Publicidad en general.

-conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o

cia de determinadas situaciones o acontecimientos con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que
os, adquirirán la calidad o estado de públicas. El objeto, puede ser, cualquier clase de acontecimiento, y
ivulgación del mismo busca principalmente producir un conocimiento efectivo entre las personas hacia
enes va dirigida.2.Necesidad de una Publicidad Registralhay una evidente necesidad de exteriorizar y
ulgar determinadas situaciones (actos o derechos), por lo que siempre se han buscado desarrollar
emas de publicidad, a veces muy incipientes, o muy acabados, pero sistemas que, finalmente,
endían en todos los casos posibilitar el conocimiento de estas situaciones.' Como dice PAC PEDRÓN,
a entablar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza sobre sus presupuestos: si se va
omprar, que el vendedor sea dueño(...)»,La publicidad registral es una creación del Estudio para
mplazar a la publicidad posesoria cuando ésta ya no resultaba adecuada para satisfacer la necesidad
certidumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica en la misma, respecto de cierto tipo de
nes perfectamente identificables eindividualizables.II.LA PUBLICIDAD JURÍDICA REGISTRALLa
licidad jurídica registral es la exteriorización sostenida ininterrumpida de determinadas situaciones
dicas que organiza e instrumenta o Estado a través de un órgano operativo para producir
noscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico
os mismos.Objeto.- no busca, exteriorizar y dar a conocer cualquier evento o acontecimiento, sino solo
ellos relevantes para el Derecho en la medida que generan efectos jurídicos con trascendencia hacia
eros. derechos reales, por ejemplo para hacerlas conocidas a la generalidad de personas que no son
e en tales situaciones.Ello es así porque lo que interesa a los terceros, que buscan el máximo de
idumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurídicas publicadas, así
mo las titularidades que a éstas corresponden. Lo que interesa para la tutela de derechos como para la
uridad en el tráfico patrimonial, son los efectos exteriorizados de aquellos actos, así como la vigencia y
ación en el tiempo de dichos efectos. El titular y los terceros resultarán beneficiados o perjudicados
endiendo de si la situación o derecho se encuentra o no publicada.3. CaracteresLas situaciones
dicas publicadas no se exteriorizan en forma esporádica o eventual, sino en forma continuada. Es decir,
manera sostenida e ininterrumpida. Esta característica es la que distingue a la publicidad registral Por
parte, quien publica es el Estado. Este fenómeno es el que la doctrina ha denominado la hetero
blicación y consiste, en la "publicación por parte de un sujeto extraño(estado) a la verificación del
nto publicado; más exactamente, consiste en una publicación de acontecimientos que interesan a
aciones de derecho privado, realizada por la administración” *4. Efectos.-busca que éstos tengan la
ibilidad de conocer es lo que la doctrina denomina cognoscibilidad general, que constituye el efecto de
publicidad jurídica registral.Esta supone que los terceros se verán afectados o perjudicados por las
aciones jurídicas publicadas, aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento efectivo. Como
ala MINZANO SOLANO, la cognoscibilidad general <...sustituye un conocimiento efectivo y las
secuencias jurídicas se producen independientemente de que se dé o no ese conocimiento de hecho.
garantiza y asegura el tráfico con preferencia al derecho subjetivo». Por tanto, la cognoscibilidad
eral produce a su vez oponibilidad cierta omnes».5. Fines.- otorgar una completa seguridad jurídica en
a la extensión del concepto. Esto, apunta a la seguridad estática como a la seguridad dinámica. La
mera de ellas, a decir de Ditz-PICAZO, se refiere a que ningún titular de derechos subjetivos puede ser
ado de ellos sin su consentimiento. La segunda, a que el «adquirente de un derecho sujeto no puede
ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de
ada a cabo»s." La primera se refiere a la tutela de derechos; la segunda, a la seguridad del
ico.III. EFICACIA CONCRETA DE LA PUBLICIDAD MATERIALA TRAVÉS DE LOS PRINCIPIOS
GISTRALES1.Eficacia material de la Publicidad RegistralLa eficacia o efecto material de la
licidad registral, como ya se indicó, radica en que la misma cognoscibilidad general y oponibilidad "erga
nes" hacia terceros.la relación existente entre la publicidad registral y los principios registrales que
stituyen sus efectos), los que, a su vez, se orientan hacia la legitimación del titular registral y su
ección en cuanto tercero registral, aspectos en los cuales radica, en última instancia, la eficacia
erial específica de la publicidad registral.En consecuencia, los terceros no podrán alegar
conocimiento o ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber. Al revés, aquello
no esté publicado no debe perjudicarlos ni oponérseles por cuanto nunca estuvieron en posibilidad de
ocerlo. Este doble efecto de la publicidad jurídica constituye su aspecto material y se concreta, como
acaba de decir. Debe anotarse, sin embargo, que los efectos de la publicidad registral no sólo se
pliegan en el orden material sino también en el formal. Este último está referido a todos aquellos medios
avés de los cuales los terceros pueden acceder al conocimiento efectivo de la situación publicada. La
acia formal de la publicidad registral, por tanto, consiste en que los terceros puedan, si así lo desean,
ocer aquello que es objeto de publicación. Se trata de realizar lo que en todo momento era posible. Por
to, la eficacia de la publicidad material se apoya en la eficacia de la publicidad formal, ya que no
de haber cognoscibilidad general e posibilidad de conocer una determinada situación jurídica si es que
hay la real posibilidad de acceder a su conocimiento efectivo.2. Los Principios RegistralesLos
cipios registrales son las características o rasgos fundamentales que informan a un determinado
ema registral y que lo distinguen o asemejan de otros. Pero también son los medios o instrumentos a
és de los cuales, en forma mediata o inmediata, se alcanzan los fines de la publicidad jurídica registral,
o es, la seguridad jurídica en sus dos manifestaciones, la estática y la dinámica. En este sentido,
sideramos que los principios registrales, en tanto medios o instrumentos para alcanzar estos fines,
úan mediatamente como rectores del conjunto de fases o etapas del procedimiento registral que
esariamente se desarrollan antes de la inscripción y consecuente publicación de una determinada
ación jurídica, ya que si bien ésta es el fin inmediato del procedimiento registral (inscribir y publicar),
iamente una vez alcanzado se logra automáticamente la seguridad jurídica. A su vez, los principios
strales que actúan en forma inmediata para alcanzar el fin de seguridad jurídica, lo hacen como efectos
cretos de la cognoscibilidad general, que en tanto efecto material genérico de la publicidad jurídica
stral, como ya se precisó, se especifica en aquellos. SE CLASIFICA se refieren a los requisitos para la
ripción y los que se refieren a los efectos de la inscripción, descartamos la clasificación tradicional y,
de la perspectiva que hemos planteado de que los principios registrales son medios o instrumentos
a alcanzar un fin ultimo, cual es otorgar seguridad jurídica en toda su amplitud, proponemos una
ificación en los siguientes términos:a) Principios que constituyen requisitos y presupuestos para la
licación a través de la inscripción, para referirnos a aquellos que permiten alcanzar en forma mediata el
de seguridad jurídica, y; b) Principios que constituyen efectos de la publicidad registral material, para
rirnos a aquellos que permiten alcanzar en forma inmediata dicho fin.En conclusión, la eficacia material
la publicidad jurídica registral, consistente en producir cognoscibilidad general, en tanto general y
tracta, se convierte en la condición necesaria de eficacia de los principios registrales a través de los
les se concreta. Sin cognoscibilidad general estos principios devendrían en ineficaces pero sin los
cipios la cognoscibilidad general no tendria efectos concretos.3.- La Publicidad Registral y los
ncipios Registralespublicidad jurídica registral no es propiamente un principio, por cuanto no es
plemente una característica o rasgo fundamental que informa a un determinado sistema
istral, sino que es mucho más que eso, a saber: el elemento comun a todo sistema registral que
stituye el objeto mismo de la función registral, la razón de ser de todo Registro jurídico y la base sobre
ilulos se apoyan todos y cada uno de los principios registrales.IV. MANIFESTACIONES DE LA
BLICIDAD MATERIALEN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO.1.1. El Artículo 2012 del Código
lefecto material de la publicidad registral se encuentra contemplado en el art.2012 que esta regula de
presunción absoluta con conocimiento dicha eficacia material, esto es, la cognoscibilidad general. En
o es posible conocer, entonces se presume, sin admitir prueba en contrario, que se conoce.Debe
erse presente, como se acaba de decir, que no hay principio de publicidad por cuanto la
blicidad jurídica registral no es un principio sino la base subyacente sobre la cual todos los
ncipios reposan.1.2. Principios que constituyen efectos de la publicidad registral material en el
úLa eficacia material de la publicidad en el sistema registral peruano se concreta en tres principios
damentalmente: legitimación, oponibilidad y fe pública registral. Estos, por lo demás, son los
cipios de publicidad material más importantes a nivel de Derecho comparado.El primero de ellos,
ogido en el Artículo 2013 del Código Civil, cumple la función de legitimar al titular registral y, por
siguiente, tutela la seguridad estática de los derechos. Los dos restantes, recogidos en los Artículos
2 y 2014, respectivamente, del mismo cuerpo legal, protegen a los terceros registrales tutelando, de
a manera, la seguridad dinámica o seguridad del tráfico.2. Legitimación Registral y apariencia
esoriaLa publicidad registral en el Perú, en virtud del citado Articulo 2013 del Código Civil, tiene e
cia legitimadora, a diferencia de lo que ocurre con la publicidad posesoria, cuya eficacia sólo genera
apariencia de realidad.El principio de legitimación registral que recoge el Artículo 2013 consiste en la
sunción de exactitud relativa de que el contenido de las inscripciones corresponde a la realidad e
 -registral, legitimando al titular del derecho inscrito a actuar conforme a éste, en tanto no se rectifique o
declare judicialmente su invalidez. Se trata, en consecuencia, de una presunción "iuris tantum" de que lo
licado en el Registro es exacto (coincidencia con la realidad fáctica), por lo que surtirá plenos efectos
ntras dicha presunción no se destruya.En tal sentido, este principio marca una diferenc ia fundamental
e la publicidad registral y la publicidad posesoria. Mientras que en la primera se confía en la exactitud
a que está revestido el Registro, en la segunda se confía en una situación de hecho que puede ser
cta o inexacta, esto es, en la apariencia. Por ello, lo único común entre Registro y posesión es que
bas son formas de publicidad a través de las cuales se hacen manifiestas algunas situaciones en las
los terceros depositan su confianza. Pero nada más.El Artículo 912 del Código Civil presume al
eedor de un bien propietario del mismo, pero no presume que esa situación de hecho corresponda a la
idad, mientras que el citadoArtículo 2013 presume la correspondencia entre lo publicado por el Registro
realidad externa al mismo. Esto supone que en el primer caso se pueda llegar a amparar el error
metido por el tercero que contrata confiando en una situación de hecho que el mismo sistema reconoce
puede ser inexacta (Art. 948 del citado código). En el segundo caso, por el contrario, el tercero contrata
fiando en la certeza de la situación publicada.La publicidad posesoria, por tanto, genera tan sólo una
riencia de verdad. El tercero contrata únicamente sobre una base verosimil. La publicidad registral, en
mbio, permite al tercero contratar sobre una base veraz porque se publican verdades o, a decir de 111
DRÓN, cuando sustenta la misma idea, "verdades oficiales”. ! 3. La Protección del Tercero
gistral3.1. Concepto de tercero registralEl tercero registral no es otro sino el titular registral que
ulta beneficiado o perjudicado, por aplicación de los principios que recoge el sistema registral, respecto
una relación jurídica ajena pero conexa con su derecho inscrito y que confronta con el mismo.Es
ortante precisar que la condición de tercero resulta enteramente posicional. Esto es, si el titular registral
encuentra en la posición antes definida, será siempre tercero registral, al margen que se encuentre o no
egido.3.2. Caracteresa) El tercero registral es tercero en la medida en que es extraño a la relación
dica que confronta con su derecho, y registral en la medida que su derecho esté inscrito. Por ello se
a siempre del titular registral y de relaciones jurídicas ajenas a éste, es decir, respecto de las cuales el
ar registral no es parte.b) Debe tratarse de una relación jurídica que afecte al derecho inscrito del titular
stral, sea porque resulta incompatible con el mismo, o bien porque aquélla resulta ineficaz. De lo
trario no surgirá confrontación alguna y, en consecuencia, no habrá tercero.c) La relación jurídica ajena
pecto del titular registral podrá estar o no inscrita. En el primer supuesto estaremos ante una conexión
sversal, en donde se producen dos o más transmisiones realizadas por el mismo sujeto generando una
traposición transversal (doble venta y concurrencia de adquirentes, por ejemplo). En el segundo caso
encontramos ante una conexión lineal en donde también se producen dos transmisiones sucesivas,
o realizadas una después de la otra por cada uno de los sujetos que va adquiriendo y no por el
mo.d) El concepto de tercero registral y el grado de protección que obtendrá está determinado por la
acia de los principios que recoge el sistema.3.3. Tipos en el Derecho ComparadoEn el derecho
mparado se pueden distinguir claramente dos tipos de terceros clásicos:a) El Tercero Latino, que surge
os casos de conexión transversal y cuya protección se encuentra en el principio de oponibilidad. La
ominación de tercero latino obedece a que el principio en el cual encuentra su protección es típico de
sistemas latinos (Francia e Italia). Generalmente se le exige al tercero buena fe (creencia o
conocimiento) a efectos de ser protegido. En los sisteinas de inscripción constitutiva donde no se
oge este principio, la buena fe resulta irrelevante toda vez que antes de la inscripción no hay derecho
uno, tan sólo obligaciones entre las partes.El Tercero Germano, que surge en los casos de conexión
al y cuya protección se encuentra en el principio de Fe Publica Registral. En este caso la denominación
ercero germano obedece a razones similares. El principio en el cual encuentra su protección es típico
los sistemas germanos (Alemania, Suiza y Austria). En estos casos también se exige la buena fe,
conocimiento del tercero, pero el requisito de la onerosidad no se recoge en todos los sistemas. Así, en
itados sistemas germanos, los terceros adquirentes de buena fe a título gratuito también se encuentran
egidos. En el Perú, al igual que en España, es requisito para la protección del tercero que se trate de
adquiriente a título oneroso..4. La oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito 4.1. El principio
oponibilidad y sus manifestaciones específicasEl principio se refiere a que lo inscrito es oponibie a
o inscrito y, consecuentemente, lo 110 inscrito is inoponible a lo inscrito". La razón de ello se encuentra
que lo inscrito es «público» y, por tanto, produce cognoscibilidad general. Sin embargo, debe precisarse
no se refiere a la oponibilidad que deriva de la cognoscibilidad general como efecto material genérico
a publicidad registral, aunque se apoya en ésta, sino, ya en el ámbito de los principios registrales, a una
nibilidad muy concreta y especifica que surge cuando confrontan dos o más derechos generados
arregistralmente.4.2. Eficacia no constitutiva ni declarativa de la publicidad materialLos sistemas
strales que recogen el principio de oponibilidad son los tradicionalmente llamados de inscripción o
acia declaratira, frente a los de inscripción o eficacia constitutiva, en donde la inscripción es decisiva
a el nacimiento o transmisión del derecho real entre partes, sea por constituir el modo de adquisición
za, Austria o Brasil) o la fase final de un acuerdo real abstracto transmisivo (Alemania).No obstante, en
os sistemas de eficacia declarativa, la inscripción determina la plena oponibilidad del derecho
stituido fuera del Registro respecto de terceros. Por ello, debería hablarse con mayor propiedad de
emas de oponibilidad respecto de terceros.Hablar de eficacia o inscripción declarativa es equívoco por
nto pareciera que el Registro lo único que hace es declarar un derecho ya existente y nada más. Lo
mero es cierto, pero el efecto de oponibilidad que genera la publicidad registral es tan importante que la
trina se ha referido muchas veces a derechos reales en formación cuando los mismos no están aún
ritos y, consecuentemente, no son todavía oponibles. Más recientemente, GARCÍA GARCÍA,
iéndose a este efecto de oponibilidad que tiene el Registro en el derecho español, habla de la
ripción conformadora, cuasi constitutiva o constitutiva respecto de terceros de derechos reales»,5. La
pública registral 5.1. El principio de fe pública registralEl principio de fe publica registral consiste en
cualquier tercero de buena fe que adquiera un derecho de aquél que ostenta la legitimación dispositiva
acuerdo a lo publicado por el Registro, esto es, el que contrata sobre la base de lo que proclama el
gistro, será protegido una vez que inscriba su derecho, manteniendo su adquisición si luego resulta que
en se encontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvoEn este caso, el principio que
ocupa se basa en una presunción absoluta de exactitud y cautela, la llamada seguridad del tráfico o
ámica.Es propio y característico de los sistemas registrales germanos (Alemania, Suiza y Austria) y
no al francés, entre otros (Bélgica, Argentina, Brasil) y recogido sólo parcial y limitadamente en el
ema italiano. Lo recogen también otros sistemas que se han inspirado en los primeros, tales como el
añol (Art.34 de la Ley Hipotecaria), que combina el principio típico de los sistemas latinos (principio de
nibilidad), que resulta aje10 a los regímenes de inscripción constitutiva como los germanos, con este
cipio de fe pública registral típico de éstos.En el Perú, como ya se indicó, este principio se encuentra
ogido en al Artículo 2014 del Código Civil. Así, se combinn también, como en el caso español, principios
cos de dos sistemas distintos5.2. Eficacia legitimadoraEn palabras de Dirz-PICAZO existe «una
licidad de tercer gazeto, a la que podremos llamar publicidad legitimadora, cuando la publitidad se hace
ivaler para los terceros de buena fe a la realidad jurídica, de tal manera que los terceros pueden actuar
fiando en que la situación publica o publicada es para ellos inimpugnable». 15Diuz-PICAZO se refieren
ctamente a la presunción de exactitud absoluta que algunos sistemas otorgan al Registro para proteger
ercero adquirente.La eficacia legitimadora de la publicidad registral, que en su aspecto relativo se
nifiesta en el principio de legitimación, puede también tener una manifestación absoluta en este principio
e pública registral, si es que la cuestión se mira, no desde la perspectiva del tercero adquirente, sino
de la del titular que ostenta la legitimación dispositiva registral. En este caso, la presunción absoluta de
ctitud genera una eficacia legitimadora absoluta, al igual que la presunción de exactitud relativa que
ana del principio de legitimación genera una eficacia legitimadora relativa.6.Otros principios no
ogidos en el PerúLos dos más importantes:El primero de ellos es el principio de prescripción
cundum tabulas y consiste en legitimar posesoriamente al titular regisiral, de modo tal que se considere
éste tienc justo titulo y se presuma que posee el bien en forma pública, pacífica, continua y como
pietario, salvo prueba en contratio. Es un principio que se encuentra en los sistemas germanos y
bién en el sistema español. El segundo es el principio de limitación de la prescripción contra tabulas»,
o es, contra el titular registral en su condición de tercero adquirente. Se recoge en el artículo 36 de la
Hipotecaria española y se protege al tercero registral contra el adquirente por prescripción.' Cabe
altar que en los sistemas germanos de inscripción constitutiva no es posible prescribir contra el titular
stral; únicamente este puede prescribir en su propio beneficio, por virtud del principio comentado en la
afo anterior. En el Perú, actualmente y a falta de norma expresa, frente a la confrontación entre un
uirente por prescripción y un adquirente de buena fe y a titulo oneroso que inscribe su derecho
puesto de Art. 2014 del C.C.), prevalecería el primero, cuestión que debilita sensiblemente al Registro
te a la posesión