Consejos para Invertir en Propiedades en Medio de La Tensión Cambiaria - 30-08-2018 - Clarí

25/9/2018 Dólar hoy: 11 consejos para invertir en propiedades en medio de la tensión cambiaria - 30/08/2018 - Clarín.
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La palabra de los especialistas

Dólar hoy: 11 consejos para
invertir en propiedades en medio
de la tensión cambiaria
Expertos del mercado inmobiliario analizan el momento
económico actual.

 
Enfrentar la coyuntura económica. Qué, cuándo, cómo y dónde invertir en el mercado inmobiliario actual.
x
  
(whatsapp://send?text=Clarín: Dólar hoy: 11 consejos para invertir en propiedades en
(/) 
medio de la tensión cambiaria https://clar.in/2PncFvb) (mailto:?subject=Dólar hoy:
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 30/08/2018 - 15:51 Ι Clarin.com (https://www.clarin.com) Ι ARQ (/arq/) Ι Inmobiliario (/arq/inmobiliario/)
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25/9/2018 Dólar hoy: 11 consejos para invertir en propiedades en medio de la tensión cambiaria - 30/08/2018 - Clarín.com

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ARQ
Emprendimientos Inmobiliarios (/tema/emprendimientos-inmobiliarios.html) /
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Gran Buenos Aires (/tema/gran-buenos-aires.html) / Villa Olímpica (/tema/villa-olimpica.html) /
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Alquiler (/tema/alquiler.html) / Mercado Inmobiliario (/tema/mercado-inmobiliario.html) /
Ciudad De Buenos Aires (/tema/ciudad-de-buenos-aires.html) HEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&
HEADER&NS_FEE=0.01)
1 El ladrillo no traiciona
Hernán Oppel, director de inmobiliaria que lleva su nombre
(http://oppel.com.ar/), considera que, en épocas como esta, el ladrillo
demostró ser la mejor inversión.
"Los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir

que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes: el costo
de la tierra, un bien escaso por su ubicación; y el costo de
construcción, compuesto por la mano de obra y el valor de los
materiales".

 
El que compró un departamento hace diez años en Belgrano hoy ganó un 140 % en dólares.
x
Los dos últimos componentes están bajando en dólares, mientras los  (/)
valores de las propiedades se muestran estables en la misma moneda.
Por su parte, Tomas Seeber, director de RG Montes

 SECCIONES
 (http://rgmontes.com/), afirma: "Si tomamos series de largo plazo, el

(HTTPS://WWW.CLARIN.COM/SUSC
ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha

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demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras

HEADER&NS_FEE=0.01)
donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también
perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora
pero más estable y en moneda dura".
Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria

(https://www.pueblainmobiliaria.com.ar/), ejemplifica en el mismo
sentido: "El que compró un departamento hace diez años en Belgrano
hoy ganó en dólares un 140%".
2 Aprovechar el momento
Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad del momento.
"En periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la

gran demanda existente, y uno compra lo que más le cierra, más como
refugio de inversión que por satisfacer su necesidad real. En momentos de
mercado como este, donde la menor demanda genera mayor y más
competencia en la oferta, es un muy buen momento para comprar, se
pueda elegir mejor".
 (/)
 SECCIONES
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HEADER&NS_FEE=0.01)

 
En el largo plazo, los inmuebles demostraron sortear todas las crisis que presentó nuestra economía.
Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades

(http://www.dimitrio.com.ar/), recomienda "sin dudas" comprar.
"Las crisis son tiempos de oportunidad sólo para quienes tienen la

capacidad de advertirlas. Sin embargo, respecto a los inmuebles como
refugio de capital, el empresario es cauteloso. "Todo depende del intervalo
temporal que se considere. En el largo plazo, los inmuebles demostraron
sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo
de los '80 a la fecha, revalorizando su cotización en dólares. En el corto
plazo, la evolución de los activos inmobiliarios puede presentar
movimientos hacia la baja, tal como ocurre hoy en el mercado de los
usados".
Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer

(http://www.grupochomer.com/), compañía desarrolladora que
recientemente presentó Selene Libertador en La Lucila, considera al
ladrillo como una buena inversión, pero "depende del tipo de producto a x
comprar y la zona". Para el directivo, en el contexto actual "hay que ser
más cuidadosos que antes ya que cada propiedad responde distinto".  (/)
 3 Las preguntas
SECCIONES
clave
Según Chomer "hay que pensar como en cualquier otra inversión. ¿Qué
NS_CAMPAIGN=CLARIN-
panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demandaHEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&

de
viviendas? ¿Mayor turismo receptivo? ¿Mejores rentabilidades en el
HEADER&NS_FEE=0.01)
campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra

responderse estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria
hacia viviendas, locales u oficinas. También hay que prestar atención a
los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de
edificación de CABA, será casi imposible construir nuevas torres. Tiene
sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya
que se convertirán en un bien escaso".
4 En qué invertir
Puebla recomienda evaluar el tipo de operación en base al monto de
inversión que se tenga. "En un monto de entre US$ 20.000 y US$ 30.000,
recomiendo la compra de cocheras en zonas de alta densidad ya que
estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño
inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de
venderlo".
 (/)
 SECCIONES
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HEADER&NS_FEE=0.01)

 
Hay posibilidades de inversión en bienes raíces desde US$ 20 mil.
En línea con esto, el empresario recuerda. "Nuestros padres nos educaron

para tener el techo propio, pero yo creo que hoy debemos repensar todo
de nuevo ya que para un joven con capacidad de ahorro y con una vida
por delante, las pequeñas unidades de negocio le permiten hacerse de una
renta para vivir en el lugar que más le guste sin el peso de la casa propia".
Según Chomer, hoy se encuentra valor en los productos premium, ya

que su target está más disociado de las crisis económicas y también en
productos asociados a un contexto de dólar alto.
5 Qué esperar
En relación con la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado
x
inmobiliario no puede pensarse con seriedad "para un pase de manos".
"’Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en

 (/)
pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que
suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del éxito del negocio en sí,
logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En

(http://www.clarin.com/) el
 SECCIONES
ARQ
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 usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y(HTTPS://WWW.CLARIN.COM/SUSC
vende
reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menosNS_CAMPAIGN=CLARIN-
de 5
años. Lo que debe responderse, antes de invertir, es por qué creo que este
HEADER&NS_FEE=0.01)
inmueble subirá de valor en ese plazo".
6 Las expensas
Puebla asegura que hay buenas oportunidades en pozo, pero señala que
"si se busca una renta es mejor buscar algo con entrega inmediata. En los
departamentos usados hay que mirar muy bien el estado del edificio a
nivel mantenimiento ya que muchas veces el precio parece conveniente
pero las reparaciones necesarias en el edificio hacen que las expensas sean
un verdadero problema".
7 Ubicación
Migliorisi asegura que la ubicación es un factor muy importante en
cualquier inversión inmobiliaria y señala a los barrios en desarrollo:
Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados a la Villa
Olímpica del Sur de la Ciudad de Buenos Aires.
"El que apuesta allí hará un excelente negocio", sostiene y afirma que
en esas zonas, tanto emprendimientos desde el pozo, propiedades
usadas como nuevas tendrán una plusvalía mayor que en el consolidado
corredor Norte de la Ciudad. Sin embargo, considera que tanto la Ciudad
de Buenos Aires como muchas otras del interior están en pleno desarrollo y
ese es un crecimiento permite múltiples opciones.
 (/)
 SECCIONES
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
 
Villa Olímpica. El nuevo desarrollo valorizará la zona en la que, todavía, hay varios lotes disponibles
para futuros emprendimientos.
Di Mitrio asegura que, en la actualidad, existen muy interesantes opciones

para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimiento
como el Sur de CABA, concretamente en cercanías del Parque Lezama.
"Hay emprendimientos inmobiliarios con entrega hacia el año 2020 y listas
de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante
devaluación que traemos de diciembre a la fecha".
Por su parte, Puebla coincide que hay que prestar especial atención a la
zona Sur de la Ciudad debido a las inversiones que realiza el Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires y señala a Lugano, Pompeya, Parque
Patricios, La Boca y Barracas.
8 Pozo, usado o nuevo

Según Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios
Inmobiliarios (http://www.e-altgelt.com/), el usado tiene los precios
en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja; además dice
que "los de pozo están saliendo con valores altos en relación con el usado.
x
Antes de la aparición de los créditos hipotecarios, la compra en pozo era
una buena alternativa de compra financiada. Habrá que ver si hay un  (/)
resurgimiento de los créditos".
Mientras tanto, para Oppel, el pozo es una buena oportunidad SUSCRIBITE

(http://www.clarin.com/) para
 SECCIONES
ARQ INGRESAR
 comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento "que suele (HTTPS://WWW.CLARIN.COM/SUSC

ser el
plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse
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con un producto final revalorizado". HEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&
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"El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con

escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de
encontrar reemplazo, con materiales difíciles de volver a conseguir y a
valores, que en muchas ocasiones no llegaría a su real costo de reposición",
dice.

 
Las unidades en el pozo es una buena oportunidad para comprar al costo y con cierto nanciamiento.
En cualquier caso, Seeber recomienda no descalzarse, es decir, vender y

comprar al mismo tiempo. x
"No hay que especular con el techo propio". Según este especialista, hay
que volver a mirar los pozos en buenas zonas si se convalida que el
 (/)
costo de construcción baja realmente; analizar la compra de inmuebles

comerciales que quizás hoy encuentran vendedores con más ganas de venta
porque las rentas dolarizadas han sufrido con la devaluación; SeeberSUSCRIBITE

(http://www.clarin.com/) dice
 SECCIONES
ARQ INGRESAR
 que en este momento también hay que evaluar la compra de unidades

usadas a reciclar porque los plazos de obra son cortos y ahí se puede
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capitalizar la baja del costo de remodelación medido en dólares en HEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&

forma
HEADER&NS_FEE=0.01)
inmediata.
9 Sin afecto
Chomer enfatiza con un consejo fundamental: no atarse al inmueble.
"Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la
inversión en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable
ubicación, pero el inversor profesional también piensa en la variable de
tiempo”.
10 Considerar la renta
Altgelt sugiere que si la compra es para inversión es importante analizar la
renta. "En ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta
LAS MÁS LEÍDAS
mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comerciales son lo que
más se asemeja a esa renta". Por último, el inmobiliario observade
que "el
ARQ
temporario hoy no lo ve" ya que considera que el negocio cambió porque el
Lo mejor de la Patagonia
inquilino que viene hoy es el latinoamericano que suele pagarviene
en pesos.
con formas cúbicas y
1 austeras (/arq/mejor-
(/arq/mejor-
patagonia-viene-formas-
patagonia- cubicas-
austeras_0_yohgw20VE.html)
El autor olvidado del Centro

Pompidou de París
2 (/arq/arquitectura/autor-
(/arq/arquite
olvidado-centro-pompidou-
olvidado- paris_0_E6gLJHlZo.html)
Estrellas de cemento: los

secretos de cinco de los
3 rascacielos más antiguos de
(/arq/estrella
Capital (/arq/estrellas-


cemento- cemento-secretos- x
rascacielos-antiguos-

capital_0_roqlwNT7l.html)
(/)
Ladrillos de plástico: un
metro
No puede pensarse sólo el negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta, cuadrado cada tres
hay que
maximizar la utilidad logrando el mayor valor en ambas.
4 minutos (/arq/ladrillos-
(/arq/ladrillos
plastico plastico-metro-cuadrado-
plastico- plastico metro cuadrado
Chomer coincide en que(http://www.clarin.com/)
no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario
minutos_0_rkDpRSj_Z.html)
 SECCIONES
 por su valorización ni sólo por renta. (HTTPS://WWW.CLARIN.COM/SUSC

Premio ARQ-FADEA: las
mejoresNS_CAMPAIGN=CLARIN-
obras de
"Para maximizar la utilidad debe lograrse valor en5ambas. Loarquitectura
pongo en argentina
un
(/arq/premio HEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&
(/arq/premio-arq-fadea-
ejemplo: comprar una propiedad demandada y obtener una renta
arq-fadea- por
mejores-obras-arquitectura-
HEADER&NS_FEE=0.01)
encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización

argentina_0_Skx6yBam7.html)
anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del
ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa
un excelente rinde como inversión".
11 Temporario o permanente
Para Oppel, "el alquiler temporal requiere que sea en una zona
determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene
una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo
vacío y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo
requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un
seguimiento mensual para repasar su cumplimiento".
Por su lado, Seeber recomienda analizar la compra de unidades afectadas al

alquiler temporal ya que si Argentina se vuelve más barata, "mejora el
turismo y este cliente paga en moneda dura".
"El alquiler temporario fue un negocio muy bueno en la década

pasada -dice Ezequiel Chomer- pero en los últimos años tendió a
estancarse por el enorme crecimiento de la oferta". Además, agrega que es
un negocio que requiere de un elevado costo de mantenimiento, más
riesgo de vacancia, y fundamentalmente, hay que ocuparse de atenderlo.
"Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo

conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la
valorización esperada. No está tan mal, pero si uno busca una estrategia
más profesional, sugiero prestar atención a los ciclos de cada tipología y
cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demografía, en calidad, en x
infraestructura", agrega Chomer.
 (/)
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Consejos para Invertir en Propiedades en Medio de La Tensión Cambiaria - 30-08-2018 - Clarí

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Consejos para Invertir en Propiedades en Medio de La Tensión Cambiaria - 30-08-2018 - Clarí

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25/9/2018 Dólar hoy: 11 consejos para invertir en propiedades en medio de la tensión cambiaria - 30/08/2018 - Clarín.

La palabra de los especialistas

"Los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir

valores de las propiedades se muestran estables en la misma moneda.

Por su parte, Tomas Seeber, director de RG Montes

 (http://rgmontes.com/), afirma: "Si tomamos series de largo plazo, el

ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha

demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras

Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria

"En periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la

Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades

"Las crisis son tiempos de oportunidad sólo para quienes tienen la

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer

panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demandaHEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&

campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra

Hay posibilidades de inversión en bienes raíces desde US$ 20 mil.

En línea con esto, el empresario recuerda. "Nuestros padres nos educaron

Según Chomer, hoy se encuentra valor en los productos premium, ya

"’Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en

logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En

Di Mitrio asegura que, en la actualidad, existen muy interesantes opciones

8 Pozo, usado o nuevo

Mientras tanto, para Oppel, el pozo es una buena oportunidad SUSCRIBITE

 comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento "que suele (HTTPS://WWW.CLARIN.COM/SUSC

con un producto final revalorizado". HEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&

"El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con

En cualquier caso, Seeber recomienda no descalzarse, es decir, vender y

costo de construcción baja realmente; analizar la compra de inmuebles

porque las rentas dolarizadas han sufrido con la devaluación; SeeberSUSCRIBITE

 que en este momento también hay que evaluar la compra de unidades

capitalizar la baja del costo de remodelación medido en dólares en HEADER&NS_MCHANNEL=BOTON&

El autor olvidado del Centro

Estrellas de cemento: los

 por su valorización ni sólo por renta. (HTTPS://WWW.CLARIN.COM/SUSC

encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización

Por su lado, Seeber recomienda analizar la compra de unidades afectadas al

"El alquiler temporario fue un negocio muy bueno en la década

"Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo

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