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Servidumbre
Servidumbre
Servidumbre
NOCIÓN DE SERVIDUMBRE
SERVIDUMBRE LEGAL Y CONVENCIONAL
ARTÍCULO 1035
La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio
de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos
actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de
alguno de sus derechos.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 959. 960, 1041, 1051, C.P.C. art. 599
Comentario
Francisco Avendaño Arana
En el Derecho Romano las servidumbres se clasificaban en personales y
reales. Las servidumbres personales eran derechos que facultaban a una
persona para obtener alguna utilidad de una cosa ajena. Eran inherentes a la
persona, por lo que se extinguían con ellas, y podían recaer tanto sobre cosas
muebles como inmuebles. El usufructo, uso habitación constituían
servidumbres personales.
Las servidumbres reales eran derechos que suponían dos fundos. El énfasis
estaba puesto en los fundos y no en las personas por lo que el derecho
subsistía después de la muerte del titular. Se establecían únicamente sobre
cosas inmuebles. Estas son las servidumbres propiamente dichas a las que se
refiere el artículo 1035 del Código Civil.
(iii) La servidumbre es una carga que sufre el dueño de un predio a favor del
dueño de otro predio, lo que supone que ella brinde una utilidad al predio
dominante. La servidumbre debe dar una ventaja. Es inconcebible que se
establezcan limitaciones al derecho de propiedad que no brinden una utilidad.
La utilidad puede ser de diversa naturaleza, como económica o de comodidad,
pero tiene que ser una ventaja real que redunde en beneficio del predio. El
derecho de extraer agua de otro predio, de transitar, de aprovecharse de la luz,
de apoyar construcciones en la pared del vecino, de levantar construcciones en
un terreno ajeno, entre otros, son ventajas que puede dar una servidumbre.
Una servidumbre que no se ejercita no es útil, y por eso el artículo 1050 del
Código Civil señala que las servidumbres se extinguen en todos los casos por
el no uso durante cinco años. El no uso de una servidumbre demuestra que ella
no presta utilidad y por consiguiente es innecesaria.
Las servidumbres positivas son las que facultan al dueño del predio dominante
a hacer algo en el predio sirviente. Es el caso de la servidumbre de paso, que
permite al titular transitar por el predio sirviente. La negativa impide al dueño
del predio sirviente ejercitar alguno de sus derechos. Un ejemplo es la
servidumbre de vista, que prohíbe al dueño del predio sirviente que construya
más allá de una altura determinada.
Las servidumbres aparentes, por último, son las que se manifiestan por sus
signos exteriores. Las servidumbres no aparentes no presentan ningún signo
que revele su existencia. Un ejemplo de la primera es la servidumbre de paso;
de la segunda la servidumbre de no edificar. Esta distinción tiene importancia
para la adquisición de la servidumbre por prescripción.
ARTÍCULO 1036
Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Solo pueden trasmitirse
con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.
CONCORDANCIAS:
C.C arts. 888. 889
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo ha recogido tres características elementales de las servidumbres:
son inseparables del predio, se transfieren con los predios que la contengan y
se mantienen cualquiera sea su propietario.
PERPETUIDAD
ARTÍCULO 1037
Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
La perpetuidad está relacionada con la concepción de perdurabilidad de los
predios a los que se impone la servidumbre, debido a que si satisfacen la
necesidad de un inmueble en el sentido de que le permite ser útil, generando
con ello un incremento en su valor la servidumbre que se constituya debe ser
porque responde a una necesidad duradera del fundo (BARBERO).
INDIVISIBILIDAD
ARTÍCULO 1038
Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se debe
entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de los
del sirviente.
CONCORDANCIAS:
C.C. art. 983
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
El carácter indivisible de la servidumbre se basa en su naturaleza jurídica, la
que por la forma de ejercerse, se realizan en ella hechos o actividades que en
sí mismos no pueden ser divididos (SALVAT); es decir, la servidumbre se debe
por entera al predio dominante, no puede adquirirse o perderse por cuotas; se
cita como ejemplo, el derecho de paso que no puede adquirirse por mitades, lo
mismo ocurre en la obligación de abstenerse por parte del propietario del fundo
sirviente; dicha obligación no puede consistir en un no hacer parcial (BORDA).
Nuestro Código Civil ha optado en el artículo 1039 por una fórmula de solución
bastante razonable, al permitir que si el predio dominante se divide, la
servidumbre subsista a favor de los adjudicatarios que la necesiten,
entendiéndose que las que no representen utilidad para los predios
independizados, se extinguen.
Sin embargo, nuestro Código no regula sobre el predio sirviente, por lo que,
siendo la naturaleza jurídica de las servidumbres la utilidad que ofrece al predio
dominante, debe contemplarse el supuesto en que se realizan
independizaciones, si una no es útil para el predio dominante, debería
extinguirse ésta con relación al nuevo predio; no obstante, como se ha
señalado, esta posibilidad no ha sido recogida por parte de nuestra legislación.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Como se explicaba en los comentarios al artículo precedente, que producto de
la indivisibilidad de la servidumbre, para el caso de la división de uno de los
predios que la contienen, ésta se deberá multiplicar en las cantidades que sea
requerida por los nuevos predios dominantes. Este es el enfoque que le da el
presente dispositivo, en razón de que teóricamente, similar división debe darse
en caso de que se divida el predio sirviente.
SERVIDUMBRES APARENTES
ARTÍCULO 1040
Solo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante
la posesión continua durante cinco años con justo título y buena feo durante
diez años sin estos requisitos.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 896, 950, C.P.C. art. 599
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Para la corriente mayoritaria las servidumbres pueden prescribirse de contar
con tres requisitos: que sean aparentes, continuas y que tengan un uso,
normalmente de 20 años. En este supuesto algunos autores (LACRUZ
BERDEJO) consideran que las servidumbres se pueden adquirir por
prescripción ordinaria, cuando se reúnan los requisitos similares a la
prescripción del dominio; y la prescripción extraordinaria en la que sin contar
con los requisitos de la prescripción dominial se puede prescribir una
servidumbre.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Para un sector de la doctrina el usufructuario no puede constituir servidumbre
debido a que ésta solo puede ser otorgada por el propietario, en razón de que
es el único que cuenta con el atributo de disposición del bien, facultad que se
requiere para imponer el gravamen que constituye la servidumbre; no obstante
ello, nuestro Código ha tomado partido por facultar al usufructuario para que
pueda establecer servidumbre en el predio que usufructúa, pero siempre dentro
del plazo que dure ese derecho, pues de excederse del mismo, estaríamos
frente a un imposible jurídico, pues nadie puede otorgar derechos a terceras
personas que el mismo transferente no cuenta.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo parte de la premisa de que para que un predio sujeto a
copropiedad pueda ser gravado con servidumbre, se requerirá del asentimiento
de todos los copropietarios, debido a que la servidumbre como gravamen resta
el valor económico con que el predio pueda contar, lo que se justifica en razón
a que la copropiedad pertenece en cuotas ideales a dos o más personas, por lo
que la servidumbre, en caso de constituirse como predio sirviente, afecta el
ejercicio absoluto de la propiedad a cada uno de los copropietarios.
En ese entendido, este artículo guarda concordancia con el artículo 971 del
Código Civil, que establece que las decisiones sobre el bien común se deben
adoptar por unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien. Siendo la
servidumbre un gravamen se exige que ésta sea aceptada por cada uno de los
copropietarios.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 140. 168, 169, 170, 1044, 1047
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Al establecerse una servidumbre se debe entender que están comprendidos
todos los derechos que sean necesarios para su uso, así como todas las
actividades que sean necesarias para conseguir el ejercicio pleno del
gravamen, así se tiene el paso para limpiar el acueducto o para sacar el agua o
llevar el ganado al abrevadero (LACRUZ BERDEJO)
Este vínculo económico de dos predios debe desarrollarse de tal forma que el
gravamen de uno de ellos no le represente una carga demasiado pesada de
asumir al predio sirviente; peor aún si no guarda proporciónala utilidad que
genera al predio dominante, es decir la utilidad que genera al predio dominante
no justifique el gravamen impuesto; por lo que en esa proporción, la
servidumbre impuesta debe responder a lo estrictamente necesario para su
correcto ejercicio, ni más ni menos.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo regula una situación que de hecho se suscita, pues las partes o la
ley pueden no haber contemplado la construcción de obras para el ejercicio de
la servidumbre. En este caso el derecho real no podría ejercerse, lo que
convertiría lo pactado o lo establecido por la ley, en meras declaraciones
líricas; en ese sentido, se faculta al propietario del predio dominante a realizar
las obras necesarias, siempre que su ejecución se realice en el tiempo y en la
forma que ocasionen menor incomodidad al propietario del predio sirviente.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo guarda coherencia con la naturaleza jurídica de la servidumbre,
pues ésta tiene su razón de ser en la utilidad que representa un predio en
beneficio de otro; en tal sentido, la servidumbre no puede estar limitada al
titular del predio dominante, sino a todas aquellas personas que están
relacionadas al predio dominante.
Este uso de personas ajenas a la relación existente entre los propietarios de los
bienes sobre los que recae el gravamen, es útil por cuanto permite mantener la
vigencia de la servidumbre; sin embargo, la norma se ha encargado de
disponer que el uso dado al gravamen debe ser en consideración al predio
dominante, lo que responde a la lógica que de usarse una servidumbre pero en
relación a otro predio, el uso de la servidumbre no es porque sea necesario al
predio dominante, sino al tercer predio, lo que podría generar una suerte de
prescripción de servidumbre para este predio.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 11, 1043. 1047
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo contiene uno de los deberes del titular del predio dominante, lo
cual resulta coherente y justo, pues arbitrariamente el titular del predio
dominante no podrá aumentar el gravamen al predio sirviente, porque per se la
servidumbre limita los atributos del propietario del predio sirviente, así como
merma el valor económico del predio; consentir en un aumento de dicho
gravamen en forma unilateral sería consentir en un abuso, siendo diferente el
caso si ambas partes convienen en ese sentido.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. II, 1042. 1046
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Consideramos que este artículo constituye la contraparte del artículo
precedente, pues así como se le exige al propietario del predio dominante no
aumentar el gravamen que el ejercicio de la servidumbre representa para el
predio sirviente, de otro lado, se prohíbe que el propietario del predio sirviente
prohíba el ejercicio pleno de la servidumbre, lo que sin duda conforma uno de
los deberes de este propietario.
CONCORDANCIAS:
C.C. art 1035
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo se aparta de lo que se regulaba en el Derecho Romano, pues se
consideraba como un requisito para la constitución de la servidumbre, que los
propietarios del predio sirviente y el dominante deberían ser diferentes
personas, pues si se trataba de un solo propietario se producía la confusión, la
cual es considerada como causal de extinción de la servidumbre para algunas
legislaciones.
Por otra parte, tenemos que precisar que no puede considerarse que dos
predios pertenecen a un mismo propietario si la titularidad de uno de los
inmuebles la ejerce a título de copropietario y la titularidad del otro predio la
realiza en forma individual; aunque para efectos de nuestra legislación es
irrelevante esta distinción, reviste de importancia en el contexto teórico.
De acuerdo con ello, consideramos que con gran acierto nuestros legisladores
se acogieron a la doctrina moderna y le han dado a la servidumbre su
verdadera naturaleza, distinguiéndola de la calidad de los propietarios de los
predios donde se ejerce el gravamen.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo es bastante lógico y recoge situaciones fácticas que se pueden
presentar durante la vigencia de la servidumbre, pues si el inmueble sobre el
cual se ejercía la servidumbre es destruido, obviamente el ejercicio de la
servidumbre se convierte en un imposible físico de ejercer conllevando por
obvias razones a su extinción.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 662, 857, 869, 870, 871 a 880, C.T. arts. 17 inc. 1). 25, LEY 26887
art. 276
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
La prescripción existente en este caso es la extintiva o liberatoria, en razón de
que tiene por objeto liberar del gravamen el predio sirviente; ello se justifica
porque si un predio no representa utilidad al predio dominante, carece de
objeto que se mantenga el gravamen.
El inicio del cómputo del plazo para que se extinga la servidumbre por el no uso
comienza a correr desde el día en que ha dejado de usarse la servidumbre.
Se advierte que en el supuesto que se esté frente a una servidumbre negativa,
es decir, aquella que consiste en un no hacer por parte del propietario del fundo
sirviente, la falta de uso implica que el propietario del fundo sirviente incumpla
con su obligación con un acto positivo, sin que se obtenga ninguna reacción
adversa por parte del propietario del fundo dominante; as¡ tenemos como
ejemplo, en las servidumbres de vista, si el propietario del fundo sirviente
levanta las construcciones más arriba de la altura señalada o en el lugar
prohibido y el propietario del predio dominante no reclama sus derechos
(BORDA) y deja transcurrir los cinco años establecidos por el artículo 1050 del
Código Civil, podrá solicitarse la extinción de dicha servidumbre.
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
El propietario de un inmueble encerrado y privado de toda comunicación con el
camino público, puede solicitar una servidumbre legal de tránsito o de paso al
propietario del predio colindante que le permita el acceso a dicho camino.
Esta servidumbre puede ser reclamada por el propietario, el usufructuario y el
usuario, en razón de que cuentan con un derecho real que carecería de
verdadera utilidad económica si no cuentan con la servidumbre de tránsito.
Nuestra legislación guarda silencio sobre las personas facultadas para solicitar
la servidumbre de paso, solo se limita a señalar cuándo se pierde este derecho.
Sin embargo, por nuestra parte creemos que el artículo VI del Título Preliminar
del Código Civil dispone que para ejercitar o contestar una acción es necesario
tener legítimo interés económico o moral, requisitos que indudablemente
cuentan los que poseen un inmueble en calidad de usufructuario e incluso el
arrendatario.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1051, 1053, 1054
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
El propietario del predio dominante deberá pagar al propietario del predio
sirviente, el valor de la parte del terreno objeto de servidumbre más el monto en
que se valore la indemnización, porto que se afirma (VELÁSQUEZ
JARAMILLO) que este pago es a título de indemnización, mas no el valor del
terreno, pues no se está dando una traslación de dominio.
Nuestro Código, a diferencia del germano, plantea un pago único, mientras que
en el Código alemán se establece un pago mensual a manera de
arrendamiento, lo que es considerado preferible, en razón a que evitaría
situaciones injustas, como lo que podría surgir si a los pocos días de que se
haya pagado el derecho de paso, éste se extinga, debido a que se construye
un camino público colindante al predio dominante (ARIAS-SCHREIBER), no
contemplando nuestra legislación la posición que se debería adoptar en tales
circunstancias.
Por nuestra parte, sostenemos que dicha solución debe distinguir dos
situaciones: cuando la servidumbre tiene el carácter de perpetua (que es la
regla) y cuando ésta sea de carácter temporal (que es la excepción).
Como contraparte se tiene que el titular del predio sirviente recibe un pago que
no solo comprende el valor del predio, sino una indemnización por los daños y
perjuicios, manteniendo, no obstante la titularidad del predio y por tanto el
disfrute del mismo.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1051,1052, 1054
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Se parte de una premisa, que el predio transferido se encuentra comprendido
en otro de mayor área de propiedad del enajenante, siendo coherente lo
dispuesto por este artículo, pues de quedar encerrado este predio no podría
realizarse sobre el predio enclavado explotación económica alguna, por lo que
obligatoriamente el enajenante deberá proporcionar a ese predio
independizado el acceso a una vía pública.
De la lectura del artículo, se tiene que para la adquisición gratuita de la
servidumbre de paso, la transferencia del predio enclavado debe ser a título
oneroso, es decir, como producto de una compraventa; sin embargo, no hace
mención cuando sea una transferencia a título gratuito, tal vez porque en esos
casos se entiende que la transferencia dada se realiza, normalmente, para
beneficiar a una persona y ésta no se haría completamente si se transfiere un
predio enclavado en otro sin que se otorgue el acceso a la vía pública, pues
con ello se estaría evitando la utilización económica del predio.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1043, 1046. 1051, 1053
Comentario
Elvira Gonzáles Barbadillo
Este artículo guarda relación directa con el ejercicio de la servidumbre, pues el
ancho del camino para que se realice por ahí la servidumbre de paso no puede
ser estándar, debido a que en unos casos se requerirá de mayor amplitud que
para otros.
Lo que no puede ser de otro modo, pues esa amplitud de camino no deberá ser
más ancha de lo necesario, porque sería aumentar innecesariamente el
gravamen sobre el predio sirviente, lo que contravendría lo establecido en los
artículos 1043 y 1046 del Código Civil. Así también, este camino no será lo
demasiado estrecho que imposibilite el acceso adecuado de las personas,
animales o maquinarias que por él deben transitar, pues se estaría dificultando
el ejercicio de la servidumbre, además se estaría infringiendo el artículo 1043
del mismo cuerpo normativo.