DICTAMEN PERICIAL DE UNA PLAYA ESTACIONAMIENTO

I. METODOLOGIA

La Metodología empleada para la elaboración del presente DICTAMEN

PERICIAL a sido aplicar el método de la Tasación Directa Del REGLAMENTO
GENERAL DE TASACIONES DEL PERU, aprobado por Resolución Ministerial
N° 370-85-VC-9300, MVC, de fecha 27 de Diciembre de 1985 y publicado en el
diario Oficial El Peruano con fecha 14 de Enero de1986.

Igualmente, la aplicación del NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE

TASACIONES DEL PERU, aprobado por Resolución Ministerial N° 469-99-
MTC/ 15.04, de fecha 10 de Diciembre de 1999, y Publicado en el Diario
Oficial El Peruano, el Viernes 17 de Diciembre de 1999.

II. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona ó el área en el que se encuentra ubicado el bien inmueble materia del

Litis, cuenta con todos los servicios de un Medio Urbano Consolidado, es decir
cuentan con servicios de agua, redes generales de desagüe, luz eléctrica y
energía, servicio telefónico, pistas, veredas y jardines.

III. MEMORIA DESCRIPTIVA

1. NOMBRE DEL QUE SOLICITA EL DICTAMEN PERICIAL

Solicita y ordena la Valuación del inmueble su Propietario

2. OBJETO DEL DICTAMEN PERICIAL

Para efectos a que se contraen

3. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA PERICIA.

A la fecha del Presente Dictamen

4. ZONIFICACION, Y AREA DE ESTRUCTURACION URBANA

El Inmueble materia del presente Dictamen Pericial, se encuentra ubicado

 en el área de ESTRUCTURACION URBANA II: "AREA DE MAYOR
HETEROGENEIDAD DE FUNCIONES, y le corresponde una
ZONIFICACION C-5, Compatible con R-5 (Multifamiliar); por el Uso
Planteado, el Edificio: está destinado al uso Comercial, Residencial
(Oficinas y Departamentos).

5. UBICACIÓN

El Inmueble materia de la presente Valuación se encuentra ubicado en la

esquina formado Av. Arenales cuadra 23 y la Calle Joaquín Bernal cuadra
2, Distrito de Lince y Provincia y Departamento de Lima.

6. USO ACTUAL DEL BIEN INMUEBLE

La Unidad Inmobiliaria materia de la presente Valuación, está constituido

por una PLAYA DE ESTACIONAMIENTO, y se encuentra ubicado en el
Segundo Piso, ó Segundo Nivel de un Edificio Multifamiliar de ONCE
PISOS, denominado EDIFICIO GALIESA S. A. constituido en su conjunto
por Tiendas (Primer Piso), Oficinas y Departamentos de Vivienda (del 3er
Piso al 11 avo. Piso); Zona Urbana de Mediana Densidad Poblacional y
su actual Uso Corresponde a UNA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO
PARA AUTOMÓVILES, que se desarrolla en un solo nivel (2do. Piso).

Los Linderos y Medidas Perimétricas son:

- Por el Frente colinda con los aires que da a la Av. Arenales cuadra
23 con 23.35 metros lineales, orientados hacia el este.

- Por el lado Derecho entrando, en línea recta, colinda con los aires
de la Calle Joaquín Bernal Con 22.00 metros lineales, orientados
hacia el lado Norte.

- Por el lado Izquierdo entrando, en línea recta colinda con los aires
de Propiedad de terceros con 22.00, metros lineales, orientados
hacia el lado Sur.

- Por el Fondo en línea recta colindante con los Aires de propiedad

 de terceros, con 23.35 metros Lineales, orientados hacia el lado
Oeste.

EL PERIMETRO:

El perímetro que encierra a la propiedad en referencia es de 90.70 metros

lineales

7. AREA DEL TERRENO

Según la Partida Registral, EL ÁREA TOTAL del inmueble en el que se

desarrolla LA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO, son QUINIENTOS
METROS CUADRADOS (500. 00 M2)

8. PROPIETARIOS
El inmueble en referencia según la Ficha Registral, corresponde como
Propietario al Señor: PABLO ANTONIO, PAEZ OLCESE y Señora.
AURORA ADRIANA, CARDENAS OLAETA.

9. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de UN BIEN INMUEBLE denominado PLAYA DE
ESTACIONAMIENTO, que esta ubicado en un segundo nivel (segundo
piso) de un edificio de ONCE PISOS, su ubicación estratégica en la
esquina formada por la Avenida Arenales cuadra 23 y el Jr. Joaquín
Bernal, hace que el ingreso se desarrolla a través de esta última signado
por la numeración Municipal N° 215.

10. DISTRIBUCION
El inmueble en referencia consta de:
- Una amplia zona de estacionamiento para 15 automóviles.
- Una Rampa de Acceso en " L " de 3.50 metros de ancho, que viene
del 1er piso
- Un Baño con lavatorio e inodoro.
- Un Hall para uso de ascensores (dos ascensores)
- Una Escalera de acceso del Hall del Primer Piso a la playa de
estacionamiento de ancho 1.00 metro, dividido en tres tramos:
sube, descanso y baja (solución forzada)
 - Cinco Columnas de .30 x .50 en la parte frontal que soportan los
pisos altos del Edificio

11 EDIFICACION

Se trata de una edificación de sistema aporticado de concreto armado y

material noble. De la Inspección Técnica efectuada por los Peritos y la
revisión de la Documentación existente en la Municipalidad del sector,
podemos indicar las principales características técnicas de la
construcción:

- CIMENTACION Y SOBRECIMIENTOS: De concreto ciclópeo. (1er

piso)

- MUROS: De ladrillo pandereta asentados con mortero de cemento

y arena en aparejo de cabeza en muros portantes y en aparejo de
soga en todo lo que es tabiquería.

- VIGAS SOLERAS, COLUMNAS DE AMARRE, ESCALERA Y

TECHO ALIGERADO PLANOS: DE CONCRETO ARMADO y
Estructura de fierro corrugado

- TARRAJEOS Y ENLUCIDOS: En muros interiores como

Exteriores y Cielos rasos con mortero cemento - arena en
proporción 1:5

- PISOS: cemento frotachado

- PUERTA PRINCIPAL de ingreso ubicado en el primer piso, metálico

de dos hojas; de madera contraplacadas el baño y puerta de
acceso de escaleras, Metálico convencional las puertas de los
ascensores.

- BARANDAS que dan a la Av. Arenales y al Jr. Joaquín Bernal, de

aluminio.

- APARATOS SANITARIOS: 1/2 Baño con mayólica blanca,

sanitarios nacional

- INSTALACIONES SANITARIAS: Empotrada

 - INSTALACIONES ELECTRICAS: Monofásica empotrada.

- PINTURA: En látex lavable en exteriores e interiores, en buen

estado

12- ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION

Según los datos obtenidos en la Municipalidad respectiva, y de acuerdo al

documento del Propiedad: (Copia Literal), el bien inmueble materia del
presente Dictamen, se establece una antigüedad de 32 años.

Su estado de Conservación en General es Buena, correspondiéndole

una Depreciación por Antigüedad y uso (de acuerdo a la tabla N° 01, del
Nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú): corresponde
20 %.

13. AREA TECHADA

El área útil de la Playa de Estacionamiento, (Unidad Inmobiliaria), de

acuerdo a lo indicado en la Ficha Registral y a la Declaración jurada de
Autováluo de la Municipalidad de Lince, es de 500. 00 m2

14. VALORIZACION

1- VALOR DEL TERRENO:

De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona, considerando el

uso, el entorno, la característica de la zona, se fija y establece un precio
unitario ponderado para el terreno en U.S. $/. QUINIENTOS DOLARES
AMERICANOS EL METRO CUADRADO DE TERRENO, ($ 500.00 / m2)
correspondiéndole además el 15 % de las áreas comunes, de acuerdo a
la Propiedad Horizontal, y teniendo en cuenta los 11 pisos de edificación
actual, el precio del terreno será:

VT= 500.00 m2 x $ 500.00 /m2 x .5 x .15 / 11 = U.S. $ 13, 068. 00 ------------- I

2- VALOR DE LA EDIFICACION
De acuerdo a las características del tipo de Construcción, materiales
 empleados, se considera como promedio de la Edificación de la
REFERIDA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO ubicado en el Segundo
Nivel, el precio actual de US. $ 250.00 / m2 (DOSCIENTOS CINCUENTA
DOLARES AMERICANOS), el metro cuadrado de construcción, y
teniendo en cuenta la Depreciación, el Costo de la Edificación, se tiene:

VE= 500.00 m2 x $ 250.00 / m2 x 0.80 = U. S. $ 100, 000. 00 ---------- II

3- VALOR ACTUAL DEPRECIADO: (sumando: I + II)

 TERRENO US. $ 13, 068. 00

 EDIFICACION US. $ 100, 000. 00

-----------------------
VALOR TASACION US. $ 113, 068. 00

4- VALOR POR M2 DE LA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO:

Se considera el área de cada uno de los 15 estacionamientos y el
porcentaje de participación de áreas comunes: 2.6 % (escaleras,
ascensor, rampa, patio de maniobras, medio baño):

US. $ 113, 068. 00  196. 50 m2 = US. $ 575. 00 / m2

15- COSTO DE CADA ESTACIONAMIENTO:

De la Investigación del precio de Venta en el Mercado Inmobiliario de la
zona, consideramos que el valor actual depreciado puede tener una
expectativa Comercial manifiesta en un Mínimo de incremento a fin de ser
manejable en su comercialización como COSTO FINAL, luego sé tendrá:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ESTAC. N° UBICACIÓN AREA COSTO $ COSTO FINAL $

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Estacionamiento N° 01 con frente a la rampa y aires de la Av. Arenales 21.25 m2 $ 12, 219. 00 US. $ 12, 500. 00

colinda: Izq. Con aires de 3ros y derech estac. 02

Estacionamiento N° 02 con frente Av, Arenales, colinda con estac. 01, 03 10.00 5, 750. 00 6, 000. 00

Estacionamiento N° 03 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 02, 04 10.00 5, 750. 00 6, 000. 00

Estacionamiento N° 04 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 03, 05 10.25 5, 894. 00 6, 000. 00

Estacionamiento N° 05 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 04, 06 10.25 5, 894. 00 6, 000. 00

Estacionamiento N° 06 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 05, 07 9. 60 5, 520. 00 5, 800. 00

Estacionamiento N° 07 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 06, 08 9. 65 5, 549. 00 5, 800. 00

Estacionamiento N° 08 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 07, 09 10. 00 5, 750. 00 6, 000. 00

Estacionamiento N° 09 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 08, 10 10. 00 5, 750. 00 6, 000. 00

Estacionamiento N° 10 con frente Av. Arenales, colinda con estac. 09, y 15. 75 9, 056. 00 10, 000. 00

Aires de la calle Joaquín Bernal

Estacionamiento N° 11 sobre aires de la rampa, colinda con estac. 12, y 13. 92 8, 004. 00 8, 500. 00

Aires de la calle Joaquín Bernal

Estacionamiento N° 12 sobre aires de la rampa, colinda con estac. 11, 13 13. 92 8, 004. 00 8, 500. 00

Estacionamiento N° 13 sobre aires de la rampa colinda con estac. 12, 14 13. 63 7, 837. 00 8, 400. 00

Estacionamiento N° 14 sobre aires de la rampa, colinda con estac. 13, y 24. 80 14, 260. 00 14, 500. 00

Aires de la rampa

Estacionamiento N° 15 costado del ascensor, col. Con patio de maniobras. 13. 75 7, 906. 00 8, 500. 00

Área de circulación

EL MONTO TOTAL VALORADO DE LOS 15 ESTACIONAMIENTOS, ES POR LA

SUMA ASCENDENTE DE CIENTO DIECIOCHO MIL QUINIENTOS DOLARES
AMERICANOS (US. $ 118, 500. 00). CAMBIO 1 $ = S/. 3. 48

Por lo expuesto, he procedido a VALORIZAR EL INMUEBLE ubicado en la

AVENIDA ARENALES CUADRA 23, ESQUINA CON LA CALLE JOAQUÍN
BERNAL, DISTRITO DE LINCE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA,
SEGUNDO NIVEL, CONSISTENTE EN UNA PLAYA DE ESTACIONAMIENTO
PARA 15 VEHICULOS, que asciende a la suma de CIENTO DIESIOCHO MIL
QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS (US. $ 118. 500. 00) EN CONJUNTO,
EL CUADRO PRECEDENTE MUESTRA EL COSTO DE CADA
ESTACIONAMIENTO.
Lima 12 de JUNIO DEL 2000.

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PERITO TASADOR.

ARQTO° CAP 5628