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Metodos - Valorizacion Borrero - Oscar 2011 Presentacion PDF
Metodos - Valorizacion Borrero - Oscar 2011 Presentacion PDF
Latina y el Caribe
Medellin,
d lli Junio
i 1 de
d 20
2010
0
AVALUO DE INMUEBLES Y
GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
oscarborrero@cable.net.co
Programa para América
Latina y el Caribe
Valoracion y Plusvalia
TIPOS DE VALORACION
• Valoración
V l ió = Tasación
T ió
• Peritazgo = con efectos judiciales
• Garantías = valoración para crédito hipotecario
• Valor de mercado = valor comercial = valor
venal.
• Valor físico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad.
• Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
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Definicion
fi i i ded Avaluo
A l de d Mercado
d
o Comercial
• Se entiende ppor valor comercial de un
inmueble el precio mas probable por el cual
este se transaria en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarian
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fisicas y juridicas que afectan
el bien.
• Valor no es igual a Precio!!!
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PRECIO DE MERCADO
• Es la cantidad en dinero por la cual una
mercancía puede cederse (H.de Caires)
• Es
E ell que se paga efectivamente
f ti t por la
l
propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones
i nii la
l inteligencia.
i t li i (A.I.R.E.A)
(A I R E A)
• El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histórico o
concreto, mientras el valor de mercado
permanece en el avaluo hasta que es
comprado.(Appraisers)
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El mercado de lotes
promedios
Valores subjetivos de oferta
Valor objetivo
de oferta
O 1 O 2 O 3 O 4
MERCADO T1 T 2 T 3 T 4
precios
Valor objetivo
de demanda D 1 D 2 D 3 D 4
Metodo de la
renta D 1 D 2 D 3 D 4
FACTORES Y METODOS en la
valoracion comercial o de
mercado
d
• LOTE
• CONSTRUCCION
• FACTOR DE COMERCIALIZACION
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1. LOTE
¿Es un inmueble rural?
Ubicación respecto a los centros urbanos o
mercados demandantes
Avalúo del
TERRENO Calidad o fertilidad de la tierra.
en bruto
Infraestructura productiva, construcciones,
adecuaciones.
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Factor
F t edificabilidad
difi bilid d
Factor de ubicación
Normas y densidades
Obras de infraestructura
LOTE URBANIZADO
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Zona agrícola
Zona
suburbana•Valor = Ubicación
y edificabilidad
•Especulacion
•Valor =
f ilid d y
fertilidad
- - ubicacion
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•Ciudad
monocentrica
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2. CONSTRUCCIÓN
Es todo lo que va sobre el terreno. Puede
ser construcciones nuevas o usadas.
3. FACTOR DE COMERCIALIZACION
Depende del mercado del inmueble
total zonas que le rodean
total, rodean, ubicación del
barrio, obsolescencia del sector,
ventajas del conjunto
conjunto, etc
etc..
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Lote urbanizado +
Valor físico * Factor de
construcción =
comercialización =
Valor físico
((intrínseco)) Valor comercial
METODOS VALUATORIOS
• COMPARATIVO : Lote
• DEL COSTO : construccion
• RESIDUAL : Lote
• DE LA RENTA: inmueble
• DE CAPITALIZACION : especiales
p
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1. METODO COMPARATIVO
o de mercado
¡ No confundir con la comparación
entre los precios de la oferta !
¾Compara los elementos del inmueble por avaluar
con similares de otro inmueble.
Aplica la estadística y modelos econométricos más
la experiencia del mercado inmobiliario.
•Parte
Parte de Ofertas
Ofertas, Transacciones y Avaluos
recientes
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METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
9Factor de fondo (f) 9Varios frentes y/o
9Factor de frente (F) esquina (E)
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1. Influencia de la profundidad
edio
Exponencial
Precio prome
VC/m2
X1 < X2
UV
Y1
Y1 > Y2
Y2
P
X1 X2 Fondo
•A
A mayor profundidad
f did d del
d l lote
l ell valor
l unitario
i i
disminuye
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CRITERIO
HOFFMAN
•Ejemplo (para fondo
tipo de 40 mts)
fx/2 1/3 Vt
•F = ( 40 / 60 ) ^0,415 fx
•F = 0,84 fx/2 2/3 Vt
•Valor modal en la calle
= US 100/m2 Calle
•Valor lote atipico
0.415
•V = 100 * 0,84
f
⎛ ft ⎞
=⎜ ⎟
•V = US 84 /m2 ⎝ fx ⎠
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16 15 5
50 25 25
3 26
50 4
2 50 7 50
30 20 6 8
25 26
25 5 30
1 50
9
15 2 4 15 35 25 5 10
3. Influencia de la forma
FONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
..
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Exponencial
DEM
X1 < X2
Y1
Y1 > Y2
Y2
X1 X2 PRECIO
ELASTICIDAD:
ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la
demanda a la variación del precio.
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9Se
Se determinará el costo de las obras por
adecuar el terreno y dejarlo listo para la
construcción en condiciones similares a los de
terrenos planos.
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a) Depreciación de un inmueble
Depreciación es la pérdida de valor en un bien.
En el caso de los inmuebles, ésta se debe al uso
o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
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b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacion
contable.
Para la depreciación física y estado de
conservación, se aplican los siguientes métodos:
9Método de la línea recta (muy acelerado).
9Método de Ross. (semiparabolico). El mas
recomendado.
9Método de Heidecke (para el estado de
conservacion)
9Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador
los cálculos de depreciación.
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3. METODO RESIDUAL
¾ Obtiene
Obti ell valor
l del
d l tterreno como
“residuo” o saldo entre el precio de venta del
inmueble restándole la utilidad y el precio de
la construcción.
¾Deduciendo los costos al valor total de
las ventas, se llega al valor máximo
que soportaría el lote.
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¾Permite llegar
g al valor del terreno a p partir del p
precio total
del inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificación.
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Tecnica Inductiva
• Estudios sobre America Latina demuestran que
la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una
proporción estable entre la edificabilidad
(densidad de m2) y las ventas del proyecto
inmobiliario.
inmobiliario
• Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre
10 y 20% de las ventas según usouso, estrato
social y el indice de edificación (IC, CUS,
FOT))
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INCIDENCIAS SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, Programa para América
ALTURAS Y DENSIDADES Latina y el Caribe
(Datos en 1
1.998)
998)
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Gráfico 22 C
1998
1980
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•Incidencia
Incidencia de la altura en el indice de
construccion y en el valor del suelo
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“Angulo de obstrucción”
ωA ωA =ωB = 45 o
H
A ωB
B h
H/2 h/2
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FONDO 40 40 40 40 40 40 40
De 1 a 3 pisos 3 3
,
0,32 0,40
, 0,48
, 0,56
, 0,61
, 0,64
, 0,68
,
De 4 pisos 4 4
0,155 0,26 0,36 0,47 0,53 0,57 0,62
De 5 a 6 pisos 5 4
0,15 0,25 0,35 0,45 0,51 0,55 0,60
De 7 a 8 pisos 6 5
0 0 12
0,12 0 24
0,24 0 36
0,36 0 44
0,44 0 48
0,48 0 54
0,54
De 9 a 10 pisos 8 7
0 0,00 0,05 0,20 0,30 0,36 0,44
De 11 a 12 pisos 10 9
0 0,00 0,00 0,06 0,18 0,25 0,34
De 13 o más pisos 1/3 de la altura 1/3 altura
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De 1 a 3 pisos
0,96 1,2 1,4 1,7 1,8 1,9 2,0
De 4 pisos
0,62 1,0 1,4 1,9 2,1 2,3 2,5
De 5 a 6 pisos
09
0,9 15
1,5 21
2,1 27
2,7 31
3,1 33
3,3 36
3,6
De 7 a 8 pisos
0 1,0 1,9 2,9 3,5 3,9 4,4
De 9 a 10 pisos
0 0,0 0,5 2,0 3,0 3,6 4,4
De 11 a 12 p
pisos
0 00
0,0 00
0,0 08
0,8 21
2,1 30
3,0 41
4,1
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5,0
ces de construccion
4,5
4,0
3,5 frente 40
3,0 frente 30
2,5
frente 20
2,0
1,5 frente 15
1,0
, frente 10
Indic
0,5
0,0
3 4 6 8 10 12
Altura pisos
400
350
300
m2
US por m
250
200
150
100
50
0
10 12 15 20 25 30 40
frentes de lote
TECNICA DEDUCTIVA
¾Se define el Potencial de ventas : área útil por precio/m2 vendible.
¾Se estima el área construida total (incluyendo zonas comunes y
sótanos)
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AMBITO DE REPARTO 2
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2 895000,00
AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS 179000,00
PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2 20,00%
AREA UTIL VIS 107400,00
INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS 60,00%
AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS 179.000,00
ALTURA PROPUESTA EN PISOS 5,00
AREA OCUPADA EN PLANTA 35.800,00
AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA 71.600,00
AREA CONSTRUIDA 179.000,00
AREA VENDIBLE VIS 161.100,00 M²
CIRCULACIONES 17.900,00
AREA UNIDAD TIPO 60,00 M²
UNIDADES RESULTANTES 2 685 00
2.685,00
PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4 671,25 671,25
NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE 671,25 M²
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VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE $ 370
TOTAL VENTAS $59.607.000
ANALISIS DE COSTOS 100,00%
COSTOS DIRECTOS
VALOR M² CONSTRUCCION DE VIS $ 165
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO $43
TOTAL COSTOS DIRECTOS $30.184.434 50,64%
COSTOS INDIRECTOS 30 % $9.055.330
$ 30,00%
, %
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $39.239.765 65,83%
URBANISMO POR M² SOBRE Area Util $26
TOTAL COSTOS URBANISMO $2.792.400 4,68%
TOTAL COSTOS $42 032 165
$42.032.165
UTILIDAD Y LOTE $17.574.835 29,48%
OPCION No. 1
UTILIDAD 55% $9.666.159 16,22%
LOTE 45% $ 7.908.676 13,27%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $44,18
OPCION No. 2
UTILIDAD 50% $8.787.418 14,74%
LOTE 50% 8.787.418 14,74%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS $49,09
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VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA $47
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ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
Valores en dolares
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FACTOR DE COMERCIALIZACION
• Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.
• (lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
• Es el intangible que da el mercado al valor
fisico de acuerdo con la ubicación y buena
rentabilidad del inmueble.
• Solo se puede calcular mediante transacciones
reales o por el método de renta y capitalizacion
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GRACIAS
municipio
propietario
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