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INFORME PERICIAL DE DAÑOS

c/ San Bernardo, nº 33
(28015) MADRID

AUTOR DEL ENCARGO: COMUNIDAD PROPIETARIOS SAN BERNARDO 33


SITUACIÓN: C/ San Bernardo, nº 33
(28015) Madrid
AUTOR: ANÍBAL FERNÁNDEZ DEL PILAR
Arquitecto Técnico
Colegiado nº 102.530
FECHA: Diciembre 2016
Se emite el presente informe en base al siguiente índice:

INDICE

1. PREÁMBULO

2. SITUACIÓN DEL INMUEBLE

3. OBJETO DEL INFORME

4. ANTECEDENTES.

5. INSPECCIÓN REALIZADA.

6. CAUSAS. CONCLUSIONES

7. VALORACIÓN

8. ANEXO

INFORME PERICIAL - Expediente: 16290


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Aníbal Fernández del Pilar - e-mail: anibaldelpilar@grupoadn.es
c/ Las Naves, 12. Local (28005) Madrid
1.- PREÁMBULO

Concurriendo, la Comunidad de Propietarios de San Bernardo, nº 33 de Madrid, como contratante


del presente informe y D. Aníbal Fernández del Pilar, Arquitecto Técnico, colegiado con el número
102.530, en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de
Madrid, con D.N.I. nº 50221053, se redacta el siguiente informe pericial efectuado sobre la finca
situada en la calle San Bernardo, nº 33 de Madrid, propiedad de la contratante del presente informe,
para averiguar las causas del siniestro, sus circunstancias, valorar los daños sufridos si procede, y
proponer en su caso, la solución económica correspondiente.

Asimismo, manifiesto expresamente, de acuerdo a lo establecido en el artículo 335.2 de la


Ley de Enjuiciamiento Civil, el perito que suscribe como técnico redactor, manifiesta que
promete decir la verdad, y que ha actuado, y actuará en la redacción de este informe y en
las actuaciones posteriores que del mismo se deriven, con la mayor objetividad posible,
tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de
causar perjuicio a cualquiera de las partes, conociendo las sanciones penales en que podría
incurrir en caso de incumplimiento de su deber como perito.

Igualmente, el perito que suscribe manifiesta:


- No ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil, de
una de las partes o de sus abogados o procuradores.
- No tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante.
- No estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de
intereses con algunas de las partes o con sus abogados o procuradores.
- No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus procuradores o
abogados.
- No creer que exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer en el concepto
profesional, y estar perfectamente facultado como profesional competente para la
redacción del presente informe.

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2.- SITUACIÓN DEL INMUEBLE

Situación: c/ San Bernardo, nº 33. (28005) Madrid


Propietario: C.P. San Bernardo, nº 33

La finca objeto del presente informe pericial, es propiedad de la comunidad de propietarios de la


calle San Bernardo, nº33, ubicada en el casco Urbano de Madrid, en la dirección referenciada, con
una superficie de ocupación de parcela de 325,75 m2 y su construcción data del año 1988.

Se trata de una finca con planta bajo rasante destinada a garaje, planta baja con acceso a portal y
local comercial, y seis plantas superiores sobre rasantes destinadas a residencial, donde se
distribuyen tres viviendas por planta, a excepción de la última planta 6º que cuenta con dos
viviendas.

Según consta en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, (Anexo 1), y tal y
como podemos constatar en la visita, la finca linda en su frente con la misma calle, a la derecha
entrando con casa 37 del señor Marqués de Vallejo, actual nº 35 de la misma calle, en el fondo o
testero, con casas y patio de la Travesía de las Beatas de Don Manuel Díaz y D. Baltasar Castillo, y
por la izquierda, con casa de D. José Hípola, actual nº 29 de la misma calle.

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3.- OBJETO DEL INFORME

El presente informe se elabora como consecuencia del procedimiento de reclamación JV 930/2016,


en el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Madrid, de la propietaria de la vivienda 5º B, Dña. Susana
Medina Alix, contra el propietario de la vivienda superior 6ºB, D. Damián Navascues Poyo, y la
Comunidad de Propietarios de la finca c/ San Bernado, nº 33, en la reclamación de cantidad y
obligación de hacer con motivo de las humedades aparecidas en estancias de su vivienda.

4.- ANTECEDENTES.

Durante la visita realizada a la finca con fecha 5 de diciembre de 2016, somos atendidos por la mujer
del presidente de la comunidad, Dña. Trinidad Repiso, y por el conserje de la finca, D. Miguel.

Nos informan que aproximadamente en el mes de marzo de 2016, comenzó la aparición de mancha
de humedad en el salón y dormitorio de la vivienda 5º B, como consecuencia de la ocurrencia de
lluvias, por lo que su propietaria comunicó los daños a su aseguradora, Santa Lucía.

En el mes de abril de 2016 acude profesional de la mencionada entidad, determinando su causa en


filtraciones de agua de lluvia a través del suelo de las terrazas de las viviendas superiores 6º A y 6º B,
encontrándose el solado de la terraza 6º B deshecho.

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5.- INSPECCIÓN REALIZADA.

Realizamos visita a las viviendas implicadas 5ºB y superior 6ºB, a la cuales no podemos acceder al no
encontrarse respectivamente, ni el inquilino ni el propietario de las mismas.

Accedemos a la terraza de la vivienda contigua 6ºA, desde la que podemos visualizar la terraza de la
vivienda 6ºB.

Se trata de dos terrazas de forma rectangular, separadas mediante mampara de vidrio traslúcido,
lindando en su frente con la propia calle de acceso de la calle San Bernardo, y con acceso en la
terraza izquierda por la vivienda 6ºB y en la derecha por la vivienda 6ºA.
º29

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c/San Bernardo n º3
c/San Bernardo n

Terraza Terraza
6ºB 6ºA

Calle San Bernardo n º33


Esquema distribución de terrazas

-LOCALIZACIÓN DE DAÑOS

Según se deja constancia en el informe pericial elaborado por el profesional de la aseguradora de la


vivienda 5ºB, D. Francisco I. Agustín Jiménez, son daños con manchas de humedad localizados en el
techo de salón y dormitorio de la vivienda, coincidiendo la superficie afectada con la línea de
separación de ambas terrazas superiores.

Nos confirma además el conserje, que pudo comprobar que con el vertido de agua en la terraza de
la vivienda 6ºB se ocasionaban filtraciones de agua directa en la vivienda inferior 5ºB.

Apreciamos en la fachada del inmueble, la distribución de carpinterías centrales del inmueble


correspondiendo al salón y dormitorio de la vivienda 5ºB, coincidiendo con la localización de
separación de terrazas superior.

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Terraza 6ºB
Terraza 6ºB
Ventana 5ºB
Ventana 5ºB

Esquema distribución viviendas y terrazas implicadas

-ESTADO DE TERRAZAS
Apreciamos una gran diferencia en el estado de acabado que presentan las terrazas superiores,
donde la terraza 6ºB cuenta con un deterioro avanzado en solado, a diferencia de la terraza 6ºA, que
se mantiene en correcto estado sin deterioro superficial.

①ESTADO TERRAZA 6ºB


Constatamos la terraza de la vivienda 6ºB, con abundantes plaquetas de cubrición fracturadas, con
la aparición de vegetación creciente entre las zonas partidas, así como juntas de recibido.

Igualmente se presenta deterioro en el remate perimetral del rodapié con el paramento vertical de
fachada, generando apertura que permite el paso del agua, con su acumulación y consecutivo
deterioro tras paso del tiempo sometido a la exposición de los diferentes agentes meteorológicos en
terraza.

En el sumidero de evacuación de la terraza se localiza punto de vegetación crecida, denotando la


evidente falta de limpieza en la zona con su consecuente eliminación en objeto de evitar posibles
patologías como la que nos ocupa.

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Plaquetas de revestimiento fracturadas, con vegetación creciente

Se aprecia el solado con diferentes zonas con crecimiento de plantación, y por tanto, sus raíces
interiores, con fisuración perimetral en elementos singulares, tales como rodapié o encuentro bajo
puerta de paso.

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Actuación puntual e irregular de relleno de encuentro de rodapié con fachada, remates inferiores
con fisuración, desprendimiento de paramento base, crecimiento de vegetación y florecimiento de
salitre entre juntas de plaquetas.

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Plaquetas de solado fracturadas, con acumulación de vegetación en zona de maceta sin plato de
recogida y por tanto, con incremente de humedad en la base, tratándose también de punto singular
en la zona de encuentro entre paramentos.

Deterioro en zona coincidente con localización de daños inferior


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Detalle de mal estado de pavimento con vegetación crecida en interior de juntas de plaquetas.

②ESTADO TERRAZA 6ºA

Queda manifiesta la gran diferencia con el


solado de acabado de la terraza contigua 6º
A en la que no se presentan ni plaquetas
rotas, ni faltas de relleno de lecha perimetral
ni crecimiento de vegetación entre juntas de
solado o elementos singulares, no
favoreciendo la aparición de puntos de
filtración de agua.

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6.- CAUSAS. CONCLUSIONES

Una vez efectuada la visita, con todo lo anteriormente expuesto, en virtud de mi total
independencia para con el caso en cuestión, dadas las características y localización de los daños,
entendemos el origen de los mismos como consecuencia de filtraciones de agua puntual en zona de
encuentro de las terrazas superiores de 6ºB y 6ºA, con el suelo de acabado de la terraza 6ºB, que se
encuentra en muy mal estado con importantes puntos fracturados.

Dicho suelo presenta falta de conservación y mantenimiento por parte de su propiedad 6ºB,
quedando evidenciado en las zonas con presencia de vegetación crecida en zonas, ya no localizadas
en espacios de difícil acceso, sino tan a la vista como en el sumidero de evacuación.
Estas raíces interactúan con el sistema constructivo inferior, tal como la impermeabilización del
conjunto. Dañan el material de rejuntado del acabado con su disgregación, consecuente
acumulación y estancamiento de agua, formación de hielo por exposición a climatología propia de
una cubierta, y deterioro progresivo del material por cambios de dilatación, favoreciendo cada vez
más la introducción de raíces hacia el interior del conjunto constructivo.
El deterioro generalizado que se constata en la terraza es progresivo a lo largo de los años sin
trabajos básicos como lechada periódica que garanticen el correcto estado de rejuntado, o cuanto
menos de calidad adecuada, en base a los puntos extendidos con falta de material de relleno en
juntas de solado actual, comprendiendo tales trabajos, competen al propietario de la misma y que
contribuyen en la durabilidad de la impermeabilización inferior.

Consultamos las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal (Anexo 2), constando
en el caso de las viviendas de la planta 6º, la terraza como privativa.
Mientras en el mismo documento se hace mención al carácter de otras terrazas como elemento
común del inmueble dedicado al uso y disfrute de una vivienda concreta, en el caso que nos ocupa,
se incorpora como elemento privativo de cada departamento.

Respecto al punto de aparición de filtraciones inferiormente, encontramos se trata de daños


puntuales bajo zona singular, no siendo un escalón de estructura, sino aparecido por la diferencia de
cota de los espesores del suelo de acabado de las terrazas 6ºA y 6ºB, muy posiblemente en los
trabajos de solado por la propiedad de la terraza 6ºA, bien con material con más recrecido de base,
bien, por solarse directamente sobre el originario.

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En cualquier caso, se comprende la impermeabilización base originaria inferior a este resalto,
debiendo de llevarse a cabo el mantenimiento del resalto por la parte accesible a la misma, es decir,
desde la vivienda 6ºB.

Como opción de reparación de causa, comprendemos necesaria la reposición completa del solado
de acabado de la terraza 6ºB según el estado de deterioro que presenta, entendiendo no es preciso
el levantado completo de la impermeabilización en la zona de terraza de la vivienda 6ºA, sino la zona
coincidente con la estancia inferior afectada, necesaria para garantizar la estanqueidad en el resalto
sin impermeabilizar.
º29

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c/San Bernardo n º3
c/San Bernardo n

Terraza
Terraza 6ºA
6ºB

Calle San Bernardo n º33

Adjuntamos por tanto, valoración de propuesta económica de reparación de causa en base a dicho
criterio de intervención de actuación.

Concluimos la causa de los daños motivados por:


- Filtraciones de agua puntual en zona de encuentro de las terrazas superiores de 6ºB y 6ºA, con el
suelo de acabado de la terraza 6ºB, que se encuentra en muy mal estado con importantes puntos
fracturados.
-Se precisa la sustitución del solado completo de terraza 6ºB con motivo del estado de deterioro
existente causante de puntos de filtración inferior.
-Las terrazas quedan reflejados como elementos privativos de las viviendas de la última planta.
-Se considera viable la reparación de impermeabilización en zona de manifestación de daño en lugar
de reposición completa, previa comprobación mediante prueba de estanqueidad.

Y para que así conste y surta los efectos oportunos, emitimos y firmamos el presente Informe
Pericial, según mi leal saber y entender, en Madrid a siete de diciembre del año dos mil dieciséis.

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7.- VALORACIÓN

▪ VALORACIÓN DE REPARACIÓN DE CAUSA

Presupuesto
Código Ud Resumen CanPres PrPres ImpPres
01 ACTUACIONES PRELIMINARES 1 587,35 587,35

01.01 pa RETIRADA MAMPARA 1,00 127,50 127,50


Retirada de mampara de separación de terrazas, con posterior colocación.

01.02 M2 DEMOLICIÓN PAVIMENTO 19,00 13,15 249,85


Picado y levantado de solado existente en patio interior de actuación, con
capa de mortero de agarre, zonas de perímetros con rodapié y levando de
lámina impermeabilizante hasta forjado base, con medios manuales y carga
manual de escombros a contenedor.

01.03 ud CONTENEDOR DE ESCOMBROS 1,00 210,00 210,00


Transporte de residuos inertes, y restos de producidos en obras de
construcción y/o demolición, en contenedor de 6 m³, a vertedero específico,
instalación de tratamiento de residuos de construcción y demolición externa
a la obra o centro de valorización o eliminación de residuos.

01 1 587,35 587,35

02 IMPERMEABILIZACIÓN 1 1.029,88 1.029,88


02.01 ud IMPERMEABILIZACIÓN DE TERRAZA 19,00 30,75 584,25
Nueva impermeabilización de la zona de pavimento solado, constituida por:
1º.- Imprimación a toda la superficie, para su sellado, con una mano de emulsión
asfáltica.
2º.- Suministro y colocación de una PRIMERA lámina asfáltica de betún-elastómero
de 4,- Kgs./M2., con armadura de fieltro de fibra de vidrio de 100,Grs./M2.,
recubierta de plástico por ambas caras, debidamente soldada y solapada.
3º.- Suministro y colocación de una TERCERA lámina asfáltica de betúnelastómero
de 5,- Kgs./M2., con armadura de poliéster de 160,- Grs./M2., recubierta de
plástico por ambas caras, contrapeada y a matajuntas con la anterior capa,
debidamente soldada y solapada.
Suministro y colocación de capas separadoras para la independencia de
materiales, de fieltro geotextil de poliéster de 160,- Grs./M2., de masa,
debidamente solapado.
Preparación y extendido de una capa de protección de mortero arena cemento,
con la dosificación adecuada para acometer el nuevo solado, con espesor 3-4 cm.

02.03 ml IMPERMEABILIZACIÓN DE ENCUENTROS CON PARAMENTO VERTICAL 22,45 19,85 445,63


Se procederá a la ejecución de encuentro perimetrales de cubierta con paramento
vertical, y chimeneas de extracción, consistente en:
1º.- Imprimación a toda la superficie, para su sellado, con una mano de emulsión
asfáltica.
2º.- Suministro y colocación de una PRIMERA lámina asfáltica de betúnelastómero
de 4,- Kgs./M2., con armadura de fieltro de fibra de vidrio de 100,Grs./M2.,
recubierta de plástico por ambas caras.
3º.- Suministro y colocación de una SEGUNDA lámina asfáltica de
betúnelastómero de 4,- Kgs./M2., con autoprotección mineral, con armadura de
fieltro de poliéster de 160,- Grs./M2., reforzado y estabilizado, recubierta de
plástico por su cara interna y terminada en pizarra color natural, contrapeada y a
matajuntas con la anterior capa, debidamente soldada y solapada.(Desarrollo 0,33
mtrs.)
4º.- Suministro e instalación de perfil de chapa lacado de color gris, anclado
mecánicamente y sellado en su parte superior con caucho de silicona. (Desarrollo
50 m.m.), o bien, recibido posterior con mortero de cemento preparado para
recubrimiento.

02 1 1.029,88 1.029,88

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03 ACABADOS 1 978,50 978,50
03.01 M2 SOLADOS PAVIMENTO 19,00 51,50 978,50
Solado con terrazo de hormigón de medidas 40x40 cm, o similar, con
mortero especial adhesivo para exteriores, incluso remates en encuentros
y de rodapié.
03 1 978,50 978,50

TOTAL PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL 1 2.595,73€ 2.595,73€

CRITERIOS DE VALORACIÓN:

- El coste de ejecución de los trabajos de reparación a efectuar, incluyendo mano de obra y materiales, tiene
como fin la terminación del conjunto en perfectas condiciones estéticas y de acabado según el presupuesto
adjunto al presente informe, considerando en la tasación de los daños su valoración según el grado de
afección de los mismos.
- No se contemplan licencias ni permisos municipales para llevar a cabo las reparaciones descritas.
-Se estima el empleo y retirada de cualquier elemento auxiliar necesario para la ejecución de los trabajos, así
como los trabajos de limpieza en las zonas de trabajo, siendo tenido en cuenta a efectos de tasación en cada
uno de los oficios considerados.
-La tasación de daños no se realiza como presupuesto de contrata, sino por valoración acorde a precios de
mercado, teniendo en consideración bases de datos de precios específicos reconocidos en el sector de la
construcción, por lo que cualquier propuesta económica para la reparación de daños, puede variar
ligeramente, en más o en menos, según la situación del mercado en cada momento; pero en todo caso se
considera obligatorio, e imprescindible, contemplar el indicado proceso constructivo de esa reparación y su
correcto acabado, considerando como básico la reposición estética de las zonas dañadas, y siempre con el
criterio de evitar nuevos daños estéticos.

En Madrid, a 7 de diciembre de 2015.

Aníbal Fernández del Pilar


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8.- ANEXOS
ANEXO 1.- EXTRACTO LINDEROS FINCA DE ESCRITURA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y
DIVISIÓN HORIZONTAL

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ANEXO 2.-

ANEXO 1.- EXTRACTO ESCRITURA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

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