FACULTAD DE INGENIERÍA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

TITULO:

CATASTRO Y HABILITACIONES HURBANAS

ALUMNO:

PANIAGUA FERNANDEZ ALEX KENEDY

DOCENTE:

HUARAZ – PERÚ

2018
 CATASTRO

El catastro (derivado de la voz griega κατάστιχον, ‘registro’) inmobiliario es un registro

administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles
rústicos, urbanos y de características especiales. Entre las características del catastro
podemos encontrar que es un registro estadístico para determinar la extensión
geográfica y riqueza de alguna demarcación y que en materia hacendaria es un apoyo
para determinar el cobro de las imposiciones del estado, según lo manifestado en los
registros.
Es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda en el
que se describen los bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales.
Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del registro de la propiedad, cuyos
pronunciamientos jurídicos prevalecen, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario
se presumen ciertos. La incorporación en el Catastro de los bienes y de las alteraciones
de sus características, es obligatoria y se realiza por alguno de los siguientes métodos:

 declaraciones, comunicaciones y solicitudes

 subsanación de discrepancias
 inspección catastral; pueden ser bien actuaciones de comprobación e investigación
de hechos, actos, negocios y demás circunstancias relativas a los inmuebles
susceptibles de originar una incorporación o modificación en el Catastro, bien de
información, de valoración y de informe y asesoramiento.
No existe un único concepto del catastro. La definición que más se aproxima es: “El
Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de
éste, permanente y metódicamente actualizado mediante cartografiado de los límites de
las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos.”
De ahí podemos establecer algunos elementos esenciales:

 Es un inventario o registro público; al servicio no sólo de las distintas Administraciones

sino del ciudadano y de la sociedad en general. Permite la consulta y certificación de
los datos.
 Global, de todos los bienes inmuebles de un determinado ámbito territorial.
 Actualizado. El Catastro tiene como objeto material el bien inmueble, la realidad física.
 Contiene información relativa a esos bienes inmuebles: datos gráficos (cartografía
parcelaria y croquis catastral) y alfanuméricos (físicos, económicos y jurídicos).
Soporte de múltiples aplicaciones fiscales y económicas. Es un sistema de información
del territorio rápido, fácil y eficaz.
Valoración[editar]
Los actos resultantes de estos procedimientos de incorporación deben ser motivados.
La formación y mantenimiento del Catastro, así como la difusión de la información
catastral, es de competencia exclusiva del Estado. Estas funciones, que comprenden,
entre otras, la valoración, la inspección y la elaboración y gestión de la cartografía
catastral, se ejercerán por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de
las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes
Administraciones, entidades y corporaciones públicas, salvo la coordinación de valores y
la de aprobación de las ponencias de valores que deben ser ejercidas en todo caso por la
Dirección General del Catastro

HABILITACIONES URBANAS
Normativa aplicable
- Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº 29300 y N° 29476. - D.S. Nº 024-2008-
VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA. - D.S. N° 011-2006-VIVIENDA:
Reglamento Nacional de Edificaciones. - Adecuación del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios: Resolución Nº 3392008-SUNARP/SN.
Definición de habilitación urbana
Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución
de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de
distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno
podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones.
Art. 3º Ley 29090
Entidad competente para aprobar las HU
• Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades
provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4
núm. 9 de la Ley 29090.
• Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio
administrativo positivo. • Según modificación efectuada por Ley 29476.
Legitimados para tramitar una habilitación urbana
• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una
servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para
llevar a cabo obras de habilitación urbana sobre un predio.
• Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090
Jurisprudencia registral
• Intervención de copropietarios en habilitación urbana • “Siendo que la aprobación de
la habilitación urbana importa la modificación de la apariencia física de un inmueble, se
requiere la intervención de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artículo 971
del Código Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien común.
• No se requiere la intervención de todos los copropietarios de un predio cuando los
copropietarios no intervinientes a un área específica de la habilitación urbana no
inscrita”. • Resolución Nª 787-2010-SUNARP-TR-L.
Actos inscribibles
1. Independización o parcelación de predios rústicos para habilitaciones urbanas
Planeamiento integral. 2. Documentos previos. 3. Proyecto de habilitación urbana. 4.
Recepción de obras de habilitación urbana.
Independización de predios rústicos
• - Proceso de división de un predio rústico para destinar las porciones resultantes a una
habilitación urbana. • - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su anexo “E”,
con el número de resolución de autorización, conjuntamente con los documentos
técnicos sustenta torios sellados y visados. Art. 28 modificado del Reglamento de la Ley
29090. • - La inscripción del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripción
de la independización; sin embargo, debe dejarse constancia que no se solicitó su
inscripción. Art. 44 RIRP
Documentos previos
DEFINICIÓN: “Se entiende por documento previo aquel que regula el diseño o las
condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de
un predio y que, por tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con anterioridad al
trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.”
Art. 14 Ley
Efectos de la inscripción de los documentos previos “Los Registros Públicos inscribirán, a
solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente
artículo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripción
debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que
éste será oponible frente a terceros.”
Art. 14 Ley
Certificado de Zonificación y Vías
“Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad
Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se
especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de
un predio.”
Art. 14.1 Ley
Antecedente en la jurisprudencia registral
La zonificación no constituye un acto inscribible La zonificación a la que está sujeta un
predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al
uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad
legal.
Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L
Certificado de Factibilidad de Servicios
Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que contiene: a. Las
condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio. c. La fecha de emisión. d. Fecha de vigencia.
Anotación preventiva de documentos previos
“El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral
del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se
encuentren vigentes.”
Art. 31A del RIRP
Contenido del asiento del Certificado de Zonificación
1. Datos contenidos en el Certificado. 2. Plazo de vigencia del Certificado.
El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo
de vigencia del certificado.
Art. 31B RIRP
Contenido del asiento de certificado de factibilidad
1. Indicación que el predio cuenta con factibilidad de servicios o, 2. Si acceso al servicio
será posterior, los datos respectivos (+ fecha de emisión y vigencia).
Art. 31B RIRP
Etapas del procedimiento administrativo de habilitación urbana
a) Aprobación del Proyecto.
b) Recepción de las Obras.
Art. 16 Reglamento
Modalidades de aprobación de habilitación
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o
comisiones técnicas.
Modalidad D: aprobación con evaluación previa de comisión técnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables
• El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las
obras preliminares. • La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para verificar el
expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. • Después de la verificación
sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las
obras.
• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Evaluación previa de proyectos por revisores urbanos o comisiones técnicas
• Revisores urbanos: • El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad
constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de
este momento iniciar las obras. • Comisiones técnicas: • La municipalidad convocará a la
comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el
expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. • Art.
10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica • La municipalidad
convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días
útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el
silencio positivo.
• Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Inscripción registral de la primera etapa de la H.U.
“La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las
modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de
las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en
las que se realiza la anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica y la pre
independización. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la
municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.”
Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Anotación preventiva de la licencia de habilitación urbana - Habilitaciones urbanas con
construcción simultánea y venta garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad, bajo responsabilidad del
promotor.
- Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP, que recogía el anterior texto del
artículo 10 de la Ley 29090 según el cual solamente era registrable la HU aprobada por la
modalidad B y la C con revisores urbanos.
Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia
A) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba la licencia definitiva.
Modalidad C: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado, el anexo “D”
con el sello de pago de la autoliquidación y comprobante de pago.
Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado y
comprobante de pago del derecho respectivo.
Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia
B) Planos de ubicación y localización* del terreno, y de trazado y lotización presentados
ante la Municipalidad respectiva.
C) Memoria descriptiva.
Se regula prevalencia del plano. Se permite presentación de copia digital de planos y
memoria. Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA
Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitación urbana presentado ante
la municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva).
C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario en el sentido que operó el SAP, presentada
ante la municipalidad.
Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº 29060
Art. 2º.- Aprobación automática Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarán automáticamente aprobados si, vencido el plazo
establecido o máximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno
para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3º.- Aprobación del
procedimiento No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una D.J. ante la
propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el
derecho conferido ante la misma o 3ras entidades (...)constituyendo el cargo de
recepción de dicho documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la
solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos
efectos.
Ley del Procedimiento Administrativo General
Art. 188º.- Efectos del Silencio Administrativo 188.1. Los procedimientos administrativos
sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los
términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo, al que
se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del artículo 24 de la presente
Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La D.J. A la que se
refiere el art. 3 de la Ley del S.A.P. No resulta necesaria para ejercer el derecho resultante
del SAP ante la misma entidad. * Reforma según D.Leg. Nº 1029
Contenido del asiento de anotación preventiva de licencia
A) Número asignado al expediente y fecha de recepción, o número de resolución, de ser
el caso. B) Cuadro general de distribución de áreas (área total de predio habilitado, área
útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación si hubiere, área total de
vías públicas + datos relevantes). C) De ser el caso, autorización de venta garantizada Se
prevé caducidad de anotación al vencimiento de vigencia de licencia. Art. 31E RIRP
Pre independización
- Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización y memoria descriptiva. -
Puede presentarse documento privado simple con la descripción de cada lote. - Se regula
prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad comprende a las “partidas pre
independizadas” * y a las “anotaciones preventivas” al caducar la anotación del proyecto.
* Efecto: cierre Art. 31F RIRP
Compraventa garantizada
Se anotarán en la partida pre independizada: - Compraventa garantizada - Cesión de
posición contractual
Inscripción definitiva con inscripción de recepción de obras.
Art. 31G RIRP
Inscripción de la recepción de obras
“El FUHU con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras,
debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan
mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada
de los predios urbanos generados durante este proceso.” Art. 20 Ley 29090
Título inscribible conforme al RIRP
A) FUHU correspondiente a la recepción de obras. B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización + memoria descriptiva. Si el proyecto no
sufrió modificaciones, no se requerirá plano de replanteo, sino de trazado y lotización.
Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de licencia. Art. 31H RIRP
Título inscribible de recepción de obras por SAP
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción de obras presentado ante la
municipalidad. B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva). C) Cargo de
recepción de la D.J. del propietario en el sentido que operó el SAP, presentada a la
municipalidad.
Art. 31K RIRP
Contenido del asiento de recepción de obras
A) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de
presentación del expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060). B) Cuadro general
de distribución de áreas: área del predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de
aportes, área de compensación, área de vías públicas, etc. Se independizarán lotes o se
convertirán en definitivas las pre independizaciones. Art. 31I RIRP
Modificación de lotes pre independizados y transferidos
1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área, linderos y medidas de lotes
transferidos: Registrador inscribirá las modificaciones en las partidas respectivas. 2. Si
alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerirá el previo consentimiento*
de titulares de dichos lotes. 3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de lotes
excluidos. Art. 31J RIRP.
* Instrumento público (= transferencia)
Jurisprudencia registral
• Rectificación en mérito al plano de replanteo de ejecución de obras de una habilitación
urbana • “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución de obras de una
habilitación urbana que forma parte del título archivado, tiene mérito suficiente para
proceder a la rectificación de un asiento registral por constituir un documento que
fundamenta directa e inmediatamente la inscripción de la recepción de obras de una
habilitación urbana”. • Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
Reglas para identificación de lotes modificados
1. Variación de los lotes puede ser verificada por el Registrador. 2. Variación de los lotes
puede requerir informe del Área de Catastro. 3. Cuando el área de Catastro no pueda
identificar los lotes: se requerirá modificar o aclarar título* que dio lugar a la anotación
de la transferencia. * Mediante la misma formalidad. Art. 31J RIRP
Recepción parcial de obras
• Cuando se apruebe la recepción parcial de obras, se independizará el área
recepcionada, quedando en la partida matriz el área pendiente de ejecución. • Si existen
aportes pendientes de efectuar en la etapa decepcionada, se extenderá un asiento en el
rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia. • Constituye acto
previo la inscripción del planeamiento integral en la partida matriz. • Art. 37 del
Reglamento y Art. 31L del RIRP
Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas
• Presupuestos: • Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el 25-9-2007,
acreditadas mediante documento de fecha cierta. • Puede estar referida a la aprobación
del proyecto o a la recepción de obras. • La municipalidad denegará la solicitud de
regularización si se incumple la zonificación y diseño de vías. • Se aprueba mediante
resolución municipal. • Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento
Título inscribible para la regularización conforme al RIRP
• Resolución municipal que aprueba el proyecto o la recepción de obras.
• Planos de ubicación, localización y de trazado y lotización.
• Memoria descriptiva. • Art. 31Ñ RIRP
Habilitaciones urbanas de oficio
• Presupuesto: • Predios que se encuentran registrados como rústicos pero que se
encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios
públicos. • * Las municipalidades deberán identificarlos y emitir de oficio la resolución
que lo declare de naturaleza urbana. La inscripción en el Registro será gestionada por el
propietario. • Art. 24 de la Ley.
Título inscribible conforme al RIRP
• - Si la habilitación urbana comprende el íntegro del predio inscrito: es suficiente la
resolución municipal. • - Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensión:
Además de la resolución, se requiere, plano perimétrico del área habilitada y de la
remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al área, linderos y medidas
perimétricas no consten en el plano. • - Se independizará el área habilitada. • Art. 31-O
RIRP
Jurisprudencia registral
• Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a una habilitación urbana de oficio • “A
las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artículo 24 de la Ley 29090, por
tratarse de una declaración de la administración que nace de oficio y no como
consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el silencio administrativo
positivo”.
• Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A
Compensación de áreas
• Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de predios colindantes con la
finalidad de completar el diseño del proyecto de habilitación urbana. • No constituye acto
previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras,
cuando la compensación de áreas es futura. En este caso, se suspenderá la inscripción de
los lotes que se encuentran fuera del perímetro del predio registral.
• Inscrita la compensación, los lotes se integran a la habilitación si fueron considerados
dentro del área útil. • Art. 31M RIRP
Jurisprudencia registral
• Compensación de áreas en habilitaciones urbanas • “No constituye un acto previo para
la inscripción de la compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción del
proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de incorporar dentro de
la lotización a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior deberá
registrarse la modificación de la habilitación urbana a fin de integrar los lotes ya
completos como consecuencia de la compensación registrada, siendo que en dicho título
deberá precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes completos como
consecuencia de la compensación y el área útil de la urbanización”. • Resolución Nº 1143-
2009-SUNARP-TR-L •
HU para uso de vivienda con bienes comunes
• 1. Inscripción de la recepción de obras o la aprobación del proyecto.
• 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento interno. • No constituye acto previo
la inscripción de la declaratoria de fábrica.
• Art. 31N RIRP
Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad
• “La inscripción de la habilitación urbana y de la declaratoria de fábrica se efectuará en
mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha
de su aprobación o declaración”.
• Décima disposición transitoria RIRP.
Jurisprudencia registral
• Aplicación de normas en habilitaciones urbanas • “A las habilitaciones urbanas
aprobadas bajo las disposiciones de la Ley 26878 y su Reglamento, le resultan aplicables
las normas del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios emitido en
el marco de los dispositivos que regularon el trámite de las habilitaciones urbanas”.
• Resolución Nº 1047-2009-SUNARP-TR-L
Replante de urbanización o reurbanización
“Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina reurbanización al
replanteo de una urbanización o lotización que conlleve la recomposición de la trama
urbana existente mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías y la
acumulación y subdivisión de lotes. Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones,
la reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes a una habilitación urbana,
razón por la que el título en mérito al cual se inscribirá este acto, será la resolución
municipal que la aprueba, acompañada de los planos y memorias descriptivas
correspondientes”. Resolución Nª 824-2010-SUNARP-TR-L
ASPECTOS REGISTRALES ASPECTOS REGISTRALES DE LA DECLARATORIA DE LA
DECLARATORIA DE F DE FÁ ÁBRICA BRICA
Normativa aplicable
• - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476. • - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento
de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el
28/9/2008. Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA. • - Ley 27157 y su Reglamento.
(regularización de edificaciones) • - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el
27/12/2008.
Definición de declaratoria de fábrica
• Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley.
• Art. 2 Reglamento Ley 27157
Definición de edificación
Es el resultado de construir una obra cuyo Es el resultado de construir una obra cuyo
destino es albergar al hombre en el desarrollo destino es albergar al hombre en el
desarrollo de sus actividades. Comprende las de sus actividades. Comprende las
instalaciones fijas y complementarias instalaciones fijas y complementarias adscritas a
ella. adscritas a ella.
Art Artí ículo 3, numeral 2 culo 3, numeral 2 Ley Ley 29090 29090
Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de fábrica
• - Predios urbanos.
• - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción
simultánea de vivienda.
• - Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en
la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.
• - Predios rurales.
Jurisprudencia registral
• Determinación de la naturaleza urbana de un predio. • “Corresponde a la autoridad
municipal competente, determinar la naturaleza de un predio, condición que puede ser
acreditada al Registro mediante el Certificado de Zonificación y Vías o el Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios”.
• Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
Legitimados para edificar y para formular la declaratoria de fábrica • Los propietarios,
usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación
en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de
edificación sobre un predio.
• Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
Jurisprudencia registral
• Declaratoria de fábrica • “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el
propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este último
caso, la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia
de dicho derecho real”.
• Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges
• Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen
de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de
ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la
sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se
acredite que el bien mantiene la condición de propio.
• Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.
• Art. 50K del RIRP
Procedimientos para formular una declaratoria de fábrica
• 1. Procedimiento ordinario o regular. Regulado anteriormente por el Título II de la Ley
27157 y actualmente por el Capítulo III de la Ley 29090.
• 2. Procedimientos en vía de regularización.
• 2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervención municipal.
• 2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal.
Procedimiento Procedimiento ordinario ordinario o regular de o regular de declaratoria
de fabrica
Documentos previos
• “Son aquellos documentos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que
afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que por tanto
es necesario tramitar ante una entidad con anterioridad al trámite de licencia de
habilitación urbana y de edificación”.
• Art. 14 Ley 29090
Efectos de la inscripción de los documentos previos
“Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los
documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad, siendo
que el contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas
para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros.”
Art. 14 Ley 29090
Documentos previos: Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios • Es el
documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado, donde se especifican los
parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación de un predio urbano. • Debe
ser emitido en el plazo de 5 días útiles y tendrá vigencia de 36 meses.
• Art. 14 Ley 29090
Documentos previos: Certificado de Factibilidad de Servicios
• Documento emitido por las entidades prestadoras de servicios que contiene:
• a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras
e instalaciones de infraestructura pública que deberán realizar las empresas prestadoras.
• b) Plazo en que podrá accederse al servicio.
• c) Fecha de emisión.
• d) fecha de vigencia. Art. 14 Ley 29090
Contenido del asiento de anotación preventiva
• El asiento de anotación preventiva del Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios contendrá los datos del Num. 1 Art. 14 de la Ley y el plazo de vigencia. El
asiento caducará al vencimiento del plazo del certificado.
• En el asiento de anotación preventiva del Certificado de Factibilidad de Servicios se
indicará si el predio cuenta con factibilidad de servicios, o en caso que el acceso sea
posterior, los datos de los literales b), c) y d) del Num. 3 del Art. 14 de la Ley.
• Art. 50B del RIRP
Licencia de edificación
La licencia de edificación constituye un acto administrativo mediante el cual las
municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de edificación.
Las licencias podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento
de manera expresa y a solicitud del interesado.
Artículo 7 Ley 29090
Plazo de vigencia – Efectos de la licencia
• Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por 12 meses calendarios por única vez. En
todas las modalidades, el inicio se computa a partir del ingreso del expediente a la
municipalidad. Art. 11 de la Ley 29090
• Efectos: Determina la adquisición de derechos de construcción y desarrollo, en los
términos de la licencia. Las licencias producen todos sus efectos aun cuando los
inmuebles sean enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
Modalidades de aprobación de la licencia de edificación
Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o
Comisiones Técnicas.
Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.
Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales • Se requiere presentar
ante la municipalidad el FUE y los demás documentos. El cargo de ingreso constituye la
licencia, previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden
iniciar.
• Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables
• El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las
obras preliminares. • La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el
expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. • Después de la verificación
sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las
obras. • Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas
Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad
constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de
este momento iniciar las obras. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la
comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el
expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. Art. 10
Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad
convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días
útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el
silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Pre declaratoria de fábrica
• Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la pre
declaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año.
• Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad
exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el
reglamento interno y la pre independización.
• Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Título que da mérito a la anotación de la pre declaratoria de fábrica
• a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el
número de expediente asignado.
• b) Resolución de licencia de edificación en los casos de las modalidades b), c) y d).
• c) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados ante la
Municipalidad.
• d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
• * En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el plano.
• * Se puede presentar memoria descriptiva en copia digital
• Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
Contenido del asiento de pre declaratoria de fábrica
• Distribución de ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, el
carácter preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensión, su plazo de vigencia
y el nombre del profesional que interviene en el proyecto y demás datos relevantes.
• Art. 50D del RIRP
Título para la anotación del pre reglamento interno y pre independizaciones
• El Reglamento interno y las pre independizaciones se anotarán en mérito a documento
privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente.
• Luego de anotado el pre reglamento, se extenderán las pre independizaciones.
• Art. 50E del RIRP
Contenido del asiento de pre reglamento interno y pre independizaciones
• Pre reglamento: Los datos del artículo 52 del RIRP, el carácter preventivo del asiento,
el plazo de vigencia y la norma que autoriza su extensión.
• Pre independizaciones: Además de los datos de los literales a) b) y c) del artículo 19 del
RIRP y el régimen adoptado de conformidad con el art. 127 del Reglamento de la Ley
27157, el carácter preventivo del asiento, el plazo de vigencia y la norma que autoriza su
extensión.
• Art. 50F del RIRP
Plazo de vigencia y prórroga
• Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes
del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podrá
exceder la vigencia de la licencia de obra.
• Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por
el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades pre
independizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompañado de la
documentación pertinente. • Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
• Art. 50G del RIRP
Anotación de compraventa
• Se anotarán preventivamente en las partidas pre independizadas la compraventa u
otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las
futuras secciones de propiedad exclusiva.
• Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las
pre independizaciones.
• Art. 50H del RIRP
Conversión de la anotación en inscripción
• Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la pre declaratoria de fábrica, el pre
reglamento interno y las pre independizaciones se convertirán en definitivas por el mérito
de la declaratoria de fábrica.
• Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del pre
reglamento interno y las pre independizaciones, deberá presentarse además los
documentos aclaratorios o modificatorios.
• Art. 50I del RIRP
•Declaratoria de fábrica: título inscribible
• 1. FUE al que se refiere la Ley 29090.
• 2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el FUE.
• Se deben acompañar los anexos según la normativa especial y planos de localización,
ubicación y distribución autorizados por profesional. • En caso de discrepancia entre la
memoria descriptiva y el plano, primará el plano
• Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP.
Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR)
• Requisitos: • 1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de obra
o que no cuente con declaratoria de fábrica. • 2. Que se haya culminado antes del
21/7/1999. • 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos, terrenos
que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea
o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.
Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR
• 1. La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de
Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el
31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003.
• 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para construcciones
irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el
31/12/2005.
Título que sustentará la inscripción
• Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el
verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.
• Documentos complementarios:
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la verificación ad hoc.
• Planos de ubicación, localización y distribución.
• Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado de fecha
cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
Precedente vinculante
• Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
• “Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en
zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no
se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo
suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente”.
Precedente vinculante
• Intervención del verificador ad-hoc
• “Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el
Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del
Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia
del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los
casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia
de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”
Precedente vinculante
• Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157
• “Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades
inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la
Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de
compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana
del terreno sobre el que se levantó la edificación”.
Improcedencia de regularización sucesiva
• Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de
la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en
valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos
establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento
previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.
• Décima primera disposición transitoria RIRP.
Cancelación de carga técnica
• Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el
verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que
dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No
corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho
informe. • Art. 50N del RIRP
Precedente vinculante
• Regularización de edificaciones pertenecientes al PCN • “Es inscribible la regularización
de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley
27157, cuando el INC lo haya autorizado”.
Requisitos
• Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999
hasta la fecha de publicación de la Ley 29090 (25/9/2007).
• El plazo para solicitar la regularización ante la municipalidad respectiva es de 180 días
calendarios contado a partir de la vigencia de la Ley 29090 (28/9/2008).
• Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de protección
al patrimonio histórico.
• Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.
Título que sustentará la inscripción
• Resolución municipal que aprueba la regularización de la edificación.
• Planos de ubicación, localización y de arquitectura firmados por profesional constatado.
• Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
Contenido del asiento de declaratoria de fábrica
• Distribución de ambientes, área techada por cada piso, área libre del primer piso, fecha
de finalización de la obra, la valorización, nombre del profesional que interviene en la
declaratoria y demás datos relevantes.
• Si en el título no consta la fecha de finalización, podrá presentarse D.J. del propietario,
con firma certificada notarialmente.