UNIVERSIDAD “SAN LUIS

GONZAGA” DE ICA
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

CURSO:

INGENIERÍA DE VALUACIONES

TEMA:

- INFORME DE TASACIÓN
COMERCIAL DE UN PREDIO
UNIFAMILIAR COMPONENTE
TERRENO

DOCENTE:
- ING. WALTER HERNÁNDEZ
AQUIJE

ALUMNOS:
- GUTIÉRREZ ESCOBAR, CRISTIANS
- QUISPE RUIZ, LIZ SANDRA
- RAMIREZ FARFÁN, DAYANNE

CICLO:
VIII-C
TURNO:
TARDE

2018- II
ICA - PERU
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I- MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PERSONA NATURAL O JURÍDICA QUE SOLICITA TASACIÓN:

 GUTIÉRREZ ESCOBAR, CRISTIANS

 QUISPE RUIZ, LIZ SANDRA
 RAMIREZ FARFÁN, DAYANNE

2. NOMBRE DEL PROPIETARIO:

 RAMÍREZ FARFÁN DAYANNÉ SANDYVETH

3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO:

 Se encuentra registrada por SUNARP

 TÍTULO N° 2017-01598235
 Según código de Predio: PARTIDA N° 11057357
 Asiento N° C00002

4. OBJETO DE LA TASACIÓN:

 Determinar el valor comercial en el mercado inmobiliario del predio

urbano del presente informe, así como determinar el valor de su
componente terreno.
5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:

 La presente tasación se efectúa por el método de tasación directa, la

misma que corresponde al procedimiento mediante es cual se estudia
el bien, analizando y dictaminando sus cualidades y características
en una determinada fecha; y mediante el método de comparación
comercial (o de mercado), con el fin de establecer un precio razonable
de acuerdo a las normas establecidas.
 REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ-
RESOLUCIÓN MINISTERIAL N°172-2016.

6. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR O FECHA DE

TASACIÓN:

 15 de noviembre del 2018.

7. LOCALIZACIÓN:

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 Lugar: Manzana P Lote N°16 - HH. UU Santa Rosa de Lima I era

etapa.

Departamento Provincia Distrito

Ica Ica Parcona

8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

 Zonificación: Zona Urbana. (PLANO CATASTRAL)

 Uso actual del inmueble: El inmueble corresponde a una vivienda
unifamiliar.

9. ÁREA DE TERRENO

 El área encerrada dentro del perímetro y de acuerdo a la copia literal

obtenida, es de 159.9 m2.

10. LINDEROS Y PERIMÉTROS:

- LÍMITES O LINDEROS:

Por el frente Calle Antonia Moreno de Cáceres (tramo

AB), con 6.50 ml.
Por el fondo Con Lote N °17 (tramo BC), con 6.60 ml
Por la derecha Con Lote N°15 (tramo CD), con 24.50 ml.
Por la izquierda Con Calle Rosuel Castro (tramo AD), con
24.60 ml

- PERÍMETRO:

 La longitud total del perímetro es 62.20 ml.

11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO:

- DESCRIPCIÓN GENERAL:
-
 Se trata de un inmueble unifamiliar ubicado en el distrito de
Parcona, Provincia y Departamento de Ica. El lote se encuentra
frente a una calle.
 El suelo con que cuenta el terreno suelo limo arcilloso con
escaza presencia de roca.

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 La vivienda unifamiliar es de uso doméstico de una familia.

12. CARACTERÍSTICAS e INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO

 El predio está ubicado en una zona urbanizada que cuenta con

todos sus servicios básicos, como pistas, veredas, Red de
energía eléctrica de alumbrado público, Red de telefonía, Red
de Gas, agua y desagüe; siendo un sector de clase media, con
áreas verdes cercanas. Su topografía es ligeramente plana, con
pendientes inferiores a 1 %. El entorno donde se ubica el predio
existen predominantemente inmuebles de uso familiar y
multifamiliar.

13. SERVIDUMBRES.

 No existen servidumbres.

14. GRAVÁMENES Y CARGAS

 Ninguno.

II- PROCEDIMIENTOS PA REALIZAR LA TASACIÓN:

1. UBICACIÓN DEL TERRENO

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Leyenda del plano de ubicación

TERRENO TIPO A VALUAR

TERRENOS A VALUAR

2. VALORACIONES DE TERRENOS CERCANO MEDIANTE

HOMOLOGACIONES DE VALORES COMERCIAL:

De las investigaciones efectuadas de los precios de mercado en la zona donde se ubica

el inmueble y teniendo en consideración lo siguiente:

- Ubicación dentro de la zona y facilidad de acceso peatonal y vehicular.

- Localización, dimensión y condición del terreno.
- Estado y calidad de los servicios públicos de la electricidad, agua y desagüe.

3. AREA DEL TERRENO TIPO A VALORAR: Lote 16

Descripción del terreno a Área del terreno

tasar (m2)

PREDIO TIPO (LOTE 16) 160.80

4. INVESTIGACION DE MUESTRA DE TERRENOS CERCANOS

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Para saber las ofertas de los precios de los propietarios, requerimos la indagación entre ellos, ya
sea de fuente directa o por medios informáticos e inmobiliarios. Estos precios no son comerciales
por lo que debe estar afectado por un factor obtenido de la comparación de bienes similares.

AREA PREDIO 1 MZA. O: 163.69 m2 AREA PREDIO 2 MZA. J: 154.15 m2

AREA PREDIO 3 MZA. L: 160.18 m2

5. CUADRO DE DESCRIPCION DE VALORES DE TERRENOS

SIMILARES

PREDIO Ubicación/ Contacto/ Distancia Zonificación Área Precio Precio

Descripción Teléfono (m2) De /m2
(soles)
Oferta
(S/.)
1 Mz. O 949928944 83.89 m R 163.69 63,200 386.10
Lote 13
2 Mz. J 968743885 199.66 m R 154.15 65,000 421.67
Lote 8
3 Mz. L 942138801 10 m R 160.18 62,500 390.19
Lote 8

6. HOMOLOGACIÓN DE REFRENCIAS DE TERRENO

Homologación.- Es el proceso por el cual se ponen a cada uno de los comparables en

igualdad de circunstancias. Es la acción de equiparar o poner en relación de igualdad o
semejanza dos cosas

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El cuadro siguiente incluye el valor de oferta=Oferta efectuada por el cliente o

inmobiliaria; y el Valor de Cierre = Ultimo nivel de cotización en una transacción
comercial, Según su fuente de información.

PREDIO PREDIOS TIPO VALOR DE VALOR DE

MUESTRA CIERRE OFERTA
FUENTE
https://pe.tixuz.com/inmuebles/venta/terreno/se-vende-terreno-en-buena-
1 Mz. O 67,500 63,200
ubicaci%C3%B3n/2545360?utm_source=casas.mitula.pe&utm_medium=r
Lote 13 eferral

2 Mz. J 90,000 65,000 VECINO DE LA ZONA

Lote 8
3 Mz. L 67,200 62,500 VECINO DE LA ZONA
Lote 8

7. APLICACIÓN DE LOS FACTORES DE HOMOLOGACION:

i) Factor de Ubicación de terreno.- Aplicaremos el criterio de Bancomer
Clasificación Tipo Zona Residencial Zona Comercial
0 Intermedio 1.00 1.00
1 Esquina 1.15 1.20
2 2 frentes 1.10 1.15
3 3 o más frentes 1,15 1.20
4 Cabecero 1.20 1.35
5 Manzanero 4 o 1.30 1.40
más frentes
6 Manzanero 3 1.25 1.35
frentes
7 Interior 0.70 0.75

ii) Factor Frente.- Aplicaremos lo indicado por Ing. Quiroga quien plantea la formula
siguiente:

Ffr: Coeficiente del Frente 3 𝐹𝑟

𝐹𝑓𝑟 = √
Fr: Frente del lote a evaluar 𝑓𝑟
Fr: Frente lote tipo a ser evaluado

iii) Factor área.- Aplicaremos la formula siguiente: Fa = 0.25 * Alt + 0.75

Alv
Fa: Coeficiente del área
Alt: Area del lote tipo a ser evaluado
Alv: Area del Lote a valuar

iv) Factor Zonificación.- Está relacionado con el uso del suelo predominante en la zona
donde se ubica el inmueble que se está evaluando y los comparables a analizar,
determinando las calificaciones siguientes:

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v)

Para sacar el factor Zona se divide calificación del sujeto (predio) entre la calificación del predio
comparable. Aplicándose la siguiente expresión: Fz = Factor del sujeto (Predio a valorar)
Factor del predio Comparable

vi) Factor Negociación.- Corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre
el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base únicamente de
una negociación a precio de contado, en condiciones normales donde el vendedor y comprador
actúan libremente y sin presiones. Utilizando la siguiente expresión: Fn = Precio oferta
Precio cierre

8. PROCEDEREMOS A LA APLICACIÓN DE LOS FACTORES DE

HOMOLOGACION PARA NUESTRO CASO
 Factor Ubicación.- Según nuestra zonificación todos los lotes en estudio te pertenece a una
zona residencial ® y además los tres lotes comparables elegidos están en una esquina por lo
que por lo que en aplicación de la tabla el valor de ajuste a tomar para los tres lotes es 1.15
 Factor frente.- Para hallar los valores de ajuste para cada predio utilizaremos la formula
señalada, optándose por el procedimiento siguiente:
Para el predio1:
0.3333 0.33333
𝐹𝑓𝑟 1 = (10) = (1.54) =1.15
6.5
Para el predio 2:
0.3333 0.33333
𝐹𝑓𝑟 2 = (10) = (1.34) =1.10
7.45

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Predio 3:
0.3333 0.33333
𝐹𝑓𝑟 3 = (10) = (1.51) =1.14
6.6

Factor Area.- Para hallar los valores de ajuste para cada predio utilizaremos la formula
señalada, optándose por el procedimiento siguiente: Fa = 0.25 * Alt + 0.75
Al
Fa Lote1 = 0.25 * 160.80 + 0.75 = 0.99
163.69

Fa Lote2 = 0.25 * 160.80 + 0.75 = 1.01

154.15

Fa Lote3 = 0.25 * 160.80 + 0.75 = 1.00

160.18
Factor Zonificación.- Según nuestra zonificación todos los lotes en estudio pertenecen a un
estatus de clase media por consiguiente el factor de ajuste será para residencial de segunda donde
su factor es 0.70 por consiguiente Fz = 0.70 = 1.00
0.70
Factor Negociación.- Según lo manifestado para este factor de ajuste aplicaremos la expresión
siguiente para cada predio: Fn = Precio oferta
Precio cierre

Fn Lote1 = 63,200 = 0.94

67,500

Fa Lote2 = 67,500 = 0.75

90,000

Fa Lote2 = 62,500 = 0.93

67,200

9. CUADRO QUE MUESTRA LOS VALORES DE LOS PREDIOS

HOLOGADOS

Precio Factores de homologación Factor Valor

Unitario Ubicación Frente Área Zonif. F. Resultante Homologado
(S/.)/m2 Negociación (S./)/m2
386.10 1.15 1.15 0.99 1.0 0.94 1.23 474.90
421.67 1.15 1.10 1.01 1.0 0.75 0.95 400.58
390.16 1.15 1.14 1.00 1.0 0.93 1.21 472.09
Valor unitario de terreno 449.19
promedio (S/.)/m2
VUC con redondeo (S/.)/m2 449.20

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10. APLICACION DE LOS VALORES HOMOLGADOS PARA LA

VALORIZACIÓN DEL TERRENO TIPO

 De acuerdo al estudio realizado, el valor unitario comercial es

449.20 soles por metro cuadrado.
Unidad Inmobiliaria
A Área
Val Valor unitario Valor total del
terreno
Terreno 160.80 m2 449,20 72,231.36

11. VALOR TOTAL DEL PREDIO – TERRENO (VTT): Aplicamos la fórmula

siguiente:

𝑉𝑇𝑇 = 𝑉𝑇
Dónde:
 VT: Valor del terreno

𝑉𝑇𝑇 = 𝑉𝑇
𝑉𝑇𝑃 = 72,231.36 Soles

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