Legislación Inmobiliaria en El Corretaje de Propiedades PDF

Legislación
Inmobiliaria en el

Corretaje de Propiedades
Curso Corretaje de Propiedades
Jaime Cas9llo Peña
LEGISLACIÓN INMOBILIARIA
JAIME CASTILLO PEÑA
CURSO CORRETAJE DE PROPIEDADES
PERSONA Y CAPACIDAD
Persona

1.1-‐Persona Natural: Art. 54 “ las personas son
naturales o Jurídicas…”

Art. 55 “Es todo individuo de la especie humana
cualquiera sea su edad, sexo, es9rpe o condición.”

Art. 545 “Se llama persona Jurídica una persona
fic9cia capaz de ejercer derechos y contraer
obligaciones civiles y de ser representada judicial y
extrajudicialmente”
Persona
•  Personas Jurídicas son de dos especies:
De derecho Público:
–  Estado
–  Nación
–  Fisco
–  Iglesias

De derecho Privado:
–  a) Sin fines de lucro: Corporaciones y Fundaciones
–  b) Con fines de lucro: Sociedades
Capacidad para contratar
•  ¿Qué es la capacidad?
Ap9tud legal para ejercer derechos y contraer
obligaciones civiles.

Clasificación
1-‐ Capacidad de goce
2-‐ Capacidad de ejercicio
Capacidad para contratar
•  Capacidad de Goce: ap9tud legal para ejercer
derechos y contraer obligaciones ( atributo de
la personalidad).
•  Capacidad de Ejercicio: Ap9tud legal para

ejercer derechos y contraer obligaciones
civiles por si mismo y sin el ministerio de otro.
SOCIEDAD CONYUGAL
Sociedad conyugal
•  Patrimonios que se pueden dis9nguir en la sociedad conyugal:
•  1-‐Patrimonio social o común

•  2-‐Patrimonio propio del marido
•  3-‐Patrimonio propio de la mujer
•  4-‐ Patrimonio propio de la mujer del art. 150
•  ¿Cómo se administra la sociedad conyugal?
•  La administración de la sociedad conyugal puede ser ordinaria o

extraordinaria. La administración ordinaria recae en el marido quien actúa
como jefe de la sociedad conyugal, administrando los bienes sociales y los
de la mujer, con las limitaciones que señala la ley y las que se hayan
establecido en las capitulaciones matrimoniales.
Sociedad conyugal
•  ¿Cuáles son las limitaciones del marido en la administración
ordinaria de la Sociedad Conyugal? Art. 1749 C.C.
1.  El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni

prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los
derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta.
2.  No podrá tampoco, sin dicha autorización ,disponer entre vivos a

9tulo gratuito de los bienes sociales, salvo el caso del arfculo
1735 ( de poco monta), ni dar en arriendo o ceder la tenencia de
los bienes raíces sociales urbanos por más de 5 años, ni los
rús9cos por mas de ocho, incluidas las prórrogas que hubiere
pactado el marido.
Sociedad conyugal
•  Si el marido se cons9tuye aval, codeudor solidario, fiador u otorga
cualquiera otra caución respecto de obligaciones contraídas por terceros,
sólo obligará sus bienes propios .
•  La autorización de la mujer, deberá ser específica y otorgada por escrito, o
por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo
expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse
en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por
escritura según el caso.
•  La autorización de la mujer podrá ser suplida por el juez, previa audiencia
a la que será citada la mujer , si esta la negare sin justo mo9vo.
Sociedad conyugal
•  Podrá así mismo ser suplida por el juez en caso de algún
impedimento de la mujer, como el de menor de edad,
demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora
se siguiera perjuicio.
•  ART. 1750: “ el marido es, respecto de terceros, dueños de

los bienes sociales, como si ellos y sus bienes propios
formasen un solo patrimonio, de manera que durante la
sociedad los acreedores del marido podrán perseguir tanto
los bienes de éste como los bienes sociales; sin perjuicio de
los abonos o compensaciones que a consecuencia de ello
deba el marido a la sociedad o la sociedad al marido.
Sociedad conyugal
•  Podrán con todo, los acreedores perseguir sus derechos sobre los bienes
de la mujer, en virtud de un contrato celebrado por ellos con el marido, en
cuanto se probare haber cedido el contrato en u9lidad personal de la
mujer, como en el pago de sus deudas anteriores al matrimonio.
•  ART. 150 CC, “ la mujer casada de cualquier edad podrá dedicarse

libremente al ejercicio de un empleo, oficio, profesión o industria.
•  La mujer casada, que desempeñe algún empleo o que ejerza una

profesión, oficio o industria, separados de los de su marido, se considerará
separada de bienes respecto del ejercicio de ese empleo, oficio , profesión
o industria y de lo que en ellos obtenga, no obstante cualquier
es9pulación en contrario; pero si fuere menor de 18 años, necesitará
autorización judicial, con conocimiento de causa, para gravar y enajenar
los bienes raíces.
Sociedad conyugal
•  Incumbe a la mujer acreditar, tanto respecto del marido como de
terceros, el origen y dominio de los bienes adquiridos en
conformidad a éste arfculo . Para éste efecto podrá servirse de
todos los medios de prueba establecidos por la ley.
•  Los terceros que contraten con la mujer quedarán a cubierto de

toda reclamación que pudieren interponer ella o el marido, sus
herederos o cesionarios fundada en la circunstancia de haber
obrado la mujer fuera de los términos del presente arfculo,
siempre que ,no tratándose de bienes comprendidos en los art.
1754 y 1755, se hayan acreditado por la mujer, mediante
instrumentos públicos o privados, a los que se hará referencia en el
instrumento que se otorgue al efecto, que ejerce o ha ejercido un
empleo, oficio, profesión o industria separados de los de su marido.
LAS COSAS Y LOS BIENES
Las cosas y los bienes
•  En términos generales, cosa es todo aquello que 9ene existencia ya sea
corporal o espiritual, natural o ar9ficial. Esta significación es más bien
filosófica y no interesa a la ciencia jurídica. El Derecho sólo considera a las
cosas como objetos jurídicos cuando producen una u9lidad al hombre y
son suscep9bles de apropiación. Las cosas que reúnen los dos requisitos
indicados, se denominan bienes, y son las únicas que verdaderamente
pueden llamarse objetos del Derecho. De lo dicho se desprende que
todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes.
•  CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS
•  Las cosas admiten múl9ples clasificaciones, atendiendo a diversos puntos

de vista:
•  A) Cosas apropiables e inapropiables:
•  Las cosas, según sean o no suscep9bles de dominio, se clasifican en
apropiables e inapropiables.
•  Las cosas inapropiables son aquellas sobre las cuales no se puede
cons9tuir dominio. El Código Civil las denomina cosas comunes a
todos los hombres, y se refiere a ellas diciendo que “las cosas que
la naturaleza ha hecho comunes a todos los hombres, como la alta
mar, no son suscep9bles de dominio, y ninguna nación, corporación
o individuo 9ene derecho de apropiárselas. Su uso y goce son
determinados entre individuos de una nación por las leyes de ésta,
y entre dis9ntas naciones por el Derecho Internacional”. (Arfculo
585).

Son cosas apropiables aquellas sobre las cuales se puede cons9tuir
dominio. Se llaman , como dijimos anteriormente, bienes. Los
bienes se clasifican, a su vez, en bienes de dominio privado y en
bienes de dominio público.

•  Bienes de dominio privado son aquellos que son suscep9bles
de adquirirse por los par9culares.
•  Bienes de dominio público o bienes nacionales son “aquellos

cuyo dominio pertenece a la nación toda”. (Código Civil de
Chile, arfculo 589, inciso 1º). Se subdividen en bienes
nacionales de uso público y en bienes del Estado o fiscales.
•  Bienes nacionales de uso público son aquellos cuyo “uso

pertenece a todos los habitantes de la nación, como el de
calles, plazas, puentes y caminos, el mar adyacente y sus
playas”.
•  Los bienes nacionales de uso público son incomerciables e imprescrip9bles.
•  Bienes del Estado o fiscales son aquellos “cuyo uso no pertenece generalmente a los
habitantes”. (Código Civil de Chile, arfculo 589, inciso 3º). Son bienes fiscales, entre otros los
inmuebles en que funciones los servicios públicos, las 9erras situadas dentro de los límites
territoriales pero carentes de dueño, los bienes adquiridos por captura bélica, etc.
•  Los bienes del Estado o fiscales son comerciables y pueden ser adquiridos por prescripción.
•  B) Cosas comerciables e incomerciables

•  Las cosas, según sean o no suscep9bles de enajenación o transferencia, se clasifican en
comerciables o incomerciables. La regla general es que las cosas sean comerciables.
Excepcionalmente, son incomerciables en forma absoluta: las cosas comunes a todos los
hombres, los bienes nacionales de uso público, los derechos personalísimos, las cosas
consagradas al culto divino, etc.; y son incomerciables en forma transitoria:las cosas
embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en
ello; y las especies cuya propiedad se li9ga, sin permiso del juez que conoce en el li9gio
(Código Civil de Chile, arfculo 1.464, Nºs 3 y 4).
•  C) Bienes corporales e incorporales
•  Atendiendo a su naturaleza, los bienes se dividen en

•  corporales e incorporales.
•  Bienes corporales son los que 9enen un ser real y pueden ser percibidos
por los sen9dos , como una casa o un libro.
•  Bienes incorporales son los que consisten en meros derechos, como los
créditos y las servidumbres ac9vas. (Código Civil de Chile, arfculo 565).
•  Esta clasificación reviste importancia, ya que ciertos modos de adquirir

sólo proceden respecto de una u otra categoría; así, por ejemplo, la
ocupación y la accesión solamente se aplican a los bienes corporales.
•  D) Bienes muebles e inmuebles
•  Bienes muebles son los que pueden transportarse de un lugar a

otro, sea moviéndose ellos mismos, como los animales (que por eso
se llaman semovientes), sea que sólo se muevan por una fuerza
externa, como las cosas inanimadas (Código Civil de Chile, arfculo
567, inciso 1º).
•  Se en9ende por bienes inmuebles, fincas o bienes raíces “las cosas
que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las 9erras y
minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los
edificios, los árboles”. (Código Civil de Chile, arfculo 568, inciso 1º).
•  Los bienes muebles comprenden dos categorías: los muebles por

naturaleza o propiamente tales y los muebles por an9cipación.
•  Los muebles por naturaleza coinciden con la definición de muebles
que hemos dado anteriormente. Se clasifican en semovientes e
inanimados.
•  Muebles por an9cipación son aquellos bienes que, aunque unidos a

un inmueble, son considerados como muebles para el efecto de
cons9tuir derechos sobre ellos a favor de otra persona que el
dueño. “Los productos de los inmuebles, y las cosas accesorias a
ellos, como las yerbas de un campo, la madera y fruto de los
árboles, los animales de un vivar, se reputan muebles, aún antes de
su separación, para el afecto de cons9tuir un derecho sobre dichos
productos o cosas a otra persona que el dueño. Lo mismo se aplica
a la 9erra o arena de un suelo, a los metales de una mina, y a las
piedras de una cantera”.
•  Los bienes inmuebles, por su parte, pueden clasificarse en tres
categorías: por naturaleza , por adherencia y por des9nación.
•  Inmuebles por naturaleza son aquellos que no pueden

transportarse de un lugar a otro , como las 9erras y las minas.

•  Inmuebles por adherencia son ciertos bienes que, aun siendo
muebles, se consideran inmuebles por estar adheridos
permanentemente a un inmueble, como los edificios y los árboles.
Para que estos bienes sean reputados como tales, se requiere la
concurrencia de dos requisitos: que la cosa esté adherida a un
inmueble y que dicha adherencia sea permanente.
•  Inmuebles por des9nación: “Se reputan inmuebles, aunque
por su naturaleza no lo sean, las cosas que están
permanentemente des9nadas al uso, cul9vo y beneficio de un
inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin
detrimento”. (Código Civil de Chile, arfculo 570).

•  Para que un bien sea reputado inmueble por des9nación,
debe reunir dos requisitos: que la cosa esté des9nada al uso,
cul9vo y beneficio de un inmueble y que dicho des9no sea
permanente.
EL DOMINIO
FORMAS DE ADQUIRIRLO
LIMITACIONES
El dominio
•  Derecho Real de Dominio
•  Los derechos que recaen sobre bienes se denominan derechos

patrimoniales porque representan un valor en dinero; y se llaman
reales porque se 9enen sobre una cosa sin respecto a determinada
persona. Entre los derechos reales tenemos al dominio, también
denominado por algunos autores como “la suma de todos los
derechos reales”, porque en el dominio se conjugan todas las
facultades que confieren los demás derechos reales.
El dominio
•  Art. 582 CC El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una
cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o
derecho ajeno.
•  La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
•  Debe entenderse no sólo el dominio circunscrito a las cosas corporales, sino

también sobre las incorporales (art.583).
•  Facultades que confiere el Dominio
•  Son los atributos que otorga el derecho de dominio y 9enen su fundamento en los
caracteres que este derecho 9ene. Estas facultades son tres: uso, goce y
disposición. Todo propietario 9ene estas tres facultades, salvo que haya
cons9tuido un derecho real limita9vo del dominio en favor de un tercero, en cuyo
caso se estaría disponiendo de algunas de estas facultades.
El dominio
1.  Facultad de Uso: Consiste en aplicar la cosa a los servicios que ella
proporciona, sin entrar a aprovecharse de los frutos de la cosa ni
tampoco a la destrucción de la misma, porque si entra a la apropiación
de los frutos de la cosa estaríamos ante la facultad de goce y si se
produjera la destrucción de la misma estaríamos frente al consumo de la
cosa, que es una posibilidad conferida por la facultad de disposición. El
propietario puede ejercer su facultad de uso en la forma que a él más le
plazca, y así incluso podrá des9nar la cosa para fines a los cuales no está
naturalmente des9nada y ello porque la única limitación que el
propietario 9ene es la ley y el derecho ajeno (art.582).

La regla general es que la facultad de uso no se manifieste en forma
aislada, sino que unida a la facultad de goce, con la cual, por regla
general, entra a confundirse y por eso no es extraño que el art.582, al
definir al derecho de dominio, no mencione al uso dentro de las
facultades que este derecho confiere a su 9tular (no lo señalan como
algo dis9nto del goce).
El dominio
2.  Facultad de Goce: Es aquella que habilita para apropiarse de
los frutos y productos de la cosa. Es en virtud de esta
facultad que el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella
produce; pero debemos tener presente que en el CC no se
jus9fica la adquisición de los frutos de una cosa por el dueño
por el ejercicio de la facultad de goce, sino que a través de
un modo de adquirir que es la accesión, que según el art.
643: Es un modo de adquirir por el cual el dueño de una
cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta
a ella. Los productos de la cosa pueden ser naturales o
civiles.
El dominio
3.  Facultad de Disposición. En virtud del ejercicio de esta facultad el
propietario puede destruir, transformar, degradar, enajenar o transferir
la cosa que le pertenece, es decir, en el ejercicio de esta facultad el
propietario puede realizar sobre la cosa cualquier acto que signifique la
transformación de la misma, siempre que dicho acto no sea contra ley o
derecho ajeno.
•  También en ejercicio de esta facultad el propietario puede transferir este
derecho, transmi9rlo por causa de muerte o bien limitarlo cons9tuyendo
un derecho a favor de terceros (prenda, hipoteca, por ejemplo). Se
sos9ene por algunos que esta facultad de disposición es esencial del
derecho de dominio en tal forma que, sin esta facultad, este derecho no
podría concebirse. Es perfectamente concebible un derecho de propiedad
separado del uso y goce (usufructo), en tal caso tenemos un 9tular de un
derecho de dominio que se ha desprendido de las facultades de uso y
goce en favor de un tercero, conservando para sí¡ solamente la facultad
de disposición (art.764 y 582 inc.2).
Modos de adquirir el dominio

•  a) La ocupación (art. 606 C.C.)
•  b) La accesión (art. 643 C.C.)
•  c) La tradición (art. 670 C.C.)
•  d) La sucesión por causa de muerte (art. 951 C.C.)
•  e) La prescripción adquisi9va (art. 2492 C.C.)
•  f) La ley, que si bien no está mencionada por el art. 588 C.C., se agrega
entre los modos de adquirir, pues en ciertos casos opera como tal: por
ejemplo, el usufructo legal del padre o madre sobre los bienes del hijo no
emancipado y el del marido sobre los bienes de la mujer (art. 810 C.C.)
•  Ocupación: es un modo de adquirir el dominio de las cosas corporales
muebles que no pertenecen a nadie, mediante la aprensión material de
ellas, acompañada de la intención de adquirirlas, supuesto que la
adquisición de esas cosas no está prohibida por las leyes patrias ni por el
Derecho Internacional (art. 606 C.C.)
•  Observamos entonces que deben concurrir, copula9vamente, un hecho

jurídico, consistente en la aprensión material de una cosa corporal
mueble, y un acto jurídico unilateral, pues tal aprensión debe ir
acompañada de la intención de adquirir la cosa corporal mueble,
intención que supone entonces una declaración o manifestación de
voluntad des9nada a producir efectos jurídicos, lo que materializa por
ende un acto jurídico.
•  En conclusión, la ocupación es un modo que 9ene una naturaleza mixta,
pues cons9tuye a la vez un hecho y un acto jurídico unilateral.
•  Accesión: es un modo de adquirir de todo lo que una cosa produce o se
junta a ella (arfculo 643 del Código Civil). En este caso, podemos afirmar
que sólo estamos ante un hecho jurídico, pues ningún rol desempeña la
voluntad del adquirente.
•  Tradición: se desprende claramente del concepto legal, contenido en el

arfculo 670 del Código Civil, que estamos ante un acto jurídico bilateral,
que requiere del consen9miento del tradente y del adquirente.
•  Prescripción adquisi9va: en este caso, desprendemos del arfculo 2492 del
Código Civil que nos encontramos ante un modo de adquirir de naturaleza
mixta, pues es a la vez un hecho jurídico -‐la posesión por un cierto plazo-‐ y
un acto jurídico unilateral, la manifestación de voluntad del prescribiente,
al alegar la prescripción.
•  Sucesión por causas de muerte: es la transmisión del patrimonio de una
persona o de una cuota de ese patrimonio o de bienes determinados, en
favor de otras personas también determinadas. En este caso, también
estamos ante un modo de adquirir de naturaleza mixta, pues se requiere
de un hecho jurídico –la muerte del causante-‐ y de un acto jurídico
unilateral, la aceptación de la herencia o legado deferido al asignatario.
Sucesión por Causa de Muerte

Definición: Modo de adquirir el dominio, de carácter deriva9vo y gratuito que
opera al fallecimiento de una persona mediante el cual, por el solo
ministerio de la ley, se transmite a sus herederos o sucesores la
universalidad de sus bienes, derechos y obligaciones transmisibles o una
cuotas de ellos, como la mitad, tercio o quinta; o de una o mas especies
indeterminadas de cierto género.

Título para suceder

•  La sucesión por causa de muerte necesita un ftulo ( testamento o Ley). Si
se sucede mediante un testamento es sucesión testamentaria, y si es en
virtud de la ley es sucesión intestada o abintestato. También la sucesión
puede ser partes testada y parte intestada.
Maneras de suceder al causante:

•  A ftulo Universal : se sucede al difunto en todos sus
bienes, derechos y obligaciones transmisibles o una
cuota de ellos, como la mitad, un tercio, un quinto
( herencias).

•  A ftulo Singular: Se sucede al occiso en una o más
especies o cuerpos ciertos, como tal caballo, tal casa, o
en una o más especies indeterminadas de un género
( legados).
SUCESION INTESTADA

•  Transmisión que hace la ley de los bienes, derechos y obligaciones
transmisibles de una persona difunta, sin importar sexo, edad u origen de
tales bienes.

La sucesión Intestada 9ene lugar cuando:
1-‐ El testador no dispuso de sus bienes:
2-‐ El testador dispuso, pero no conforme a derecho.
3-‐ No han podido tener efecto sus disposiciones.

ORDENES DE SUCESIÓN

•  Conjunto o grupo de Herederos que considerados colec9vamente
excluyen o son excluidos por otros herederos considerados en igual forma.
De los hijos y del conyuge

•  Si concurren solo hijos, éstos se llevan toda la herencia
dividiéndosela en iguales porciones. Incluye a los descendientes del
causante.

•  Si concurren hijos y cónyuge sobreviviente. Al concurrir un solo hijo
y el cónyuge sobreviviente, la cuota de éste úl9mo será igual a la
legí9ma rigorosa o efec9va de tal hijo. Si concurren varios hijos, el
cónyuge sobreviviente ha de llevar una porción equivalente al
doble de lo que por legí9ma rigorosa o efec9va corresponde a cada
hijo, mientras el resto es dividido entre los hijos por iguales partes.
Al no exis9r hijos debe pasar al 2° orden de sucesión:

De los ascendientes y del cónyuge.

•  Este orden está regulado en el arfculo 989 del Código Civil. Si
no hubiere hijos que sucedan personalmente o representados
por su descendencia, la norma dispone que la sucesión se
divida entre el cónyuge sobreviviente y los ascendientes del
causante de grado más próximo. En este caso, la herencia se
divide en 3 partes, dos para el cónyuge y una para los
ascendientes.
•  Si existe un solo ascendiente en el grado más próximo, éste lleva toda la
porción des9nada a tales parientes, respetándose el principio de la
prioridad del grado.
•  Si hay sólo cónyuge sobreviviente, toda la herencia es para él, y si sólo hay
ascendientes, toda la herencia es para éstos, por ello ambos son cabeza
de orden.
•  c) Tercer orden sucesorio: Los hermanos
•  Si no hay descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge sobreviviente,

suceden en toda la herencia, o en la parte de ella que sea intestada, los
hermanos del causante, sean ellos de simple o de doble conjunción; pero
la porción del hermano paterno o materno será la mitad de la porción del
hermano carnal. Hay que recordar que la representación se aplica a los
hermanos del causante, de modo que los sobrinos, en ausencia del
hermano, quedan comprendidos en este orden.
•  d) Cuarto orden sucesorio: Los colaterales
•  Si no hubiese descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge sobreviviente, ni

hermanos, suceden los demás colaterales del causante, observándose el principio
de la prioridad del grado. Pero el derecho de sucesión no se ex9ende más allá del
sexto grado.
•  Los colaterales de simple conjunción, esto es, los que sólo son parientes del
difunto por parte de padre o madre, 9enen derecho a la mitad de la porción de los
colaterales de doble conjunción.
•  e) Quinto orden sucesorio: El fisco
•  De conformidad al arfculo 955 del Código Civil, a falta de todos los herederos
abintestato designados, sucederá el Fisco. Ya el arfculo 983 había señalado al
Fisco entre los herederos llamados a la sucesión intestada. Por su parte, el arfculo
1250 dispone que las herencias del Fisco se aceptarán precisamente con beneficio
de inventario.
•  En Chile no hay duda de que el Fisco es heredero y recoge la herencia en
tal calidad. Pero existe otra tesis que sos9ene que el Estado no recibe esos
bienes como heredero, sino que los hace suyos en virtud del ejercicio del
derecho de soberanía. Recoge la herencia en virtud del mismo ftulo por el
que recoge las 9erras que no 9enen otro dueño [arfculo 590 del Código
Civil].
•  Sucesión testada
•  Según el art. 952 se puede suceder en virtud de un testamento o en virtud
de la ley. Por tanto, lo que caracteriza a la sucesión testada es que existe
un instrumento en el que quedó plasmada la voluntad del causante y del
cual surge el llamamiento a sus herederos.
•  Podemos definir la sucesión testada como "la determinación de los
asignatarios y de las asignaciones hechas por el causante mediante
testamento".
•  Es un acto más o menos solemne en que una persona dispone del
todo o parte o sus bienes para que tenga pleno efecto después de
sus días, conservado la facultad de modificar las disposiciones
contenidas en él mientras viva. (999)

•  Caracteris9cas:

•  1-‐Acto jurídico unilateral.
•  2-‐Acto más o menos solemne.
•  3-‐Acto por causa de muerte.
•  4-‐Su principal efecto es la disposición de bienes.
•  5-‐Esencialmente revocable en lo referido a las disposiciones.
•  6-‐Por regla general gratuito.
•  7-‐Acto Personalísimo.
Limitaciones al dominio
•  El dominio puede ser limitado, entre otras formas, por haberse
cons9tuido un usufructo, y por las servidumbres.
•  El Usufructo
•  Es un derecho de goce que comprende las facultades de usar y gozar del
inmueble y aprovechar todos sus frutos , como por ejemplo , cobrar y
percibir las rentas de arrendamiento que se paguen por el inmueble.
•  En otras palabras, se trata de una limitación al dominio, pues impide al

propietario usar y gozar del inmueble mientras el usufructo esté vigente.
El usufructo supone necesariamente la coexistencia de dos derechos
sobre el inmueble: el del nudo propietario y el del usufructuario, por esta
razón el usufructo 9ene una duración limitada, al cabo de la cual pasa al
nudo propietario, quien vuelve a recuperar la facultad de usar y gozar del
inmueble.
•  Generalmente el usufructo se ex9ngue por la muerte del usufructuario,
sin embargo si fallece el nudo propietario, el usufructo deberá respetarse
por los herederos de éste.
•  El Usufructo puede adquirirse por ley, por testamento, donación, venta u

otro acto entre vivos y por prescripción. Es importante tener presente que
si el usufructo recae en inmuebles es solemne y debe otorgarse por
instrumento público inscrito.
•  Las Servidumbres
•  Hay inmuebles que por sus caracterís9cas par9culares, estructura o

ubicación, están desprovistos de ciertas ventajas a recursos
materiales que, en defini9va, impiden un adecuado uso, goce o
explotación de ellos por parte de sus dueños.
•  La ley permite que a través de inmuebles ajenos y de la

cons9tución de servidumbres, se superen estos inconvenientes. Por
esto, las servidumbres son limitaciones al derecho de propiedad de
una persona sobre un inmueble, en favor del inmueble de
propiedad de otra persona. Las servidumbres pueden cons9tuirse
naturalmente, como en el caso de un predio inferior que está
sujeto a recibir las aguas que descienden naturalmente del predio
superior;
•  También pueden ser impuestas por la ley, como las servidumbres de
demarcación, cerramiento, tránsito, medianería, acueductoluz y vista. Por
úl9mo, pueden tener su origen en la voluntad de las partes, siempre que
con ellas no se dañe al orden público ni se contravengan las leyes; esta
úl9ma clase de servidumbres puede incluso ser cons9tuida por un juez a
través de una sentencia. Así, por ejemplo, es usual la cons9tución de
servidumbres de tránsito y de las servidumbres de servicios, tales como de
electricidad y alcantarillado, telefonía, redes de gas, entre otros.
•  La carga que impone la servidumbre a la propiedad que la soporta es

mínima comparada con la u9lidad que proporciona al predio que
beneficia. De hecho, muchas propiedades no podrían ser explotadas o lo
serían con gran dificultad, si no tuvieren a su favor una servidumbre. Tal
es el caso de los inmuebles desprovistos de aguas de riego, o sin salida a
caminos públicos.
•  Hipoteca
•  La hipoteca es una caución real, que se cons9tuye sobre bienes raíces,

cuyo obje9vo es garan9zar el cumplimiento de una obligación propia o
ajena y que puede cons9tuirse por acuerdo de las partes, judicialmente o
por disposición de la ley 100. Generalmente se cons9tuye por el acuerdo
de la partes, mediante la suscripción por escritura pública de un contrato
de hipoteca, que se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces
respec9vo.
•  El derecho de hipoteca faculta al acreedor de la obligación en el evento de
no pago de ella, para pedir el inmueble hipotecado de manos de quien se
encuentre para venderlo en remate público y pagarse con el producto del
mismo, gozando de preferencia frente a otros acreedores. Es por esta
razón, que la hipoteca es muy importante en el mercado inmobiliario pues
facilita la obtención de financiamiento requerido para adquirir un
inmueble.
•  La finalidad de la hipoteca: es una garanfa y derecho real, que se 9ene

sobre una cosa y que recae en inmuebles.
•  Se efectúa su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, en el

registro de Hipotecas y Gravámenes , cuyo obje9vo es asegurar el
cumplimiento del contrato.
•  El cons9tuyente de la hipoteca puede volver a realizar la hipoteca o

enajenar el inmueble, no perjudicando al acreedor.
•  Esta garanfa puede ser cons9tuida por el propio deudor, por
el futuro deudor o un tercer involucrado que da una garanfa,
una propiedad para avalar una obligación ajena.
•  La hipoteca se ex9ende a los inmuebles por des9nación y a

adherencia a las mejoras que sufre el bien hipotecado, al
precio que se pague como indemnización en caso de
expropiación, y a la indemnización que se pague por la
compañía aseguradora en caso de siniestro del inmueble.
•  Régimen de Sociedad Conyugal

•  La sociedad conyugal es un Régimen patrimonial que consiste en la
sociedad de bienes que se forma entre los cónyuges por el hecho
de contraer matrimonio y a falta de pacto en contrario.
•  Art. 135 y 1718 CC.
•  Caracterís9cas de la sociedad conyugal:

•  1-‐Es un régimen legal y supletorio.
•  2-‐ Es administrada ordinariamente por el marido.
•  3-‐ No es persona jurídica ni copropiedad.
•  4-‐ No necesita es9pulación de aportes de ninguna especie.
CONTRATOS

PROMESA
COMPRAVENTA
ARRENDAMIENTO
Contratos
•  ¿Qué es un contrato?
•  Art. 1438 CC “ Es un acto por el cual una parte se

obliga para con otro a dar, hacer o no hacer
alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas
personas”.
•  Partes: Son aquellas personas naturales o

jurídicas que concurren con su voluntad o
representadas a la celebración de ciertos actos
jurídicos y en quienes se radicarán sus efectos.
Contratos
Elementos cons9tu9vos del contrato
•  Art. 1445 C.C., para que una persona se obligue a otra por un
acto o declaración de voluntad es necesario:
•  1° que sea legalmente capaz.

•  2° que consienta en dicho acto o declaración y su declaración
no adolezca de vicio.
•  3° que recaiga sobre un objeto lícito.
•  4° que tenga una causa lícita.
Contratos
Clasificación de los contratos

Clasificación de los contratos según las partes que se obliga

Unilateral y Bilateral.

Art. 1439 C.C., “El contrato es unilateral cuando una de la partes se obliga para con
otra que no contrae obligación alguna ( mutuo) Y bilateral cuando las partes
contratantes se obligan recíprocamente. ( compra-‐venta)”

Clasificación de los contratos según la u9lidad que le reporta a las partes

Gratuito u Oneroso.

Art. 1440 C.C., “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando solo 9ene por objeto
la u9lidad de una de las partes sufriendo la otra un gravamen; y oneroso cuando
9ene por objeto la u9lidad de ambos contratantes , gravándose cada uno a
beneficio del otro”. (c-‐v)
Contratos
Clasificación de los contratos desde el punto de vista de su perfeccionamiento

Real, Consensual y Solemne.

Art. 1443 C.C., El contrato es real cuando para que sea perfecto, es necesario la
tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando esta sujeto a la
observancia de ciertas formalidades especiales, de maneras que sin ellas no
produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo
consen9miento.

Clasificación de los contratos en atención a la equivalencia de las prestaciones.

Conmuta9vo y Aleatorio.
Art. 1441 C.C., “ el contrato oneroso es conmuta9vo cuando cada una de las partes se
obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte
debe dar o hacer a su vez; y si la equivalencia consiste en una con9ngencia incierta de
ganancia o pérdida, se llama aleatorio”.
Contratos
•  Contratos principales o accesorios.
•  Art.1442 C.C., “ El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin
necesidad de otra convención, y accesorio cuando 9ene por objeto
asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no
pueda subsis9r sin ella”.
Contrato de transacción
Transacción

•  Es un contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un
li9gio pendiente, o precaven un li9gio eventual.

Caracterís9cas:

1.  Existencia de un derecho dudoso ( subje9vo)
2.  Que las partes hagan mutuas concesiones
3.  Es un contrato consensual
4.  Es un contrato bilateral: como consecuencias de las recíprocas
consesiones en provecho de la otra.
5.  Es un contrato oneroso : ya que cada parte hace sacrificios en
provecho de la otra.
Contrato de transacción
Objeto de la transacción

El objeto de la transacción debe ser comerciable. Para transigir, se requiere
capacidad para disponer, por lo que el objeto debe ser suscep9ble de
disposición. No se puede transigir las cosas que no están en el comercio.

Tipos:

1.  Sobre acciones que nacen de un delito: sobre la acción civil que nace del
delito, sin perjuicio de la acción criminal.
2.  Sobre estado civil: No se puede transigir Art. 2450 C.C.
3.  Sobre el derecho de alimentos: Son comerciables las pensiones forzosas
atrasadas y las pensiones alimen9cias voluntarias, atrasadas o futuras.
Pero debe aprobarse judicialmente.
4.  Sobre derechos ajenos o inexistentes: no vale.
Contrato de comodato
•  El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a
la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con
cargo de res9tuir la misma especie después de terminado el uso.

1.  Contrato real: Porque se perfecciona con la entrega de la cosa prestada . Aquí
tradición debe entenderse como entrega en mera tenencia.
2.  Contrato gratuito: solamente se grava el comodante a favor del comodatario. La

gratuidad es de la esencia del contrato, en caso contrario se degenera en un
contrato diferente como es el arrendamiento.
3.  Contrato Unilateral: Genera obligaciones para una de las partes contratantes ; El
comodatario se obliga a res9tuir la casa prestada. El comodante no contrae
ninguna obligación. La entrega de la cosa no es ninguna obligación sino que un
requisito del contrato.
Es un ftulo de mera tenencia

•  El comodante conserva el dominio de la cosa y todos sus
derechos en ella, compa9bles con la facultad de gozar del
comodatario. No solo conserva sus derechos sino la posesión.
•  Cosas que se pueden dar en comodato: No fungibles, ya que
el comodatario debe res9tuir la misma cosa que recibió.
•  Mueble o inmueble.
Obligaciones del comodatario:

•  Conservar la cosa
•  Usar la cosa en los términos convenidos
•  Res9tuir la cosa.
Obligaciones del comodante:

•  Pagar al comodatario las expensas de conservación de
la cosa.
•  Pagar los perjuicios que hubiese ocasionado la cosa.
Contrato de promesa
•  Concepto: La promesa es un contrato en que una o ambas
partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado
contrato.
•  Supone un acuerdo de voluntades, aunque solo una de las

partes resulte obligada a celebrar el contrato prome9do.
•  La promesa y el contrato prome9do son dos actos jurídicos

diferentes; la promesa 9ene por objeto celebrar otro contrato y
produce el efecto de obligar a una de la partes, o a ambas, a
celebrarlo. El contrato prome9do puede tener los más variados
objetos y producir los más diversos efectos, según su naturaleza.
Contrato de promesa
Requisitos de la promesa

Art. 1554 CC dispone: “ la Promesa de celebrar un contrato no
produce obligación alguna salvo que concurran las circunstancias
siguientes:

1.  Que la promesa conste por escrito;
2.  Que el contrato prome9do no sea de aquellos que las leyes
declaren ineficaces;
3.  Que la Promesa contenga un plazo o condición que fije la época de
la celebración del contrato;
4.  Que en ella se especifique de tal manera el contrato prome9do,
que solo falta para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriben”.
Contrato de promesa
Efectos de la promesa
•  De este contrato nacen obligaciones de hacer. Por lo tanto, podrá el

acreedor instar por que se apremie al deudor para la ejecución del hecho
convenido o para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la
infracción del contrato.
Contrato o escritura de compraventa
•  Art. 1793 CC “ La compraventa es un contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagar en dinero”.
•  Caracterís9cas
Bilateral
Oneroso
Conmuta9vo
Principal
Normalmente consensual

•  El contrato de compraventa es un contrato consensual, salvo las
excepciones legales, y se perfecciona, por tanto, por el solo
consen9miento de las partes.
•  ¿Sobre que recae el acuerdo en la compraventa?

•  El consen9miento debe recaer, en primer término, sobre la cosa que es
objeto del contrato; enseguida, debe versar acerca del precio.

Solemnidades en el contrato de compraventa
•  Pueden ser establecidas por la ley o por las partes contratantes.
•  Solemnidades legales: pueden ser ordinarias y especiales,

ordinarias como aquellas de que está reves9da la compraventa de
ciertos bienes, ejemplos, bienes raíces, y especiales, que son
aquellas que la ley exige para la compraventa en atención a las
circunstancias par9culares en que se celebra o en atención a las
personas que intervienen, ejemplo, venta de bienes de incapaces.
•  Solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, como

por ejemplo, hacer solemne una compraventa de bienes muebles,
que es naturalmente consensual.
Gastos de la compraventa
•  Los gastos son de cargo del vendedor. Supone el legislador

que los gastos que demande el contrato de compraventa
han sido tomados en cuenta en el precio y establece que son
de cargo del vendedor ( deudor) salvo es9pulación en
contraria.
Requisitos de la cosa

•  La cosa es requisito del contrato de compraventa, no se concibe el contrato de

compraventa sin que haya una cosa que se vende. La compraventa consiste
esencialmente en el cambio de una cosa por dinero.

Requisitos de la cosa vendida:
-‐Licita.
-‐Determinada.
-‐Exis9r o esperarse que exista.
Además de los requisitos peculiares de la compraventa;
-‐Debe ser comerciable.
-‐Debe ser singular y determinada.
-‐Debe exis9r o esperarse que exista, y
-‐No debe pertenecer al comprador.

Venta de cosa ajena: Art. 1815 CC “ La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los
derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se ex9nga por el lapso de
9empo” .
Requisitos del precio

De acuerdo al art.1793 C.C., “ es el dinero que el comprador da
por la cosa vendida”.

a)  Debe consis9r en dinero
b)  Debe ser real y serio.
c)  Debe ser determinado: la determinación del precio puede
hacerse por : Acuerdo de las partes, por un tercero. La
determinación del precio no puede dejarse al arbitro de una
de las partes.
Capacidad para celebrar el contrato de compraventa

•  De acuerdo al Art. 1445 CC., se establece que para que una
persona se obligue a otra por un acto o declaración de
voluntad, es menester “ que sea legalmente capaz”, y el art.
1446 C.C., añade que” toda persona es legalmente capaz
excepto aquellos que la ley declara incapaces”. Para la
compraventa, como para todo contrato la capacidad es la
regla general y la incapacidad cons9tuye la excepción.
Modalidades del contrato de compraventa
•  El Art. 1807 C.C., dice “ la venta puede ser pura y simple, o

bajo condición suspensiva o resolutoria. Puede hacerse a
plazo para la entrega de la cosa o del precio. Puede tener por
objeto dos o más cosas alterna9vas. Bajo todos estos
respectos se rige por las reglas generales de los contratos, en
lo que no fuesen modificadas por las de este ftulo”
Obligaciones

Del vendedor

•  El Art. 1824 C.C., dispone las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos:
•  La entrega o tradición ( diferencia entre bienes muebles e inmuebles).
•  Saneamiento de la cosa vendida: entregar la cosa en condiciones tales que el comprador

pueda gozar tranquila y ú9lmente. No será tranquila, cuando se vea turbado por terceros
que hagan valer derechos sobre la cosa, y no será ú9l si adolece de defectos que hagan
inadecuado su uso. (defectos ocultos de la cosa llamados vicios redhibitorios, el saneamiento
se refiere al primer párrafo).

Del comprador

•  Pagar el precio
•  Recibir la cosa
Pactos accesorios en la compraventa

•  Pacto de retroventa: dispone el art. 1881 C.C., por el pacto de
retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, rembolsando al comprador la can9dad determinada que
se es9pulare, o en defecto de esta es9pulación, lo que le haya
costado la compra”.
•  Pacto de retracto: dispone el Art. 1886 C.C., si se pacta que

presentándose dentro de cierto 9empo ( que no podrá pasar de un
año) persona que mejora la compra se resuelva el contrato, se
cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a
quien este hubiese enajenado la cosa, se allane a mejorar en los
mismos términos la compra.
Contrato de arrendamiento
•  Art. 1915 C.C., El arrendamiento es un contrato en que las
dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el
goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce obra o servicio un
precio determinado”.

Caracterís9cas:

1-‐Consensual
2-‐ Bilateral
3-‐ Oneroso
4-‐ Conmuta9vo
Elementos del contrato de arrendamiento

1.  El consen9miento:

El contrato de arrendamiento es consensual, excepcionalmente puede estar afecto a
ciertas solemnidades voluntarias o creadas por las partes, o bien a ciertas
solemnidades especiales en atención a la calidad de las partes, como la autorización
de la mujer al marido en el arrendamiento de sus bienes raíces (por mas de 5 y 8 años
si son urbanos o rural, respec9vamente).

2.  La cosa: debe ser lícita, determinada a lo menos genéricamente, debe ser
inconsumible y exis9r o esperarse que exista.

3.  El Precio: (renta si es periódico) debe ser:
a)  Real: es decir, tener existencia y no ser una ficción o un precio fingido.
b)  Serio, esto es, que corresponda a la intención de contratar efec9vamente.
c)  Determinado, lo cual puede ser hecho por las partes o por un tercero.
d)  En dinero o especies según se acuerde.

Escrituración del contrato de arrendamiento

•  Conveniencia prác9ca que el contrato se otorgue por
escritura pública y , aún, que se inscriba en el Registro del
Conservador de Bienes Raíces. De ésta manera las partes
pueden disponer de un ftulo ejecu9vo para reclamar
compulsivamente del cumplimiento de sus mutuas
obligaciones.
Solemnidades en el arrendamiento

a)  Legales: Son exigidas por la ley, no en consideración al
contrato en sí mismo, sino en atención a la calidad de
las personas que lo celebran, ejemplo: bienes de la
mujer en el caso de la sociedad conyugal.
b)  Voluntarias: Que son aquellas que las partes es9pulan

para dar al contrato un carácter de solemne, ejemplo:
arrendamiento por escritura pública.
Obligaciones en el arrendamiento: Del arrendador

•  El arrendador se obliga, como expresa el Art. 1915 del C.C., a
conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada,
obligación principal que se descompone en otras varias, las
cuales están señaladas en el Art. 1924 del CC., a saber:
a)  A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

b)  A mantenerla en estado de servir para el fin del
arrendamiento.
c)  A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el
goce de la cosa.
Obligación de entregar:

•  Esta es la esencia del contrato de arrendamiento. Sólo mediante la
entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue. El Art. 1920
CC., previene “ podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición
reconocidas por la ley”

Reparaciones de la cosa arrendada:

•  Se inserta dentro de las obligaciones que 9ene el arrendador de mantener
la cosa en estado de servir para el fin del arrendamiento.
•  Consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a
excepción de las loca9vas, las cuales corresponden generalmente al
arrendatario, sino provienen de caso fortuito o mala calidad de la cosa
arrendada, a menos de pacto expreso.
Obligaciones en el arrendamiento: Del arrendatario

Como contrato bilateral que es el arrendamiento impone igualmente
obligaciones al arrendatario. Estas son:

1)  Pagar el precio o renta.
2)  Usar la cosa según los términos del contrato.
3)  Cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
4)  Efectuar reparaciones loca9vas.
5)  Res9tuir la cosa al término del arrendamiento.
Expiración del contrato

•  El contrato de arrendamiento de cosas termina del mismo
modo que otros contratos, pero señala el Art. 1950 C.C.,
causales de ex9nción propias o peculiares de este contrato:

a)  Por destrucción total de la cosa arrendada.
b)  Por la expiración del 9empo es9pulado para la duración
del arriendo.
c)  Por la ex9nción del derecho del arrendador.
d)  Por sentencia judicial en los casos que la ley lo ha previsto.
MANDATO
Mandato
Art. 2116 C.C., Es un contrato en que una persona conwa la ges9ón de uno o mas
negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.

Caracterís9cas:

1.  Generalmente consensual: Se perfecciona por el solo consen9miento de
mandante y mandatario. La expresión de la voluntad puede ser expresa o tácita.

•  El silencio del mandatario suele importar aceptación del mandato, en el caso de
personas que por su profesión u oficio se encarguen de negocios ajenos.
•  El mandato puede ser solemne por excepción, ejemplo:

Cuando las leyes exijan documento autén9co, mandato judicial, mandato para
contraer matrimonio, mandato para comprar o vender bien raíz.

Mandato
2.  Es oneroso por naturaleza: el mandante debe pagar una
remuneración al mandatario, aunque no haya expresa
es9pulación. Art. 2158 N° 3 C.C.
La remuneración se determina:

-‐  Por acuerdo de las partes
-‐  -‐Por la ley
-‐  Por la costumbre
-‐  Por el juez
Mandato
3.  Es un contrato bilateral: Esto aunque sea gratuito. Se obliga
el mandante a cumplir el encargo y rendir cuenta de su
ges9ón y el mandante se obliga a proveerle de los medios
necesarios para su come9do.
4.  El mandatario actúa por cuenta y riesgo del mandante;

Rasgo caracterís9co y esencial del mandato, él ges9ona, él
negoció.
Mandato
Requisitos del mandato
Objeto: debe consis9r en la ejecución de actos jurídicos. El

encargo que consiste en la ejecución de una obra material, como
construir un camino, no cons9tuye mandato, sino un contrato
de arrendamiento de servicios o de confección de una obra
material.

Mandato
Actos en que no es posible el mandato

La facultad de testar es indelegable ( Art. 1004 C.C.)

•  Capacidad del mandante: Debe tener la capacidad necesaria
para ejecutar el acto a que el mandato se refiere.
•  Capacidad del mandatario: Puede desempeñar las funciones

de mandatario una persona incapaz.
Mandato
Clases de mandato:

1.  Por extensión de los negocios:

General: se da para todos los negocios del mandante, y si se da para todos con una o más
excepciones determinadas.

Especial: Se da para uno o mas negocios especialmente determinados.

2.  Por las facultades:
Definido: si se da para comprar vender, hipotecar ciertos y determinados bienes.

Indefinido: No se precisa los poderes o facultades conferidas al mandatario.
Mandato
Actos que requieren poder especial
•  Para Transigir, con especificación de los bienes, derechos, acciones

sobre que debe versar la transacción.
•  Art. 7 C.P.C. Desis9rse en primera instancia de la acción deducida,
aceptar la demanda de la contraria, absolver posiciones, renunciar
a los recursos o términos legales, transigir, comprometer, otorgar a
los árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y
percibir.
•  La facultad de vender comprende naturalmente la de percibir el

precio. Art. 2142 C.C.
Mandato
Obligaciones del mandatario

•  Cumplir con el mandato: Debe efectuar el encargo que se
ha confiado, no lo dice el Código Civil expresamente pero
es de la esencia del contrato.
•  Además, debe ceñirse a los términos del mandato, y solo

los actos que el mandatarios ejecute dentro de los límites
del mandato obligan al mandante.
•  Dar cuenta: de su administración, esto se jus9fica porque el
mandatario no obra por su cuenta, si no por cuenta del
mandante.
Mandato
Prohibiciones para el mandatario

•  Se prohíbe que compre para sí lo que el mandatario le ha
ordenado vender, y vender de lo suyo al mandante lo que
éste le ha ordenado comprar, a menos de tener aprobación
expresa del mandante ( art. 2144 C.C.)
Mandato
Obligaciones del mandante

a)  Cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario: lógica consecuencias de la
representación que el mandato inviste, los actos que ejecute se reputan actos del
mandante. Obligaciones que deben haber sido contraídas a su nombre por el
mandatario.
b)  Proveer al mandatario de lo necesario para cumplir el mandato (Art. 2158C.C.,) El
mandante es obligado a proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución
del mandato. No está obligado el mandatario a u9lizar recursos propios en el
cumplimiento del encargo. La falta de provisión de fondos autoriza al mandatario
para desis9r del encargo. (Art. 2159 C.C.).
c)  Indemnizarle los gastos y perjuicios en que haya incurrido por causa del
mandato, la obligación se jus9fica porque el mandatario actúa por cuenta del
mandante, y muy especialmente en el mandato gratuito.
Mandato
Ex9nción del mandato ( Art. 2163 C.C.)

a)  Por el desempeño del negocio para que fue cons9tuido: el mandatario ha
terminado su misión, pagado su obligación.
b)  Por la expiración del término o por evento de la condición prefijados para
la terminación del mandato: El efecto propio de estas modalidades es la
ex9nción de la relación jurídica en que incide.
c)  Por la revocación del mandante: El mandato es un contrato de confianza

y, por regla general, cede en exclusivo beneficio del mandante. Lo que
jus9fica que el mandante pueda ponerle fin, cuando crea conveniente.
Art. 2165 C.C.
d)  La renovación puede ser expresa o tácita, total o parcial.
Mandato
d) Por la renuncia del mandatario: El mandatario puede poner
fin unilateralmente al mandato. La renuncia deberá
ponerse en conocimiento del mandante por cualquier
medio y surte efecto luego de un 9empo prudente Art.
2167 C.C.

e) Por la muerte del mandante o del mandatario: la muerte
del mandatario pone siempre fin al mandato.

f) Por la quiebra o insolvencia de uno u otro.

g) Por la interdicción de uno y otro.
ESTUDIO DE TÍTULOS
Estudio de ftulos
•  Los ftulos de dominio de los inmuebles

•  Concepto genérico de ftulos: La expresión “estudio de ftulos”
implica el estudio de ftulos de dominio de un inmueble. La
expresión “ftulos” no se u9liza en su sen9do técnico jurídico à
como acto o contrato que fundamenta y valida la tradición: modo
de adquirir el dominio y la posesión regular. Sino que “ftulo” se usa
como documento en el cual consta el derecho a un predio. Así,
hablar de estudio de ftulos implica examinar los documentos en los
que consta y acreditan el dominio sobre un bien raíz.
•  Los documentos que forman los ftulos: La propiedad inmobiliaria

se estructura sobre los siguientes principios:
Estudio de ftulos
•  Los actos y contratos que transfieren dominio o cons9tuyen un derecho
real sobre un inmueble debe otorgarse por E.P.
•  La tradición se realiza por medio de la inscripción de los ftulos en el

RCBR..
•  Por lo tanto los documentos que por regla general acreditan el dominio
son copias de E.P que con9enen el ftulo y copias de las inscripciones
conservatorias. La matriz de la escritura son los documentos firmados por
las parte, autorizados por los notarios. Los conservadores los inscriben en
alguno de sus 3 registros:

–  Propiedad.
–  Hipotecas y gravámenes.
–  Interdicciones y prohibiciones de enajenar.
Estudio de ftulos
•  Así, los documentos que conforman los ftulos son las copias autorizadas de las
escrituras e inscripciones que notarios y conservadores respec9vos guardan en sus
registros. Ambos están obligados a dar copias y el conservador incluso de aquellos
de los que consta y no consta en sus registros.
•  Por ejemplo:
1.  Que la propiedad no se ha transferido ni transmi9do y que la inscripción esta

vigente.
2.  Si la propiedad está afecta a algún gravamen o está dada en arriendo.
3.  Si el derecho a disponer esta afecto a prohibiciones; convencionales, judiciales o
legales.
•  Según el art. 304 CC el estado civil es la calidad de un individuo, en cuanto le

habilita para ejercer ciertos derechos o contraer ciertas obligaciones civiles.
Estudio de ftulos
•  Así, para saber si el dueño puede disponer por si mismo o requiere
de autorización debemos considerar si:
–  Es mayor o menor de edad.
–  Es soltero, casado o viudo.
–  Si contrajo sociedad conyugal.
•  En caso de pactar separación; si esta fue con anterioridad o

posterioridad a la adquisición de bien.
•  Según el art. 305 CC el estado civil de casado o viudo, y de padre,
madre o hijo, se acreditará frente a terceros y se probará por las
respec9vas par9das de matrimonio, de muerte y de nacimiento o
bau9smo.
Estudio de ftulos
•  El estado civil de padre, madre o hijo se acreditará o probará
también por la correspondiente inscripción o subinscripción del
acto de reconocimiento o del fallo judicial que determine la
filiación. La edad y la muerte podrán acreditarse o probarse por al
respec9vas par9das de nacimiento o bau9smo y de muerte.
•  Según el art. 309 CC la falta de la par9da de matrimonio podrá

suplirse por otros documentos autén9cos, por declaraciones de
tes9gos que hayan presenciado la celebración del matrimonio y en
defecto de estas pruebas, por la notoria posesión del estado civil.
•  La filiación a falta de par9da o subinscripción sólo podrá probarse

con los instrumentos autén9cos con que se determinó legalmente,
a falta de ellos, el estado de padre, madre o hijos debe probarse
por el juicio de filiación.
Estudio de ftulos
•  El hecho nega9vo de permanecer viudo y no haber
contraído segundas nupcias, se acredita por medio de
declaraciones juradas de tes9gos ante notarios, que
quedan resguardadas por el delito de perjurio.
•  En los cer9ficados de número la municipalidad deja

constancia del número asignado y en la calle respec9va, a
las dis9ntas propiedades. Se requiere cuando el número
cambio o no consta en la inscripción conservatoria.
•  En los cer9ficados de informaciones previas se ob9ene una

constancia de los posibles des9nos urbanís9cos del bien y
es emi9do por la Dirección de Obras Municipales.
Estudio de ftulos
•  La autorización notarial de las escrituras que con9enen la
enajenación o gravamen, se debe acreditar el pago de la úl9ma
cuota de las contribuciones. Y la inscripción conservatoria requiere
la acreditación de que no se adeudan contribuciones. Ambos
cer9ficados son entregados por la Tesorería. La contribución se
calcula y paga sobre el avalúo del bien. El SII los tasa e incluye en al
Rol de Avalúos comunal. Los bienes originados de una subdivisión
presentan un problema por carecer de tasación y rol de avalúo,
caso en el cual debe ser solicitado al SII.
•  Las personas naturales pueden contratar personalmente o

representadas, y los impúberes, interdictos deben actuar
debidamente representados. Las personas jurídicas sólo pueden
actuar por medio de sus apoderados.
Estudio de ftulos
•  Un representante o mandatario para actuar válidamente debe hacerlo dentro de
los márgenes de su mandato o representación. A falta de mención expresa, los
mandatarios sólo 9enen facultades de administración, y para poder vender
requiere de poder especial que a su vez incluye la facultad de percibir el precio,
pero no para hipotecar. Ni la facultad de hipotecar comprende la de vender.
Además estos poderes deben conferirse por escritura pública si el acto que
pretenden autorizar conlleva esa solemnidad.
•  Así, los documentos que (generalmente) conforman los ftulos son:
•  La copia con cer9ficado de vigencia, de la inscripción del inmueble, en el registro
de propiedad a nombre de su actual dueño y poseedor.
•  Las copias de las inscripciones de los antecesores.
•  Las copias de las escrituras públicas que sirvieron de ftulos.
•  Los cer9ficados de los que consta y no consta en el registro de hipotecas y
gravámenes, y de prohibiciones e interdicciones.
•  Los cer9ficados del registro civil y las declaraciones juradas, de la Tesorería y del
SERVIU.
•  Copias de las E.P en que constan el poder y las facultades de los mandatarios.
Estudio de ftulos
•  El estudio y el informe de ftulos.
•  Naturaleza del estudio: es un trabajo profesional, que se genera a par9r de el

encargo a un abogado de preparar el ftulo por medio del cual su cliente
pretenden adquirir una propiedad. Es un trabajo preparatorio del contrato, y
preven9vo, ya que se debe informar si:
•  Un tercero podrá disputarle legí9mamente, con fundamentos válidos, el derecho

que se propone adquirir.
•  Que no existen condiciones, prohibiciones, embargos, interdicciones, que limiten
el derecho de disposición.
•  Gravámenes a favor de terceros: la propiedad 9ene hipotecas, usufructos,
derechos de uso o habitación, arrendamientos inscritos.
•  El dueño requiere de autorización.
•  El mandatario posee las facultades especiales.
•  Los ftulos merecen algún reparo, cómo deben subsanarse los vicios o defectos
que le afecten, para celebrar válidamente el contrato proyectado.
Estudio de ftulos
•  El estudio preven9vo: los ftulos se estudian para precaver que los
derechos que el cliente se propone adquirir no podrán ser
jus9ficadamente impugnados con fundamento válido, son los del
9tular de la inscripción de dominio vigente; los del actual poseedor
inscrito, quien según el art. 700 se presume dueño. No se puede
precaver que jamás serán impugnados, sino lo que se exige es que
un tercero pueda jus9ficar ser el verdadero dueño alegando vicios
de los ftulos que pueda obtener que se cancele la inscripción.
•  No se busca determinar si el 9tular de la inscripción vigente es el

dueño del inmueble del que esta en posesión, sino que el objeto es
prevenir que otro pueda cancelar su inscripción. Se requiere de un
año de posesión para estar amparado por la presunción, luego de
los 10 nadie puede impugnarla, ya que no quedan acciones
vigentes.
Estudio de ftulos
•  Los ftulos ajustados a derecho: la tradición profesional
implica que los ftulos sean aprobados señalando que se
“encuentran en debida forma y ajustados a derecho”. Lo que
significa que de los antecedentes estudiados nadie podrá
reclamar judicialmente con éxito la posesión y propiedad del
inmueble y que por lo tanto no se podrá impugnar los
derechos que el cliente quiere adquirir.
•  Los derechos del verdadero dueño: del contrato sólo surgen

derechos personales y la tradición es el MAD de los derechos
reales. Este principio esta reconocido por el art. 1815 que
señala que la venta de la cosa ajena es válida, sin perjuicio de
los derechos del dueño, mientras no se ex9ngan por el lapso
del 9empo.
Estudio de ftulos
•  Si el dueño actual adquirió por medio de un modo originario,
no hay nadie que pueda disputarle el dominio. El único modo
originario posible es la prescripción: donde la sentencia hace
las veces de E.P para su inscripción, ya que la ocupación se
excluye porque no hay inmuebles sin dueño.
•  Si se adquirió por un modo deriva9vo como la tradición o

SPCM, la inscripción no acredita que sea el verdadero dueño,
para ello sería necesario que todos los antecesores
ininterrumpidamente hubieren sido los verdaderos dueños,
ya que no se puede transferir más derechos de los que se
9ene.
Estudio de ftulos
•  La inscripción es la forma de realizar la tradición, el MAD entre
vivos. Por lo tanto la inscripción transfiere el dominio si la tradición
es válida y el tradente es el verdadero dueño. La inscripción es un
MAD aunque no pruebe el dominio, sin embargo obliga a
considerar a su 9tular como el verdadero dueño, mientras otro no
jus9fique serlo, ya que se le libera del peso de la prueba. Hay que
considerar que lo mismo se aplica a SPCM ya que el difunto no
puede transmi9r más derechos de los que tenía.
•  La inscripción a ftulo de tradición o herencia, le da a su 9tular la

posesión del inmuebles y se le debe considerar dueño mientras
este vigente. Para que cese la posesión inscrita se debe cancelar
por uno de los modos del art. 728 del C.C.
•  Voluntad de las partes
Estudio de ftulos
•  Nueva inscripción en que el poseedor actual transfiere su derecho a otro.
•  Por Resolución judicial.
•  Sin embargo hay que considerar que la presunción de dominio es

meramente legal.
•  Que la inscripción esta vigente se acredita por medio de un cer9ficado del
CBR.
•  La prueba diabólica es la rela9va a la prueba del dominio. Ya que la

inscripción del 9tulo no prueba que se ha transferido y adquirido el
dominio. Para acreditarlo verdaderamente se debe probar que todos los
antecesores eran dueños hasta que se llegue a quien lo adquirió por un
modo originario. La prescripción soluciona este problema.
Estudio de ftulos
•  El informe de ftulos:
•  Encabezamiento: individualización inmueble y propietario.
•  Relación cronológica de los ftulos examinados. Par9endo

por el mas an9guo
•  Observaciones respecto de la situación del inmueble.
•  Conclusión: dictamen si los ftulos se encentran ajustados a

derecho, o se consigna la forma de subsanar los vicios.
EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES
EL ARCHIVERO JUDICIAL
LOS NOTARIOS
Conservador de Bienes Raíces
•  Los Conservadores de Bienes Raíces son ministros de fe encargados
de los registros conservatorios de bienes raíces cuyo objeto
principal es mantener la historia de la propiedad inmueble y
otorgar una completa publicidad a los gravámenes que pueden
afectar a los bienes raíces.
•  La misión del Conservador de Bienes Raíces es tan importante que,

graficándolo en términos simples, no exis9ría un ftulo o dominio
como tal si la propiedad no fuese registrada por el Conservador.
•  Su función es sumamente importante por cuanto es el Conservador

quien estudia la legalidad y otorga validez a los ftulos de
propiedades, considerando la inscripción como requisito, prueba y
garanfa de la posesión.
Forma de trabajo de los conservadores

•  Los Conservadores de Bienes Raíces – tres en el caso de
San9ago -‐ 9enen un libro denominado repertorio en el cual
anotan todos los ftulos que se presentan en estricto orden de
presentación o llegada.
Registros de los conservadores

•  Los conservadores llevan tres registros:

1.  De Propiedad y Comercio
•  Se Inscriben las Transacciones de Dominio

•  En Comercio se inscriben las transacciones y movimientos de sociedades
de comercio y sus Poderes.
2.  De Hipotecas y Gravámenes

•  Se inscriben : Las hipotecas, los censos, Los Derechos de Usufructos, Uso y
Habitación , Las Servidumbres, Los Reglamentos de Copropiedad y otros
Gravámenes.

3.  Registro de Prohibiciones y de Interdicciones de Enajenar
•  En este Registro se inscriben todas las Prohibiciones y las

Interdicciones de enajenar (ordenadas por los Tribunales)
como también todo impedimento o prohibición referente a
bienes Inmuebles, que limite de algún modo el ejercicio de
del derecho de disposición.
Aranceles del Conservador de Bienes Raíces de San9ago
INSCRIPCIONES
•  Inscripción S/ monto $ 4.500 + $ 300 por carilla Base.
•  Inscripción propiedad – Hipotecas$ 3.000 + $ 300 por carilla Base Hipoteca Garanfa General
$ 3.000 + $ 300 por carilla.
•  Inscripción de Hipoteca 2 pesos por cada 1.000 del monto del Préstamo.
•  Inscripción de Propiedad 2 pesos por cada 1.000 del precio de venta Tope.
•  Inscripción de Propiedad – Hipoteca $ 256.000 + Base + 300 por carilla= $259.300.
•  Inscripción Posesión Efec9va$ 3.000 + $ 300 por carilla
•  Inscripción de Testamento$ 3.500 + $ 300 por carilla.
•  Inscripción Herencia$ 3.000 + $ 300 por carilla + 1 peso por cada 1.000 del avalúo fiscal de la
Propiedad.
•  Inscripción de Prohibición$ 4.500 + $ 300 por carilla.

•  Inscripción Hipoteca Garanfa General 2 pesos por cada mil de avalúo fiscal de la propiedad
hipotecada.
Cer9ficados y subinscripciones
•  Nota Presun9va $ 2.200

•  Cer9ficación $ 2.000
•  Subinscripción o Nota $ 4.000
•  Copia de Inscripción con vigencia $ 4.300 + $ 300 x carilla adicional
•  Copia de Inscripción sin vigencia $ 2.300 + $ 300 x carilla adicional
•  Hipotecas y Gravámenes -‐ Prohibiciones $ 6.600 ($3.300 c/u)
•  Protocolización $ 2.500
•  Cer9ficado Vigencia de Sociedad $ 2.300
•  Cer9ficado Vigencia de Poder $ 2.300
•  Cuando un documento es ingresado por caja se le asigna un
número de repertorio y es derivado al Departamento de Estudios.
•  Ahí la escritura -‐ ftulo que emana de las notarías -‐ es calificada y
una vez que está en condiciones de inscribirse ésta pasa a la
persona que materialmente hace la inscripción.
•  En esta segunda fase se lleva a cabo una exhaus9va revisión de la
escritura, donde se fiscaliza que se cumpla al pie de la letra lo que
la escritura dice, para luego derivarse el documento a otro
funcionario que llenará la nota de transferencia.
•  Luego el ftulo es revisado por las secciones de hipotecas y
prohibiciones –si amerita el caso-‐ para posteriormente seguir por
otros conductos hasta volver finalmente a repertorio, donde el
documento es validado y entregado en un plazo de ocho a diez
días.
•  Es por ello que, por ejemplo, trámites como compraventas al

contado entre alguien que vende y alguien que compra demoran
cerca de un día, porque sólo requieren la firma del notario y la
inscripción.
•  Sin embargo, en el caso de los tratamientos bancarios o procesos

más complejos los plazos se ex9enden ya que por ley el CBRS es
también un ente fiscalizador del cumplimiento de ciertas cargas
imposi9vas
Archivero Judicial
•  Son ministros de fe pública, encargados de la
custodia de los documentos expresados en el
Art. 455 del Código Orgánico de Tribunales y
de dar a las partes interesadas los tes9monios
que de ellos pidieran.
Archivero Judicial
•  Funciones del Archivero Judicial
•  Las principales funciones de los archiveros, en lo que concierne a operaciones inmobiliarias
son:

a.  Custodiar:
–  Los procesos afinados que se hubieren iniciado ante los jueves de letras que existan en la comuna o agrupación de
comunas, o ante la Corte de Apelaciones o ante la Corte Suprema, si el archivero lo fuere del territorio jurisdiccional
en que estos tribunales 9enen su asiento.
–  Los procesos afinados que se hubieren seguido dentro del territorio jurisdiccional respec9vo, ante jueces árbitros.
–  Los protocolos de escrituras públicas otorgadas en el territorio jurisdiccional respec9vo.
b.  Guardar con el conveniente arreglo los procesos, libros de sentencias, protocolos y demás documentos
de su oficina, sujetándose a las órdenes e instrucciones que la Corte o Juzgado respec9vo les diere
sobre el par9cular.
c.  Facilitar a cualquier persona que lo solicite el examen de los procesos, libros o protocolos de su archivo.
Archivero Judicial
•  Funciones del Archivero Judicial
•  Dar a las partes interesadas, con arreglo a la ley, los

tes9monios o copias que pidieren de los documentos que
existen en sus archivos y los cer9ficados que se les pidan;
además poner, a pe9ción de parte, las respec9vas notas
marginales en las escrituras públicas.
•  Formar y publicar, dentro del término que el Presidente de

la República señale en cada caso, los índices de los
procesos y escrituras con que se instale la oficina, y en los
meses de marzo y abril, después de instalada, los
correspondientes al úl9mo año.
Notarios
•  Los notarios, por su parte, son ministros de fe
pública encargados de autorizar y guardar en
su archivo temporalmente algunos de los
instrumentos que ante ellos se otorgaren, de
dar a las partes interesadas los tes9monios
que pidieren, y prac9car las demás diligencias
que la ley les encomiende. Los notarios dan la
seguridad jurídica que necesitan los negocios
para su buen y normal desenvolvimiento.
Notarios
•  Funciones de los Notarios
•  Las principales funciones de los archiveros, en lo que concierne a

operaciones inmobiliarias son:
•  Extender los instrumentos públicos con arreglo a las instrucciones que, de

palabra o por escrito, les dieren las partes otorgantes.
•  Levantar inventarios solemnes.
•  Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos mercan9les.
•  No9ficar los traspasos de acciones, cons9tuciones y no9ficaciones de
prenda que se les solicitaren.
•  Asis9r a las juntas generales de accionistas de sociedades anónimas, para
los efectos que la ley o reglamento de ellas lo exigieren.
Notarios
•  Funciones de los Notarios
•  En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no

estuvieren encomendados a otros funcionarios.
•  Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los instrumentos que
ante ellos se otorguen, en forma de precaver todo extravío y hacer fácil y
expedito su examen.
•  Otorgar cer9ficados o tes9monios de los actos celebrados ante ellos o
protocolizados en sus registros.
•  Facilitar, a cualquiera persona que lo solicite, el examen de los
instrumentos públicos que ante ellos se otorguen y documentos que
protocolicen.
•  Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su
presencia o cuya auten9cidad les conste.
Notarios
•  Instrumentos cuyo valor y auten@cidad da fe
un notario:
•  Las Escrituras Públicas.

•  Las Actas Notariales.
•  Los Instrumentos Privados.
•  Las Protocolizaciones.

Notarios
•  Libros que deben llevar los notarios
•  El protocolo o registro de instrumentos públicos.

•  El libro de repertorio de escrituras públicas y de documentos
protocolizados.
•  El libro índice público.
•  El libro índice privado.
•  El libro de repertorio de contratos de compraventa de vehículos
motorizados.
•  El libro de instrucciones.
•  El libro de actas del ministro o juez visitador del oficio del notario.
EL ARBITRAJE EN MATERIA INMOBILIARIA
El Arbitraje
•  Designación del árbitro

•  La designación del juez árbitro nace de la
voluntad de las partes, pero una vez que ha
sido elegido y que ha aceptado el cargo en la
forma que lo determina la ley, adquiere la
calidad de juez de la República.
El Arbitraje
•  Clasificaciones del arbitraje
•  El árbitro puede ser nombrado con la calidad

de:
•  Árbitro de derecho.

•  Árbitro arbitrador o amigable componedor.
•  Árbitro mixto.
El Arbitraje
•  Objeto del arbitraje
•  En general pueden someterse a arbitraje todos los

conflictos derivados de los negocio, especialmente las
controversias originadas a consecuencia del
incumplimiento de obligaciones contractuales. Las
materias suscep9bles de arbitraje han de ser
necesariamente aquellas respecto de las cuales las
partes pueden disponer libremente conforme a
derecho; sólo en este caso es posible sustraer el
asunto del conocimiento de la jus9cia ordinaria.
El Arbitraje
•  El arbitraje en materia inmobiliaria
•  La regla general es que el arbitraje para solucionar los conflictos

que se suscitan en los negocios inmobiliarios sea plenamente
procedente, y sea ocupado usualmente en operaciones
inmobiliarias, tales como ofertas de compra y aceptación; cierre de
negocios, y promesas de compraventa, al igual que en los contratos
de construcción de bienes raíces, tanto a suma alzada como por
administración. Igualmente es usual que se pacte arbitraje para
resolver las dificultades que pudieran surgir entre los mandantes y
los corredores de propiedades intervinientes en un negocio
inmobiliario.
BIENES FAMILIARES
Código Civil, Arts.141 a 149, Ley 19.335

Bienes que pueden ser declarados
familiares
•  Son únicamente los que pertenecen a ambos cónyuges o a uno de
ellos.
•  El Inmueble debe ser aquel que sirva de Residencia Principal de la
Familia.
•  Los bienes muebles que guarnecen el hogar.
•  Los derechos o acciones de los cónyuges en sociedades propietarias

de un Inmueble que sea Residencia Principal de la Familia.
•  Se excluyen las casas de playa o las de veraneo.
Afectación de los bienes familiares por
sentencia judicial
•  La afectación se produce por sentencia judicial.
•  A pe9ción de uno de los cónyuges.
•  Se otorga con conocimiento del otro.
•  El Procedimiento es Breve y Sumario.
•  Privilegio de Pobreza (Receptores, Notarios CBR).
sentencia judicial
•  La sola presentación de la demanda, transforma al Bien
provisoriamente en bien familiar.
•  En la primera resolución el Juez, dispondrá que se anote al

margen de la inscripción, la calidad provisoria de Bien
Familiar.
•  La sola Presentación de la demanda en la prác9ca lo

transforma.

sentencia judicial
•  Excepcionalmente se altera la regla general, pues
surte efecto desde el momento de la presentación.
•  El cónyuge que fraudulentamente lo hiciere, se

obliga a indemnizar el daño causado.
Afectación de derechos y acciones por
escritura pública
•  Se Realiza por declaración de cualquiera de los cónyuges
y por escritura pública.
•  Debe subinscribirse al margen de la inscripción social

(Registro de Comercio).
•  O en el registro de accionista si es S. A.
•  En este caso los efectos e producen desde la anotación.
Efectos de la afección
•  Sin la voluntad de ambos cónyuges no se pueden: gravar,
enajenar, prometer gravar y enajenar.

•  Tampoco se pueden celebrar contrato que concedan
derechos personales de uso o goce sobre ellos, es decir sobre
los Bienes Familiares.
•  La voluntad del cónyuge no propietario que no intervenga

directa y expresamente en el acto podrá hacerse contar por
escrito, o por escritura pública si el acto lo exigiese.
Autorización judicial supletoria
•  La voluntad del cónyuge no propietario puede ser suplida
por el juez:
•  a) Imposibilidad del cónyuge no propietario.

•  b) Si la nega9va no se funda en el interés de la familia.
•  En ambos casos el Juez procede con conocimiento de

causa, además con citación del cónyuge que niegue su
consen9miento.
Sanción por la inconcurrencia de la
voluntad del cónyuge no propietario
•  El cónyuge N/p puede pedir “Rescisión” del contrato

que se suscribió en contravención a la Ley.
•  En ese caso los adquirentes estarán de mala fe, para

los efectos de las acciones res9tutorias que la
nulidad origine.
Beneficio de excusión
•  Si se reconviene (demanda) a uno de los
cónyuges y el acreedor dirige la acción en
contra de Los Bienes Familiares, cualquiera de
ellos puede pedir que primero se persiga el
crédito en contra de los bienes del deudor.
Desafección de los bienes familiares
•  Los cónyuges de común acuerdo.
•  Por escritura publica anotada al margen de la
inscripción.
•  Por pe9ción al Juez indicando que dejó de ser
bien familiar.
•  Si declara Nulidad de Matrimonio.
•  Por muerte de uno de los cónyuges.
Nulidad de las es9pulaciones contrarias al
régimen de bienes familiares
•  Es nula cualesquiera es9pulación que contravenga
las disposiciones rela9vas a bienes familiares.
•  Son normas de Orden Público.
•  Producen nulidad absoluta.
•  Plazo para pedir la rescisión: 4 años.
Situación de los terceros
•  Los terceros contratantes con los cónyuges afectos al régimen de
protección de los bienes familiares. Se ven afectados en varias
situaciones:
•  a) Los terceros que contratan sin el consen9miento del cónyuge no

propietario: acto nulo.
•  b) Los tercero acreedores que exijan su crédito: beneficio de excusión.
•  c) Terceros adquirentes de Derechos sobre inmueble. Son considerados

poseedores de mala fe.
Consecuencias
•  Responden de los deterioros que por su hecho o
culpa sufra la cosa.
•  Es obligado a res9tuir los frutos.
•  No tendrá derecho a que se le res9tuyan las mejoras
ú9les.
Bibliograwa
•  Manual de Derecho Civil: Prof. Antonio Vodanovic.
Editorial Lexis Nexis San9ago 2005.
•  Código Civil de La República de Chile, Editorial

Jurídica.
•  Las Claves del Mundo Inmobiliario: Guía Prác9ca

Legal. Figueroa Valdés, Juan Eduardo; Valdivia
Germain, Juan Carlos. Editorial Aguilar (El Mercurio).
San9ago Chile 2009.

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Legislación

Inmobiliaria en el

Jaime Cas9llo Peña

• Capacidad de Ejercicio: Ap9tud legal para

• 1-­‐Patrimonio social o común

• ¿Cómo se administra la sociedad conyugal?

• La administración de la sociedad conyugal puede ser ordinaria o

1. El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni

2. No podrá tampoco, sin dicha autorización ,disponer entre vivos a

• ART. 1750: “ el marido es, respecto de terceros, dueños de

• ART. 150 CC, “ la mujer casada de cualquier edad podrá dedicarse

• La mujer casada, que desempeñe algún empleo o que ejerza una

• Los terceros que contraten con la mujer quedarán a cubierto de

• CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS

• Las cosas admiten múl9ples clasiﬁcaciones, atendiendo a diversos puntos

• Bienes de dominio público o bienes nacionales son “aquellos

• Bienes nacionales de uso público son aquellos cuyo “uso

• B) Cosas comerciables e incomerciables

• Atendiendo a su naturaleza, los bienes se dividen en

• Esta clasiﬁcación reviste importancia, ya que ciertos modos de adquirir

• Bienes muebles son los que pueden transportarse de un lugar a

• Los bienes muebles comprenden dos categorías: los muebles por

• Muebles por an9cipación son aquellos bienes que, aunque unidos a

• Inmuebles por naturaleza son aquellos que no pueden

• Los derechos que recaen sobre bienes se denominan derechos

• Debe entenderse no sólo el dominio circunscrito a las cosas corporales, sino

• Facultades que conﬁere el Dominio

• Observamos entonces que deben concurrir, copula9vamente, un hecho

• Tradición: se desprende claramente del concepto legal, contenido en el

• c) Tercer orden sucesorio: Los hermanos

• Si no hay descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge sobreviviente,

• Si no hubiese descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge sobreviviente, ni

• e) Quinto orden sucesorio: El ﬁsco

• En otras palabras, se trata de una limitación al dominio, pues impide al

• El Usufructo puede adquirirse por ley, por testamento, donación, venta u

• Hay inmuebles que por sus caracterís9cas par9culares, estructura o

• La ley permite que a través de inmuebles ajenos y de la

• La carga que impone la servidumbre a la propiedad que la soporta es

• La hipoteca es una caución real, que se cons9tuye sobre bienes raíces,

• La ﬁnalidad de la hipoteca: es una garanfa y derecho real, que se 9ene

• Se efectúa su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, en el

• El cons9tuyente de la hipoteca puede volver a realizar la hipoteca o

• La hipoteca se ex9ende a los inmuebles por des9nación y a

• Art. 135 y 1718 CC.

• Caracterís9cas de la sociedad conyugal:

• Art. 1438 CC “ Es un acto por el cual una parte se

• Partes: Son aquellas personas naturales o

• 1° que sea legalmente capaz.

2. Contrato gratuito: solamente se grava el comodante a favor del comodatario. La

Obligaciones del comodante:

• Supone un acuerdo de voluntades, aunque solo una de las

• La promesa y el contrato prome9do son dos actos jurídicos

• De este contrato nacen obligaciones de hacer. Por lo tanto, podrá el

• ¿Sobre que recae el acuerdo en la compraventa?

• Solemnidades legales: pueden ser ordinarias y especiales,

• Solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, como

• Los gastos son de cargo del vendedor. Supone el legislador

• La cosa es requisito del contrato de compraventa, no se concibe el contrato de

• El Art. 1807 C.C., dice “ la venta puede ser pura y simple, o

• La entrega o tradición ( diferencia entre bienes muebles e inmuebles).

• Saneamiento de la cosa vendida: entregar la cosa en condiciones tales que el comprador

• Pacto de retracto: dispone el Art. 1886 C.C., si se pacta que

b) Voluntarias: Que son aquellas que las partes es9pulan

•  Capacidad de Ejercicio: Ap9tud legal para

•  1-‐Patrimonio social o común

•  ¿Cómo se administra la sociedad conyugal?

•  La administración de la sociedad conyugal puede ser ordinaria o

1.  El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni

2.  No podrá tampoco, sin dicha autorización ,disponer entre vivos a

•  ART. 1750: “ el marido es, respecto de terceros, dueños de

•  ART. 150 CC, “ la mujer casada de cualquier edad podrá dedicarse

•  La mujer casada, que desempeñe algún empleo o que ejerza una

•  Los terceros que contraten con la mujer quedarán a cubierto de

•  CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS

•  Las cosas admiten múl9ples clasiﬁcaciones, atendiendo a diversos puntos

•  Bienes de dominio público o bienes nacionales son “aquellos

•  Bienes nacionales de uso público son aquellos cuyo “uso

•  B) Cosas comerciables e incomerciables

•  Atendiendo a su naturaleza, los bienes se dividen en

•  Esta clasiﬁcación reviste importancia, ya que ciertos modos de adquirir

•  Bienes muebles son los que pueden transportarse de un lugar a

•  Los bienes muebles comprenden dos categorías: los muebles por

•  Muebles por an9cipación son aquellos bienes que, aunque unidos a

•  Inmuebles por naturaleza son aquellos que no pueden

•  Los derechos que recaen sobre bienes se denominan derechos

•  Debe entenderse no sólo el dominio circunscrito a las cosas corporales, sino

•  Facultades que conﬁere el Dominio

•  Observamos entonces que deben concurrir, copula9vamente, un hecho

•  Tradición: se desprende claramente del concepto legal, contenido en el

•  c) Tercer orden sucesorio: Los hermanos

•  Si no hay descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge sobreviviente,

•  Si no hubiese descendientes, ni ascendientes, ni cónyuge sobreviviente, ni

•  e) Quinto orden sucesorio: El ﬁsco

•  En otras palabras, se trata de una limitación al dominio, pues impide al

•  El Usufructo puede adquirirse por ley, por testamento, donación, venta u

•  Hay inmuebles que por sus caracterís9cas par9culares, estructura o

•  La ley permite que a través de inmuebles ajenos y de la

•  La carga que impone la servidumbre a la propiedad que la soporta es

•  La hipoteca es una caución real, que se cons9tuye sobre bienes raíces,

•  La ﬁnalidad de la hipoteca: es una garanfa y derecho real, que se 9ene

•  Se efectúa su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, en el

•  El cons9tuyente de la hipoteca puede volver a realizar la hipoteca o

•  La hipoteca se ex9ende a los inmuebles por des9nación y a

•  Art. 135 y 1718 CC.

•  Caracterís9cas de la sociedad conyugal:

•  Art. 1438 CC “ Es un acto por el cual una parte se

•  Partes: Son aquellas personas naturales o

•  1° que sea legalmente capaz.

2.  Contrato gratuito: solamente se grava el comodante a favor del comodatario. La

•  Supone un acuerdo de voluntades, aunque solo una de las

•  La promesa y el contrato prome9do son dos actos jurídicos

•  De este contrato nacen obligaciones de hacer. Por lo tanto, podrá el

•  ¿Sobre que recae el acuerdo en la compraventa?

•  Solemnidades legales: pueden ser ordinarias y especiales,

•  Solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, como

•  Los gastos son de cargo del vendedor. Supone el legislador

•  La cosa es requisito del contrato de compraventa, no se concibe el contrato de

•  El Art. 1807 C.C., dice “ la venta puede ser pura y simple, o

•  La entrega o tradición ( diferencia entre bienes muebles e inmuebles).

•  Saneamiento de la cosa vendida: entregar la cosa en condiciones tales que el comprador

•  Pacto de retracto: dispone el Art. 1886 C.C., si se pacta que

b)  Voluntarias: Que son aquellas que las partes es9pulan

a)  A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

•  El mandato puede ser solemne por excepción, ejemplo:

4.  El mandatario actúa por cuenta y riesgo del mandante;

•  Capacidad del mandatario: Puede desempeñar las funciones

•  Para Transigir, con especiﬁcación de los bienes, derechos, acciones

•  La facultad de vender comprende naturalmente la de percibir el

•  Además, debe ceñirse a los términos del mandato, y solo

c)  Por la revocación del mandante: El mandato es un contrato de conﬁanza

d)  La renovación puede ser expresa o tácita, total o parcial.

•  Los documentos que forman los ftulos: La propiedad inmobiliaria

•  La tradición se realiza por medio de la inscripción de los ftulos en el

1.  Que la propiedad no se ha transferido ni transmi9do y que la inscripción esta

•  Según el art. 304 CC el estado civil es la calidad de un individuo, en cuanto le

•  En caso de pactar separación; si esta fue con anterioridad o

•  Según el art. 309 CC la falta de la par9da de matrimonio podrá

•  La ﬁliación a falta de par9da o subinscripción sólo podrá probarse

•  En los cer9ﬁcados de número la municipalidad deja

•  En los cer9ﬁcados de informaciones previas se ob9ene una

•  Las personas naturales pueden contratar personalmente o

•  Así, los documentos que (generalmente) conforman los ftulos son:

•  Naturaleza del estudio: es un trabajo profesional, que se genera a par9r de el