del Emisor
Antecedentes
Vista Sociedad de Fondos de Inversión S.A. es una de las primeras sociedades
administradoras de inversión, con ubicación en San José Costa Rica, Barrio González
Lahmann, Avenida 8, calle 21 y 23 #2100,
Recibió su autorización para operar en agosto de 1995 e inicio operaciones en enero de

1996. A partir del año 2001 incursiono en la administración de fondos de inversión
inmobiliarios, pionero en su rama en el mercado costarricense y a lo largo de los años
logra mantenerse como uno de los instrumentos financieros con los mejores
rendimientos.
Descripción de la actividad
Vista Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Se dedica a la administración de fondos

de inversión financieros, brindando a sus clientes una gama amplia de opciones para
invertir, tanto en moneda nacional como extranjera, fondos en los cuales se ha logrado
la especialización, representando la mayor parte del activo total que se administra.
La tarea siempre ha sido lograr un balance entre riesgo y rentabilidad, logrando

conformar para los inversionistas atractivas y competitivas oportunidades de inversión,
que a lo largo de estos años ha permitido mantener la fidelidad hacia los clientes y
lograr un crecimiento constante de la empresa a lo largo de la trayectoria.
Dicho fondo será destinado para la compra de viviendas, oficinas, estacionamientos,

usos comerciales o industriales, un fondo de Inversión Inmobiliario como su nombre lo
indica son fondos de inversión que invierten principalmente en activos inmobiliarios
destinados a alquileres, dicho fondo se obtiene de inversionistas.

La inversión en el Fondo Inmobiliario Vista está dirigida a inversionistas que desean

participar en una cartera diversificada de bienes inmuebles a través de un fondo de
inversión. Asimismo, cuentan con algún grado de asesoría sobre inversiones diferentes
a las inversiones en activos financieros, de tal forma que son capaces de comprender
como las técnicas de gestión nacidas en el mercado financiero (la gestión colectiva de
la inversión) son aplicadas en este caso a objetos del mercado inmobiliario.
El fondo se dirige a inversionistas con un horizonte de inversión de largo plazo.

Principalmente, porque la cartera activa del fondo estará conformada por inmuebles y
cualquier plusvalía latente por revalorización solo será observada en el largo plazo.
Principales elementos
Entre dichos elementos se tiene a Vista Sociedad de Fondos de Inversión S.A. como la
sociedad gestora, quien tiene a su cargo la responsabilidad de decidir las inversiones,
donde y cuando comprar, a Banco Nacional de Costa Rica como entidad depositaria,
quien tiene a su cargo la custodia de los títulos comprados por la sociedad gestora y a
la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL), quien es la encargada de
supervisar que tanto la entidad gestora como la entidad depositaria hagan bien su
trabajo. No se encarga de ver si el cliente ha ganado dinero o no.
Leyes asociadas
Las operaciones se regirán bajo la ley No. 7732 “Ley Reguladora del Mercado de
Valores”, ley No. 7527 “Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”, ley No. 7092
“Impuesto Sobre la Renta” de Costa Rica, así mismo se cumplirán las políticas
establecidas por la entidad, las cuales rigen la inversión de activos inmobiliarios.
Información organizacional
Actualmente Vista Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. forma parte del Grupo
Financiero “Acobo”, el cual está organizado de la siguiente forma:

(1) Corporación Acobo S.A., es la sociedad controladora del grupo, y Vista Sociedad
de Fondos de Inversión, S.A, se encarga exclusivamente de los fondos de
inversión inmobiliarios.
Estructura
Estructura
Gerente General MSc Diego Soto Solera
Lic. Orlando Soto Enríquez Presidente
Sr. Roberto Zúñiga Villalobos Secretario
Junta Directiva
MBA. Orlando Soto Solera Tesorero
SR. Gerardo Enríquez Porras Sanabria Fiscal
Lic. Orlando Soto Enríquez Miembro
Comité de
MBA. Orlando Soto Solera Miembro
Inversión
Arq. Osvaldo Quesada Vásquez Miembro Independiente
Otras compañías o profesionales que prestan servicios al fondo
Auditor Externo RSM Costa Rica
Asesores Legales FBS Advisors, S.A.

Misión, visión y valores

Misión de la entidad
Ofrecer una solución integral y satisfactoria para nuestros clientes por medio de una
asesoría de inversión ágil, personalizada y oportuna.
Visión de la entidad
Ser la mejor alternativa en asesoría de inversiones, apoyado en un capital humano del
más alto nivel, agregando valor a nuestros productos y servicios con información y
tecnología de punta.
Valores de la entidad
 Honestidad e integridad.
 Excelencia en reputación.
 Arduo trabajo y continúo mejoramiento personal.

Capitulo II
Información de la Emisión
Tipo de Instrumento Financiero:
La entidad Vista Sociedad de Fondos de Inversión, S.A., cuenta con la autorización

para realizar oferta pública de valores de un programa de emisiones de bonos por un
monto de US$50, 000,000 (cincuenta millones de dólares, moneda de los Estados
Unidos), colocado en dólares. El emisor dispondrá de un plazo de cuatro años para
definir las características de las emisiones que conformarán el programa de emisiones,
plazo que podrá ser prorrogado por el Superintendente de Valores hasta por un año
adicional, lo cual requiere de su autorización previa.
Las características de las emisiones que conforman los programas se notificarán por
medio de comunicados de Hechos Relevantes de acuerdo con el siguiente contenido.
Fecha de autorización: 12 de febrero de 2016.
Ley de circulación: A la orden.
Forma de colocación:
I. Colocación directa
II. Colocación por subasta
III. Colocación por medio de contratos de suscripción
Garantías:
Las emisiones que integran los programas de bonos estandarizados no poseen

garantías.
Redención anticipada:
Las series podrán o no tener una opción de redención anticipada. Si la serie se define
con una opción de redención anticipada, dicha opción de redención seguirá los
lineamientos establecidos en la siguiente sección del prospecto.

Amortización al principal:
Al vencimiento o al momento de la redención según aplique para cada serie.
Las características de cada emisión que compone el programa serán informadas

mediante un Comunicado de Hecho Relevante al menos dos días hábiles antes de la
colocación de cada serie, sin contar el día del comunicado ni el día de la colocación.
Al momento de la definición de las características de cada emisión se podrán definir

tasa fija o tasa variable
Opción de redención anticipada:
Las emisiones de bonos podrán o no tener una opción de redención anticipada. Las
opciones de redención anticipada son discrecionales del emisor. Dicha redención se
realizará en efectivo, al precio que se haya establecido para dicha redención. El precio
de redención y la fecha a partir de la cual rige la redención serán definidos al menos
dos (2) días hábiles antes de la colocación de cada serie, a través del comunicado de
Hecho Relevante correspondiente a la creación y definición de las características de
cada emisión, en caso de que aplique. El emisor comunicará con al menos diez (10)
días hábiles de anticipación, la fecha y el monto a redimir.
Cuando se realice una redención anticipada, el emisor comunicará a más tardar el día
hábil siguiente de la fecha de ejecución de la redención, el nombre de la emisión, la
fecha de ejecución de la redención, el monto redimido y el saldo en circulación después
de ejecutada la redención, de conformidad con lo establecido por SUGEVAL.
Características generales aplicables a las opciones de redención anticipada.
Toda opción de redención anticipada podrá efectuarse de manera parcial o total. La

fecha de redención anticipada deberá coincidir con una fecha de pago de intereses. El
emisor informará a los tenedores mediante Hecho Relevante su decisión de redención
anticipada, con al menos diez (10) días hábiles de anticipación a dicha fecha. Los
tenedores de las series estandarizadas a redimir no podrán negarse a venderlas.
En caso de que la redención sea parcial, ésta se podrá realizar una o más veces a
discreción del emisor, no existiendo límites mínimos o máximos sobre el monto a
redimir, con la única excepción de que en ningún caso podrá quedar como remanente
un saldo de la serie en circulación menor a doscientos mil dólares o doscientos valores.
El monto a redimir se distribuirá proporcionalmente entre todos los tenedores de las

series a redimir, en función del monto facial de su inversión. En este caso, si la
proporción a aplicar resulta en un número de títulos valores con una fracción igual o
mayor a 0.5, se redondeará al entero superior, caso contrario se redondeará al entero
inferior. La cancelación de la redención parcial o total, según corresponda, se hará por
medio de Interclear Central de Valores, S.A. y acreditados los montos correspondientes
a los inversionistas por medio de las entidades de custodia.
Para efectos de la redención parcial, la fecha para identificar a los inversionistas que se
tomarán en consideración, serán aquellos que aparezcan registrados en Interclear
Central de Valores, S.A. el día de la fecha de redención.
Forma de colocación:
Las emisiones autorizadas se podrán colocar directamente, por subasta y por contratos
de suscripción.
El emisor informará mediante un Comunicado de Hecho Relevante, al menos dos (2)

días hábiles antes de la colocación de cada serie, el mecanismo específico que utilizará
para cada serie o tracto.
Para las colocaciones que se haga por los sistemas de bolsa, se aplicara las reglas de
negocios de la Bolsa de Valores de Costa Rica y se informará el mecanismo
seleccionado en el Comunicado de Hecho Relevante mediante el cual se convoque la
colocación.
Para las colocaciones fuera de bolsa, excepto en el caso de la suscripción en firme por
la totalidad de la emisión, se brindará un trato igualitario a los inversionistas en el
acceso y difusión de la información sobre la emisión y el mecanismo de colocación, así

como en las condiciones de la colocación. En el hecho relevante en el que se convoque

la colocación, se revelará el mecanismo y las reglas que aplicarán al mecanismo
seleccionado.
En el caso que se coloque por alguna modalidad de contrato de suscripción, el emisor

comunicará por Hecho Relevante el nombre de los suscriptores, la naturaleza y el plazo
de las obligaciones de los intermediarios, el monto a suscribir por cada uno, las
compensaciones convenidas y el precio a pagar por los valores, como máximo el día
hábil después de la firma del respectivo contrato.

Capitulo III
Análisis de la información financiera del emisor y evaluación de

riesgos
Estados financieros
Fondo Inmobiliario Vista Diversificado Administrado por
Vista Sociedad de fondos de Inversión, S.A.

Estado de Activos Netos
Al 30 de Setiembre de 2018
(Con cifras correspondientes de 2017)
(en US dólares sin céntimos)

Fondo Inmobiliario Vista Diversificado Administrado Por

Vista Sociedad de Fondos de Inversión, S.A.
Estado de Resultados Integral
Por el año terminado el 30 de Setiembre de 2018


FONDO INMOBILIARIO VISTA DIVERSIFICADO ADMINISTRADO POR

VISTA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION, S.A.
Estado de Cambios en el Activo Neto
Por el año terminado el 30 de Setiembre de 2018



Fondo Inmobiliario Vista Diversificado Administrado Por Vista Sociedad de

Fondos de Inversión, S.A.
Estado de Flujos de Efectivo

Por el año terminado el 30 de Setiembre de 2018 (Con cifras correspondientes de
2017)
(En US dólares sin céntimos)



Calificación de riesgos
Fitch Rating, S.A. afirmó una calificación a largo plazo al Fondo de Inversión
Inmobiliario Vista de AA (cri), la perspectiva es estable considerando la fortaleza
de su portafolio, en términos de calidad de activos e inquilinos, y la estabilidad de
los ingresos. Si bien la compañía actualmente no posee deuda, la calificación
incorpora un nivel de apalancamiento de deuda total a EBITDA de hasta 2,5 veces
(x).
El portafolio de FIV está distribuido a lo largo del territorio nacional, con 77% de
los inmuebles ubicados en la provincia de San José. Su fortaleza está respaldada
en la versatilidad de los espacios de oficinas y bodegas (92% del área arrendable
total) y la estabilidad histórica de algunos de los inquilinos principales tales como
Banco Central de Costa Rica, Banco Popular, Poder Judicial, Ministerio de
Hacienda y Corporación Mega súper.
Pacific Credit Rating según su escala para calificación de bonos la evaluación (Cr)
AA corresponde a “Emisiones con alta calidad crediticia. Los factores de
protección son fuertes. El riesgo es modesto, pudiendo variar en forma ocasional
por las condiciones económicas”.
Según Sociedad Calificadora de Riesgos Centroamericana, S.A., Fondo

Inmobiliario Vista presenta una perspectiva estable ya que se percibe una baja
probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo. Y otorga una
calificación de riesgo scr AA (CR) a emisiones de bonos de este prospecto
derivado del análisis el fondo Inmobiliario presenta “muy alta capacidad de pago
del capital e intereses en los términos y plazos acordados. No se vería afectada en
forma significativa ante eventuales cambios en el emisor, en la industria a la que
pertenece o en la economía. Nivel Muy Bueno.

Evaluación de riesgos asociados al emisor o emisión
1. Riesgos de tasa de interés y de precio
El valor de los Títulos de Participación del fondo podría verse afectado por
factores tales como fluctuaciones en el precio de los valores que componen el
fondo por su relación inversa con las tasas de interés de mercado, o por políticas
macroeconómicas adoptadas por el gobierno.
La caída en las tasas de interés puede afectar el rendimiento de las reinversiones
de títulos valores, y por consiguiente una caída en los rendimientos o caídas en el
valor de los títulos podrían provocar una caída en el valor de los títulos de
participación del fondo.
2. Riesgos de liquidez
La iliquidez de los Títulos de participación del Fondo Inmobiliario Vista en los

mercados de valores organizados es un riesgo para los inversionistas por cuanto
les impediría hacer efectivas sus participaciones en caso de querer venderlas o les
provocaría una pérdida al tener que ofrecerlas con un descuento.
3. Riesgos de crédito o no pago
Este riesgo incluye la posibilidad de que un emisor cuyos títulos valores forman
parte del fondo resulte incapaz de pagar los intereses o principal en la fecha y
condiciones pactadas.
El no pago de los alquileres por parte de los arrendatarios de los inmuebles podría
generar una caída en los rendimientos obtenidos por los inversionistas.
4. Riesgos operativos
Se refiere a los riesgos originados por fallas del recurso humano y del recurso
físico o tecnológico. Las posibles consecuencias incluyen pérdidas no deseadas
en el valor del activo del fondo producto de errores en el registro de transacciones,
en la ejecución de órdenes de transacción, en el cálculo de intereses o ganancias
(pérdidas) de capital, fraude, entre otras fuentes de posibles errores.
Una mala gestión de la sociedad administradora puede ocasionarle pérdidas al
fondo lo que redundaría en una pérdida para los inversionistas, por ejemplo,
cobros de alquiler inadecuados o mal manejo del efectivo.

5. Riesgos legales
Corresponde al riesgo de pérdida debido al no cumplimiento de acuerdos legales,
procesos legales o sentencias adversas al interés del fondo en cuestión.
6. Riesgo sistémico
Este es el riesgo ligado al mercado en su conjunto y que depende de factores

distintivos de los propios valores del mercado como la situación económica
general o sectorial, nivel de ahorro, tasas de interés, inflación, aspectos políticos,
sociales y electorales, comportamiento psicológico de los inversionistas, y otros.
Esta modalidad de riesgo no se puede eliminar mediante la diversificación de la
cartera, pero si mediante una adecuada administración de ese riesgo.
Razones financieras y análisis de la información financiera:

Razones de Liquidez:

Razones de Endeudamiento:

Razones de Rentabilidad:
Tasa Interna de retorno
0 - 5,000 - 5,624
1 250 250
2 250 250
3 250 250
4 250 250
5 250 250
6 250 250
7 250 250
8 250 250
9 250 250
10 5,250 5,250
VPN 5,624 5,624
TIR 5% 4%
Conclusión: La Tasa interna de Retorno es igual a la tasa que está pagando

Fondo de Inversión Inmobiliario Vista, misma que se determinó considerando lo
establecido en el prospecto; que es dividir sus utilidades entre el número de
participaciones que hay actualmente en el fondo, ya que en el prospecto de
inversión, no ofrecen una tasa de rendimientos dada la naturaleza variables de las
fuentes de rendimiento que es propio de los arrendamientos de los bienes
inmuebles, no es posible asegurar que el objetivo del Fondo cumplirá con algún
rendimiento predeterminado.
ROA
11,577,357
ROA = 5%
241,216,940

Conclusión: La rentabilidad económica de los activos, según el análisis realizado

es de 5%. Significa que por cada dólar invertido en el FONDO para adquirir
nuevas inversiones genera un céntimo de dólar de beneficio.
ROE
ROE = 10,761,581 5%
236,323,418
Conclusión: El rendimiento generado por la entidad es de 5% que aporta cada

unidad económica en los fondos propios de la entidad, que son generados por su
actividad de arrendamiento de bienes inmuebles. Por lo tanto, Fondo de Inversión
Inmobiliario Vista tiene capacidad por un año en remunerar a sus inversionistas.
Valor Actual
Tasa de
mercado VA= x 0.18768631 + x 1
250 5,000
4% 0.04156902 1.187686306
Años
5 VA= 250 x 4.51505238 + 5,000 x 0.841973167
VA= 5,338.63

Conclusión: después del análisis del Valor Actual realizado, invertir en Fondo de
Inversión Inmobiliario Vista resulta recomendable, derivado que presenta un valor
presente mayor al monto invertida y la tasa interna de retorno es la esperada.
Costo de capital promedio ponderado
Préstamo a largo plazo -

Tasa de interés -
Capital propio 236,323,418
Inflación 1.7% Wd = 0%
Interés que dejamos de
percibir 2% Kd = 0%
ISR 8% 1-T = 0%
utilidad neta 10,761,581 0%
Wp = 100%
Kp = 4%
4%
CCPP = 4%
Valor de mercado de la empresa
Utilidad neta / CCPP
10,761,581 ÷ 4% = 290,853,541
Conclusión: Fondo de Inversión Inmobiliario Vista, no posee financiamiento

externo, su financiamiento es interno y trabaja con los rendimientos obtenidos de
sus activos totales, el costo de capital promedio ponderado es de 4%, eso le
cuesta a la entidad financiarse con capital propio.

Valor Económico Agregado (EVA)

Activo
Total -
Pasivo
Cálculo de la rentabilidad patrimonial Capital= Total
#########
Utilidad neta 10,761,581 Capital
Capital social 236,323,419
Rentabilidad patrimonial 5%
Determinación del costo anual del pasivo
Capital social 4%
Obligaciones 0%
Cálculo del costo promedio ponderado
CPP = Importe X Proporción Pasivo X Costo Anual del Pasivo
Obligaciones - 0% 0% 0%
Capital social 236,323,419 100% 4% 4%
236,323,419 4%
Cálculo del EVA
Utilidad neta 10,761,581

Costo de oportunidad 9,452,937
EVA 1,308,644
Conclusión: Después del análisis realizado Fondo de Inversión Inmobiliario Vista

está cumpliendo con sus obligaciones. Se determina que la entidad esta creando
valor, derivado que su EVA es positivo.

Capitulo IV
Análisis de los Instrumentos Financieros
Los bienes inmuebles tienen la principal ventaja frente a la inversión en Bolsa ya

que tienen a largo plazo una curva ascendente y absorben el efecto de la inflación.
Las propiedades en general se tasan y valorizan en dólares o según cierta
comparación con el mercado internacional o regional, por lo que al invertir en el
Sector Inmobiliario se reducen los riesgos que conlleva los altibajos de monedas
locales y asegura el capital.
El valor del capital de inversión aumenta a largo plazo y la propiedad de por sí,
puede dar ingresos, sin mayores riesgos.
Las propiedades de inversión en la actualidad están aumentando de valor a largo

plazo y la rentabilidad media anual en una propiedad de rendimiento es del 5% por
ciento anual en el largo plazo.
Pensando en inversiones a mediano y largo plazo los mejores sin dudas son
bienes raíces o bienes inmobiliarios. Éstas ofrecen una inversión refugio dado que,
aunque tiene los vaivenes de la economía siempre a largo plazo tenderán a valer
más que lo que nos costó en su momento.
Las Inversiones de la Inmobiliaria son un vehículo creado para canalizar

inversiones en bienes raíces y es un conector entre el mercado de capitales y el
de la finca raíz, se planea utilizar los recursos de sus inversionistas para adquirir
portafolios de bienes raíces sobre los cuales se pretende generar rentabilidad fruto
de rentas derivadas de arrendamiento y valoración de activos.
Para el análisis de inversión se tomaron en cuenta aspectos claves como lo son:
 El nivel de profesionalismo y especialización de los administradores de gestión

del Fondo de Inversión,
 El comportamiento cíclico del mercado inmobiliario el cual debe ser dominado
por los agentes.

 La recuperación total o parcial de la inversión depende de la capacidad por

parte de la sociedad de generar utilidades y de la liquidez de los títulos.
 Derivado de que se cotiza en la bolsa de valores, existe la posibilidad de
vender las acciones si se tuviera problemas de liquidez o comprarlas en el
mercado secundario, si estas acciones o la empresa se cotice mejor.
Aspectos Positivos (cuantitativos y cualitativos)
Rentabilidad: La rentabilidad será creciente con el paso del tiempo puesto que el
precio de compra será el mismo pero el alquiler cada año tiene la actualización por
la subida de los precios (IPC) y éste normalmente será positivo (salvo si
entrásemos en un proceso de deflación lo cual ya sería un problema general).
Ésta dependerá de la ciudad, zona, tipo de negocio, pero en cualquiera de los

casos y comprando algún local que cumpla con ciertos requisitos podremos hablar
de un mínimo de rentabilidad del 6%. Al realizando un análisis más exhaustivo y
con experiencia es difícil saber que la utilidad para esta clase de inversión supere
el 8% dado que las Inversiones en Bienes Inmuebles son más seguras hace que
la rentabilidad sea menor que otras inversiones. Estas diferencias de rentabilidad
frente a este tipo de inversión y dado de que se manejan grandes importes pueden
suponer una diferencia de muchos miles de dólares a final de año.
Mantenimiento: no tienen un costo elevado de mantenimiento. Esto se debe a

que el inquilino que alquila el inmueble pondrá acomodarlo de acorde al uso que
quiera darle por tanto el mantenimiento de lo instalado correrá por su cuenta. En el
caso además de averías en suministros: luz, agua, teléfono y otros servicios el
inquilino tendrá que hacerse cargo de estos gastos.
Importe de inversión: la inversión podrá realizarse de acuerdo a la posibilidad

económica o a la elección del inversionista, quien podrá adquirir las acciones que
así le convenga.

Precio: la adquisición de terrenos normalmente tiene un bajo costo de tal modo

que el precio por metro cuadrado se aminore. Esto cambia dependiendo de si es
terreno urbanizable o no pero en ambos casos al no haber construcción se podrá
adquirir grandes extensiones por menos importe que otros activos.
Mayor facilidad de venta: En el caso de inmuebles para vivienda o apartamentos,

los bancos del sistema son de gran ayuda, ya que estos dan más facilidades a los
compradores interesados en estos frente a otros bienes inmuebles. Esto es debido
a que el banco valora mucho la inversión a largo plazo de ese bien dado que
existe una alta cultura de compra. Para los bancos disponer de viviendas en sus
balances no supone un gran problema porque saben que tarde o temprano le
darán salida. Esta es la situación que actualmente se vive con todos los
inmuebles que tiene la banca y que no han llegado a rebajar a pesar de la crisis.
Por tanto a la hora de adquirir una vivienda para invertir, el banco nos pedirá un
pago inicial menor que otros activos y éste dependerán de los propios criterios del
banco.
Facilidad de alquiler: siempre habrá demanda de familias para alquilar vivienda

por lo que, aunque existan en el mercado muchos más pisos en alquiler, tocando
varios parámetros como precio, facilidades, fianza, se tendrá por estos muchas
ofertas de alquiler. Esto afecta por otro lado negativamente a la rentabilidad y
aunque sea más fácil de alquilar, su rentabilidad rara vez superará el 6 al 8%.
Aspectos Negativos (cuantitativos y cualitativos)
Tasa de interés y de precio: El valor de los Títulos de Participación del fondo

podría verse afectado por factores tales como fluctuaciones en el precio de los
valores que componen el fondo por su relación inversa con las tasas de interés de
mercado, o por políticas macroeconómicas adoptadas por el gobierno.
La caída en las tasas de interés puede afectar el rendimiento de las reinversiones

de títulos valores, y por consiguiente una caída en los rendimientos o caídas en el
valor de los títulos podrían provocar una caída en el valor de los títulos de
participación del fondo.

Liquidez: La iliquidez de los Títulos de participación del Fondo Inmobiliario Vista

en los mercados de valores organizados es un riesgo para los inversionistas por
cuanto les impediría hacer efectivas sus participaciones en caso de querer
venderlas o les provocaría una pérdida al tener que ofrecerlas con un descuento.
Rentabilidad: el porcentaje de rentabilidad de estos activos suele ser menor

frente a los Productos Financieros. Esto lo convierte en un activo para un perfil de
inversor más tradicional que prefiera más continuidad y estabilidad en el tiempo
por parte de los clientes o inquilinos y una garantía mayor de tener más valor a
largo plazo. Es indiferente en cierto modo la ubicación del inmueble cuando
hablamos de rentabilidad ya que ni estando en zonas más céntricas
incrementaremos la rentabilidad frente a las zonas más alejadas.
Siniestros: Este es un factor de riesgo ya que incendios, huracanes o cualquier

otro siniestro pueden dañar los inmuebles y hacer perder su valor.
Desocupación: Este es un riesgo está asociado a la compra de bienes inmuebles

desocupados y a la posibilidad de desocupación de los mismos, lo cual incidiría
igualmente sobre le capacidad del fondo para producir ingresos periódicos.
Entre otros riesgos se tendrán:
 Cambio en el valor de los activos inmobiliarios

 Sobrevaloración de los inmuebles
 Morosidad
 Fraude
 Adquirir activos muy especializados
 Administración de los inmuebles
Otras Consideraciones
Hay ciertas consideraciones generales que se tienen en el fondo:
Son una fuente adicional de ingresos: debido a que la renta que proporciona es
periódica, hace que el capital trabaje y genere fuentes adicionales de ingresos.

Son ingresos predecibles: Las inversiones en bonos pagaran intereses

mensuales, y lo hacen por un monto pre-establecido por el cupón. Esto proveerá
un flujo de ingresos predecible. De esta manera se podrá reutilizar los intereses
por una inversión o simplemente para ahorrar, las inversiones en bonos pueden
ayudar a alcanzar estos objetivos. Esta es una razón fundamental por la que la
gente elige invertir en bonos.
Prioridad de pago: En caso de quiebra de una compañía, los tenedores de bonos

tienen prioridad de pago frente a los accionistas. Con lo cual, luego de la venta de
los activos de la empresa, tendrían más posibilidades de recuperar el capital
invertido.
Los inversionistas más experimentados sugieren que a mayor edad del inversor, el
porcentaje colocado en renta fija debe ser mayor. Porque cuanto menor es el
período productivo que una persona tiene por delante, es más difícil que pueda
recuperarse de posibles pérdidas, que en general suelen ser ocasionadas por la
renta variable (por su naturaleza más volátil).
Decisión sobre la Inversión
En resumen, la inversión en bonos de FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO

VISTA, cuenta con múltiples ventajas y desventajas que benefician o limitan el
beneficio de utilidad al inversionista, dado que este Fondo de Inversión ofrece la
posibilidad de negociación de una tasa fija o variable, puede ofrecer rendimientos
que cambian sustancialmente entre uno y otro. Por esta razón se considera que el
inversionista podrá obtener beneficios económicos atractivos, ya que al momento
la tasa de rendimiento se encuentra en un 5%, además de ello la entidad es una
empresa sólida y liquida ya que de suceder cualquier eventualidad podrá cumplir
con sus obligaciones que tenga en ese momento. Una desventaja que podría
darse es que de no alquilar o arrendar los inmuebles el inversionista no vera
efectivo en plazos cortos, pero si a un largo plazo por la plusvalía que pueda ganar
dicho inmueble.

Conclusiones
Inmobiliaria Vista, S.A. dedicada a Invertir en inmuebles que se dan en alquiler o

arredramientos de locales, ubicadas en el país de Costa Rica. Ha puesto a
disposición del público bonos que ayudaran a inversionistas a tener beneficios
económicos futuros. Cada persona individual o jurídica deberá tener presente que
para poder invertir, sus ganancias se podrán ver reflejadas de forma mensual,
siempre y cuando la demanda de inmuebles sea grande, de lo contrario
únicamente irán ganando valor de plusvalía por la posesión de estos inmuebles.
El fondo de inversión inmobiliario está dirigido hacia inversionistas que no

requieren de un ingreso periódico cierto, principalmente, porque dentro de la
cartera de inmuebles pueden existir inmuebles que no generen ingreso por
concepto de alquileres.
Es de considerar que la inmobiliaria no está garantizando un rendimiento alto para

los inversionistas porque son inversiones que no generan ganancias periódicas
mensuales, ya que las ganancias se verán solo si logran arrendar los terrenos, o
alquilar los locales para determinadas operaciones. Pero según el estudio
realizado y el análisis debido, dicha inmobiliaria es muy rentable ya que el
rendimiento que les está generando a los inversionistas es muy atractivo, las
cuales están en un promedio de un 5 a un 7% sobre la inversión que ellos han
realizado.
Dicho fondo tambien ha hecho mención que si los que acceden a ser
inversionistas ya no desean seguir en el mercado, la entidad no recompra estos
bonos, sino que los deberán vender a un mercado secundario, el cual puede ser
beneficioso a la entidad o todo lo contrario.
La entidad que tiene a disposición estos bonos, aconseja que el tiempo prudencial
para obtener buenos resultados económicos sea de 5 años, ya sea que generen
ganancias por sus arrendamientos o por la plusvalía que pueda generar dicho
inmueble.

Realizando un análisis a la inmobiliaria antes mencionada, es verificable que

posee un buen record a nivel mundial en cuanto a riesgos, ya que ha sido
evaluada por importantes calificadoras de riegos teniendo como resultado una
calificación de doble AA.
Poder invertir en esta inmobiliaria traerá grandes beneficios a los inversionistas,

tomando en cuenta que el rendimiento durante los últimos años ha sido
satisfactorio. Probablemente ha sido debido a la buena organización y
administración de esta inmobiliaria, ya que la entidad ha buscado siempre lugares
concurrentes para poder arrendarlos, alquilarlos, entre otros.
Las políticas que la entidad ha establecido referente a sus clientes morosos, ha

sido muy efectiva ya que por medio de los gestores de cobros los clientes se
encuentran en su mayoría solventes, además se mantiene una comunicación
constante con los inquilinos de los locales para evaluar la situación económica
actual de cada cliente.
La tasa de rendimiento promedio que está teniendo la Inmobiliaria se sitúa entre

un 6 a 7%, lo cual al momento está siendo rentable para los accionistas que
existen a la fecha. Ya que por el ambiente económico donde se maneja esta
inmobiliaria de acuerdo a su inversión así generan los ingresos en determinado
periodo.
La entidad que ha emitido estos bonos al público, publicara como hecho relevante
las distribuciones de intereses que se hayan generado mensualmente, esto con el
objetivo de ser transparente con cada inversionista, de acuerdo a lo que hayan
invertido en la inmobiliaria.
El inversionista deberá cancelar ciertas comisiones por servicios administrativos

al fondo VISTA, S.F.I, S.A., el cual equivale a un a 5% anual sobre su renta neta
de cualquier impuesto o retención sobre el valor de los activos. Esta comisión se
devengara diariamente, y se calcula sobre el valor diario del fondo.

Recomendaciones
1. Se sugiere que el inversionista que desea invertir en la inmobiliaria, será

conveniente que investigue de manera externa como ha estado el
comportamiento económico de la inmobiliaria, esto con el objetivo de poder
llegar a tomar decisiones económicas sobre los Estados Financieros, que la
entidad está presentando en la bolsa de valores para poder invertir.
2. A toda persona individual o jurídica que desee invertir en esta inmobiliaria

debe poseer liquidez, ya que de no ser posible ingresos a corto plazo los
obtendrán a un tiempo largo, el cual puede ocasionar inestabilidad en una
empresa por no poseer recursos económicos en tiempo prudencial.
3. El poder invertir en el mercado internacional en Inmobiliaria Vista, es muy

atractivo, ya que la misma posee una gran liquidez y solvencia para poder
cumplir con sus socios y accionistas, es de mencionar que la entidad no
menciona en sus prospecto el rendimiento que se obtendrá por la inversión,
pero si analizamos a la entidad objeto de estudio, en el último año, ha
beneficiado grandemente a sus accionistas, otorgándoles intereses
llamativos, todo derivado del buen funcionamiento que ha tenido la
inmobiliaria ante la sociedad que la ha aceptado.
4. Se recomienda al inversionista que antes de invertir evalué las ventajas y

desventajas que tendrán como accionistas, así mismo que si en su
momento llegasen a querer vender esos bonos, únicamente lo podrán
hacer en un mercado secundario, pero al hacerlo deberán evaluar y
analizar que las decisiones de venta que lleguen a tomar sean las mejores.

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Toda opción de redención anticipada podrá efectuarse de manera parcial o total. La

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3. Riesgos de crédito o no pago

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Este es el riesgo ligado al mercado en su conjunto y que depende de factores

Razones financieras y análisis de la información financiera:

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