LICENCIATURA EN DERECHO

Contratos
mercantiles

Licenciatura en Derecho
 Contratos
ffi mercantiles
Décima edición

Arturo Díaz Bravo

UNN/ERSiDAD MCOÑAI AÚóNOMA DE MEXICO

Con la coldboración deAha lsabelV€lázquez Ávib

 copy¡sht @ 901 0 por IURE editoret S.A de c.v v
Arturo Díáz Bravo, respecto a ó décimd €dición de la obra

CONTRATOS MERCANIILES

Nifgund p¿rte de esta obra po.lrá reproduclrs¿, dmacen¿rc€ o transr. tirs€ en sistemas
d¿ recuperóc ó r a suno, ni por a sún m€dio sln el pr€vio permiso por escnto cle
IURE editore§, s.A d¿ cv
Para cLralquier consulta ¿ respecto, fdvor d€ d¡rjgilse a nuestro domiciL¡o
Lrb cddo en Av po dnco núr¡. 75, Col. Chapult€pec Pol6nco, C P t
'11580 Máxico, D

fel. 5280 0358, fdx 5980-5997. wwwiureeditor€s.com

Miembro de 16 Cáñ.ara Nac onalde la lndustrlá Editoró M¿x cana, resisfo nÚm. 3399

tsBN 978-ó07-7792-1 4-7

mpr¿so en M¿xlco Print€d in M€¡jco

Esta obrd se tminó d€ impññ r en

Júnio de 9010en clalef6 d¿

lmpEos y kabados Edito¡ial¿§

adll¿ I deabrl!,6q Gustryo B.z
Co . Ampliac óó Vstó Heflrl@,
CP 5-4400 Nicolés Rdndq Edo.l,¡¿x

5e mpimidon tom ¿lemplard

n¡s sobÉntes pdfa ¡@oscón.
 ,*ouro 24
EI tiempo compartldo

24.f Antccedentes e importancia actual

Según opinión generalizada, esre contrato, por esencia turíslico, apareció en las
playas dél sur de Europa. princip¿lmente las españolas, como una modaiidad del
iontrato de hospeda¡e, que en este caso compromete a ambas partes a concede.
y disponer, respectivamente, del uso de una habitación, durante el periodo de vi-
gencia del contrato, y durante los lapsos periódicos previamente establecidos
Abundan, empero, opiniones en el senlido de que este fenómeno jurídico
surgió en Francia, concretamente en la estación jnvernal de Super Dévoltry. en
1965, unte la desalentadora rentabilidad que venia mosrando la tradicional
venta de los apartamientos.l
Semejante mecanismo fue prontamente imitado en otros países, a tal punto
que no résulta aventurada la afifmaciÉn en el sentido de que actualmente se
ópera pn todo el mundo, na¡uralmente con meior éxito en los países del iia-
mado turismo puro, esto es, el meramente vacacional.

1 t!&o A. Munar B¿mat, Liesente ! ¡uütro de la müWrcpíedad, Edi¡orial Tecnos, Madrid

1992,pá8.34.
474 TfTUto t/coMRATos AsocrATrvos o DE col,ABoRActóN

Este mecanismo ha incursionado aun en elturismo marítimo, pues operan

ya empresas que perm¡ten el uso temporal de yares, en la misma forma en que
§e opera a propósito de inmuebles.
Por manera que es ampliamente conocida, poco es lo que hace falta decir
sobre su importancia actual.
Con refe.encia a México, según información recabada periodÍsticamente,
en la actualidad existen poco más de trescienlos desarrollos de tiempo com-
partido, principalmente, como es de suponerse, en los pue¡tos de mayor
afluencia turística, encabezados por Puerto Vallarta y seguidos muy de cerca
po. Cancún, Acapulco, Mazatlán, los Cabos, Ixtapa, Manzanillo, Cozumel, Hua-
tulco y ot¡os de menor importancia. En cuanto a las unidades de tiempo com-
partido, son aproximadamente treinta mil, todo lo cual ubica a nuestro país
entre los de mayor importancia comercial en este aspecto.
Es verdad que esta hoy creciente actividad turística ha vivido en nuestro paÍs
et¿¡pas criticas y aun de desplestigio, que pronlamente dieron lugar a la inter-
vencjón de las autoridades compelenles, de modo principal, las turisticas y, como
es de suponerse, la PROFECq que incluso liegó a denunciar públicamenle la Írre-
gular conducta de empresas de tiempo compartido y a invitar a los afectados o
posibles afectados para que acudieran a su Delegación más cercana, e incluso te-
lefónicamente, para denunciar cualquier tipo de irregularidad. No es de exrañat
por tanro. que en su momenlo, al dislinguir cuat¡o etapas en la vida de este con-
Lrato dent¡o de nuestro país, Othén Pérez Fernández del Castillo2 afi¡mara que
la segunda etapa se ca¡acterizó por el absoluto desprestigio de esta industria.
mostrado con el alud de quejas que se presentaron ante la citada PROFECO, asi
como ante ia Secretaría de furismo, pero también ante la Secretaría de Relacio-
nes Exteriores. El mismo autor escribe que, en cambio, las dos últimas etapas de
esta figura jurÍdica muestran el lado pos¡tivo de la misma, a g.ado tal que, como
en el resto del mundo, los desarrolladores de la misma operan con mecanismos
un !¿nto complejos. a los que mas adelante se hará relerencia.

?4.2 Concepto y teminología

24.2.1 Concepio
Son numerosos los conceptos, algunos de ellos prelendidamenre definitorios.
que se han vc'rido sob'e esrp co4taafo. no po.os in"lllidos po'su (oncepciór'
(omo cre¿dor o no de un derecho real - tp'ra que igualmenle se ¿bordará mas
adelante-. Así, nuestra ¿Fpc lo define de la siguiente maneral

2 "Tjempo companido", eñ Anales de jüi¡Wruderuia. Tribunal Superior de Mé'

Justic¡a del D.E
xica, sfi, págs 265'266.
 Gp. 9,íEl tiempo compartido 479
... independientemente del nombre o de la forma que se dé af acto jurídico co-
rrespondiente, consiste en poner a disposición de una persona o grupo de perso-
nas, el uso, goce y demás derecho§ que se convengan sobre un bien o par[e del
mismo, en una unidad variable dentro de una clase delerminada, por periodos
previamente convenidos, medianle el pago de alguna cantidad, sin que, en e' caso
de iñmuebles, se transmita el dominio de éstos (art. 64).

Definición tal, como fácilmente se aprecia. revela una postura contraria a la

concepcrón del derecho como propiedad. propugnado por algunos {ratadistas,
como el ya cilado Munar Bernat.) el que. tr¿s de proclamar que de ordrnario ac-
úan, respecto del bien afecto al contrato, varios parlícipes en prc indí1¡bo, ex-
presa lo siguiente:

Se Úata de un de.echo de propiedad con una caracterislica especial: no recae su

titularidad en una sola posición jurídica sÍ pl¡ede esta. en manos de un
-al¡nque
solo sujeto que osten[e todas ias cuotas, bien porque todavía no las ha empezado
a comercializar, bieñ porque las ha adquirido todas-, sino que se p.oduce una si_
tuación de comunidad del derecho de p.opiedad: los multjpropietarios son cop¡o-
pietarios de la vivienda.

Por su parte, la NoM-029-scFI-2010, expedida por la Secretaría de Economia y

publicada en elDo 17-may-2010, en vigor sesenta días naturales después de taI
fecha, lo define, en su párrafo 3.14, de la siguiente manera:

... todo acto jurídico consistente en poner a disposición de una persona o grupo
de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien
o parte del mismo, en una unidad variable denrro de una clase determinada, por
períodos previamente convenidos mediante el pago de alguna cantidad, sin que.
en el caso de inmuebles, se transmita el dominio de éslos.

Importa precisar [ambién que en los modelos de conratos autorizados por

la PROFECo se establece que la empresa cede al usuario un derecho pe¡sonal
de uso, a cambio del cualdicho usuario se obliga a pagar el precio convenido,
en los términos y condiciones establecidos en los con¡ratos respectivos- Más
adeiante se abordará el punto respectivo a la naturaleza juridica de los dere-
chos que corresponden a1 usuario.

24.2.2 Tcminología
Por lo que se refiere a Ia terminologia que emplean, asÍ las legislaciones como los
doctrinarios, muestra una gran diversidad, tal vez por razón de que, como des-

1 ap- ct., pá9. t1e.

480 Tífulo tcoNrRAfos AsoclATlvos o DE coLABoRAclÓN

de ahora se apunta, no existe un c terio uniforme en cuanto a Ia calificación de

los derechos que asisten al tiempo compartidario.
Así, mientras la expresión tiempo compartido, tomada del inglés tíme sha-
ring, parece ser mayoritariamente la empleada,a no faltan quienes consideren
que se trata de una multipropiedad, como el también citado Munar Bernat,
en su obra igualmenle mencionada.
En cuanio a la legislación mexicana, especÍficamente en el ya citado art.
64 de la LFpc, asi como en la ¡eferida NoM, si bien se emplea la expresión ma-
yorjtar¡a, se precisa que el derecho conferido al consumidor es ei de uso, goce y
demás derechos reiacionados.

24.3 Natural€za ¡urídica

AquÍ también ditieren las opiniones lendientes a precisar la natuftleza itrídica

de los derechos conferidos al usuario, pues en lanto que algunos tratadistas ex-
tranjeros como Munar Bemat,s §e limitan a proclamar que se trata de un mero
derécho real. aunque sin precisar en cuál de sus variantes, y rechazan el ca-
rácter personal dei de¡echo, otros6 lo ubican como personal Por su parte, Di
FilippoT se muestra particularmente dubitativa, pues, tras de rechazar que se
trat¿ de una multipropiedad, apunta que en realidad configura un "condominio
afectado a disfrute periódico y alternalivo, con indivisión forzosa perpetua", sin
que importe el uso de los vocablos tiempo comparlido: eilo no es óbice para que
íe incline también por considerar que, en algunos c¿sos. 'se plantearán relacio-
nes jurídicas pat¡imoniales de contenido obligaclonal. verdaderos créditos. de'
rechos personales, que aunque acabaliados al derecho real, no lo integ¡an y no
jn-
forman parte de su estrucrura. Es asÍ que llegamos a la conclusion de que el
tercamblo vacacional en el sistema ai tlerñpo compartido no es un derecho
real, y nunca podria se¡lo, pues está constituido en su mayor parte por obliga'
ciones de hacer'l
Por contra, €l panorama legal mexicano es de suyo oscurol "La prestación
del servicio de iiempo comparLiáo, lndependienLemente del ¡ombre o de la [o'
ma que se dé al acto juridico co espondiente, constste en poner a disposiclon
de una persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se con'

4 Carlos Albeno Ghersi. Co ru¡os c¡itc5 y .om?tcial?g lomo ll. .egunda edi' rón. Ae e¿ Bre'
nos A ircs. . oq2. y MarÉ Isbel D¡ Filippo. I ieÍtpo ompo'nda. Ún condoñn:a espe'iat ' nae
ledó Perror. Buenos Ai¡es. 1987.
5 Op. cit., págJ 29.5?, 7 G77 , 79
Y 93 .
6 cherst, ;p:c¡¿. pág. 283. Esre;utor rechaza enfálicamente Ia posibilidad de que se constiiu-
yan derechos reales sob¡€ el inmueble
7 op. cx., págs. 179-20a.
 aap. q4lEl tiempo compartido 441

yengan sobre un bien o parte del mismo,... sin que, en el caso de inmuebles, se
ü.ansmita el dominio de éstos" (art. 64, LFP'). "la venta 0 preventa de un servi-
:io de tiempo companido sólo podrá iniciarse cuando el contrato respectivo... es-
,ecifique... III. Determinación clara de los derechos de uso y goce de bienes que
:endrán los compradores..." (art. 65-lll, r¡Pc). Ahora bien, el derecho de uso y el
le habitación, por el lugar que ocupan en los códigos civiles mexicanos, en este
laso el ccF (arts. 1049 y 1050), constituyen verdaderos derechos reale§, muy a
cesar de que los preceptos que los definen no lo proclaman así.
Ahora bien, la verdad es que ambas posturas, 1a realista y la personalista,
tlrecen perfiles propios de este contrato.
En efecto, mientras que por una parte el derecho del usuario es personal
:rentq a la persona física o moral propietaria o desarrolladora del bien, po¡ la otra
l dicho usuario asisten, como se ha eapresado, los derechos de uso, habitación
r' ocupación, que puede hacer valer frente a cualquier terceÍo -erga omnes-,
lor manera que de ningún modo puede considerarse como un despropósito
a posibilidad de que se esté aquí en presencia de un derccho hibrido.
Y tal vez una buena demostración de 10 anterior está en lo dicho por José
le Jesús López Monroy:8

tos derechos reales están específicamente precisados en Ia legislación y pol esaa

razón se dice que son de número limitado: propiedad, usufruc¡o, servidumbre, ¿¿§o

y habitación- - -

El mismo autor transcribe palabras de García Máynez, quien define el de-

recho personal o de crédito como "la faculrad que una persona, llamada acree-
lor, tiene de exigir de ora, llamada deudor, un hecho, una abslención o la
lntrega de una cosa'l
De esta suerte, no es posible negar que por virtud del contrato que aquí se
:xamina, el usuario tiene a su alcance derechos de las dos naturalezas.

24.4 ftercantil¡dad y cMlldad

Parece que no hace falta extenderse en razones por las que deben calificarse
Ce mercantiles las empresas desarrollado.as de actividades en materia de
iiempo compartido, pues no solamente están constituidas po¡ los elemenlos
mate.iales e inmateriales propios de toda negociación comercial, sino que tam-
poco requiere demostración el hecho de que actúan con fines predominante-

3 Voz: Derechos Reales y Derechos Pe6onales, en Dicno¡orio jütídico mericano, D-H.2a- ed-,
Edirorial Porn¡a-uNAM, México, I987, págs. 1067-1068.
89 rfTULo ó,/coNTRAros AsoclATlvos o D€ colABoRAclóN

mente lucrativos, esto es, hacen del comercio su ocupación ordinaria' y de ese
modo se surlen los efectos del arl. 30. del C.Com.
Pero además, se trata, sin duda de ningún género, de las emp.esas de
trismo, previstas en la frac. VIII del art.75 del propio ordenamienio co-
mercial.
Sin emba.go, lo anterior no excluye la posibilidad, remota si se quiere, de
que una persona, física o moral, destine ocasionalmente un bien inmueble a su
aprovechamiento temporal por parte de terceros, mediante cierta remuneración.
De ser así, ni el propietario podría merecer el calilicativo de comerciante, ni el
acto o actos de aprovechamiento pecuniario del inmueble configurarían actos
de comercio, dado que no se.ealizarían de modo masivo, como parte de una
especulación comercial. En el mismo supuesto, se rataría de un conÍato civil,
y po. ello nada tiene de exfaña la circunstanc¡a de que lo regulen los códigos
civiles de algunas ent¡dades federativas del país-

245 Régimen l€gal

A pesar de que, como queda d¡cho, este contrato se desenvuelve primordial-

mánte en el mundo turístico, Ia preocupación estatill de proteger al consumi-
do¡ de proveedores habituales, marcó el cambio legal de rumbo del contrato,
de tal Áanera que su regulación fundamental aparece eÍ la 14/ General de
^o
turismo, que se limita a prescribir que los contratos de servicios turísticos,
como es el caso de1 que aquÍ se examina, deben regirse por las estipulaciones
de las partes, con observancia de la paopia Ley y dela Ley Federat de Prctección
al Consumidor (aü. 53, ¿6r); y que corresponde a l¿ Secretaria de Turismo Ia ex'
pedición de las Normas Oficiales Mexicanas relacionadas con la prestación cle
los servicios turÍsticos (art. 56), sin perjuicio de las obligaciones que se impon-
gan po¡ otras autoridades a los presradores de servicios turísticos (att 54' L6Í)'
En eteclo, este contralo ha pasado a lormar parte de la regulación protec-
tora del consumidor, y asÍ resulta, con toda claridad, de lo previsto por los ar[s'
64 y 65 de la Lq) Feáeral de Protección al consumidor, como del contenido de
la yá citada not'l-o29'scFI-2010. Prácticas Comerciales.- Requisitos Informativos
para la Prestación del Servicio de Tiempo Compartido.
Ambos cuerpos legales se examinarán más adelante. Empero, conviene te'
ner presente que ninguno de ellos sería aplicable al contrato civil de tiempo
compariido, el que, por tanto, se regiría por la respectiva legislación civil y por
las estipulaciones adoptadas contractualmente.
 Cap. 94lEl tiempo companldo 483

lut.6 Debeie6 precontractuale dcl prcstador

Como es f¡ecuente en la regulación de las operac¡ones entre proveedores ha,

bituales y consumidores, operan aqui ciertas exigencias precontractuales a
cago del operador A continuación se mencionarán algunas de las más impor-

Ante todo, la de informa¡ al interesado sobre el precio de contado del

servicio respectivo, el monto de los cargos, el número de pagos a reali-
zar, su pe¡iodicidad, el derecho de amortizar anticipadamente el crédito,
con 1a consiguiente reducción de intereses.
En su caso, el monto de posibles descuentos o bonificaciones para elsu-
puesto de pago de contado.
El importe total de la operación, el número y monto de los pagos par-
ciales, así como elde los intereses, comisiones y cargos respectivos (art.
66, LFP.).

Pero además, la venta o preventa del se¡vicio de tiempo compartido debe

ir p¡ecedida por el registro del contrato .espectivo anre la PROFECO, en el que
leberán especificarse:

El nombre y domicilio del proveedor

El lugar en el que se p.estará el servicio.
La determinación de los derechos de uso y goce, con mención de los lap-
sos colrespondientes.
El costo del mantenimiento para el primer año y el mecanismo al que se
ajustarán las futuras alteraciones en dicho costo.
En su caso, las opciones de intercambio con otros prestadores del mis-
mo servicio y la mención de los costos adicionales de tales intercambios.
Las fianzas y garanrias que se otorgarán a favor del consumidor (aft.
65, LFP1).

Por otra parte, para que la operación de que se trata sea ope.ada, djrec-
:amente o a través de una comercializadora, también debe informarse con
lnrelación a la PROFECO sobre la techa de inicio de las operaciones, con in-
iicación del lugar o lugares en los que se of¡ece Ia prestación del servicio. Si
te trata de personas morales, debe.á exhibirse copia ce.tlflcada de la escri-
ura constitutiva.
Finalmente. el regis¿ro de estos conratos ante la pROFECO sólo procede-
'á si se satislacen los siguientes requjsitos:
444 TiIULo ó/CON]MTOS ASOC'\TIVOS o DE COLABORACIÓN

Esta¡ ¡edactados en idioma español, sin perjuicio de emplear otro idio-

ma, siempre que se compruebe que se trata de una fiel traducción del
registrado en español, hecha por perito oficial y con la indicación de que,
en caso de d'screpancia, prevalecerá el texto en español.
Presentación de los comprobanres previstos por el el inciso 5 de la NoM,
antes mencionados.
Exhibición de la constancia en el senlido de que se satisfacen ias res-
pectivas legislaciones locales en lo que hace a la inscripción y disponibi-
lidad registral del bien respectivo.
Presentación de copia simple de la póliza de seguro con la que se cubran
los daños que suf¡an los bienes muebles e inmuebles afectos al servicio
de que se trata, así como los daños físicos que se causen a los usüarios
con morivo de la ocupación de los b¡enes.
Relación de los cobros y conceptos que se harán a los usuarios, inclui-
dos, en su caso, los costos de suscripción o membresía.
En su caso, licencia de const¡ucción del inmueble respectivo, incluidos
los comprobantes de las garantías otofgadas por los constructores.
En su caso, copia de la póliza de seguro con la que se cubran los daños
para el supuesto de reconstrucción, remodelación, ampliación o repara-
ción del local.
Indicación del nombre y domicilio del proveedor, dent.o del país, su
número en el Registro Federal de contribuyentes, el lugar en el que se
prestará el servicio, el nombre y domicilio del usuario y de las demás cir-
cunslancias previstas en el inciso 5, antes mencionadas.
En el caso de contratos celebrados en moneda extranjera, 1a estipulación
sobre que el usuario podrá pagar en moneda nacional, conforme al lipo
de cambio que ¡ija el dia de pago.
I-a estjpulación en el sentido de que el usuario puede cancelar el contra-
ro. sin menoscabo de Ios p¿gos electuados. denrro del plato que se esll'
pule. no menor al de cinco días háb¡les. contados a panir del sigr¡ierle
¿l de l¿ lirma. en la inteligenci¿ de que la inversión inrcial deberá devol'
verce, como máximo, dentro de los quince días hábiles siguientes a 1a fe-
cha de cancelación del contrato.
También deberá mencionarse la existencia del Reglamento Interno, en el
que se contendrán las reglas de operación del conraro; un ejempla¡ de
dicho reglamento debe¡á acompañarse al conÍato.

21t.7 Derechos, deberG y obl¡gac¡on€s d€ las partes

Coñ independencia de lo antes expuesto, a continuación se hará referencja-al

contenidó de los modelos cle contratos aprobados por la PROFECo, que, ade'
 ,"p 2a ErrerpocoT¡aoo 485
más, coinciden con las opiniones doctrinales, enrre ellas la delya citado Ghe¡si.a
Naturalmente, sólo se hará referencia a los aspecfos más importantes como:
Derechos del usuario:

. Sobre la base de recip¡ocidad y con arreglo a la temporada, así como a

la unidad contratada, el de.u¡ilizat en inrercambio interno, otra unidad
similar o equivalente a la conlratada.
. El de ocupar el iocal durante el plazo convenido y en la época esripula'
da, con arreglo al horario de entrada y salida que se convenga.
. En caso de omisión por parte de la empresa, el de que se le suministre
instalación e¡ aigún establecimiento de1 mismo lugar, de caracteres si-
milares y sin costo alguno, salvo la cuota de mantenimiento.

Derechos de la emp¡esa:

. Ei de disponer del bien du¡ante los días comprendidos en la semana cin-

cuenta y tres del año en que la misma exisla.
. EI de reclasificar las temporadas cuando las autoridades educativas co-
rrespondientes modifiquen la tempofada de vacaciones escolares. com-
prendidas entre julio y agosto de cada año.
. El de promover la celebración de acros y la prestación de servicios con
costo adicional, en cualquiera de las áreas del inmueble, sin afecLa¡ las
condiciones normales del servicio, y siempre que oportunamenfe se in-
forme de ello a los usuarios.
. El de que se le informe previamen¡e sobre la cesión del conrrato que
haga elusuario, por lo menos con taeinta dias naturales de anticipación

Deberes del usua¡io:

. El de constituir un depósilo en efectivo, al iniciar la ocupación del local,

por el equivalente a una cuota anual de mantenimiento, que le será de-
vuelto al momento de Ia desocupación, deducido, en su caso, algún fal-
tante o daño por uso anormal de la unidad, previa ia comprobación
respect¡va.

Deberes de la empresa:

. Más allá de lo que se estipula en 1os contratos, Ia NoM (incjso 6) dispone

que los prestadores de estos servicios deben adoptar un sistema de re-
servaciones que responda a las necesidades y requerimientos de los

e op. ct..pá9.2a6
486 Írulo 6/coNTRATos AsoclATlvos o DE coLABoRAclóN

usuarios, ajustado a la anticipada demanda, con arreglo a la capacidad

de ocupación de los locales, su tipo o clase y temporada.

Obligaciones del usuario:

De modo unánime, los tratadistas consignan, como más importanle obli-
gación delusuario, la de pagar puntualmenre los conceptos patrimoniales a su
cargo.lo
Por lo que se refiere a los modelos de conLratos aprobados por la PROFE-
CO, suelen consignar las siguientes obligaciones:

. Pagar periódicamente, de ordinario en [orma anual, la cuota de mante-

nimienro, que se actualizará anualmente, con a¡reglo al indice de infla-
ción emilido por eL Banco de México, en la inleligencia de que el impago
causa intereses moratorios, pero además se faculta a 1a empresa para
suspender los selvicios en tanlo no se cubra el importe total de la cllola.
. Naruralmente, también se suele adoptar el mecanismo de pago de las str-
mas correspondientes al derecho de ocupación deibien, a cuyo efecto sue-
le enregarse al usuario un bloque de fo.mas de pago para su empleo
periódico; como en ei caso anterior. elusuario queda obligado a pagar, en
caso de incumplimiento oporluno, intereses moratorios a la lasa conÍac_
tualmente estipulada: pero además el incumplimiento da lugat en este
caso, a la rescisión o al derccho, del proveedor de exigir elpago forzoso.

obligaciones de la empresa:
Con arreglo al inciso 5.1.1 de la NoM, cuando los presladores delservicio pre-
tendan realizar cob.os periódicos o de atiliación o membresía, deben acreditar
ante 1a PRoFECo que disponen de garantÍas suficientes y expeditas para respaf
dar el cumplimiento de sus obligaciones, las que deben cumplir cierlas caracte-
rísticas neóesarias para proteger los inlereses de los usuados. También deben
acreditar, cuando el establecimiento 5e encuenlre ubicado en el exÍanjero, quc
el inmueble se encuenlra concluido y regis[ado de conformidad con las leyes del
país respeclivo (inc. 10.1).
Deberá legistrar el conrato de adhesión ante PRoFECO, con la documenla-
ción que se menciona en el mismo proyecto de NoM y, cuando opere en preve¡-
La, la documentación relacionada con ei proyecto de construcción, reconstru'-
ción, ampliación o reparación, y la pólrza de seguro conrra daños y siniestros
totales o parciales de los bienes muebles o lnmuebles, destinados al servlcio de
tiempo compartido (10.7).

10 chesl, op. .1¡., pag. 286

 Gp. 94lEl tiernpo compartido 487

,r.8 Proccdimi€nto en caso de qucja

Aqui es doble la razón por Ia cual elusuario tiene a su alcance, el procedimiento

ante la PROFECO, en cualquier caso de queja o reclamación. En efecto, así lo
disponen los arts. 53 de la LGr y 20 óe la LFpc, incluida la posibilidad, en caso
de que ei usuario resida en el extranjero, de acudir a la PRoFECo mediante co-
lleo certificado y de agotar por ese medio el p.ocedimiento de conciliación o
de arbitraje que convengan las partes.
Por último, y siempre en el supuesto de usuario residente en el extranjero,
Ce que el mismo presente su queja o reclamación en su lugar de residencia, por
,onducto de la representación de la Secretaria de Turismo.

24.9 Teminaclón del contrato

Aunque casi resulta ociosa la afirmación en el sentido de que, al concluir el pla-

40 previsto, el cont¡ato de tiempo compartido dejará de surtir sus efectos, es
losible que ambas partes convengan en prorrogarlo, o bien en la celebración
le uno nuevo.
Ahora bien, puesto que el proveedor del servicio ha venido asumiendo
ll carácre¡ de nudo propietario del bien, le es dado modificar el destino del
rismo una vez que hayan concluido todos los contralos afectos al mismo. En
-al caso:

. Debe notificar a la Secretaria de Turismo y a la PROFECO la intención

de desafectar el establecimiento, así como solicita¡ la autorización de
esta última para llevar a cabo su propósito; una vez obtenida, la desa-
fectación surtirá efecto un año después de la fecha en la que haya
formulado Ia solicitud de cancelación ante el Regisro Público que co-
rresponda.
. obtenida la autorización para desafectar, el prestador deberá publicar
cada treinta dias. duranre tres meses y en dos de los diarios de mayor cir.
culacjón nacional, así como en uno de la localidad a la que correspo¡da la
ubicación del establecimiento, el aviso de desafectación; el mismo presta-
dor deberá mantener en vigor, du¡ante un año, una póliza de fianza. con
importe del diez por ciento del valor del inmueble, para garantizar posi-
bles derechos de los usuarios.
. Aho¡a bien, como antes se dijo, el usuario debe disponer de un plazo
dentro del cual puede cancelar el servicio, misma que debe notificar por
488 TfIULo 6/coNTIATo6 ASoCIATIVOS O DE COLABORACIÓN

escrito en el lugar en que se,haya celebrado la operación, o en el doini-

cilio del prestador o de su representante. Por supuesto, transcurrido el
plazo antes referido, ya no asistirá al usuario el derecho de cancelación
(inc¡so 5.5.14 de la Noli).
. Por úliimo, el contrato terminará también por réscisión, en cualqüiera de
Ios c¿sos de incumpl¡miento anles re[eridos